Müteahhitten alınan dairenin bedeli ödenmesine rağmen tapu devredilmiyorsa, sözleşmenin niteliğine ve yüklenicinin hak kazanma durumuna göre tapu iptali ve tescil, bedel iadesi veya tazminat talep edilebilir. Alıcının parasını ödemiş olması, arsa sahibinin her durumda tapu vermek zorunda olduğu anlamına gelmez. Tapunun kimin üzerinde bulunduğu, satılan bağımsız bölümün yükleniciye bırakılıp bırakılmadığı ve yüklenicinin arsa sahibine karşı edimini yerine getirip getirmediği birlikte incelenir. [1, 2, 3]
Dairenin teslim edilmiş olması da tek başına bu incelemenin yerini tutmaz. Alıcı anahtarı almış, elektrik aboneliği açtırmış ve yıllardır oturuyor olabilir; tapudaki malik, ipotekler ve sözleşmedeki tescil koşulları ayrıca önem taşımaya devam eder.
İlk ayrım: Tapu kimin adına ve alıcı hangi hakkı satın aldı?
Tapu doğrudan müteahhidin üzerindeyse
Yüklenici taşınmazın kayıtlı malikiyse, alıcı ile yaptığı sözleşmenin geçerliliği, devir borcunun zamanı ve alıcının kendi edimini yerine getirip getirmediği incelenir. Geçerli bir satış vaadi veya tüketici işlemi kapsamında ifası istenebilir bir yükümlülük bulunması, tapu tescili talebine dayanak olabilir. Bununla birlikte malik olmak, adi yazılı her satış belgesini kendiliğinden geçerli bir taşınmaz satışı yapmaz. İşlemin hukuki türü doğru belirlenmelidir. [1, 2, 3]
Konunun ayrıntıları için konut kooperatifinde tapu iptali ve tescil yazısına bakılabilir.
Tapu arsa sahibinin üzerindeyse
Yüklenici çoğu projede henüz malik olmadığı, ancak inşaat sözleşmesine göre ileride kazanabileceği bağımsız bölümü satar. Bu ilişki, koşulları varsa yüklenicinin arsa sahibinden olan kişisel alacağının devri olarak değerlendirilebilir. TBK m.183–184 gereğince alacağın devri kural olarak yazılı şekle bağlıdır. Bu, her adi yazılı taşınmaz satışının geçerli olduğu anlamına gelmez; devredilen hakkın gerçekten mevcut veya belirlenebilir olması gerekir. [1]
Alıcı, devraldığı alacağı yüklenicinin sahip olduğu kapsamda kazanır. Arsa sahibi, yükleniciye karşı ileri sürebileceği savunmaları TBK m.188 çerçevesinde devralana da yöneltebilir. Bu nedenle “ben bütün bedeli ödedim” açıklaması, “yüklenici arsa sahibine karşı bütün borcunu yerine getirdi” sorusunu ortadan kaldırmaz. [1, 4] Bu konu, başkasının arsasına yapılan yapı ve taşkın yapı yazısında ayrıca ele alınmıştır.
Tapu başka bir alıcıya veya bankanın hakkıyla birlikte geçmişse
Çifte satış, mülkiyet devri ve ipotek farklı uyuşmazlıklardır. Güncel malik ve tapudaki sınırlamalar tespit edilmeden yalnız müteahhide karşı tescil talep etmek yetersiz kalabilir. Sonraki hak sahibinin kazanımı, şerhin varlığı, öncelik ve iyiniyetin korunması ayrı incelenir. İpotekli tapunun alıcıya geçmesi, banka ipoteğinin kendiliğinden kalkması sonucunu doğurmaz. [2, 5]
Konunun ayrıntıları için müteahhitten alınan tapunun iptali ve üçüncü kişinin iyiniyeti yazısına bakılabilir.
Alacağın devrine dayalı tescilde hangi koşullar araştırılır?
Öncelikle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve paylaşım planı bulunmalıdır. Dairenin pazarlama broşüründe yazılı olması ile yüklenicinin sözleşmede o bağımsız bölüme hak kazanması aynı şey değildir. Blok, kat, cephe ve bağımsız bölüm numaraları proje değişiklikleri nedeniyle farklılaşmışsa eşleştirme teknik olarak yapılmalıdır.
