Parselasyon İşlemine İtiraz ve İptal Davası: 18. Madde Uygulaması, Düzenleme Ortaklık Payı ve Hatalı Parsel Tahsisi

Arsanın küçülmesi, yerinin değiştirilmesi veya başka kişilerle hisseli hâle getirilmesi, parselasyon işleminin hukuka aykırı olduğunu tek başına göstermez. Ancak kesintinin hesabı, yeni parselin konumu ve dağıtımın gerekçesi yargısal denetime tabidir. Malik; uygulamayı onaylayan kararları ve teknik belgeleri inceleyerek idareye itiraz edebilir, şartları varsa idare mahkemesinde iptal davası açabilir ve yürütmenin durdurulmasını isteyebilir.

Bu incelemede üç ayrım belirleyicidir: Yüzde 45, otomatik kesinti oranı değil DOP üst sınırıdır. Askı ilanı ile kişisel dava süresinin başlangıcı aynı mesele değildir. İptal kararı da tapu kayıtlarını her olayda kendiliğinden eski hâline getirmez.

Bu makale, Türkiye’de 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi kapsamındaki genel parselasyon rejimini ele alır. Özel kanunlara dayanan uygulamalarda yetki, işlem ve yargılama usulü ayrıca incelenmelidir. Mevzuat araştırmasında 13 Ekim 2026 itibarıyla erişilen metinler esas alınmıştır; eski işlemlerin hukuka uygunluğu, işlem tarihinde yürürlükte bulunan kurallara göre değerlendirilir.

Parselasyon işlemi nedir? İmar planından farkı nedir?

İmar planı; bir alanın konut, ticaret, sanayi, yol veya park gibi kullanımını ve yapılaşma koşullarını belirler. Parselasyon ise bu kararların araziye ve mülkiyet düzenine uygulanmasını sağlar. Kadastro parselleri bir düzenleme alanında birleştirilir; kamu hizmetleri için gerekli alanlar mevzuata göre ayrılır ve kalan alanlar yeni imar parselleri olarak hak sahiplerine dağıtılır. Yapılaşma koşullarını belirleyen belge için İmar Durum Belgesi ve Yapılaşma Koşulları yazısı da incelenebilir.

3194 sayılı Kanun’un 18. maddesi, bu işlemlerin maliklerin tamamının rızası alınmadan yapılmasına imkân tanır. Dolayısıyla yalnızca “Muvafakatim alınmadı” gerekçesi, genel rejimde iptal için yeterli değildir. Bununla birlikte, kanunun belirli tahsis, trampa veya çözüm yolları için ayrıca muvafakat aradığı durumlar saklıdır. 1, m.18

Parselasyon, her malikin taşınmazı bakımından somut sonuç doğuran bireysel nitelikte bir idari işlemdir. Onay makamı ve yetki kuralları bu nedenle önemlidir. Kanun’un 19. maddesindeki genel düzende belediye encümeni veya il idare kurulu onayı söz konusudur; büyükşehir ve özel yetkili idarelerin bulunduğu uygulamalarda ilgili özel hükümler de dikkate alınır. Her işlemin belediye meclisince yapılacağı varsayımı doğru değildir.

Örneğin taşınmazın park olarak planlanmasına yönelen itiraz, plan kararını hedefler. Parkta kalan malike başka yerde tahsis yapılırken gereksiz biçimde uzak ve elverişsiz bir yer verilmesi ise parselasyon dağıtımıyla ilgilidir. Hukuka aykırılığın hangi işlemden doğduğu belirlenmeden dava konusu ve talep doğru kurulamaz.

Parselasyon planının askı ilanı ve itiraz usulü

Otuz günlük askı ve PARSİD bildirimi

3194 sayılı Kanun’un 19. maddesi bir aylık askı süresini düzenler. Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik’in 26. maddesinde, 11 Eylül 2025 değişikliğiyle parselasyon planlarının eş zamanlı olarak otuz gün idarede askıya çıkarılması, idarenin internet sitesinde yayımlanması ve PARSİD sistemine girilmesi öngörülmüştür. Taşınmaz maliklerine e-Devlet üzerinden bildirim yapılması da düzenlenmiştir. 1, m.19 2, m.26

Askıda yalnızca bir duyuru metni aranmaz. Parselasyon paftaları, uygulamaya giren parsellerin listesi ve askı dağıtım cetveli birlikte önem taşır. Malik, eski ada ve parsel numarasını yeni tahsis bilgileriyle karşılaştırmalı; askı başlangıç ve bitiş tarihleri ile elektronik bildirim kayıtlarını saklamalıdır.

