Иск ecrimisil (компенсация за неправомерное занятие): условия, расчёт, исковая давность и решения Кассационного суда

Компенсация за неправомерное пользование (ecrimisil) — это компенсация за неправомерное занятие, которую правообладатель может потребовать, если движимое или недвижимое имущество недобросовестно используется без законного основания. Требование основывается прежде всего на статье 995 Гражданского кодекса Турции (TMK), а также на положениях о владении и возмещении вреда и толкующей их практике Кассационного суда (Yargıtay). При долевой или совместной собственности на результат непосредственно влияют условие о воспрепятствовании пользованию (intifadan men) и исключения из него, то, является ли объект жильём, нежилым помещением, земельным участком под застройку или полем, а также срок занятия и данные о сопоставимом доходе. Этот частноправовой иск не следует смешивать с процедурой административной компенсации за неправомерное пользование, которую администрация применяет на основании статьи 75 Закона № 2886. [1] [2] [3]

Что такое компенсация за неправомерное пользование и на каких правовых основаниях она строится?

Компенсация за неправомерное пользование — это возмещение, которое недобросовестный владелец, не имеющий права пользоваться имуществом либо продолжающий пользоваться им, хотя первоначально существовавшее право пользования прекратилось, обязан выплатить правообладателю за неправомерное использование. Хотя на практике она чаще всего возникает в отношении недвижимости, при наличии условий, основанных на владении и принадлежности права, она может обсуждаться и в отношении движимых вещей. Однако требования о возврате самой движимой вещи, об утрате стоимости, об утраченных плодах и о невозможности пользования не в каждом случае превращаются в одну и ту же статью расчёта.

Статья 995 Гражданского кодекса Турции № 4721 обязывает недобросовестного владельца возместить вред, причинённый неправомерным удержанием вещи, которую он обязан вернуть, а также плоды, которые он извлёк или по небрежности не извлёк. Статьи 993 и 994 того же Кодекса иначе регулируют правовое положение добросовестного владельца. Поэтому само по себе проживание лица в объекте недвижимости не влечёт автоматически вывода о недобросовестном занятии. Необходимо выяснить наличие, объём и продолжительность права пользования, а также дату его прекращения. [1]

В постановлении Кассационного суда об унификации судебной практики от 8 марта 1950 года, E. 1950/22, K. 1950/4, и в последующей практике подчёркивалось, что неправомерное занятие нельзя считать договором аренды, заключённым по взаимной воле сторон, что оно носит характер деликта и что причинённый им вред подлежит возмещению. По этой причине компенсация за неправомерное пользование основывается не на том же правовом основании, что и долг по арендной плате, взыскиваемый с арендатора. Неуплата арендной платы арендатором и занятие имущества лицом, у которого никогда не было права пользования, — разные споры. [4] [5]

Разграничение компенсации за неправомерное пользование, требования об арендной плате и пресечения посягательств

Требование об арендной плате — это договорное требование, вытекающее из существующих и действительных арендных отношений. Компенсация за неправомерное пользование, напротив, — это возмещение за неправомерное занятие, связанное с отсутствием или прекращением законного основания пользования. Иск о пресечении посягательств направлен на прекращение существующего вмешательства; компенсация за неправомерное пользование касается денежного последствия неправомерного использования, имевшего место в прошлом. При наличии условий эти требования могут быть заявлены совместно. Аннулирование и регистрация права собственности (tapu iptali ve tescil), прекращение общей собственности (ortaklığın giderilmesi), выселение, приведение в первоначальное состояние, снос и возмещение ущерба подчиняются иным материальным и процессуальным условиям.

На лицо, находящееся в объекте на основании действительного договора аренды, нельзя возложить компенсацию за неправомерное пользование за прошлые периоды лишь потому, что сменился собственник. После продажи арендные отношения оцениваются отдельно по Турецкому закону об обязательствах и специальным нормам. Если ссылаются на разрешение безвозмездного пользования, внутрисемейный порядок пользования, согласие наследников или действительный узуфрукт, дату начала неправомерного занятия также нельзя определить, не исследовав это правовое основание.

Каковы материальные условия требования о компенсации за неправомерное пользование?

Нарушение охраняемого права и правомочия пользования

Преимущественное право истца на пользование имуществом или извлечение из него выгоды должно быть конкретизировано. Основанием требования могут быть запись в земельном кадастре, узуфрукт, статус наследника или охраняемое положение владельца. Одного лишь статуса собственника не в каждом споре достаточно в качестве доказательства: необходимо также показать, что у ответчика не было правового основания в период, за который требуется компенсация за неправомерное пользование.

Фактическое пользование, удержание или извлечение плодов

Устанавливается, каким объектом или какой его частью ответчик пользовался, с какой и по какую дату и с какой целью. Занятие жилья, эксплуатация магазина, устройство склада или стоянки на участке под застройку, выращивание продукции на сельскохозяйственных землях и получение арендного дохода от объекта требуют разных исходных данных для расчёта. Если занятие охватывает лишь определённое количество квадратных метров, неправильно производить расчёт по всему объекту, не исследовав фактическое и экономическое воздействие.

Недобросовестность и отсутствие уважительного основания

В соответствии со статьёй 3 TMK добросовестность не защищает лицо, не проявившее должной осмотрительности. Вместе с тем недобросовестность и начало неправомерного пользования устанавливаются по документам конкретного дела. Пользователь может ссылаться на прямое разрешение собственника или наследников, договор, существующее судебное решение, фактический раздел или иное действительное правомочие. То, что такое основание существовало изначально, не означает, что оно будет существовать всегда. Для определения даты этого перехода важны вручение уведомления-требования (ihtar), уведомление об отзыве разрешения, решение о выселении, прекращение соглашения о пользовании и заявления сторон.

