Der Verkauf eines Anteils an einer gemeinschaftlichen Immobilie an einen Dritten kann den übrigen Miteigentümern die Möglichkeit geben, diesen Anteil vorrangig zu erwerben. Das Vorkaufsrecht (şufa) wird im Wege der Klage auf Grundbuchberichtigung und Eintragung gegen den Käufer geltend gemacht. Um den Prozess zu gewinnen, genügt es jedoch nicht, Miteigentümer zu sein: Art des Verkaufs, notarielle Benachrichtigung, Verkaufsdatum, tatsächliche Nutzungsordnung und die fristgerechte Zahlung des vom Gericht festgesetzten Preises werden gemeinsam geprüft.
Aktuelle Unterscheidung: Bei Verkäufen ab dem 25. Dezember 2025 gilt neben der dreimonatigen Frist ab Benachrichtigung eine einjährige Höchstfrist. Für frühere Verkäufe bleibt die bisherige zweijährige Höchstfrist erhalten. Die Regelung zum Verkehrswert gilt auch für Klagen, die vor der Änderung erhoben wurden und noch anhängig sind. Deshalb kann es zum Rechtsverlust führen, die Frist allein ab Klageerhebung zu berechnen oder den im Grundbuch angegebenen Kaufpreis für ausreichend zu halten. 1
In welchen Verkäufen entsteht das Vorkaufsrecht?
Miteigentum und die Voraussetzung eines Verkaufs an einen Dritten
Art. 732 TMK geht vom Verkauf des ganzen oder eines Teils des Anteils an einen Dritten durch einen Miteigentümer aus. Das Recht ermöglicht nicht den Erwerb aller Anteile an der Immobilie, sondern den Erwerb des Anteils, der Gegenstand des Verkaufs ist. Der Kläger schützt seinen eigenen Anteil und verlangt zugleich, dass der verkaufte Anteil auf seinen Namen eingetragen wird. Ist der Käufer bereits vor dem Verkauf Miteigentümer derselben Immobilie, gilt er nicht als Dritter; in der Regel kann dann das gesetzliche Vorkaufsrecht nicht ausgeübt werden.
Bei einer Erbengemeinschaft mit Gesamthandseigentum (elbirliği mülkiyeti) kann nicht unterstellt werden, dass jeder Erbe einen selbständigen Anteil an einem bestimmten Grundstück hat. Zuerst werden die im Grundbuch eingetragene Eigentumsform, die Erbenstellung und gegebenenfalls das gemeinsame Handeln der Beteiligten geprüft. Die Information, „einer der Brüder hat verkauft“, bestimmt für sich allein nicht, welches Rechtsinstitut anwendbar ist. Die Übertragung eines Erbanteils und der Verkauf eines im Grundbuch eingetragenen Anteils sind verschiedene Rechtsgeschäfte. Dieses Thema wird auch im Beitrag über die Aufhebung der Gemeinschaft an einer geerbten Immobilie gesondert behandelt.
Schenkung, Teilung, Versteigerung und Scheingeschäft
Eine echte Schenkung, eine Erbteilung oder eine andere Übertragung außerhalb eines Kaufs begründet kein gesetzliches Vorkaufsrecht allein deshalb, weil sich im Grundbuch der Eigentümer geändert hat. Wird jedoch behauptet, unter dem Anschein einer Schenkung sei tatsächlich ein Kauf geschlossen worden, sind die wahre Art des Geschäfts und die Gegenleistung zu beweisen. Dass der Verkäufer mit dem Käufer verwandt ist, bedeutet allein nicht, dass jeder Verkauf vom Vorkaufsrecht ausgeschlossen ist; der tatsächliche Zweck des Geschäfts wird bewertet.
