Если подрядчик не передаёт недвижимость в установленный договором срок, собственник земельного участка или покупатель жилья при наличии условий может воспользоваться такими возможностями, как компенсация за просрочку, исполнение в натуре, завершение невыполненных работ, права выбора способа защиты в отношении работ с недостатками и прекращение договора. Однако то, какое право возникает, зависит прежде всего от того, какое правоотношение сложилось: договор строительства в обмен на долю участка, договор подряда или продажа жилья с предоплатой потребителю. Необходимо вместе исследовать, состоялась ли передача, требуется ли уведомление-требование, как соотносятся потерянный арендный доход и договорная неустойка, какова степень готовности здания и как происходили переходы права собственности. В частности, постановление об унификации судебной практики от 16 мая 2025 года имеет решающее значение для оценки положения добросовестных третьих лиц, которые приобрели недвижимость у подрядчика.
Первый вопрос, определяющий права при просрочке передачи подрядчиком, — вид договора
В строительных спорах фразы «подрядчик не передал квартиру» самой по себе недостаточно, чтобы описать правоотношение. Собственник участка мог обязаться передать часть своей недвижимости подрядчику; лицо может за плату строить здание на собственном участке; потребитель мог купить у компании ещё не построенное жильё. Правила о передаче, форме, недостатках, органе, в который следует обращаться, и сроках в этих отношениях различаются. В одном договоре также может быть несколько элементов.
| Правоотношение | Основное исполнение | Основные направления анализа |
|---|---|---|
| Договор строительства в обмен на долю участка (в обмен на помещения) | Подрядчик возводит здание и передаёт собственнику участка согласованные обособленные помещения; собственник участка передаёт согласованные доли | Официальная форма, встречные исполнения, передача, степень строительства, переход права собственности, третьи лица |
| Договор подряда/строительного подряда за плату | Подрядчик за плату создаёт согласованное здание или работу | Статья 470 и последующие TBK; исполнение, недостатки, передача, цена и возмещение ущерба |
| Продажа жилья с предоплатой потребителю | Потребитель заранее оплачивает цену жилья, продавец передаёт право на жильё или само жильё | Закон № 6502, официальная форма продажи, особые для потребителя правила передачи и обращения |
Договор строительства в обмен на долю участка по своей сути является смешанным договором, сочетающим обязательство создать результат работ с обязательством передать недвижимость. Поэтому проблему официальной формы в части, касающейся передачи недвижимости или обещания продажи, нельзя игнорировать, как в обычной строительной работе. Договор, заключённый в форме нотариального оформления (düzenleme), переходы права собственности, доверенности и возможные последующие протоколы необходимо исследовать вместе. Правовые последствия несоблюдения формы и их связь с принципом честности и добросовестности (dürüstlük kuralı) могут обсуждаться отдельно в зависимости от фактически достигнутого уровня исполнения сделки. [1] [6]
Взаимные обязательства собственника участка и подрядчика следует оценивать отдельно от договора, который третье лицо, покупающее обособленное помещение у подрядчика, заключает с продавцом. Не каждое требование собственника участка автоматически принадлежит покупателю, и не каждое право покупателя, вытекающее из законодательства о защите прав потребителей, автоматически принадлежит собственнику участка.
Как определяется дата передачи и когда недвижимость считается переданной?
Начало срока по договору, день передачи и дополнительные сроки нужно читать вместе
Чтобы определить, просрочена ли передача, одной даты на титульном листе договора может оказаться недостаточно. Такие условия, как «24 месяца с даты договора», «30 месяцев с даты разрешения», «18 месяцев после освобождения участка» и «с дополнительным сроком 30 дней после получения разрешения», приводят к разным результатам. Сначала определяется, какое событие запускает срок, в какой день это событие наступило и каким способом рассчитывается срок.
Приложения к договору, техническое задание, акт передачи участка, разрешение на строительство, разрешение на перестройку, график поэтапной передачи, дополнительные протоколы и переписка сторон являются неотъемлемыми частями этого расчёта. Также следует проверить форму и стороны подписанного позднее документа, которым, как утверждается, был изменён срок. Утверждение «подрядчик опоздал на три года» не превращается в обоснованный расчёт для иска, пока не установлены начальная дата и действующие дополнительные сроки.
Передача ключей, фактическое пользование, регистрация права собственности и разрешение на ввод в эксплуатацию — не одно и то же событие
Разрешение на ввод в эксплуатацию (iskân), регистрация сервитута этажной собственности (kat irtifakı) или поэтажной собственности, передача ключей от обособленного помещения и передача в фактически пригодном для проживания состоянии — разные юридические факты. Если договор строительства в обмен на долю участка прямо предусматривает исполнение «под ключ, с полученным разрешением на ввод в эксплуатацию, завершёнными общими зонами и готовностью к использованию», одна лишь передача ключей может не привести к выводу, что всё обязательство исполнено. С другой стороны, необходимо также исследовать, на какую сторону возлагалось получение разрешения на ввод в эксплуатацию или как это было согласовано. [3]
Фактическое пользование жильём в некоторых спорах может считаться доказательством состоявшейся передачи; однако начало пользования не означает автоматически принятия всех недоделок и отказа от всех прав. Акты строительной площадки, договоры на подключение счётчиков, пригодность обособленного помещения для проживания, переписка о передаче и особые условия договора оцениваются вместе.
При продаже жилья с предоплатой, напротив, законный способ передачи урегулирован отдельно. Согласно руководству Министерства торговли (Ticaret Bakanlığı) от 5 марта 2026 года, одна лишь передача ключей сама по себе не показывает, что для потребителя состоялась предусмотренная законодательством официальная форма передачи. [10]
Частичная передача, недоделки в общих зонах и завершение обособленных помещений в разные даты
В многоблочных проектах одни обособленные помещения могут быть переданы, а другие ещё не завершены. Недоделки лестниц, лифтов, пожарной безопасности, гидроизоляции, благоустройства, парковки и других общих зон могут повлиять на вопрос о передаче в соответствии с договором. Правовое положение каждого обособленного помещения, возможность его использования и возможное условие о поэтапной передаче следует устанавливать отдельно. Использование единой даты «передано/не передано» для всего проекта верно не в каждом деле.
