При разводе по взаимному согласию, если в протоколе предусмотрена передача недвижимости другому супругу или детям, а передача не состоялась, в зависимости от того, как суд утвердил протокол и каково содержание решения, может возникнуть вопрос о регистрационных действиях в земельном кадастре, об исполнении исполнительного документа (ilam) или об иске об аннулировании записи и регистрации права. Вступление решения о разводе в законную силу само по себе не превращает каждое условие протокола о передаче недвижимости в регистрацию. Прежде всего следует отличить случай, когда резолютивная часть непосредственно порождает право собственности, от случая, когда она возлагает на супруга обязанность передать имущество в определённый срок. [1, 2, 3, 4]
Если на объекте есть ипотека или арест (haciz), прекращение этих прав в связи с передачей имущества оценивается отдельно. Соглашение между супругами само по себе не прекращает право банка или кредитора, который не является стороной этого соглашения.
Как следует проверять условие о недвижимости в протоколе?
Одобрение суда и связь с решением
По статье 166 часть 3 Гражданского кодекса Турции (TMK) при разводе по взаимному согласию суд должен признать соглашение супругов приемлемым. Наличие условия о передаче недвижимости в протоколе имеет такое же значение, как и то, каким образом суд его принял и вошло ли оно в состав решения. Документ, подписанный только супругами и не одобренный судом, не следует рассматривать так же, как одобренный протокол о разводе. [1, 2]
Мотивировочная часть решения, резолютивная часть, протокол судебного заседания и протокол о разводе должны читаться вместе. Если суд одобрил лишь некоторые условия, правовое положение оставшегося условия о недвижимости рассматривается отдельно. Текст, который стороны впоследствии изменили между собой, автоматически не становится частью прежнего решения.
Определены ли недвижимость и получатель?
Формулировки вроде «он/она оставит семейное жильё» в конкретном деле могут требовать толкования. Квартал и участок, обособленное помещение, доля, собственник и приобретатель должны быть определены однозначно. Если есть несколько жилых помещений или адрес со временем менялся, объект, указанный в соглашении, должен быть сопоставлен с действующими записями в земельном кадастре. Неясности, которые могут затруднить исполнение решения о регистрации, следует выявить заранее. [2]
Как урегулированы срок, условия и расходы?
Протокол может связывать передачу с вступлением решения о разводе в законную силу, с определённой датой или с иным исполнением. Если обязанность передать имущество ещё не наступила, сам факт развода не влечёт вывода о просрочке. Пошлина за регистрацию, расходы, банковский долг и то, кто отвечает за снятие ипотеки, определяются отдельно. [3]
Подробности по теме можно найти в статье аннулирование записи и регистрация права на основании предварительного договора купли-продажи недвижимости.
| Условие протокола | Первичная проверка | Возможный спор |
|---|---|---|
| Передача конкретного жилья одному из супругов | Собственник, доля и срок | Неисполнение обязанности по передаче |
| Передача детям в равных долях | Лица, имеющие право, и представительство | Право требования и полномочие на представительство |
| Узуфрукт в пользу одного из супругов | Срок и объём | Разграничение передачи права собственности и права пользования |
| Передача без ипотеки и иных ограничений записи в кадастре | Текущие записи и долг | Разграничение передачи и снятия ограничений |
| Продажа и распределение выручки | Условия продажи и распределения | Денежное исполнение вместо прямой регистрации |
| Передача при наступлении определённого условия | Характер условия и его наступление | Наступление срока и просрочка |
Непосредственно в кадастр, на исполнение или в суд?
Решение, непосредственно порождающее право собственности
Если решение прямо предписывает зарегистрировать конкретный объект на имя конкретного лица, порядок его применения в земельном кадастре зависит от характера решения и его вступления в законную силу. Статья 705 TMK и статья 367 часть 2 Гражданско-процессуального кодекса (HMK) должны читаться вместе. Наличие правового интереса в новом иске для достижения того же результата, который уже предусмотрен решением, оценивается отдельно. [1, 2]
Решение, которое лишь возлагает обязанность передать
Протокол может предусматривать, что супруг в будущем передаст право в земельном кадастре. Здесь необходимо проверить возможность исполнения решения, определённость предмета исполнения и содержание решения. Если решение не содержит указания о регистрации, по которому кадастр может действовать непосредственно, может потребоваться иск о регистрации на основании неисполненной обязанности. Между исполнением решения и новым иском не следует выбирать автоматически. [2, 3, 4]
Объект, которого не было в решении, при исполнении добавить нельзя, как нельзя и заново установить объём неопределённого долга с самого начала. При необходимости требуется отдельная правовая оценка и надлежащее требование.
