Продажа доли в общем недвижимом имуществе третьему лицу может дать другим сособственникам возможность приобрести эту долю в первую очередь. Преимущественное право покупки, известное также как шуфа (şufa), реализуется путём иска об аннулировании записи и регистрации права против покупателя. Однако для победы в деле одного статуса сособственника недостаточно: вместе оцениваются характер сделки, уведомление через нотариуса, дата продажи, фактический порядок пользования и внесение цены, установленной судом, в срок.
Актуальное различие: Для продаж, совершённых 25 декабря 2025 года и позднее, наряду с трёхмесячным сроком с момента вручения уведомления действует предельный срок один год. Для более ранних продаж сохраняется прежний предельный срок два года. Правило о рыночной стоимости применяется также к искам, предъявленным до изменения и находящимся в производстве. Поэтому исчисление срока только от даты подачи иска или признание достаточной цены продажи, указанной в свидетельстве о праве собственности, может привести к утрате права. 1
В каких продажах возникает преимущественное право покупки?
Долевая собственность и условие продажи третьему лицу
Статья 732 ТМК исходит из того, что сособственник продаёт третьему лицу всю свою долю или её часть. Право не позволяет приобрести все доли в недвижимости; оно позволяет приобрести долю, являющуюся предметом продажи. Истец защищает собственную долю и одновременно требует регистрации проданной доли на своё имя. Если покупатель уже до продажи был сособственником того же объекта, он не считается третьим лицом, и, как правило, законное преимущественное право покупки не может быть реализовано.
В наследственной общности, находящейся в совместной собственности (elbirliği mülkiyeti), нельзя исходить из того, что каждый наследник имеет самостоятельную долю в конкретном объекте недвижимости. Прежде всего выясняются вид собственности, указанный в свидетельстве о праве собственности, наследственные правоотношения и, при необходимости, действовали ли стороны совместно. Сведения о том, что «один из братьев продал», сами по себе не определяют, какой правовой институт подлежит применению. Передача наследственной доли и продажа доли, записанной в свидетельстве о праве собственности, — разные правовые сделки. Этот вопрос отдельно рассмотрен в статье о разделе наследуемого недвижимого имущества.
Дарение, раздел, торги и мнимая сделка
Подлинное дарение, раздел наследства или иная передача вне купли-продажи не порождают законного преимущественного права покупки лишь потому, что в свидетельстве о праве собственности изменился собственник. Однако если утверждается, что под видом дарения фактически была совершена продажа, необходимо доказать истинный характер сделки и встречное предоставление. Тот факт, что продавец состоит в родстве с покупателем, сам по себе не означает, что каждая продажа выходит за рамки преимущественного права; оценивается действительная цель сделки.
Преимущественное право покупки не применяется к продажам с принудительных торгов (cebrî artırma). Закон № 7571 также включил в запрет статьи 733 ТМК продажи по Закону № 2886 о государственных торгах (Devlet İhale Kanunu). Этот новый запрет автоматически не применяется к более ранним продажам; в соответствии с переходной статьёй 1 ТМК исследуется норма, действовавшая на дату продажи. Однако не каждые открытые торги являются принудительной продажей или продажей по Закону № 2886. 1 Аналогичный спор может быть рассмотрен и в статье о аннулировании записи на основании соглашения о разделе наследства.
Как исчисляется срок для предъявления иска о преимущественной покупке?
Установленный законом порядок состоит в том, что покупатель или продавец через нотариуса уведомляет остальных сособственников о продаже. Трёхмесячный срок возникает с момента этого уведомления. Узнать о продаже иным путём не заменяет нотариальное уведомление автоматически. Однако если нотариальное уведомление не направлялось, предельный срок всё равно течёт с даты продажи; право не остаётся открытым бессрочно.