В какой момент подрядчик впадает в просрочку: обязательно ли уведомление-требование?
Согласно статье 117 TBK, должник по обязательству, срок исполнения которого наступил, по общему правилу впадает в просрочку в результате уведомления-требования (ihtar) кредитора. Однако если день исполнения определён сторонами совместно или согласован день, который должен быть определён в предусмотренном законом порядке, истечение этого дня может повлечь просрочку без уведомления-требования. Мнение, что для каждой задержки непременно нужно нотариальное уведомление-требование, ошибочно; точно так же нельзя сказать, что любое указание даты передачи делает уведомление-требование излишним. [1]
В частности, в договорах, где начало срока привязано к разрешению на строительство или к передаче участка, следует проверить, наступило ли это событие. Разумный дополнительный срок после наступления просрочки по статье 123 TBK нельзя путать с уведомлением-требованием, которое ставит должника в просрочку по статье 117 TBK. То, что должник впадает в просрочку без уведомления-требования, не означает, что разумный дополнительный срок, необходимый для отказа от договора, во всех случаях не нужен. Статья 124 TBK отдельно регулирует случаи, в которых дополнительный срок не требуется.
Уведомление-требование, направленное через нотариуса, даже если оно не обязательно, является сильным средством доказать, что о задержке было сообщено, какого исполнения потребовали, что были запрошены документы и что определённые права были оговорены. Вместе с тем неверная дата передачи в уведомлении-требовании или несовместимые с материальным правом заявления о выборе впоследствии могут быть использованы против отправителя. Поэтому при подготовке уведомления-требования следует сопоставить записи земельного кадастра и разрешительные документы, а также все протоколы, приложенные к договору.
Важное разграничение: дата просрочки, связанная с передачей строительства, и дата, с которой начисляются проценты на рассчитанное денежное требование, — разные вопросы. В решении 6-й гражданской палаты Кассационного суда (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi) от 16 февраля 2023 года, E. 2022/597, K. 2023/619, начало начисления процентов по частичному иску было оценено отдельно для сумм, заявленных в иске, и для сумм, увеличенных в порядке уточнения требований (ıslah). [2]
Связанные материалы: Права выбора кредитора при просрочке должника: TBK 125
Продлевают ли срок передачи форс-мажор, проблемы с разрешениями или поведение собственника участка?
Землетрясения, серьёзные административные препятствия, бездействие уполномоченных органов, непредвидимые чрезвычайные события или утверждение о том, что собственник участка задержал разрешение, доверенность, освобождение недвижимости или предусмотренные договором поэтапные переходы права собственности, необходимо оценивать в каждом конкретном случае. Возражение о форс-мажоре или адаптации договора не признаётся автоматически лишь потому, что событие имело место.
Подрядчик должен с доказательствами объяснить, когда началось событие, какую работу и на какой срок оно фактически остановило, было ли препятствие, которое нельзя было устранить силами собственной организации, исполнил ли он обязанности по уведомлению и какова причинно-следственная связь между задержкой и событием. Точно так же собственник участка должен конкретными документами показать, что своевременно исполнил своё договорное обязательство или что приписываемая ему задержка фактически не препятствовала передаче. Сезонные условия, рост затрат, недостаточное финансирование или общая неблагоприятная рыночная ситуация сами по себе не являются автоматическим продлением срока.
Анализ не должен быть направлен только на то, чтобы опровергнуть возражение подрядчика: невозможность получить согласие собственников участка, изменения статуса застройки, правовое препятствие в отношении передаваемого участка и очерёдность исполнения встречных обязательств также могут изменить фактический день передачи.
При каких условиях можно требовать завершения строительства и компенсации за просрочку?
Статья 118 TBK устанавливает, что должник, впавший в просрочку, обязан возместить ущерб от несвоевременного исполнения, если не докажет отсутствия своей вины в просрочке. Согласно пункту 1 статьи 125 TBK, кредитор при наличии условий может требовать исполнения договора вместе с возмещением ущерба, причинённого просрочкой. Это одна из основных правовых опор, позволяющих собственнику участка, ожидая завершения строительства, отдельно требовать возмещения экономических последствий периода просрочки. [1]
Компенсация за просрочку может требовать конкретных доказательств наличия ущерба, адекватной причинно-следственной связи и размера. Правовая природа заранее согласованного в договоре условия о фиксированной арендной плате/компенсации определяется отдельно. Выбор исполнение в натуре + компенсация за просрочку юридически не тождествен возмещению убытков за неисполнение, требуемому с отказом от исполнения, или отказу от договора. Несвоевременный выбор прав может привести к смешению расчётов отрицательного и положительного ущерба и к повторным требованиям.
Как рассчитываются потерянный арендный доход или лишение возможности пользования?
Определяются характер, расположение, назначение и периоды просрочки квартир и коммерческих помещений, которые по договору должны остаться собственнику участка. Если договор устанавливает фиксированную ежемесячную сумму на каждое обособленное помещение или на весь проект, исследуются объём и правовая природа этого условия. Установленная договором фиксированная компенсация арендной платы без отдельного соглашения или правового основания автоматически не пересчитывается каждый год по текущей рыночной стоимости. Решение 15-й гражданской палаты Кассационного суда (Yargıtay 15. Hukuk Dairesi) от 19 января 2012 года, E. 2011/5439, K. 2012/156, важно для конкретного спора, в котором фиксированная ежемесячная сумма была согласована в договоре. [9]
Если явная сумма в договоре отсутствует, рыночная арендная стоимость аналогичных обособленных помещений в соответствующие периоды, сопоставимые договоры, физическое состояние недвижимости и её потенциал использования могут быть оценены с помощью судебного эксперта. Для начала и окончания расчёта по каждой квартире учитываются фактическая передача, приёмка и договорные обязательства. Компенсация не рассчитывается только по формуле «месяцы просрочки x арендная плата, запрашиваемая сегодня»; важны условия каждого периода и конкретные доказательства.
