Türkiye’de Gayrimenkul Alırken Dikkat Edilmesi Gerekenler: Tapu, İmar ve Güvenli Alım Rehberi

Özet

Türkiye’de gayrimenkul alırken tapu senedi, ilan fotoğrafı veya satıcının açıklaması tek başına yeterli değildir; satıcının devir yetkisi, güncel sicil kayıtları, imar ve yapı belgeleri, fiilî durum, ödeme düzeni ve amaçlanan kullanım birlikte incelenmelidir. Konut, villa, arsa, hisseli taşınmaz ve yapım aşamasındaki proje farklı riskler taşır; inceleme kapora öncesinden başlayarak devir ve teslim sonrasına uzanır. Antalya, İstanbul, İzmir ve Muğla’da, özellikle Bodrum gibi kıyı yerleşimlerinde parselin konumu, planı ve özel koruma statüsü ayrıca araştırılmalıdır. Hukuki destek, bu ayrımları sözleşme ve işlem planına dönüştürür; mülkiyet, izin, getiri veya başvuru sonucu için mutlak garanti oluşturmaz. [K1, K2, K3, K4]

Gayrimenkul almadan önce hangi incelemeler yapılmalıdır?

Gayrimenkul alımı, bir binanın veya arazinin fiziksel olarak beğenilmesinden daha geniş bir işlemdir. Alıcının asıl ihtiyacı; hangi hakkı, kimden, hangi yüklerle ve hangi kullanım imkânıyla devraldığını belirlemektir. Tapuda bir arsa payı edinmekle bağımsız bölüm mülkiyeti edinmek; konut sahibi olmakla turizm amaçlı kiralama yapabilmek; satış vaadi imzalamakla tapuda malik olmak farklı sonuçlar doğurur. [K1, K2, K3, K4, K15]

İnceleme üç dosyayı bir araya getirmelidir: tapu sicili ve dayanak belgeler, belediye veya yetkili idaredeki imar–yapı dosyası ve taşınmazın yerinde tespit edilen fiilî durumu. Bunlara satıcı ve temsil belgeleri, sözleşmeler, ödeme kayıtları ve kullanıma bağlı izinler eklenir. Uydu görüntüsü, parsel sorgusu veya e-Devlet ekranı başlangıç kontrolüne yarayabilir; tek başına bütün hakları, kısıtlamaları veya yapının mevzuata uygunluğunu göstermez. [K1, K4, K20]

Kapora verilmeden önce temel riskler belirlenmelidir. İncelemenin satış gününe bırakılması, alıcının sözleşmesel baskı altında karar vermesine neden olabilir. Risk saptanması her zaman alımdan vazgeçmeyi gerektirmez; bazı riskler devir öncesi giderilebilir, bazıları güvenceye bağlanabilir, bazıları ise amaçlanan kullanımı tamamen engelleyebilir. Aşağıdaki tablo bir inceleme planıdır; yetkili kurumun işlem şartlarının yerine geçmez.

Alım öncesi belge ve risk kontrolü

Satıcının malik olması ve satış yetkisi nasıl doğrulanır?

Tapu senedi ile güncel tapu kaydı aynı şey değildir

Satıcının elindeki tapu senedi, düzenlendiği tarihteki bilgileri gösterir. Sonradan ipotek, haciz, tedbir, satış vaadi şerhi veya başka bir işlem yapılmış olabilir. Ada, parsel, bağımsız bölüm numarası, kat, nitelik, arsa payı ve malik bilgileri güncel sicilden kontrol edilmelidir. İlgisini inanılır kılan kişinin sicili ve ilgili belgeleri inceleme imkânı TMK m.1020’de düzenlenir; bu, herkesin sınırsız kişisel veri sorgulayabileceği anlamına gelmez. [K1]

Pazarlanan dairenin kapı numarası ile tapudaki bağımsız bölüm numarası örtüşmeyebilir. Depo, otopark, bahçe veya çatı terasının ilanda daireye ait gösterilmesi, bunların mülkiyetinin devredileceğini kanıtlamaz. Onaylı proje, eklenti kayıtları ve yönetim planı incelenerek kullanımın hukuki dayanağı belirlenmelidir. [K3, K4]

Tapuda malik görünmeyen bir kişinin taraf olduğu her sözleşme kendiliğinden dolandırıcılık değildir. Temsil, miras, satış vaadi, gelecekte edinilecek hak veya başkasına ait şeyin satışını üstlenme gibi farklı ilişkiler bulunabilir. Ancak borçlandırıcı bir taahhüdün varlığı, taşınmaz üzerinde tasarruf yetkisi bulunduğunu veya tapunun mutlaka devredileceğini göstermez. Sahte belge ya da hile iddiası ise kendi unsurları ve delilleriyle değerlendirilir. [K1, K2]

Vekâletname, şirket temsilcisi ve aile konutu

Vekille satışta vekâletnamenin gerçekliği, taşınmaz devrine ilişkin özel yetki, varsa bedel ve kişi sınırlamaları, yetkinin devam edip etmediği ve işlemin vekâlet verenin iradesiyle uyumu araştırılmalıdır. Yalnız belgenin üzerinde noter bilgisi bulunması yeterli kontrol değildir. Satış bedelinin vekile ödenmesi planlanıyorsa tahsil yetkisi ve ödeme talimatı da açıklığa kavuşturulmalıdır. [K2: m.504]

Şirket adına satışta ticaret sicili kayıtları, temsil şekli, imza yetkisi ve işlemin niteliğine göre gerekli organ kararları incelenir. Münferit veya müşterek temsil ayrımı önemlidir. Güncelliği bilinmeyen bir imza sirkülerinin sunulması, şirketin o tarihteki temsil durumunu tek başına açıklamayabilir. [K23]

Aile konutu niteliği ayrıca araştırılmalıdır. TMK m.194 kapsamında diğer eşin açık rızası gerektiren işlemler, yalnız tapuda aile konutu şerhi görülmediği gerekçesiyle risksiz kabul edilmemelidir. Konutun fiilen nasıl kullanıldığı, eşin rızası ve üçüncü kişinin iyiniyeti somut olaya göre değerlendirilir. Şerh, rıza ve iyiniyet aynı hukuki mesele değildir. [K1]

Satıcının ehliyeti ve temsilin kaynağı da önemlidir. Vesayet altındaki kişinin taşınmazının satışında vesayet makamının izni ve satış usulüne ilişkin TMK m.444 ve 462 hükümleri ayrıca uygulanır. Velayet altındaki küçüğün temsili ise vesayetle aynı değildir; çıkar çatışması veya özel işlem niteliği varsa kayyım ve gerekli izinler araştırılmalıdır. Bir aile üyesinin veya temsilcinin imzası, kanuni izin eksikliğini kendiliğinden gidermez. [K1]

Miras kalan taşınmazlarda hangi ayrım önemlidir?

Mirasçılar, mirası kural olarak ölümle kazanır; miras yoluyla mülkiyetin doğması her durumda ilk kez tapu tesciline bağlı değildir. Buna karşılık taşınmaz üzerinde tasarruf yapılabilmesi için gerekli tescil ve temsil işlemleri tamamlanmalıdır. Mirasçılık belgesi, koşullarına göre noterlikten veya mahkemeden alınabilir. [K1: m.598–599, 705]

Birden çok mirasçının bulunması hâlinde elbirliği mülkiyeti, paylı mülkiyet, miras payının devri ve taşınmazın tamamının satışı birbirinden ayrılmalıdır. Tek mirasçının imzası, bütün taşınmazın devri için her zaman yeterli değildir. Tereke temsilcisi, vasiyetname, mirasçılık belgesine itiraz veya paylaşım uyuşmazlığı varsa bunların etkisi de araştırılır. [K1]

İpotek, haciz, tedbir ve şerhler alımı nasıl etkiler?

İpotekli taşınmaz satın alınabilir; fakat borç ile teminat farklıdır

İpotek, tek başına her satışın önünde mutlak engel değildir. Ancak kaldırılmadan devralınan ipotek, alacaklının taşınmaz üzerinde takip yapmasına ve koşulları oluştuğunda taşınmazın satılmasına yol açabilir. İpotekli taşınmazın satın alınması ile satıcının kişisel borcunun üstlenilmesi aynı işlem değildir. Borcun üstlenilmesi ve alacaklıyla ilişki ayrıca incelenmelidir. [K1: m.888; K2]

Güvenli işlem planında alacaklıdan güncel kapama tutarı ve fek şartları alınır. Ödemenin hangi hesaba yapılacağı, tutarın satış bedelinden mahsubu, ipoteğin kaldırılmasıyla devir arasındaki sıra ve işlem gerçekleşmezse paranın akıbeti yazılı belirlenir. Bankadan gelen bir borç kapama yazısı ile sicilde tamamlanmış terkin birbirine karıştırılmaz.

Alıcının satıcı adına borç kapatması gerekiyorsa, yalnız “sonra tapuyu vereceğim” sözüyle ödeme yapılmamalıdır. Taraflar ve alacaklı arasında doğrulanabilir bir işlem düzeni kurulmalı; kısmi ödeme sonrasında ipoteğin tamamen kalkıp kalkmayacağı açıklığa kavuşturulmalıdır. Fek, banka ödemesi ve tapu tescili ayrı işlem aşamalarıdır. [K1, K2]

Haciz ile satışa engel ihtiyati tedbir aynı sonucu doğurmaz

Haciz kaydı bulunan taşınmazın devredilebilirliği, haczin niteliği ve diğer kısıtlamalarla birlikte incelenir. Devir yapılsa bile alacaklının hacizden doğan yetkileri devam edebilir. Buna karşılık tasarrufu veya devri engelleyen bir ihtiyati tedbirin kapsamı, işlemi doğrudan durdurabilir. Kayıt başlığıyla yetinilmemeli; kararı veren merci, tarih, kapsam ve kaldırma şartları öğrenilmelidir. [K1, K24, K25]

Satış vaadi, kira, intifa, geçit, geri alım veya başka bir hakkın kaydı da önemlidir. Örneğin intifa hakkı devam eden bir taşınmazda malik olmak, taşınmazı hemen kullanabilmek demek değildir. Tapu yükünün ekonomik değere, kullanım süresine ve finansmana etkisi ayrıca hesaplanmalıdır. [K1]

Satıcı hakkındaki takipler ve düşük bedelli ya da yakın kişiler arasındaki devirler, şartları varsa tasarrufun iptali tartışmasına da yol açabilir. Her satıcı borcu alıcıya geçmez; fakat alacaklıların kanuni korunma yolları, tapu devrinin tek başına bütün takip risklerini ortadan kaldırmadığını gösterir. [K24; K6: m.2]

Hisseli tapu alırken önalım hakkı ve fiilî paylaşım neden önemlidir?