Возмещаемая утрата пользования или связь между плодами и выгодой

Экономическую основу частноправовой компенсации за неправомерное пользование составляют такие элементы, как возможность обычного использования объекта, возможность извлекать сопоставимый арендный доход, произведённые плоды и неполученная выгода. Не в каждом деле дополнительно требуется, чтобы договор аренды был фактически заключён или чтобы была попытка сдать объект в аренду другому лицу. Однако чисто гипотетические расчёты высокого дохода, противоречащие характеру объекта или лишённые конкретных данных, также не могут быть приняты. Кассационный суд применяет свой подход, согласно которому учитывается как минимум сопоставимая арендная плата, а более высокая упущенная выгода должна быть доказуема юридически и фактически, с учётом особенностей конкретного дела. [5] [6]

Кто может подать иск о компенсации за неправомерное пользование и кто является ответчиком?

Зарегистрированный собственник, обладатель ограниченного вещного права, дающего правомочие пользоваться объектом, и обладатель охраняемого права могут требовать компенсацию за неправомерное пользование в зависимости от конкретной правовой природы требования. Правомочия узуфруктуария в его отношениях с собственником, обременённым узуфруктом, могут различаться; поэтому вопрос о том, кому принадлежит компенсация, решается с учётом периода, в котором существовали права на объект. В центре первичного анализа находятся запись в кадастре, свидетельство о праве на наследство, договор, запись об установлении узуфрукта и иные документы, подтверждающие правовое право пользования.

Ответчиком может быть лицо или лица, сохраняющие неправомерное фактическое господство. Не установив, кто фактически пользуется объектом и кто получает от него доход, нельзя возложить общую ответственность на всех членов семьи только на основании регистрации по адресу или родства. Если занимающих лиц несколько, необходимо отдельно показать периоды занятия, совместность действий и основание ответственности.

Может ли новый собственник требовать компенсацию за неправомерное пользование за прошлый период?

Как правило, принадлежность требования зависит от того, кто был правообладателем в соответствующий период. Лицо, позднее купившее объект, не считается автоматически приобретшим компенсацию за период прежнего собственника лишь в силу покупки; если утверждается, что прошлое требование было отдельно уступлено, проверяются действительность и объём уступки. Требование нового собственника за последующий период, основанное на его собственном праве, оценивается отдельно. Основой доказывания служат регистрация в кадастре, договор и дата передачи.

Компенсация за неправомерное пользование между сособственниками при долевой собственности

При долевой собственности все сособственники имеют предусмотренные законом права на объект. Поэтому пользование общим объектом одним сособственником не признаётся недобросовестным занятием по отношению к остальным сособственникам без какого-либо дополнительного исследования. Напротив, если один сособственник исключает другого из пользования объектом или доходом от него и выполнены прочие необходимые условия, исключённый сособственник может требовать компенсацию за неправомерное пользование в пределах своего права.

Важное разграничение, признаваемое Кассационным судом, — есть ли часть объекта, которой лицо пользуется бесспорно. Если существует часть, соответствующая собственной доле сособственника, которой он бесспорно пользуется, одно лишь утверждение о том, что по площади он пользуется меньшим, не во всех случаях может быть основанием для компенсации за неправомерное пользование. Наличие фактического раздела или сложившегося порядка пользования, его обязательность для всех сособственников и то, был ли тем не менее утрачен доход, должны устанавливаться осмотром на месте и доказательствами. В решении от 24 июня 2025 года, E. 2024/4960, K. 2025/3222, 7-я гражданская палата Кассационного суда (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi) отменила судебное решение, вынесенное без достаточного установления того, какой участок из множества объектов является предметом иска и имеется ли часть, которой может пользоваться истец. [7]

Что такое условие о воспрепятствовании пользованию и когда оно не требуется?

Воспрепятствование пользованию означает доведение до сведения другого сособственника желания сособственника пользоваться общим объектом или доходом от него и правовое подтверждение того, что ему препятствуют в пользовании. В общей практике между сособственниками условие о воспрепятствовании пользованию должно возникнуть до периода, за который требуется компенсация за неправомерное пользование. Факт воспрепятствования не обязательно доказывается нотариальным уведомлением-требованием; могут исследоваться показания свидетелей, переписка, прежний иск, исполнительные действия и иные законные доказательства. Тем не менее зафиксированное в документе ясное требование и его вручение уменьшают споры о датах. [8]

В судебной практике основными ситуациями, которые могут составлять исключение, являются следующие:

• объект является местом, дающим натуральные плоды, — виноградником, садом или сельскохозяйственными землями, либо по своему характеру и использованию приносит гражданские плоды за счёт сдачи в аренду;
• занимающий объект сособственник претендует на исключительное право на весь объект и отрицает права других сособственников;
• между сособственниками действует порядок пользования, определяющий, какой частью будет пользоваться каждый;
• истец ранее обращался в отношении данного объекта с иском о пресечении посягательств, о прекращении общей собственности или о компенсации за неправомерное пользование либо возбуждал исполнительное производство;
• выгоды от натуральных плодов или от самостоятельно приносящего доход предприятия извлекаются односторонне;
• характер объекта как публичного имущества требует оценки исключения в рамках соответствующего судебного подхода.