| Время продажи и сделка | Краткий срок | Предельный срок или результат |
|---|---|---|
| Продажа до 25 декабря 2025 года | Три месяца с момента вручения нотариального уведомления | Два года с даты продажи; применяется прежнее правило |
| Продажа 25 декабря 2025 года и позднее | Три месяца с момента вручения нотариального уведомления | Один год с даты продажи |
| Продажа без нотариального уведомления | Уведомления, которое запускает трёхмесячный срок, нет | Продолжает течь предельный срок один или два года с даты продажи |
| Обязательный срок, установленный судом для внесения цены | Срок, указанный в промежуточном определении | Отличен от срока подачи иска; неуплата препятствует регистрации |
Пример: Продажа 10 ноября 2025 года и продажа 10 января 2026 года могут обе быть оспорены в суде в 2026 году, но их предельные сроки не совпадают. Первая рассматривается по прежнему двухлетнему режиму, вторая — по новому однолетнему. Кроме того, в каждом деле нотариальное уведомление могло уже запустить трёхмесячный срок, который истёк. Пример лишь иллюстрирует переходное правило; исчисление последнего дня подчиняется также нормам о вручении и процедуре.
Направление уведомления-требования (ihtar) через нотариуса, разговор с продавцом или подача заявления в земельный кадастр не заменяют иск о преимущественной покупке. Влияние таких действий, как добровольная медиация, на сроки оценивается по её собственным законным условиям; нельзя исходить из того, что переписка автоматически приостанавливает срок. Пресекательный срок (hak düşürücü süre) учитывает суд по собственной инициативе. Подробнее см. статью о сроках давности и пресекательных сроках для предъявления иска.
Как теперь определяется цена преимущественной покупки?
Разница между ценой в свидетельстве о праве собственности и рыночной стоимостью
В соответствии с действующей статьёй 734 ТМК суд без промедления определяет рыночную стоимость (rayiç bedel) спорной доли. Лицо, осуществляющее преимущественное право, обязано внести эту стоимость и расходы по регистрации, которые несёт покупатель, наличными на указанный для нахождения депозита с начислением процентов счёт в установленный обязательный срок. Банковская гарантия или простое обещание уплатить не могут использоваться в предположении, что они заменяют установленную законом обязанность внести наличные. Когда решение вступает в законную силу, сумма выплачивается управомоченному лицу вместе с начисленным доходом. 1
Рыночная стоимость (rayiç bedel) не является повторением под другим названием муниципальной стоимости для налога на недвижимость или суммы, указанной в официальном документе. Исследуются характер, расположение, градостроительный статус и особенности использования объекта, а также сопоставимые рыночные данные. Методика оценки для сельскохозяйственных земель и для участка под жилое строительство может различаться. Если судебный эксперт (bilirkişi) оценивает всё имущество, он также должен объяснить, как стоимость относится к спорной доле.
На какую дату исчисляется рыночная стоимость?
Поправка прямо не указывает дату оценки. В мнении большинства по решению Гражданской палаты Кассационного суда Турции (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi) № E.2025/2386, K.2026/575 от 4 февраля 2026 года для исков, предъявленных после изменения, принята дата подачи иска, а для исков, находившихся в производстве на дату изменения, — 25 декабря 2025 года. Тот факт, что ранее цена была внесена на депозит, не был признан достаточным. Решение потребовало определить рыночную стоимость и, при необходимости, доплатить разницу после зачёта прежнего платежа и начисленного на него дохода; для этого решение было отменено. 2
Особое мнение в этом решении склоняется к тому, чтобы связать оценку с датой продажи и производить зачёт с учётом процентов на деньги. Поэтому дату оценки не следует представлять как бесспорное прямое предписание закона. В деле необходимо отслеживать, какой подход применил суд, была ли экспертиза подготовлена на эту дату и каков результат возражений.
Почему промежуточное определение о депонировании должно проверяться отдельно?
Сумма к уплате, место платежа, срок и последствия неисполнения должны быть ясными. Если надлежащим образом установленный обязательный срок истёк, суд не может постановить зарегистрировать долю на имя истца. Частичная предварительная уплата цены не делает излишней уплату вновь установленной разницы. Также не следует исходить из того, что возражение против экспертного заключения автоматически откладывает обязанность по депонированию. Следует руководствоваться ясными условиями промежуточного определения суда.
Довод о фактическом разделе и злоупотреблении правом
Если недвижимое имущество фактически разделено между сособственниками, каждый пользуется определённой частью, а проданная доля соответствует месту в этом порядке пользования, против иска о преимущественной покупке может быть заявлено возражение, основанное на принципе добросовестности (dürüstlük kuralı). Однако одно лишь использование разных частей разными лицами, например при разделении забором, стеной или садом, не доказывает во всех делах фактический раздел (fiilî taksim). Необходимо установить место истца в этом порядке, его признание этого порядка и характер пользования, связанного с продажей.