PARSİD/e-Devlet duyurusunu, içeriğini incelemeden her durumda 7201 sayılı Kanun anlamında elektronik tebligat kabul etmek doğru olmaz. Ancak bu kayıtların işlemin öğrenilmesini ispat bakımından önem taşımayacağını söylemek de hatalıdır. Bildirimin hangi belgeleri içerdiği, erişim ve öğrenme olguları somut dosyada değerlendirilir.

İtiraz dilekçesinde hangi noktalar belirtilmelidir?

İtiraz, işlemi onaylayan ilgili idareye yöneltilmeli; eski ve yeni parsel bilgileri, onay kararının tarih ve sayısı, kesinti veya tahsis hatası ve istenen düzeltme açıkça belirtilmelidir. Yönetmelik, bilgi talepleri ve itirazların PARSİD üzerinden yapılabilmesine de imkân tanır. Başvuru kaydı ve eklerin teslim edildiğine ilişkin belgeler korunmalıdır.

“Arsam küçüldü” ifadesi yerine, önceki terk miktarının hesaba katılmadığı veya aynı yerde tahsis mümkünken uzak bir parsel verildiği açıklanmalıdır. İtirazın teknik ekleri arasında eski tapu kaydı, önceki uygulama cetveli, ruhsat, yapı konumu ve karşılaştırmalı kroki bulunabilir. Belgeler tamamlanırken dava süresinin geçmesine izin verilmemelidir.

İtiraz kabul edilirse yeniden askı gerekir mi?

Değişiklik yapılan parselasyon planında kural olarak askı ve kesinleşme süreci tekrarlanır. Bununla birlikte, kabul edilen itiraz nedeniyle yapılan değişiklikten etkilenen maliklere on günlük itiraz süresi verilerek tebliğ yapılması veya bu maliklerin muvafakatlerinin alınması hâlinde Yönetmelik yeniden askı yapılmadan devam edilebilmesine izin verir. Bu özel kural, ilk askı süresinin on gün olduğu anlamına gelmez. İdarenin ön bilgilendirme için yaptığı “ön askı” da zorunlu askının yerine geçmez. 2, m.26

Parselasyon iptal davasında süre nasıl hesaplanır?

Genel süre, tebligat ve öğrenme tarihi

Özel bir süre hükmü bulunmayan durumda idare mahkemesinde dava açma süresi altmış gündür. Süre hesabında yazılı bildirim, işlemin öğrenilmesi, varsa idari başvuru ve bunların tarihleri birlikte değerlendirilir. İlgili başlangıç olayını izleyen gün esas alınır; son gün ve çalışmaya ara verme hükümleri ayrıca kontrol edilir. 3, m.7–8

Parselasyonun bireysel niteliği nedeniyle askı ilanının bitmesi, bütün malikler yönünden otomatik olarak aynı kişisel dava süresini başlatan bir formül değildir. Buna karşılık, usulüne uygun bildirim veya işlemin bütün unsurlarıyla öğrenildiği açıkça ortaya konulmuşsa tebligat yapılmadığı savunmasına dayanarak beklemek güvenli değildir.

Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulunun 16.06.2025 tarihli, E.2025/410, K.2025/1330 sayılı kararı, bu ayrımın somut örneğidir. Olayda malik 11.05.2022’de ödeme yaparak yeni tapu örneğini almış; işleme ilişkin karar ve belgeleri ise 25.11.2022’de teslim almıştır. Kurul, dosyanın özellikleri içinde işlemin bütün unsurlarıyla öğrenildiği ikinci tarihi esas almış ve 02.12.2022’de açılan davada süre aşımı bulunmadığı sonucuna ulaşarak ısrar kararını bozmuştur. Bu karar, her yeni belge talebinin geçirilmiş süreyi canlandırdığı anlamına gelmez. 4

Öte yandan, Danıştay 6. Dairesinin 27.11.2025 tarihli, E.2022/940, K.2025/6163 sayılı kararında, Antalya/Muratpaşa’daki eski bir uygulama bakımından öğrenme tarihi yeterince araştırılmadan hüküm kurulması uygun bulunmamıştır. Tapu, ruhsat, vergi ve miras süreciyle ilgili kayıtların araştırılması gerektiği belirtilmiştir. Kararın sonucu bozmadır; Danıştay’ın davayı doğrudan süre aşımından reddettiği söylenemez. Uygulama sonucu, öğrenme tarihinin yalnızca davacının beyanıyla değil somut belgelerle açıklanması gerektiğidir. 5

İdareye başvuru süreyi sıfırlar mı?

