Rechte des Vermieters: Mietzins, Mieterhöhung, Räumung, Kaution und Schadensersatz

Wer ist Vermieter, und sind Eigentümer und Vermieter dieselbe Person?

Die Stellung des Vermieters im Vertrag

Nach TBK Art. 299 ist der Mietvertrag ein Vertrag, in dem sich der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch einer Sache oder den Gebrauch zusammen mit den Früchten zu überlassen, und der Mieter sich verpflichtet, den vereinbarten Mietzins zu zahlen. Vermieter und Eigentümer der Immobilie müssen nicht immer dieselbe Person sein. Nießbrauch, Vertretung, Miteigentum, die Übertragung des Mietvertrags oder ein anderes Rechtsverhältnis können für die Bestimmung der Vertragspartei Bedeutung haben.

Bei Ansprüchen auf Mietforderung, Kündigung, Räumung und Schadensersatz ist zunächst zu bestimmen, wer die Stellung des Vermieters innehat, wer Eigentümer oder Inhaber eines beschränkten dinglichen Rechts ist und aus welcher Stellung der geltend gemachte Anspruch entsteht. Dass jemand im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist, bedeutet nicht, dass in jedem Streit mit demselben Verfahren und derselben Parteistellung geklagt werden kann.

Wohnraum, überdachter Gewerberaum, Grundstück und Pacht sind verschieden

TBK Art. 339–356 enthalten besondere Bestimmungen für Wohnraum- und überdachte Gewerberaummietverhältnisse, die größtenteils nicht zum Nachteil des Mieters vertraglich abgeändert werden können. Bei der Miete unbebauter Grundstücke, beweglicher Sachen oder der Pacht (ürün kirası) können andere Regeln über Kündigung, Beendigung und Sicherheit zur Anwendung kommen. Die Ausnahme in TBK Art. 339 für die Vermietung von Immobilien, die ihrer Natur nach nur vorübergehend genutzt werden, für sechs Monate oder kürzer, sowie die Genehmigungsvorschriften für die Vermietung von Wohnungen zu touristischen Zwecken sind gesondert zu würdigen. Dass im Vertrag „täglich“, „saisonal“ oder „gewerblich“ steht, ändert das anzuwendende Recht nicht von selbst; maßgeblich sind die tatsächliche Nutzung und die Natur des Geschäfts.

Die grundlegenden Rechte und Pflichten des Vermieters sind gemeinsam zu würdigen

Damit diese Rechte ausgeübt werden können, muss auch der Vermieter nach TBK Art. 301 seine Pflicht erfüllen, die Mietsache in einem für den vertraglich vorgesehenen Gebrauch geeigneten Zustand zu übergeben und in diesem Zustand zu erhalten. Wer Pflichtversicherung, Steuern und Nebenkosten zu tragen hat, bestimmt sich nach TBK Art. 302–303, den Sonderbestimmungen für Wohnraum und überdachten Gewerberaum und den wirksamen Vertragsbedingungen. Die Instandsetzungspflicht des Vermieters und die Pflicht des Mieters zu gewöhnlicher Reinigung und kleinen Wartungsarbeiten dürfen nicht miteinander verwechselt werden.

Das Recht, die vollständige und rechtzeitige Zahlung der Miete zu verlangen

Wie wird der Zahlungstag bestimmt?

TBK Art. 313 regelt die Mietzahlungspflicht des Mieters; Art. 314 bestimmt, dass Mietzins und gegebenenfalls Nebenkosten, soweit nichts anderes vereinbart und kein örtlicher Brauch besteht, am Ende jedes Monats, spätestens bei Ablauf der Mietzeit zu zahlen sind. Gibt es einen im Vertrag ausdrücklich vereinbarten wirksamen Zahlungstag, wird zunächst diese Bestimmung geprüft. Bei der Mietforderung sind die Fälligkeit, für welche Monate die Schuld entstanden ist, welcher Betrag fällig ist und mit welchem Verwendungszweck die Bankzahlung erfolgte, festzustellen.

Ein Mietverhältnis kann auch ohne schriftlichen Vertrag zustande kommen; Mietbetrag, Erhöhungsbedingung, Fälligkeit und Übergabedatum sind dann aber schwerer zu beweisen. Banküberweisung, Zahlung mit Mietvermerk, frühere Korrespondenz und die tatsächliche Nutzung werden gemeinsam gewürdigt. Dass für eine Zahlung der Vermerk „Kaution“ oder „Miete“ verwendet wurde, ist nicht in jedem Fall allein eine endgültige Einordnung.

Hebt es die Mietschuld auf, wenn der Mieter die Immobilie nicht nutzt?

Nach TBK Art. 324 haftet der Mieter, solange die Mietsache gebrauchstauglich bereitgehalten wird, grundsätzlich für den Mietzins, auch wenn er die Immobilie aus einem in seiner Person liegenden Grund nicht oder nur eingeschränkt nutzt. Die Aufwendungen, die der Vermieter erspart, werden jedoch vom Mietzins abgezogen. Bei einem erheblichen Mangel der Mietsache, einer rechtlichen oder tatsächlichen Verhinderung der Nutzung oder einem dem Vermieter zuzurechnenden Umstand kann dasselbe Ergebnis nicht automatisch angewandt werden.

Verzugsstrafe und das Verbot, alle künftigen Mieten zu verlangen

Bei Wohnraum- und überdachten Gewerberaummietverhältnissen darf dem Mieter nach TBK Art. 346 außer Mietzins und Nebenkosten keine weitere Zahlungspflicht auferlegt werden. Insbesondere Vereinbarungen über eine Vertragsstrafe wegen verspäteter Zahlung oder darüber, dass bei Verzug mit einer Rate sämtliche künftigen Mieten sofort fällig werden, sind unwirksam. Dagegen werden die Einziehung der bestehenden fälligen Schuld und, wenn die Voraussetzungen vorliegen, die Verzugszinsen gesondert nach ihrer Rechtsnatur und Grundlage geprüft. Eine unzulässige Vertragsstrafe beseitigt das Bestehen der tatsächlichen Forderung oder der gesetzlichen Zinsen nicht von selbst.

Mieterhöhung und die im Jahr 2026 geltenden Grenzen

Bei der jährlichen Mieterhöhung ist der Zwölfmonatsdurchschnitt des VPI maßgeblich

Nach TBK Art. 344/1 sind Vereinbarungen über die Erhöhung in verlängerten Mietperioden nur wirksam, soweit sie die Veränderungsrate des Verbraucherpreisindex nach dem Zwölfmonatsdurchschnitt im vorangegangenen Mietjahr nicht überschreiten. Dieser Maßstab darf nicht mit dem monatlichen VPI oder dem jährlichen VPI verwechselt werden. Ist im Vertrag eine niedrigere wirksame Erhöhungsrate vereinbart, kann nicht angenommen werden, dass der Vermieter unmittelbar auf die gesetzliche Obergrenze erhöhen dürfte.