Konunun ayrıntıları için haricen satın alınan taşınmazın tapusu yazısına bakılabilir.
| İncelenen koşul | Temel belge | Sonuca etkisi |
|---|---|---|
| Yüklenicinin hakkının kaynağı | Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve ekleri | Alıcının devralabileceği hakkın sınırını gösterir |
| Satılan dairenin belirlenmesi | Paylaşım listesi, proje, sözleşme | Başkasına ayrılan bölümün talep edilmesini önler |
| Devir işleminin kapsamı | Alıcı sözleşmesi ve yazılı temlik | Hangi alacağın geçtiğini açıklar |
| Alıcının edimi | Dekontlar ve ödeme planı | Alıcının kendi borcunu yerine getirip getirmediğini gösterir |
| Yüklenicinin edimi | Keşif, belediye dosyası, teslim belgeleri | Arsa sahibinden tescil isteme hakkının doğup doğmadığını etkiler |
| Sicilin durumu | Tedavüllü tapu kaydı ve takyidat | Güncel malik ve hak sahiplerini belirler |
Eksik işler alıcı tarafından tamamlanabilir mi?
Eksik işin az veya giderilebilir olması, somut sözleşmeye göre tamamlama ya da bedelin depo edilmesi tartışmasını gündeme getirebilir. Ancak her alıcıya “eksik inşaat bedelini yatır, tapuyu mutlaka al” şeklinde bir hak tanınmış değildir. Eksikliğin kapsamı, arsa sahibinin ifayı kabul etmek zorunda olup olmadığı, yapının hukuka uygunluğu ve yüklenicinin diğer borçları incelenir. Ruhsata aykırı ve giderilemeyen bir yapıyla, sınırlı tamamlayıcı iş ihtiyacı bulunan yapı aynı değerlendirmeye tabi değildir. [1, 4]
Kademeli tapu devri kararlaştırılmışsa
Sözleşme, belirli inşaat seviyelerinde belirli payların devrini öngörebilir. Bu düzenlemenin alıcının satın aldığı bölüme etkisi, gerçekleşen seviye ve sözleşmenin zaman bakımından durumu birlikte ele alınmalıdır. İnşaatın vadesi dolduğu hâlde tamamlanmamış olması, yalnız geçmiş bir aşamaya dayanılarak tescil istenmesini etkileyebilir. [4]
Yargıtay kararları hangi sınırları gösteriyor?
16 Şubat 2023: Kişisel hak, kayıtlı mülkiyetle aynı güçte değildir
Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 16.02.2023 tarihli, E.2021/8300, K.2023/937 sayılı kararı, doğrudan bir tescil davasından ziyade elatmanın önlenmesi ve ecrimisil uyuşmazlığına ilişkindir. Kararda yükleniciden hak devralan kişinin konumu, arsa sahibinin savunmaları ve yüklenicinin edimini yerine getirmesi üzerinde durulmuştur. Kararın bu yazı bakımından önemi, kişisel alacağın devriyle henüz kazanılmamış mülkiyet arasında ayrım yapılmasıdır; alıcının daireyi kullanıyor olması kayıt malikinin hakkını kendiliğinden ortadan kaldırmaz. [4]
5 Şubat 2026: Tescil kabulü ile ipotek sonucu ayrı okunmalıdır
Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 05.02.2026 tarihli, E.2025/2646, K.2026/607 sayılı kararında, satış vaadine dayalı tescil ve ipoteğin kaldırılması yönünden kabul içeren karar onanmıştır. Ancak temyiz eden tarafın kimliği incelemenin sınırlarında önem taşır. Bu sonuç, şerh verilmemiş her satış vaadi karşısında bütün banka ipoteklerinin silineceğine ilişkin genel bir kural olarak kullanılamaz. [6]
5 Mart 2026: Tapuyu almak, ipoteği kaldırmaya yetmeyebilir
Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 05.03.2026 tarihli, E.2025/3623, K.2026/1258 sayılı kararında tescil sonucu korunurken, şerh verilmemiş satış vaadinden hareketle banka ipoteğinin kaldırılmasına ilişkin bölüm bozulmuştur. Bu nedenle dava planında tescil, ipoteğin terkini ve satıcıya yöneltilecek parasal talepler ayrı gerekçelerle kurulmalıdır. [5]
Tüketici olarak konut alan kişi için hangi kurallar önemlidir?
Yüklenicinin ticari veya mesleki amaçla hareket ettiği, alıcının ise tüketici olduğu bir konut alımında 6502 sayılı Kanun değerlendirilir. İşlemin tarafları, alım amacı ve sözleşme yapısı araştırılmalıdır; her bağımsız bölüm alıcısı otomatik olarak tüketici değildir.
Ön ödemeli konut satışlarında m.41, tapuya tescil ile satış vaadinin noterde düzenlenmesi esaslarını ve satıcının şekil geçersizliğini tüketicinin aleyhine ileri sürememesini düzenler. Bu koruma, arsa sahibine veya bankaya karşı ileri sürülebilecek her talebin koşulsuz kabulü anlamına gelmez. Güncel m.44 çerçevesinde devir veya teslim için kanuni üst sınır 48 aydır; sözleşmede daha kısa süre bulunabilir ve işlem tarihine göre uygulanacak düzenleme ayrıca kontrol edilmelidir. [3]
Arabuluculuk zorunlu mudur?