İYUK’un 11. maddesine uygun olarak, dava süresi içinde işlemin kaldırılması, geri alınması, değiştirilmesi veya yeni işlem yapılması istendiğinde işlemeye başlamış dava süresi durur. Otuz gün cevap verilmezse istem reddedilmiş sayılır. Açık ret veya zımni ret üzerine, başvuruya kadar geçen süre hesaba katılarak kalan süre işlemeye devam eder. Baştan yeni altmış gün verilmez. 3, m.11

Örneğin altmış günlük sürenin yirmi günü geçtikten sonra geçerli bir 11. madde başvurusu yapılmışsa, ret sonrasında kural olarak kırk günlük bölüm kalır. Bu örnek, başlangıç tarihinin doğru belirlendiği ve özel bir süre kuralının bulunmadığı varsayımına dayanır.

Sadece dosya örneği istemek, CİMER’e bilgi talebi göndermek veya aynı başvuruyu tekrarlamak kendiliğinden aynı durdurucu etkiyi doğurmaz. Askı itirazının etkisi de dilekçenin içeriği, işlem aşaması ve bildirimlerle birlikte değerlendirilir. Genel parselasyon rejiminde dava açmadan önce idari itiraz zorunlu değildir.

Beş yıllık üst sınır altmış günlük süreyi uzatır mı?

3194 sayılı Kanun’un 8. maddesi, kesinleşen imar veya parselasyon planlarına karşı kesinleşmeden itibaren her hâlde beş yıl içinde dava açılabileceğini düzenler. Bu hüküm, işlem öğrenildikten sonra beş yıl beklenebileceği anlamına gelmez. Genel dava süresi ve üst sınır birlikte incelenmelidir. 1, m.8

Eski uygulamalarda zaman bakımından uygulama ayrıca önemlidir. Danıştay 6. Dairesinin 12.06.2023 tarihli, E.2021/8663, K.2023/5800 sayılı kararında, 1 Temmuz 2020’de yürürlüğe giren sınırlamanın daha önce kesinleşmiş işlemlere geriye yürütülmesi hukuki güvenlik yönünden değerlendirilmiş ve süre aşımına dayanan karar bozulmuştur. Bu nedenle eski bir parselasyon için yalnız “Üzerinden beş yıl geçti” veya “Tebliğ edilmedi, sınırsız dava açabilirim” sonucuna gidilemez. 6

Düzenleme ortaklık payı nasıl denetlenir?

Yüzde 45 üst sınırdır; her uygulamanın oranı değildir

Düzenleme ortaklık payı, kısaca DOP, mevzuatın belirlediği umumi ve kamu hizmet alanlarının oluşturulması amacıyla düzenlemeye giren taşınmazlardan ayrılan paydır. Kanuni üst sınır yüzde 45’tir. Gerçek oran, düzenleme alanının ihtiyaçları ve hesap kuralları doğrultusunda belirlenir. İdare, sırf üst sınır izin veriyor diye ihtiyaçtan bağımsız olarak yüzde 45 kesemez. 1, m.18

Örneğin önceki terk veya kesinti bulunmayan, tamamı uygulamaya giren 1.000 m² parselde hukuka uygun DOP oranının yüzde 30 olduğu varsayılırsa, DOP 300 m² ve dağıtıma esas kalan alan 700 m² olur. Aynı parselden gerekçesiz biçimde 450 m² ayrılması, “Yüzde 45 aşılmadı” açıklamasıyla tek başına savunulamaz. Bu örnek, kamulaştırma veya yüzölçümü düzeltmesi bulunmadığı varsayımına dayanır.

