Bir taşınmazın denize yakın olması, tapusunun iptal edilmesi için yeterli değildir. Önce parselin gerçekten kıyı alanında kalıp kalmadığı, bunun hangi sınır ve teknik verilerle belirlendiği açıklığa kavuşturulmalıdır. Kıyı kenar çizgisinin gerisindeki sahil şeridi ile hukuken kıyı sayılan alanın karıştırılması, hem mülkiyet hem yapılaşma bakımından yanlış sonuçlara götürür.
Kıyı niteliği kanıtlanan bir yerde özel mülkiyet kaydı korunamayabilir. Buna karşılık tapunun iptal edilmesi, malik yönünden her durumda karşılıksız kayıp yaşanacağı anlamına gelmez. Tapu sicilinin tutulmasından doğan zarar ve devletin sorumluluğu ayrıca değerlendirilir. Bu nedenle dosyanın iki ayrı sorusu vardır: Sınır doğru mu belirlenmiştir; hukuken geçerli bir mülkiyet kaybı varsa zarar nasıl giderilecektir? 123
Kıyı, kıyı kenar çizgisi ve sahil şeridi nasıl ayrılır?
3621 sayılı Kıyı Kanunu m.4'e göre kıyı çizgisi, olağan koşullarda suyun karaya değdiği noktaların oluşturduğu çizgidir. Kıyı kenar çizgisi ise su hareketlerinin oluşturduğu kumluk, çakıllık, kayalık, sazlık ve benzeri alanların kara yönündeki doğal sınırını gösterir. Bu iki çizgi arasındaki alan kıyıdır. Tanım yalnız denizleri değil kanundaki göl ve akarsuları da kapsar. 1
Sahil şeridi, kıyı kenar çizgisinden kara yönüne doğru uzanan, kanunda en az yüz metre olarak düzenlenen ayrı alandır. Sahil şeridindeki kullanım ve yapılaşma sınırlamaları önemlidir; fakat bu alandaki her taşınmazın özel mülkiyete kapalı olduğu söylenemez. Bir otelin, konutun veya arsanın denize olan mesafesi tek başına tapu iptali ölçütü değildir.
| Kavram | Ne gösterir? | Tapu bakımından temel soru |
|---|---|---|
| Kıyı çizgisi | Suyun olağan koşullarda karayla birleştiği hat | Ölçüm doğal duruma uygun mu? |
| Kıyı kenar çizgisi | Kıyının kara yönündeki doğal sınırı | Usulüne uygun ve teknik olarak denetlenebilir mi? |
| Kıyı | İki çizgi arasındaki alan | Özel mülkiyet kaydı kamu malı rejimiyle bağdaşır mı? |
| Sahil şeridi | Kıyı kenar çizgisinin kara tarafındaki alan | Hangi plan ve yapılaşma sınırlamaları uygulanır? |
Anayasa m.43 ve Kıyı Kanunu m.5 kıyılarda devletin hüküm ve tasarrufunu ve herkesin yararlanmasını esas alır. Tapu kaydı, imar planı, yapı ruhsatı veya vergi ödemesi, doğal ve hukuki kıyı niteliğini kendiliğinden değiştirmez. Bununla birlikte bu belgeler edinme sürecinin ve ileri sürülebilecek tazminatın değerlendirilmesinde önem taşıyabilir. 12
Kıyı kenar çizgisi hangi belgelerle araştırılır?
İdari çizginin kaynağı ve kesinleşmesi
Kıyı Kanunu m.9, kıyı kenar çizgisinin valilikçe oluşturulan komisyon tarafından belirlenmesini ve Bakanlık onayıyla yürürlüğe girmesini düzenler. Dosyada yalnız çizginin görüldüğü bir ekran görüntüsünün bulunması yeterli inceleme değildir. Onay tarihi, paftanın ölçeği, revizyon bulunup bulunmadığı, ilgili parsele nasıl uygulandığı ve idari ya da yargısal kesinleşme durumu araştırılmalıdır. 1
Çizginin belirlenmesine ilişkin idari işlemle tapu iptali istemi farklı hukuki uyuşmazlıklar doğurabilir. İdari işleme karşı başvuruda görev ve süre, adli yargıdaki mülkiyet davasıyla aynı değildir. Tapu davasının açılmasını beklemek, idari işlem yönünden işlemiş bir dava süresini yeniden başlatmaz. Süre hesabında tebligat, ilan, öğrenme ve özel düzenlemelerin etkisi somut dosyada ayrı değerlendirilmelidir. 4 Ayrıntılı bilgi için turizm tesisi için arazi, imar ve inşaat yazısı da okunabilir.
