İnşaat Sözleşmelerinde Geç, Eksik ve Ayıplı Teslim: Tazminat, Ceza Koşulu ve Fesih

Müteahhidin taşınmazı sözleşmedeki sürede teslim etmemesi, arsa sahibine veya konut alıcısına koşulları gerçekleştiğinde gecikme tazminatı, aynen ifa, eksik işlerin tamamlatılması, ayıplı işlere ilişkin seçimlik haklar ve sözleşmeyi sona erdirme imkânları sağlayabilir. Ancak hangi hakkın doğduğu, öncelikle arsa payı karşılığı inşaat, eser sözleşmesi veya tüketiciye ön ödemeli konut satışı ilişkisinin hangisinin kurulduğuna bağlıdır. Teslimin gerçekleşip gerçekleşmediği, ihtarın gerekip gerekmediği, kira kaybıyla ceza koşulunun ilişkisi, yapının tamamlanma seviyesi ve tapu devirleri birlikte incelenmelidir. Özellikle 16 Mayıs 2025 tarihli içtihadı birleştirme kararı, yükleniciden taşınmaz edinen iyiniyetli üçüncü kişilerin durumunu değerlendirmede belirleyicidir.

Müteahhidin geç tesliminden doğan hakları belirleyen ilk mesele sözleşmenin türüdür

İnşaat uyuşmazlıklarında “müteahhit evi teslim etmedi” ifadesi tek başına hukuki ilişkiyi tarif etmeye yetmez. Arsa sahibi taşınmazının bir kısmını yükleniciye devretmeyi taahhüt etmiş olabilir; bir kişi ücret ödeyerek kendi arsasında yapı yaptırıyor olabilir veya tüketici henüz inşa edilmemiş bir konutu şirketten satın almış olabilir. Bu ilişkilerin teslim, şekil, ayıp, başvuru mercii ve süre hükümleri farklıdır. Aynı sözleşmede birden fazla unsur da bulunabilir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, esas itibarıyla eser meydana getirme borcu ile taşınmaz devrine ilişkin borcu birleştiren karma nitelikli sözleşmedir. Bu sebeple taşınmazın devri veya satış vaadi içeren kısmı bakımından resmî şekil sorunu, sıradan bir yapım işindeki gibi göz ardı edilemez. Noterlikte düzenleme biçiminde yapılan sözleşme, tapu devirleri, vekâletnameler ve varsa sonraki protokoller birlikte incelenmelidir. Şekle aykırılığın hukuki sonucu ve dürüstlük kuralıyla bağlantısı, işlemin gerçekleşen ifa düzeyine göre ayrıca tartışılabilir. [1] [6]

Arsa sahibi ile yüklenicinin karşılıklı yükümlülükleri, yükleniciden bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin satıcıyla kurduğu sözleşmeden ayrı değerlendirilmelidir. Arsa sahibinin sahip olduğu her talep kendiliğinden alıcının; alıcının tüketici hukukundan doğan her hakkı da kendiliğinden arsa sahibinin hakkı değildir.

Teslim tarihi nasıl tespit edilir ve taşınmaz ne zaman teslim edilmiş sayılır?

Sözleşmedeki süre başlangıcı, teslim günü ve ek süreler birlikte okunmalıdır

Teslimin gecikip gecikmediğini belirlerken yalnız sözleşme kapağındaki tarih yeterli olmayabilir. “Sözleşmeden itibaren 24 ay”, “ruhsat tarihinden itibaren 30 ay”, “arsa boşaltıldıktan sonra 18 ay” ve “ruhsat alındıktan sonra 30 gün ilave süreyle” gibi düzenlemeler farklı sonuçlar doğurur. Önce hangi olayın süreyi başlattığı, o olayın hangi tarihte gerçekleştiği ve sürenin hangi yöntemle hesaplanacağı belirlenir.

Sözleşmenin ekleri, teknik şartname, arsa teslim tutanağı, yapı ruhsatı, tadilat ruhsatı, etap teslim takvimi, ek protokoller ve taraflar arasındaki yazışmalar bu hesabın ayrılmaz parçalarıdır. Süreyi değiştirdiği ileri sürülen sonradan imzalanmış belgenin şekli ve tarafları da kontrol edilmelidir. “Müteahhit üç yıl gecikti” iddiası, başlangıç tarihi ve geçerli ek süreler ortaya konulmadıkça sağlıklı bir dava hesabına dönüşmez.

Anahtar verilmesi, fiilî kullanım, tapu tescili ve iskân aynı olay değildir

Yapı kullanma izin belgesi (iskân), kat irtifakı veya kat mülkiyeti tescili, bağımsız bölümün anahtarının verilmesi ve fiilen oturulabilir biçimde teslim edilmesi farklı hukuki olgulardır. Arsa payı karşılığı sözleşme açıkça “anahtar teslim, iskân alınmış, ortak alanları tamamlanmış ve kullanıma hazır” edimini öngörüyorsa, tek başına anahtar teslimi bütün borcun ifa edildiği sonucunu doğurmayabilir. Buna karşılık iskânın alınmasının hangi tarafa ait olduğu veya ne şekilde kararlaştırıldığı da incelenmelidir. [3]

Konutun fiilen kullanılması, bazı uyuşmazlıklarda teslimin gerçekleştiğine delil sayılabilir; fakat kullanıma başlama, bütün eksikliklerin kabulü ve tüm haklardan vazgeçme anlamına otomatik olarak gelmez. Şantiye tutanakları, sayaç abonelikleri, bağımsız bölümde oturulabilirlik, teslim yazışmaları ve sözleşmedeki özel şartlar birlikte değerlendirilir.

Ön ödemeli konut satışında ise kanuni teslim yöntemi ayrıca düzenlenmiştir. Ticaret Bakanlığının 5 Mart 2026 tarihli rehberine göre yalnız anahtarın verilmesi, tüketici bakımından mevzuatta öngörülen resmî teslim biçiminin gerçekleştiğini tek başına göstermez. [10]

Kısmi teslim, ortak alan eksiklikleri ve bağımsız bölümlerin farklı tarihte bitmesi

Çok bloklu projelerde bazı bağımsız bölümler teslim edilmiş, diğerleri tamamlanmamış olabilir. Merdiven, asansör, yangın güvenliği, su yalıtımı, çevre düzenlemesi, otopark ve diğer ortak alanların eksikliği sözleşmeye uygun teslim tartışmasını etkileyebilir. Her bağımsız bölümün hukuki durumu, kullanım olanağı ve varsa etap teslim hükmü ayrıca tespit edilmelidir. Bütün proje için tek bir “teslim edildi/edilmedi” tarihi kullanılması her dosyada doğru olmaz.