Kontrol yalnız malikin cetvelindeki çarpma işlemiyle sınırlı değildir. Bölgenin toplam hesabında hangi alanların DOP kapsamında kabul edildiği, kapanan imar ve kadastro yollarının öncelikle düşülüp düşülmediği, uygulamaya alınan ve dışarıda bırakılan parsellerin gerekçesi incelenmelidir. Bir parseldeki yanlış muafiyet veya alan kaydı, diğer maliklerin kesintisini de etkileyebilir.

DOP hangi amaçlarla kullanılabilir?

Kanun, yol ve park yanında eğitim, sağlık, belediye hizmetleri ve diğer belirli umumi/kamu hizmet alanlarını da düzenler. Listenin işlem tarihindeki kapsamı dikkate alınmalıdır. DOP, belediyeye serbestçe satılabilir ticari arsa kazandırmanın genel aracı değildir; elde edilen alanın kullanım amacı ve tescil rejimi ayrıca denetlenir. 1, m.18

Kamu hizmeti ihtiyacının yüzde 45’i aşması, aşan kısmın sınırsız biçimde bedelsiz kesilmesini haklı kılmaz. Kanun’un 13. ve 18. maddeleri ile Yönetmelik’in 15. maddesindeki kamuya geçiş yolları uygulanır. Kamulaştırılacak kamu hizmet alanına özel mülkiyet tahsisine ilişkin güncel özel hükümler bulunduğundan, kamu alanında hisse bırakılmasını her olayda aynı gerekçeyle hukuka aykırı saymak da doğru değildir.

Aynı taşınmazdan ikinci kez DOP alınabilir mi?

Esas, bir parselden birden fazla DOP alınmamasıdır. Ancak kuralın istisnaları vardır. İmar planı kararıyla yapılaşma koşulunda ve nüfusta artış, değer koşulu ve önceki kesintilerin dikkate alınması gibi kanuni şartlarla tamamlayıcı kesinti yapılabilir. Güncel Yönetmelik, değer artışının raporlanmasını ve kesintinin yeni uygulamada hesaplanan orana tamamlanmasını da düzenler. 1, m.18 2, m.16

2981 sayılı Kanun kapsamındaki eski uygulamalar ile parselasyon yapılmadan gerçekleştirilen ifraz ve tevhitlerdeki terklerin yeni orana tamamlanması ayrıca değerlendirilir. Bu nedenle önceki işlemin hukuki niteliği, tarihi, kök parsel alanı ve terk belgeleri görülmeden “İkinci kesinti kesinlikle yasaktır” denilemez. Önceki kesinti yokmuş gibi kalan alan üzerinden yeniden tam oran uygulamak da doğru hesap yöntemi değildir.

Ruhsatlı yapı bulunan parseller bakımından ilave DOP’un fiziksel alan kesintisi yerine bedele dönüştürülmesine ilişkin özel hükümler bulunmaktadır. Tapu beyanı, bedelin hesabı ve yeni ruhsata etkisi ayrı incelenmelidir. DOP bedeli, kamulaştırma bedeli ve idarenin uygulama masrafı birbirinden farklı hukuki kalemlerdir.

Eski KOP kayıtları DOP ile aynı şey midir?

Eski uygulamalardaki kamu ortaklık payı (KOP), DOP’tan farklı sonuçlar doğurabilen bir hisselendirme düzenidir. Yönetmelik’in 17. maddesi, 10 Temmuz 2019 öncesindeki KOP alanlarında yeniden parselasyon yapılmasını özel olarak düzenler. Alanın DOP ile oluşturulabilmesine göre özel mülkiyete tahsis veya kamu kullanımında mevcut hissedarlar adına tescil gibi farklı sonuçlar gündeme gelebilir. Eski bir karardaki KOP açıklaması güncel uygulamaya koşulsuz taşınmamalıdır. 2, m.17/3

Arsanın başka yere taşınması veya hisseli verilmesi hukuka uygun mu?