Die bei Wohnraummieten vorübergehend geltende Erhöhungsgrenze von 25 Prozent ist zum 1. Juli 2024 ausgelaufen; für Verlängerungen im Jahr 2026 gilt das allgemeine System des TBK Art. 344. Nach der am 5. Oktober 2026 vom Türkischen Statistikinstitut (TÜİK) veröffentlichten VPI-Mitteilung für September 2026 beträgt die Veränderungsrate des VPI nach Zwölfmonatsdurchschnitten 31,49 %. Diese Rate ist die aktuelle Referenz für Mietverträge, die im Oktober 2026 verlängert werden und dem allgemeinen TBK Art. 344/1 unterliegen; sie bedeutet nicht, dass jeder Vertrag automatisch um 31,49 % erhöht werden könnte. Sobald die VPI-Daten des Folgemonats veröffentlicht sind, wird die Rate für die jeweilige Verlängerungsperiode neu bestimmt.

Klage auf Mietfestsetzung bei Mietverhältnissen über fünf Jahre

TBK Art. 344/3 ermöglicht dem Gericht bei Mietverträgen mit einer Laufzeit von mehr als fünf Jahren oder bei Mietverträgen, die nach fünf Jahren verlängert werden, sowie am Ende jedes weiteren Fünfjahreszeitraums, den Mietzins unter gemeinsamer Berücksichtigung von VPI, Zustand der Mietsache, Vergleichsmieten und Billigkeit festzusetzen. Dieses Verfahren unterscheidet sich von der gewöhnlichen jährlichen Erhöhung.

Für die Klage sind nicht nur die Anzeigenpreise im Internet von Bedeutung, sondern Lage, Größe, Nutzungsart, Gebäudealter und Wartungszustand der Vergleichsobjekte, tatsächlich begründete Mietverhältnisse und die Sachverständigenuntersuchung. Auch in der Entscheidung des 3. Zivilsenats des Kassationshofs vom 01.03.2018, E.2017/5281, K.2018/1949, wurde hervorgehoben, dass die Bestimmung des Mietzinses für den Fall der Neuvermietung der leeren Mietsache und das bestehende Mietverhältnis unter dem Gesichtspunkt der Billigkeit zu berücksichtigen sind.

Die Wirkung des Beginns der neuen Periode bei der Mietfestsetzung

Nach TBK Art. 345 kann die Klage auf Festsetzung des Mietzinses jederzeit erhoben werden; ab welcher Mietperiode der vom Gericht bestimmte Betrag gilt, ist jedoch eine gesonderte Frage des Zeitpunkts. Für die gesetzliche Folge ist von Bedeutung, dass spätestens dreißig Tage vor Beginn der neuen Periode Klage erhoben wird oder dass innerhalb dieser Frist eine schriftliche Mitteilung, die das Mieterhöhungsverlangen enthält, dem Mieter zugeht und die Klage bis zum Ende der folgenden neuen Periode erhoben wird. Auch eine Bestimmung im Vertrag über die Erhöhung für die neue Periode kann unter den besonderen gesetzlichen Voraussetzungen die rückwirkende Anwendung ermöglichen.

Dass ein Klagerecht besteht und dass das Urteil ab dem gewünschten früheren Zeitpunkt Miete begründet, ist nicht dasselbe. Bei der Mietfestsetzung sind daher Mahnung, Zustellung, Datum des Mediationsantrags und Beginn des Mietjahres gemeinsam zu berechnen.

Die Anpassung des Mietzinses ist ein eigenes Rechtsinstitut

Die Anpassung wegen übermäßiger Erfüllungserschwerung nach TBK Art. 138 setzt andere Voraussetzungen voraus als die gewöhnliche Mieterhöhung oder die Fünfjahres-Mietfestsetzung. Dass die Marktmiete der Immobilie gestiegen ist, zeigt allein nicht, dass der Vertrag in jedem Fall angepasst werden könnte. Außergewöhnliche Veränderung, Unvorhersehbarkeit, Gleichgewicht der Leistungen und die Risikoverteilung im konkreten Vertrag sind gesondert zu würdigen.

Mietverträge in Fremdwährung

Ob die Miete in ausländischer Währung vereinbart werden kann, hängt davon ab, ob die Parteien in Türkiye ansässig sind, und vom Regime der Geschäfte und Ausnahmen nach den Vorschriften zum Schutz des Wertes der türkischen Währung. Die Fremdwährungsbestimmungen des TBK Art. 344 zeigen allein nicht, dass jede Wohnraum- oder Gewerberaummiete in Devisen geregelt werden könnte. Bei Verträgen mit Auslandsbezug sind zusätzlich die anzuwendenden Devisenbeschränkungen zu prüfen.

Welchen Weg kann der Vermieter beschreiten, wenn der Mieter die Miete nicht zahlt?

Schriftliche Mahnung bei Verzug nach TBK Art. 315

Zahlt der Mieter den nach der Übergabe der Mietsache fällig gewordenen Mietzins oder die ihm obliegenden Nebenkosten nicht, kann der Vermieter ihm schriftlich eine Frist zur Erfüllung der Schuld setzen und ankündigen, dass er den Vertrag kündigt, wenn nicht gezahlt wird. Die gesetzliche Mindestfrist beträgt bei Wohnraum- und überdachten Gewerberaummietverhältnissen dreißig Tage, bei den übrigen gewöhnlichen Mietverhältnissen zehn Tage. Die Frist beginnt mit dem Tag nach der schriftlichen Mitteilung zu laufen.

In der Mahnung müssen die Mietperioden und Beträge, für die die Schuld verlangt wird, die Grundlagen der Nebenkosten, der Zahlungsort und die Kündigungsandrohung klar sein. Ein zu niedriger Betrag, eine noch nicht fällige Miete oder eine falsche Frist können dazu führen, dass der spätere Räumungsantrag abgewiesen wird.

Einziehung der Mietforderung im Vollstreckungsverfahren und Räumung

İİK Art. 269 ff. sehen für bestimmte Mietforderungen die Einziehung und, wenn die Voraussetzungen vorliegen, einen besonderen Weg der Vollstreckung ohne Urteil für den Räumungsantrag vor. Beim Zahlungsbefehl mit Räumungsandrohung gilt für den Mieter grundsätzlich eine Widerspruchsfrist von sieben Tagen, und für die Zahlung der Mietschuld gelten je nach Art des Mietverhältnisses die gesetzlichen Fristen. Bei Wohnraum- und überdachten Gewerberaummietverhältnissen beträgt diese Zahlungsfrist nach TBK Art. 315 mindestens dreißig Tage. Widerspruch, Fortgang der Vollstreckung und Zuständigkeit des Vollstreckungsgerichts unterliegen Sonderbestimmungen; Zahlungsbefehl (Muster Nr. 13), Beseitigung des Widerspruchs und Räumungsantrag sind anhand der konkreten Unterlagen zu würdigen.