Yüklenici hangi anda temerrüde düşer: ihtar zorunlu mudur?

TBK m. 117 uyarınca muaccel bir borcun borçlusu kural olarak alacaklının ihtarıyla temerrüde düşer. Bununla birlikte ifa günü taraflarca birlikte belirlenmişse veya kanunda öngörülen biçimde belirlenecek bir gün kararlaştırılmışsa, o günün geçmesi ihtarsız temerrüt sonucunu doğurabilir. Her gecikme için mutlaka noter ihtarı gerektiği düşüncesi yanlıştır; aynı şekilde, her teslim tarihi ifadesinin ihtarı gereksiz kıldığı da söylenemez. [1]

Özellikle süre başlangıcının yapı ruhsatına veya arsa teslimine bağlandığı sözleşmelerde bu olayın gerçekleşip gerçekleşmediği incelenmelidir. TBK m. 123'teki temerrüt sonrası uygun ek süre ile TBK m. 117 kapsamında temerrüde düşürme ihtarı birbirine karıştırılmamalıdır. Bir borçlunun ihtarsız temerrüde düşmesi, sözleşmeden dönme için aranan uygun ek sürenin her durumda gereksiz olduğu anlamına gelmez. TBK m. 124'te ek süreyi gerektirmeyen hâller ayrıca düzenlenmiştir.

Noter aracılığıyla gönderilecek ihtarname, zorunlu olmasa bile gecikmenin bildirildiğini, hangi edimin istendiğini, belgelerin talep edildiğini ve bazı hakların saklı tutulduğunu ispat için güçlü bir araçtır. Buna karşılık ihtarname içindeki yanlış teslim tarihi veya maddi hukuk bakımından bağdaşmayan seçim beyanları ileride aleyhe kullanılabilir. Bu nedenle ihtar hazırlanırken tapu ve ruhsat kayıtları ile sözleşme eki tüm protokoller karşılaştırılmalıdır.

Önemli ayrım: İnşaatın tesliminden doğan temerrüt tarihi ile hesaplanmış para alacağına hangi tarihten itibaren faiz yürütüleceği farklı sorunlardır. Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 16.02.2023 tarihli, 2022/597 E., 2023/619 K. sayılı kararında, kısmi davada dava ve ıslah edilen tutarlar bakımından faiz başlangıcı ayrı ayrı değerlendirilmiştir. [2]

İlgili yazılar: Borçlunun Temerrüdünde Alacaklının Seçimlik Hakları: TBK 125

Mücbir sebep, ruhsat sorunları veya arsa sahibinin davranışı teslim süresini uzatır mı?

Deprem, ağır idari engel, yetkili makamların işlem yapmaması, öngörülemeyen olağanüstü olaylar veya arsa sahibinin ruhsat, vekâlet, taşınmaz tahliyesi ve sözleşmesel aşamalı tapu devirlerini geciktirdiği iddiası her somut olayda değerlendirilmelidir. Mücbir sebep veya uyarlama savunması, olayın varlığıyla kendiliğinden kabul edilmiş olmaz.

Yüklenici; olayın ne zaman başladığını, hangi işi ne kadar süreyle fiilen engellediğini, kendi organizasyonuyla giderilemeyecek bir engel bulunup bulunmadığını, bildirim yükümlülüklerini yerine getirip getirmediğini ve gecikme ile olay arasındaki nedenselliği delilleriyle açıklamalıdır. Aynı şekilde arsa sahibi, sözleşmesel edimini zamanında yerine getirdiğini veya kendisine atfedilen gecikmenin fiilen teslimi engellemediğini somut kayıtlarla ortaya koymalıdır. Mevsim koşulları, maliyet artışı, finansman yetersizliği veya piyasadaki genel olumsuzluklar tek başına otomatik ek süre değildir.

İnceleme yalnız yüklenicinin savunmasını dışlamak amacı taşımamalıdır: Arsa maliklerinin mutabakatının alınamaması, imar durumundaki değişiklikler, teslim edilecek arsada hukuki engel bulunması ve karşılıklı borçların ifa sırası da gerçek teslim gününü değiştirebilir.

İnşaatın tamamlanmasını isteme ve gecikme tazminatı hangi koşullarda talep edilir?

TBK m. 118, temerrüde düşen borçlunun temerrütte kusuru olmadığını ispat etmedikçe geç ifadan kaynaklanan zararı gidermekle yükümlü olduğunu düzenler. TBK m. 125/1'e göre koşulları oluşan alacaklı, sözleşmenin ifasını ve gecikmeden doğan tazminatı birlikte isteyebilir. Bu, arsa sahibinin inşaatın tamamlanmasını beklerken gecikme döneminin ekonomik sonuçlarını ayrıca talep edebilmesinin temel dayanaklarındandır. [1]

Gecikme tazminatı, zararın varlığı, uygun illiyet bağı ve miktarı yönünden somut delil gerektirebilir. Sözleşmede önceden kararlaştırılmış maktu kira/giderim hükmünün hukuki niteliği ayrıca belirlenir. Aynen ifa + gecikme tazminatı tercihi, ifadan vazgeçilerek talep edilen ifa etmeme tazminatı veya sözleşmeden dönme ile hukuken aynı seçenek değildir. Hakların doğru zamanda seçilmemesi, menfi ve müspet zarar hesaplarının karışmasına ve mükerrer istemlere yol açabilir.

Kira kaybı veya kullanım mahrumiyeti nasıl hesaplanır?