Эти пункты не являются автоматическими основаниями для выигрыша дела. Например, то, что квартиру теоретически можно сдать в аренду, — не тот же факт, что фактическое получение арендного дохода или отрицание прав истца как сособственника. Для применения исключения необходимо доказать характер объекта, конкретное пользование, полученный доход и поведение ответчика. В решении от 14 мая 2024 года, E. 2022/6381, K. 2024/2575, 7-я гражданская палата Кассационного суда вновь разъяснила правило о воспрепятствовании пользованию и исключения из него. [8]

Всегда ли обязательно направлять уведомление-требование?

Нет. Нотариальное уведомление-требование во многих делах является полезным шагом, усиливающим доказывание; однако нельзя утверждать, что воспрепятствование пользованию во всех случаях может быть установлено только нотариальным уведомлением. Существующие исключения, прежние иски сторон, сообщения, порядок пользования и факты фактического препятствования оцениваются в совокупности. В уведомлении должны быть определены идентификация объекта, размер доли, требуемое право пользования или право на доход, предоставленный срок, возражение против неправомерного пользования и адресат уведомления.

Компенсация за неправомерное пользование при совместной собственности и между наследниками

С открытием наследства объекты недвижимости, входящие в наследственную массу, могут оказаться в совместной собственности наследников. К наследнику, препятствующему пользованию остальных наследников, при определённых условиях может быть предъявлено требование о компенсации за неправомерное пользование. Абсолютный подход, согласно которому ни один наследник не может подать иск в одиночку, неверен. Кассационный суд выносил решения, признающие, что в силу делимого характера компенсации за неправомерное пользование наследник может самостоятельно подать иск в части требования, соответствующей его собственной наследственной доле. Напротив, порядок совершения обязывающих распоряжений от имени всей наследственной массы, заявления требований, касающихся права собственности, или действий, требующих полномочий на представительство, иной. [9]

Необходимо исследовать свидетельство о праве на наследство, записи в земельном кадастре на имя наследодателя или перешедшие к наследникам, прежний порядок пользования, записи об арендном и сельскохозяйственном доходе, а также то, когда возникли наследственные отношения. Если заявляется о многолетнем согласии наследников, уходе или внутрисемейном соглашении о пользовании, началом занятия нельзя признать дату смерти, не оценив это возражение.

Связанные статьи: Проживание одного наследника в унаследованном доме; Прекращение общей собственности на унаследованную недвижимость.

Как рассчитывается компенсация за неправомерное пользование?

Основной метод, на котором строится расчёт компенсации за неправомерное пользование, зависит от характера объекта:

Размер компенсации за неправомерное пользование определяется исследованием специалиста — судебного эксперта, соответствующего экономическому характеру объекта. Не в каждом деле правильно применять стандартный процент, фиксированную долю рыночной стоимости продажи или механически распространять текущую арендную плату на прошлые годы. Суд должен получить по ст. 266 и след. HMK мотивированное заключение, в котором указаны подтверждающие документы и которое пригодно для проверки сторонами и судьёй. При необходимости привлекаются специалисты разных областей — геодезии, строительства, оценки недвижимости, сельского хозяйства и бухгалтерского учёта. [6] [10]

Метод сопоставимой арендной платы для жилья, нежилых помещений, участков под застройку и складских площадей

Для первого периода требования за основу берутся физическое состояние объекта на ту дату, его местоположение, транспортная доступность, статус застройки, возможности использования и площадь, а также договоры в отношении действительно сопоставимых объектов в непосредственной близости. Наряду с представленными сторонами договорами-аналогами при необходимости проводится исследование по инициативе суда. Разница в ценах, обусловленная тем, что объект-аналог новее, имеет иную площадь, расположен ближе к морю или главной дороге, а также видом использования, возрастом здания и состоянием ремонта, должна быть обоснована.

Для последующих лет реалистичная сумма, установленная для первого периода, переоценивается с учётом периодических экономических данных. В решениях Кассационного суда содержатся принципы о критерии роста индекса цен производителей (ÜFE) и о том, что он не должен приводить к снижению результата; это не означает автоматического признания того, что объект ежегодно фактически приносит такой же прирост дохода. Должны оцениваться данные нового периода, арендные ставки в регионе и меняющиеся характеристики конкретного объекта. Грубый пересчёт в прошлое от текущей арендной платы на дату подачи иска является методической ошибкой, которая может стать предметом решений Кассационного суда об отмене. [6]

Метод дохода от продукции и севооборота для сельскохозяйственных земель

Для полей, виноградников и садов мерилом неправомерного пользования, как правило, не является сопоставимая арендная плата за жильё. Нужны данные о культурах, выращенных в соответствующие годы или которые можно было вырастить в обычных сельскохозяйственных условиях региона, о севообороте (münavebe), паре, условиях орошения, урожайности с декара, себестоимости производства и периодических ценах продажи. Объективной основой заключения должны служить данные провинциального или районного управления сельского и лесного хозяйства и записи соответствующего рынка продукции.

В решении от 15 мая 2025 года, E. 2024/4795, K. 2025/2661, 7-я гражданская палата Кассационного суда признала незаконным применение метода оценки участка под застройку/арендной платы к объекту, являющемуся полем, и неустановление того, относится ли объект к орошаемым или неорошаемым сельскохозяйственным землям. Палата подчеркнула, что расчёт дохода от продукции должен быть проведён с новым осмотром на месте и надлежащей коллегией экспертов. [10]

Разграничение занятой площади, периода и доли при расчёте

Суд и эксперт должны производить расчёт отдельно по каждому объекту и каждому периоду, указывая занятую площадь, заявленный временной промежуток, долю правообладателя, фактически занимающее лицо и ранее произведённые платежи, если они были. Если ответчиков несколько, период пользования каждого лица и основание его правовой ответственности исследуются отдельно. Учитываются арендные платежи и прежние судебные решения о компенсации за неправомерное пользование, которые могли бы привести к повторному взысканию.