Erhebt der Mieter Widerspruch, beeinflussen die Anerkennung oder Bestreitung von Mietvertrag und Unterschrift, die Grundlage der Forderung, die Zahlungsbelege und das vorhandene Vollstreckungsverfahren, ob das Vollstreckungsgericht angerufen werden kann. Eine Vollstreckung mit Räumungsantrag ist nicht dasselbe wie ein allgemeines Pfändungsverfahren, das sich nur auf eine Geldforderung bezieht. Das außergewöhnliche Verfahren zur Räumung einer vermieteten Immobilie im Wege der Vollstreckung ohne Urteil nach der İİK ist von der Mediation als Prozessvoraussetzung (dava şartı arabuluculuk) für Mietklagen nach HUAK Art. 18/B zu unterscheiden.

Zwei berechtigte Mahnungen sind etwas anderes als eine einzelne Verzugsmahnung

Nach TBK Art. 352/2 kann gegen einen Mieter, der wegen Nichtzahlung des Mietzinses innerhalb des vom Gesetz verlangten Zeitraums zwei gesonderte berechtigte schriftliche Mahnungen veranlasst hat, innerhalb eines Monats ab Ablauf der Mietzeit oder des betreffenden Mietjahres Räumungsklage erhoben werden. Zu kontrollieren sind, wie sich die Mahnungen zu den unterschiedlichen fälligen Schulden innerhalb derselben rechtlichen Mietperiode verhalten, ob sie tatsächlich berechtigt waren und wann sie zugestellt wurden. Zwei wiederholte Schreiben für dieselbe Schuld gelten nicht automatisch als zwei berechtigte Mahnungen.

Das Recht des Vermieters, die sorgfältige Nutzung der Immobilie zu verlangen

Beschädigung, zweckwidrige Nutzung und Belästigung der Nachbarn

Nach TBK Art. 316 muss der Mieter die Mietsache vertragsgemäß und sorgfältig nutzen und den im selben Gebäude wohnenden Personen und den Nachbarn die gebotene Rücksicht erweisen. Bei Wohnraum- und überdachten Gewerberaummietverhältnissen wird grundsätzlich unter Setzung einer Frist von mindestens dreißig Tagen schriftlich mitgeteilt, dass der Verstoß zu beseitigen ist und andernfalls gekündigt wird. Die Voraussetzungen der sofortigen Kündigung werden gesondert in den gesetzlichen Ausnahmefällen geprüft, etwa wenn die Mietsache vorsätzlich schwer beschädigt wird, die Fristsetzung nutzlos wäre oder das Verhalten unzumutbar wird.

Nachbarbeschwerden, Verwaltungsprotokolle, schriftliche Abmahnungen, Fotos, polizeiliche Aufzeichnungen und gegebenenfalls die Beweissicherung werden gewürdigt. Eine einzelne Nachbaraussage oder eine abstrakte Schilderung der Belästigung genügt nicht immer für eine Räumung. Dass der Vermieter eigenmächtig das Türschloss austauscht oder die Sachen des Mieters hinausschafft, ist kein rechtmäßiger Weg der Räumung.

Wartung, Instandsetzung und Veränderungen

Der Mieter trägt nach TBK Art. 317 die für den gewöhnlichen Gebrauch erforderlichen Reinigungs- und Wartungskosten; Art und örtlicher Brauch der Kosten sind von Bedeutung. Die grundlegenden Pflichten des Vermieters hinsichtlich Mängeln und Gebrauchstauglichkeit bestehen fort. Für Erneuerungen und Veränderungen, die der Mieter an der Immobilie vornimmt, ist die Regel der schriftlichen Zustimmung nach TBK Art. 321 zu beachten. Dass die schriftliche Zustimmung erteilt wurde, bedeutet nicht, dass jede Behauptung hinsichtlich Wiederherstellung oder Wertersatz bedingungslos anzuerkennen wäre; die übrigen Bestimmungen des Art. 321 gelten zusätzlich.

Das Recht, die Besichtigung der Immobilie zu verlangen

Nach TBK Art. 319 ist der Mieter verpflichtet, dem Vermieter und den von diesem bestimmten Dritten, soweit zur Wartung, zum Verkauf oder zur späteren Vermietung erforderlich, die Besichtigung der Mietsache zu gestatten. Der Vermieter muss jedoch rechtzeitig vorher Bescheid geben und die berechtigten Interessen des Mieters wahren. Dieses Recht gibt keine Befugnis, die Wohnung ohne Benachrichtigung des Mieters zu betreten, ständige Kontrollen durchzuführen oder das Privatleben zu verletzen.

Untervermietung, Übertragung des Nutzungsrechts und Übertragung des Mietverhältnisses

Überlassung durch den Mieter an Dritte

Nach TBK Art. 322 darf der Mieter bei Wohnraum- und überdachten Gewerberaummietverhältnissen die Mietsache ohne die schriftliche Zustimmung des Vermieters nicht an andere vermieten oder das Nutzungsrecht übertragen. Wird ein Verstoß geltend gemacht, werden der tatsächliche Nutzer, die dauerhafte oder vorübergehende Natur der Nutzung, die Vereinbarung mit dem Dritten und die schriftliche Erlaubnis des Vermieters geprüft.

Zustimmung zur Übertragung des Vertrags bei Gewerberaummiete

Nach TBK Art. 323 bedarf die Übertragung des Mietverhältnisses der schriftlichen Zustimmung. Bei Gewerberaummietverhältnissen darf der Vermieter die Zustimmung jedoch nicht ohne wichtigen Grund verweigern. Die Übertragung des Mietverhältnisses über Gewerberaum, die Übertragung von Gesellschaftsanteilen oder die Änderung der Firma des Unternehmens haben nicht in jedem Fall dieselbe Rechtsfolge. Auch die bis zu zwei Jahre währende gesamtschuldnerische Haftung des ausscheidenden Mieters ist im Rahmen des TBK Art. 323 zu würdigen.

Das Räumungsrecht des Vermieters: Nicht alle Räumungsgründe sind gleich

Bei Wohnraum- und überdachten Gewerberaummietverhältnissen gibt allein der Ablauf der bestimmten Zeit dem Vermieter noch keine Räumungsbefugnis. Nach TBK Art. 347 verlängert sich der Vertrag grundsätzlich um jeweils ein Jahr, sofern der Mieter nicht mindestens fünfzehn Tage vor Fristablauf eine Mitteilung macht. Für die Räumung wird ein gesetzlicher Grund und ein Antrag verlangt, der Verfahren und Frist einhält.

Räumung wegen Eigenbedarfs (TBK Art. 350)

Der Vermieter kann nach TBK Art. 350 Klage erheben, wenn er die Mietsache für sich, seinen Ehegatten, seine Abkömmlinge, seine Vorfahren oder andere Personen, für die er gesetzlich zu sorgen hat, als Wohnung oder Geschäftsraum nutzen muss. Zu belegen ist anhand konkreter Unterlagen, dass der Bedarf tatsächlich, aufrichtig und zwingend ist. Dass der Vermieter lediglich eine höhere Miete erzielen will, ersetzt die Behauptung des Bedarfs nicht.