Если собственник участка живёт в арендованном жилье, также могут обсуждаться уплаченная арендная плата, расходы на переезд или расходы в связи с арендой другого жилья. Однако дважды возместить один и тот же экономический ущерб за один и тот же период невозможно. Фактические расходы необходимо подтвердить документами и обсудить их связь с договорным потерянным арендным доходом. Если для коммерческих помещений, предназначенных для предпринимательского использования, заявляется потеря дохода, следует отличать спекулятивную выгоду от доказуемой упущенной выгоды.
Окончание периода просрочки и принятие передачи с оговоркой о несогласии (ihtirazi kayıt)
Дата, когда состоялась соответствующая договору и пригодная для использования передача, может быть последним днём расчёта просрочки; однако права в отношении невыполненных работ или работ с недостатками могут быть отдельно оговорены. В акте приёма-передачи следует ясно указать дату, количество ключей, фотографии, невыполненные работы/работы с недостатками, переданные документы и оговорку о правах. Влияние передачи без оговорок на неустойку за просрочку и её влияние на уже возникшую компенсацию за просрочку могут не совпадать. Это различие отдельно разъясняется ниже.
Можно ли требовать одновременно неустойку за просрочку и компенсацию арендной платы?
Компенсация за просрочку, договорная неустойка и неустойка за отказ от договора — разные правовые институты. Слова «штрафная санкция», «неустойка за просрочку», «помощь в аренде» или «ежемесячная плата за просрочку» сами по себе не определяют природу условия. Судья оценивает волю сторон и событие, с которым связан платёж, исходя из договора в целом.
Согласно статье 179 TBK, альтернативная неустойка, связанная с тем, что обязательство вообще не исполнено или исполнено ненадлежащим образом, отличается от кумулятивной неустойки (ifaya ekli ceza), связанной с тем, что обязательство не исполнено в установленное время или в установленном месте. В отношении кумулятивной неустойки особое значение имеют прямой отказ кредитора от своего права или принятие исполнения без оговорок. Статья 180 TBK регулирует ситуацию, когда ущерб превышает сумму неустойки; статья 182 TBK — условия неустойки и оценку её чрезмерности. [1]
| Требование | Основание и природа | Ключевая проверка |
|---|---|---|
| Компенсация арендной платы/лишения возможности пользования в связи с просрочкой | Ущерб от нарушения договора и просрочки или договорная фиксированная компенсация | Природа как ущерба/платы, период, вина и дата передачи |
| Кумулятивная неустойка за просрочку | Договорная неустойка, связанная с просрочкой | Пункт 2 статьи 179 TBK, оговорка при принятии, условия договора |
| Альтернативная неустойка | Неустойка, связанная с полным или ненадлежащим неисполнением обязательства | Выбор между основным исполнением и неустойкой, конкретное условие |
| Неустойка за отказ от договора | Неустойка, связанная с правом прекратить договор | Какой стороне и на каком условии предоставлено право выхода |
В решении 15-й гражданской палаты Кассационного суда от 19 апреля 2021 года, E. 2020/2403, K. 2021/1785, ежемесячная компенсация за просрочку по договору была квалифицирована как фиксированная компенсация арендной платы; было указано, что один и тот же потерянный арендный доход не может быть присуждён повторно и что другая предусмотренная договором неустойка по своей природе является неустойкой за отказ от договора. [3]
В решении 15-й гражданской палаты Кассационного суда от 2 июля 2018 года, E. 2018/979, K. 2018/2795, напротив, обсуждалось значение того, что требование о неустойке за просрочку было прямо сохранено в договоре несмотря на расторжение, однако удовлетворение всех требований о неустойках разного вида вместе было признано неуместным. [8]
Вывод таков: то, что в договоре записаны две статьи платежей, не означает, что их можно взыскать вместе безусловно и в полном размере. С другой стороны, условия, которые действительно регулируют независимые друг от друга убытки и разные нарушения обязательств, не становятся автоматически недействительными лишь потому, что находятся в одном договоре. В иске статьи требований необходимо выстраивать, разделяя пересекающиеся и непересекающиеся убытки.
Какие права оказываются под угрозой, если при передаче не сделана оговорка?
Если между сторонами нет действительного иного соглашения, принятие исполнения без оговорок может иметь значение для кумулятивной неустойки за просрочку по пункту 2 статьи 179 TBK. Поэтому принятие передачи с сохранением в акте приёма-передачи возникших неустоек за просрочку и других требований является защитным способом. Тем не менее достаточно ли во всех случаях лишь общей фразы «все мои права сохраняются», следует оценивать вместе с конкретным договором и процессом передачи. В отношении же уже возникшего требования о возмещении ущерба от просрочки нельзя сказать, что оно автоматически подчиняется тому же правилу.
Почему невыполненные работы, работы с недостатками и полная непередача оцениваются отдельно?
Невыполненные работы можно рассматривать как полное неосуществление строительной работы или исполнения, принятых по договору и техническому заданию; работы с недостатками — как несоответствие выполненной работы согласованным характеристикам, строительным нормам и правилам (fen ve sanat kuralları) или назначению использования. Полное отсутствие передачи в соответствии с договором, частичное исполнение и передачу с недостатками нельзя смешивать. Отсутствие одной дверной ручки или шкафа само по себе не делает автоматически всё здание «непереданным»; серьёзный недостаток несущей системы, изоляции или пожарной безопасности, напротив, может существенно повлиять на пригодность к использованию и на передачу в соответствии с договором.
В конкретных спорах примерами невыполненных работ могут служить полное отсутствие предусмотренного договором лифта, незавершённость парковки или инженерных систем общих зон; примерами работ с недостатками — протекающая изоляция, неверный класс материалов, размеры, не соответствующие проекту, или неисправные инженерные системы. Какой дефект считается недостатком, а какой неполным исполнением, требует технического установления.
Статьи 473, 474–477 TBK и права выбора способа защиты при недостатках
Статья 473 TBK регулирует случаи, когда подрядчик своевременно не приступает к работе, задерживает работу в нарушение договора или становится очевидно, что он не сможет её завершить; второй пункт той же статьи регулирует случай, когда в ходе выполнения работы становится очевидно, что результат будет создан с недостатками или с нарушением договора. Таким образом, заказчик не всегда обязан пассивно ждать завершения работы. Однако какое требование и когда может быть заявлено, определяется условиями этих статей. [1]
В отношении недостатков после передачи важны осмотр результата работ заказчиком, своевременное уведомление о недостатках, разграничение явных и скрытых недостатков, а также последствия приёмки. Согласно статье 475 TBK, при наличии условий могут применяться такие варианты, как отказ от договора, уменьшение цены или безвозмездный ремонт. Уменьшение цены может требовать одной технической оценки в типичном договоре подряда с денежной оплатой и другой — в смешанном договоре, где встречным исполнением является передача доли участка.