Öncelik aynı yerden, mümkün değilse en yakın eşdeğer yerden tahsistir

Kanun, öncelikle taşınmazın bulunduğu yerden tahsis yapılmasını; bunun mümkün olmaması hâlinde en yakındaki eşdeğer alanın değerlendirilmesini öngörür. Yönetmelik, teknik zorunlulukları ve diğer maliklerin yerinde tahsislerini birlikte ele alır. Dolayısıyla malik eski sınırların her koşulda aynen korunmasını isteyemeyeceği gibi idare de gerekçe göstermeden herhangi bir yeri tahsis edemez. 1, m.18 2, m.17

Danıştay 6. Dairesinin 28.05.2021 tarihli, E.2018/4836, K.2021/7323 sayılı kararında, yeni tahsis edilen parsellerin birbirine bitişik bulunması yeterli görülmemiştir. Eski parselin bulunduğu yerde neden tahsis yapılmadığının ve en yakın seçeneklerin teknik olarak araştırılması gerektiği belirtilmiştir. Aynı uygulamaya ilişkin bilirkişi değerlendirmelerindeki DOP çelişkilerinin de yeni bir heyetle giderilmesi istenerek karar bozulmuştur. Karar, doğrudan davacıya belirli bir parsel verilmesine hükmetmemektedir. 7

Bu tür uyuşmazlıkta güçlü delil, eski ve yeni parselleri aynı koordinat sisteminde gösteren karşılaştırmadır. Aradaki mesafe yanında yol cephesi, eğim, şekil, yapılaşabilir alan, kullanım kararı ve alternatif tahsisler açıklanmalıdır. “Yeni yer daha değersiz” iddiası, somut teknik özelliklerle desteklenmelidir. Ayrıca tapu tahsis belgesine dayalı tapu tescili yazısındaki açıklamalar karşılaştırma için kullanılabilir.

Hisseli tahsis her zaman iptal sebebi değildir

Hak sahibine kalan miktar asgari imar parseli büyüklüğüne ulaşmıyorsa veya başka teknik/hukuki engeller varsa hisseli tahsis mümkündür. Yönetmelik, böyle durumlarda miktarın mümkün olduğunca tek bir imar parselinde hisselendirilmesini öngörür. Müstakil tahsis mümkün olduğu hâlde gereksiz hisselendirme yapılması ise incelemeye açıktır. 2, m.17

Önceden hisseli olan arazilerin ayrılmasında, maliklerin muvafakati veya mevzuata uygun biçimde belgelenmiş fiilî kullanım önem taşır. Fiilî kullanım yalnızca “Herkes yerini biliyor” beyanıyla belirlenmez; yerinde tespit, krokiler, vergi kayıtları ve idari onay gibi belgeler değerlendirilir. Asgari parsel koşulları yine aranır.

Mevcut bina, ruhsat ve fiilî kullanımın etkisi

Plan ve mevzuata göre korunabilecek yapıların, asgari parsel şartları da gözetilerek tam ve hissesiz bir imar parselinde bırakılması esastır. Yapının konumu, ruhsat ve projeye uygunluğu, koruma statüsü ve sınırlarla ilişkisi belirlenmelidir. Her mevcut bina, sırf arazide bulunduğu için aynı hukuki korumadan yararlanmaz. 2, m.17–18

Yapının birden fazla yeni parsele taşması, girişinin veya zorunlu kullanım alanının başka bir malike bırakılması teknik inceleme gerektirir. Bununla birlikte parselasyon davası, ruhsatsız yapıyı kendiliğinden hukuka uygun hâle getirmez. Bina nedeniyle DOP alınamaması da diğer maliklere gerekçesiz ek yük aktarılmasına dönüşmemelidir; mevzuattaki bedele dönüştürme koşulları incelenir. Bu konu, imar para cezasına itiraz ve iptal davası yazısında ayrıca ele alınmıştır.

Dava öncesinde hangi belgeler toplanmalıdır?

Belgeler idareden ve ilgililik/erişim koşulları çerçevesinde tapu-kadastro birimlerinden istenebilir. Başvurunun kayıt numarası ile teslim edilen belgenin sürümü saklanmalıdır. Askı sonrası değişen planın eski cetveliyle dava hazırlamak, gerçekte yürürlükte olmayan dağıtımın tartışılmasına yol açabilir. Kişisel bilgiler, açık internet ilanlarıyla dosya incelemesindeki erişim kapsamı birbirine karıştırılmadan kullanılmalıdır. Benzer bir uyuşmazlık için yapı ruhsatının iptali yazısı da incelenebilir.

İptal davası, bilirkişi incelemesi ve yürütmenin durdurulması

Kim dava açabilir, hangi idareye karşı başvurulur?