Bei Verkäufen im Wege der Zwangsversteigerung (cebrî artırma) ist das Vorkaufsrecht ausgeschlossen. Das Gesetz Nr. 7571 hat außerdem Verkäufe nach dem Gesetz Nr. 2886 über das staatliche Ausschreibungswesen (Devlet İhale Kanunu) in das Verbot in Art. 733 TMK aufgenommen. Dieses neue Verbot gilt nicht automatisch für frühere Verkäufe; nach der Übergangsvorschrift Art. 1 TMK wird das Recht zum Zeitpunkt des Verkaufs geprüft. Nicht jede öffentliche Versteigerung ist allerdings eine Zwangsversteigerung oder ein Verkauf nach dem Gesetz Nr. 2886. 1 Ein ähnlicher Streit kann auch im Beitrag über die Grundbuchberichtigung auf Grundlage eines Erbteilungsvertrags betrachtet werden.
Wie wird die Frist für die Erhebung der Vorkaufsklage berechnet?
Das gesetzlich vorgesehene Verfahren ist, dass der Käufer oder der Verkäufer die übrigen Miteigentümer über einen Notar vom Verkauf benachrichtigt. Die Dreimonatsfrist beginnt mit dieser Benachrichtigung. Die Kenntnis vom Verkauf auf anderem Weg ersetzt die notarielle Benachrichtigung nicht automatisch. Wurde jedoch keine notarielle Benachrichtigung vorgenommen, läuft dennoch eine Höchstfrist ab dem Verkaufsdatum; das Recht bleibt nicht zeitlich unbegrenzt bestehen.
| Zeitpunkt und Geschäft | Kurze Frist | Höchstfrist oder Ergebnis |
|---|---|---|
| Verkauf vor dem 25. Dezember 2025 | Drei Monate ab Zustellung der notariellen Benachrichtigung | Zwei Jahre ab dem Verkauf; die alte Regelung gilt |
| Verkauf ab dem 25. Dezember 2025 | Drei Monate ab Zustellung der notariellen Benachrichtigung | Ein Jahr ab dem Verkauf |
| Verkauf ohne notarielle Benachrichtigung | Es gibt keine Benachrichtigung, die die Dreimonatsfrist auslöst | Die ein- oder zweijährige Höchstfrist nach dem Verkaufsdatum läuft weiter |
| Vom Gericht zur Zahlung des Preises gesetzte verbindliche Frist | Frist laut Zwischenentscheidung | Abweichend von der Klagefrist; Nichtzahlung verhindert die Eintragung |
Beispiel: Ein Verkauf vom 10. November 2025 und ein Verkauf vom 10. Januar 2026 können beide im Jahr 2026 gerichtlich angegriffen werden; ihre Höchstfristen sind jedoch nicht gleich. Beim ersten wird die alte zweijährige Regelung geprüft, beim zweiten die neue einjährige. Außerdem kann in jeder Akte eine notarielle Benachrichtigung bereits eine Dreimonatsfrist ausgelöst haben, die abgelaufen ist. Das Beispiel veranschaulicht nur die Übergangsregel; die Berechnung des letzten Tages unterliegt zusätzlich den Vorschriften über Zustellung und Verfahren.
Eine notarielle Mahnung (Aufforderungsschreiben, ihtar), ein Gespräch mit dem Verkäufer oder ein Antrag beim Grundbuchamt (tapu müdürlüğü) ersetzt die Vorkaufsklage nicht. Die Wirkung eines Verfahrens wie der freiwilligen Mediation auf die Fristen beurteilt sich nach den eigenen gesetzlichen Voraussetzungen; es darf nicht angenommen werden, dass Korrespondenz die Frist automatisch hemmt. Eine Ausschlussfrist (hak düşürücü süre) berücksichtigt das Gericht von Amts wegen. Weitere Einzelheiten finden sich im Beitrag über Verjährung und Ausschlussfristen für die Klageerhebung.
Wie wird der Vorkaufspreis nunmehr bestimmt?