Соотношение прав выбора и требований о возмещении ущерба при работах с недостатками следует исследовать с учётом характера недостатка, вины, ущерба и условий договора. Активная легитимация и объём расчёта могут различаться между требованиями о стоимости недостатка в квартире, оставляемой собственнику участка, и требованиями, охватывающими оставляемые подрядчику, но выполненные с нарушением договора работы во всём проекте.
Почему важны день выявления строительного дефекта и дата уведомления?
Для недостатков, видимых при передаче, и скрытых недостатков, выявленных позднее, обязанности по осмотру и уведомлению могут иметь разные последствия. Согласно статье 477 TBK, явная или подразумеваемая приёмка результата работ влияет на ответственность подрядчика; однако ответственность может сохраняться за недостатки, умышленно скрытые подрядчиком, которые нельзя было выявить при надлежащем осмотре. Уведомление и исковая давность — отдельные проверки. [1]
Поэтому дату, когда собственник участка или покупатель узнал о недостатке, сделанные фотографии, акты технического обследования, требования о ремонте, письменные ответы и проблемы, повторно возникшие после ремонта, следует хранить вместе. Возражение «здание уже передано, больше ничего требовать нельзя» верно не во всех случаях.
Исполнение за счёт должника: можно ли поручить завершение строительства другому подрядчику?
Согласно статье 113 TBK, если обязательство совершить действие не исполняется должником, кредитор может требовать разрешения исполнить его самостоятельно или через другое лицо за счёт должника. В строительных спорах это называется исполнением за счёт должника (nama ifa). Обоснованность требования оценивается вместе с тем, продолжает ли действовать договор, можно ли определить подлежащие завершению работы, каково техническое состояние работ и каковы права третьих лиц. [1]
На первом этапе необходимо установить с помощью технической судебной экспертизы текущее физическое состояние работ, невыполненные работы и работы с недостатками, способ их устранения и стоимость устранения. Затем с учётом особенностей дела выстраиваются уполномочивание и способ финансирования, аванс/расходы, положение с правом собственности и обеспечением, а также требования, которые будут заявлены для взыскания. Нельзя прийти к выводу, что любой собственник участка может самостоятельно продать обособленные помещения, выделенные подрядчику, без разрешения суда и без анализа с точки зрения права собственности.
Решение 15-й гражданской палаты Кассационного суда от 16 июня 2021 года, E. 2020/3018, K. 2021/2786, касается спора, который требовал совместного рассмотрения требований об исполнении за счёт должника, устранения невыполненных работ и работ с недостатками, требований подрядчика о регистрации права собственности и отношений встречного исполнения. Это решение не превращает требование об исполнении за счёт должника в автоматическое право при любых условиях; оно показывает, насколько важно оценивать требования и суммы вместе. [5]
Если подрядчик не передаёт объект, когда встаёт вопрос об отказе от договора или его расторжении?
При серьёзной просрочке или существенном нарушении договора подрядчиком требования только потерянного арендного дохода не всегда достаточно. Исследовав условия о просрочке, дополнительном сроке и уведомлении, предусмотренные статьями 123–125 TBK, можно оценить такие варианты, как отказ от договора или отказ от исполнения с требованием возмещения ущерба. Однако не каждый договор строительства в обмен на долю участка можно считать прекращённым с обратной силой вместе с последствиями для права собственности односторонним уведомлением только потому, что передача просрочена. Характер официального договора, воля сторон, степень строительства и права третьих лиц в земельном кадастре влияют на необходимость установления или предъявления иска.
Прекращение с обратной силой и возврат исполненного
В традиционном подходе Кассационного суда важны последствия отказа от договора с обратной силой, истребование сторонами ранее переданного и правовое положение при ликвидационных расчётах по строительству. В зависимости от характера выполненной работы и стоимости, которую она добавила к имуществу, могут применяться взаимный возврат или денежные ликвидационные расчёты. Нельзя сказать, что любое право собственности, переданное на имя подрядчика, автоматически вернётся; в частности, необходимо учитывать разъясняемое ниже добросовестное приобретение вещных прав третьими лицами.
Расторжение на будущее и степень готовности
Когда строительство достигло очень продвинутой стадии, с учётом исполненного сторонами к этому моменту и экономической цели договора может обсуждаться, не будет ли более уместным прекращение на будущее. Постановление Большого общего собрания Кассационного суда по унификации судебной практики (Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu) от 25 января 1984 года, E. 1983/3, K. 1984/1, и основанная на нём практика относятся к классическим основам этой дискуссии. [6] [12]
Завершение строительства на 90 % или в иной фиксированной доле не является автоматическим правилом расторжения на будущее в каждом деле. Совместно исследуются, по каким работам рассчитывается степень готовности, разрешение на ввод в эксплуатацию, функционируют ли фактически обособленные помещения, стоимость оставшихся работ, вина и исполнение сторон и требования справедливости в конкретном деле. Обособленные помещения, на которые получит право подрядчик, и встречные требования собственника участка нельзя рассматривать при ликвидационных расчётах независимо друг от друга.
Разграничение положительного и отрицательного ущерба
Положительный ущерб (интерес исполнения) — понятие, связанное с экономическим положением, в котором находился бы кредитор при надлежащем исполнении договора; отрицательный ущерб (интерес доверия) — понятие, связанное с расходами и потерями, которые не возникли бы, если бы на договор не полагались. Они не дают возможности требовать один и тот же экономический ущерб под двумя разными названиями.