Bei befristeten Verträgen am Ende der Frist, bei unbefristeten Verträgen ab dem nach den allgemeinen Regeln über Kündigungstermin und Mitteilung bestimmten Datum ist die Klagefrist von einem Monat von Bedeutung. Auch die Wirkung der fristgerechten schriftlichen Klagemitteilung nach TBK Art. 353 auf die Klagefrist ist gesondert zu prüfen.

Bedarf des neuen Eigentümers (TBK Art. 351)

Der Eigentümer, der die Mietsache später erwirbt, wird nach TBK Art. 310 Partei des Mietvertrags; der Verkauf setzt den Mieter nicht von selbst vor die Tür. Besteht für die in TBK Art. 351 genannten Personen ein tatsächlicher Bedarf, kann der neue Eigentümer in Erwägung ziehen, ab dem Erwerb innerhalb eines Monats dem Mieter schriftlich Mitteilung zu machen und sechs Monate nach dem Erwerbsdatum Klage zu erheben. Alternativ ist es möglich, innerhalb eines Monats ab Ende der Vertragszeit Eigenbedarfsklage zu erheben. Die Voraussetzungen und Fristen dieser beiden Wege dürfen nicht miteinander vermengt werden.

Neubau oder wesentliche Instandsetzung (TBK Art. 350/2)

Ist der Neubau oder die wesentliche Instandsetzung, Erweiterung oder Veränderung der Mietsache erforderlich und die Nutzung während der Arbeiten unmöglich, kann der Vermieter unter Einhaltung der gesetzlichen Klagefrist die Räumung verlangen. Einfaches Streichen, kleine Reparaturen oder allein das Ziel einer höheren Miete lassen sich nicht in diesen Grund umdeuten, solange die gesetzlichen Voraussetzungen nicht erfüllt sind. Kommunale und technische Projektunterlagen, Ortsbesichtigung und Sachverständigenuntersuchung sind von Bedeutung.

Räumungsverpflichtung (TBK Art. 352/1)

Hat sich der Mieter nach der Übergabe der Mietsache an ihn schriftlich verpflichtet, die Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt zu räumen, und räumt er nicht, kann der Vermieter innerhalb eines Monats ab dem in der Verpflichtung genannten Datum die Vollstreckung beantragen oder Klage erheben. Die Wirksamkeit der Verpflichtung wird nach Ausstellungs- und Räumungsdatum, Übergabedatum, Unterschrift des Mieters, dem Vorhandensein mehrerer Mieter und der Behauptung von Willensmängeln geprüft. Auch wenn eine notarielle Errichtung nicht für jeden Fall zwingend ist, kann sie im Streit für den Beweis unterschiedliche Folgen haben.

Wichtiger Hinweis: Eine Räumungsverpflichtung, die beim Abschluss des Mietvertrags oder vor der Übergabe der Immobilie eingeholt wurde, steht einer Urkunde, die nach der Übergabe in freier Willensbildung errichtet wurde, nicht gleich. Bei einem offen gelassenen Datum oder der Behauptung nachträglichen Ausfüllens sind Bestreiten der Unterschrift, Beweislast und eine Würdigung der gesamten Urkunde erforderlich. Allein die Behauptung „nachträglich ausgefüllt“ führt nicht in jedem Fall von selbst zur Unwirksamkeit.

Zwei berechtigte Mahnungen (TBK Art. 352/2)

Hat der Mieter innerhalb des genannten Zeitraums zwei gesonderte berechtigte schriftliche Mahnungen veranlasst, besteht nach Abschluss der betreffenden Mietperiode eine Klagefrist von einem Monat. Dieser Grund ist von dem Weg nach TBK Art. 315 zu unterscheiden, der auf eine einzelne Verzugsmahnung gestützt wird. Mahnungen und Schulden müssen sich auf verschiedene Perioden beziehen; der gesetzliche Maßstab „ein Mietjahr“ ist in jeder Akte gesondert zu berechnen.

Geeignete Wohnung des Mieters oder seines Ehegatten am selben Ort (TBK Art. 352/3)

Hat der Mieter oder sein mit ihm zusammenlebender Ehegatte innerhalb der Gemeindegrenzen desselben Landkreises oder derselben Ortschaft eine zum Wohnen geeignete Wohnung und wusste der Vermieter dies beim Vertragsschluss nicht, kann er innerhalb eines Monats ab Vertragsende Klage erheben. Eigentum an der streitgegenständlichen Immobilie, Eignung zum Wohnen, Ortsvoraussetzung und die Kenntnis des Vermieters beim Vertragsschluss sind konkret zu beweisen.

Ablauf der zehnjährigen Verlängerungszeit (TBK Art. 347)

Bei befristeten Wohnraum- und überdachten Gewerberaummietverhältnissen sind die anfängliche Vertragszeit und der zehnjährige Verlängerungszeitraum nicht zu verwechseln. TBK Art. 347 regelt, dass der Vermieter nach Ablauf der zehnjährigen Verlängerungszeit den Vertrag mit einer Mitteilung mindestens drei Monate vor dem Ende jedes darauf folgenden Verlängerungsjahres ohne Angabe von Gründen beenden kann. Bei unbefristeten Verträgen sind der Ablauf von zehn Jahren seit Mietbeginn und die allgemeinen Kündigungsregeln von Bedeutung. Bei Verträgen, die älteren Regelungen unterliegen, sind auch die Übergangsbestimmungen zu würdigen.

Kündigung wegen wesentlicher Vertragsverletzung und Verzugs

Die Nichtzahlung des Mietzinses unterliegt TBK Art. 315, die schwere Verletzung der Sorgfaltspflicht und der Verstoß gegen die Rechte der Nachbarn TBK Art. 316, mit jeweils unterschiedlichen Fristen und Mitteilungsregeln. Sind die besonderen Voraussetzungen erfüllt, kann jeder der beiden Wege die Beendigung des Vertrags herbeiführen; die Mahnung muss jedoch auf den richtigen Rechtsgrund, die Schuld und die Lage gestützt sein.

Auf welche Frist ist bei welchem Räumungsweg zu achten?

Diese Tabelle genügt nicht, um in jeder Akte automatisch einen Terminkalender zu erstellen. Das Verhältnis der Klagefristen zu TBK Art. 353, die Wirkung der Mediationsdauer auf die Ausschlussfrist, die Tagesberechnung ab Mietbeginn und das tatsächliche Datum der Zustellung sind gemeinsam zu bestimmen.