Bilirkişi incelemesinin cevaplaması gereken sorular
Kıyı niteliği teknik inceleme gerektirir. Jeolojik ve jeomorfolojik bulgular, eski hava fotoğrafları, topoğrafya, toprak yapısı, gözlem çukurları ve harita uygulaması birlikte ele alınabilir. Denizden uzaklaşmış görünmek ya da bugün tarım yapılıyor olması, tek başına doğal sınırı açıklamaz. Sonradan dolgu yapılmış olması da eski kıyı niteliğinin kendiliğinden ortadan kalktığını göstermez.
Rapor, idari çizgiyi hangi gerekçeyle esas aldığını veya neden farklı bir bilimsel sonuca ulaştığını açıklamalıdır. Parselin tamamının mı bir bölümünün mü etkilendiği koordinat, yüzölçümü ve krokiyle gösterilmelidir. Farklı raporlardaki renkler, sınırlar veya hesaplar çelişiyorsa sonuç hükmü kurulmadan bu çelişki giderilmelidir. Kararın tapuda uygulanabilir olması, yalnız “kıyıda kalmaktadır” cümlesinden daha ayrıntılı belirleme gerektirir. İlgili ayrıntılar bilirkişi raporuna itiraz yazısında bulunabilir.
2026 tarihli Yargıtay kararı neden yeniden inceleme istedi?
Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 9 Mart 2026 tarihli, E.2026/588, K.2026/1836 sayılı kararı, kıyı uyuşmazlıklarında teknik raporun denetlenebilirliğini somutlaştırır. İncelenen dosyada idari kıyı kenar çizgisi, taşınmazın etkilenen kısmı ve bilirkişi açıklamaları arasında uyumsuzluklar bulunmaktadır. Daire; sınırların bilimsel verilerle açıklanmasını, ilgili çizgilerin krokide ayırt edilmesini, komşu taşınmazlara ilişkin kesinleşmiş tespitlerin değerlendirilmesini ve gerekli teknik araştırmanın tamamlanmasını istemiştir. Eksik incelemeyle verilen hüküm bozulmuştur. 5
Bu karar, “kıyı iddiası varsa tapu mutlaka iptal edilir” sonucunu desteklemez. Aynı şekilde malikin tapusunun kesin olarak korunacağı anlamına da gelmez. Bozmanın nedeni uyuşmazlığın yeterince aydınlatılmamış olmasıdır. Uygulamadaki karşılığı, bilirkişi raporuna itirazın soyut bir itiraz yerine somut koordinat, yüzölçümü, yöntem veya gerekçe çelişkisini göstermesidir.
Örneğin rapor metni bütün parselin kıyıda kaldığını söylerken ek kroki yalnız dar bir bölümü gösteriyorsa, hangi sonucun hükme esas alındığı açıklanmadan tescil veya terkin kararı kurulması sorun yaratır. Bu örnek, kararın yönteminden çıkarılan açıklayıcı bir senaryodur; ayrı bir yargı dosyası değildir.
Tapu iptali davasında taraflar ve deliller
Kıyı nedeniyle tapu iptali ve sicilden terkin isteminde kural olarak adli yargıda taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesi gündeme gelir. Kadastro yargılaması devam ediyorsa görev ayrıca incelenir. Davalı, iptali istenen kaydın güncel malikidir; birden fazla malik veya pay bulunması taraf teşkilini etkiler. İdari işlemin iptali için aynı taraf ve görev şeması kullanılamaz. 347
Dava dosyasında tapunun ilk oluşumundan bugüne kadar gelen kayıt zinciri, tüm tedavüller, dayanak kadastro tutanağı, önceki mahkeme kararları, kıyı paftaları ve onay belgeleri istenmelidir. Belediyenin verdiği ruhsat ve imar durum belgesi de dosyaya sunulabilir; bunların kıyı sınırını ortadan kaldıran belge gibi kullanılması doğru değildir.
