Worauf beim Immobilienkauf in Türkiye zu achten ist: Leitfaden zu Grundbuch, Bebauung und sicherem Erwerb

Zusammenfassung

Beim Immobilienkauf in Türkiye genügen weder die Eigentumsurkunde (tapu senedi) noch ein Inseratsfoto noch die Angaben des Verkäufers allein; die Übertragungsbefugnis des Verkäufers, die aktuellen Registereinträge, die Bebauungs- und Bauunterlagen, der tatsächliche Zustand, die Zahlungsabwicklung und die beabsichtigte Nutzung sind gemeinsam zu prüfen. Wohnung, Villa, Grundstück, Miteigentumsanteil und Projekt im Bau bergen unterschiedliche Risiken; die Prüfung beginnt vor der Zahlung des Handgeldes (kapora) und reicht bis nach der Übertragung und Übergabe. In Antalya, Istanbul, Izmir und Mugla, besonders in Küstenorten wie Bodrum, sind Lage, Plan und besonderer Schutzstatus des Flurstücks (parsel) zusätzlich zu prüfen. Rechtliche Unterstützung überführt diese Unterscheidungen in einen Vertrag und einen Abwicklungsplan; sie bietet keine absolute Gewähr für Eigentum, Genehmigung, Ertrag oder das Ergebnis eines Antrags. [K1, K2, K3, K4]

Welche Prüfungen sind vor dem Immobilienkauf durchzuführen?

Ein Immobilienkauf ist ein umfassenderer Vorgang, als ein Gebäude oder Grundstück körperlich zu begutachten. Der eigentliche Bedarf des Käufers besteht darin, festzustellen, welches Recht er von wem, mit welchen Belastungen und mit welcher Nutzungsmöglichkeit übernimmt. Einen Grundstücksanteil im Grundbuch zu erwerben oder Eigentum an einer Sondereigentumseinheit zu erwerben; Eigentümer einer Wohnung zu sein oder sie zu touristischen Zwecken vermieten zu können; einen Vorvertrag zu unterzeichnen oder im Grundbuch als Eigentümer eingetragen zu sein – das hat jeweils unterschiedliche Folgen. [K1, K2, K3, K4, K15]

Die Prüfung muss drei Akten zusammenführen: das Grundbuch mit den zugrunde liegenden Unterlagen, die Bebauungs- und Bauakte bei der Gemeinde oder der zuständigen Behörde sowie den vor Ort festgestellten tatsächlichen Zustand der Immobilie. Hinzu kommen Verkäufer- und Vertretungsnachweise, Verträge, Zahlungsbelege und nutzungsbezogene Genehmigungen. Satellitenbild, Flurstücksabfrage oder e-Devlet-Bildschirm können der ersten Kontrolle dienen; für sich genommen zeigen sie weder alle Rechte und Beschränkungen noch die Rechtmäßigkeit des Bauwerks. [K1, K4, K20]

Vor Zahlung des Handgeldes müssen die grundlegenden Risiken bestimmt werden. Wird die Prüfung auf den Verkaufstag verschoben, kann der Käufer unter vertraglichem Druck entscheiden müssen. Ein festgestelltes Risiko zwingt nicht immer zum Verzicht auf den Kauf; manche Risiken lassen sich vor der Übertragung beseitigen, manche absichern, und manche können die beabsichtigte Nutzung vollständig ausschließen. Die folgende Tabelle ist ein Prüfplan; sie ersetzt nicht die Verfahrensbedingungen der zuständigen Stelle.

Unterlagen- und Risikokontrolle vor dem Kauf

Wie werden Eigentümerstellung und Verkaufsbefugnis des Verkäufers überprüft?

Eigentumsurkunde und aktueller Grundbucheintrag sind nicht dasselbe

Die Eigentumsurkunde in der Hand des Verkäufers zeigt die Angaben zum Zeitpunkt ihrer Ausstellung. Später können Hypothek, Pfändung, einstweilige Verfügung, Vormerkung eines Vorvertrags oder ein anderer Vorgang eingetragen worden sein. Block (ada), Flurstück, Nummer der Sondereigentumseinheit, Stockwerk, Nutzungsart, Grundstücksanteil und Eigentümerangaben sind im aktuellen Register zu prüfen. Die Möglichkeit, dass eine Person mit glaubhaftem Interesse das Register und die zugehörigen Unterlagen einsehen kann, ist in Art. 1020 des Türkischen Zivilgesetzbuchs (TMK) geregelt; das bedeutet nicht, dass jedermann unbeschränkt personenbezogene Daten abfragen darf. [K1]

Die Türnummer der angebotenen Wohnung und die im Grundbuch eingetragene Nummer der Sondereigentumseinheit müssen nicht übereinstimmen. Dass in der Anzeige ein Kellerraum, ein Stellplatz, ein Garten oder eine Dachterrasse der Wohnung zugerechnet wird, beweist nicht, dass deren Eigentum übertragen wird. Anhand des genehmigten Projekts, der Nebenanlagenunterlagen und des Verwaltungsplans ist die rechtliche Grundlage der Nutzung zu bestimmen. [K3, K4]

Nicht jeder Vertrag, an dem eine im Grundbuch nicht als Eigentümer eingetragene Person beteiligt ist, ist von selbst Betrug. Es kann sich um verschiedene Verhältnisse handeln, etwa Vertretung, Erbschaft, Vorvertrag, ein künftig zu erwerbendes Recht oder die Verpflichtung zum Verkauf einer fremden Sache. Jedoch zeigt das Bestehen einer verpflichtenden Zusage weder, dass eine Verfügungsbefugnis über die Immobilie besteht, noch, dass das Grundbuch zwingend übertragen wird. Der Vorwurf gefälschter Unterlagen oder arglistiger Täuschung wird nach eigenen Tatbestandsmerkmalen und Beweisen beurteilt. [K1, K2]