Arsa sahibine bırakılması kararlaştırılmış daire ve işyerlerinin niteliği, konumu, kullanım amacı ve gecikme dönemleri belirlenir. Sözleşmede bağımsız bölüm başına veya proje toplamı için aylık sabit bir bedel kararlaştırılmışsa bu hükmün kapsamı ve hukuki niteliği incelenir. Sözleşmede belirlenmiş sabit kira tazminatı, ayrıca bir anlaşma veya hukuki dayanak olmadan her yıl otomatik olarak güncel piyasa rayicine çevrilmez. Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin 19.01.2012 tarihli, 2011/5439 E., 2012/156 K. sayılı kararı sabit aylık tutarın sözleşmede kararlaştırıldığı somut uyuşmazlık için önemlidir. [9]

Sözleşmede açık bir tutar bulunmadığında ise benzer bağımsız bölümlerin ilgili dönemlerdeki rayiç kira değerleri, emsal sözleşmeler, taşınmazın fiziksel durumu ve kullanım kapasitesi bilirkişi marifetiyle değerlendirilebilir. Hesabın başlangıcı ile sonunda her daire için fiilî teslim, kabul ve sözleşmesel yükümlülükler dikkate alınır. Tazminat yalnız “gecikme ayı x bugün istenen kira” formülüyle hesaplanmaz; her dönemin koşulları ve somut deliller önemlidir.

Kirada oturan arsa sahibi yönünden ödenen kira, taşınma masrafı veya başka konut tutulmasından doğan giderler de tartışılabilir. Ancak aynı dönemin aynı ekonomik zararının iki kez giderilmesi mümkün değildir. Fiilî giderin belgelenmesi ve sözleşmesel kira kaybıyla ilişkisi tartışılmalıdır. Ticari kullanımı planlanan işyerlerinde gelir kaybı savunuluyorsa spekülatif kazanç ile ispatlanabilir kâr kaybı birbirinden ayrılmalıdır.

Gecikme döneminin sona ermesi ve teslimin ihtirazi kayıtla kabulü

Sözleşmeye uygun ve kullanılabilir teslimin gerçekleştiği tarih, gecikme hesabının son günü olabilir; fakat eksik veya ayıplı işler hakkında hakların ayrıca saklı kalması mümkündür. Teslim tutanağında tarih, anahtar sayısı, fotoğraflar, eksik/ayıplı imalatlar, teslim edilen belgeler ve haklara ilişkin çekince açıkça gösterilmelidir. Çekincesiz teslimin gecikme cezasına etkisi ile doğmuş gecikme tazminatına etkisi aynı olmayabilir. Bu fark aşağıda ayrıca açıklanmaktadır.

Gecikme cezası ile kira tazminatı birlikte istenebilir mi?

Gecikme tazminatı, ceza koşulu ve sözleşmeden dönme cezası farklı hukuki kurumlardır. “Cezai şart”, “gecikme cezası”, “kira yardımı” veya “aylık gecikme bedeli” sözcükleri tek başına hükmün niteliğini kesinleştirmez. Hâkim, sözleşmenin bütününden taraf iradelerini ve ödemenin hangi olaya bağlandığını değerlendirir.

TBK m. 179 bakımından borcun hiç veya gereği gibi ifa edilmemesine bağlanan seçimlik ceza ile borcun belirlenen zaman ya da yerde ifa edilmemesine bağlanan ifaya ekli ceza birbirinden ayrılır. İfaya ekli ceza yönünden alacaklının hakkından açıkça feragat etmesi veya ifayı çekincesiz kabul etmesi ayrıca önem taşır. TBK m. 180, zararın ceza tutarını aşması durumunu; TBK m. 182 ise cezanın koşullarını ve aşırılığın değerlendirilmesini düzenler. [1]

Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin 19.04.2021 tarihli, 2020/2403 E., 2021/1785 K. sayılı kararında sözleşmenin aylık gecikme tazminatı, maktu kira tazminatı niteliğinde değerlendirilmiş; aynı kira kaybının ikinci kez tazminine hükmedilemeyeceği ve sözleşmede düzenlenen diğer cezanın niteliği itibarıyla dönme cezası olduğu belirtilmiştir. [3]

Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin 02.07.2018 tarihli, 2018/979 E., 2018/2795 K. sayılı kararında ise feshe rağmen gecikme cezasına ilişkin talebin sözleşmede açıkça korunmuş olmasının önemi tartışılmış, ancak farklı türdeki ceza taleplerinin tümünün bir arada kabul edilmesi uygun görülmemiştir. [8]

Bunun sonucu şudur: Sözleşmede iki ödeme başlığının yazılmış olması, bunların koşulsuz ve tam tutarlarıyla birlikte tahsil edilebileceği anlamına gelmez. Öte yandan birbirinden bağımsız zararları ve farklı borca aykırılıkları gerçekten düzenleyen hükümler de sırf aynı sözleşmede yer aldıkları için otomatik olarak geçersiz sayılmaz. Davada talep kalemleri çakışan ve çakışmayan zararlar ayrılarak kurulmalıdır.

Teslim sırasında çekince konulmazsa hangi haklar riske girer?

Taraflar arasında aksi yönde geçerli bir düzenleme yoksa, TBK m. 179/2 kapsamındaki ifaya ekli gecikme cezası bakımından ifanın çekincesiz kabulü önem taşıyabilir. Bu nedenle teslim tutanağında doğmuş gecikme cezaları ve diğer talepler saklı tutularak kabul yapılması koruyucu bir yöntemdir. Bununla birlikte salt genel “tüm haklarım saklıdır” ifadesinin her durumda yeterli olup olmadığı somut sözleşme ve teslim süreciyle birlikte değerlendirilmelidir. Gecikme nedeniyle doğmuş tazminat alacağının ise aynı kurala otomatik tabi olduğu söylenemez.

Eksik iş, ayıplı iş ve hiç teslim etmeme neden ayrı değerlendirilir?

Eksik iş, sözleşme ve teknik şartnamede üstlenilen imalatın veya edimin hiç yerine getirilmemesi; ayıplı iş, meydana getirilen imalatın kararlaştırılan vasıflara, fen ve sanat kurallarına veya kullanma amacına uygun olmaması olarak incelenebilir. Sözleşmeye uygun teslimin hiç gerçekleşmemesi, kısmi ifa ve ayıplı teslim birbirine karıştırılmamalıdır. Sadece bir kapı kolu veya dolap eksikliği bütün yapıyı otomatik “teslim edilmemiş” hâle getirmez; ciddi bir taşıyıcı sistem, izolasyon veya yangın güvenliği eksikliği ise kullanılabilirliği ve sözleşmeye uygun teslimi esaslı biçimde etkileyebilir.

Somut uyuşmazlıklarda eksik imalatlara örnek olarak sözleşmede öngörülen asansörün hiç yapılmaması, otoparkın veya ortak alan tesisatının tamamlanmaması; ayıplı imalatlara örnek olarak su sızdıran izolasyon, yanlış malzeme sınıfı, projeye aykırı ölçüler veya hatalı mekanik tesisat verilebilir. Hangi eksikliğin ayıp, hangisinin eksik ifa sayılacağı teknik tespit gerektirir.