Примерный подход к расчёту

В гипотетическом примере, построенном лишь для того, чтобы показать разницу в методах, если подтверждённая документами сопоставимая годовая плата за пользование жильём в первый спорный год составляет 120 000 турецких лир (TL), сумма за последующие годы рассчитывается отдельно с учётом рыночных ставок этих лет, периодического роста и состояния объекта. Если истцу принадлежит лишь 1/4 права, сумма, приходящаяся на его собственную долю, оценивается отдельно в зависимости от объёма правомочия на требование. Этот пример не является компенсацией за неправомерное пользование, определённой судом, фиксированным ежегодным ростом или суммой из реального дела. Для сельскохозяйственных земель тот же примерный метод использовать нельзя; доход от продукции исследуется отдельно.

Какие доказательства важны в иске о компенсации за неправомерное пользование?

Цель материалов дела — не только подтвердить право собственности, но и показать отсутствие права пользования, фактическое занятие, его продолжительность, начало недобросовестности и основу компенсации, подлежащей расчёту. Полезны следующие группы документов:

• текущие и исторические записи земельного кадастра, обременения, кадастровые планы, документы о застройке и выносе границ в натуру (aplikasyon);
• свидетельство о праве на наследство (veraset ilamı), документы об узуфрукте, записи, подтверждающие долевые отношения и отношения совместной собственности;
• договоры аренды, разрешения на пользование, предоставления, купли-продажи, передачи и соглашения о пользовании, а также уведомления об их прекращении;
• нотариальные уведомления-требования, отметки о вручении, переписка, материалы прежних судебных и исполнительных дел;
• осмотр на месте, фотографии, спутниковые снимки, акты о пользовании зданием и акты муниципалитета/учреждений, при необходимости законно полученные записи камер;
• документы об уплате налогов или получении арендной платы, банковские квитанции (dekont), договоры-аналоги и фактические доходы предприятия;
• письма управления сельского и лесного хозяйства, цены на продукцию, урожайность, орошение, севооборот и производственные расходы;
• показания свидетелей и прежние заявления сторон, а при наличии — схема, показывающая используемые части;
• заключения экспертов, возражения против заключений и дополнительные заключения, устраняющие противоречия.

Особенно важно помнить, что доказательства даты воспрепятствования пользованию и доказательства даты начала занятия не совпадают. Пользование, начавшееся с разрешения, впоследствии может стать неправомерным. Если сторона ссылается на уход, семейные отношения или аренду, представления истцом одного лишь свидетельства о праве собственности может оказаться недостаточно.

Пятилетняя исковая давность и временные пределы компенсации за неправомерное пользование

Согласно постановлению Большого общего собрания Кассационного суда по унификации судебной практики (Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu) от 25 мая 1938 года, E. 1937/29, K. 1938/10 и последующей практике требования о компенсации за неправомерное пользование подчиняются пятилетней исковой давности. На практике требование оценивается как охватывающее не более пяти лет, отсчитываемых назад от даты подачи иска; отдельно учитываются особые случаи приостановления или перерыва давности и заявление соответствующего возражения в конкретном деле. Исковая давность — это возражение, которое должен заявить ответчик; её не следует смешивать с пресекательным сроком (hak düşürücü süre). [6] [10] [11]

Эти пять лет не означают, что при занятии объекта более пяти лет иск вообще нельзя подать. Хотя в отношении более ранних периодов возникает риск пропуска давности, условия требования могут оцениваться за последний истёкший пятилетний период. Вероятная плата за занятие, которая может возникнуть после подачи иска, не может быть рассчитана и включена в решение так, будто это уже возникшее требование; в отношении нового истёкшего периода может потребоваться отдельное требование или процессуально допустимое действие. В решении от 30 июня 2020 года, E. 2018/14130, K. 2020/4242, 8-я гражданская палата Кассационного суда (Yargıtay 8. Hukuk Dairesi) особо указала на это разграничение применительно к вероятному ущербу после подачи иска. [11]

Начало начисления процентов и действующий режим процентов по иску о компенсации за неправомерное пользование

На требования о компенсации за неправомерное пользование, возникшие по периодам, могут быть заявлены проценты. В судебной практике возможно требовать проценты с конца каждого периода занятия; однако это должно соответствовать формулировке требования в исковом заявлении, факту просрочки и применимому режиму процентов. Суд связан заявленным требованием. Неправильно автоматически привязывать начало начисления процентов к первому дню занятия или в каждом деле — к дате подачи иска.