Paylı mülkiyette satın alınan şey, kural olarak taşınmazın belirli oranındaki payıdır. “Bu köşe sizin”, “bahçenin şu kısmı size ayrıldı” veya “bu villa bu hisseye karşılık geliyor” açıklaması, tek başına bağımsız mülkiyet yaratmaz. Hukuken geçerli bir kullanım düzeni, ifraz veya kat mülkiyeti bulunup bulunmadığı ayrıca incelenmelidir. [K1, K3, K4]

Payın üçüncü kişiye satılması, diğer paydaşların yasal önalım hakkını gündeme getirebilir. Satışın noter aracılığıyla bildirilmesi, hak düşürücü sürenin başlangıcı açısından önemlidir. 25 Aralık 2025’ten itibaren yapılan satışlarda, bildirimden itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren bir yıl ayrımı gözetilir. Değişiklikten önceki satışlarda eski hükümlerin uygulanmasını öngören geçiş kuralı vardır. Kanunun önalımı dışladığı satışlar ayrıca değerlendirilir. [K1: m.732–734; K6: m.35–37]

Yeni düzenlemede önalım bedeli yalnız tapuda yazılı bedelle açıklanamaz: hâkimin belirleyeceği rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerinin, nemalandırılmak üzere verilen kesin sürede yatırılması öngörülmüştür. Bedel düzenlemesinin önce açılmış davalara da uygulanması ile hak düşürücü süredeki değişikliğin eski satışlara uygulanmaması farklı geçiş hükümleridir. [K6]

Yargıtay kararı: Rayiç bedelin tarihi ve karşı görüş

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 09.02.2026, E.2025/2986, K.2026/679, değişen önalım bedelinin hangi tarihe göre belirleneceğini incelemiştir. Daire çoğunluğu; değişiklikten sonra açılacak davalarda dava tarihini, değişiklik tarihinde derdest bulunan davalarda ise 25.12.2025 tarihini esas almıştır. Karar, eski hesaplamaya göre verilen hükmün bozulması sonucunu doğurmuştur. [K7]

Karşı oy, rayiç bedelin satış tarihi esas alınarak belirlenmesi gerektiğini savunmuş; bozma sonucuna katılmakla birlikte çoğunluğun tarih tercihine katılmamıştır. Bu nedenle değerleme tarihinin kanun metninde açıkça yazılı olduğu veya bu kararın içtihadı birleştirme kararı olduğu söylenemez. Alıcı bakımından uygulama sonucu; satış tarihi, noter bildirimi, dava tarihi ve depo edilen bedellerin ayrı kayıtlarla izlenmesidir. [K7]

Kat mülkiyeti, kat irtifakı ve arsa tapusu nasıl ayrılır?

Tapu türleri ve ilave inceleme

Kat mülkiyeti tapusu, binada sonradan hiçbir aykırılık yapılmadığının veya yapının deprem açısından güvenli olduğunun garantisi değildir. Kat irtifakı da tek başına kaçak yapı anlamına gelmez. Tapu türü, ruhsat–proje–fiilî durum karşılaştırmasının başlangıcıdır; sonucu değildir. [K3, K4]

Yönetim planı, ortak alanların kullanımı, gider paylaşımı, işletme düzeni ve bazı kullanım sınırlamaları bakımından incelenmelidir. Satıcının özel bahçe, kapalı otopark veya ortak havuz için verdiği sözün dayanağı bulunmalıdır. Ortak alanın fiilen çevrilmiş olması, mülkiyetinin ilgili daireye geçtiğini göstermez. Yapılacak değişikliklerde gereken malik kararları ve idari izinler birbirinin yerine geçmez. [K3]

İmar, ruhsat, iskân ve yapı kayıt belgesi nasıl incelenir?

İmar planı ve onaylı proje birlikte okunmalıdır

Tapuda “arsa” yazması, istenilen büyüklükte bina yapılabileceği anlamına gelmez. Plan fonksiyonu, plan notları, yapılaşma şartları, yol bağlantısı, terk veya düzenleme ihtiyacı, koruma kararları ve altyapı koşulları araştırılmalıdır. Konut, turizm, ticaret veya tarım kullanımı aynı sonuçları doğurmaz. Bir parselin geçmişteki planı, güncel imar durumunu kanıtlamaz. [K4, K16, K17, K18, K19]

Mevcut binada ruhsat ve onaylı mimari proje, yerinde görülen yapı ile karşılaştırılmalıdır. Sonradan kapatılan balkon, büyütülen bodrum, çatı katı, bahçe eklentisi, havuz veya bağımsız bölümlerin birleştirilmesi satışın önemli risklerinden olabilir. “Komşular da yaptı” açıklaması izin yerine geçmez. [K4, K21]

Yapı kullanma izin belgesi, yaygın adıyla iskân, yapının izin verilen kullanımına ilişkin önemli bir belgedir. Belgenin hangi yapıyı veya kısmı kapsadığı incelenmelidir. Elektrik, su veya internet aboneliği bulunması; ruhsatın, iskânın veya projeye uygunluğun kesin kanıtı değildir. [K4, K21]

Yıkım kararı ve imar para cezası birbirinden ayrılmalıdır

Yapı tatil tutanağı, mühürleme, encümen kararı, para cezası ve yıkım işlemi varsa dosyanın tamamı değerlendirilmelidir. Para cezasının muhatabı ve sorumluluk koşulları ile aykırı yapının giderilmesi veya yıkılması farklı meselelerdir. Her eski cezanın kişisel borç olarak alıcıya geçtiği söylenemeyeceği gibi, tapu devrinin yapısal aykırılığı ortadan kaldırdığı da söylenemez. [K4: m.32, 42]

Satıcının “dava açtık, yıkım olmaz” demesi yeterli değildir. İşlem, dava konusu, yürütmenin durdurulması kararı bulunup bulunmadığı ve kararın kapsamı incelenmelidir. Bir idari davanın açılması, kural olarak işlemin yürütülmesini kendiliğinden durdurmaz. [K26]

Yapı kayıt belgesi iskân veya dayanıklılık raporu değildir

Yapı kayıt belgesi, imar barışına ilişkin özel düzenlemenin ürünüdür. Belgenin düzenlenmiş olması; her bilgiyi doğru kılmaz, yapıya sınırsız yeni inşaat hakkı vermez ve deprem güvenliği sağlamaz. Belgenin kapsamı, dayandığı beyanlar, ilgili yapı, sonradan eklenen alanlar ve varsa iptal işlemi incelenmelidir. [K4: geçici m.16; K22]

Belgenin tapu ve fiilî durumla uyuşmaması hâlinde “kolayca revize edilir” varsayımıyla ödeme yapılmamalıdır. Düzeltme olanağı, belgenin geçerliliği ve ilgili idarenin yetkisi somut dosyada değerlendirilir. İmar barışı belgesiyle kat mülkiyetine geçiş veya kullanım izinlerinin aynı işlem olduğu da kabul edilmemelidir. [K22]

Arsa, tarla, kıyı ve koruma alanlarında hangi ek riskler vardır?

Tarla veya tarımsal arazi alınırken tarımsal kullanım, ifraz ve kullanım değişikliği sınırlamaları araştırılmalıdır. Bir yapı modelinin “taşınabilir”, “bungalov” veya “tiny house” olarak pazarlanması, her yerde ruhsatsız kurulabileceği anlamına gelmez. Zemine bağlantı, kullanım amacı, fiilî tesis ve özel düzenlemeler değerlendirilmelidir. [K4, K27]

Fiilen kullanılan yolun kamu yolu olup olmadığı ve taşınmazın hukuken erişim imkânı önemlidir. Komşu taşınmazdan geçişe yıllardır izin verilmesi, her durumda tapuya bağlı geçit hakkı doğurmaz. Sınır, yüzölçümü ve komşu parsellerle uyuşmazlıklar, gerekli hâllerde kadastro ve yetkili teknik uzman incelemesiyle belirlenmelidir. [K1]

Kıyılar, ormanlar, sit alanları ve özel çevre koruma bölgeleri farklı rejimlere tabidir. Koruma statüsü yalnız tapu üzerindeki kısa nottan değil; yetkili kurum kararları, haritalar ve planlardan araştırılmalıdır. “Denize sıfır” veya “özel plajlı” ilanı, kıyı üzerinde özel mülkiyet ya da halkın erişimini engelleme hakkı vermez. İşletme izni veya kullanım izni varsa kapsamı ve devredilebilirliği ayrıca incelenir. [K16, K28]

Kamulaştırmada da plan üzerinde kamu kullanımına ayrılma, kamu yararı kararı, satın alma görüşmesi ve kanuni devir yasağının oluştuğu aşama ayrılmalıdır. “Kamulaştırma konuşuluyor” bilgisiyle her satışın yasak olduğu sonucuna varılamaz; fakat plan kısıtlamasının kullanım ve değer üzerindeki etkisi göz ardı edilemez. [K29]

Antalya, Muğla, Bodrum, İzmir ve İstanbul’da alım yaparken nelere bakılmalıdır?

Türkiye’de temel mülkiyet ve sözleşme hükümleri şehirden şehre değişmez. Farklılaşan husus; parselin tabi olduğu plan, koruma kararı, kullanım izni, proje ve fiilî koşullardır. Aşağıdaki bölgesel açıklamalar, bütün taşınmazların aynı riskleri taşıdığı iddiası değil, incelemeyi yönlendiren başlıklardır.

