Ecrimisil (Haksız İşgal) Tazminatı Davası: Şartları, Hesaplama, Zamanaşımı ve Yargıtay Kararları

Ecrimisil, bir taşınır veya taşınmazın hukuken haklı bir sebep bulunmaksızın kötüniyetli olarak kullanılması nedeniyle hak sahibinin isteyebileceği haksız işgal tazminatıdır. Talebin dayanağı başta Türk Medeni Kanunu (TMK) m.995 olmak üzere zilyetlik ve tazminat hükümleri ile bunları yorumlayan Yargıtay içtihatlarıdır. Paylı veya elbirliği mülkiyetinde intifadan men koşulu ve istisnaları; taşınmazın konut, işyeri, arsa veya tarla olması; işgal süresi ve emsal gelir verileri sonuca doğrudan etki eder. Özel mülkiyete ilişkin bu hukuk davası, idarenin 2886 sayılı Kanun m.75 uyarınca uyguladığı idari ecrimisil süreciyle karıştırılmamalıdır. [1] [2] [3]

Ecrimisil Nedir ve Hangi Hukuki Dayanaklara Bağlıdır?

Ecrimisil, bir malı kullanma yetkisi bulunmayan veya başlangıçta mevcut kullanım yetkisi sona erdiği hâlde malı kullanmayı sürdüren kötüniyetli zilyedin, haksız kullanım nedeniyle hak sahibine ödemesi gereken tazminattır. Uygulamada çoğunlukla taşınmazlar yönünden gündeme gelse de zilyetliğe ve hak sahipliğine dayalı şartları varsa taşınırlar bakımından da tartışılabilir. Bununla birlikte taşınırın aynen iadesi, değer kaybı, kayıp ürünler ve kullanım yoksunluğu talepleri her olayda aynı hesap kalemine dönüşmez.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 995. maddesi, iyiniyetli olmayan zilyedi, geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız alıkoyması yüzünden verdiği zararları ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal ettiği ürünleri tazminle yükümlü tutar. Aynı Kanun'un 993 ve 994. maddeleri iyiniyetli zilyedin hukuki durumunu farklı şekilde düzenler. Dolayısıyla taşınmazda birinin oturması, tek başına ve otomatik olarak kötüniyetli işgal sonucunu doğurmaz. Kullanım hakkının varlığı, kapsamı, devam ettiği süre ve sona erme tarihi açıklığa kavuşturulmalıdır. [1]

08.03.1950 tarihli, 1950/22 E., 1950/4 K. sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile sonraki içtihatlarda, haksız işgalin tarafların karşılıklı iradeleriyle kurulan bir kira sözleşmesi sayılamayacağı; haksız eylem niteliği ve doğurduğu zararın giderilmesi gereği vurgulanmıştır. Bu nedenle ecrimisil, kiracıdan istenen kira borcu ile aynı hukuki sebebe dayanmaz. Nitekim kiracının kira bedelini ödememesiyle, hiç kullanım hakkı bulunmayan kişinin malı işgal etmesi farklı uyuşmazlıklardır. [4] [5]

Ecrimisil, kira alacağı ve elatmanın önlenmesi arasındaki ayrım

Kira alacağı, mevcut ve geçerli bir kira ilişkisinden doğan sözleşmesel alacaktır. Ecrimisil ise haklı kullanım sebebinin yokluğu veya sona ermesine bağlı haksız işgal tazminatıdır. Elatmanın önlenmesi davası mevcut müdahalenin durdurulmasına yönelir; ecrimisil ise geçmişte gerçekleşmiş haksız kullanımın parasal sonucunu konu edinir. Bunlar şartları varsa birlikte istenebilir. Tapu iptali ve tescil, ortaklığın giderilmesi, tahliye, eski hâle getirme, yıkım ve zarar tazmini ise farklı maddi ve usulî şartlara tabidir.

Geçerli kira sözleşmesiyle taşınmazda bulunan kişiye sırf mülkiyetin el değiştirmesi nedeniyle geçmiş döneme ilişkin ecrimisil yüklenemez. Satış sonrasında kira ilişkisi, Türk Borçlar Kanunu ve özel hükümler çerçevesinde ayrı değerlendirilir. Ücretsiz kullanım izni, aile içi kullanım düzeni, mirasçıların rızası veya geçerli bir intifa hakkı ileri sürüldüğünde de bu hukuki temel araştırılmadan haksız işgal tarihi belirlenemez.

Ecrimisil Talep Etmenin Maddi Şartları Nelerdir?

Korunabilir bir hak ve kullanım yetkisinin ihlali

Davacının mal üzerindeki üstün kullanım veya yararlanma hakkı somutlaştırılmalıdır. Tapu kaydı, intifa hakkı, mirasçılık veya korunabilir zilyetlik konumu iddianın dayanağı olabilir. Salt malik olmak her uyuşmazlıkta yeterli ispat değildir: ecrimisil istenen dönemde davalının hukuki sebebinin bulunmadığı da ortaya konulmalıdır.

Fiilî kullanım, alıkoyma veya ürünlerden yararlanma

Davalının hangi taşınmazı veya bölümünü, hangi tarihten hangi tarihe kadar ve ne amaçla kullandığı tespit edilir. Konutun işgali, dükkânın işletilmesi, arsada depo veya otopark kurulması, tarım arazisinde ürün yetiştirilmesi ve taşınmazdan kira geliri elde edilmesi birbirinden farklı hesaplama verileri gerektirir. İşgalin yalnız belirli metrekarede gerçekleşmesi hâlinde tam taşınmaz için hesap yapılması, fiilî ve ekonomik etki araştırılmadan doğru değildir.