TBK m. 473, 474–477 ve ayıba karşı seçimlik haklar

TBK m. 473, yüklenicinin işe zamanında başlamaması, işi sözleşmeye aykırı biçimde geciktirmesi veya işi tamamlayamayacağının açıkça anlaşılması durumlarını; aynı maddenin ikinci fıkrası ise eserin ayıplı veya sözleşmeye aykırı meydana getirileceğinin işin görülmesi sırasında açıkça anlaşılmasını düzenler. Böylece iş sahibi her zaman eserin bitmesini pasif biçimde beklemek zorunda değildir. Ancak hangi talebin ne zaman ileri sürülebileceği maddelerin koşullarına göre belirlenir. [1]

Teslim sonrasındaki ayıplar bakımından iş sahibinin eseri gözden geçirmesi, uygun zamanda ayıp bildiriminde bulunması, açık ve gizli ayıp ayrımı ile kabulün sonuçları önem taşır. TBK m. 475 kapsamında şartları oluştuğunda sözleşmeden dönme, bedelden indirim veya ücretsiz onarım gibi seçenekler gündeme gelebilir. Bedelden indirim, parasal bedel ödenen tipik eser sözleşmesinde farklı; karşı edimin arsa payı devri olduğu karma sözleşmede farklı teknik değerlendirme gerektirebilir.

Ayıplı işte seçimlik haklarla tazminat taleplerinin ilişkisi, ayıbın niteliği, kusur, zarar ve sözleşme şartlarına göre incelenmelidir. Arsa sahibine bırakılan dairede ortaya çıkan ayıbın bedeli ile yükleniciye bırakılan fakat sözleşmeye uygun yapılmayan bütün projedeki imalatları kapsayan taleplerin aktif dava ehliyeti ve hesap kapsamı farklı olabilir.

Yapı kusurunun ortaya çıktığı gün ve bildirim tarihi niçin önemlidir?

Teslim sırasında görülebilen ayıplar ile sonradan ortaya çıkan gizli ayıplar için gözden geçirme ve bildirim yükümlülükleri farklı sonuçlar doğurabilir. TBK m. 477 uyarınca eserin açık veya örtülü kabulünün yüklenicinin sorumluluğuna etkisi vardır; ancak yüklenici tarafından kasten gizlenen ve usulünce gözden geçirme sırasında belirlenemeyecek ayıplar yönünden sorumluluğun sürmesi mümkündür. Bildirim ve zamanaşımı birbirinden ayrı kontrollerdir. [1]

Bu nedenle arsa sahibinin veya alıcının ayıbı öğrendiği tarih, çekilen fotoğraflar, teknik tespit tutanakları, onarım talepleri, yazılı cevaplar ve onarım sonrası yeniden ortaya çıkan sorunlar birlikte tutulmalıdır. “Bina zaten teslim edildi, artık hiçbir şey istenemez” savunması her durumda doğru değildir.

Nama ifa: İnşaatı başka bir yükleniciye tamamlattırmak mümkün müdür?

TBK m. 113 uyarınca bir yapma borcu borçlu tarafından yerine getirilmezse, alacaklı masrafı borçluya ait olmak üzere edimin kendisi veya başkası tarafından yerine getirilmesine izin verilmesini isteyebilir. İnşaat uyuşmazlıklarında buna nama ifa denilir. Talebin uygunluğu, sözleşmenin devam edip etmediği, tamamlanacak işlerin belirlenebilirliği, işin teknik durumu ve üçüncü kişilerin haklarıyla birlikte değerlendirilir. [1]

İlk aşamada işin mevcut fiziki durumu, eksik ve ayıplı imalatlar, bunların nasıl giderileceği ve giderim maliyeti teknik bilirkişi incelemesiyle ortaya konulmalıdır. Ardından yetkilendirme ve finansman biçimi, avans/masraf, tapu ve teminatların durumu, tahsil için ileri sürülecek istemler dosya özelinde kurgulanır. Her arsa sahibinin müteahhide ayrılmış bağımsız bölümleri mahkeme izni ve mülkiyet hukuku değerlendirmesi olmaksızın kendiliğinden satabileceği sonucuna varılamaz.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin 16.06.2021 tarihli, 2020/3018 E., 2021/2786 K. sayılı kararı, nama ifa istemleri, eksik ve ayıplı işlerin giderilmesi, yüklenicinin tapu tescil talepleri ve karşılıklı ifa ilişkisi bakımından birlikte incelenmesi gereken uyuşmazlığa ilişkindir. Karar, nama ifa talebini her koşulda otomatik hakka dönüştürmez; taleplerin ve bedellerin birlikte değerlendirilmesinin önemini gösterir. [5]

Müteahhit teslim etmiyorsa sözleşmeden dönme veya fesih ne zaman gündeme gelir?

Yüklenicinin ağır temerrüdü veya sözleşmeye esaslı aykırılığı karşısında yalnız kira kaybı istemek her zaman yeterli olmayabilir. TBK m. 123–125 kapsamında gereken temerrüt, ek süre ve bildirim şartları incelenerek sözleşmeden dönme veya ifadan vazgeçip tazminat isteme gibi seçenekler değerlendirilebilir. Ancak geç teslim var diye her arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi tek taraflı bir bildirimle geçmişe etkili biçimde ve tapu sonuçlarıyla beraber ortadan kalkmış sayılamaz. Resmî sözleşmenin niteliği, tarafların iradesi, inşaatın seviyesi ve tapuda üçüncü kişilerin hakları, tespit veya dava ihtiyacını etkiler.

Geriye etkili sona erme ve edimlerin iadesi

Yargıtayın geleneksel yaklaşımında sözleşmeden dönmenin geriye etkili sonuçlarıyla tarafların daha önce verdiklerini geri istemesi ve inşaatın tasfiyesinin hukuki durumu önemlidir. Yapılan imalatın niteliği ve malvarlığına kattığı değer bakımından karşılıklı iade veya parasal tasfiye hesapları gündeme gelebilir. Müteahhit adına devredilen her tapunun otomatik geri döneceği söylenemez; özellikle aşağıda açıklanan üçüncü kişinin iyiniyetli ayni hak kazanımı dikkate alınmalıdır.