İptal davasında kişisel, meşru ve güncel menfaat ihlali aranır. Parselasyondan doğrudan etkilenen malik veya paydaşın durumu bu çerçevede değerlendirilir. Mirasçılık ve temsil belgeleri tamamlanmalı; site yönetimi veya başka bir kuruluşun maliklerin yerine kendiliğinden dava açabileceği varsayılmamalıdır. Plan davalarındaki daha geniş menfaat değerlendirmesi parselasyon uyuşmazlığına otomatik aktarılmaz. 3, m.2

Genel görevli mahkeme idare mahkemesidir; taşınmaza ilişkin uyuşmazlıkta taşınmazın bulunduğu yer yetki bakımından esas alınır. Dava, işlemi tesis eden/onaylayan idare veya idarelere yöneltilir. İşlemi hazırlayan özel harita firmasının bulunması, parselasyon iptal davasının bu firmaya karşı açılacağı anlamına gelmez. 3, m.34

Dilekçede dava konusu onay ve itirazın reddi kararları açıkça belirlenmelidir. Sorun dayanak imar planından doğuyorsa, İYUK’un 7/4. maddesi ve süre koşulları çerçevesinde planın da dava konusu edilmesi değerlendirilir. Tapudaki tescilin varlığı, idari parselasyonun hukuka uygunluğunu inceleme görevini tek başına adli yargıya taşımaz; ayrıca doğan özel hukuk talepleri kendi görev kurallarına tabidir.

Bilirkişiye hangi sorular yöneltilmelidir?

Teknik inceleme, yalnız “Mevzuata uygun mudur?” sorusuna bırakılmamalıdır. Düzenleme sınırının gerekçesi, dayanak planla uyum, DOP’un pay ve paydası, önceki terkler, aynı yerden tahsis olanağı, hisselendirme zorunluluğu ve yapıların korunması ayrı ayrı ele alınmalıdır. İdare savunmasındaki “teknik zorunluluk”, pafta ve hesaplarla açıklanabilmelidir.

Danıştay 6. Dairesinin 09.12.2025 tarihli, E.2025/5885, K.2025/6615 sayılı kararında, aynı uygulamayla ilgili çelişkili değerlendirmeler ve eksik teknik inceleme nedeniyle yeni bir bilirkişi heyetiyle inceleme yapılması gerektiği kabul edilmiştir. Her askı sürümünün paftaları ve dağıtım belgeleri, dere gibi kamusal alanların durumu ve önceki iptal kararlarının uygulanması araştırılmalıdır. Danıştay, bölge idare mahkemesinin kısmen iptal içeren kararını bozmuştur; alt mahkemenin dere/DOP gerekçesi, Danıştay’ın kesinleşmiş esasa ilişkin kabulü gibi sunulmamalıdır. 8 Bu yönüyle bilirkişi raporuna itiraz yazısı da birlikte okunabilir.

Dava açılması uygulamayı durdurur mu?

Hayır. Dava açılması işlemin yürütülmesini kendiliğinden durdurmaz. Yürütmenin durdurulması için açık hukuka aykırılık ile uygulama hâlinde telafisi güç veya imkânsız zarar koşullarının birlikte gösterilmesi gerekir. 3, m.27

Somut olayda inşaat başlaması, korunabilir yapının kullanımının bozulması veya yeni tasarrufların geri dönüşü zorlaştırması belgelerle açıklanabilir. Sadece soyut değer kaybı iddiasına dayanmak yeterli olmayabilir. Yürütmenin durdurulması kararlarına karşı genel düzende tebliği izleyen günden itibaren yedi gün içinde bir defaya mahsus itiraz yolu vardır.

Dava giderleri arasında harç, tebligat, keşif ve bilirkişi giderleri bulunabilir. Vekille takipte sözleşmesel avukatlık ücreti ile mahkemenin hükmedebileceği karşı vekâlet ücreti farklıdır. Yürütmenin durdurulmasında teminat konusu ve koşulları varsa adli yardım ayrıca değerlendirilir. Sabit bir toplam maliyet, dosya görülmeden güvenilir biçimde verilemez.

Parselasyon iptal edilirse tapu ve mevcut yapılar ne olur?