Antalya’da konut ve villa alımı

Antalya’da sahile yakın konut, müstakil villa veya tatil amaçlı taşınmaz alınırken turizm fonksiyonu, kıyı ilişkisi, sit ve özel çevre koruma kararları önem taşıyabilir. Bakanlığın Kaş–Kekova ve Belek için ayrı özel çevre koruma alanı kayıtları bulunmaktadır. Bununla birlikte bir ilçede yer almak, her parselin aynı sınır veya yapılaşma koşuluna tabi olduğunu göstermez. [K16, K17]

İncelemede ada ve parsel üzerinden yetkili belediye ile ilgili koruma idaresinin kayıtları eşleştirilmelidir. Havuz, teras, ek oda, bodrum veya bahçe kullanımının projede yer alıp almadığı; konut olarak sunulan yerin izinli kullanımının farklı olup olmadığı araştırılmalıdır. Turistik kiralama hedefleniyorsa alımın yanında izin şartları da değerlendirilmelidir. [K4, K15, K21]

Muğla ve Bodrum’da villa, arsa ve yazlık alımı

Muğla’da Fethiye–Göcek, Gökova ve Datça–Bozburun gibi özel çevre koruma bölgelerine ilişkin rejimler vardır. Bodrum’daki bir parselin statüsü, Muğla’daki başka bir koruma bölgesinin kurallarıyla varsayımsal olarak belirlenemez. Bodrum’da da satın alınacak parselin kendi planı, kıyı ve sit ilişkisi, ruhsatı ve projesi incelenmelidir. [K16, K18]

Müstakil villa olarak gösterilen taşınmazın gerçekte bağımsız bölüm mülkiyeti mi, yoksa arsa üzerinde pay mı olduğu özellikle önemlidir. Bahçe sınırı, havuz, otopark ve yol kullanımı için tapu, proje ve yönetim planında dayanak aranmalıdır. Deniz manzarasının hiç kapanmayacağı veya kısa dönem kiralamanın her koşulda mümkün olduğu biçimindeki vaatler ayrıca belgelenmelidir. [K1, K3, K4, K15]

İzmir’de konut, yazlık ve arazi alımı

İzmir’in merkez ilçelerindeki yapı dosyaları ile kıyı yerleşimlerindeki yazlık veya tarımsal arazi incelemesi aynı kapsamda değildir. Büyükşehir plan kayıtları, ilçe uygulama belgeleri ve ilgili koruma kararları birlikte okunmalıdır. Seferihisar gibi yerleşimlerde yayımlanan doğal sit kararları da parsel bazında araştırmanın neden gerekli olduğunu gösterir. [K19]

Alıcının yapının teknik durumunu ayrıca değerlendirmesi gerekir. Ruhsat ve tapu, deprem performans incelemesinin yerine geçmez. Arsa veya tarla için verilen “yakında imara açılacak” bilgisi ise kesinleşmiş bir yapılaşma hakkı olarak kabul edilmemelidir. Planın onayı, itiraz veya dava durumu ve uygulama koşulları görülmelidir. [K4, K21, K27]

İstanbul’da konut ve yatırım amaçlı taşınmaz alımı

İstanbul’da imar ve yapı belgelerinin yanında, parselin durumuna göre Boğaziçi, koruma alanı ve kentsel dönüşüm süreçleri ayrıca incelenmelidir. Boğaziçi alanlarına ilişkin özel düzenlemeler ile belediyenin plan ve imar kayıtları, bölgenin kendi sınırları içinde değerlendirilir; bütün İstanbul’a aynı özel rejim uygulanmaz. [K19, K30]

Kiracılı daire, eski bina veya dönüşüm projesinden alımda; kira sözleşmesi, riskli yapı tespiti, malik kararları, yüklenici sözleşmesi ve ek ödeme yükümlülükleri önem kazanır. Satış fiyatının uygun görünmesi, ilerideki güçlendirme, yıkım, taşınma veya yeniden yapım maliyetlerini ortadan kaldırmaz. [K2, K3, K4, K31]

Kiracı, aidat ve vergi borçları alıcıya geçer mi?

Kiracılı taşınmazın satılması kiracıyı kendiliğinden çıkarmaz

Kiralayan değiştiğinde yeni malik, koşulları kapsamında mevcut kira ilişkisinin tarafı olur. Satın alma, tek başına tahliye sebebi değildir. Kira sözleşmesi, depozito, peşin ödemeler, artış düzeni, varsa tahliye taahhüdü ve devam eden uyuşmazlıklar incelenmelidir. Satıcının “kiracı satış günü çıkar” sözü, kiracıyı bağlayan ve uygulanabilir bir hukuki düzen olmadan yeterli değildir. [K2: m.310, 351–352]

Yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkı kullanması gündeme geliyorsa; ihtiyacın niteliği, edinimden itibaren bir aylık yazılı bildirim ve altı aylık dönemle bağlantılı dava yolu gibi özel koşullar ayrıca hesaplanmalıdır. Kira süresinin sonuna bağlı diğer yolun koşulları farklıdır. Kiracıyla ilgili dava şartı arabuluculuk ve kanuni istisnalar da dikkate alınmalıdır. [K2: m.351; K32]

Eski aidat ile emlak vergisi aynı borç rejimine tabi değildir

Önceki malikin bütün kişisel aidat borçlarının sırf satış nedeniyle yeni malike geçtiği söylenemez. Giderin ait olduğu dönem, karar ve tahakkuk tarihi, malik sıfatı, sözleşmesel üstlenme ve varsa taşınmaz üzerindeki kanuni ipotek ayrı incelenmelidir. Yönetimden hesap dökümü alınması, alıcının neyi devraldığının açıklığa kavuşmasına yardımcı olur. [K3: m.20, 22]

Emlak vergisinde ise 1319 sayılı Kanun m.30’daki özel müteselsil sorumluluk dikkate alınmalıdır. Devredilen taşınmazın ödenmemiş emlak vergisi bakımından devreden ve devralanın sorumluluğu ile alıcının satıcıya rücu imkânı, apartman aidatından farklıdır. Belediyeden borç durumu araştırılmalı; tarafların kendi aralarındaki masraf paylaşımının vergi idaresini her durumda bağlamadığı gözetilmelidir. Ayrıca kanundaki miras, mahkeme kararı, cebrî icra, kamulaştırma ve özel kanun istisnaları dışında emlak vergisi borcu bulunan bina ve arazinin devir ve ferağına ilişkin işlem engeli dikkate alınmalıdır. [K9, K38]

Satıcının başka malları veya ticari faaliyetleri nedeniyle doğmuş bütün vergi borçları, otomatik olarak bu alımın borcu değildir. Buna karşılık taşınmazda kamu haczi bulunması ayrı bir risktir. Vergi borcu, takip kaydı ve taşınmazın ayni yükü birbirinden ayrılmalıdır. [K9, K24]

Ekspertiz raporu ve teknik inceleme neyi gösterir?

Değerleme raporu, taşınmazın özellikleri ve piyasa verileri üzerinden değer görüşü sunar. Hukuki inceleme ise hak sahipliği, sözleşme, kısıtlama ve izinleri değerlendirir. Yapının taşıyıcı sistemi veya zeminine ilişkin inceleme de ayrı teknik uzmanlık gerektirir. Bu üç çalışmadan biri, diğerlerinin tamamının yerine geçmez. [K4, K20, K21]

Satış bedeli, belediyenin vergi değeri, banka kredi değerlemesi ve vatandaşlık işlemlerindeki değerleme birbirinden farklı amaçlara hizmet edebilir. Bir raporun hazırlanmış olması, her banka veya başvuruda aynı sonuçla kullanılabileceği anlamına gelmez. Yanlış veri veya eksik inceleme varsa itiraz ve düzeltme usulü kullanılmalı; raporun hedeflenen bedeli gösterecek şekilde değiştirilmesi talep edilmemelidir.

Yabancı edinimi ve vatandaşlık dosyalarında raporun gerekliliği, alınacağı yetkili kanal ve ilgili belgeler güncel TKGM uygulamasına göre belirlenmelidir. TKGM’nin 2024/2 ve 2024/4 sayılı genelgelere ilişkin güncelleme duyuruları bulunduğundan, eski rehberlerdeki yetkili kuruluş veya geçerlilik süresi bilgileri değişmez kabul edilmemelidir. [K33]

DASK poliçesi de binanın depreme dayanıklılık belgesi değildir. Sigortanın varlığı, kapsam ve limitleriyle ilgilidir. Görünür çatlak, rutubet, taşıyıcıya müdahale, projeye aykırı değişiklik veya zeminle ilgili şüphe varsa mühendislik incelemesi düşünülmelidir. [K21, K34]

Kapora ve satış sözleşmesi nasıl güvenceye bağlanmalıdır?

Kapora her durumda yanar mı?

“Kapora” günlük bir ifadedir; ödemenin hukuki niteliği sözleşmeden anlaşılır. Bağlanma parası, cayma parası, ön ödeme ve ceza koşulu farklı kurumlardır. TBK m.177–178’deki ayrım nedeniyle, yalnız banka açıklamasına kapora yazılması bütün iade koşullarını belirlemez. Sözleşmenin geçerli şekle uyup uymadığı da ayrıca değerlendirilmelidir. [K2]

Ödeme öncesinde; taşınmaz, toplam bedel, ödemenin amacı, inceleme süresi, incelemenin olumsuz sonuçlanması, kredi çıkmaması, temsil veya izin eksikliği, iade tarihi ve paranın gönderileceği hesap açıkça yazılmalıdır. Satıcı olmayan emlakçıya veya başka kişiye ödeme yapılacaksa bu kişinin tahsil yetkisi doğrulanmalıdır.

Örneğin belgelenmiş bir aykırılık nedeniyle işlemden vazgeçilmesi hâlinde bedelin kısa sürede aynı hesaba iadesi, taraflar arasında koruyucu hüküm olarak düzenlenebilir. Her kaporanın kanunen bir iş gününde iade edileceğine ilişkin genel bir kural yoktur. İade hakkı, süre ve kesinti koşulları işlemin niteliğine göre belirlenir. [K2]

Resmî satış, satış vaadi ve adi yazılı protokol

Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerde resmî şekil esastır. Tapu müdürlüğündeki satış yanında, kanuni kapsam ve sistem şartları içinde noterlerin taşınmaz satış sözleşmesi düzenleme yetkisi de bulunmaktadır. Bir protokoldeki imzaların noterce onaylanması ise her durumda kanunun aradığı resmî satış veya düzenleme şeklindeki satış vaadi anlamına gelmez. [K1: m.706; K2: m.237; K35]

Satış vaadi, kural olarak gelecekte devir yapılmasına ilişkin kişisel hak sağlar; tek başına malik yapmaz. Geçerli satış vaadinin tapuya şerhi üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilirlik bakımından önem taşıyabilir. Şerhin kapsamı, süresi ve mevcut yüklerle sırası ayrıca incelenmelidir. Şekle aykırı sözleşmeye ilişkin istisnai yargısal korumalar, baştan usulsüz sözleşme yapılmasını güvenli hâle getirmez. [K1, K2, K8]

Sözleşmenin taşınmaz tanımı ve ekleri mümkün olduğunca açık olmalıdır: bağımsız bölüm, eklentiler, net–brüt alanın hangi belgeye göre belirlendiği, teslim durumu, sabit donanım, yüklerin kaldırılması, boş teslim, ödeme aşamaları ve ayıp hâlindeki haklar. Vatandaşlık veya belirli kullanım amacı belirleyiciyse bu amacın sözleşmeye nasıl yansıtıldığı ve uygunluk sağlanamazsa sonuçları da yazılmalıdır.