Статья 1 Закона № 3095 была изменена статьёй 10 Закона № 7589 от 16 июля 2026 года, и с 31 июля 2026 года вступила в силу новая система расчёта. Законные проценты теперь рассчитываются при условиях, предусмотренных законом, на основе определённых ставок переучёта Центрального банка Турецкой Республики (Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası); для второго полугодия при наличии условий проводится дополнительная корректировка. Поэтому в исках после 2026 года неправильно применять одну прежнюю годовую процентную ставку ко всем периодам. Необходимо отдельно исследовать временной промежуток, вид процентов, просрочку и действие закона во времени. [12]

Предметная и территориальная подсудность иска о компенсации за неправомерное пользование

Приведённое ниже сравнение показывает первое процессуальное разграничение, которое необходимо провести до подачи иска:

По самостоятельному иску о компенсации за неправомерное пользование, основанному на праве собственности в частном праве, по общему правилу предметно подсуден суд первой инстанции по гражданским делам (ст. 2 HMK). Однако если между сторонами существуют реальные арендные отношения, специальная норма о предметной подсудности или иная правовая квалификация, предметную подсудность необходимо оценить заново. Требование об арендной плате или из договора аренды не становится подсудным суду первой инстанции по гражданским делам лишь потому, что его ошибочно назвали компенсацией за неправомерное пользование. В решении 8-й гражданской палаты Кассационного суда от 18 мая 2021 года, E. 2020/129, K. 2021/4138, подчёркнута подсудность суду первой инстанции по гражданским делам спора, основанного на неправомерном занятии. [13]

По иску о компенсации за неправомерное пользование, представляющему собой исключительно денежное требование, могут учитываться общие правила территориальной подсудности (ст. 6 HMK) и в зависимости от характера дела ст. 16 HMK о деликтах. Однако если иск подаётся вместе с требованием о пресечении посягательств, в зависимости от объёма иска приобретает значение правило исключительной подсудности в отношении вещных прав на недвижимость и владения ею (ст. 12 HMK). Поэтому утверждение «по искам о компенсации за неправомерное пользование во всех случаях подсуден суд по месту жительства ответчика» неполно. В решении 5-й гражданской палаты Кассационного суда (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi) от 20 мая 2024 года, E. 2024/2831, K. 2024/6073, рассмотрено применение ч. 3 ст. 12 HMK в отношении нескольких объектов. [14]

Обязательна ли медиация по иску о компенсации за неправомерное пользование?

Поскольку само по себе самостоятельное требование о компенсации за неправомерное пользование, вытекающее из права собственности, прямо не названо в ст. 18/B Закона № 6325 о медиации в гражданско-правовых спорах, нельзя утверждать, что любой иск о компенсации за неправомерное пользование автоматически подчиняется обязательной медиации как условию иска. Однако с 1 сентября 2023 года определённые споры, вытекающие из арендных отношений, прекращения общей собственности, поэтажной собственности и соседского права, относятся к сфере обязательной медиации как условия иска. Даже если требование заявлено под названием компенсации за неправомерное пользование, но реальное правовое отношение является арендой или спором из иной охватываемой категории, условие процесса необходимо исследовать отдельно. Если в одном заявлении содержатся разные правовые требования, влияние условия процесса также должно оцениваться отдельно применительно к требованию и предметной подсудности. [15]

В отношении частноправовых требований, которыми стороны могут свободно распоряжаться, возможны добровольная медиация или переговоры о мировом соглашении. Однако требования к форме и исполнимости соглашений, затрагивающих право собственности, передачу объекта или прекращение общей собственности, должны соблюдаться отдельно.

Процессуальное изменение 2026 года: режим частичного иска вместо иска о неопределённом требовании

Размер компенсации за неправомерное пользование при подаче иска зачастую невозможно точно рассчитать без экспертного исследования. Однако с 31 июля 2026 года иск о неопределённом требовании по ст. 107 HMK отменён. Согласно ч. 4 ст. 109 HMK, введённой тем же изменением, если заявлена часть требования, оно может быть однократно увеличено в рамках того же иска до окончания стадии рассмотрения дела по существу (tahkikat) без применения запрета на расширение исковых требований. Соответствующая норма также предусматривает, что в отношении увеличенной части исковая давность считается прерванной на дату подачи иска. [16]

Вместе с тем переходное положение закона предусматривает, что к искам о неопределённом требовании, поданным до отмены, продолжает применяться прежняя система. Поэтому процессуальное правило из дела, возбуждённого в 2025 году, не следует без изменений переносить на иск, который будет подан в октябре 2026 года. Выбор истцом вида иска, первоначальная сумма требования, стоимость для исчисления пошлины, окончание стадии рассмотрения по существу и однократное право на увеличение требования являются частью конкретной процессуальной стратегии.

То, что в прежних решениях Кассационного суда о компенсации за неправомерное пользование имеется ссылка на ст. 107 HMK, не означает, что эта норма действует и сегодня. Выводы этой практики об экспертном расчёте следует отделять от применимости уже отменённой процессуальной нормы.

Можно ли одновременно требовать компенсацию за неправомерное пользование, пресечение посягательств, снос и приведение в первоначальное состояние?

Да; при наличии материальных и процессуальных условий пресечение продолжающегося вмешательства в объект недвижимости, компенсация за неправомерное пользование, возникшая из неправомерного занятия, устранение незаконного строения или сооружения, приведение в первоначальное состояние и отдельно доказуемые статьи ущерба могут рассматриваться в одном иске или в процессуально допустимых отдельных исках. Однако один и тот же ущерб дважды не возмещается. Компенсация за неправомерное пользование как плата за прошлое пользование концептуально отделена от устранения физического повреждения, причинённого объекту; по каждой статье необходимы требование, правовое основание и доказательства.