Entscheidung des Kassationshofs von 2025: Ein verfrühter Mediationsantrag kann die Räumungsklage gefährden

In der Entscheidung des 3. Zivilsenats des Kassationshofs vom 26.05.2025, E.2025/1495, K.2025/3048, zur Beseitigung der Divergenz zwischen den Entscheidungen der regionalen Berufungsgerichte, wurde für Klagen auf Räumung wegen Eigenbedarfs nach TBK Art. 350 angenommen, dass die Mediation als Prozessvoraussetzung erst beantragt werden muss, nachdem das Recht zur Räumungsklage entstanden ist. Nach dem Grundansatz der Entscheidung gilt ein Mediationsantrag, der gestellt wurde, bevor das Klagerecht entstanden war, nicht als ordnungsgemäße Erfüllung der Prozessvoraussetzung für die spätere Räumungsklage.

Statt wahllos verfrüht Mediation zu beantragen, bevor die Mietperiode abgelaufen ist, sind daher Vertragsende, gesetzlicher Räumungsgrund, Entstehung des Klagerechts, gegebenenfalls eine vorab zu sendende Klagemitteilung und die Fristwirkung von HUAK Art. 16/2 gemeinsam zu würdigen. Dass die während der Mediation verstrichene Zeit bei der Berechnung der Ausschlussfrist herausgerechnet wird, beseitigt nicht die Notwendigkeit, den Antragszeitpunkt richtig zu wählen. Der Umfang dieser Entscheidung ist die Räumungsklage wegen Eigenbedarfs nach TBK Art. 350; dieselbe Formel sollte nicht gedankenlos auf alle anderen Mietstreitigkeiten angewandt werden.

Wie sind Mediation, zuständiges Gericht und Vollstreckungsweg abzugrenzen?

Mediation als Prozessvoraussetzung

Nach Art. 18/B des Gesetzes Nr. 6325 ist seit dem 1. September 2023 bei Streitigkeiten aus Mietverhältnissen über Immobilien, mit Ausnahme der Bestimmungen über die Räumung im Wege der Vollstreckung ohne Urteil nach der İİK, der Antrag auf Mediation vor Klageerhebung eine Prozessvoraussetzung. Bei Mietfestsetzung, Räumung wegen Eigenbedarfs, Klagen auf Mietforderung und anderen Klagen aus dem Mietverhältnis ist die Art der Akte unter diesem Gesichtspunkt zu prüfen. Dass das Räumungsvollstreckungsverfahren ohne Urteil ausgenommen ist, stellt keine unbegrenzte Befreiung dahin dar, dass in jedem Stadium der Vollstreckungsmaßnahme keine Mediation erforderlich wäre; die Natur der später erhobenen Klage wird gesondert beurteilt.

Zuständiges Gericht und örtliche Zuständigkeit

HMK Art. 4 weist einen wesentlichen Teil der Streitigkeiten, einschließlich der Forderungsklagen aus Mietverhältnissen, dem Friedensgericht (sulh hukuk mahkemesi) zu. Die Aufgaben des Vollstreckungsgerichts (icra hukuk mahkemesi) bei der Räumung im Wege der Vollstreckung ohne Urteil nach der İİK sind andere. Die örtliche Zuständigkeit wird nach Erfüllungsort des Vertrags, Wohnsitz des Beklagten, Lage der Immobilie und den anwendbaren Sonderregeln geprüft. Dass die Immobilie in Antalya liegt, bedeutet nicht, dass in jeder Klage auf Mietforderung Antalya der einzige und ausschließliche Gerichtsstand wäre.

Tatsächliche Räumung nach Klage und Vollstreckung

Das Vorliegen eines Gerichtsurteils oder einer Maßnahme des Vollstreckungsgerichts und die tatsächliche Räumung der Immobilie sind unterschiedliche Stufen. Die erforderlichen Zustellungs-, Widerspruchs-/Rechtsmittel-, Vollstreckungs- und Übergabeschritte müssen erfüllt sein. Die Voraussetzung der Rechtskraft wird je nach dem der Vollstreckung zugrunde liegenden Titel und dem beschrittenen Weg gesondert geprüft. Dass der Vermieter vor Abschluss der rechtlichen Schritte das Schloss austauscht, Strom und Wasser abstellen lässt oder die Sachen hinausschafft, ist keine rechtmäßige Methode der Zwangsräumung und kann zudem zivil- und strafrechtliche Verantwortung begründen.

Rechte und Grenzen des Vermieters an der Kaution (Sicherheitsleistung)

Die Kaution kann höchstens drei Monatsmieten betragen

Ist bei Wohnraum- und überdachten Gewerberaummietverhältnissen nach TBK Art. 342 vertraglich eine Sicherheit vereinbart, darf die Sicherheit drei Monatsmieten nicht übersteigen. Für die Sicherheit in Geld oder Wertpapieren sieht das Gesetz eine Bankgarantieordnung vor, die der Vermieter nicht einseitig abrufen kann. Die Bank darf die Sicherheit nur unter den im Gesetz genannten Voraussetzungen (etwa Zustimmung der Parteien, rechtskräftige Vollstreckung oder rechtskräftiges Gerichtsurteil) freigeben.

Abnutzungen, die infolge gewöhnlichen Gebrauchs an der Mietsache entstehen, sind nicht dasselbe wie Schäden, für die der Mieter Ersatz leisten muss. Die Behauptung des Vermieters, Schadensersatz oder Mietschuld mit der Sicherheit zu verrechnen, wird nicht von selbst anerkannt, ohne dass das Bestehen und der Beweis der Forderung berücksichtigt werden.

Innerhalb welcher Frist wird die Sicherheit nach Mietende zurückgegeben?

Nach TBK Art. 342 ist die Bank auf Verlangen des Mieters zur Rückgabe der Sicherheit verpflichtet, wenn der Vermieter der Bank nicht innerhalb von drei Monaten nach Beendigung des Vertrags schriftlich mitgeteilt hat, dass er gegen den Mieter eine Klage aus dem Mietvertrag erhoben oder ein Vollstreckungs-/Konkursverfahren eingeleitet hat. Diese dreimonatige Regelung ist nicht in jedem Fall eine absolute und unmittelbar dem Vermieter eingeräumte Zahlungsfrist für die Rückgabe der Kaution; sie betrifft die Funktionsweise des Bankgarantiemechanismus.

Entscheidung des Kassationshofs von 2026: Übertragung der Kaution bei verkaufter Immobilie

In der Entscheidung des 3. Zivilsenats des Kassationshofs vom 12.05.2026, E.2026/3664, K.2026/2960, einem Aufhebungsbeschluss im Interesse des Gesetzes, wurde angenommen, dass die Haftung des früheren Eigentümers für die Rückgabe der Sicherheit fortbestehen kann, wenn er nicht beweisen kann, dass er die vom Mieter erhaltene Kaution an den neuen Eigentümer übertragen hat. Diese Entscheidung zeigt, dass die Verallgemeinerung „die Immobilie wurde verkauft; die Kautionsschuld trifft von selbst den neuen Eigentümer“ fehlerhaft sein kann. Kaufvertrag, Bankaufzeichnungen und die tatsächliche Übertragung der Kaution sind zu belegen.

