Hisseli bir taşınmazdaki payın üçüncü kişiye satılması, diğer paydaşlara o payı öncelikle edinme imkânı verebilir. Önalım, diğer adıyla şufa hakkı, alıcıya karşı açılacak tapu iptali ve tescil davasıyla kullanılır. Ancak davayı kazanabilmek için paydaş olmak yeterli değildir: satışın niteliği, noter bildirimi, satış tarihi, fiilî kullanım düzeni ve mahkemenin belirlediği bedelin süresinde yatırılması birlikte değerlendirilir.
Güncel ayrım: 25 Aralık 2025 ve sonrasındaki satışlarda üç aylık bildirim süresi yanında bir yıllık üst süre vardır. Önceki satışlar için eski iki yıllık üst süre korunmuştur. Rayiç bedel düzenlemesi ise değişiklikten önce açılmış, hâlen görülmekte olan davalara da uygulanır. Bu nedenle yalnız dava tarihine bakarak süre hesaplamak veya tapudaki satış bedelini yeterli kabul etmek hak kaybına yol açabilir. 1
Önalım hakkı hangi satışlarda doğar?
Paylı mülkiyet ve üçüncü kişiye satış şartı
TMK m.732, paylı mülkiyette bir paydaşın payının tamamını veya bir bölümünü üçüncü kişiye satmasını esas alır. Hak, taşınmazdaki bütün payların değil, satışa konu payın edinilmesini sağlar. Davacı kendi payını korurken satılan payın da adına tescilini ister. Satın alan kişi, satıştan önce aynı taşınmazda zaten paydaşsa üçüncü kişi sayılmadığından kural olarak yasal önalım hakkı kullanılamaz.
Elbirliği mülkiyetine tabi bir miras ortaklığında ise her mirasçının belirli taşınmaz üzerinde bağımsız bir payı bulunduğu varsayılamaz. Önce tapudaki mülkiyet türü, mirasçılık ve gerekiyorsa tarafların birlikte hareket etmesi araştırılır. “Kardeşlerden biri sattı” bilgisi tek başına uygulanacak kurumu belirlemez. Miras payı devriyle tapuda pay satışı farklı hukuki işlemlerdir. Bu konu, miras kalan taşınmazda ortaklığın giderilmesi yazısında ayrıca ele alınmıştır.
Bağış, paylaşma, ihale ve görünüşteki işlem
Gerçek bir bağış, mirasın paylaşılması veya başka bir satış dışı devir, sırf tapuda malik değiştiği için yasal önalım doğurmaz. Buna karşılık bağış görüntüsü altında gerçekte satış yapıldığı ileri sürülüyorsa işlem türünün ve karşılığın ispatı gerekir. Satıcının alıcıyla akraba olması, tek başına her satışın önalım dışında kaldığı anlamına gelmez; işlemin gerçek amacı değerlendirilir.
Cebrî artırmayla yapılan satışlarda önalım kullanılamaz. 7571 sayılı Kanun, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışları da TMK m.733'teki yasağa eklemiştir. Bu yeni yasak önceki satışlara otomatik uygulanmaz; TMK geçici m.1 gereğince satış tarihindeki düzenleme incelenir. Her açık artırma işlemi de kendiliğinden cebrî satış veya 2886 kapsamındaki satış değildir. 1 Benzer bir uyuşmazlık için miras paylaşma sözleşmesine dayalı tapu iptali yazısı da incelenebilir.
Önalım davası açma süresi nasıl hesaplanır?
Alıcı veya satıcının satışı diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirmesi kanuni usuldür. Üç aylık süre bu bildirimden doğar. Başka bir kanaldan öğrenme, noter bildiriminin yerine otomatik olarak geçirilemez. Bununla birlikte noter bildirimi hiç yapılmadığında da satış tarihinden işleyen üst süre vardır; hak süresiz kalmaz.