Kötüniyet ve haklı neden bulunmaması

TMK m.3 kapsamında iyiniyet, gereken özeni göstermeyen kişiye koruma sağlamaz. Bununla birlikte kötü niyetin ve haksız kullanım başlangıcının tespiti somut olayın belgeleriyle yapılır. Kullanıcı, malik veya mirasçıların açık iznine, sözleşmeye, mevcut mahkeme kararına, fiilî taksime yahut geçerli başka bir yetkiye dayanabilir. Böyle bir sebebin başlangıçta mevcut olması, onun her zaman devam edeceği anlamına da gelmez. İhtarın tebliği, izin geri alma bildirimi, tahliye kararı, kullanım anlaşmasının sona ermesi ve taraf beyanları bu geçiş tarihinin belirlenmesinde önem taşır.

Tazmin edilebilir kullanım kaybı veya ürün ve yarar ilişkisi

Özel hukuk ecrimisilinin ekonomik dayanağı; taşınmazın normal şekilde kullanılabilmesi, emsal kira gelirinden yararlanabilme olanağı, üretilen ürün ve elde edilmeyen fayda gibi unsurlardır. Her dosyada ayrıca fiilen yapılmış bir kira sözleşmesinin veya başkasına kiraya verme girişiminin mutlaka bulunması aranmaz. Ancak salt varsayımsal, taşınmazın niteliğine aykırı veya somut verilerden yoksun yüksek kazanç hesapları da kabul edilemez. Yargıtay, en az emsal kira karşılığı ile daha yüksek kayıp yararın hukuken ve olgusal olarak kanıtlanabilmesine ilişkin yaklaşımı somut olayın özellikleriyle birlikte uygulamaktadır. [5] [6]

Ecrimisil Davasını Kimler Açabilir, Davalı Kim Olur?

Tapu maliki, taşınmazdan yararlanma yetkisini sağlayan sınırlı aynî hak sahibi ve korunabilir hak sahibi, talebin somut hukuki niteliğine göre ecrimisil isteyebilir. İntifa hakkı sahibinin yetkisi, çıplak malik ile ilişkisinden farklı olabilir; bu nedenle ecrimisilin kime ait olduğu, taşınmaz üzerindeki hakların hangi dönemde mevcut bulunduğuna göre değerlendirilir. Tapudaki kayıt, mirasçılık belgesi, sözleşme, intifa tesis kaydı veya hukuki yararlanma hakkını gösteren diğer belgeler başlangıç incelemesinin merkezindedir.

Davalı, haksız fiilî hâkimiyeti sürdüren kişi veya kişiler olabilir. Taşınmazı kimin fiilen kullandığı ve kimin gelir elde ettiği belirlenmeden, yalnız adres kaydı veya akrabalık sıfatından hareketle bütün aile fertlerine ortak sorumluluk yüklenemez. Birden fazla işgalci bakımından işgal dönemleri, birlikte davranış ve sorumluluk dayanağı ayrıca gösterilmelidir.

Yeni malik geçmiş dönem için ecrimisil isteyebilir mi?

Kural olarak alacağın kime ait olduğu, ilgili dönemde hak sahipliğinin kimde bulunduğuna bağlıdır. Taşınmazı sonradan satın alan kişi, önceki malikin dönemine ait ecrimisili sırf taşınmazı satın almakla kendiliğinden kazanmış sayılmaz; geçmiş alacağın ayrıca devredildiği ileri sürülüyorsa geçerli devir ve kapsam incelenir. Sonraki dönem için yeni malikin kendi hakkına dayalı talebi ayrıca değerlendirilir. Tapu tescili, sözleşme ve devir tarihi ispatın temelidir.

Paylı Mülkiyette Paydaşlar Arasında Ecrimisil

Paylı mülkiyette paydaşların tamamı taşınmaz üzerinde kanundan doğan haklara sahiptir. Bu nedenle bir paydaşın ortak taşınmazı kullanması, hiçbir başka inceleme yapılmaksızın diğer paydaşlar karşısında kötüniyetli işgal olarak kabul edilmez. Buna karşılık bir paydaşın diğerini taşınmazdan veya gelirinden yararlanmaktan dışlaması ve gerekli diğer koşulların gerçekleşmesi hâlinde, dışlanan paydaş kendi hakkı kapsamında ecrimisil isteyebilir.

Yargıtay'ın kabul ettiği önemli ayrım çekişmesiz olarak kullanılan yerin bulunup bulunmadığıdır. Paydaşın kendi payına karşılık gelen, ihtilafsız biçimde yararlandığı bir yer mevcutsa sırf yüzölçümü bakımından daha az kullandığı iddiası her olayda ecrimisil sebebi olmayabilir. Fiilî taksim veya yerleşmiş kullanım düzeninin varlığı, tüm paydaşları bağlayıp bağlamadığı, buna rağmen gelirden mahrum kalınıp kalınmadığı keşif ve delillerle saptanmalıdır. Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 24.06.2025 tarihli, 2024/4960 E., 2025/3222 K. sayılı kararında, çok sayıda taşınmaz bakımından hangi parselin davaya konu edildiği ve davacının kullanabileceği bölümün bulunup bulunmadığı yeterince belirlenmeden verilen hüküm bozulmuştur. [7]

İntifadan Men Şartı Nedir ve Ne Zaman Aranmaz?