Geltendmachung des vom Mieter an der Immobilie verursachten Schadens und des Schadens aus vorzeitigem Auszug

Unterscheidung zwischen gewöhnlicher Abnutzung und verschuldetem Schaden

Nach TBK Art. 334 ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache in dem Zustand zurückzugeben, in dem er sie erhalten hat; für Abnutzung und Verschlechterung, die durch vertragsgemäßen Gebrauch entstehen, haftet er jedoch nicht. Gewöhnliche Abnutzung ist von Brüchen, Fehlendem und Schäden zu trennen, die durch Nachlässigkeit des Mieters oder vertragswidrigen Gebrauch entstanden sind.

Nach TBK Art. 335 muss der Vermieter bei der Rückgabe der Immobilie deren Zustand prüfen und die Mängel und Fehler, für die der Mieter einzustehen hat, sofort schriftlich anzeigen. Bei verdeckten Mängeln, die bei gewöhnlicher Prüfung nicht erkennbar sind, ist die schriftliche Anzeige in dem Augenblick bedeutsam, in dem sie bekannt werden. Auszugsprotokoll, datierte Fotos, Zählerstände, Inventarliste und gegebenenfalls Ortsbesichtigung/Beweissicherung sind daher erforderlich.

Wie viel Miete kann verlangt werden, wenn der Mieter vorzeitig auszieht?

Gibt der Mieter nach TBK Art. 325 die Mietsache zurück, ohne die Vertragszeit oder den Kündigungstermin einzuhalten, können seine Verpflichtungen für den angemessenen Zeitraum, in dem die Immobilie zu ähnlichen Bedingungen vermietet werden kann, fortbestehen. Das bedeutet nicht, dass automatisch die Miete für alle restlichen Monate verlangt werden könnte. Dass der Mieter einen neuen Mieter findet, den der Vermieter billigerweise akzeptieren müsste, der zahlungsfähig und bereit ist, den Vertrag zu übernehmen, sowie vom Vermieter ersparte Aufwendungen oder sonstige Nutzungsvorteile beeinflussen die Berechnung der Schuld.

Wichtig ist, dass der Vermieter seine Bemühungen um die Neuvermietung sowie Anzeigen und Gesprächsaufzeichnungen aufbewahrt und dass auch der Mieter das Datum der Schlüsselübergabe und den Vorschlag eines geeigneten neuen Mieters schriftlich beweisen kann.

Rechte des Vermieters und des neuen Eigentümers beim Verkauf der Immobilie

Nach TBK Art. 310 wird der neue Eigentümer Partei des Mietvertrags, wenn die Immobilie den Eigentümer wechselt. Der Verkauf führt nicht allein deshalb zur sofortigen Beendigung des Mietverhältnisses, weil das Grundbuch umgeschrieben wurde. Der neue Eigentümer kann den wirksamen Mietzins und die übrigen Vertragsrechte im Rahmen der gesetzlichen Grenzen geltend machen. Mitteilung darüber, an wen die Mieten zu zahlen sind, Datum der Übertragung und gegebenenfalls, bei wem die Forderungen aus früheren Perioden verbleiben, sind sorgfältig zu bestimmen.

Erwägt der neue Eigentümer die Eigenbedarfsklage nach TBK Art. 351, muss er den Weg mit einmonatiger schriftlicher Mitteilung und sechsmonatiger Frist von den Voraussetzungen der alternativen Klage trennen, die am Ende der Mietperiode erhoben werden kann. Kaution, im Voraus gezahlte Miete, dem Mieter überlassene bewegliche Sachen, Inventar und frühere Schulden zwischen dem früheren und dem neuen Eigentümer sind im Immobilienkaufvertrag ausdrücklich zu regeln; Bestimmungen, die das Mietverhältnis gegenüber Dritten beeinflussen, sind gesondert zu prüfen.

Beschränkungen der Wiedervermietung für den Vermieter und Schadensersatzrisiko

TBK Art. 355 regelt besondere Beschränkungen für die Wiedervermietung einer Immobilie, die wegen Bedarfs oder wegen Neubaus bzw. Bebauung geräumt wurde, und bei Verstoß Schadensersatz in Höhe von mindestens einer im letzten Mietjahr gezahlten Jahresmiete. Ob der Schadensersatzanspruch entsteht, wie die Räumung erfolgte, ob ein wichtiger Grund vorlag, der Vorgang der Wiedervermietung und die einschlägige Rechtsprechung des Kassationshofs sind jedoch gemeinsam zu prüfen.

Auch das aus dem Neubau und der Bebauung entstehende Mietrecht und das Vorrecht des früheren Mieters werden gesondert gewürdigt. Wer sich auf Wohnbedarf beruft, die Räumung erreicht und die Immobilie anschließend zu einem höheren Preis an eine andere Person vermietet, kann je nach den Besonderheiten des Falles ernsthafte Schadensersatz- und Treu-und-Glauben-Probleme auslösen.

Beweis, Mahnung und Dokumentenmanagement: Praxisliste für den Vermieter

1. Alle Fassungen des Vertrags: Datum der ersten Unterschrift, Zusatzprotokolle, Verlängerungsjahre, Stellung als Vermieter/Vertreter, sämtliche Mieter und gegebenenfalls Bürgschaft.
2. Übergabeaufzeichnungen: Schlüsselübergabe, Inventarliste, Fotos, Zählerstände sowie Grundbuch-/Nießbrauchs-/Vertretungsunterlagen.
3. Zahlungsübersicht: Fälligkeitsdatum jedes Monats, berechnete wirksame Erhöhung, Bankeingänge, Verwendungszwecke, nicht gezahlte und strittig gebliebene Positionen.
4. Mahnung und Zustellung: Unterlagen über notarielle/KEP-/Einschreibe-Zustellung, Zugangsdatum, Grundlage der Schuld, richtige Frist und Kündigungsandrohung.
5. Räumungsgrund: Unterlagen zum tatsächlichen Bedarf, Erwerbsdatum des neuen Eigentümers, Projekt/Genehmigung, schriftliche Räumungsverpflichtung oder Aufzeichnungen zu zwei berechtigten Mahnungen.
6. Mediation und Klage: Zeitpunkt des Antrags, Klarheit des Streitgegenstands, Abschlussprotokoll, Klagefrist und gegebenenfalls die Mitteilung nach TBK Art. 353.
7. Schaden und Rückgabe: Auszugsprüfung, schriftliche Schadensanzeige, Reparaturrechnung, Abgrenzung zur gewöhnlichen Abnutzung, Kaution und Verrechnungsberechnung.
8. Maßnahmen nach dem Urteil: Vollstreckungsmaßnahme, Zahlungs- und Rückgabeverrechnungen, tatsächliches Räumungs-/Übergabeprotokoll, gegebenenfalls die Beschränkungen der Wiedervermietung.