При подготовке доказательств совместно оцениваются старые аэрофотоснимки, схемы пользования, переписка сторон, договоры на коммунальные услуги и свидетели, давно знающие объект. Важно не то, что свидетель говорит «каждый знает своё место», а то, что он объясняет, какой частью кто, с какого времени и на основании какого соглашения пользовался. Фактический раздел не означает, что проведено официальное межевание (ifraz) и созданы отдельные свидетельства о праве собственности.
Решение Общего собрания гражданских палат Кассационного суда Турции (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu) от 1 апреля 2026 года, E.2025/216, K.2026/195 касалось другого спора о злоупотреблении правом. Предъявление сособственниками иска о компенсации за фактическое изъятие без экспроприации (kamulaştırmasız el atma) против муниципалитета само по себе не устраняло преимущественное право покупки муниципалитета как сособственника. Решение о сохранении позиции (direnme kararı) было отменено, и было указано, что необходимо оценивать новые нормы о рыночной стоимости. Решение не означает, что муниципалитет в каждом случае может приобрести долю в порядке преимущественной покупки, и не означает, что все возражения о злоупотреблении правом недействительны. 3
К кому и в каком суде предъявляется иск?
Иск о преимущественной покупке, как правило, предъявляется к лицу, купившему долю, в суде первой инстанции по гражданским делам (asliye hukuk mahkemesi) по месту нахождения объекта. Поскольку земельный кадастр является органом, в котором была совершена продажа, он не становится ответчиком автоматически. Если доля была вновь передана до или во время судебного разбирательства, отдельно оцениваются статус стороны (taraf sıfatı), цепочка переходов права и статья 125 ГПК Турции (HMK). Поэтому важно установить последнего собственника по реестру. 14
Иск только о преимущественной покупке не является иском о разделе имущества или о прекращении общей собственности; для этих двух исков правило о медиации автоматически не применяется. Если есть дополнительные требования, основанные на другом правоотношении, условия для них оцениваются отдельно по этому правоотношению. В отношении недвижимости может быть заявлено обеспечительное ходатайство (ihtiyati tedbir); однако подача иска сама по себе не создаёт запрета на продажу. Объём меры определяет суд. 45
Полагаться только на сумму, указанную в свидетельстве о праве собственности, при покрытии судебных сборов и расходов небезопасно. Пошлина исчисляется от цены иска; осмотр на месте (keşif), вознаграждение эксперта (bilirkişi), расходы на вручение и возможные расходы на представителя противной стороны — отдельные статьи. Внесение цены на депозит суда и покрытие судебных издержек — разные обязанности. Гарантировать определённый срок получения результата, в месяцах или годах, нельзя. По этому вопросу может быть также прочитана статья о применении решения о регистрации после вступления его в законную силу.
Какие документы следует сопоставить при подготовке иска?
| Документ | Какой вопрос он решает | Риск при отсутствии |
|---|---|---|
| Актуальные и прежние записи из свидетельств о праве собственности | В какую дату продавец, покупатель и истец были сособственниками? | Могут быть неверно определены третьи лица и статус стороны |
| Официальный акт о продаже | Какова дата, доля и вид сделки? | Переходное правило может быть применено неверно |
| Нотариальное уведомление и подтверждение вручения | Начался ли трёхмесячный срок? | Дата узнавания может быть перепутана с датой вручения |
| Схема пользования и датированные документы | Конкретен ли довод о фактическом разделе? | Абстрактные показания свидетелей могут быть сочтены достаточными |
| Отчёт об оценке и аналоги | Оценена ли верная доля на верную дату? | Цена может быть завышена или занижена |
| Квитанция о депонировании и движение по счёту | Полны ли основная сумма, разница и доход? | Прежний платёж может не покрывать новое обязательство |
Если иск предъявляют несколько сособственников, дела оцениваются совместно; отдельно определяются конкурирующие требования и доля, подлежащая регистрации. Нельзя исходить из того, что каждый сособственник в одиночку наверняка получит всю проданную долю. Если имеется документ об отказе от продажи, необходимо выяснить, относится ли он только к этой конкретной продаже или представляет собой формальный отказ от права.