Cezai şart, teminat veya iade hükmü tek başına tahsil garantisi değildir. Satıcının mali durumu, teminatın gerçekliği ve borçla bağlantısı önemlidir. Satışın resmî şekli ile yan protokolün hükümleri birlikte değerlendirilmeli; geçersiz ana taahhüde bağlı cezai şartın her durumda uygulanacağı varsayılmamalıdır. [K2]

İnşaat hâlindeki konut ve müteahhitten alımda nelere dikkat edilmelidir?

Ön ödemeli konut satışında tüketici koruması

Satıcının ticari veya mesleki amaçla hareket ettiği, alıcının ise tüketici olduğu ön ödemeli konut satışlarında 6502 sayılı Kanun’un özel hükümleri uygulanır. Yapı ruhsatı, ön bilgilendirme, sözleşmenin şekli, ödeme, teminat ve teslim şartları araştırılmalıdır. Aynı kurallar her arsa payı devrine veya ticari yatırıma otomatik uygulanmaz. [K5]

Ön bilgilendirme formu sözleşmeden en az bir gün önce verilmelidir. Yapı ruhsatı alınmadan ön ödemeli konut sözleşmesi kurulamaz. Tüketiciyi ödeme veya borçlandırıcı belge vermeye zorlayan bir “rezervasyon” uygulaması, kanunun sözleşme şekli ve ödeme güvencelerinden bağımsız düşünülmemelidir. [K5, K37: m.40–41]

Bu rejimde tüketicinin on dört günlük cayma hakkı ile sözleşme tarihinden itibaren yirmi dört aya kadar kullanılabilen dönme hakkı farklıdır. Dönmede belirli koşullarla gider veya tazminat istenebilmesi, caymada aynı kesintinin yapılabileceği anlamına gelmez. Satıcının yükümlülüğünü yerine getirmemesi gibi istisnalar ayrıca gözetilir. Bakanlığın güncel açıklamasında konutun devir veya teslim süresinin kırk sekiz ayı geçemeyeceği belirtilmektedir; sözleşmedeki daha kısa vade de bağlayıcılığını korur. [K5]

Cayma ve dönme bildirimi için öngörülen noterlik usulü izlenmelidir. Cayma hâlindeki bedel ve borçlandırıcı belge iadesi için bildirimin satıcıya ulaşmasından itibaren on dört günlük; dönmede ise aynı başlangıca bağlı en geç yüz seksen günlük iade düzeni bulunur. Bunlar tüketicinin hakkı kullanma süresi değil, satıcının iade süresidir. Dönmede uygulanabilecek kesintiler ve bedelsiz dönme nedenleri, satıcının temerrüdü veya başka bir ihlalden kaynaklanan taleplerle birlikte değerlendirilmelidir. [K5, K37: m.43–45]

Projenin büyüklüğüne ve düzenlemenin kapsamına göre bina tamamlama sigortası veya öngörülen diğer güvenceler araştırılmalıdır. Bir teminatın yalnız broşürde yazması yeterli değildir: geçerli belge, lehtar, kapsam, süre ve başvuru koşulları görülmelidir. İskân, tapu ve oturmaya elverişli teslim şartları da ödeme takvimine bağlanmalıdır. [K5]

Arsa sahibi–yüklenici ilişkisi alıcıyı neden ilgilendirir?

Yüklenicinin arsa sahibiyle yaptığı sözleşme, hangi bağımsız bölüme ne zaman hak kazanacağını etkileyebilir. Satışı vaat edilen bölümün kime ayrıldığı, yükleniciye tapuda devredilip devredilmediği, sözleşmenin fesih veya geçersizlik uyuşmazlığı bulunup bulunmadığı araştırılmalıdır. Aynı bağımsız bölümün birden çok kişiye vaat edilmesi ihtimali bakımından sözleşmelerin tarihleri ve tapu kayıtları önem taşır. [K8]

Tapuyu yükleniciden devralmış kişinin durumu ile henüz yalnız satış vaadi veya alacağın devri belgesine sahip kişinin durumu aynı değildir. Alıcının ayni hak mı, kişisel talep hakkı mı edindiği belirlenmeden hukuki güvence düzeyi açıklanamaz. [K1, K8]

İçtihadı birleştirme kararı: İyiniyetli alıcının tapusu otomatik iptal edilemez

Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 16.05.2025, E.2024/1, K.2025/2, arsa sahibinin yükleniciye tapuda devrettiği taşınmazın daha sonra üçüncü kişiye satılması veya ipotek edilmesi üzerine, esas sözleşmenin geçersizliği ya da geriye etkili sona ermesinin üçüncü kişinin kazanımına etkisini incelemiştir. [K8]

Kararın sonuç kısmındaki belirleyici ifade şudur: “üçüncü kişilerin tapuya güvenerek ve iyiniyetli olarak aynî hak edindikleri iddialarının dinlenmesi”. Böylece üçüncü kişinin iyiniyetini incelemeden, yalnız devrin “avans” niteliğinde olduğu gerekçesiyle kazanımını dışlayan önceki yaklaşım terk edilmiştir. Mülkiyet yanında ipotek hakkı da kararın kapsamındadır. [K8]

Karar, her alıcının koşulsuz korunacağı anlamına gelmez. İyiniyet, kazanım anına göre değerlendirilir. Sicil ve belgeler arasındaki çelişkiyi bilmek, somut şüpheleri görmezden gelmek, taraflarla yakın ilişki, çok düşük bedel veya kısa aralıklı devirler gibi olgular delil değerlendirmesinde önem taşıyabilir. Kötüniyet saptandığında taşınmazın arsa sahibine dönmesi mümkündür. [K8]

Alıcı bakımından çıkarım; yeni yaklaşımı bir “inceleme yapmadan alım güvencesi” olarak görmemektir. Tapu ve sözleşme kayıtlarının edinim tarihindeki nüshalarının saklanması, gerçek bedelin banka kayıtlarıyla gösterilmesi ve açıklığa kavuşturulan risklerin belgelenmesi yararlıdır. İçtihadı birleştirme kararının koruduğu sicile dayalı ayni hak kazanımı, yalnız sözleşme imzalayan kişiye otomatik tapu verilmesiyle karıştırılmamalıdır. [K8]

Satış bedeli ne zaman ve nasıl ödenmelidir?

Ödeme planı, devir işleminin gerçekleşmesiyle uyumlu kurulmalıdır. Hesap sahibinin kimliği, satıcının ödeme talimatı, satış bedeli, mahsuplar ve işlem açıklaması birbiriyle tutarlı olmalıdır. Satışın yapılacağı gün gönderilen yeni IBAN, yalnız mesaj üzerinden kabul edilmemeli; bağımsız ve önceden bilinen iletişim kanalıyla doğrulanmalıdır.

Nakit teslim, elden makbuz ve üçüncü kişi hesabına ödeme, ispat ve mali mevzuat bakımından ayrıca risk yaratabilir. Banka dekontu da tek başına tapu devri değildir. Tapu işleminin tamamlandığı sanılarak erken ödeme yapılması ile bedeli ödenmeden devir yapılması, iki taraf için farklı riskler taşır. [K1, K2, K10]

Güvenli Ödeme Sistemi: 1 Aralık 2026 tarihi nasıl okunmalıdır?

Ticaret Bakanlığının 28 Eylül 2026 tarihli resmî açıklamasında, taşınmaz satışlarında mülkiyet ile bedelin eş zamanlı el değiştirmesini amaçlayan Güvenli Ödeme Sistemi için zorunlu uygulama başlangıcının 1 Aralık 2026 olarak yeniden belirlenmesinin kararlaştırıldığı duyurulmuştur. Açıklama, teknik entegrasyon ve pilot uygulama hazırlıklarını da belirtmektedir. [K10]

Dolayısıyla bu rehberin araştırma tarihi olan 16 Ekim 2026 itibarıyla, 1 Aralık başlangıcını geçmiş ve tamamlanmış bir uygulama gibi anlatmak doğru değildir. Satış tarihindeki yürürlük, kapsam, yetkili hizmet sağlayıcı, banka ve TKGM işlem akışı güncel resmî kayıtlarla kontrol edilmelidir. Sahte “güvenli ödeme” bağlantılarından işlem yapılmamalıdır. [K10]

Böyle bir ödeme sistemi, bedel ile tescilin eşleştirilmesine yöneliktir; taşınmazın iskânlı olduğunu, kıyı veya sit sorunu bulunmadığını, vaat edilen kullanımın izinli olduğunu ya da bütün ayıplardan arınmış bulunduğunu garanti etmez. Ödeme güvenliği ile taşınmazın hukuki incelemesi birlikte yürütülmelidir.

Tapu harcı, vergiler ve alım giderleri nasıl hesaplanmalıdır?

Genel taşınmaz satışında tapu harcı, kanuni esaslar çerçevesinde alıcı ve satıcı için ayrı ayrı yüzde iki oranındadır. Esas alınan bedel gerçek devir bedeli olup emlak vergisi değerinden düşük gösterilemez. Belediyenin belirlediği değer, daha yüksek gerçek bedelin düşük beyan edilmesini haklı kılmaz. [K11, K12]

19 Aralık 2025’te yürürlüğe giren 7566 sayılı Kanun değişikliğiyle, düşük beyan nedeniyle eksik alınan harca ilişkin özel vergi ziyaı cezasındaki yüzde yirmi beş ifadesi bir kat olarak değiştirilmiştir. Bu, satış bedelinin tamamı kadar ceza demek değildir; eksik harç ve ilgili yaptırım koşulları üzerinden değerlendirilir. Eski oranı tekrar eden rehberlere dayanılmamalıdır. [K11]

Döner sermaye bedeli, noterlik yolunun kullanıldığı işlemlerde uygulanabilir noterlik giderleri, değerleme, tercüme, sigorta ve aracılık bedelleri ayrı kalemlerdir. Her satışın aynı toplam masrafla yapılacağı varsayılmamalıdır. Tarafların aralarında bütün gideri alıcıya bırakmaları da kanuni yükümlülüklerin idare karşısındaki durumunu kendiliğinden değiştirmez. [K12, K35]

KDV, satıcının ve teslimin niteliğine göre ayrıca doğabilir. Değer artışı kazancı vergisi ise satıcının edinim biçimi, elde tutma süresi ve işlem özellikleriyle ilgili farklı bir incelemedir. Döviz Alım Belgesi, bu verginin adı veya alıcının ayrıca ödeyeceği bir vergi değildir. İlanda belirtilen fiyatın hangi giderleri içerdiği sözleşmede açıklanmalıdır. [K12, K13]

Yabancılar Türkiye’de gayrimenkul alırken nelere dikkat etmelidir?