Die erste Stufe einer erfolgreichen Prozessstrategie für den Vermieter besteht darin, den Rechtsgrund richtig einzuordnen, statt für alle Streitigkeiten dieselbe Mahnung zu versenden. Dass die dem Vorgang zugrunde liegende Urkunde nachträglich erstellt, an die falsche Person zugestellt oder die Frist falsch berechnet wurde, kann dazu führen, dass ein materiell berechtigter Anspruch aus Verfahrensgründen abgewiesen wird.

Die häufigsten Fehler von Vermietern

• Zu meinen, die Räumung sei automatisch, weil die Vertragszeit abgelaufen ist: TBK Art. 347 und die gesetzlichen Gründe sind zu beachten.
• Die Miete einseitig auf die Marktmiete zu erhöhen: Die Erhöhung nach TBK Art. 344–345 und die Festsetzung sind zu unterscheiden.
• 2026 die alte 25-Prozent-Grenze anzuwenden oder die zuletzt veröffentlichte jährliche Inflationsrate zu verwenden: Nach geltendem Recht ist der Zwölfmonatsdurchschnitt des VPI nach dem Verlängerungsmonat maßgeblich.
• Die Kaution ohne Nachweis für sämtliche Schäden einzubehalten: TBK Art. 342, 334 und 335 sind gemeinsam anzuwenden.
• Zu versuchen, den Mieter durch Auswechseln des Schlosses hinauszusetzen: Die Räumung erfolgt durch die zuständigen Vollstreckungs- und Justizbehörden.
• Eine Mediation Monate vor der Räumungsklage in jedem Fall für ausreichend zu halten: Der Hinweis auf den Zeitpunkt in der Entscheidung des 3. Zivilsenats des Kassationshofs von 2025 ist wichtig.
• Mieterhöhung und Räumungsklage wegen Eigenbedarfs wie denselben Antrag zu behandeln: Antrag, Frist, Beweis und Rechtsgrund sind verschieden.
• Die Kontrolle und die schriftliche Schadensanzeige nach dem Auszug des Mieters zu verzögern: Nach TBK Art. 335 kann dies zu einem Rechtsverlust führen.

Fazit

Die Rechte des Vermieters aus Eigentum und Vertrag sind stark; ihre Wirkung hängt jedoch vom richtigen Grund, vom richtigen Beweis und von der richtigen Frist ab. Der Vermieter kann verschiedene Wege beschreiten, um die Mietforderung einzuziehen, eine rechtmäßige Erhöhung und Mietfestsetzung zu verlangen, die sorgfältige Nutzung der Immobilie sicherzustellen, einen bewiesenen Schaden geltend zu machen oder die Mietsache zurückzuerhalten, wenn die gesetzlichen Räumungsvoraussetzungen vorliegen. Mieterhöhung, Mietfestsetzung, Räumung wegen Verzugs, Räumung wegen Eigenbedarfs und Räumung aufgrund einer schriftlichen Verpflichtung sind unterschiedliche Rechtsvorgänge. Ohne Prüfung von Datum des konkreten Vertrags, Verlängerungszeiträumen, Zahlungsbelegen, Zustellung der Mahnungen und Zeitpunkt der Mediation darf der einzuschlagende Weg nicht bestimmt werden.

Häufig gestellte Fragen

Kann der Vermieter den Mieter nach Ablauf der Mietzeit hinaussetzen?

Nein, allein der Ablauf der Frist genügt nicht. Bei Wohnraum- und überdachten Gewerberaummietverhältnissen verlängert sich der Vertrag nach TBK Art. 347 grundsätzlich. Besondere Voraussetzungen wie gesetzlicher Bedarf, wirksame Räumungsverpflichtung, zwei berechtigte Mahnungen, Verzug oder die Mitteilung am Ende der zehnjährigen Verlängerungszeit müssen zusätzlich erfüllt sein.

Kann der Vermieter 2026 die Miete beliebig erhöhen?

Nein. Die allgemeine Erhöhung bei Verlängerung unterliegt der Obergrenze des Zwölfmonatsdurchschnitts des VPI nach TBK Art. 344; ist im Vertrag eine niedrigere wirksame Erhöhungsrate vereinbart, ist auch diese Bestimmung zu beachten. Bei Mietverhältnissen über fünf Jahre ist die gerichtliche Mietfestsetzung ein eigener Weg.

Wie hoch ist die Mieterhöhungsrate im Oktober 2026?

Nach den TÜİK-Daten für September 2026 beträgt die Veränderung des VPI nach Zwölfmonatsdurchschnitten 31,49 %. Diese Rate ist für die allgemeine gesetzliche Obergrenze bei Verlängerungen im Oktober 2026 maßgeblich; dieselbe Rate gilt nicht für alle Mietverhältnisse oder für Verlängerungen in anderen Monaten.

Welche Frist muss gesetzt werden, wenn der Mieter die Miete nicht zahlt?

Bei Wohnraum- und überdachten Gewerberaummietverhältnissen mindestens dreißig Tage nach TBK Art. 315, bei den übrigen gewöhnlichen Mietverhältnissen grundsätzlich mindestens zehn Tage. Zustellungsdatum und Inhalt der schriftlichen Mahnung sind maßgeblich. Für das Räumungsvollstreckungsverfahren nach der İİK gelten zusätzlich Widerspruchs- und Antragsfristen.

Muss der Vermieter wegen nicht gezahlter Miete zur Mediation gehen?

Soll eine Klage aus dem Mietverhältnis erhoben werden, ist die Mediation grundsätzlich Prozessvoraussetzung. Dagegen ist die Räumung im Wege der Vollstreckung ohne Urteil nach der İİK eine besondere Ausnahme. Es ist zu unterscheiden, ob es sich um eine Klage oder um eine Vollstreckung ohne Urteil handelt und in welchem Stadium man sich befindet.

Kann die Miete eines Mieters nach fünf Jahren auf die Marktmiete angehoben werden?

Der Vermieter kann beim Gericht die Mietfestsetzung verlangen; der neue Betrag ist aber nicht automatisch gleich der angezeigten Marktmiete. Nach TBK Art. 344/3 werden Vergleichsobjekte, Zustand der Mietsache, VPI und Billigkeit gewürdigt; das bestehende Mietverhältnis kann ebenfalls berücksichtigt werden.

Kann der Mieter einer neu gekauften Wohnung sofort geräumt werden?

Nein. Der neue Eigentümer wird nach TBK Art. 310 Vertragspartei. Besteht Bedarf, sind die Voraussetzungen der schriftlichen Mitteilung nach TBK Art. 351, des sechsmonatigen Weges oder der Klage am Vertragsende gesondert zu würdigen.

Muss eine Räumungsverpflichtung notariell erfolgen?

Die notarielle Form ist im Allgemeinen keine zwingende Wirksamkeitsvoraussetzung. Die Urkunde muss jedoch schriftlich sein, nach der Übergabe der Mietsache erteilt worden sein und ein bestimmtes Räumungsdatum enthalten. Behauptungen zu Unterschrift, Datum und freiem Willen können besondere Beweisprobleme aufwerfen.