Простой протокол, не одобренный судом
Для такого документа отдельно исследуются требования закона к форме передачи недвижимости, правовая природа договора и последующие действия сторон. Решения, касающиеся одобренного протокола о разводе, не могут применяться без изменений к любому документу, который не проходил судебную процедуру. Общие требования к форме обязательств, касающихся самого объекта недвижимости, не должны упускаться из виду. [1, 3]
Подробности по теме можно найти в статье правоустанавливающий документ на недвижимость, приобретённую вне официальной процедуры (haricen).
Кто подаёт иск об аннулировании записи и регистрации права и в каком суде?
В споре об исполнении одобренного судом протокола о разводе имеют значение семейно-правовая связь и статья 4 Закона № 4787 о создании, полномочиях и процедурах семейных судов (Aile Mahkemelerinin Kuruluş, Görev ve Yargılama Usullerine Dair Kanun) для определения предметной подсудности. В рассмотренных решениях Кассационного суда (Yargıtay) такие иски рассматривались в семейных судах. Однако если заявляется самостоятельный договор, не одобренный судом, передача третьему лицу или иное вещное основание, правовая квалификация должна быть проведена заново. [4, 5, 6, 7]
Подробности по теме можно найти в статье аннулирование записи о праве, полученном от застройщика, и добросовестность третьего лица.
Требование об аннулировании записи и регистрации затрагивает права нынешнего зарегистрированного собственника. Если супруг, обязанный передать имущество, более не является собственником, проверяется, достаточно ли иска, направленного только против него, чтобы вернуть недвижимость. Приобретение нового собственника, действие протокола и правовые основания, которые могут быть заявлены, оцениваются отдельно. Для требований, касающихся самой недвижимости, учитывается исключительная территориальная подсудность суда по месту нахождения объекта по статье 12 HMK. [1, 2]
Требуется ли медиация?
Требование о регистрации недвижимости на основании одобренного протокола о разводе не относится к общей категории обязательной медиации лишь потому, что касается недвижимости. Требование об обязательной медиации по Закону № 6325 о медиации в гражданских спорах (Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu) касается особых споров, например, о найме и разделе общей собственности. Особые условия добровольной медиации могут оцениваться отдельно в спорах о передаче недвижимости, которыми стороны вправе свободно распоряжаться. [8]
Если недвижимость должна перейти детям, кто предъявляет требование?
Если протокол содержит положения в пользу детей, может возникнуть вопрос о договоре в пользу третьего лица по статье 129 Турецкого обязательственного кодекса (TBK). Супруг, являющийся стороной протокола и требующий исполнения, и ребёнок, непосредственно реализующий предоставленное ему право, создают разные правовые вопросы. Право требования определяется по характеру текста и фактическому распределению положений между сторонами. [3, 4, 6]
Если ребёнок несовершеннолетний, особое значение приобретает представительство. Если интересы законного представителя противоречат интересам ребёнка, проверяется, нужен ли опекун (kayyım) по статье 426 TMK. Нельзя утверждать, что при каждой передаче недвижимости ребёнку опекун назначается автоматически; оценивается фактический конфликт интересов. [1]
Решение от 20 июня 2023 года
В решении 2-й гражданской палаты Кассационного суда (Yargıtay 2. Hukuk Dairesi) от 20 июня 2023 года, E.2022/10384, K.2023/3351 спорной была обязанность по протоколу передать детям недвижимость. Поскольку передача была осуществлена в ходе производства, основное требование утратило предмет спора; оценивались основание предъявления иска и расходы. Оставление решения в силе показывает, что передача, совершённая после подачи иска, не делает прежнее поведение безразличным для судебных расходов. [4]
Что происходит с банковской ипотекой, если обещана передача без ипотеки?