İleriye etkili fesih ve gerçekleşme oranı

İnşaat çok ileri bir aşamaya ulaştığında, tarafların şimdiye kadar yerine getirdiği edimler ve sözleşmenin ekonomik amacı dikkate alınarak ileriye etkili sona ermenin daha uygun olup olmadığı tartışılabilir. Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 25.01.1984 tarihli, 1983/3 E., 1984/1 K. sayılı kararı ve bu karar temelindeki uygulama bu tartışmanın klasik dayanakları arasındadır. [6] [12]

İnşaatın %90 veya başka bir sabit oranda tamamlanması her dosyada otomatik ileriye etkili fesih kuralı değildir. Tamamlanma oranının hangi imalatlara göre hesaplandığı, yapı kullanma izni, bağımsız bölümlerin fiilen işlev görüp görmediği, kalan işlerin maliyeti, tarafların kusur ve edimleri ile somut olayın hakkaniyet gereklilikleri birlikte incelenir. Yüklenicinin hak kazanacağı bağımsız bölümler ve arsa sahibinin karşı talepleri de tasfiyede birbirinden bağımsız düşünülemez.

Müspet zarar ile menfi zarar arasındaki ayrım

Müspet zarar (ifa menfaati), sözleşme gereği gibi yerine getirilseydi alacaklının bulunacağı ekonomik durumla ilgili; menfi zarar (güven menfaati) ise sözleşmeye güvenilmeseydi ortaya çıkmayacak gider ve kayıplarla ilgili bir kavramdır. Bunlar birbiriyle aynı ekonomik zararı iki ayrı adla isteme imkânı vermez.

Sözleşmenin devamı, ifadan vazgeçme veya dönme seçenekleri farklı zarar düzenlerine yol açar. Dönme hâlinde de özel sözleşme hükümleri ve somut olay dikkate alınmadan “artık hiçbir tazminat istenemez” denemez. Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin 02.07.2018 tarihli kararında, fesih hâlinde gecikme cezasına dair açık sözleşme düzenlemesinin etkisinin ayrıca değerlendirilmesi bu ayrımı göstermektedir. [8]

İlgili yazılar: Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi ve Tapuların İadesi: Arsa Sahibinin Hakları

Tapu iptali, üçüncü kişiye satış ve ipotek: 2025 içtihadı birleştirme kararı neyi değiştirdi?

İnşaat uyuşmazlıklarının en ciddi hukuki risklerinden biri, arsa sahibinin sözleşmeden döndükten sonra yükleniciden taşınmaz satın alan üçüncü kişilerin haklarını otomatik olarak sona erdirebileceğini sanmasıdır. Bu konu artık 16.05.2025 tarihli içtihadı birleştirme kararı dikkate alınmadan değerlendirilemez.

Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 2024/1 E., 2025/2 K. sayılı kararı, 18.07.2025 tarihli ve 32959 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanmıştır. Karara göre arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersizliği veya geriye etkili sona ermesi sonrasında, yükleniciden tapu siciline güvenerek taşınmaz mülkiyeti yahut ipotek gibi ayni hak edinen üçüncü kişilerin iyiniyet iddiaları incelenmelidir. Somut olayda edinim anında iyiniyet mevcutsa TMK m. 1023 kapsamında kazanım korunabilir; kötüniyet tespit edilirse farklı sonuç doğabilir. [6]

Bu karar, yüklenicinin arsa sahibine karşı sözleşmeye aykırı davranmadığı veya arsa sahibinin tazminat haklarının sona erdiği anlamına gelmez. Değişen husus, yükleniciden ayni hak edinen üçüncü kişinin hukuki durumunun yalnız “avans tapu” gerekçesiyle otomatik olarak yok sayılmamasıdır. İnceleme somut tapu devrinin niteliğini, tarihi, üçüncü kişinin bilgi durumunu ve ayni hak kazanımını kapsar. Tapuda hak kazanmayan, yalnız sözleşmesel alacak devri yapan kişiyle ilgili mesele ise ayrı değerlendirilmelidir.

İyiniyetin varlığı kanuni karineyle ilişkilidir; ancak tarafların iddiaları, tapu kayıtları, proje şerhleri, sözleşmeler, devir bedelleri, satış tarihleri, tapu takyidatları, fiilî inşaat durumu ve alıcıyla yüklenici arasındaki bağlantılar önem kazanır. Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 09.09.2025 tarihli, 2025/2010 E., 2025/2806 K. sayılı kararı da yeni içtihadı birleştirme yaklaşımıyla bağlantılıdır. [7]

Arsa sahibinin dava stratejisinde yalnız yükleniciye karşı fesih istemi değil; tapu iptal–tescil davasında doğru tarafların davaya katılması, üçüncü kişilerin ayni haklarının niteliği, ihtiyati tedbir koşulları ve dava süresince yeni tasarrufların önlenmesine ilişkin ölçülü tedbirler ayrıca değerlendirilmelidir. İhtiyati tedbir talep edilmesi, talebin otomatik kabul edileceği veya üçüncü kişinin hakkını kesin olarak ortadan kaldıracağı anlamına gelmez.

Bu alandaki güncel doktrinsel değerlendirmeler için İpek Betül Aldemir Toprak'ın Hacettepe Hukuk Fakültesi Dergisi'nde yayımlanan 2026 tarihli çalışması, tapuya güven ilkesi ve üçüncü kişinin hukuki durumuna ilişkin ayrıntılı karşılaştırma sunmaktadır. [11]

İlgili yazılar: Müteahhitten Alınan Tapu İptal Edilebilir mi? Üçüncü Kişinin İyiniyeti ve Güncel Yargıtay Yaklaşımı

İnşaattan konut satın alan tüketicinin hakları arsa sahibinin haklarından neden farklıdır?

Yükleniciyle kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapan arsa sahibinin hukuki durumu ile yüklenicinin yaptığı projeden konut satın alan tüketicinin hukuki durumu aynı değildir. Tüketiciye konutun önceden ödeme karşılığında satılması hâlinde 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un ön ödemeli konut satışlarına ilişkin hükümleri ve ilgili yönetmelik gündeme gelebilir. Bu ayrım; şekil, tüketiciye yapılacak ön bilgilendirme, konutun teslimi, cayma, sözleşmeden dönme ve uyuşmazlık çözüm yolları bakımından önemlidir.