İntifadan men, paydaşın ortak taşınmazdan veya gelirinden yararlanma isteğinin diğer paydaşa bildirilmesi ve kendisinin yararlanmasının engellendiğinin hukuken ortaya konulmasıdır. Genel uygulamada paydaşlar arasında, ecrimisil istenen dönemden önce intifadan men koşulunun oluşması gerekir. Men olgusu mutlaka noter ihtarıyla kanıtlanmak zorunda değildir; tanık, yazışma, önceki dava, icra işlemi ve diğer hukuka uygun deliller incelenebilir. Bununla birlikte belgeye bağlanmış açık talep ve tebliğ, tarih tartışmalarını azaltır. [8]

Yargısal uygulamada, istisna oluşturabilen belli başlı durumlar şöyledir:

• Taşınmazın bağ, bahçe veya tarım arazisi gibi doğal ürün veren bir yer olması yahut kiraya verilmek suretiyle hukuki ürün sağlayan bir nitelik ve kullanım arz etmesi;
• İşgalci paydaşın taşınmazın tamamında münhasır hak iddia ederek diğerlerinin paydaşlığını reddetmesi;
• Paydaşlar arasında her birinin kullanacağı yerin belirlendiği geçerli bir kullanım düzeninin varlığı;
• Davacının daha önce ilgili taşınmaza dair elatmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil davası veya icra takibi yoluna başvurmuş olması;
• Doğal ürünlerin veya başlı başına gelir getiren bir işletmenin yararlarının tek taraflı olarak alınması;
• İlgili yargısal yaklaşım kapsamında kamu malı niteliğinin istisna değerlendirmesini gerektirmesi.

Bu başlıklar otomatik kazanma sebebi değildir. Örneğin bir dairenin teorik olarak kiraya verilebilir olması ile fiilen kira getirisi bulunması veya davacının paydaşlık haklarının reddedilmesi aynı olgu değildir. İstisnanın uygulanması için taşınmazın niteliği, somut kullanım, elde edilen gelir ve davalının davranışları kanıtlanmalıdır. Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 14.05.2024 tarihli, 2022/6381 E., 2024/2575 K. sayılı kararında intifadan men kuralı ve istisnaları yeniden açıklanmıştır. [8]

İhtarname göndermek her zaman zorunlu mu?

Hayır. Noter ihtarnamesi birçok dosyada ispatı güçlendiren faydalı bir adımdır; ancak intifadan menin bütün olaylarda yalnız noter ihtarıyla kurulabileceği söylenemez. Mevcut istisnalar, tarafların önceki davaları, mesajları, kullanım düzeni ve fiilî engelleme olguları birlikte değerlendirilir. İhtarda taşınmazın kimliği, pay oranı, talep edilen kullanım veya gelir hakkı, verilen süre, haksız kullanım itirazı ve bildirim muhatabı belirli olmalıdır.

Elbirliği Mülkiyetinde ve Mirasçılar Arasında Ecrimisil

Mirasın açılmasıyla terekeye dâhil taşınmazlar mirasçılar arasında elbirliği mülkiyetine tabi olabilir. Diğer mirasçıların kullanımını engelleyen mirasçıya karşı belirli şartlarla ecrimisil istenebilir. Her mirasçının tek başına dava açamayacağı şeklindeki mutlak yaklaşım doğru değildir. Yargıtay, ecrimisilin bölünebilir niteliği sebebiyle, mirasçının kendi miras payına karşılık alacak yönünden tek başına dava açabileceğini kabul eden kararlar vermiştir. Buna karşılık terekenin tümü adına bağlayıcı tasarruf, mülkiyete ilişkin talepler veya temsil yetkisi gerektiren işlemlerin usulü aynı değildir. [9]

Mirasçılık belgesi, muris adına veya mirasçılara intikal etmiş tapu kayıtları, önceki kullanım biçimi, kira ve tarımsal gelir kayıtları, veraset ilişkisinin ne zaman başladığı incelenmelidir. Mirasçıların uzun süreli rızası, bakım veya aile içi kullanım anlaşması iddiası varsa bu savunma değerlendirilmeden işgalin başlangıcı ölüm tarihi kabul edilemez.

İlgili yazılar: Miras Kalan Evde Bir Mirasçının Oturması; Miras Kalan Taşınmazda Ortaklığın Giderilmesi.

Ecrimisil Hesabı Nasıl Yapılır?

Ecrimisil hesabının dayandığı temel yöntem, taşınmazın niteliğine göre değişir:

Ecrimisil miktarı, taşınmazın ekonomik niteliğine uygun uzman bilirkişi incelemesiyle belirlenir. Her dosyada standart bir yüzde, rayiç satış değerinin sabit bir oranı veya güncel kiranın geçmiş yıllara mekanik olarak uygulanması doğru değildir. Mahkeme, HMK m.266 vd. uyarınca gerekçeli, dayanak belgeleri gösteren, taraf ve hâkim denetimine elverişli rapor almalıdır. Gerektiğinde fen, inşaat, gayrimenkul değerleme, ziraat ve muhasebe uzmanlığı farklı alanlardan sağlanır. [6] [10]

Konut, işyeri, arsa ve depolama alanlarında emsal kira yöntemi

İlk talep dönemi için taşınmazın o tarihteki fiziki durumu, konumu, ulaşımı, imar durumu, kullanım kapasitesi, büyüklüğü ve yakın çevrede gerçekten karşılaştırılabilir yerlerin sözleşmeleri esas alınır. Tarafların sunduğu emsal sözleşmelerle birlikte gerektiğinde resen araştırma yapılır. Emsal taşınmazın daha yeni olması, farklı metrekarede bulunması, denize veya ana yola yakınlığı, kullanım türü, yapı yaşı ve tadilat durumu fiyat farkları gerekçelendirilmelidir.