Варианты продолжения договора, отказа от исполнения или отказа от договора ведут к разным режимам возмещения ущерба. И при отказе от договора без учёта особых условий договора и конкретного дела нельзя утверждать, что «больше никакой компенсации требовать нельзя». То, что в решении 15-й гражданской палаты Кассационного суда от 2 июля 2018 года отдельно оценивалось действие прямого договорного условия о неустойке за просрочку в случае расторжения, иллюстрирует это разграничение. [8]
Связанные материалы: Расторжение договора строительства в обмен на долю участка и возврат права собственности: права собственника участка
Аннулирование права собственности, продажа третьему лицу и ипотека: что изменило постановление об унификации судебной практики 2025 года?
Один из самых серьёзных правовых рисков в строительных спорах — убеждённость собственника участка в том, что после отказа от договора он может автоматически прекратить права третьих лиц, купивших недвижимость у подрядчика. Этот вопрос больше нельзя оценивать без учёта постановления об унификации судебной практики от 16 мая 2025 года.
Постановление Большого общего собрания Кассационного суда по унификации судебной практики E. 2024/1, K. 2025/2 опубликовано в Официальной газете (Resmî Gazete) от 18 июля 2025 года № 32959. Согласно постановлению, после недействительности или прекращения с обратной силой договора строительства в обмен на долю участка доводы о добросовестности третьих лиц, которые, полагаясь на земельный кадастр, приобрели у подрядчика право собственности на недвижимость или вещное право, например ипотеку, подлежат исследованию. Если в конкретном деле добросовестность имела место в момент приобретения, приобретение может быть защищено по статье 1023 TMK; если установлена недобросовестность, результат может быть иным. [6]
Это постановление не означает, что подрядчик не нарушил договор в отношении собственника участка или что права собственника участка на возмещение ущерба прекратились. Изменилось то, что правовое положение третьего лица, приобретшего вещное право у подрядчика, не игнорируется автоматически лишь на основании «авансовой регистрации» (avans tapu). Анализ охватывает характер и дату конкретного перехода права собственности, осведомлённость третьего лица и приобретение вещного права. Вопрос о лице, которое не приобрело право в земельном кадастре, а лишь получило уступку договорного требования, следует оценивать отдельно.
Наличие добросовестности связано с законной презумпцией; однако значение приобретают доводы сторон, записи земельного кадастра, отметки о проекте, договоры, цены передачи, даты продажи, обременения в кадастре, фактическое состояние строительства и связи между покупателем и подрядчиком. Решение 6-й гражданской палаты Кассационного суда от 9 сентября 2025 года, E. 2025/2010, K. 2025/2806, также связано с новым подходом унификации судебной практики. [7]
В судебной стратегии собственника участка следует отдельно оценивать не только требование о расторжении к подрядчику, но и привлечение надлежащих сторон к иску об аннулировании и регистрации права собственности, характер вещных прав третьих лиц, условия обеспечительной меры и соразмерные меры для предотвращения новых распоряжений в ходе разбирательства. Ходатайство об обеспечительной мере не означает, что оно будет автоматически удовлетворено или что право третьего лица будет окончательно прекращено.
Для актуальных доктринальных оценок в этой области исследование İpek Betül Aldemir Toprak 2026 года, опубликованное в Журнале юридического факультета Хаджеттепе (Hacettepe Hukuk Fakültesi Dergisi), предлагает подробное сравнение в отношении принципа публичной достоверности земельного кадастра и правового положения третьего лица. [11]
Связанные материалы: Можно ли аннулировать право собственности, полученное от подрядчика? Добросовестность третьего лица и актуальный подход Кассационного суда
Почему права потребителя, купившего жильё в строящемся объекте, отличаются от прав собственника участка?
Правовое положение собственника участка, заключившего с подрядчиком договор строительства в обмен на помещения, не совпадает с положением потребителя, купившего жильё в проекте, построенном подрядчиком. Если жильё продаётся потребителю с предварительной оплатой, могут применяться положения Закона № 6502 о защите прав потребителей о продаже жилья с предоплатой и соответствующий регламент. Это разграничение важно с точки зрения формы, предварительного информирования потребителя, передачи жилья, права на отказ (cayma), отказа от договора и способов разрешения споров.
Руководство Министерства торговли от 5 марта 2026 года указывает, что при продаже жилья с предоплатой срок передачи не может превышать 48 месяцев с даты договора и что, если стороны согласовали более короткий срок, продавец связан этим сроком. Этот 48-месячный срок не является общим сроком передачи, применимым ко всем договорам строительства в обмен на долю участка. [10]
То же руководство разъясняет, что продажа жилья с предоплатой подчиняется официальной форме; что при определённых условиях потребитель имеет возможность воспользоваться 14-дневным правом на отказ и отказаться от договора в течение до 24 месяцев; что в некоторых случаях, когда продавец не исполнил свои предусмотренные законом обязанности, существует право отказа от договора без расходов; а также каким образом осуществляется официальная передача. Применимость этих прав к конкретной сделке следует отдельно проверить с учётом дат, формы договора и соответствующих переходных положений.
Непередачу жилья или выявление в нём недостатков для потребителя и требования из договора подряда, которые собственник участка предъявляет к подрядчику, нельзя складывать в один мешок в вопросах суда, медиации и исковой давности. Статус лица, подписавшего договор, — отправная точка правильной судебной стратегии.
Связанные материалы: Что делать, если подрядчик не передаёт право собственности? Регистрация и компенсация по квартире, купленной у подрядчика
Какие документы следует сохранить и какие действия совершить до подачи иска?
Передача, просрочка, степень строительства и технические дефекты часто являются фактами, которые меняются со временем. Последующее завершение строительства или устранение недостатка может затруднить доказывание прежнего состояния спора. Поэтому доказательства следует хранить так, чтобы можно было установить их связь с предметом и датой.
| Документ / запись | Функция при правовом анализе |
|---|---|
| Основной договор в форме нотариального оформления, приложения, техническое задание, протоколы изменений | Объём работ, срок передачи, место исполнения, договорная неустойка, обязанности сторон |
| Записи земельного кадастра, обременения и история передачи долей | Право собственности на участок, права подрядчика и третьих лиц, отметки и ипотеки |
| Разрешение на строительство, разрешение на перестройку, разрешение на ввод в эксплуатацию, муниципальные документы | Начало срока, юридическое/техническое завершение, доводы об административных препятствиях |
| Журналы строительной площадки, оплата выполненных работ (hakediş), график работ, отчёты строительного надзора | Фактический ход работ, невыполненные работы и причины просрочки |
| Акт приёма-передачи, документы о ключах и подключениях | Время передачи, пригодность к использованию и наличие оговорок |
| Датированные фотографии, видео, осмотр на месте и заключение эксперта | Характер и объём невыполненных работ/работ с недостатками, степень готовности |
| Нотариальное уведомление-требование, электронные письма, сообщения и протоколы встреч | Уведомление, требования, возражения о продлении срока и заявления сторон |
| Сопоставимые договоры аренды, платёжные документы и документы об аренде | Расчёт компенсации и потерянного арендного дохода за соответствующие периоды |
Когда приобретает значение обеспечение доказательств?