Ticaret Bakanlığının 05.03.2026 tarihli rehberi, ön ödemeli konut satışında teslim süresinin sözleşme tarihinden itibaren 48 ayı geçemeyeceğini ve taraflar daha kısa bir süre kararlaştırmışsa satıcının bu süreyle bağlı olduğunu belirtmektedir. Bu 48 aylık süre, bütün arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine uygulanan genel bir teslim süresi değildir. [10]

Aynı rehber, ön ödemeli konut satışının resmî şekle tabi olduğunu; belirli şartlarla tüketicinin 14 günlük cayma ve 24 aya kadar sözleşmeden dönme imkânlarını, satıcının kanuni yükümlülüklerini yerine getirmediği bazı hâllerde masrafsız dönme hakkını ve resmî teslimin nasıl gerçekleşeceğini açıklamaktadır. Bu hakların tarih, sözleşme biçimi ve ilgili geçiş hükümleri bakımından somut işlemdeki uygulanabilirliği ayrıca doğrulanmalıdır.

Tüketici bakımından konutun teslim edilmemesi veya ayıplı çıkması ile arsa sahibinin yükleniciye karşı ileri sürdüğü eser sözleşmesinden doğan talepler, mahkeme, arabuluculuk ve zamanaşımı konularında tek bir torbada değerlendirilmemelidir. Sözleşmeyi imzalayan kişinin sıfatı, doğru dava stratejisinin başlangıç noktasıdır.

İlgili yazılar: Müteahhit Tapuyu Vermiyorsa Ne Yapılır? Yükleniciden Alınan Dairede Tescil ve Tazminat

Dava açmadan önce hangi belgeler korunmalı ve hangi işlemler yapılmalıdır?

Teslim, gecikme, inşaat seviyesi ve teknik kusurlar çoğu kez zaman içinde değişen olgulardır. İnşaatın sonradan tamamlanması veya ayıbın onarılması, uyuşmazlığın önceki durumunu ispatı güçleştirebilir. Bu nedenle deliller, konu ve tarih ilişkisi kurulacak biçimde saklanmalıdır.

Delil tespiti ne zaman önem kazanır?

HMK m. 400 ve devamı çerçevesinde koşulları oluştuğunda dava açılmadan önce delil tespiti istenmesi gündeme gelebilir. Bilirkişiyle yapılacak teknik tespitte yalnız genel bir tamamlama yüzdesi değil; blok, kat ve bağımsız bölüm bazında mevcut durum, eksik işler, ayıplı imalatlar, onarım yöntemi, maliyet, teslim edilebilirlik ve tartışmalı olay tarihleri belirlenmelidir. Tapu ve imar dosyalarının celbi ile farklı tarihli teknik raporların birbirini neden doğruladığı veya neden çeliştiği de incelenmelidir.

Tarafların özel bilirkişi veya teknik mütalaa alması ayrıca değerlendirilebilir. Teknik raporların konusu, hukukî nitelendirmeyi hâkimin yerine geçerek yapmaları değil; mahkemenin sözleşmeye aykırılığı denetleyebilmesini sağlayacak objektif bilgileri ortaya koymalarıdır.

Ön incelemede cevaplanması gereken sorular

• Sözleşme hukuken hangi türdedir ve tarafları kimlerdir?
• Resmî şekil ve varsa tapu şerhi yönünden sorun var mıdır?
• Teslim günü hangi olaydan itibaren hesaplanmaktadır; ek süre geçerli midir?
• Fiilî teslim, iskân, tapu tescili ve ortak alanların tamamlanması ayrı ayrı hangi tarihlere denk gelmektedir?
• İnşaatın gecikmesinde yüklenicinin ve arsa sahibinin hangi davranışları etkili olmuştur?
• Talep edilen kira tazminatı ve ceza koşulları aynı zararı mı konu edinmektedir?
• Eksik/ayıplı işlerin ayrı teknik hesabı yapılmış mıdır?
• Tapuda yüklenici veya üçüncü kişiler lehine devir, ipotek ya da başka takyidat var mıdır?
• Sözleşmenin ifası mı, nama ifa mı, ifadan vazgeçme mi, dönme/fesih mi esas istenecektir?
• Alacakların zamanaşımı başlangıcı, faiz başlangıcı ve görevli mahkeme hangi olgulara bağlıdır?

Zamanaşımı ve dava süresi: bütün taleplere tek bir süre uygulanabilir mi?

Hayır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan eser sözleşmesi alacakları, ayıptan doğan haklar, ön ödemeli konut satışı ve tapu siciline dayanan taleplerin her birinde hukuki nitelik, uygulanacak kanun maddesi, süre başlangıcı ve olası istisnalar ayrıca belirlenmelidir. Geç teslim tarihini bilmek, her alacağın aynı gün zamanaşımına uğramaya başlayacağını göstermez.

TBK m. 147/6, yüklenicinin yükümlülüklerini ağır kusuruyla hiç veya gereği gibi ifa etmemesi dışındaki eser sözleşmesinden doğan alacaklar bakımından beş yıllık zamanaşımı düzenler. TBK m. 478 ise ayıplı esere ilişkin davalarda taşınmaz yapılar için kural olarak teslimden itibaren beş yıllık, yüklenicinin ağır kusurunda yirmi yıllık zamanaşımı rejimini öngörür. İki madde aynı davaya sorgusuz sualsiz uygulanmamalıdır; ayıp, ağır kusur, teslim ve talebin hukuki temeli ayırt edilmelidir. [1]

Gecikme tazminatının zamanaşımı başlangıcı ise somut davalarda ciddi uyuşmazlık konusu olabilmektedir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 24.06.2024 tarihli, 2022/4125 E., 2024/2247 K. sayılı kararında zamanaşımı itirazının incelenmemesi bozma nedeni yapılmış; karşıoyda ifayı bekleyen alacaklının gecikme alacağı bakımından başlangıca ilişkin farklı yaklaşım açıklanmıştır. Bu kararda çoğunluk gerekçesiyle karşıoy birbirinin yerine aktarılamaz. [4]

Zamanaşımı hesabı yapılırken sözleşme tarihi, teslim tarihi, zarar ve alacağın muacceliyetinin dayandığı olaylar, açılmış önceki davalar ve icra takipleri ile zamanaşımını durduran veya kesen durumlar ayrıca araştırılmalıdır. Teslim gerçekleşmemiş diye bütün sürelerin kesinlikle işlemediği veya ihtar gönderildi diye bütün sürelerin durduğu şeklinde genellemelerden kaçınılmalıdır.