Edinim, ikamet ve vatandaşlık ayrı değerlendirilir

Yabancı gerçek kişinin taşınmaz ediniminde vatandaşlık durumu, taşınmazın yeri ve niteliği, kanuni alan sınırlamaları, güvenlik bölgeleri ve ilgili diğer kısıtlamalar araştırılır. Türkiye’de kurulu yabancı sermayeli şirket ile yurt dışında kurulmuş tüzel kişinin edinimi de aynı kurallarla açıklanamaz. [K14, K20]

Türkiye’de taşınmaz satın almak kendiliğinden vatandaşlık veya ikamet izni vermez. Taşınmaza bağlı kısa dönem ikamet izninde konutun niteliği, fiilî kullanım, başvuru koşulları ve yerleşim kısıtlamaları ayrıca değerlendirilir. “Bu evle oturum kesin” beyanı yerine ilgili başvurunun güncel koşulları araştırılmalıdır. [K14, K36]

Taşınmaz yoluyla istisnai vatandaşlık için resmî rehberde en az 400.000 ABD doları tutarındaki edinim ve üç yıl satmama koşulu açıklanır. Ancak tutarın sağlanması tek başına yeterli değildir; taşınmazın uygunluğu, değerleme, ödeme, şerh ve yetkili makamların incelemesi birlikte yürütülür. Başvuru sonucuna ilişkin kesin taahhüt verilmemelidir. [K14]

DAB nedir; hangi ödeme kayıtları korunmalıdır?

DAB, Döviz Alım Belgesi’dir. Yabancı gerçek kişinin taşınmaz ediniminde uygulanan döviz dönüşüm düzeniyle ilgilidir. Değer artış kazancı vergisi veya “değer artış belgesi” değildir. Banka işlemi, kimlik ve taşınmaz bilgileri, dönüşüm tutarı ve satış bedeli ilgili işlem bakımından uyumlu olmalıdır. [K13]

Vatandaşlık amacıyla yapılan edinimde DAB yanında, satış bedelinin ödendiğini gösteren banka belgeleri ve ilgili diğer şartlar ayrıca incelenir. Döviz dönüşüm belgesi, satıcıya fiilen ödeme yapıldığını her durumda tek başına kanıtlayan belge olarak kullanılmamalıdır. Ödeme göndericisi, alıcı hesap ve sözleşmedeki taraf farklıysa bunun kabul edilebilirliği işlemden önce araştırılmalıdır. [K13, K14]

Yabancı alıcı için sözleşmenin anlaşılır dilde açıklanması, gerekli tercüme ve işlem sırasında tercüman koşulları da önemlidir. Sadece yabancı dilde hazırlanmış ticari bir tanıtım metni, resmî işlem ve bilgilendirmenin yerine geçmez. Yurt dışında düzenlenen temsil belgeleri bakımından tasdik veya apostil ve Türkçe tercüme koşulları ayrıca değerlendirilir. [K14]

Turistik kiralama veya ticari kullanım amacıyla alımda ek izin gerekir mi?

Konut edinimi ile konutu turizm amaçlı kiralama yetkisi farklıdır. 7464 sayılı Kanun kapsamındaki yüz gün ve daha kısa süreli kiralamalarda izin belgesi ve diğer özel koşullar gündeme gelir. İzin gerekip gerekmediği, başvurabilecek kişi, bina ve malik kararları, istisnalar ve işletme biçimi incelenmelidir. Sözleşmeyi başka adla yapmak veya süreyi görünüşte uzatmak, fiilî faaliyetin hukuki niteliğini tek başına değiştirmez. [K15]

Satıcının mevcut izin belgesinin bulunması, alıcının aynı belgeyle otomatik faaliyete devam edebileceği anlamına gelmez. Malik değişikliği ve işletme devamlılığına ilişkin usul kontrol edilmelidir. Site yönetim planı, kat maliklerinin kararları, yapı kullanım amacı ve idari izinler birbirinden bağımsız olarak önem taşıyabilir. [K3, K15]

Kira getirisi garantili projelerde garanti veren şirket, süresi, gider paylaşımı, boş kalma riski, fesih ve teminat açıklanmalıdır. İzin alınamayan bir yerde öngörülen gelir hesabı gerçekleşmeyebilir. Bu nedenle gelir projeksiyonu ile hukuken izin verilen kullanım birlikte değerlendirilmelidir; geçmiş kira geliri gelecekte aynı gelirin sağlanacağına ilişkin güvence değildir.

Tapu günü ve devir sonrasında hangi işlemler tamamlanmalıdır?

Devir öncesinde sicil yeniden kontrol edilmeli; satışa konu bölüm, bedel, malik ve alıcı bilgileri doğrulanmalıdır. Eski bir kontrol raporuyla işlem günündeki kayıtların aynı kaldığı varsayılmamalıdır. Fek, mahsup, güvenli ödeme veya kredi akışı varsa her adımın gerçekleşmesi belgelenmelidir.

Anahtar teslimi ile tapu tescili farklıdır. Fiilî teslim tutanağında teslim tarihi, boş veya kiracılı durum, sayaçlar, anahtarlar, demirbaşlar, eksikler ve varsa çekinceler gösterilebilir. Ayıp veya eksiklik varken genel bir “her şeyi eksiksiz aldım, bütün haklarımdan vazgeçtim” metni imzalamak sonraki ispatı güçleştirebilir. [K1, K2, K5]

Yurt dışında bulunan alıcı uygun temsil belgesiyle işlem yapabilir. Bununla birlikte vekâletname, kimlik, tercüme, ödeme ve gerekli izinlerin her biri işlem dosyasına göre hazırlanmalıdır. Vekâlet verilmesi, bütün belediye, banka ve abonelik işlemlerinin aynı yetkiyle tamamlanacağını veya her tutarın vekil tarafından tahsil edilebileceğini göstermez. [K2, K14]

Devir sonrasında belediye bildirimi ve mükellefiyet takibi, yönetim bilgilendirmesi, abonelikler, sigorta, kira ve depozito kayıtları ile varsa özel izin işlemleri tamamlanmalıdır. Satış sözleşmesi, resmî işlem belgeleri, banka dekontları, inceleme raporları ve teslim tutanağı aynı dosyada korunmalıdır. [K3, K9, K14]

Sorun ortaya çıkarsa alıcının hangi hukuki yolları vardır?

Talep, sorunun niteliğine göre kurulmalıdır. Tapunun devredilmemesi, ayıp, eksik teslim, geç teslim, gizlenmiş takyidat, geçersiz sözleşme veya aldatma aynı dava sebebi değildir. Koşulları varsa tescil, bedel iadesi, bedel indirimi, ayıbın giderilmesi, dönme veya tazminat gündeme gelebilir. Her uyuşmazlıkta hem taşınmazın hem bedelin birlikte ve koşulsuz istenebileceği sonucu çıkarılamaz. [K1, K2, K5]

Tüketici işlemi, ticari işlem veya diğer özel hukuk ilişkisi ayrımı; görevli mahkemeyi ve dava şartı arabuluculuğu etkiler. Taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetki, satış bedelinin iadesi gibi şahsi taleplerden farklı değerlendirilebilir. Tapu iptali ve tescil, kira, ortaklığın giderilmesi ve tüketici uyuşmazlıkları için tek bir mahkeme veya tek bir ön başvuru kuralı yoktur. [K5, K25, K32]

Özel bir görev kuralı bulunmayan mülkiyet uyuşmazlığında asliye hukuk mahkemesi; tüketici işlemi niteliğindeki satış uyuşmazlığında tüketici mahkemesi; kanuni şartları oluşan ticari davada asliye ticaret mahkemesi gündeme gelir. Kira ve ortaklığın giderilmesi gibi sulh hukuk mahkemesinin görev alanındaki işler ayrı tutulur. Taşınmazın aynına ilişkin davada taşınmazın bulunduğu yerin kesin yetkisi ile yalnız para alacağına ilişkin yetki aynı değildir. Her taşınmaz davası kendiliğinden dava şartı arabuluculuğa tabi sayılmaz; tüketici uyuşmazlıklarının istisnaları ve 6325 sayılı Kanun m.18/B’de sayılan kira, paylaşım, kat mülkiyeti ve komşuluk konuları ayrı değerlendirilir. [K23: m.4–5/A; K25: m.2, 4, 12; K32; K37: m.73, 73/A]

Ayıp iddiasında yalnız binanın bugünkü fotoğrafı yeterli olmayabilir. Vaat edilen özellik, satış ve teslim tarihindeki durum, ayıbın ne zaman fark edildiği, bildirim ve onarım girişimleri birlikte gösterilmelidir. Genel hükümlerde yapı ayıbına ilişkin dava, TBK m.244 uyarınca mülkiyetin geçmesinden başlayarak beş yıl; satıcının ağır kusuru varsa yirmi yıl zamanaşımına tabidir. Tüketici hukukunda konut veya tatil amaçlı taşınmazın ayıbı için teslimden itibaren beş yıl, ikinci el satışta ise üç yıldan az olmayan sorumluluk düzeni vardır. Ağır kusur veya hileyle gizlenen ayıplarda tüketici hukukundaki özel istisna ayrıca uygulanır. Teslim, mülkiyetin geçmesi, ayıbın öğrenilmesi ve bildirim birbirinin yerine kullanılamaz. [K2: m.223, 244; K37: m.10–12]

Dava hazırlığında ilan ve mesajların tarihli örnekleri, sözleşmenin bütün ekleri, banka hareketleri, tapu kayıtları, belediye dosyası, teslim belgeleri ve teknik raporlar saklanmalıdır. Değişme veya kaybolma riski bulunan durumlarda delil tespiti; taşınmazın el değiştirmesi veya başka bir tehlike varsa koşullarına göre ihtiyati tedbir veya ihtiyati haciz değerlendirilebilir. Bunlar sırf başvuru yapıldı diye otomatik verilmez. [K24, K25]

Ceza şikâyeti, tazminat veya tescil davasının yerine geçmez. Sözleşmenin ihlali her durumda dolandırıcılık değildir; hileli davranış ve diğer suç unsurları ayrıca gösterilmelidir. Şikâyet, ihtar veya görüşme yapılmasının bütün dava ve hak düşürücü süreleri durdurduğu da varsayılmamalıdır. [K2, K25, K32]

Süreler: genel çerçeve ve geçiş kuralları

Bu tablo kişisel son başvuru gününü belirlemez. Örneğin taşınmaz yapıdaki ayıplar yönünden TBK m.244 ile tüketici hukukundaki özel hükümler, ağır kusur veya hile ve bildirim koşulları birlikte değerlendirilmelidir. Dava hazırlığının başında ayrı bir süre çizelgesi kurulması gerekir. [K2, K5, K6, K7, K32]

Taşınmaz Alım ve Satım Süreçlerinde Hukuki Desteğin Önemi ve Avukatın Rolü

Gayrimenkul işleminde avukatın rolü, yalnız sözleşme hazırlamak veya tapuda imza aşamasına katılmak değil; devralınacak hakkı, taşınmazın kullanım imkânını, ödeme düzenini ve olası uyuşmazlıkları işlemden önce birlikte değerlendirmektir. Güneş & Güneş Hukuk Bürosu, 1999’dan bu yana sürdürdüğü avukatlık ve hukuki danışmanlık çalışmalarında, sorun ortaya çıktıktan sonraki temsil kadar, işlem öncesi hukuki inceleme ve koruyucu sözleşme düzenini de esas alır.