Sonraki yıllar için ilk dönemde bulunan gerçekçi tutar dönemsel ekonomik verilerle yeniden değerlendirilir. Yargıtay kararlarında ÜFE artış ölçütü ve aşağı yönde sonuç vermemesi yönünde ilkeler yer alır; bu, taşınmazın her yıl fiilen aynı gelir artışını sağladığına dair otomatik kabul değildir. Yeni dönem verisi, bölge kiraları ve somut taşınmazın değişen özellikleri değerlendirilmelidir. Dava tarihindeki güncel kiradan geçmişe doğru kaba oranlama yapmak, Yargıtay'ın bozma kararlarına konu olabilen yöntem hatasıdır. [6]

Tarım arazilerinde ürün geliri ve münavebe yöntemi

Tarla, bağ ve bahçelerde haksız kullanımın ölçüsü çoğu zaman emsal konut kirası değildir. İlgili yıllarda yetiştirilen veya bölgenin normal tarımsal koşullarında yetiştirilmesi mümkün ürünler, ekim nöbeti (münavebe), nadas, sulama durumu, ürünün dekara verimi, üretim maliyeti ve dönemsel satış fiyatları gerekir. İl veya ilçe tarım ve orman müdürlüğü verileri ile ilgili ürün piyasası kayıtları, raporun nesnel dayanağını oluşturmalıdır.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 15.05.2025 tarihli, 2024/4795 E., 2025/2661 K. sayılı kararında tarla niteliğindeki yer için arsa/kira değerleme yönteminin kullanılması ve taşınmazın sulu–kuru tarım niteliğinin belirlenmemesi hukuka aykırı bulunmuştur. Yeni keşif ve uygun uzman kuruluyla ürün gelir hesabı yapılması gerektiği vurgulanmıştır. [10]

Hesaplamada işgal edilen alan, dönem ve payın ayrılması

Mahkeme ve bilirkişi, hesaplamayı her taşınmaz ve her dönem için ayrı yapmalı; elatılan alanı, talep edilen tarih aralığını, hak sahibinin payını, fiilî işgalciyi ve varsa daha önce yapılan ödemeleri göstermelidir. Birden fazla davalı varsa her kişinin kullanım dönemi ve hukuki sorumluluğunun temeli ayrı araştırılır. İkinci kez tahsilata yol açabilecek kira ödemeleri ve önceki ecrimisil hükümleri hesaba katılır.

Örnek hesaplama yaklaşımı

Yalnız yöntem farkını göstermek için kurulan varsayımsal örnekte, bir konutun dava konusu ilk yıldaki belgelenmiş emsal yıllık kullanım karşılığı 120.000 TL ise sonraki yılların bedeli, o yılların rayiçleri, dönemsel artışlar ve taşınmazın durumu dikkate alınarak ayrı hesaplanır. Davacı yalnız yüzde 1/4 hak sahibiyse, talep yetkisinin kapsamına göre kendi payına isabet eden tutar ayrıca değerlendirilir. Bu örnek mahkemece takdir edilmiş ecrimisil, sabit yıllık artış veya gerçek dosya tutarı değildir. Tarım arazisinde aynı örnek yöntem kullanılamaz; ürün geliri ayrıca araştırılır.

Ecrimisil Davasında Hangi Deliller Önemlidir?

Dava dosyasının amacı yalnız mülkiyeti göstermek değil; kullanım hakkının bulunmadığını, fiilî işgali, süresini, kötü niyetin başlangıcını ve hesaplanacak tazminatın dayanağını ortaya koymaktır. Yararlı belge grupları şunlardır:

• Güncel ve tarihsel tapu kayıtları, takyidatlar, kadastro paftaları, imar ve aplikasyon belgeleri;
• Veraset ilamı, intifa hakkı belgeleri, pay ve elbirliği ilişkisini gösteren kayıtlar;
• Kira, kullanım izni, tahsis, satış, devir ve kullanım anlaşmaları ile sona erme bildirimleri;
• Noter ihtarları, tebliğ şerhleri, yazışmalar, önceki dava ve icra dosyaları;
• Keşif, fotoğraf, uydu görüntüsü, yapı kullanım ve belediye/kurum tespitleri, gerekiyorsa hukuka uygun elde edilmiş kamera görüntüleri;
• Vergi veya kira tahsil belgeleri, banka dekontları, emsal sözleşmeler ve fiilî işletme gelirleri;
• Tarım ve orman müdürlüğü yazıları, ürün fiyatları, verim, sulama, münavebe ve üretim giderleri;
• Tanık anlatımları ve tarafların önceki beyanları, varsa kullanım kısımlarını gösteren kroki;
• Bilirkişi raporları, raporlara itirazlar, çelişkileri açıklığa kavuşturacak ek raporlar.

Özellikle intifadan men tarihine ilişkin delillerle işgalin başlangıç tarihine ilişkin delillerin aynı olmadığı unutulmamalıdır. İzinle başlayan kullanım, sonradan haksız hâle gelebilir. Bir tarafın bakım, aile ilişkisi veya kira iddiasına dayanması karşısında, davacının yalnız tapu senedini sunması yeterli olmayabilir.

Ecrimisilde Beş Yıllık Zamanaşımı ve Dönem Sınırı

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 25.05.1938 tarihli, 1937/29 E., 1938/10 K. sayılı kararı ve sonraki uygulaması uyarınca ecrimisil istekleri beş yıllık zamanaşımına tabi tutulmaktadır. Uygulamada talep, dava tarihinden geriye doğru en fazla beş yıllık dönemi kapsayacak şekilde değerlendirilir; özel durma veya kesilme hâlleri ve somut olayda savunmanın ileri sürülmesi ayrıca dikkate alınır. Zamanaşımı, davalının ileri sürmesi gereken bir def'idir; hak düşürücü süreyle karıştırılmaz. [6] [10] [11]

Bu beş yıl, taşınmazın beş yıldan uzun süre işgal edilmesi hâlinde hiçbir dava açılamayacağı anlamına gelmez. Daha eski dönem bakımından zamanaşımı riski doğarken, son beş yıllık gerçekleşmiş dönem yönünden talep şartları değerlendirilebilir. Dava açılmasından sonra doğabilecek muhtemel işgal bedeli, daha önce doğmuş bir alacakmış gibi hesaplanıp hükme eklenemez; gerçekleşen yeni dönem yönünden ayrı talep veya usulen elverişli işlem gerekebilir. Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin 30.06.2020 tarihli, 2018/14130 E., 2020/4242 K. sayılı kararında dava sonrası muhtemel zarar için bu ayrım özellikle belirtilmiştir. [11]

Ecrimisil Davasında Faiz Başlangıcı ve Güncel Faiz Rejimi

Dönemler itibarıyla doğmuş ecrimisil alacakları için faiz istenebilir. Yargısal uygulamada her işgal döneminin sonundan itibaren faiz talep edilmesi mümkündür; fakat bunun dava dilekçesindeki talep biçimi, temerrüt olgusu ve uygulanan faiz rejimiyle uyumlu olması gerekir. Mahkeme taleple bağlıdır. Faiz başlangıcını otomatik olarak işgalin ilk gününe veya her dosyada dava tarihine sabitlemek doğru değildir.