Совместное заявление этих требований влияет на оценку общей стоимости для исчисления пошлины, предметной и территориальной подсудности, объёма осмотра на месте, специализации экспертов, судебных расходов и пределов обжалования. В решении от 5 февраля 2026 года, E. 2025/2593, K. 2026/606, 7-я гражданская палата Кассационного суда отменила судебное решение из-за соотношения требований о пресечении посягательств и о компенсации за неправомерное пользование с точки зрения цены иска и апелляционной проверки (istinaf). [17]

Компенсация за неправомерное пользование, взыскиваемая администрацией по ст. 75 Закона № 2886, — иной институт

В отношении недвижимости Казны (Hazine), земель, находящихся под властью и распоряжением государства, и иных публичных объектов недвижимости, перечисленных в законе, установление факта занятия, определение компенсации за неправомерное пользование и меры по выселению, которые администрация осуществляет по ст. 75 Закона № 2886 о государственных закупках (Devlet İhale Kanunu), основаны на ином режиме, чем рассматриваемая судами общей юрисдикции компенсация за неправомерное пользование между собственником и недобросовестным владельцем. При административной компенсации за неправомерное пользование в пределах действия закона не требуется, чтобы администрация понесла ущерб в результате занятия или чтобы неправомерный пользователь (fuzuli şagil) был виновен. За период, не превышающий пяти лет, отсчитываемых назад от даты установления факта, применяются особые процедуры, например определение размера комиссией. [3] [18]

Способы обжалования и сроки в отношении уведомления администрации о компенсации за неправомерное пользование (ecrimisil ihbarnamesi), уведомления об исправлении, а также мер по оплате и выселению должны исследоваться отдельно по соответствующему специальному законодательству. Пояснения о пятилетней исковой давности и о суде первой инстанции по гражданским делам, относящиеся к частноправовой компенсации за неправомерное пользование, нельзя применять ко всем этим мерам. Срок для обращения в административный суд, а также условия оплаты и скидки могут различаться в зависимости от вида меры и уведомления.

Связанные статьи: Возражение против уведомлений ecrimisil от муниципалитета и Казны; Выселение с муниципальной недвижимости; Иск о фактическом изъятии без экспроприации.

Риски, проявляющиеся в конкретных спорах

Пользование унаследованным жильём одним наследником

Наследник может пользоваться объектом с разрешения наследодателя или по договорённости с остальными наследниками. Нельзя предполагать, что недобросовестность автоматически возникает с даты смерти. Исследуются условия воспрепятствования пользованию остальным наследникам, иная часть, используемая в соответствии с долей, арендный доход и прежние иски между наследниками.

Неосвобождение купленного объекта прежним собственником или его родственником

Разграничиваются уплата цены, дата регистрации, обязательство о передаче, существующая аренда или разрешение на пользование, направленное позднее уведомление-требование и период, в котором новый собственник приобрёл право распоряжения. Если ответчик ссылается на фидуциарную сделку или действительный договор, оцениваются документы; не каждое утверждение автоматически исключает неправомерное занятие.

Обработка сельскохозяйственной земли соседом или сособственником

При осмотре на месте устанавливаются границы участков, фактическая площадь обрабатываемой земли, вид культуры, севооборот и то, в чьём пользовании находился каждый период. Перечень объектов в исковом заявлении и участки, исследованные экспертом, должны точно совпадать.

Использование нежилого помещения или участка под застройку в коммерческих целях

При стоянке, складе, антенне/базовой станции, временном строении, рекламном щите или предпринимательской деятельности отдельно исследуются фактическая площадь занятия и зона экономического использования. Вся валовая выручка, которую компания получает от своей деятельности, не является напрямую требованием о компенсации за неправомерное пользование. Исследуются сопоставимая плата за пользование, фактическая площадь, доказанная более высокая упущенная выгода, если она есть, и риск двойного возмещения.

Проживание в объекте после семейных отношений, развода или фактического раздельного проживания

Начало компенсации за неправомерное пользование не следует признавать, не исследовав семейно-правовое отношение, на котором основано пользование супруга или члена семьи, характер объекта как семейного жилья, решения о защите или о предоставлении в пользование, право собственности, разрешение на пользование и их прекращение. Особые требования, вытекающие из семейного права, могут подлежать отдельной правовой квалификации и отдельным правилам предметной подсудности.

Правовой анализ до и во время судебного процесса

1. Анализ прав и записей кадастра: устанавливаются объект, доля, узуфрукт, наследственная масса, стороны иска и даты передачи, если они были.
2. Исследование основания пользования: изучаются аренда, безвозмездное разрешение, фактический раздел, предоставление, семейные отношения, прежнее решение или административный акт.
3. Период занятия и воспрепятствование пользованию: начало недобросовестности и условия о воспрепятствовании определяются по вручениям и доказательствам; исключения оцениваются отдельно.
4. План доказательств и оценки: в зависимости от характера объекта — метод арендной платы или дохода от продукции; готовятся ходатайства об аналогах, осмотре на месте и официальных данных.
5. Проверка сроков и процедуры: проверяются исковая давность, сфера медиации, предметная и территориальная подсудность, пошлины, вид иска и изменения 2026 года.
6. Требование и проценты: разграничиваются период, истёкший до даты подачи иска, доля, прежние платежи, если они были, требования о процентах с конца периода и риск повторного взыскания.
7. Проверка заключения эксперта: проверяется соответствие заключения конкретным аналогам, официальным данным, методологии и каждому периоду; на неполные или противоречивые расчёты готовится мотивированное возражение.

У ответчика также есть не менее важные возражения: основание права пользования, данное разрешение, добросовестность, фактический раздел, часть, которой истец уже пользуется, неверный период занятия, ошибочный размер доли, отсутствие объективных аналогов, прежние платежи и заявление об исковой давности. Заявленную сумму не следует считать признанной без представления возражений; методические недостатки заключения эксперта должны быть показаны с помощью конкретных документов.