6502 sayılı Kanun m.73/A, tüketici işlemi niteliğindeki taşınmazın aynından doğan uyuşmazlıkları dava şartı arabuluculuğun dışında bırakır. Buna karşılık bağımsız bir bedel iadesi veya tazminat talebinin niteliği ve kanuni istisnalar ayrıca incelenir. “Tüketici davasıdır, mutlaka arabuluculuk gerekir” veya “tapu ile bağlantılıdır, hiçbir parasal talepte gerekmez” şeklinde iki genel yaklaşım da dosyayı yanlış yönlendirebilir. [3]
Tapu tescili davası kime ve nerede açılır?
Tapunun halen kimin adına kayıtlı olduğu belirlenmelidir. Arsa sahibi veya sonraki malik üzerinde bulunan kaydın iptali isteniyorsa bu kişinin davadaki konumu kurulmalıdır. Yüklenicinin sözleşme borcu ve olası parasal sorumluluğu ayrıca ele alınır. İpotek hakkının kaldırılması isteniyorsa hak sahibinin taraf konumu gözden kaçırılmamalıdır.
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda HMK m.12 uyarınca taşınmazın bulunduğu yerin kesin yetkisi uygulanır. Görevli mahkeme, tüketici işlemi veya ticari ilişki bulunup bulunmadığına göre belirlenir. Sadece dilekçeye “tapu iptali ve tescil” yazılması, görev tartışmasını çözmez. Tescil isteminde taşınmazın veya talep edilen payın değeri ve buna bağlı harç yükümlülüğü de dava hazırlığında ele alınmalıdır. [3, 7] Benzer bir uyuşmazlık için yabancılar ve yurt dışında yaşayanlar için tapu iptali ve tescil yazısı da incelenebilir.
Yeni satış riskine karşı ne yapılabilir?
Taşınmazın yeniden devredilmesi veya talep hakkının elde edilmesinin zorlaşması tehlikesi varsa ihtiyati tedbir talep edilebilir. Belirli ada, parsel ve bağımsız bölüm gösterilmeli; sözleşme ve ödeme belgeleriyle hak iddiası yaklaşık olarak ortaya konulmalıdır. Tedbir, nihai mülkiyet kazanımı değildir; mahkeme teminat ve kapsamı somut duruma göre değerlendirir. [7]
Konunun ayrıntıları için ihtiyati tedbir ve ihtiyati haciz yazısına bakılabilir.
Tescil mümkün olmazsa hangi parasal talepler gündeme gelir?
Geçerli sözleşmenin ifa edilmemesi nedeniyle talep edilebilecek zarar ile geçersiz sözleşme kapsamında verilen paranın iadesi farklı hukuki esaslara dayanır. Her dosyada yalnız ödenen rakamın nominal olarak iadesiyle yetinilmez; buna karşılık her alıcı da dairenin güncel satış değerini otomatik olarak kazanmaz. Geçerlilik, ifa imkânsızlığının sebebi, kusur, zarar türü ve talep sonucu belirleyicidir. [1]
Konunun ayrıntıları için temerrüt ve seçimlik haklar (TBK m. 125) yazısına bakılabilir.
HMK m.111 kapsamında koşulları oluşursa tescil; bunun mümkün olmaması durumunda belirli parasal talep şeklinde terditli istem kurulabilir. Hangi davalıdan, hangi sebebe dayanarak, hangi tutarın veya hesap yönteminin istendiği açık olmalıdır. Arsa sahibine satış bedelini hiç almamış olduğu hâlde, yalnız malik olduğu için yüklenicinin bütün para borcunun yüklenmesi doğru değildir. [1, 7]
Gecikme tazminatı tapu talebiyle birlikte istenebilir mi?
Sözleşmeye göre doğmuşsa teslim veya tescil gecikmesinden kaynaklanan zarar ayrıca istenebilir. Teslim tarihi ile tapu devri tarihi birbirinden ayrılmalıdır. Daire fiilen kullanılabilir şekilde teslim edilmişken ileri sürülen kira kaybı ile hiç teslim edilmemiş konuttaki kira kaybı aynı değildir. Sözleşme cezası, faiz ve fiili zarar arasında mükerrer hesap yapılmamalıdır. [1]
Alıcının hazırlaması gereken dosya nasıl olmalıdır?
Sözleşmenin bütün sayfaları, ek planlar, ödeme listesi ve banka dekontları birlikte saklanmalıdır. Havale açıklamalarında geçen blok veya daire adı ile son tapu kaydındaki bölüm farklıysa bunun nedeni belgelenmelidir. Elden ödeme iddiasında makbuzun kim tarafından düzenlendiği ve imza yetkisi önem kazanır.