Kök parsele dönüş ile yeni uygulama arasındaki fark

İptal kararının gerekçesi ve kapsamı belirleyicidir. Hata yalnız belirli bir parseldeyse, mevcut parseller üzerinden düzeltme mümkün olabilir. DOP veya düzenleme sınırı gibi ortak esasları etkileyen bir hata ise daha geniş bir yeniden düzenleme gerektirebilir. Yönetmelik’in 37. maddesi bu ayrımı ve geri dönüşüm işlemlerini düzenler. 2, m.37 Koruma statüsündeki parseller bakımından Sit Alanı ve Koruma Kararlarının Taşınmaza Etkisi yazısına bakılabilir.

Genel iptalde kök parsellere dönüş esası bulunsa da sonradan gerçekleşen yapılaşma, ruhsat, kat irtifakı veya diğer tasarruflar değerlendirilmelidir. Kanun’un 18. maddesindeki hukuki/fiilî imkânsızlık hâllerinde, tescilli parseller üzerinden mahkeme kararına uygun yeni uygulama ve kanundaki koşullarla tahsis veya bedel çözümleri gündeme gelebilir. Yönetmelik, geri dönüşümün yapılamama gerekçelerini açıklayan ayrıntılı teknik rapor da arar. 1, m.18 2, m.37

Dolayısıyla “Davayı kazanınca eski tapu otomatik geri gelir” sözü eksiktir. Kararın idarece uygulanması, gerekli teknik işlemler ve tapu-kadastro aşaması takip edilmelidir. İdare, mahkemenin hukuka aykırılık gerekçesini yeni işlemde tekrar edemez. Konunun ayrıntıları için imar uygulamasının iptalinden sonra tapu yazısına bakılabilir.

Kararın uygulanması, kanun yolları ve zarar talepleri

İYUK’un 28. maddesi uyarınca idare, kararın gereklerini gecikmeksizin yerine getirmeli; kanundaki genel uygulama süresi kararın idareye tebliğinden başlayarak otuz günü geçmemelidir. Kanun yoluna başvuru, tek başına kararın uygulanmasını durdurmaz; bu konuda verilmiş bir durdurma kararı ayrıca değerlendirilir. 3, m.28 ve 52

Genel usulde ilk derece kararına karşı otuz günlük istinaf süresi söz konusudur. Parselasyon işlemlerinden kaynaklanan davalarda bölge idare mahkemesi kararlarına karşı İYUK’un 46. maddesindeki temyiz rejimi de dikkate alınır; özel yargılama usulleri saklıdır. İptal, mevcut bütün yapı ruhsatlarının kendiliğinden ortadan kalktığı veya bütün zararın otomatik ödendiği anlamına gelmez.

Kararın uygulanmaması veya hukuka aykırı işlemden zarar doğması hâlinde ayrı idari başvurular ve tam yargı talepleri değerlendirilebilir. Zararın varlığı, miktarı, işlemle bağlantısı ve ilgili süreler ayrıca ortaya konulmalıdır. İptal davasının kazanılması bu unsurları kendiliğinden ispatlamaz. İlgili ayrıntılar tapu sicilinden doğan devlet sorumluluğu yazısında bulunabilir.

Sonuç

Parselasyon uyuşmazlığında etkili hukuki inceleme, süreyi gösteren kayıtlarla teknik dağıtım dosyasının birlikte okunmasına dayanır. Önce işlem ve öğrenme tarihleri belirlenmeli; ardından DOP hesabı, önceki terkler, tahsisin konumu ve hisselendirme zorunluluğu karşılaştırılmalıdır.

Yüzölçümünün azalması veya yer değişikliği tek başına hukuka aykırılık değildir. Buna karşılık aynı yerde tahsis olanağının açıklanmaması, yanlış alan üzerinden kesinti, önceki terklerin yok sayılması ve yetersiz teknik gerekçe iptal incelemesinde önem taşır. Dava ile yürütmenin durdurulması talepleri somut belgelere dayandırılmalı; karar sonrasında düzeltme, geri dönüşüm ve tescil süreci de takip edilmelidir.

Sıkça Sorulan Sorular

Belediye benim iznim olmadan parselasyon yapabilir mi?

Genel olarak evet. 18. madde uygulaması bütün maliklerin rızasına bağlı değildir. Ancak yetki, kesinti, tahsis ve usul kurallarına uyulması gerekir; belirli özel çözüm yollarında ayrıca muvafakat aranabilir.

Parselasyon işleminde arsamdan mutlaka yüzde 45 mi kesilir?