Alıcı ve satıcı bakımından ihtiyaç aynı değildir. Alıcı, bedeli karşılığında vaat edilen hakkı ve kullanımı edinmek; satıcı ise bedeli tahsil etmek, doğru devir ve teslim yapmak ve sonradan ileri sürülebilecek talepleri öngörmek ister. Üstlenilecek iş; taşınmazın niteliği, tarafın amacı, açık talimatı, vekâletname ve ücret sözleşmesi çerçevesinde belirlenir. Hukuki inceleme, değerleme ve mühendislik incelemesi birbirini tamamlar; birbirinin yerine geçmez. [K1, K2, K4]

Tapu, belediye ve yönetim kayıtlarının birlikte incelenmesi

Tapu sicilinden malik, edinme sebebi, ada, parsel, bağımsız bölüm, arsa payı, ipotek, haciz, şerh, beyan, irtifak ve tedbir kayıtları; gerektiğinde bunların dayanak belgeleri temin edilerek incelenir. Satıcının kimliği, ehliyeti ve temsil yetkisiyle birlikte aile konutu, miras, ortaklık veya devam eden dava nedeniyle ortaya çıkabilecek sınırlamalar değerlendirilir. İnceleme, yalnız satıcının sunduğu eski tapu senediyle sınırlı tutulmaz. [K1, K2, K23]

Belediye veya yetkili idaredeki imar planı ve plan notları, yapı ruhsatı, onaylı proje, yapı kullanma izin belgesi, yapı tatil tutanağı, yıkım ve para cezası kararları araştırılır. Kat mülkiyeti veya kat irtifakı bulunan yapılarda yönetim planı, ortak yerler, eklentiler, özel kullanım iddiaları ve aidat dökümleri de değerlendirilir. Vergi, sigorta, abonelik ve fiilî kullanım kayıtları aynı işlem dosyasıyla ilişkilendirilir. Bu kayıtlar, bir belgenin varlığını değil, taşınmazın hukuki ve fiilî durumunun birbiriyle uyumunu ortaya koymak için birlikte okunur. [K3, K4, K9, K20, K21, K22]

Parsel, uydu görüntüsü ve yerinde incelemenin karşılaştırılması

Parsel verileri ve uydu görüntüleri; taşınmazın konumunu, çevresini, görünen yapılaşmayı, ulaşım bağlantılarını ve pazarlanan yerle kayıtlı yerin örtüşüp örtüşmediğini araştırmada yardımcıdır. Görünen yolun hukuki dayanağı, bahçe veya havuzun sınırlar içinde kalması, yapıdaki eklentiler ve tapuda devredilecek bölüm ayrıca incelenir. Sınır, yüzölçümü veya yapı tekniği bakımından ihtiyaç varsa yetkili teknik uzmandan çalışma alınır. Uydu görüntüsü; tapu, kadastro, güncel imar belgesi veya yerinde teknik ölçümün yerine geçirilmez. [K1, K4, K20, K21]

Hukuki risklerin kapora ve devir öncesinde belirlenmesi

İmar aykırılığı, eksik izin, tapu yükü, yetki sorunu veya vaat edilen kullanıma engel tespit edildiğinde; riskin giderilip giderilemeyeceği, bedel ve ödeme takvimine etkisi, gerekli teminat ve işlemden vazgeçme seçeneği açıklanır. Satın alma kararı, yalnız fiyatın cazibesine değil, giderilmesi gereken sorunun niteliğine ve maliyetine de dayanmalıdır. İncelemenin kapora öncesinde yapılması, henüz bağlayıcı bir yükümlülük veya ödeme doğmadan karar verilmesini kolaylaştırır.

İnceleme sonradan yapılıyorsa, işlemden çıkış ve para iadesi imkânı mevcut sözleşmeye ve kanuni haklara göre belirlenir. Her aykırılık bedelsiz ve zararsız dönme hakkı yaratmaz; bu nedenle olumsuz inceleme ve iade koşullarının başlangıçta düzenlenmesi önemlidir. Hukuki destek, riskleri görünür hâle getirerek yönetmeye yöneliktir; hiçbir belirsizliğin kalmadığına ilişkin mutlak güvence değildir. [K1, K2, K5]

Satış, satış vaadi ve yan protokollerin hazırlanması

Taşınmazın tam tanımı, net ve brüt alanın dayanağı, eklentiler, sabit donanım, bedel, ödeme tarihleri ve hesapları, kaporanın niteliği, depozitonun iade koşulları, takyidatların kaldırılması, boş veya kiracılı teslim, ceza koşulu ve teminatlar sözleşmede açıkça düzenlenir. Kredi veya izin çıkmaması, değerleme sonucunun beklenenden farklı olması, vatandaşlık ya da ikamet amacına uygunluğun sağlanamaması ve tarafların işlemden vazgeçmesi ayrı sonuçlara bağlanabilir. [K1, K2, K5, K14]

Avukat sözleşmenin hukuki içeriğini ve eklerini hazırlar; resmî satış işlemi ile düzenleme şeklindeki satış vaadi, yetkili makam ve kanuni şekil şartları içinde tamamlanır. Bir özel protokoldeki imzaların noterce onaylanması, her durumda resmî satış veya geçerli satış vaadi oluşturmaz. Yan protokol, satışın resmî metni ve banka belgeleriyle çelişmemelidir. [K1, K2, K35]

Müzakere, kapora iadesi, cezai şart ve masraf paylaşımı

Satıcı veya yetkili emlak işletmesiyle bedel, teslim, taşınmazdaki yüklerin kaldırılması ve ödeme koşulları müzakere edilir. “İnceleme olumsuz sonuçlanırsa kaporanın bir iş günü içinde aynı hesaba iadesi” veya “uygunluk sağlanamazsa değerleme giderinin satıcı tarafından ödenmesi” gibi hükümler, işlem şartlarına uygun biçimde açıkça kararlaştırılabilir. Bunlar bütün satışlarda kendiliğinden uygulanan genel kanuni sonuçlar değildir. [K2]

Satıcının vazgeçmesi, alıcının ödeme yapmaması, gecikme veya eksik teslim için ceza koşulunun hangi ihlale bağlandığı belirlenir. Şartın geçerliliği, ana sözleşmeyle ilişkisi, tahsil imkânı ve teminatın yeterliliği değerlendirilir. Müzakerenin amacı yalnız fiyatı düşürmek değil; belirsiz bir sözlü vaadi, uygulanabilir ve ispatlanabilir bir yükümlülüğe dönüştürmektir. [K2]

Ödeme ve para transferlerinin hukuki olarak yapılandırılması

Satış bedelinin hangi aşamada, kime ve hangi açıklamayla ödeneceği; kredi, ipotek kapama, mahsup, bloke veya uygulanabilir güvenli ödeme düzeniyle birlikte planlanır. Alıcı ve satıcının hesapları, tahsil yetkisi, banka belgeleri ve tapu işlem sırası karşılaştırılır. Yeni IBAN veya ödeme talimatı, yalnız mesaj görüntüsüne dayanılarak kabul edilmez. İşlem gerçekleşmezse bedelin hangi koşullarla serbest bırakılacağı veya iade edileceği de belirlenir. [K1, K2, K10]

Avukatın süreci yürütmesi veya bedelin vekil hesabından geçirilmesi, kendiliğinden banka teminatı ya da emanet hesap güvencesi yaratmaz. Para hareketleri özel yetki, açık talimat, doğrulanabilir banka kaydı ve hesap verme yükümlülüğüyle uyumlu kurulmalıdır. DAB gereken işlemde döviz dönüşümü ile satıcıya ödeme birbirinden ayrılır. Güvenli ödeme sistemi de tapu ve imar incelemesini ikame etmez. [K2, K10, K13]

Değerleme, teknik özellikler ve yatırım geri dönüşünün incelenmesi

Taşınmazın güncel değerinin, ilandaki niteliklerin ve yatırım amacı varsa öngörülen gelir–gider ilişkisinin değerlendirilmesi için, işin gerektirdiği yetki ve uzmanlığa sahip değerleme kuruluşları ve teknik uzmanlarla ayrı çalışma planlanabilir. Raporun kapsamı, bağımsızlığı, bedeli, alınma yöntemi ve hangi işlemde kullanılacağı belirlenir. Avukat, raporun hukuki kayıtlarla çelişip çelişmediğini ve sözleşmenin koruması gereken riskleri değerlendirir; mühendislik veya değerleme uzmanının yerine geçmez. [K4, K20, K21, K33, K34]

Kira geliri, boş kalma süresi, aidat, bakım, vergi, finansman ve gerekli izin giderleri, geri dönüş hesabının varsayımlarıdır. Geçmiş kira veya satış verisi, gelecekte aynı getirinin sağlanacağını göstermez. Hatalı rapor için düzeltme veya itiraz yoluna başvurulabilir; raporun satış, kredi veya vatandaşlık için istenen tutara yapay biçimde yükseltilmesi amaçlanmaz. Gerçek değerinde alım ve belirli sürede yatırım geri dönüşü, hukuki hizmetin garanti ettiği sonuçlar değildir.