3095 sayılı Kanun'un 1. maddesi 16.07.2026 tarihli 7589 sayılı Kanun m.10 ile değişmiş ve 31.07.2026 itibarıyla yeni hesaplama sistemi yürürlüğe girmiştir. Kanuni faiz artık kanundaki koşullara göre Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankasının belirli reeskont oranları üzerinden hesaplanır; yılın ikinci yarısı için şartları varsa ayrıca güncelleme yapılır. Bu nedenle 2026 sonrası davalarda tek bir eski yıllık faiz oranını bütün dönemlere uygulamak doğru değildir. Tarih aralığı, faizin türü, temerrüt ve kanunun zaman bakımından uygulanması ayrıca incelenmelidir. [12]

Ecrimisil Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Aşağıdaki karşılaştırma, dava açmadan önce yapılması gereken ilk usul ayrımını gösterir:

Özel hukuk kapsamındaki mülkiyet hakkına dayalı bağımsız ecrimisil tazminatı davasında kural olarak asliye hukuk mahkemesi görevlidir (HMK m.2). Ancak taraflar arasında gerçek bir kira ilişkisi, özel görev hükmü veya farklı hukuki nitelendirme varsa görev yeniden değerlendirilmelidir. Kira bedeli veya kira sözleşmesinden kaynaklanan talep, yanlışlıkla ecrimisil olarak adlandırılmakla asliye hukuk mahkemesinin görevine dönüşmez. Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin 18.05.2021 tarihli, 2020/129 E., 2021/4138 K. sayılı kararı, haksız işgale dayalı uyuşmazlıkta asliye hukuk mahkemesinin görevini vurgulamıştır. [13]

Sadece para alacağı niteliğindeki ecrimisil davasında genel yetki hükümleri (HMK m.6) ve olayın niteliğine göre haksız fiile ilişkin HMK m.16 değerlendirilebilir. Ancak elatmanın önlenmesi ile birlikte dava açılması hâlinde taşınmazın aynına veya zilyetliğine ilişkin kesin yetki kuralı (HMK m.12) davanın kapsamına göre önem kazanır. Dolayısıyla “ecrimisil davalarında her durumda davalının yerleşim yeri yetkilidir” cümlesi eksiktir. Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 20.05.2024 tarihli, 2024/2831 E., 2024/6073 K. sayılı kararı, birden çok taşınmaz yönünden HMK m.12/3'ün uygulanmasını incelemiştir. [14]

Ecrimisil Davasında Arabuluculuk Zorunlu mudur?

Sırf mülkiyetten doğan bağımsız ecrimisil isteminin 6325 sayılı Kanun m.18/B'de ismen sayılmaması nedeniyle, her ecrimisil davasının kendiliğinden dava şartı arabuluculuğa tabi olduğu söylenemez. Ancak 01.09.2023'ten itibaren kira ilişkisinden, ortaklığın giderilmesinden, kat mülkiyetinden ve komşu hakkından doğan belirli uyuşmazlıklar dava şartı arabuluculuk kapsamındadır. Talep ecrimisil adıyla ileri sürülse de gerçek hukuki ilişki kira veya başka kapsamdaki bir uyuşmazlıksa dava şartı ayrıca araştırılmalıdır. Bir dilekçede birbirinden farklı hukuki taleplerin birlikte bulunması hâlinde de dava şartının etkisi talep ve görev yönünden ayrı değerlendirilmelidir. [15]

Tarafların üzerinde serbestçe tasarruf edebildikleri özel hukuk alacakları bakımından ihtiyari arabuluculuk veya sulh müzakeresi mümkün olabilir. Ancak mülkiyet hakkına, taşınmazın devrine veya ortaklığın giderilmesine etki eden anlaşmaların şekil ve icra edilebilirlik şartları ayrıca gözetilmelidir.

2026 Usul Değişikliği: Belirsiz Alacak Yerine Kısmi Dava Rejimi

Ecrimisil miktarı dava açılırken çoğu zaman bilirkişi incelemesi olmadan tam olarak hesaplanamaz. Ancak 31.07.2026 itibarıyla HMK m.107'deki belirsiz alacak davası yürürlükten kaldırılmıştır. Aynı değişiklikte HMK m.109/4'e göre alacağın bir kısmı dava edilmişse talep, aynı davada bir defaya mahsus olmak üzere tahkikatın sona ermesine kadar iddianın genişletilmesi yasağına tabi olmadan artırılabilir. İlgili hüküm, artırılan bölüm bakımından zamanaşımının dava tarihinde kesilmiş sayılmasını da düzenler. [16]

Bununla birlikte kanundaki geçiş hükmü, kaldırılma öncesinde açılmış belirsiz alacak davaları bakımından önceki sistemin uygulanmasına devam edilmesini öngörür. Dolayısıyla 2025 yılında açılan bir dosyadaki usul kuralı, 2026 Ekim ayında yeni açılacak davaya aynen taşınmamalıdır. Davacının dava türü seçimi, başlangıç talep miktarı, harca esas değer, tahkikat sonu ve bir defalık artırım hakkı somut usul stratejisinin parçasıdır.