| Satışın zamanı ve işlem | Kısa süre | Üst süre veya sonuç |
|---|---|---|
| 25 Aralık 2025'ten önceki satış | Noter bildiriminin tebliğinden itibaren üç ay | Satıştan itibaren iki yıl; eski hüküm uygulanır |
| 25 Aralık 2025 ve sonrasındaki satış | Noter bildiriminin tebliğinden itibaren üç ay | Satıştan itibaren bir yıl |
| Noter bildirimi yapılmamış satış | Üç aylık süreyi başlatan bildirim yoktur | Satış tarihine göre bir veya iki yıllık üst süre yine işler |
| Mahkemenin bedeli yatırmak için verdiği kesin süre | Ara kararda gösterilen süre | Dava açma süresinden farklıdır; yatırmama tescile engel olur |
Örnek: 10 Kasım 2025 tarihli satış ile 10 Ocak 2026 tarihli satışın ikisi de 2026'da dava konusu yapılabilir; fakat üst süreleri aynı değildir. İlkinde eski iki yıllık, ikincisinde yeni bir yıllık rejim incelenir. Ayrıca her dosyada noter tebliği daha önce sona eren üç aylık bir süre yaratmış olabilir. Bu örnek yalnız geçiş kuralını gösterir; son gün hesabında tebligat ve usul hükümleri ayrıca uygulanır.
Notere ihtar göndermek, satıcıyla görüşmek veya tapu müdürlüğüne dilekçe vermek önalım davasının yerine geçmez. İhtiyari arabuluculuk gibi bir başvurunun sürelere etkisi kendi kanuni koşullarıyla değerlendirilir; yazışmaların süreyi kendiliğinden durdurduğu kabul edilmemelidir. Hak düşürücü süre mahkemece kendiliğinden dikkate alınır. İlgili ayrıntılar zamanaşımı ve hak düşürücü süreler yazısında bulunabilir.
Önalım bedeli artık nasıl belirlenir?
Tapudaki bedel ile rayiç bedel arasındaki fark
Güncel TMK m.734 uyarınca hâkim, dava konusu payın rayiç bedelini gecikmeksizin belirler. Önalım hakkı sahibi bu bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini, nemalandırılmak üzere gösterilen yere, verilen kesin sürede nakden yatırmakla yükümlüdür. Banka teminatı veya yalnız ödeme taahhüdü, kanundaki nakden yatırma yükümlülüğünün yerine geçtiği varsayılarak kullanılamaz. Hüküm kesinleşince bedel nemalarıyla ilgilisine ödenir. 1
Rayiç bedel, belediyenin emlak vergisi değerinin veya resmî senette gösterilen tutarın başka adla tekrarı değildir. Taşınmazın niteliği, konumu, imar durumu, kullanım özellikleri ve karşılaştırılabilir piyasa verileri araştırılır. Tarla ile konut arsasının değerlendirme yöntemi aynı olmayabilir. Bilirkişinin taşınmazın tamamını değerlemesi hâlinde dava konusu paya nasıl ulaştığını da açıklaması gerekir.
Rayiç hangi tarihe göre hesaplanır?
Kanun değişikliği değerleme tarihini açıkça yazmamıştır. Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 4 Şubat 2026 tarihli, E.2025/2386, K.2026/575 sayılı kararında çoğunluk, değişiklikten sonra açılan davalarda dava tarihinin; değişiklik tarihinde derdest olan davalarda 25 Aralık 2025'in esas alınmasını benimsemiştir. Eski bedelin yatırılmış olması yeterli bulunmamış; rayiç belirlenip önceki ödeme ve neması mahsup edilerek gerekiyorsa farkın yatırılması için bozma kararı verilmiştir. 2
Kararda karşı oy, değerlemenin satış tarihine bağlanması ve paranın nemasıyla denkleştirme yapılması yönündedir. Dolayısıyla değerleme tarihini kanunun tartışmasız açık hükmü gibi sunmak doğru değildir. Dosyada mahkemenin hangi yaklaşımı uyguladığı, raporun bu tarihe göre hazırlanıp hazırlanmadığı ve itirazların sonucu izlenmelidir.
Depo ara kararı neden ayrıca denetlenmelidir?
Ödenecek tutar, ödeme yeri, süre ve uyulmamasının sonucu anlaşılır olmalıdır. Usulüne uygun kesin süre geçirilirse davacı adına tescile karar verilemez. Bedelin bir kısmının daha önce yatırılması, yeni belirlenen farkın yatırılmasını gereksiz kılmaz. Bilirkişi raporuna itiraz etmekle depo yükümlülüğünün kendiliğinden ertelendiği de varsayılmamalıdır. Mahkemenin açık ara kararı esas alınmalıdır.