Resmî belgeler, izinler ve kurumlar arası işlem koordinasyonu

Tapu ve belediye belgeleri, yönetim ve borç dökümleri, yapı kayıt belgesi, ruhsat ve iskân kayıtları, değerleme, tercüme ve banka belgeleri işin kapsamına göre temin edilir. Hangi kurumun hangi belgeyi istediği, belgenin hangi taşınmaz veya işlemle ilişkili olduğu ve eksikliklerin tamamlanma sırası belirlenir. Belge temini ile belgenin hukuki yeterliliği ayrı incelenir. Kurumlar arası takip, gereksiz başvuru ve tekrarları azaltmaya yöneliktir; idarenin, bankanın veya mahkemenin karar tarihi avukat tarafından garanti edilmez. [K1, K4, K5, K9, K13, K14, K20, K33]

Türkiye dışında bulunan taraflar adına tapu ve teslim işlemleri

Türkiye’de bulunamayan veya işlemi vekille yürütmek isteyen kişi adına; noterlikten, Türk dış temsilciliğinden ya da kabul şartlarını taşıyan yabancı makamdan düzenlenen uygun vekâletnameyle işlem yapılabilir. Taşınmazı satın alma veya satma, bedel tahsili, banka işlemleri, ipotek kapama, DAB, abonelik ve belediye bildirimleri için gerekli yetkiler ayrı belirlenir. Yurt dışı belgede tasdik veya apostil, tercüme ve işlem makamının şekil şartları gözetilir. [K1, K2, K14, K35]

Satın almada tescil müvekkil adına yapılır; satışta ise bedelin tahsili ve müvekkile aktarılması açık yetki ve talimata bağlanır. Taraf Türkiye’de bulunduğunda da belge, devir, ödeme ve teslim aynı önceden belirlenen plana göre yürütülür. Anahtar, sayaç, demirbaş ve eksik işler teslim tutanağına işlenir; devirden sonra yönetim, abonelik, sigorta ve ilgili kurum bildirimleri takip edilir. [K1, K2, K3, K9]

Yabancı alıcı, vatandaşlık ve ikamet amacına bağlı süreçler

Yabancı alıcının edinime uygunluğu, taşınmazın statüsü, değerleme ve ödeme belgeleri, gerekli şerhler ve uygunluk işlemleri birlikte planlanır. Vatandaşlık veya ikamet başvurusu ayrıca üstlenilmişse, başvuru sahibinin kişisel durumu ve yetkili makamın istediği belgeler ayrı dosyada değerlendirilir. Belirli değerde taşınmaz alınması veya uygunluk belgesi düzenlenmesi, başvurunun olumlu sonuçlanacağını tek başına kesinleştirmez. Sözleşmede satıcının belge ve işbirliği yükümlülükleri ile uygunluk sağlanamamasının sonuçları açık tutulur. [K13, K14, K20, K33, K36]

İnşaat hâlindeki taşınmazın ve uyuşmazlıkların takibi

Yapım aşamasındaki projede arsa sahibi–yüklenici sözleşmesi, bağımsız bölüm dağılımı, ruhsat, mimari proje, teknik şartname, teminat, ödeme takvimi ve teslim tarihi birlikte izlenir. İnşaatın sözleşmeye uygun tamamlanması, iskân ve tapu işlemleri ile teknik teslimin birbirinden farklı aşamalar olduğu dikkate alınır. Aykırılığın niteliğine göre teknik uzman incelemesi ve yazılı kayıt oluşturulur. [K4, K5, K8, K37]

Gecikme veya ihlalde ihtar, müzakere, sulh, gerekiyorsa arabuluculuk, dava ve geçici hukuki koruma seçenekleri değerlendirilir. Uzlaşma çabası, süre kaybına veya delilin ortadan kalkmasına yol açacak biçimde bekleme gerekçesi yapılamaz. Tapu tescili, iade, ayıp, tazminat ve tahsil talepleri somut hakka göre seçilir; ceza şikâyeti özel hukuk talebinin yerine geçirilmez. Bir davanın açılması veya takibi, mutlaka tescil ya da tahsil sonucu elde edileceği anlamına gelmez. [K2, K24, K25, K32]

Müvekkilin bilgilendirilmesi, çok dilli iletişim ve çalışma stratejisi

Müvekkile yalnız işlem sonucu değil; incelemede saptanan riskler, eksik belgeler, alternatifler, masraflar ve karar vermesi gereken aşamalar da açıklanır. Takip sıklığı işin niteliğine göre belirlenir; kritik işlem dönemlerinde günlük kontrol gerektiren adımlar ayrıca planlanabilir. Önemli gelişmeler ve süreli işlemler gecikmeksizin bildirilir. Bütün dosyalarda kesintisiz günlük kontrol yapıldığına dair genel bir vaat yerine, sorumlusu, iletişim yöntemi ve bilgilendirme takvimi belli bir görevlendirme kurulur. [K2]

Türkçe, İngilizce, Almanca ve Rusça iletişim imkânı; yabancı müvekkilin sözleşmeyi, ödeme koşullarını ve resmî işlemin sonucunu anlayabilmesi için kullanılır. Ukraynaca veya Hollandaca dâhil başka bir dilde ihtiyaç bulunduğunda, o işe uygun tercüman veya dil desteğinin kapsamı ve sağlanabilirliği ayrıca belirlenir; bu açıklama söz konusu dillerde sürekli doğrudan hizmet verildiği anlamına gelmez. Çok dilli iletişim, işlemde gereken yeminli tercüme veya tercüman şartının yerine geçmez. [K14]

Çalışma stratejisi; riskin ağırlığı, giderilme imkânı, zaman, maliyet, delil ve tahsil ihtimali birlikte değerlendirilerek kurulur. Gereksiz işlemden kaçınmak kadar, satış gerçekleşmeden önce çözülmesi gereken bir sorunu görünür kılmak da hukuki desteğin parçasıdır. Amaç, yalnız tapu devrini tamamlamak değil; müvekkilin hangi hakkı, hangi koşullarla ve hangi yükümlülüklerle edindiğini bilerek karar vermesini sağlamaktır.

Sonuç

Türkiye’de gayrimenkul alımında doğru karar, yalnız tapunun bulunmasına veya ödeme gücüne dayanmaz. Malik ve yetki, sicil yükleri, imar–yapı dosyası, fiilî kullanım, sözleşme ve ödeme düzeni aynı işlem içinde uyumlu olmalıdır. Konut veya yazlık alıcısı için görünen yapı; arsa alıcısı için amaçlanan yapılaşma; yatırımcı için ise vaat edilen kullanım ve gelir özellikle doğrulanmalıdır.

Antalya, Muğla, Bodrum, İzmir ve İstanbul’a ilişkin kontroller, şehir adını tekrar etmekten değil, parselin kendine özgü plan ve izin rejimini araştırmaktan oluşur. Kapora öncesinde riskleri belirlemek, sözleşmede çözümlerini göstermek ve devir gününde kontrolleri yenilemek; sonradan belirsiz bir tazminat talebine güvenmekten daha sağlam bir alım düzeni sağlar.

İlgili yazılar: Müteahhitten Alınan Tapu İptal Edilebilir mi? Üçüncü Kişinin İyiniyeti ve Güncel Yargıtay Yaklaşımı ile Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesine Dayalı Tapu İptali ve Tescil: Şerh, Ödeme ve Üçüncü Kişiye Satış yazıları sözleşme ve tescil uyuşmazlıklarını; Önalım Hakkına Dayalı Tapu İptali ve Tescil Davası: Süreler, Rayiç Bedel ve Paydaşın Hakları yazısı hisseli alımı; Türkiye’de İkamet İzni: Türleri, Başvuru, Uzatma ve Ret Kararlarına Karşı Hukuki Yollar yazısı ise yabancı alıcıların ikamet sorularını ayrıca ele alır.

Sıkça Sorulan Sorular

Tapu senedinin fotoğrafını görmek alım için yeterli mi?

Hayır. Güncel malik, takyidat ve bağımsız bölüm bilgileri resmî kayıtlardan incelenmeli; belediye dosyası ve fiilî durumla karşılaştırılmalıdır. Fotoğraf, sonradan yapılan işlemleri göstermeyebilir. [K1]

Tapuda ipotek varsa ev alınamaz mı?

İpotek tek başına mutlak satış yasağı değildir; ancak kaldırılmadan devralınırsa taşınmaz takip riski taşır. Fek, ödeme ve varsa kişisel borcun üstlenilmesi ayrı düzenlenmelidir. [K1, K2]

Hacizli ev ile tedbirli ev aynı durumda mı?

Hayır. Haczin etkisi ile devri engelleyen tedbirin etkisi farklı olabilir. Kaydın dayanağı ve kapsamı görülmeden kesin işlem önerisi verilmemelidir. [K24, K25]

Hisseli tapu belirli bir villanın tapusu sayılır mı?

Her durumda sayılmaz. Tapuda edinilen pay ile belirli yapı veya bahçeye ilişkin kullanım düzeni ayrıdır. Bağımsız bölüm, ifraz veya geçerli kullanım hakkının bulunup bulunmadığı araştırılmalıdır. [K1, K3, K4]

Önalım hakkı için hâlâ her durumda iki yıl mı vardır?

Hayır. 25 Aralık 2025 değişikliği sonrasındaki satışlarda üst süre bir yıldır; üç aylık noter bildirimi süresi ve eski satışlara ilişkin geçiş kuralı ayrıca gözetilir. [K6]

Kat mülkiyeti deprem güvenliği sağlar mı?

Hayır. Bağımsız bölüm mülkiyeti ile yapının deprem performansı farklı konulardır. Teknik güvenlik gereken hâllerde mühendislik incelemesiyle değerlendirilir. [K3, K4, K21]

Yapı kayıt belgesi iskân yerine geçer mi?

Belgeler aynı değildir. Yapı kayıt belgesinin özel hukuki etkisi ve kapsamı incelenmelidir; belge sınırsız yapılaşma hakkı veya dayanıklılık güvencesi vermez. [K4, K22]

Antalya veya Bodrum’da her villa günlük kiraya verilebilir mi?

Hayır. Konutun statüsü, turizm amaçlı kiralama izni, malik kararları ve uygulanabilir istisnalar araştırılmalıdır. İlanın “kiralamaya uygun” demesi izin değildir. [K15]

Deniz kıyısındaki evin önündeki plaj da alıcıya mı aittir?

İlan ifadesinden böyle bir sonuç çıkmaz. Kıyının hukuki rejimi ve varsa kullanım veya işletme izni, konut mülkiyetinden ayrı değerlendirilir. [K28]

Kapora verdikten sonra inceleme olumsuz çıkarsa para geri alınabilir mi?

İade; ödemenin niteliğine, sözleşmenin geçerliliğine, inceleme şartına ve vazgeçme nedenine bağlıdır. İnceleme ve iade koşullarının ödeme öncesinde yazılması önemlidir. [K2]

Noterde imza onaylatmak tapu devri midir?

Hayır. İmza onayı, düzenleme şeklindeki satış vaadi ve kanuni taşınmaz satış işlemi farklıdır. Mülkiyetin kazanılması için ilgili tescil koşulları tamamlanmalıdır. [K1, K2, K35]

Müteahhit inşaatı bitirmezse alınan tapu mutlaka iptal edilir mi?

Hayır. 16 Mayıs 2025 tarihli içtihadı birleştirme kararı, kapsamındaki üçüncü kişinin sicile güven ve iyiniyet iddiasının incelenmesini gerektirir. Kötüniyetli edinim ile yalnız sözleşmeye dayalı talep farklı değerlendirilir. [K8]

Ön ödemeli konutta azami teslim süresi otuz altı ay mı?