Malik açısından yalnız tapunun varlığına dayanmak yerine, iddia edilen sınırın parsele uygulanmasını denetlemek önemlidir. Hazine yönünden ise kamu malı iddiasının yer, miktar ve teknik dayanağının açıklanması gerekir. Dava sırasında devir gerçekleşirse HMK m.125 kapsamında usulî sonuçlar değerlendirilir; eski malik ve yeni malik aynı aşamada aynı talebin zorunlu muhatabı kabul edilmemelidir. 7
Tapu iptal edilirse devlet tazminat öder mi?
TMK m.1007, tapu sicilinin tutulmasından doğan zararlardan devletin sorumluluğunu düzenler. Kıyı nedeniyle sicile güvenilerek edinilen bir hakkın kaybı bu çerçevede tazminat incelemesine konu olabilir. Ancak gerçek zarar, hukuki nedensellik, mülkiyet kaybının kapsamı ve değerleme bakımından somut koşullar araştırılır. İptal davasıyla tazminat davasının konusu, tarafı ve ispatı birbirine karıştırılmamalıdır. 3 Bu yönüyle tapu sicilinden doğan devlet sorumluluğu yazısı da birlikte okunabilir.
2024 tarihli kararın aradığı temel araştırma
Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 19 Aralık 2024 tarihli, E.2024/2431, K.2024/10278 sayılı kararı, tazminat yönünden sınırın hukuki dayanağını öne çıkarır. Daire; kıyı kenar çizgisinin hangi tarihte, hangi usulle belirlendiğinin, onay ve kesinleşme durumunun ve taşınmazla çakışmasının araştırılmasını istemiştir. Bu konular yeterince aydınlatılmadan verilen tazminat hükmü bozulmuştur. 6
Karardan, denize yakın bütün parsellere veya yalnız belediye yazısında kıyıdan söz edilen taşınmazlara doğrudan bedel ödeneceği sonucu çıkarılamaz. Önce mülkiyeti etkileyen hukuki durum ortaya konulmalı, ardından tazminat şartları değerlendirilmelidir. Değerleme tarihi ve hesap yöntemi de talebin hukuki niteliğine göre gerekçelendirilmelidir.
Hangi zarar kalemleri ayrıca açıklanmalıdır?
Taşınmazın veya iptal edilen bölümün değeri ile bina, tesis, gelir kaybı ve yapılan giderler aynı hesap kalemi değildir. Her talebin dayanağı, zarar doğurduğu tarih ve delili açıklanmalıdır. Bir hakkın değeri ödenirken aynı kaybı ikinci kez karşılayan kalem oluşturulmamalıdır. Kamu malı üzerinde ruhsatsız veya hukuka aykırı yapının tüm giderlerinin otomatik olarak karşılanacağı da varsayılamaz.
Tazminat için her dosyaya uyan tek bir “iptalden sonra şu kadar yıl” cevabı vermek yerine, kesinleşme, zararın doğumu, öğrenme ve uygulanacak zamanaşımı birlikte incelenmelidir. Süreyi araştırmadan yalnız tapu davasının sonucunu beklemek hak kaybı doğurabilir.
Antalya ve kıyı bölgelerinde dosya nasıl hazırlanır?
Turizm bölgelerinde aynı parsel için kıyı sınırı, koruma alanı, turizm planı, ruhsat ve imar uygulaması birlikte gündeme gelebilir. Bu belgelerin her biri farklı bir hukuki soruya cevap verir. Bir imar planında turizm kullanımı öngörülmesi, kıyının özel mülkiyete konu olabileceği sonucunu kendiliğinden doğurmaz.