Fiilî taksim ve hakkın kötüye kullanılması savunması
Taşınmaz paydaşlar arasında fiilen bölünmüş, herkes belirli bir bölümü kullanıyor ve satılan pay bu kullanım düzenindeki yere karşılık geliyorsa önalım talebine karşı dürüstlük kuralına dayalı savunma gündeme gelebilir. Ancak tek başına çit, duvar veya bahçenin farklı kişilerce kullanılması her dosyada fiilî taksimi kanıtlamaz. Davacının bu düzen içindeki yeri, kabulü ve satışa konu kullanımın niteliği belirlenmelidir.
Delil hazırlığında eski hava fotoğrafları, kullanım krokileri, tarafların yazışmaları, abonelikler ve taşınmazı uzun süredir bilen tanıklar birlikte değerlendirilir. Tanığın “herkes yerini bilir” demesi yerine hangi kısmı kimin, ne zamandan beri, hangi anlaşmaya göre kullandığını açıklaması önemlidir. Fiilî taksim, resmî ifraz yapılıp ayrı tapular oluştuğu anlamına gelmez.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 1 Nisan 2026 tarihli, E.2025/216, K.2026/195 sayılı kararı başka bir kötüye kullanma tartışmasını ele almıştır. Paydaşların belediyeye karşı kamulaştırmasız el atma tazminatı davası açmış olması, paydaş belediyenin önalım hakkını kendiliğinden ortadan kaldırmamıştır. Direnme kararı bozulmuş; ayrıca yeni rayiç bedel hükümlerinin değerlendirilmesi gerektiği belirtilmiştir. Karar, belediyenin her olayda önalım yoluyla payı alabileceği veya bütün kötüye kullanma savunmalarının geçersiz olduğu anlamına gelmez. 3
Dava kime karşı, hangi mahkemede açılır?
Önalım davası kural olarak payı satın alan kişiye karşı, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılır. Tapu müdürlüğü satışın yapıldığı kurum olduğu için kendiliğinden davalı hâline gelmez. Dava öncesi veya dava sırasında pay yeniden devredilmişse taraf sıfatı, devir zinciri ve HMK m.125 ayrıca değerlendirilir. Son malikin kayıttan belirlenmesi bu nedenle önemlidir. 14
Sırf önalım istemi, taşınmazın paylaştırılması veya ortaklığın giderilmesi davası değildir; bu iki dava için aynı arabuluculuk kuralı otomatik uygulanmaz. Başka bir ilişkiye dayanan ek talepler varsa dava şartları o ilişkiye göre ayrıca incelenir. Taşınmaz üzerinde ihtiyati tedbir talep edilebilir; fakat dava açılmış olması kendiliğinden satış yasağı yaratmaz. Tedbirin kapsamına mahkeme karar verir. 45
Dava harcı ve giderler için yalnız tapu senedindeki tutarın yeterli olduğu varsayılmamalıdır. Harca esas uyuşmazlık değeri, keşif, bilirkişi, tebligat ve muhtemel karşı vekâlet ücreti ayrı kalemlerdir. Bedelin mahkemeye yatırılması ile yargılama giderlerinin karşılanması farklı yükümlülüklerdir. Sonuç alınacak süreye ilişkin sabit ay veya yıl garantisi verilemez. Bu yönüyle tescil kararından sonra tapuda uygulama yazısı da birlikte okunabilir.
Dava hazırlığında hangi belgeler karşılaştırılmalıdır?
| Belge | Cevapladığı soru | Eksiklikte doğan risk |
|---|---|---|
| Güncel ve geçmiş tapu kayıtları | Satıcı, alıcı ve davacı hangi tarihte paydaştı? | Üçüncü kişi ve taraf sıfatı yanlış belirlenebilir |
| Satışın resmî senedi | İşlemin tarihi, payı ve türü nedir? | Geçiş kuralı yanlış uygulanabilir |
| Noter bildirimi ve tebliğ belgesi | Üç aylık süre başladı mı? | Öğrenme tarihiyle tebliğ karıştırılabilir |
| Kullanım krokisi ve tarihli belgeler | Fiilî taksim savunması somut mu? | Soyut tanık anlatımı yeterli sanılabilir |
| Değerleme raporu ve emsaller | Doğru tarih ve doğru pay değerlenmiş mi? | Fazla veya eksik bedel hesaplanabilir |
| Depo makbuzu ve hesap hareketleri | Ana para, fark ve nema tamam mı? | Eski ödeme yeni yükümlülüğü karşılamayabilir |
Birden fazla paydaşın dava açması hâlinde dosyaların birlikte değerlendirilmesi, yarışan talepler ve tescil edilecek pay oranı ayrıca belirlenir. Her paydaşın tek başına satışa konu payın tamamını kesin olarak alacağını varsayması doğru değildir. Satıştan vazgeçme belgesi varsa bunun yalnız belirli satışa mı ilişkin olduğu, yoksa resmî feragat niteliği mi taşıdığı incelenir.