Как практика Кассационного суда влияет на исход исков о компенсации за неправомерное пользование?

Кассационный суд, 7-я гражданская палата, 24 июня 2025 года, E. 2024/4960, K. 2025/3222 — при множестве объектов между сособственниками необходимо выяснить, какие участки охватывает требование, и установить фактическое пользование и часть, которой может пользоваться истец; судебное решение нельзя основывать на абстрактном и противоречивом экспертном расчёте. [7]

Кассационный суд, 7-я гражданская палата, 15 мая 2025 года, E. 2024/4795, K. 2025/2661 — для сельскохозяйственных земель недостаточно заключения, основанного на методе участка под застройку/арендной платы. Требуется новое исследование с учётом официальных сельскохозяйственных данных, дохода от продукции, условий орошения и севооборота. [10]

Кассационный суд, 7-я гражданская палата, 20 июня 2023 года, E. 2023/2572, K. 2023/3473 — разъяснено, что при расчёте компенсации за неправомерное пользование метод сопоставимой арендной платы для земельных участков и зданий и метод дохода от продукции для сельскохозяйственных земель должны основываться на объективных и проверяемых данных. [6]

Кассационный суд, 5-я гражданская палата, 20 мая 2024 года, E. 2024/2831, K. 2024/6073 — по иску о компенсации за неправомерное пользование, поданному вместе с требованием о пресечении посягательств, оценена связь подсудности с местом нахождения объекта по ч. 3 ст. 12 HMK. [14]

Кассационный суд, 7-я гражданская палата, 5 февраля 2026 года, E. 2025/2593, K. 2026/606 — при совместном заявлении требований о пресечении посягательств и о компенсации за неправомерное пользование соотношение цены иска и проверки в порядке обжалования не может быть решено ошибочно. [17]

Каждое из этих решений касается иных фактических обстоятельств и вида иска. Применение отменённой ст. 107 HMK в старом решении нельзя автоматически переносить на действующий процессуальный режим; разъяснения решений, касающиеся материального права и метода расчёта, могут оцениваться отдельно.

Связанные статьи: Права в доме, зарегистрированном на обоих супругов; Возражение против заключения эксперта по гражданскому делу; Исковая давность и пресекательные сроки.

Заключение

Исход иска о компенсации за неправомерное пользование зависит не только от того, кому принадлежит объект, но и от того, на каком правовом основании и когда началось пользование, в какой момент возникла недобросовестность, требовалось ли воспрепятствование пользованию между сособственниками и каким объективным методом рассчитана требуемая плата за пользование. Особенно в наследственных спорах и спорах между сособственниками нельзя смешивать фактический раздел и исключение из дохода; для сельскохозяйственных земель — расчёт по продукции и метод сопоставимой арендной платы; частноправовую и административную компенсацию за неправомерное пользование.

В исках, которые будут поданы в 2026 году, в исходном плане процесса следует учитывать также отмену ст. 107 HMK, порядок увеличения требования по ч. 4 ст. 109 и изменённый режим процентов по Закону № 3095. Для надлежащего судебного разбирательства правовое основание, прошлый период, доказательства, метод расчёта, проценты и процессуальные требования должны быть выстроены согласованно друг с другом.

Часто задаваемые вопросы

Обязательно ли уведомление-требование по иску о компенсации за неправомерное пользование?

Не в каждом случае. Нотариальное уведомление-требование — сильное доказательство, особенно при доказывании воспрепятствования пользованию между сособственниками; однако в некоторых исключительных случаях воспрепятствование пользованию может не требоваться, а сам факт воспрепятствования может быть доказан и иными доказательствами. Уведомление о прекращении пользования, начавшегося с разрешения, в свою очередь может быть важным для доказывания даты неправомерного занятия.

Может ли сособственник во всех случаях требовать от другого сособственника компенсацию за неправомерное пользование за пять лет?

Нет. Пятилетняя исковая давность не заменяет материальных условий, таких как воспрепятствование пользованию и неправомерное пользование. Исследуются часть, которой истец пользуется бесспорно, фактический раздел и исключения.

Может ли один из наследников подать иск о компенсации за неправомерное пользование, не посоветовавшись с остальными?

Кассационный суд выносил решения, признающие, что при совместной собственности наследник может самостоятельно подать иск по делимому требованию о компенсации за неправомерное пользование, приходящемуся на его собственную наследственную долю. Вместе с тем по иным требованиям, направленным на всю наследственную массу, представительство и статус стороны оцениваются иначе.

Совпадает ли компенсация за неправомерное пользование с требованием об арендной плате?

Нет. Требование об арендной плате — это договорная плата за пользование; компенсация за неправомерное пользование — возмещение за недобросовестное занятие без законного основания пользования. Наличие арендных отношений может изменить предметную подсудность, необходимость медиации и метод расчёта.

Что делать, если при подаче иска размер компенсации за неправомерное пользование невозможно точно рассчитать?

После 31 июля 2026 года ст. 107 HMK для новых исков не действует. Режим частичного иска и однократного увеличения требования по ч. 4 ст. 109 HMK следует оценивать вместе с пошлинами, сроками стадии рассмотрения по существу и влиянием на исковую давность.

С какого момента начисляются проценты на компенсацию за неправомерное пользование?