Der Unterschied zwischen dem Preis im Grundbuch und dem Verkehrswert
Nach geltendem Art. 734 TMK bestimmt das Gericht den Verkehrswert (rayiç bedel) des streitigen Anteils unverzüglich. Der Vorkaufsberechtigte muss diesen Wert sowie die vom Käufer zu tragenden Grundbuchkosten in bar bei der angegebenen Stelle zur verzinslichen Hinterlegung innerhalb der festgesetzten verbindlichen Frist einzahlen. Eine Bankbürgschaft oder ein bloßes Zahlungsversprechen kann nicht verwendet werden in der Annahme, sie ersetze die gesetzliche Pflicht zur Barzahlung. Wird die Entscheidung rechtskräftig, wird der Betrag einschließlich der Erträge an den Berechtigten ausgezahlt. 1
Der Verkehrswert ist nicht bloß die unter anderem Namen wiederholte kommunale Grundsteuer oder der in einer amtlichen Urkunde genannte Betrag. Art, Lage, Bebauungsstatus und Nutzungsmerkmale der Immobilie werden zusammen mit vergleichbaren Marktdaten ermittelt. Die Bewertungsmethode für landwirtschaftliche Flächen und für ein Wohngrundstück kann verschieden sein. Bewertet der Sachverständige das gesamte Grundstück, muss er außerdem erläutern, wie der Wert auf den streitigen Anteil entfällt.
Auf welchen Zeitpunkt wird der Verkehrswert bestimmt?
Die Gesetzesänderung nennt den Bewertungszeitpunkt nicht ausdrücklich. In der Mehrheitsmeinung der Entscheidung der 7. Zivilkammer des Kassationsgerichts (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi) vom 4. Februar 2026, E.2025/2386, K.2026/575, wurde für nach der Änderung erhobene Klagen der Zeitpunkt der Klageerhebung und für zum Zeitpunkt der Änderung anhängige Klagen der 25. Dezember 2025 zugrunde gelegt. Dass der frühere Preis hinterlegt worden war, wurde nicht als ausreichend angesehen. Die Entscheidung verlangte, den Verkehrswert festzustellen und gegebenenfalls die Differenz nachzuzahlen, nachdem die frühere Zahlung und ihre Erträge verrechnet wurden; dazu wurde das Urteil aufgehoben. 2
Die abweichende Meinung in dieser Entscheidung spricht sich dafür aus, die Bewertung an den Verkaufszeitpunkt zu knüpfen und die Verrechnung mit den Zinsen auf das Geld vorzunehmen. Der Bewertungszeitpunkt darf daher nicht als unbestreitbare ausdrückliche Vorschrift des Gesetzes dargestellt werden. In der Akte sind die vom Gericht angewandte Methode, die Frage, ob das Gutachten auf diesen Zeitpunkt abstellt, und das Ergebnis etwaiger Einwendungen zu überwachen.
Warum muss die Zwischenentscheidung über die Hinterlegung gesondert geprüft werden?
Der zu zahlende Betrag, der Zahlungsort, die Frist und die Folge der Nichtbeachtung müssen eindeutig sein. Läuft eine ordnungsgemäß gesetzte verbindliche Frist ab, kann das Gericht nicht die Eintragung des Anteils auf den Namen des Klägers anordnen. Eine frühere Teilzahlung des Preises macht die Zahlung einer neu festgestellten Differenz nicht entbehrlich. Es darf auch nicht angenommen werden, dass der Einwand gegen das Gutachten die Hinterlegungspflicht automatisch aufschiebt. Maßgeblich ist der eindeutige Wortlaut der gerichtlichen Zwischenentscheidung.