Обязательство супруга передать недвижимость после снятия ипотеки не является прямым отказом банка. Требование банка, объём ипотеки, условия её снятия (fek) и содержание долга в протоколе рассматриваются отдельно. Одна лишь регистрация недвижимости на имя другого супруга может не устранить риск продажи объекта, пока ипотека сохраняется. [1, 5]
Решение от 4 июля 2024 года
В решении 2-й гражданской палаты Кассационного суда (Yargıtay 2. Hukuk Dairesi) от 4 июля 2024 года, E.2024/3694, K.2024/5417 обязательство не было исполнено, хотя была согласована передача без обременений. В ходе производства банковская ипотека была снята, поэтому требование о сумме ипотеки утратило предмет спора, а оценка регистрации и расходов была сохранена. Этот результат не означает, что банковская ипотека была погашена одним лишь протоколом о разводе. [5]
Сумма, требуемая для снятия ипотеки, ипотека с максимальным лимитом (limit ipoteği) и фактическое требование банка могут быть разными понятиями. Требование в заявлении, актуальные сведения банка и платежи, произведённые позднее, оцениваются вместе. Если долг погашен, та же сумма не может взыскиваться повторно.
Проверяются ли узуфрукт и аресты отдельно от регистрации?
В решении 2-й гражданской палаты Кассационного суда (Yargıtay 2. Hukuk Dairesi) от 6 мая 2024 года, E.2023/8300, K.2024/3137 в основу был положен протокол, предусматривавший передачу детям в равных долях и срочный узуфрукт (intifa hakkı) в пользу другого супруга. Удовлетворение требований о регистрации и об узуфрукте было оставлено в силе; в отношении арестов, наложенных после подачи иска, в рамках данного решения была оценена необходимость обращения в соответствующий исполнительный орган. [6]
Решение не следует читать так, что каждый арест автоматически снимается иском о регистрации. Дата и основание ареста, правовое положение кредитора и порядок обращения определяются отдельно. Переход права собственности к детям и установление узуфрукта в пользу другого супруга не заменяют друг друга; объём каждого права должен быть ясен из решения.
Как рассчитываются срок для подачи иска и давность?
Не все требования, связанные с разводом, подчиняются одному и тому же сроку. Годичный срок по статье 178 TMK является положением о правах на иск, возникающих из развода; его нельзя без оценки применять к самостоятельной обязанности исполнения в одобренном протоколе. К договорным долгам применяются статьи 146 и 149 TBK, а для принудительного исполнения на основании решения учитываются такие нормы, как статья 39 Закона об исполнении и банкротстве № 2004 (İcra ve İflas Kanunu, İİK), в зависимости от характера требования. [1, 3, 9]
Подробности по теме можно найти в статье давность и преклюзивные сроки.
В решении от 6 мая 2024 года оценивались протокол, одобренный судом и признанный приложением к решению, и десятилетний срок по статье 39 İİK. Этот пример не обосновывает единый расчёт срока для всех протоколов, начиная с даты развода. Срок наступления, характер решения, последнее действие, основания перерыва и момент наступления требования должны определяться в каждом случае отдельно. [6, 9]
Можно ли до разрешения спора предотвратить новую продажу?
Если существует реальная опасность передачи, по статье 389 и далее HMK может быть заявлено обеспечительное ходатайство. Основными документами являются протокол, судебное решение, отметка о вступлении в законную силу (kesinleşme şerhi) и актуальная выписка из земельного кадастра. Одно лишь прежнее брачное состояние или общее требование о разделе супружеского имущества само по себе не оправдывает любую меру в отношении конкретного объекта. [2]
Подробности по теме можно найти в статье обеспечительная мера и обеспечительный арест.
Какие документы следует читать вместе при подготовке иска?
Первую группу документов составляют решение о разводе, отметка о вступлении в законную силу, все приложения к протоколу и протокол судебного заседания. Вторую группу составляют актуальные и прежние записи в земельном кадастре, ипотечные документы, сроки передачи, уведомления, сведения о вручении и произведённые платежи. Если имеются передачи детям, добавляются сведения из реестра населения и о представительстве.
Этот иск не всегда совпадает с требованием о ликвидации законного режима имущества супругов. Если исполняется конкретная обязанность по передаче, предусмотренная протоколом, пересчёт всего супружеского имущества может не понадобиться. С другой стороны, необходимо выяснить, какие права протокол ликвидировал и от каких требований отказались стороны. Для такого разграничения дополнительно полезно обратиться к материалу на сайте раздел имущества при разводе и споры о режиме имущества супругов.