В зависимости от требования и правовых условий проценты могут быть заявлены с окончания периодов. Однако момент начала должен быть обоснован в зависимости от обстоятельств и вида иска. Следует учитывать положения Закона № 3095, изменённые в 2026 году.

Какому суду предметно подсуден иск о компенсации за неправомерное пользование?

По самостоятельной частноправовой компенсации за неправомерное пользование, основанной на праве собственности, по общему правилу предметно подсуден суд первой инстанции по гражданским делам. Если спор вытекает из арендных отношений или существует специальная норма о предметной подсудности, результат может быть иным.

Всегда ли требование о компенсации за неправомерное пользование территориально подсудно суду по месту нахождения объекта?

Нет. Для компенсации за неправомерное пользование, представляющей собой исключительно денежное требование, могут применяться общая подсудность и подсудность по деликтам. В иске, поданном вместе с требованием о пресечении посягательств, особое значение имеет также правило исключительной подсудности ст. 12 HMK.

Рассчитывается ли компенсация за неправомерное пользование полем так же, как арендная плата за жильё?

Как правило, нет. Для сельскохозяйственных земель её следует оценивать на основе метода продукции и дохода, официальных данных об урожайности и ценах, орошения, севооборота, пара и расходов.

Взыскивается ли плата за пользование после подачи иска автоматически в рамках того же иска?

Нет. Применительно к компенсации за неправомерное пользование ещё не возникшая будущая плата за пользование не может быть присуждена как прошлое требование. Процессуальные возможности в отношении требования, возникающего за последующий период, исследуются отдельно.

Подаётся ли тот же иск против уведомления о компенсации за неправомерное пользование, направленного Казной?

Нет. Уведомления об административной компенсации за неправомерное пользование и меры по выселению на основании ст. 75 Закона № 2886 подчиняются отдельному административному режиму; орган обжалования и сроки определяются в зависимости от вида меры.

Можно ли одновременно требовать компенсацию за неправомерное пользование и пресечение посягательств?

Да, при наличии условий можно. Однако влияние двух требований на цену иска, предметную и территориальную подсудность, пошлины, экспертизу и средства обжалования должно рассчитываться отдельно; один и тот же ущерб не должен возмещаться дважды.

Источники и правовые основания

1. Гражданский кодекс Турции № 4721 (Türk Medeni Kanunu), ст. 3, 6, 683, 701–703, 993–995; Министерство юстиции (Adalet Bakanlığı), Программа законодательства и судебной практики (Mevzuat ve İçtihat Programı).
2. Кассационный суд, 7-я гражданская палата (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi), 20 июня 2023 года, E. 2023/2572, K. 2023/3473 (природа компенсации за неправомерное пользование и метод расчёта).
3. Закон № 2886 о государственных закупках (Devlet İhale Kanunu), ст. 75.
4. Постановление Кассационного суда об унификации судебной практики (Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı), 8 марта 1950 года, E. 1950/22, K. 1950/4; природа постановления изложена в решении 7-й гражданской палаты Кассационного суда E. 2023/2572, K. 2023/3473.
5. Кассационный суд, 8-я гражданская палата (Yargıtay 8. Hukuk Dairesi), K. 2020/8332, оценка компенсации за неправомерное пользование и воспрепятствования пользованию.
6. Кассационный суд, 7-я гражданская палата, 20 июня 2023 года, E. 2023/2572, K. 2023/3473, полный текст решения.
7. Кассационный суд, 7-я гражданская палата, 24 июня 2025 года, E. 2024/4960, K. 2025/3222 (фактическое пользование и доказывание между сособственниками).
8. Кассационный суд, 7-я гражданская палата, 14 мая 2024 года, E. 2022/6381, K. 2024/2575 (исключения из условия о воспрепятствовании пользованию).
9. Кассационный суд, 1-я гражданская палата (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi), 16 января 2014 года, E. 2013/15634, K. 2014/590 (совместная собственность и делимая компенсация за неправомерное пользование); изучен полный текст решения в De Jure.
10. Кассационный суд, 7-я гражданская палата, 15 мая 2025 года, E. 2024/4795, K. 2025/2661 (сельскохозяйственная продукция и экспертный расчёт).
11. Кассационный суд, 8-я гражданская палата, 30 июня 2020 года, E. 2018/14130, K. 2020/4242 (истёкший период и исковая давность); изучен фрагмент решения в De Jure.
12. Закон № 3095 о законных процентах и процентах за просрочку (Kanuni Faiz ve Temerrüt Faizine İlişkin Kanun), ст. 1, изменение 2026 года Законом № 7589.
13. Кассационный суд, 8-я гражданская палата, 18 мая 2021 года, E. 2020/129, K. 2021/4138 (оценка предметной подсудности).
14. Кассационный суд, 5-я гражданская палата (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi), 20 мая 2024 года, E. 2024/2831, K. 2024/6073 (территориальная подсудность при пресечении посягательств и компенсации за неправомерное пользование).
15. Закон № 6325 о медиации в гражданско-правовых спорах (Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu), ст. 18/B, Министерство юстиции.
16. Гражданский процессуальный кодекс № 6100 (Hukuk Muhakemeleri Kanunu), отменённая редакция ст. 107, ч. 4 ст. 109 и переходные положения, Закон № 7589.
17. Кассационный суд, 7-я гражданская палата, 5 февраля 2026 года, E. 2025/2593, K. 2026/606 (цена иска и апелляционная проверка).
18. Счётная палата (Sayıştay), 6-я палата, 14 марта 2019 года, K. 646 (характер объекта в рамках административной компенсации за неправомерное пользование).