Yargıtay'ın geçmiş tarihli ecrimisil kararlarında HMK m.107'ye dayanılmış olması, anılan hükmün bugün hâlen yürürlükte olduğu anlamına gelmez. Bu içtihatların bilirkişi hesabına ilişkin değerlendirmeleri ile artık mülga usul hükmünün uygulanabilirliği ayrı tutulmalıdır.

Ecrimisil ile Elatmanın Önlenmesi, Yıkım ve Eski Hâle Getirme Birlikte İstenebilir mi?

Evet; maddi ve usulî koşullar mevcutsa bir taşınmazda devam eden müdahalenin önlenmesi, haksız işgalden doğmuş ecrimisil, hukuka aykırı yapı veya tesisin kaldırılması, eski hâle getirme ve ayrıca kanıtlanabilen zarar kalemleri aynı davada veya usulen uygun ayrı davalarda tartışılabilir. Ancak aynı zarar iki kez tazmin edilmez. Ecrimisilin geçmiş kullanım karşılığı ile taşınmaza verilen fiziki hasarın giderilmesi kavramsal olarak ayrıdır; her kalem için talep, hukuki sebep ve delil gereklidir.

Bu taleplerin birlikte ileri sürülmesi harca esas toplam değer, görev, yetki, keşif kapsamı, bilirkişi uzmanlığı, yargılama giderleri ve kanun yolu sınırlarının değerlendirilmesini etkiler. Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 05.02.2026 tarihli, 2025/2593 E., 2026/606 K. sayılı kararında elatmanın önlenmesi ile ecrimisil taleplerinin dava değeri ve istinaf incelemesindeki ilişkisi nedeniyle hüküm bozulmuştur. [17]

İdarenin 2886 Sayılı Kanun m.75 Kapsamındaki Ecrimisili Farklıdır

Hazine taşınmazı, Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler ve kanunda sayılan başka kamu taşınmazları bakımından idarenin 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu m.75 kapsamında yaptığı işgal tespiti, ecrimisil takdiri ve tahliye işlemleri, malik ile kötüniyetli zilyet arasındaki adli yargı ecrimisilinden farklı bir rejime dayanır. Kanunun kapsamına giren idari ecrimisilde, idarenin işgal sebebiyle zarara uğraması veya fuzuli şagilin kusurlu olması aranmaz. Tespit tarihinden geriye doğru beş yılı geçmeyen dönem için komisyon takdiri gibi özel usuller uygulanır. [3] [18]

İdarenin ecrimisil ihbarnamesi, düzeltme ihbarnamesi, ödeme ve tahliye işlemlerine karşı başvuru yolları ile süreler ilgili özel mevzuata göre ayrıca incelenmelidir. Bu işlemlerin tamamına özel hukuk ecrimisilinin beş yıllık zamanaşımı ve asliye hukuk mahkemesi açıklamaları uygulanamaz. İdari yargı süresi, ödeme ve indirim koşulları işlem türüne ve tebligata göre değişebilir.

İlgili yazılar: Belediye ve Hazine Ecrimisil İhbarnamesine İtiraz; Belediye Taşınmazından Tahliye; Kamulaştırmasız Fiilî El Atma Davası.

Somut Uyuşmazlıklarda Öne Çıkan Riskler

Miras kalan konutun tek mirasçı tarafından kullanılması

Mirasçı, taşınmazı murisin izniyle veya diğer mirasçıların uzlaşısıyla kullanıyor olabilir. Ölümden itibaren kendiliğinden kötü niyet oluştuğu varsayılamaz. Diğer mirasçıların intifadan meninin koşulları, paya karşılık kullanılan başka yer, kira geliri ve mirasçılar arasındaki önceki davalar araştırılır.

Satın alınan taşınmazın eski malik veya yakını tarafından boşaltılmaması

Satış bedelinin ödenmesi, tescil tarihi, teslim taahhüdü, mevcut kira veya kullanım izni, sonradan gönderilen ihtar ve yeni malikin hangi dönemde tasarruf hakkı kazandığı ayrılır. Davalının inançlı işlem veya geçerli sözleşme iddiası varsa belgeleri değerlendirilir; her iddia otomatik olarak haksız işgali bertaraf etmez.

Tarım arazisinin komşu veya paydaş tarafından işlenmesi

Keşifte parsel sınırları, ekili alanın gerçek büyüklüğü, ürün türü, ekim nöbeti ve hangi dönemin kimin kullanımında geçtiği belirlenir. Dava dilekçesindeki taşınmaz listesi ile bilirkişinin inceleme yaptığı parseller birebir uyuşmalıdır.

İşyerinin veya arsanın ticari amaçla kullanılması

Otopark, depo, anten/baz istasyonu, geçici yapı, reklam panosu veya işletme faaliyetinde işgalin fiilî ayak izi ile ekonomik yararlanma alanı ayrı araştırılır. Şirketin faaliyetinden elde ettiği brüt cironun tamamı doğrudan ecrimisil alacağı değildir. Emsal kullanım karşılığı, fiilî alan, varsa kanıtlanmış daha yüksek kayıp kazanç ve mükerrer tazminat riski incelenir.

Aile ilişkileri, boşanma veya fiilî ayrılık sonrasında taşınmazda kalma

Bir eşin veya aile ferdinin kullanımının dayandığı aile hukuku ilişkisi, aile konutu niteliği, koruma/tahsis kararları, mülkiyet, kullanım izni ve bunların sona ermesi araştırılmadan ecrimisil başlangıcı kabul edilmemelidir. Aile hukuku kaynaklı özel talepler ayrı hukuki nitelendirmeye ve görev kurallarına tabi olabilir.