Если требование о возмещении убытков или компенсации заявляется на основании невозможности регистрации, необходимо показать причину невозможности исполнения и ответственное лицо. Не каждая передача третьему лицу приводит к одному и тому же результату. Правовые основания, ответчики и экономические встречные предоставления по основным и альтернативным требованиям должны быть изложены ясно. [2, 3]
Заключение
Когда передача недвижимости по протоколу о разводе не осуществлена, важно не только наличие подписанного текста, но и одобрение суда, содержание решения, момент передачи и актуальное состояние записи в земельном кадастре. Регистрация, освобождение от ипотеки, передача в пользу детей и узуфрукт должны рассматриваться отдельно. Совместное изучение решения, протокола и записей кадастра показывает, какой путь необходим: непосредственная регистрация, исполнительное производство или новый иск.
Часто задаваемые вопросы
Если развод вступит в силу, дом из протокола автоматически станет моим?
Не в каждом случае. Решение, непосредственно создающее право собственности, и решение, возлагающее обязанность передать имущество в будущем, — разные вещи. Решение и протокол рассматриваются вместе.
Недействительно ли условие о недвижимости, если протокол не удостоверен нотариусом?
Протокол, одобренный судом и ставший частью решения о разводе, следует отличать от документа, подписанного только сторонами. Оценка требований к форме должна учитывать это различие.
Рассматривается ли иск на основании протокола в семейном суде?
Компетенция семейного суда возникает в споре об исполнении одобренного протокола о разводе. Самостоятельные договоры и иные правовые основания, направленные против третьих лиц, оцениваются отдельно.
Может ли другой супруг подать иск о доме, оставленном детям?
Учитываются статус стороны протокола и характер исполнения в пользу ребёнка. Право требования и представительство несовершеннолетнего рассматриваются отдельно; одинаковое распределение сторон не возникает в каждом деле.
Если дом заложен, достаточно ли одной передачи права собственности?
Если ипотека сохраняется, право банка также может сохраняться. Обязанность по протоколу передать имущество без ипотеки и условия её снятия в отношении банка должны рассматриваться отдельно.
Прошёл год после развода; прекратилось ли требование о передаче?
Автоматического вывода сделать нельзя. Необходимо установить, основано ли требование на обязанности исполнения по протоколу, на решении или на ином требовании, связанном с разводом.
Если бывший супруг передаст право во время иска, кто оплатит расходы?
Требование может утратить предмет спора. Расходы оцениваются с учётом того, кто был прав и кто вызвал необходимость иска на момент его подачи. Последующее исполнение автоматически не снимает все расходы.
Что можно сделать, если недвижимость из протокола продана третьему лицу?
Проверяются нынешний собственник, дата приобретения, состояние записи в кадастре и права, которые можно защитить. Требования к бывшему супругу об исполнении или о деньгах и требования к третьему лицу должны формулироваться отдельно.
Источники и правовые основания
- Закон № 4721, Гражданский кодекс Турции (Türk Medeni Kanunu), в частности статьи 166/3, 178, 426, 705–706, 716 и 1023–1024.
- Закон № 6100, Гражданский процессуальный кодекс (Hukuk Muhakemeleri Kanunu), в частности статьи 12, 111, 114, 297, 367 и 389–399.
- Закон № 6098, Турецкий обязательственный кодекс (Türk Borçlar Kanunu), в частности статьи 112, 117, 129, 146, 149 и 237.
- Кассационный суд, 2-я гражданская палата (Yargıtay 2. Hukuk Dairesi), 20 июня 2023 года, E.2022/10384, K.2023/3351; официальный текст решения Кассационного суда.
- Кассационный суд, 2-я гражданская палата (Yargıtay 2. Hukuk Dairesi), 4 июля 2024 года, E.2024/3694, K.2024/5417; текст решения.
- Кассационный суд, 2-я гражданская палата (Yargıtay 2. Hukuk Dairesi), 6 мая 2024 года, E.2023/8300, K.2024/3137; текст решения.
- Закон № 4787 о создании, полномочиях и процедурах семейных судов (Aile Mahkemelerinin Kuruluş, Görev ve Yargılama Usullerine Dair Kanun), статья 4.
- Закон № 6325 о медиации в гражданских спорах (Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu), в частности статьи 17/B и 18/B.
- Закон № 2004 об исполнении и банкротстве (İcra ve İflas Kanunu), в частности статья 39.