Görevli mahkeme, arabuluculuk ve koruma tedbirleri nasıl belirlenir?

İnşaat uyuşmazlıklarında görevli mahkeme yalnız “konu taşınmazdır” denilerek belirlenmez. Arsa sahibi ile yüklenicinin sıfatları, ilişkinin ticari işletmelerle bağlantısı, uyuşmazlığın sözleşmesel niteliği, alıcının tüketici olup olmadığı ve istenen hukuki koruma incelenmelidir. Duruma göre asliye hukuk mahkemesi, asliye ticaret mahkemesi veya tüketici mahkemesi görevli olabilir. Tapu iptal ve tescil isteminin taşınmazın bulunduğu yerle bağlantılı kesin yetki hükümleri ayrıca gözetilir.

Arabuluculuğun dava şartı olup olmadığı da talebin ve tarafların niteliğine bağlıdır. Ticari para alacağı veya tazminat istemi, tüketici uyuşmazlığı, ayni hakla ilgili tapu davası ve sözleşmeden dönme/tasfiye taleplerinin tümü için tek bir “önce arabuluculuk zorunlu” kuralı ileri sürülemez. Davadan önce koşulları oluşan zorunlu arabuluculuk araştırılmalı; uygulanmayan taleplerin neden kapsam dışında kaldığı açıkça belirlenmelidir.

Somut olayda tapu hakkının başkasına devri riski bulunuyorsa ihtiyati tedbir, parasal alacağın güvencesi yönünden şartları varsa ihtiyati haciz, teknik durumun korunması için delil tespiti gibi yollar değerlendirilebilir. Ancak bu başvuruların koşulları birbirinden farklıdır. Uyuşmazlığın konusu, teminat, yaklaşık ispat, üçüncü kişilerin mülkiyet hakkı ve ölçülülük incelenmelidir.

Arsa sahibinin ve yüklenicinin karşılıklı savunmaları nasıl değerlendirilmelidir?

Güçlü bir hukuki değerlendirme yalnız yüklenicinin geciktiğini ileri sürmekle tamamlanmaz. Yüklenicinin ileri sürebileceği sözleşmeye dayalı arsa teslim edilmedi, tapu aşaması gerçekleşmedi, yapı ruhsatı alınamadı, sözleşme kapsamı değişti, süre uzatımı kabul edildi, teslim yapıldı, ayıp bildirimi gecikti, alacak zamanaşımına uğradı savunmaları tek tek incelenmelidir. Arsa sahibi de bu savunmaları tarihli resmî kayıtlar, teslim tutanakları, sözleşme hükümleri ve yazışmalarla değerlendirmelidir.

Diğer taraftan yüklenicinin “anahtar verdim”, “inşaat yüzde doksan bitti”, “piyasa şartları olumsuzdu” veya “iskân arsa sahibine aitti” şeklindeki beyanları tek başına bütün sorumluluğu ortadan kaldırmayabilir. Sözleşmenin hangi borcu kime yüklediği, edimlerin sırası ve somut gecikmenin nedenselliği tespit edilmelidir. Arsa sahibinin kendisine düşen edimi yerine getirmesi ile yüklenicinin sözleşmeye uygun teslimi, karşılıklı borç ilişkisi içinde birlikte değerlendirilir.

Güncel Yargıtay kararları somut olay için hangi ilkeleri ortaya koyuyor?

Aşağıdaki kararlar tek başına her uyuşmazlığın sonucunu belirleyen genel emirler değildir. Somut olayları, sözleşme maddelerini ve hüküm sonuçlarıyla birlikte okunmalıdır.

Kararları kullanırken mahkeme ve daire değişiklikleri, olayın yürürlükteki hukuk dönemi, kararın bozma veya onama sonucu ve varsa karşıoy ayrıca belirtilmelidir. Yeni içtihadı birleştirme kararından önceki “yükleniciden alan bütün üçüncü kişilerin hakları otomatik iptal edilir” yönündeki eski yaklaşım güncel bir kural olarak aktarılmamalıdır.

Sonuç: Geç teslim davasında doğru talep, doğru teslim tarihi ve doğru delil belirleyicidir

Müteahhidin süresinde teslim yapmaması, arsa sahibinin yalnız kira tazminatı isteyebileceği anlamına gelmez; aynı şekilde bütün tazminat, ceza ve fesih taleplerinin koşulsuz olarak bir arada kullanılabileceği sonucunu da doğurmaz. İnşaatın sözleşmeye uygun tamamlanması, fiilî ve hukuki teslimin tespiti, gecikme döneminin hesabı, eksik ve ayıplı işlerin giderilmesi, nama ifa, sözleşmeden dönme veya fesih seçenekleri birbirleriyle bağlantılı fakat farklı hukuki koşullara sahip başlıklardır.

Arsa payı karşılığı inşaatta yapılan tapu devirleri ve özellikle 16.05.2025 tarihli içtihadı birleştirme kararı ışığında üçüncü kişilerin ayni hakları da en baştan araştırılmalıdır. Sözleşme, ruhsat, tapu, teknik şartname, teslim tutanağı, kira emsalleri ve dava öncesi delil tespiti birlikte ele alınmadıkça, haklı bir talepten usul veya ispat eksikliği nedeniyle yararlanılamayabilir. Dava stratejisi; taleplerin birbiriyle uyumu, süre başlangıçları ve zarar hesabı tamamlandıktan sonra kurulmalıdır.

Sıkça Sorulan Sorular

Müteahhit dairemi zamanında teslim etmedi; ilk olarak ne yapmalıyım?

Ana sözleşme ve sonradan imzalanan protokollerle teslim gününü tespit edin; tapu, ruhsat, teslim yazışmaları ve fiilî inşaat durumunu belgelendirin. İhtar veya uygun ek süre gerekip gerekmediğini sözleşmeye göre belirleyin. Hak kaybına yol açabilecek dava süreleri için gecikmeden hukuki inceleme yapılmalıdır.

Sözleşmede kira tazminatı yazmıyorsa yine kira kaybı isteyebilir miyim?