В рамках статьи 400 и последующих HMK при наличии условий может встать вопрос о ходатайстве об обеспечении доказательств до подачи иска. При техническом установлении с участием судебного эксперта следует определить не только общий процент готовности, но и по блокам, этажам и обособленным помещениям текущее состояние, невыполненные работы, работы с недостатками, способ ремонта, стоимость, пригодность к передаче и спорные даты событий. Необходимо также исследовать истребование кадастровых и градостроительных дел, а также то, почему технические отчёты разных дат подтверждают или опровергают друг друга.
Получение сторонами заключения частного эксперта или технического заключения также может быть рассмотрено. Задача технических отчётов — не давать правовую квалификацию вместо судьи, а излагать объективные сведения, позволяющие суду проверить нарушение договора.
Вопросы, на которые нужно ответить при предварительном анализе
- К какому виду юридически относится договор и кто его стороны?
- Есть ли проблема с официальной формой и, если имеется, с отметкой в земельном кадастре?
- С какого события исчисляется день передачи; действителен ли дополнительный срок?
- На какие даты по отдельности приходятся фактическая передача, разрешение на ввод в эксплуатацию, регистрация права собственности и завершение общих зон?
- Какие действия подрядчика и собственника участка повлияли на задержку строительства?
- Касаются ли заявленная компенсация арендной платы и договорные неустойки одного и того же ущерба?
- Произведён ли отдельный технический расчёт невыполненных работ/работ с недостатками?
- Есть ли в земельном кадастре переход права, ипотека или иное обременение в пользу подрядчика или третьих лиц?
- Что будет основным требованием: исполнение договора, исполнение за счёт должника, отказ от исполнения или отказ от договора/расторжение?
- От каких фактов зависят начало течения исковой давности по требованиям, начало начисления процентов и суд, компетентный по предмету спора?
Исковая давность и сроки для подачи иска: можно ли применить ко всем требованиям один срок?
Нет. Для каждого из требований из договора подряда, вытекающих из договора строительства в обмен на долю участка, прав, вытекающих из недостатков, продажи жилья с предоплатой и требований, основанных на земельном кадастре, необходимо отдельно определить правовую природу, применимую норму закона, начало срока и возможные исключения. Знание даты просроченной передачи не показывает, что по каждому требованию давность начинает течь в один и тот же день.
Пункт 6 статьи 147 TBK устанавливает пятилетний срок исковой давности для требований из договора подряда, за исключением случаев, когда подрядчик по грубой вине вообще не исполнил или ненадлежащим образом исполнил свои обязательства. Статья 478 TBK, в свою очередь, для исков в связи с результатом работ с недостатками предусматривает в отношении недвижимых сооружений по общему правилу исковую давность пять лет с момента передачи, а при грубой вине подрядчика — двадцать лет. Эти две статьи нельзя без проверки применять к одному и тому же иску; необходимо разграничивать недостаток, грубую вину, передачу и правовое основание требования. [1]
Начало течения исковой давности по компенсации за просрочку, напротив, может быть предметом серьёзного спора в конкретных делах. В решении 6-й гражданской палаты Кассационного суда от 24 июня 2024 года, E. 2022/4125, K. 2024/2247, нерассмотрение заявления о пропуске исковой давности стало основанием для отмены; в особом мнении был изложен иной подход к началу срока по требованию о просрочке кредитора, ожидающего исполнения. В этом решении мотивировку большинства и особое мнение нельзя подменять друг другом. [4]
При расчёте исковой давности необходимо отдельно исследовать дату договора, дату передачи, события, на которых основаны ущерб и наступление срока исполнения требования, ранее поданные иски и исполнительные производства, а также обстоятельства, приостанавливающие или прерывающие течение исковой давности. Следует избегать обобщений, будто сроки вообще не текут, раз передача не состоялась, или будто все сроки приостановлены, раз было направлено уведомление-требование.
Как определяются компетентный суд, медиация и обеспечительные меры?
В строительных спорах суд, компетентный по предмету спора, не определяется одной лишь фразой «предметом является недвижимость». Необходимо исследовать статус собственника участка и подрядчика, связь отношений с коммерческими предприятиями, договорный характер спора, является ли покупатель потребителем и какая правовая защита испрашивается. В зависимости от ситуации компетентным по предмету спора может быть суд первой инстанции по гражданским делам (asliye hukuk mahkemesi), коммерческий суд первой инстанции (asliye ticaret mahkemesi) или суд по потребительским делам (tüketici mahkemesi). Правила исключительной территориальной подсудности, связанные с местонахождением недвижимости, для требования об аннулировании и регистрации права собственности также учитываются отдельно.
Является ли медиация условием иска, также зависит от характера требования и сторон. Для коммерческого денежного требования или требования о возмещении ущерба, потребительского спора, кадастрового иска о вещном праве и требований об отказе от договора/ликвидационных расчётах нельзя выдвигать единое правило «сначала обязательна медиация». Обязательную медиацию, условия которой соблюдены, следует проверить до иска; для требований, к которым она не применяется, нужно ясно установить, почему они выходят за её рамки.
Если в конкретном деле существует риск передачи права собственности другому лицу, могут рассматриваться такие пути, как обеспечительная мера, предварительный арест имущества для обеспечения денежного требования при наличии условий и обеспечение доказательств для сохранения технического состояния. Однако условия этих обращений различаются. Необходимо исследовать предмет спора, обеспечение, правдоподобное обоснование, право собственности третьих лиц и соразмерность.