Der Einwand der faktischen Teilung und des Rechtsmissbrauchs
Ist die Immobilie unter den Miteigentümern tatsächlich aufgeteilt, nutzt jeder einen bestimmten Teil und entspricht der verkaufte Anteil dem Teil dieser Nutzungsordnung, kann gegen den Vorkaufsanspruch ein auf den Grundsatz von Treu und Glauben (dürüstlük kuralı) gestützter Einwand erhoben werden. Allerdings beweist die bloße Nutzung verschiedener Teile durch verschiedene Personen, etwa getrennt durch einen Zaun, eine Mauer oder einen Garten, in keiner Akte schon eine faktische Teilung (fiilî taksim). Die Stellung des Klägers innerhalb dieser Ordnung, seine Anerkennung und die Art der mit dem Verkauf zusammenhängenden Nutzung sind festzustellen.
Bei der Beweisvorbereitung werden alte Luftbilder, Nutzungsskizzen, der Schriftverkehr zwischen den Beteiligten, Versorgungsverträge und Zeugen, die das Grundstück seit langer Zeit kennen, gemeinsam bewertet. Wichtig ist nicht, dass ein Zeuge sagt „jeder kennt seinen Platz“, sondern dass er erläutert, welchen Teil wer, seit wann und auf Grundlage welcher Vereinbarung genutzt hat. Eine faktische Teilung bedeutet nicht, dass eine förmliche Teilung (ifraz) vorgenommen und getrennte Grundbücher angelegt wurden.
Die Entscheidung der Zivilplenarversammlung des Kassationsgerichts (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu) vom 1. April 2026, E.2025/216, K.2026/195 betraf einen anderen Streit über Rechtsmissbrauch. Die Erhebung einer Schadensersatzklage der Miteigentümer wegen faktischer Enteignung (kamulaştırmasız el atma) gegen die Gemeinde hob für sich allein das Vorkaufsrecht der Gemeinde als Miteigentümerin nicht auf. Die Entscheidung zum Festhalten (direnme kararı) wurde aufgehoben; zugleich wurde festgestellt, dass die neuen Regeln zum Verkehrswert zu berücksichtigen sind. Die Entscheidung bedeutet nicht, dass eine Gemeinde den Anteil in jedem Fall im Wege des Vorkaufs erwerben kann, und auch nicht, dass alle Einwände des Rechtsmissbrauchs unwirksam wären. 3
Gegen wen und vor welchem Gericht wird die Klage erhoben?
Die Vorkaufsklage wird in der Regel gegen die Person erhoben, die den Anteil gekauft hat, vor dem Zivilgericht erster Instanz (asliye hukuk mahkemesi), in dessen Bezirk die Immobilie liegt. Da das Grundbuchamt die Stelle ist, bei der der Verkauf vorgenommen wurde, wird es nicht automatisch zur Beklagten. Wurde der Anteil vor oder während des Verfahrens erneut übertragen, werden Parteistellung (taraf sıfatı), die Übertragungskette und Art. 125 HMK gesondert geprüft. Deshalb ist die Ermittlung des letzten Eigentümers aus dem Register wichtig. 14
Eine Vorkaufsklage allein ist keine Klage auf Teilung der Immobilie oder auf Aufhebung der Gemeinschaft; für diese beiden Klagen gilt dieselbe Mediationsregel nicht automatisch. Bestehen zusätzliche Ansprüche aus einer anderen Rechtsbeziehung, werden die Voraussetzungen dafür gesondert nach dieser Beziehung geprüft. Auf die Immobilie kann eine einstweilige Verfügung (ihtiyati tedbir) beantragt werden; die Klageerhebung begründet jedoch nicht von selbst ein Veräußerungsverbot. Den Umfang der Anordnung bestimmt das Gericht. 45
Sich bei Gerichtskosten und Auslagen allein auf den im Grundbuch genannten Betrag zu verlassen, ist nicht sicher. Der Streitwert ist Grundlage der Gebühr; Augenschein (keşif), Vergütung des Sachverständigen (bilirkişi), Zustellungskosten und mögliche Anwaltskosten der Gegenseite sind gesonderte Posten. Die Hinterlegung des Preises bei Gericht und die Deckung der Verfahrenskosten sind unterschiedliche Pflichten. Für das Ergebnis lässt sich kein fester Monat oder Jahr garantieren. Ergänzend kann hierzu der Beitrag über die Umsetzung eines Eintragungsurteils nach Rechtskraft im Grundbuch gelesen werden.