Arsa sahibi ile yüklenici arasındaki ana sözleşme elde değilse, davada ilgili belge ve belediye dosyasının getirtilmesi planlanır. Tapu kaydı sadece güncel malik hanesinden ibaret incelenmemeli; önceki devirler ve takyidatın tarihleri görülmelidir. Teslim tutanağı, anahtar veriliş tarihi ve kullanım bilgileri, ödeme ile hak kazanmanın yerine geçen belgeler olarak değil, kendi ispat ettikleri olgular bakımından kullanılmalıdır.
Süre hesabı yapılırken sözleşmenin düzenlendiği günle tescil borcunun ifa edilebilir hâle geldiği gün ayrılır. Genel zamanaşımı, muacceliyet, teslimin etkisi ve dürüstlük kuralı somut sözleşmeye göre değerlendirilir. Sadece “tapu davası zamanaşımına uğramaz” düşüncesiyle beklemek güvenli bir yaklaşım değildir. [1]
Sonuç
Müteahhidin tapuyu vermemesi durumunda çözüm, alıcının ödeme kayıtlarıyla başlayıp tapu sicili ve ana inşaat sözleşmesine uzanan bir inceleme gerektirir. Alıcının kendi borcunu yerine getirmesi, yüklenicinin hak kazanması ve mevcut hak sahiplerinin durumu ayrı ayrı gösterilmelidir. Bu inceleme, tescil talebinin hangi koşullarda ileri sürülebileceğini ve sonuç alınamazsa kime yöneltilecek parasal taleplerin hazırlanacağını belirler.
Sıkça Sorulan Sorular
Dairenin bütün parasını ödedim; tapu kesinlikle verilir mi?
Ödeme önemli bir koşuldur fakat tek başına yeterli olmayabilir. Sözleşmenin niteliği, tapu maliki ve yüklenicinin arsa sahibinden tescil isteme hakkı ayrıca incelenir.
Müteahhitle yaptığım adi yazılı sözleşme geçerli olabilir mi?
Koşulları varsa yüklenicinin kişisel alacağının yazılı devri olarak değerlendirilebilir. Ancak her adi yazılı taşınmaz satışı bu kapsama girmez; devredilen hak ve ana sözleşme belirlenmelidir.
Arsa sahibiyle hiç görüşmedim; yine de ona karşı tescil istenebilir mi?
Yüklenicinin arsa sahibinden doğmuş ve alıcıya geçmiş bir tescil alacağı varsa talep değerlendirilebilir. Arsa sahibi, yükleniciye karşı sahip olduğu ilgili savunmaları alıcıya da yöneltebilir.
İskân belgesi alınmamışsa tescil hiçbir zaman mümkün olmaz mı?
Tek başına böyle bir kural kurulamaz. Sözleşmedeki şartlar, yapının hukuki durumu ve eksikliğin giderilme imkânı incelenir. İskânın önemini tümüyle dışlamak da doğru değildir.
Daireye yerleşmek tapu sahibi olmak anlamına gelir mi?
Hayır. Fiili kullanım ile sicilde mülkiyet ayrı konulardır. Kullanım belgeleri teslimi ve ilişkinin uygulanışını gösterebilir; tek başına mülkiyet sağlamaz.
Tapu bana geçerse müteahhidin koydurduğu ipotek silinir mi?
Kendiliğinden silinmez. İpoteğin dayanağı, tarihi, şerhler ve bankaya karşı ileri sürülebilecek hukuki sebep ayrı incelenir.
Tescil olmazsa bedel iadesini aynı davada isteyebilir miyim?
Uygun taraf ve talep düzeniyle terditli istem kurulması mümkündür. İade ile sözleşmeye aykırılık tazminatının koşulları birbirinden ayrılmalıdır.
Tüketici olarak tapu davasından önce arabulucuya gitmek zorunda mıyım?
Tüketici işlemi niteliğindeki taşınmazın aynından doğan uyuşmazlıklar kanuni istisna içindedir. Bağımsız parasal talepler için ayrıca inceleme yapılır.
Kaynakça
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, özellikle m.97, 112, 117, 123–125, 146, 149, 183–184, 188 ve 237.
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, özellikle m.705–706, 716, 1009 ve 1023–1024.
- 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun, özellikle m.3, 40–44, 73 ve 73/A.
- Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 16.02.2023, E.2021/8300, K.2023/937; Yargıtay resmî karar metni.
- Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 05.03.2026, E.2025/3623, K.2026/1258; karar metni.
- Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 05.02.2026, E.2025/2646, K.2026/607; karar metni.
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, özellikle m.12, 111, 190, 200 ve 389–399.