Как следует оценивать взаимные возражения собственника участка и подрядчика?
Сильная правовая оценка не завершается одним утверждением о просрочке подрядчика. Основанные на договоре возражения, которые может выдвинуть подрядчик, а именно что участок не был передан, этап регистрации права собственности не состоялся, разрешение на строительство не удалось получить, объём договора изменился, продление срока было принято, передача состоялась, уведомление о недостатках запоздало, по требованию истекла исковая давность, следует исследовать по отдельности. Собственник участка также должен оценивать эти возражения на основе датированных официальных документов, актов приёма-передачи, условий договора и переписки.
С другой стороны, такие заявления подрядчика, как «я передал ключи», «строительство завершено на девяносто процентов», «рыночные условия были неблагоприятными» или «разрешение на ввод в эксплуатацию было обязанностью собственника участка», сами по себе могут не устранять всю ответственность. Необходимо установить, какую обязанность договор возлагает на кого, очерёдность исполнения и причинную связь конкретной просрочки. Исполнение собственником участка своей обязанности и передача подрядчиком в соответствии с договором оцениваются вместе в рамках взаимного обязательственного отношения.
Какие принципы устанавливают актуальные решения Кассационного суда для конкретного дела?
Приведённые ниже решения не являются общими предписаниями, которые сами по себе определяют исход любого спора. Их следует читать вместе с конкретными обстоятельствами, условиями договоров и результатами судебных решений.
| Решение | Рассмотренный правовой вопрос | Значение для статьи |
|---|---|---|
| Кассационный суд, 15-я гражданская палата, 19 апреля 2021 года, E. 2020/2403, K. 2021/1785 | Фиксированная компенсация за просрочку/арендной платы и отдельная договорная неустойка | Один и тот же арендный ущерб нельзя возместить дважды; природа неустойки за отказ от договора |
| Кассационный суд, 6-я гражданская палата, 16 февраля 2023 года, E. 2022/597, K. 2023/619 | Требование о просрочке и начало начисления процентов по частичному иску | Разделение дат начисления процентов для сумм по иску и сумм, увеличенных при уточнении требований |
| Кассационный суд, 6-я гражданская палата, 24 июня 2024 года, E. 2022/4125, K. 2024/2247 | Требование о просрочке и исковая давность | Обязательность рассмотрения заявления о пропуске исковой давности; разграничение особого мнения |
| Кассационный суд, 15-я гражданская палата, 16 июня 2021 года, E. 2020/3018, K. 2021/2786 | Исполнение за счёт должника, невыполненные работы/работы с недостатками и регистрация права собственности | Совместная оценка стоимости завершения со встречным исполнением и требованиями о праве собственности |
| Кассационный суд, Большое общее собрание по унификации судебной практики, 16 мая 2025 года, E. 2024/1, K. 2025/2 | Добросовестность третьего лица, приобретшего вещное право у подрядчика | Исследование довода о доверии к земельному кадастру и права собственности/ипотеки, которое может быть защищено |
| Кассационный суд, 15-я гражданская палата, 2 июля 2018 года, E. 2018/979, K. 2018/2795 | Соотношение расторжения договора с неустойкой за просрочку и альтернативной неустойкой | Толкование требований о неустойке после расторжения с учётом договора в целом |
При использовании решений следует отдельно указывать изменения суда и палаты, правовой режим, действовавший в период событий, результат решения — отмена или оставление в силе — и наличие особого мнения. Прежний подход до нового постановления об унификации судебной практики, согласно которому «права всех третьих лиц, приобретших у подрядчика, автоматически аннулируются», нельзя излагать как действующее правило.
Заключение: в иске о просрочке передачи решающее значение имеют правильное требование, правильная дата передачи и правильные доказательства
То, что подрядчик не передал объект в срок, не означает, что собственник участка может требовать только компенсацию арендной платы; точно так же из этого не следует, что все требования о возмещении ущерба, неустойке и расторжении можно реализовать вместе безусловно. Завершение строительства в соответствии с договором, установление фактической и юридической передачи, расчёт периода просрочки, устранение невыполненных работ и работ с недостатками, исполнение за счёт должника, а также варианты отказа от договора или расторжения — взаимосвязанные темы с разными правовыми условиями.
С учётом переходов права собственности при строительстве в обмен на долю участка и, в частности, постановления об унификации судебной практики от 16 мая 2025 года вещные права третьих лиц также необходимо исследовать с самого начала. Если договор, разрешение, право собственности, техническое задание, акт приёма-передачи, сопоставимые арендные ставки и досудебное обеспечение доказательств не рассматриваются вместе, воспользоваться обоснованным требованием может не получиться из-за процессуальных недостатков или недостатков доказывания. Судебную стратегию следует выстраивать после того, как завершены анализ согласованности требований между собой, определение начала сроков и расчёт ущерба.
Часто задаваемые вопросы
Подрядчик не передал мне квартиру вовремя; что делать в первую очередь?
Установите день передачи по основному договору и подписанным позднее протоколам; документально зафиксируйте записи земельного кадастра, разрешения, переписку о передаче и фактическое состояние строительства. Определите по договору, требуется ли уведомление-требование или разумный дополнительный срок. Из-за сроков для подачи иска, пропуск которых может привести к утрате прав, правовой анализ следует провести без промедления.
Если в договоре не указана компенсация арендной платы, могу ли я всё же требовать потерянный арендный доход?
При наличии условий — да. Согласно статьям 118 и 125 TBK, можно требовать возмещения ущерба от просрочки. Однако необходимо оценить начало, окончание, размер ущерба и вину/причинную связь. Отсутствие в договоре фиксированной суммы не во всех случаях означает автоматическое взыскание рыночной арендной платы.
Если я продолжаю жить в арендованном жилье, могу ли я получить уплачиваемую арендную плату вместе с потерянным арендным доходом?
Можно обсуждать разные доказуемые статьи ущерба; но один и тот же экономический ущерб нельзя возместить дважды. Необходимо исследовать документы об уплаченной арендной плате, использование обособленного помещения, договор и влияние статей ущерба друг на друга.