Davadan Önce ve Dava Sırasında İzlenecek Hukuki İnceleme

1. Hak ve tapu incelemesi: Taşınmaz, pay, intifa, tereke, dava tarafları ve varsa devir tarihleri saptanır.
2. Kullanım temelinin araştırılması: Kira, ücretsiz izin, fiilî taksim, tahsis, aile ilişkisi, önceki karar veya idari işlem incelenir.
3. İşgal dönemi ve intifadan men: Kötüniyetin ve men koşulunun başlangıcı, tebliğler ve delillerle belirlenir; istisnalar ayrıca değerlendirilir.
4. Delil ve değerleme planı: Taşınmazın niteliğine göre kira veya ürün gelir yöntemi; emsal, keşif ve resmî veri talepleri hazırlanır.
5. Süre ve usul kontrolü: Zamanaşımı, arabuluculuk kapsamı, görev, yetki, harç, dava türü ve 2026 değişiklikleri kontrol edilir.
6. Talep ve faiz: Dava tarihine kadar gerçekleşmiş dönem, pay, varsa önceki ödeme, dönem sonu faiz talepleri ve mükerrer tahsil riski ayrıştırılır.
7. Bilirkişi denetimi: Raporun somut emsale, resmî veriye, metodolojiye ve her döneme uygunluğu incelenir; eksik veya çelişkili hesaplar için gerekçeli itiraz hazırlanır.

Davalı bakımından da eşit derecede önemli savunmalar vardır: kullanma hakkının dayanağı, verilen izin, iyi niyet, fiilî taksim, davacının zaten kullandığı yer, yanlış işgal süresi, hatalı pay oranı, objektif emsal eksikliği, önceki ödemeler ve zamanaşımı def'i. Talep miktarı savunma yapılmadan kabul edilmiş sayılmamalı; bilirkişi raporunun yöntemsel kusurları somut belgelerle ortaya konulmalıdır.

Yargıtay İçtihatları Ecrimisil Davalarının Sonucunu Nasıl Etkiliyor?

Yargıtay 7. HD, 24.06.2025, 2024/4960 E., 2025/3222 K. — Paydaşlar arasında çok sayıda taşınmaz için talebin hangi parselleri içerdiğinin açıklattırılması, fiilî kullanımın ve davacının yararlanabileceği yerin belirlenmesi gerekir; soyut ve çelişkili bilirkişi hesabıyla hüküm kurulamaz. [7]

Yargıtay 7. HD, 15.05.2025, 2024/4795 E., 2025/2661 K. — Tarım arazisinde arsa/kira yöntemini esas alan rapor yeterli değildir. Resmî tarımsal veriler, ürün geliri, sulama ve münavebe koşullarıyla yeni inceleme gerekir. [10]

Yargıtay 7. HD, 20.06.2023, 2023/2572 E., 2023/3473 K. — Ecrimisil hesabında arsa ve binalar bakımından emsal kira, tarım arazilerinde ürün geliri yönteminin nesnel ve denetlenebilir verilere dayanması gerektiği açıklanmıştır. [6]

Yargıtay 5. HD, 20.05.2024, 2024/2831 E., 2024/6073 K. — Elatmanın önlenmesiyle birlikte açılan ecrimisil davasında HMK m.12/3 kapsamındaki taşınmazın bulunduğu yer yönünden yetki ilişkisi değerlendirilmiştir. [14]

Yargıtay 7. HD, 05.02.2026, 2025/2593 E., 2026/606 K. — Elatmanın önlenmesi ve ecrimisil talepleri birlikte ileri sürüldüğünde dava değeri ile kanun yolu denetiminin ilişkisi hatalı çözümlenemez. [17]

Bu kararların her biri farklı maddi olay ve dava türüne ilişkindir. Eski bir kararda geçen mülga HMK m.107 uygulaması, güncel usul rejimine otomatik taşınamaz; kararların maddi hukuk ve hesap yöntemine ilişkin açıklamaları ayrıca değerlendirilebilir.

İlgili yazılar: Eşlerin Ortak Tapulu Evinde Haklar; Hukuk Davasında Bilirkişi Raporuna İtiraz; Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süreler.

Sonuç

Ecrimisil davasının sonucu yalnızca taşınmazın kime ait olduğuna değil, kullanımın hangi hukuki sebeple ve ne zaman başladığına, kötüniyetin hangi tarihte oluştuğuna, paydaşlar arasında intifadan menin gerekip gerekmediğine ve talep edilen kullanım karşılığının hangi nesnel yöntemle hesaplandığına bağlıdır. Özellikle miras ve paydaşlık uyuşmazlıklarında fiilî taksim ile gelirden dışlama; tarım arazilerinde ürün hesabı ile emsal kira yöntemi; özel hukuk ecrimisili ile idari ecrimisil birbirine karıştırılmamalıdır.

2026 yılında açılacak davalarda HMK m.107'nin kaldırılması, m.109/4'teki talep artırımı usulü ve 3095 sayılı Kanun'un değişen faiz rejimi de davanın başlangıç planında ele alınmalıdır. Sağlıklı bir yargılama için hukuki dayanak, geçmiş dönem, deliller, hesap yöntemi, faiz ve usul talepleri birbiriyle tutarlı biçimde kurulmalıdır.

Sıkça Sorulan Sorular

Ecrimisil davasında ihtarname zorunlu mudur?

Her olayda değil. Özellikle paydaşlar arasındaki intifadan menin ispatında noter ihtarı güçlü bir delildir; ancak bazı istisnalarda intifadan men aranmayabilir ve men olgusu başka delillerle de kanıtlanabilir. İzinle başlayan kullanımın sona ermesini bildirmek ise haksız işgal tarihinin ispatı bakımından önemli olabilir.

Paydaş, diğer paydaştan beş yıllık ecrimisili her durumda isteyebilir mi?