Hayır. Yüzde 45 üst sınırdır. Gerçek DOP oranı, düzenleme alanındaki ihtiyaç ve hesap kurallarına göre belirlenir. Önceki terkler ve parselin uygulama geçmişi ayrıca incelenir.

Askı süresinde itiraz etmedim; dava hakkım kesin olarak bitti mi?

Tek başına bu nedenle bittiği söylenemez. Tebligat, işlemin bütün unsurlarıyla öğrenildiği tarih, genel dava süresi ve uygulanabilir üst sınır birlikte değerlendirilir. Süresiz dava hakkı bulunduğu da varsayılamaz.

Belediyeye tekrar başvurarak yeni dava süresi kazanabilir miyim?

Geçirilmiş süre, aynı talebin tekrar edilmesiyle kural olarak canlanmaz. Süresinde yapılan ve İYUK m.11 koşullarını taşıyan başvuru ise işlemeye başlamış süreyi durdurur; ret sonrasında kalan bölüm işler.

Müstakil arsamın yerine hisseli parsel verilmesi iptal sebebi midir?

Her zaman değildir. Asgari parsel büyüklüğü ve teknik/hukuki zorunluluklar hisseli tahsisi gerektirebilir. Müstakil veya daha uygun tahsis mümkünken neden yapılmadığı teknik olarak araştırılmalıdır.

Dava açınca yeni tapu işlemleri kendiliğinden durur mu?

Hayır. Dava açılmasının otomatik durdurucu etkisi yoktur. Koşulları varsa yürütmenin durdurulması istenmeli; verilmiş kararın kapsamı ilgili işlemler yönünden değerlendirilmelidir.

Parselasyon iptal edilirse eski arsam aynen geri verilir mi?

Her olayda değil. İptalin kapsamı, mevcut yapılaşma ve geri dönüşümün mümkün olup olmadığına göre kök parsele dönüş, düzeltme veya yeni parselasyon gerekebilir. Tapu kayıtları için ayrıca uygulama işlemleri yapılır.

Dava hazırlığına başlamak için en önemli belgeler hangileridir?

Onay kararları, bildirim kayıtları, eski-yeni tapular, dağıtım cetvelleri, DOP hesabı ve parselasyon paftaları önceliklidir. Yapı varsa ruhsat ve proje de incelenmelidir. Belgelerin tamamlanması beklenirken dava süresi kaçırılmamalıdır.

Kaynakça

1. 3194 sayılı İmar Kanunu: Özellikle m.8, 13, 18 ve 19. Güncel konsolide metin — LEXPERA.
2. Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik: Özellikle m.14–18, 26 ve 37; 11.09.2025 değişiklikleri dâhil. Güncel konsolide metin — LEXPERA.
3. 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu: Özellikle m.2, 7–8, 11, 27–28, 34, 45–46 ve 52. Güncel konsolide metin — LEXPERA.
4. Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu, 16.06.2025, E.2025/410, K.2025/1330: Öğrenmenin kapsamı ve dava süresi. Karar kaydı — FulLegal. Sayfanın doğrudan erişiminde tam metin için abonelik istenebilmektedir; araştırmada arama hizmetinin sunduğu karar gerekçesi ve hüküm bölümü de incelenmiştir.
5. Danıştay 6. Daire, 27.11.2025, E.2022/940, K.2025/6163: Öğrenme tarihinin somut kayıtlarla araştırılması. Karar metni — İYUK.com.tr.
6. Danıştay 6. Daire, 12.06.2023, E.2021/8663, K.2023/5800: Beş yıllık sınırlama ve geçmiş işlemler. Resmî karar metni — Danıştay PDF.
7. Danıştay 6. Daire, 28.05.2021, E.2018/4836, K.2021/7323: Aynı/en yakın yerden tahsis ve çelişkili bilirkişi raporları. Karar metni kaydı — İçtihatlar. Doğrudan erişimde engel görülebildiğinden, araştırmada arama hizmetince sunulan gerekçe ve hüküm bölümleri kullanılmıştır.
8. Danıştay 6. Daire, 09.12.2025, E.2025/5885, K.2025/6615: Eksik inceleme, uygulama sürümleri ve bilirkişi değerlendirmelerinin tutarlılığı. Resmî karar metni — Danıştay Karar Arama.