Welche Unterlagen sind bei der Vorbereitung der Klage zu vergleichen?
| Unterlage | Beantwortete Frage | Risiko bei Fehlen |
|---|---|---|
| Aktuelle und frühere Grundbuchauszüge | Wann waren Verkäufer, Käufer und Kläger Miteigentümer? | Dritte und Parteistellung können falsch bestimmt werden |
| Amtliche Urkunde über den Verkauf | Welche Daten, welcher Anteil und welche Art von Geschäft liegen vor? | Die Übergangsregel kann falsch angewandt werden |
| Notarielle Benachrichtigung und Zustellungsnachweis | Hat die Dreimonatsfrist begonnen? | Der Zeitpunkt der Kenntnis kann mit dem Zeitpunkt der Zustellung verwechselt werden |
| Nutzungsskizze und datierte Unterlagen | Ist der Einwand der faktischen Teilung konkret? | Abstrakte Zeugenaussagen können als ausreichend gelten |
| Gutachten und Vergleichsobjekte | Wurde der richtige Anteil zum richtigen Zeitpunkt bewertet? | Der Preis kann zu hoch oder zu niedrig angesetzt werden |
| Hinterlegungsbeleg und Kontobewegungen | Sind Hauptsumme, Differenz und Erträge vollständig? | Eine frühere Zahlung deckt die neue Pflicht möglicherweise nicht ab |
Klagen mehrere Miteigentümer, werden die Akten gemeinsam bewertet; konkurrierende Ansprüche und das einzutragende Anteilsverhältnis werden gesondert bestimmt. Es darf nicht davon ausgegangen werden, dass jeder Miteigentümer allein sicher den gesamten verkauften Anteil erhält. Gibt es eine Verzichtserklärung auf den Verkauf, ist zu prüfen, ob sie nur diesen konkreten Verkauf betrifft oder einen förmlichen Verzicht auf das Recht darstellt.
Anders als beim Vorkaufsrecht gilt für vertraglich vereinbarte Kauf- und Rückkaufrechte der Beitrag über die Eintragung auf Grundlage von Kauf- und Rückkaufrechten. Ergibt sich ein Eintragungsproblem aus dem Kataster, vervollständigt der Leitfaden zum Widerspruch gegen eine Katasterfeststellung die erste Prüfung des Eigentums. Die Ausführungen im Beitrag über die Scheinübertragung von Grundstücken können zum Vergleich herangezogen werden.
Fazit
Die Vorbereitung einer Vorkaufsklage erfordert die gemeinsame Auswertung von vier Aktenbeständen: der Kette der Grundbuchgeschäfte, den Fristen- und Zustellungsunterlagen, den Nachweisen der tatsächlichen Nutzung und der Preisberechnung. Wegen der Änderung vom 25. Dezember 2025 ist die Unterscheidung zwischen altem Verkauf und neuer Klage besonders wichtig. Steht fest, dass der Verkauf dem Vorkaufsrecht unterliegt und die Frist gewahrt ist, sind Verkehrswert, verbindliche Frist und Zahlungsnachweise zu überwachen. Ein Mangel bei einem dieser Elemente kann das Ergebnis der Eintragung beeinflussen, selbst wenn die übrigen Voraussetzungen erfüllt sind.
Häufig gestellte Fragen
Ist für den Verkauf eines Anteils an einem gemeinsam eingetragenen Grundstück die Zustimmung der übrigen Miteigentümer erforderlich?