Hayır. Beş yıllık zamanaşımı, intifadan men ve haksız kullanım gibi maddi koşulların yerine geçmez. Davacının çekişmesiz kullandığı yer, fiilî taksim ve istisnalar araştırılır.

Mirasçılardan biri diğerlerine danışmadan ecrimisil davası açabilir mi?

Yargıtay, elbirliği mülkiyetinde mirasçının kendi miras payına isabet eden bölünebilir ecrimisil alacağı için tek başına dava açabilmesini kabul eden kararlar vermiştir. Bununla birlikte terekenin tamamına yönelik başka taleplerde temsil ve taraf sıfatı farklı değerlendirilir.

Ecrimisil ile kira alacağı aynı mıdır?

Hayır. Kira alacağı sözleşmesel kullanım bedelidir; ecrimisil haklı kullanım sebebi bulunmayan kötüniyetli işgalin tazminidir. Kira ilişkisinin varlığı görev, arabuluculuk ve hesap yöntemini değiştirebilir.

Dava açarken ecrimisil miktarı kesin hesaplanamıyorsa ne yapılır?

31.07.2026 sonrasında yeni davalarda HMK m.107 yürürlükte değildir. HMK m.109/4'teki kısmi dava ve tek seferlik talep artırımı rejimi, harç, tahkikat zamanı ve zamanaşımı etkisiyle birlikte değerlendirilmelidir.

Ecrimisilin faizi ne zaman başlar?

Faiz, talep ve hukuki koşullara göre dönem sonlarından istenebilir. Ancak olay ve dava türüne göre başlangıç gerekçelendirilmelidir. 2026'da değişen 3095 sayılı Kanun hükümleri dikkate alınmalıdır.

Ecrimisil davasında hangi mahkeme görevlidir?

Mülkiyet hakkına dayalı bağımsız özel hukuk ecrimisilinde kural olarak asliye hukuk mahkemesi görevlidir. Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlık veya özel görev hükmü varsa sonuç farklılaşabilir.

Ecrimisil talebinde her zaman taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi mi yetkilidir?

Hayır. Tek başına para alacağı niteliğindeki ecrimisilde genel ve haksız fiil yetkisi gündeme gelebilir. Elatmanın önlenmesi ile birlikte açılan davada HMK m.12'nin kesin yetki düzenlemesi ayrıca önem taşır.

Tarla için ecrimisil konut kirası gibi mi hesaplanır?

Genellikle hayır. Tarım arazisinde ürün ve gelir yöntemi, resmî verim ve fiyatlar, sulama, münavebe, nadas ve giderler esas alınarak değerlendirilmelidir.

Dava açıldıktan sonraki kullanım bedeli aynı davada otomatik istenir mi?

Hayır. Ecrimisil bakımından henüz gerçekleşmemiş gelecekteki kullanım bedeli geçmiş alacak gibi hükme bağlanamaz. Sonraki dönem için doğan talebin usulî imkânları ayrıca incelenir.

Hazine tarafından gönderilen ecrimisil ihbarnamesine karşı aynı dava mı açılır?

Hayır. 2886 sayılı Kanun m.75'e dayalı idari ecrimisil ihbarnamesi ve tahliye işlemleri ayrı idari rejime tabidir; başvuru merci ve süreleri işlem türüne göre değerlendirilir.

Ecrimisil ile elatmanın önlenmesi birlikte istenebilir mi?

Evet, şartları mevcutsa istenebilir. Ancak iki talebin dava değeri, görev, yetki, harç, bilirkişi ve kanun yolu etkisi ayrı hesaplanmalı; aynı zarar iki kez tazmin edilmemelidir.

Kaynakça

1. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, m.3, 6, 683, 701–703, 993–995; Adalet Bakanlığı, Mevzuat ve İçtihat Programı.
2. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 20.06.2023, E.2023/2572, K.2023/3473 (ecrimisilin niteliği ve hesap yöntemi).
3. 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu, m.75.
4. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı, 08.03.1950, E.1950/22, K.1950/4; kararın niteliği Yargıtay 7. HD 2023/2572 E., 2023/3473 K. kararında aktarılmaktadır.
5. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 2020/8332 K., ecrimisil ve intifadan men değerlendirmesi.
6. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 20.06.2023, E.2023/2572, K.2023/3473, tam karar metni.
7. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 24.06.2025, E.2024/4960, K.2025/3222 (paydaşlar arasında fiilî kullanım ve ispat).
8. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 14.05.2024, E.2022/6381, K.2024/2575 (intifadan menin istisnaları).
9. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 16.01.2014, E.2013/15634, K.2014/590 (elbirliği mülkiyeti ve bölünebilir ecrimisil); De Jure karar tam metni incelenmiştir.
10. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 15.05.2025, E.2024/4795, K.2025/2661 (tarımsal ürün ve bilirkişi hesabı).
11. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 30.06.2020, E.2018/14130, K.2020/4242 (gerçekleşmiş dönem ve zamanaşımı); De Jure karar pasajı incelenmiştir.
12. 3095 sayılı Kanuni Faiz ve Temerrüt Faizine İlişkin Kanun, m.1, 7589 sayılı Kanun ile 2026 değişikliği.
13. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 18.05.2021, E.2020/129, K.2021/4138 (görev değerlendirmesi).
14. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 20.05.2024, E.2024/2831, K.2024/6073 (elatmanın önlenmesi ile ecrimisilde yetki).
15. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B, Adalet Bakanlığı.
16. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, m.107'nin mülga hâli, m.109/4 ve geçiş hükümleri, 7589 sayılı Kanun.
17. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 05.02.2026, E.2025/2593, K.2026/606 (dava değeri ve istinaf incelemesi).
18. Sayıştay 6. Daire, 14.03.2019, K.646 (idari ecrimisil kapsamında taşınmazın niteliği).