İnceleme; eski ve yeni parsel numaralarının eşleştirilmesi, kıyı paftasının doğru koordinat sistemine taşınması, tapu zincirinin çıkarılması ve ilgili kararların kesinleşme bilgilerinin toplanmasıyla başlamalıdır. Orman veya Hazine iddiası da varsa bunlar ayrı başlıklarda ele alınmalıdır. Bağlantılı konular için orman ve 2/B taşınmazları, Hazine ve kamu malı iddiası ve imar uygulamasının iptali yazıları birlikte okunabilir. Ayrıca marina ve yat limanı kuruluşunda izin ve ÇED süreci yazısındaki açıklamalar karşılaştırma için kullanılabilir.
Sonuç
Kıyı nedeniyle tapu iptalinde belirleyici olan, denize yakınlık değil taşınmazın hukuken ve teknik olarak hangi alanda kaldığıdır. Sağlıklı inceleme; sınırın oluşumunu, paftanın parsele uygulanmasını ve raporların tutarlılığını denetler. Tapu kaybı gerçekleşirse mülkiyetin kamu malı niteliği ile zararın giderilmesi ayrı meseleler olarak ele alınmalı; tazminatın tarafı, süresi ve hesabı kendi şartlarıyla kurulmalıdır.
İlgili yazılar: Kıyı Kenar Çizgisine İtiraz ve İptal Davası.
Sıkça Sorulan Sorular
Denize yüz metre mesafedeki her tapu iptal edilir mi?
Hayır. Sahil şeridi ile kıyı aynı değildir. Tapu iptali bakımından taşınmazın kıyı sınırları içinde kalıp kalmadığı araştırılır; sahil şeridindeki yapılaşma sınırlamaları ayrıca değerlendirilir.
Yapı ruhsatı kıyı nedeniyle iptali önler mi?
Ruhsat kıyı niteliğini tek başına değiştirmez. Bununla birlikte edinme, yapılaşma ve zarar sürecindeki idari işlemler ilgili davalarda ayrıca incelenebilir.
Kıyı kenar çizgisi krokisine itiraz edilebilir mi?
Evet. Çizginin belirlenmesine ilişkin idari süreç ile tapu davasındaki teknik uygulama ayrılmalıdır. Yanlış koordinat, çelişkili rapor veya eksik inceleme somut delillerle gösterilebilir.
Parselin bir kısmı kıyıda kalırsa tamamı iptal edilir mi?
Etkilenen alanın teknik olarak belirlenmesi gerekir. Bütün parselin aynı durumda olduğu kanıtlanmadan yalnız bir bölümdeki çakışmadan tüm parsel için sonuç çıkarılamaz.
Tapuyu iyi niyetle satın almak kıyı üzerindeki kaydı korur mu?
Kıyının kamu malı niteliği özel mülkiyet yönünden belirleyicidir. Tapuya güvenerek edinme, kaydın korunmasından ayrı olarak tazminat değerlendirmesinde önem taşıyabilir.
Tapu iptal edilmeden tazminat istenebilir mi?
Mülkiyeti etkileyen kesin hukuki durum ve gerçek zarar incelenir. Her olayda mutlaka aynı dava sırası uygulanacağı ya da yalnız bir kıyı iddiasının bedel için yeterli olduğu söylenemez.
Kıyı davası kaç ayda sonuçlanır?
Sabit süre yoktur. Keşif, bilimsel raporlar, idari sınır işlemleri, taraf sayısı ve kanun yolu incelemesi süreyi etkiler. Dosya verisi olmadan sonuçlanma tarihi taahhüt edilmemelidir.
Kaynakça
- 3621 sayılı Kıyı Kanunu, özellikle m.4, 5 ve 9.
- Türkiye Cumhuriyeti Anayasası, m.35 ve 43.
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, m.715 ve 1007.
- 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu, başvuru ve dava süreleri.
- Yargıtay 1. HD, 09.03.2026, E.2026/588, K.2026/1836, tam metin aktarımı. İkincil yayın; kararın araştırma ve bozma gerekçesi incelenmiştir.
- Yargıtay 5. HD, 19.12.2024, E.2024/2431, K.2024/10278, tam metin aktarımı. İkincil yayın; kabul hükmünün eksik araştırma nedeniyle bozulması incelenmiştir.
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, m.2, 12 ve 125.