In der Regel darf ein Miteigentümer seinen eigenen Anteil verkaufen. Das Vorkaufsrecht der übrigen Miteigentümer ist nicht dasselbe wie eine vorherige Befugnis, dem Verkauf zuzustimmen. Nach dem Verkauf kann es, sofern seine Voraussetzungen vorliegen, gegenüber dem Käufer ausgeübt werden.
Beträgt die Vorkaufsfrist ein Jahr oder zwei Jahre?
Für Verkäufe vor dem 25. Dezember 2025 gilt die bisherige zweijährige Höchstfrist; für Verkäufe ab diesem Datum die einjährige Höchstfrist. In beiden Gruppen wird zusätzlich die mit der notariellen Benachrichtigung beginnende Dreimonatsfrist geprüft.
Beginnt die Dreimonatsfrist, wenn man den Verkauf über e-Devlet erfährt?
Der gesetzlich vorgesehene Beginn ist die Benachrichtigung, die der Käufer oder der Verkäufer über einen Notar vornimmt. Die Kenntnis vom Verkauf auf andere Weise ersetzt diese Benachrichtigung nicht automatisch; die ab dem Verkaufsdatum laufende Höchstfrist läuft weiter.
Ich hatte in einem früheren Verfahren den Kaufpreis hinterlegt. Fällt eine Nachzahlung an?
Das ist möglich. Die neue Regel zum Verkehrswert gilt auch für anhängige Klagen. Indem die frühere Zahlung und ihre Erträge mit dem zu bestimmenden Verkehrswert und den Grundbuchkosten verrechnet werden, kann das Gericht eine zusätzliche Hinterlegung verlangen.
Kann geklagt werden, wenn der Anteil an einen anderen Miteigentümer verkauft wurde?
Ist der Käufer bereits vor dem Verkauf Miteigentümer derselben Immobilie, tritt die Voraussetzung eines Verkaufs an einen Dritten nach Art. 732 TMK in der Regel nicht ein. Die Zeitpunkte der Miteigentümerschaft müssen anhand der Grundbuchauszüge überprüft werden.
Genügt eine notarielle Mahnung, um das Vorkaufsrecht auszuüben?
Das gesetzliche Vorkaufsrecht wird durch Klageerhebung gegen den Käufer ausgeübt. Eine Mahnung allein ersetzt die Klage auf Grundbuchberichtigung und Eintragung nicht.
Geht das Vorkaufsrecht für einen tatsächlich abgetrennten Garten endgültig verloren?
Nicht jede Trennung der Nutzung führt zum gleichen Ergebnis. Ob die Parteien die faktische Teilung anerkannt haben, das Nutzungsmuster des Klägers und der Zusammenhang zwischen dem Verkauf und diesem Nutzungsmuster werden anhand von Beweisen geprüft.
Quellen und rechtliche Grundlagen
- Gesetz Nr. 4721, Türkisches Zivilgesetzbuch (Türk Medeni Kanunu), Art. 2, 732–736 und vorläufige Art. 1; durch das Gesetz Nr. 7571 eingeführte Änderungen. Amtlicher konsolidierter Text, Abruf: 13. Oktober 2026.
- 7. Zivilkammer des Kassationsgerichts (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi), 4. Februar 2026, E.2025/2386, K.2026/575. Vollständige Entscheidung und abweichende Meinung wurden über Consülto geprüft; die Vermittlungsplattform ist keine amtliche Quelle für Entscheidungen.
- Zivilplenarversammlung des Kassationsgerichts (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu), 1. April 2026, E.2025/216, K.2026/195. Amtlicher Wortlaut der Entscheidung des Kassationsgerichts.
- Gesetz Nr. 6100 über das Zivilprozessrecht (Hukuk Muhakemeleri Kanunu), Art. 2, 12, 94, 125 und 389 ff.
- Gesetz Nr. 6325 über die Mediation in Zivilsachen (Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu), Art. 16, 17/B und 18/B. Letzter Abruf der Quellen: 13. Oktober 2026.