Kann der Mieter bei zwei berechtigten Mahnungen sofort hinausgesetzt werden?

Nein. Erforderlich sind zwei gesonderte berechtigte schriftliche Mahnungen im vom Gesetz bestimmten Zeitraum und die Klageerhebung innerhalb eines Monats nach Ablauf der betreffenden Mietzeit/des Mietjahres. Zu kontrollieren sind, auf welche Schuld sie sich beziehen, und die Zustellungsdaten.

Muss der Vermieter den Mieter hinaussetzen, um die Wohnung zu verkaufen?

Nein. Die Immobilie kann verkauft werden, während der Mietvertrag fortbesteht. Der Mieter hat nach den Voraussetzungen des TBK Art. 319 angemessene und vorher angekündigte Besichtigungen zu dulden; der Verkauf beendet das Mietverhältnis nicht von selbst.

Darf der Vermieter die vom Mieter bewohnte Wohnung unangekündigt betreten?

Nein. TBK Art. 319 räumt eine Besichtigungsmöglichkeit in dem für Wartung, Verkauf oder spätere Vermietung erforderlichen Umfang ein; erforderlich sind eine vorherige angemessene Ankündigung und die Wahrung der berechtigten Interessen des Mieters. Das Eigentumsrecht des Vermieters legitimiert den unbefugten Zutritt zur Wohnung nicht.

Kann der Vermieter die Kaution nach Belieben verwenden?

Nein. Bei Wohnraum- und überdachten Gewerberaummietverhältnissen enthält TBK Art. 342 Bestimmungen über eine Sicherheit von höchstens drei Monatsmieten und über die Inanspruchnahme der Bankgarantie. Der Vermieter muss die von ihm behauptete Schuld oder den Schaden rechtlich beweisen.

Was sollte der Vermieter tun, wenn der Mieter die Wohnung beschädigt hat?

Er sollte bei der Übergabe den Zustand der Immobilie prüfen, die dem Mieter zuzurechnenden Mängel und Fehler unverzüglich schriftlich anzeigen und seinen Schaden belegen. Gewöhnliche Abnutzung ist kein zu ersetzender Schaden. TBK Art. 334–335 finden Anwendung.

Zahlt der Mieter alle restlichen Mieten, wenn er vor Vertragsende auszieht?

Grundsätzlich nicht automatisch in voller Höhe. Nach TBK Art. 325 werden der angemessene Zeitraum, in dem die Immobilie zu ähnlichen Bedingungen vermietet werden kann, Aufwendungsersparnisse und das Finden eines geeigneten neuen Mieters gewürdigt.

Kann der Vermieter für seinen Bruder oder seine Schwester die Räumung wegen Eigenbedarfs verlangen?

Unter den in TBK Art. 350 genannten Personen ist der Bruder oder die Schwester nicht allein wegen dieser Verwandtschaft aufgeführt. Gesondert zu prüfen ist jedoch, ob im konkreten Fall die Eigenschaft einer anderen gesetzlich zu unterhaltenden Person gegeben ist. Die vom Gesetz genannten Personen dürfen nicht unbegrenzt erweitert werden.

Wird die zehnjährige Frist ab dem Tag der Vertragsunterzeichnung berechnet?

Bei der befristeten Miete sind die erste Vertragszeit und die zehnjährige Verlängerungszeit verschieden. Bei der unbefristeten Miete enthält TBK Art. 347 dagegen eigene Beginn- und Mitteilungsregeln. Ohne Kenntnis von Beginn, Übergangsbestimmungen und Verlängerungen darf kein sicherer Räumungstermin genannt werden.

Wann sollte bei einer Räumungsklage wegen Eigenbedarfs die Mediation durchgeführt werden?

Nach dem Ansatz in der Entscheidung des 3. Zivilsenats des Kassationshofs vom 26.05.2025, E.2025/1495, K.2025/3048, muss der Antrag auf Mediation als Prozessvoraussetzung bei der Räumung wegen Eigenbedarfs nach TBK Art. 350 gestellt werden, nachdem das Klagerecht entstanden ist. Diese Frage ist zusammen mit der konkreten Mietperiode und der Ausschlussfrist zu würdigen.

Darf eine wegen Eigenbedarfs geräumte Wohnung sofort an einen anderen vermietet werden?

TBK Art. 355 sieht Beschränkungen der Wiedervermietung vor. Wichtiger Grund, Art der Räumung, dreijähriges Verbot und Schadensersatzvoraussetzungen sind nach den Umständen des Falles zu würdigen. Ein Verstoß gegen die Regel kann unter bestimmten Voraussetzungen zu Schadensersatz von mindestens einer Jahresmiete der letzten Miete führen.

Quellenverzeichnis

1 — Türkisches Obligationenrecht Nr. 6098 (Türk Borçlar Kanunu), insbesondere Art. 299–325, 334–355. Rechtsvorschriften- und Rechtsprechungsprogramm des Justizministeriums: Quelle

2 — Gesetz Nr. 6325 über die Mediation in Zivilrechtsstreitigkeiten (Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu), Art. 16, 18/A und 18/B. Justizministerium: Quelle

3 — Zivilprozessgesetz Nr. 6100 (Hukuk Muhakemeleri Kanunu), Art. 4, 199 und Beweisvorschriften. Justizministerium: Quelle

4 — Gesetz Nr. 2004 über Zwangsvollstreckung und Konkurs (İcra ve İflâs Kanunu), Art. 269–269/d und Bestimmungen über die Räumung vermieteter Immobilien im Wege der Vollstreckung ohne Urteil. Einschlägige amtliche Rechtsprechung: Quelle

5 — Gesetz Nr. 7445, Regelung, die Art. 18/B in das Gesetz Nr. 6325 für Mietstreitigkeiten einfügt; Amtsblatt vom 05.04.2023: Quelle

6 — Türkisches Statistikinstitut, Verbraucherpreisindex September 2026, 05.10.2026, Veränderung des VPI nach Zwölfmonatsdurchschnitt 31,49 %: Quelle

7 — 3. Zivilsenat des Kassationshofs (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi), 26.05.2025, E.2025/1495, K.2025/3048, Zeitpunkt des Antrags auf Mediation als Prozessvoraussetzung bei der Räumung wegen Eigenbedarfs. Rechtsprechungsnachweis des Justizministeriums: Quelle

8 — 3. Zivilsenat des Kassationshofs, 12.05.2026, E.2026/3664, K.2026/2960, Haftung des früheren Vermieters für die Kaution bei Übertragung der Immobilie: Quelle

9 — 3. Zivilsenat des Kassationshofs, 01.03.2018, E.2017/5281, K.2018/1949, Würdigung von Vergleichsobjekten und Billigkeit bei der Mietfestsetzung: Quelle

10 — 3. Zivilsenat des Kassationshofs, 21.02.2023, E.2022/8307, K.2023/168, Beweis und Errichtungszeitpunkt der Räumungsverpflichtung: Quelle