Можно ли требовать одновременно неустойку за просрочку и компенсацию арендной платы?
Это зависит от природы условий договора и от того, не заявляется ли требование дважды за один и тот же ущерб. Кумулятивная неустойка, альтернативная неустойка, неустойка за отказ от договора и фиксированная компенсация арендной платы — не одно и то же. Необходимо учитывать статьи 179–182 TBK и соответствующие решения Кассационного суда.
Означает ли получение квартиры с ключами отказ от всех прав?
Нет, не всегда. Тем не менее принятие без оговорок может иметь важные правовые последствия, особенно в отношении кумулятивной неустойки и явных недостатков. В акте приёма-передачи следует ясно указать недоделки, недостатки, дату и сохраняемые права.
Считается ли квартира переданной, если разрешение на ввод в эксплуатацию не получено?
Единого ответа нет. Совместно оцениваются, на какую сторону договор возлагает получение разрешения на ввод в эксплуатацию и передачу ключей, состояние использования недвижимости, документ о передаче и вид договора. При продаже жилья с предоплатой для потребителя действуют особые условия официальной передачи.
Если строительство осталось незавершённым, могу ли я получить разрешение суда и поручить завершение другой компании?
Требование об исполнении за счёт должника, условия которого соблюдены согласно статье 113 TBK, возможно. Однако объём и стоимость невыполненных работ, уполномочивание судом, продолжение действия договора и принадлежность права собственности следует исследовать отдельно.
Если подрядчик завершил девяносто процентов, обязательно ли договор расторгается на будущее?
Нет. Степень завершения строительства — важный показатель; однако сама по себе она не является окончательным порогом, решающим любое дело. Совместно оцениваются пригодность зданий к использованию, характер оставшихся работ, баланс исполнения, поведение сторон и справедливость.
Если подрядчик продал квартиру третьему лицу, могу ли я вернуть право собственности?
Это зависит от характера сделки и от того, было ли третье лицо добросовестным при приобретении вещного права. Согласно постановлению Кассационного суда об унификации судебной практики от 16 мая 2025 года, возражение о добросовестности подлежит исследованию; право собственности не аннулируется автоматически в каждом случае.
Каков предельный законный срок передачи при продаже жилья с предоплатой?
Согласно руководству Министерства торговли от 5 марта 2026 года, максимальный срок передачи по договорам этого вида составляет 48 месяцев с даты договора; если стороны установили более короткий срок, продавец должен его соблюдать. Это правило в общем порядке не применяется к договорам строительства в обмен на долю участка.
Сколько лет составляет исковая давность по иску о просрочке передачи и работах с недостатками?
Единого срока нет. В зависимости от основания требования значение приобретают пункт 6 статьи 147 TBK, для результата работ с недостатками — статья 478 TBK, а также характер договора и другие соответствующие нормы. По требованию о просрочке в конкретном споре особенно тщательно следует исследовать, с какого момента начинается срок.
Обязательно ли проводить обеспечение доказательств до подачи иска?
Не в каждом иске. Однако с учётом степени строительства, характера невыполненных работ и работ с недостатками, технического состояния, которое может измениться в результате последующих работ, и ущерба, являющегося предметом иска, обеспечение доказательств по статье 400 и последующим HMK может иметь важное значение.
Источники и правовые основания
- Закон № 6098, Турецкий закон об обязательствах; в частности статьи 112–125, 147/6, 179–182, 470, 473–479. Текст закона (TBMM). Действие соответствующих норм на дату конкретного спора следует проверять отдельно.
- Кассационный суд, 6-я гражданская палата, 16 февраля 2023 года, E. 2022/597, K. 2023/619. Полный текст решения.
- Кассационный суд, 15-я гражданская палата, 19 апреля 2021 года, E. 2020/2403, K. 2021/1785. Полный текст решения.
- Кассационный суд, 6-я гражданская палата, 24 июня 2024 года, E. 2022/4125, K. 2024/2247 (мотивировка большинства и особое мнение изучены вместе). Полный текст решения.
- Кассационный суд, 15-я гражданская палата, 16 июня 2021 года, E. 2020/3018, K. 2021/2786. Полный текст решения.
- Кассационный суд, Большое общее собрание по унификации судебной практики, 16 мая 2025 года, E. 2024/1, K. 2025/2, Официальная газета от 18 июля 2025 года № 32959; также дискуссии, связанные с постановлением Большого общего собрания по унификации судебной практики от 25 января 1984 года, E. 1983/3, K. 1984/1. Полный текст постановления от 16 мая 2025 года.
- Кассационный суд, 6-я гражданская палата, 9 сентября 2025 года, E. 2025/2010, K. 2025/2806. Полный текст решения.
- Кассационный суд, 15-я гражданская палата, 2 июля 2018 года, E. 2018/979, K. 2018/2795. Полный текст решения.
- Кассационный суд, 15-я гражданская палата, 19 января 2012 года, E. 2011/5439, K. 2012/156. Полный текст решения.
- Министерство торговли Турецкой Республики, Главное управление по защите прав потребителей и надзору за рынком (Tüketicinin Korunması ve Piyasa Gözetimi Genel Müdürlüğü), «Информация о договорах продажи жилья с предоплатой» («Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmeleri Hakkında Bilgilendirme»), 5 марта 2026 года. Официальное руководство.
- Aldemir Toprak, İpek Betül, «Защита доверия третьих лиц к земельному кадастру и права собственности по договорам строительства в обмен на долю участка после постановления Кассационного суда об унификации судебной практики от 16 мая 2025 года, E. 2024/1, K. 2025/2» («Yargıtay’ın 16.05.2025 Tarih E.2024/1, K.2025/2 Sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı Sonrasında Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Üçüncü Kişilerin Tapu Siciline Güveninin ve Mülkiyet Hakkının Korunması»), Журнал юридического факультета Хаджеттепе, 16(2), 2026, с. 43–72. DOI: 10.32957/hacettepehdf.1828120.
- Кассационный суд, 14-я гражданская палата (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi), 1 апреля 2009 года, E. 2009/1031, K. 2009/4125 (оценка расторжения с обратной силой/на будущее и ликвидационных расчётов). Полный текст решения.