В отличие от преимущественного права, для договорных прав покупки и обратного выкупа можно обратиться к статье о регистрации на основании права покупки и обратного выкупа. Если проблема регистрации возникает из кадастровых записей, руководство по обжалованию кадастрового определения дополняет первичную проверку права собственности. Пояснения в статье о мнимой передаче недвижимости могут использоваться для сравнения.
Заключение
Подготовка иска о преимущественной покупке требует совместного изучения четырёх групп материалов: цепочки сделок с недвижимостью, записей о сроках и вручении, доказательств фактического пользования и расчёта цены. В связи с изменением от 25 декабря 2025 года особенно важно различать старую продажу и новый иск. Когда установлено, что продажа подлежит преимущественной покупке и срок соблюдён, следует контролировать рыночную стоимость, обязательный срок и платёжные документы. Недостаток в любом из этих элементов может повлиять на результат регистрации, даже если остальные условия соблюдены.
Часто задаваемые вопросы
Требуется ли согласие других сособственников на продажу доли в совместно зарегистрированном объекте?
Как правило, сособственник может продать свою долю. Преимущественное право других сособственников — это не то же самое, что заранее данное полномочие согласовать продажу. После продажи, если её условия соблюдены, оно может быть реализовано против покупателя.
Срок преимущественной покупки — один год или два года?
Для продаж до 25 декабря 2025 года действует прежний предельный срок два года; для продаж с этой даты и позднее — предельный срок один год. В обеих группах также проверяется трёхмесячный срок, который начинается с нотариального уведомления.
Запускает ли трёхмесячный срок узнавание о продаже через e-Devlet?
Начало, предусмотренное законом, — это уведомление, которое покупатель или продавец направляет через нотариуса. Узнавание о продаже иным образом автоматически не заменяет это уведомление, и продолжает течь предельный срок с даты продажи.
В прежнем деле я уже внёс цену продажи. Придётся ли доплатить?
Это возможно. Новое правило о рыночной стоимости применяется и к делам, находящимся в производстве. После зачёта прежнего платежа и начисленного на него дохода против рыночной стоимости и расходов по регистрации, которые будут определены, суд может потребовать дополнительного депонирования.
Можно ли предъявить иск, если доля продана другому сособственнику?
Если покупатель уже до продажи был сособственником того же объекта, условие продажи третьему лицу по статье 732 ТМК, как правило, не возникает. Даты совладения должны проверяться по записям свидетельств о праве собственности.
Достаточно ли направить уведомление-требование через нотариуса, чтобы реализовать преимущественное право?
Законное преимущественное право покупки реализуется предъявлением иска против покупателя. Одно лишь уведомление не заменяет иск об аннулировании записи и регистрации права.
Окончательно ли утрачивается преимущественное право на фактически отделённый сад?
Не каждое разделение пользования приводит к одному и тому же результату. Признавали ли стороны фактический раздел, каков порядок пользования истца и связь между продажей и этим порядком пользования, исследуется на основании доказательств.
Источники и правовые основания
- Закон № 4721, Гражданский кодекс Турции (Türk Medeni Kanunu, TMK), статьи 2, 732–736 и переходная статья 1; изменения, внесённые Законом № 7571. Официальный консолидированный текст, доступ 13 октября 2026 года.
- Гражданская палата Кассационного суда Турции (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi), 4 февраля 2026 года, E.2025/2386, K.2026/575. Полный текст решения и особое мнение изучены через Consülto; платформа-посредник не является официальным источником решений.
- Общее собрание гражданских палат Кассационного суда Турции (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu), 1 апреля 2026 года, E.2025/216, K.2026/195. Официальный текст решения Кассационного суда.
- Закон № 6100, Гражданский процессуальный кодекс Турции (Hukuk Muhakemeleri Kanunu, HMK), статьи 2, 12, 94, 125 и 389 и далее.
- Закон № 6325 о медиации в гражданско-правовых спорах (Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu), статьи 16, 17/B и 18/B. Последний доступ к источникам: 13 октября 2026 года.