Önalımdan farklı olarak sözleşmeyle belirlenen alım ve geri alım hakları için alım ve geri alım hakkına dayalı tescil makalesi okunabilir. Kadastrodan kaynaklanan bir pay kaydı sorunu varsa kadastro tespitine itiraz rehberi başlangıçtaki mülkiyet incelemesini tamamlar. Ayrıca muvazaalı taşınmaz devri yazısındaki açıklamalar karşılaştırma için kullanılabilir.
Sonuç
Önalım davasının hazırlığı dört dosyanın birlikte okunmasını gerektirir: tapu işlem zinciri, süre ve tebligat kayıtları, fiilî kullanım delilleri ve bedel hesabı. 25 Aralık 2025 değişikliği nedeniyle eski satış–yeni dava ayrımı özellikle önemlidir. Satışın önalıma elverişli olduğu ve sürenin korunduğu belirlendikten sonra rayiç bedel, kesin süre ve ödeme kayıtları izlenmelidir. Bu unsurlardan birindeki eksiklik, diğer şartlar mevcut olsa bile tescil sonucunu etkileyebilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Hisseli tapunun satışı için diğer paydaşların izni gerekir mi?
Bir paydaş kural olarak kendi payını satabilir. Diğer paydaşların önalım hakkı, satışa önceden izin verme yetkisiyle aynı şey değildir. Satış yapıldıktan sonra şartları varsa alıcıya karşı kullanılabilir.
Önalım süresi bir yıl mı, iki yıl mı?
25 Aralık 2025'ten önceki satışlarda eski iki yıllık üst süre; bu tarih ve sonrasındaki satışlarda bir yıllık üst süre uygulanır. Her iki grupta noter bildirimiyle başlayan üç aylık süre de ayrıca kontrol edilir.
Satışı e-Devlet'ten öğrenmek üç aylık süreyi başlatır mı?
Kanunun öngördüğü başlangıç, alıcı veya satıcının noter aracılığıyla yaptığı bildirimdir. Başka biçimde öğrenme bu bildirimin yerine otomatik geçmez; satış tarihinden işleyen üst süre ise devam eder.
Eski davada satış bedelini yatırmıştım; ek ödeme çıkar mı?
Çıkabilir. Yeni bedel hükmü derdest davalara da uygulanır. Belirlenecek rayiç ve tapu giderlerinden önceki ödeme ve neması mahsup edilerek ek depo istenmesi mümkündür.
Pay başka bir paydaşa satılmışsa dava açılabilir mi?
Satın alan kişi satıştan önce aynı taşınmazda paydaşsa TMK m.732'deki üçüncü kişiye satış koşulu kural olarak oluşmaz. Paydaşlık tarihleri tapu kayıtlarından doğrulanmalıdır.
Noterden ihtar çekmek önalımı kullanmaya yeter mi?
Yasal önalım hakkı alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. İhtar, tek başına tapu iptali ve tescil davasının yerini tutmaz.
Fiilen ayrılmış bahçede önalım hakkı kesin olarak kaybolur mu?
Her kullanım ayrılığı aynı sonucu doğurmaz. Fiilî taksimin taraflarca benimsenmesi, davacının kullanım düzeni ve satışın bu düzenle ilişkisi delillerle incelenir.
Kaynakça
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, m.2, 732–736 ve geçici m.1; 7571 sayılı Kanunla işlenen değişiklikler. Resmî konsolide metin, erişim: 13.10.2026.
- Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 04.02.2026, E.2025/2386, K.2026/575. Tam karar ve karşı oy, Consülto üzerinden incelendi; aktarım platformu resmî karar kaynağı değildir.
- Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 01.04.2026, E.2025/216, K.2026/195. Yargıtay resmî karar metni.
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, m.2, 12, 94, 125 ve 389 vd.
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, m.16, 17/B ve 18/B. Kaynakların son erişimi: 13.10.2026.