Güncel tüketici düzeni kapsamında azami süre kırk sekiz aydır. Sözleşmedeki daha kısa teslim tarihi, teslimin hukuki şartları ve gecikmenin sonuçları ayrıca önem taşır. [K5]

Satın alınan evdeki kiracı kendiliğinden çıkmak zorunda mı?

Hayır. Satış tek başına tahliye nedeni değildir. Yeni malikin kanuni tahliye nedenleri, bildirim ve dava koşulları ayrıca değerlendirilir. [K2]

Eski aidat borcu ile eski emlak vergisi aynı mı değerlendirilir?

Hayır. Aidatta dönem ve malik sıfatı ile varsa teminatlar; emlak vergisinde ise özel müteselsil sorumluluk düzenlemesi incelenir. Her ikisi için belge alınmalı, farklı rejimler karıştırılmamalıdır. [K3, K9]

Tapuda bedeli düşük göstermenin cezası yalnız yüzde yirmi beş mi?

Hayır. 7566 sayılı Kanunla ilgili özel ceza oranı bir kat olarak değiştirilmiştir. Hesap, eksik harç ve kanuni koşullar üzerinden yapılır; gerçek bedelin doğru beyanı esastır. [K11, K12]

Güvenli Ödeme Sistemi bugün bütün hukuki riskleri ortadan kaldırır mı?

Hayır. Bakanlığın açıkladığı zorunlu başlangıç tarihi 1 Aralık 2026’dır; işlem tarihindeki uygulama ayrıca kontrol edilmelidir. Ödeme sistemi, tapu–imar–ayıp incelemesinin yerine geçmez. [K10]

DAB bir vergi belgesi midir?

DAB, Döviz Alım Belgesi’dir; yabancı gerçek kişi edinimindeki döviz dönüşüm düzeniyle ilgilidir. Değer artış kazancı vergisi ve satış bedelinin satıcıya ödenmesini gösteren belgelerle karıştırılmamalıdır. [K13]

Taşınmaz almak Türkiye’de vatandaşlığı kesinleştirir mi?

Hayır. Tutar, nitelik, ödeme, değerleme, şerh ve yetkili makam incelemesi birlikte değerlendirilir. İkamet izni ve vatandaşlık da birbirinden farklı süreçlerdir. [K14, K36]

Türkiye’ye gelmeden gayrimenkul satın almak mümkün mü?

Uygun temsil belgeleriyle mümkündür; ancak vekâlet, kimlik, tercüme, ödeme ve izin koşulları ayrıca tamamlanmalıdır. Her işlem aynı yetki belgesiyle yapılamayabilir. [K2, K14]

İlan ve WhatsApp yazışmaları delil olarak saklanmalı mı?

Evet. Tarihleri, tarafları ve bağlamı anlaşılabilen asıl kayıtlar korunmalıdır. Tek bir ekran görüntüsü bütün sözleşme veya ödeme ilişkisini kanıtlamayabilir; diğer belgelerle birlikte değerlendirilir. [K25]

Avukat incelemesi bütün risklere karşı garanti verir mi?

Hayır. Hukuki inceleme hak ve risklerin belirlenmesine, sözleşmenin ve işlem sırasının kurulmasına yardımcı olur. Teknik rapor, idari izin veya yargı kararının sonucunu garanti etmez; hizmetin kapsamı somut iş için belirlenir.

Kaynakça

K1. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.3, 194, 444, 462, 598–599, 688–705, 706, 888, 1009, 1020–1025. Kaynak metni.

K2. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.97, 112, 117–125, 177–182, 223, 237, 244, 310, 351–352, 504, 506 ve 508. Kaynak metni.

K3. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu Bağımsız bölüm, ortak yerler, yönetim planı; m.20, 22, 28. Kaynak metni.

K4. 3194 sayılı İmar Kanunu m.21, 30, 32, 42 ve geçici m.16. Kaynak metni.

K5. Ticaret Bakanlığı, Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmeleri Hakkında Bilgilendirme 6502 sayılı Kanun m.40–46 ve ilgili Yönetmelik; 05.03.2026 tarihli kurum açıklaması. Kaynak metni.

K6. 7571 sayılı Kanun m.2, 35–37; TMK önalım ve geçiş hükümleri. Kabul: 24.12.2025; yürürlük: 25.12.2025. Kaynak metni.

K7. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 09.02.2026, E.2025/2986, K.2026/679 Önalım bedelinin değerleme tarihi; gerekçe, bozma sonucu ve gerekçe yönünden karşı oy. Kaynak metni. De Jure tam karar kaydı; bağlantı hesapla giriş gerektirebilir.

K8. Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 16.05.2025, E.2024/1, K.2025/2 V. Gerekçe ve VI. Sonuç; sicile güven ve iyiniyetli üçüncü kişinin ayni hak kazanımı. Kaynak metni. Resmî Gazete yayımı: 18.07.2025, 32959. De Jure tam karar kaydı; bağlantı hesapla giriş gerektirebilir.

K9. 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu m.30; devirde ödenmemiş emlak vergisi ve müteselsil sorumluluk. Kaynak metni.

K10. Ticaret Bakanlığı, Taşınmaz Satışlarında Güvenli Ödeme Sistemi ile İlgili Yönetmelik Değişikliği Hakkında Basın Açıklaması 28.09.2026; 01.12.2026 için duyurulan zorunlu uygulama başlangıcı. Kaynak metni.

K11. 7566 sayılı Vergi Kanunları ile Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun m.6 ve 8; Harçlar Kanunu m.63 ve (4) sayılı tarife değişikliği. Kaynak metni.

K12. 492 sayılı Harçlar Kanunu; GİB Gayrimenkul Alım–Satım İşlemlerinin Vergilendirilmesi rehberi 492 sayılı Kanun m.63 ve (4) sayılı tarife; harç ve değer artışı kazancı ayrımı. Kaynak metni. GİB vergilendirme rehberi.

K13. TKGM, Yabancı Gerçek Kişi Edinimlerinde Döviz Alım Belgesi Hakkında Duyuru DAB ve banka ödeme kayıtları; 26.01.2022. Kaynak metni.

K14. Cumhurbaşkanlığı Yatırım ve Finans Ofisi, Gayrimenkul ve Vatandaşlık Edinimi Yabancı edinimi, temsil, ödeme ve vatandaşlık koşulları. Kaynak metni.

K15. Kültür ve Turizm Bakanlığı, Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması Başvuru Kılavuzu 7464 sayılı Kanun ve uygulama; izin belgesi ve başvuru şartları. Kaynak metni.

K16. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, Özel Çevre Koruma Bölgeleri Bölge envanteri ve koruma rejimleri. Kaynak metni.

K17. Bakanlık, Kaş–Kekova ve Belek Özel Çevre Koruma Bölgesi kayıtları Antalya’daki bölgelere ilişkin resmî kayıtlar. Kaynak metni. Kaş–Kekova bölge kaydı.

K18. Muğla İl Müdürlüğü, Fethiye–Göcek / Göcek Mahallesi Plan Hükmü Değişikliği Duyurusu Parselin tabi olduğu özel plan kararlarının ayrıca araştırılması. Kaynak metni.

K19. İzmir ve İstanbul belediyelerinin plan kayıtları; İzmir İl Müdürlüğünün doğal sit duyurusu İzmir nazım plan kayıtları; İstanbul plan sorgulama. Kaynak metni. İstanbul plan sorgulama. Seferihisar doğal sit duyurusu.

K20. TKGM / Your Key Türkiye, Yabancı Gerçek Kişilerin Taşınmaz Edinimi 2644 sayılı Tapu Kanunu m.35–36; edinim incelemesi. Kaynak metni.

K21. Mesleki Hizmetler Genel Müdürlüğü, Yapı Ruhsatı, Yapı Kullanma İzni ve Proje Süreçleri Yapı, proje ve izin ayrımları. Kaynak metni.

K22. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, İmar Barışı / Yapı Kayıt Belgesi açıklamaları 3194 sayılı Kanun geçici m.16; belgenin kapsamı. Kaynak metni. İstanbul İl Müdürlüğü işlem belgeleri.

K23. 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu Şirket yönetim ve temsil hükümleri. Kaynak metni.

K24. 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu Haciz, ihtiyati haciz ve m.277 vd.; K6’daki güncel değişiklikle birlikte. Kaynak metni.

K25. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu Görev ve yetki; ispat, belge, ihtiyati tedbir ve delil tespiti. Kaynak metni.

K26. 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu m.27; dava ve yürütmenin durdurulması ayrımı. Kaynak metni.

K27. 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu Tarımsal arazilerin kullanımı ve bölünmesine ilişkin hükümler. Kaynak metni.

K28. Bakanlık, 3621 sayılı Kıyı Kanunu ve Dolgu İmar Planları Hakkında Sıkça Sorulan Sorular Kıyının hukuki rejimi; kullanım ve mülkiyet ayrımı. Kaynak metni.

K29. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu Özellikle m.31; işlem aşaması ve yasakların ayrılması. Kaynak metni.

K30. İstanbul Büyükşehir Belediyesi, Boğaziçi İmar Şube Müdürlüğü 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu ve bölgesel uygulama. Kaynak metni.

K31. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun Riskli yapı ve dönüşüm işlemleri. Kaynak metni.

K32. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/A–18/B; 6502 sayılı Kanun m.73/A ve dava türüne göre özel hükümlerle birlikte. Kaynak metni.

K33. TKGM, 2024/2 ve 2024/4 Sayılı Genelgelere İlişkin Güncelleme Duyuruları 29.09.2026 tarihli güncelleme duyuruları. Kaynak metni. 2024/4 sayılı genelge duyurusu.

K34. 6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu Zorunlu deprem sigortası ile teknik dayanıklılık incelemesinin ayrılması. Kaynak metni.

K35. 1512 sayılı Noterlik Kanunu m.60, 61/A ve 89; 2644 sayılı Tapu Kanunu m.26 ile birlikte. Kaynak metni.

K36. Göç İdaresi Başkanlığı, İkamet İzni Çeşitleri Türkiye’de taşınmazı bulunan yabancılara ilişkin kısa dönem ikamet izni açıklaması. Kaynak metni.

K37. 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun m.8–12, 40–45, 73 ve 73/A; ayıp, ön ödemeli konut, görev ve arabuluculuk. Kaynak metni.

K38. Gelir İdaresi Başkanlığı, Emlak Vergisi Rehberi (2025) s.24–25, sorular 31–32; vergi borcu ve tapuda devir. Kaynak metni.