Koşulları gerçekleşirse evet. TBK m. 118 ve 125 uyarınca temerrütten doğan gecikme zararı istenebilir. Ancak başlangıç, bitiş, zarar tutarı ve kusur/illiyet değerlendirmesi yapılmalıdır. Sözleşmede maktu bedel bulunmaması her durumda otomatik rayiç kira tahsili anlamına gelmez.

Kirada oturmaya devam ediyorsam ödediğim kira ile kira mahrumiyetini birlikte alabilir miyim?

İspatlanabilen farklı zarar kalemleri tartışılabilir; fakat aynı ekonomik zarar mükerrer giderilemez. Ödenen kira belgeleri, bağımsız bölümün kullanımı, sözleşme ve zarar kalemlerinin birbirine etkisi incelenmelidir.

Gecikme cezası ile kira tazminatı birlikte talep edilebilir mi?

Sözleşmedeki hükümlerin niteliğine ve aynı zarar için iki kez talepte bulunulup bulunulmadığına bağlıdır. İfaya ekli ceza, seçimlik ceza, dönme cezası ve maktu kira tazminatı aynı değildir. TBK m. 179–182 ve konuya ilişkin Yargıtay kararları dikkate alınmalıdır.

Daireyi anahtarla teslim almak, bütün haklardan vazgeçmek midir?

Hayır, her zaman değildir. Bununla birlikte çekincesiz kabul, özellikle ifaya ekli ceza ve açık ayıplar bakımından önemli hukuki sonuçlar doğurabilir. Teslim tutanağında eksikler, ayıplar, tarih ve saklı tutulan haklar açıkça gösterilmelidir.

İskân alınmadıysa daire teslim edilmiş sayılır mı?

Tek cevap yoktur. Sözleşmede iskânın ve anahtar tesliminin hangi tarafa yükletildiği, taşınmazın kullanım durumu, teslim belgesi ve sözleşme tipi birlikte değerlendirilir. Ön ödemeli konut satışlarında tüketici bakımından özel resmî teslim koşulları vardır.

İnşaat yarım kaldıysa mahkemeden izin alıp başka firmaya tamamlattırabilir miyim?

TBK m. 113 çerçevesinde koşulları oluşan nama ifa talebi mümkündür. Ancak eksik işlerin kapsamı ve maliyeti, mahkemece yetkilendirme, sözleşmenin devamı ve tapu sahipliği ayrıca incelenmelidir.

Müteahhit yüzde doksanını tamamladıysa sözleşme mutlaka ileriye etkili feshedilir mi?

Hayır. İnşaatın bitirilme oranı önemli bir veridir; ancak tek başına her dosyayı çözen kesin eşik değildir. Yapıların kullanılabilirliği, kalan işlerin niteliği, edim dengesi, tarafların davranışı ve hakkaniyet birlikte değerlendirilir.

Müteahhit üçüncü kişiye daire sattıysa tapuyu geri alabilir miyim?

İşlemin niteliğine ve üçüncü kişinin ayni hakkı edinirken iyiniyetli olup olmadığına bağlıdır. 16.05.2025 tarihli Yargıtay içtihadı birleştirme kararı uyarınca iyiniyet savunması incelenmelidir; tapu her olayda otomatik iptal edilmez.

Ön ödemeli konut satışında teslim için kanuni üst süre nedir?

Ticaret Bakanlığının 5 Mart 2026 tarihli rehberine göre bu sözleşme türünde azami teslim süresi sözleşme tarihinden itibaren 48 aydır; taraflar daha kısa bir süre belirlediyse satıcı buna uymalıdır. Bu kural arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine genel olarak uygulanmaz.

Geç teslim ve ayıplı iş davasında zamanaşımı kaç yıldır?

Tek bir süre yoktur. Talebin dayanağına göre TBK m. 147/6, ayıplı eser bakımından TBK m. 478, ayrıca sözleşmenin niteliği ve ilgili diğer düzenlemeler önem kazanır. Gecikme alacağında sürenin hangi anda başladığı somut uyuşmazlıkta özellikle incelenmelidir.

Dava açmadan önce delil tespiti yaptırmak zorunlu mudur?

Her davada zorunlu değildir. Ancak inşaatın seviyesi, eksik ve ayıplı işlerin niteliği, sonraki imalatlarla değişebilecek teknik durum ve dava konusu zarar bakımından HMK m. 400 ve devamına göre delil tespiti önemli olabilir.

Kaynakça

1. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu; özellikle m. 112–125, 147/6, 179–182, 470, 473–479. TBMM Kanun Metni. İlgili hükümlerin somut uyuşmazlık tarihindeki yürürlüğü ayrıca kontrol edilmelidir.
2. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 16.02.2023, E. 2022/597, K. 2023/619. Karar tam metni.
3. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 19.04.2021, E. 2020/2403, K. 2021/1785. Karar tam metni.
4. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 24.06.2024, E. 2022/4125, K. 2024/2247 (çoğunluk gerekçesi ve karşıoy birlikte incelenmiştir). Karar tam metni.
5. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 16.06.2021, E. 2020/3018, K. 2021/2786. Karar tam metni.
6. Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 16.05.2025, E. 2024/1, K. 2025/2, RG 18.07.2025/32959; ayrıca YİBBGK 25.01.1984, E. 1983/3, K. 1984/1 kararıyla bağlantılı tartışmalar. 16.05.2025 tarihli karar tam metni.
7. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 09.09.2025, E. 2025/2010, K. 2025/2806. Karar tam metni.
8. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 02.07.2018, E. 2018/979, K. 2018/2795. Karar tam metni.
9. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 19.01.2012, E. 2011/5439, K. 2012/156. Karar tam metni.
10. T.C. Ticaret Bakanlığı, Tüketicinin Korunması ve Piyasa Gözetimi Genel Müdürlüğü, “Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmeleri Hakkında Bilgilendirme”, 05.03.2026. Resmî rehber.
11. Aldemir Toprak, İpek Betül, “Yargıtay’ın 16.05.2025 Tarih E.2024/1, K.2025/2 Sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı Sonrasında Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Üçüncü Kişilerin Tapu Siciline Güveninin ve Mülkiyet Hakkının Korunması”, Hacettepe Hukuk Fakültesi Dergisi, 16(2), 2026, s. 43–72. DOI: 10.32957/hacettepehdf.1828120.
12. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 01.04.2009, E. 2009/1031, K. 2009/4125 (geriye/ileriye etkili fesih ve tasfiye değerlendirmesi). Karar tam metni.