Vollmacht, Gesellschaftsvertreter und Familienwohnung

Beim Verkauf durch einen Bevollmächtigten sind die Echtheit der Vollmacht, die besondere Befugnis zur Übertragung von Immobilien, gegebenenfalls Betrags- und Personenbeschränkungen, das Fortbestehen der Befugnis und die Übereinstimmung des Geschäfts mit dem Willen des Vollmachtgebers zu prüfen. Es genügt nicht, dass auf dem Dokument eine Notarangabe steht. Soll der Kaufpreis an den Bevollmächtigten gezahlt werden, sind auch dessen Empfangsbefugnis und die Zahlungsanweisung zu klären. [K2: Art. 504]

Beim Verkauf im Namen einer Gesellschaft werden die Handelsregistereinträge, die Vertretungsform, die Zeichnungsbefugnis und je nach Art des Geschäfts die erforderlichen Organbeschlüsse geprüft. Die Unterscheidung zwischen Einzel- und Gesamtvertretung ist wichtig. Die Vorlage eines Zeichnungsprobenblatts (imza sirküleri) unbekannter Aktualität kann die damalige Vertretungslage der Gesellschaft für sich genommen möglicherweise nicht klären. [K23]

Die Eigenschaft als Familienwohnung ist gesondert zu prüfen. Geschäfte, die nach Art. 194 TMK die ausdrückliche Zustimmung des anderen Ehegatten erfordern, dürfen nicht allein deshalb als risikolos gelten, weil im Grundbuch keine Familienwohnungsvormerkung zu sehen ist. Wie die Wohnung tatsächlich genutzt wird, die Zustimmung des Ehegatten und der gute Glaube des Dritten werden nach dem konkreten Fall beurteilt. Vormerkung, Zustimmung und guter Glaube sind nicht dieselbe Rechtsfrage. [K1]

Auch die Geschäftsfähigkeit des Verkäufers und die Quelle der Vertretung sind wichtig. Beim Verkauf einer Immobilie einer unter Vormundschaft stehenden Person gelten zusätzlich die Bestimmungen der Art. 444 und 462 TMK zur Genehmigung der Vormundschaftsbehörde und zum Verkaufsverfahren. Die Vertretung eines unter elterlicher Sorge stehenden Minderjährigen ist nicht dasselbe wie die Vormundschaft; bei einem Interessenkonflikt oder einem Geschäft besonderer Art sind der Pfleger (kayyım) und die erforderlichen Genehmigungen zu prüfen. Die Unterschrift eines Familienangehörigen oder Vertreters behebt das Fehlen einer gesetzlichen Genehmigung nicht von selbst. [K1]

Welche Unterscheidung ist bei geerbten Immobilien wichtig?

Die Erben erwerben die Erbschaft grundsätzlich mit dem Tod; das Eigentum durch Erbfolge entsteht nicht in jedem Fall erst mit der Eintragung im Grundbuch. Damit über die Immobilie verfügt werden kann, müssen jedoch die erforderlichen Eintragungs- und Vertretungshandlungen abgeschlossen sein. Ein Erbschein kann je nach den Voraussetzungen beim Notar oder bei Gericht erlangt werden. [K1: Art. 598–599, 705]

Bei mehreren Erben sind Gesamthandseigentum, Miteigentum nach Bruchteilen, Übertragung des Erbteils und Verkauf der gesamten Immobilie auseinanderzuhalten. Die Unterschrift eines einzelnen Erben genügt nicht in jedem Fall für die Übertragung der gesamten Immobilie. Gibt es einen Nachlassvertreter, ein Testament, einen Einspruch gegen den Erbschein oder einen Streit über die Teilung, sind auch deren Auswirkungen zu prüfen. [K1]

Wie wirken sich Hypothek, Pfändung, einstweilige Verfügung und Vormerkungen auf den Kauf aus?

Eine hypothekarisch belastete Immobilie kann gekauft werden; Schuld und Sicherheit sind jedoch verschieden

Eine Hypothek ist für sich genommen kein absolutes Hindernis für jeden Verkauf. Eine Hypothek, die ohne Löschung übernommen wird, kann den Gläubiger jedoch dazu führen, gegen die Immobilie vorzugehen und sie, wenn die Voraussetzungen eintreten, verkaufen zu lassen. Der Kauf einer hypothekarisch belasteten Immobilie und die Übernahme der persönlichen Schuld des Verkäufers sind nicht dasselbe Geschäft. Die Schuldübernahme und das Verhältnis zum Gläubiger sind gesondert zu prüfen. [K1: Art. 888; K2]

Im sicheren Abwicklungsplan werden vom Gläubiger der aktuelle Ablösebetrag und die Bedingungen der Freigabe der Hypothek (fek) eingeholt. Auf welches Konto gezahlt wird, die Verrechnung des Betrags mit dem Kaufpreis, die Reihenfolge zwischen Aufhebung der Hypothek und Übertragung sowie das Schicksal des Geldes bei Scheitern des Geschäfts werden schriftlich festgelegt. Ein Schreiben der Bank zur Schuldentilgung und eine im Register vollzogene Löschung (terkin) werden nicht verwechselt.

Muss der Käufer im Namen des Verkäufers eine Schuld tilgen, sollte nicht allein auf das Wort „ich übertrage danach das Grundbuch“ hin gezahlt werden. Zwischen den Parteien und dem Gläubiger ist eine nachprüfbare Abwicklung einzurichten; es ist zu klären, ob die Hypothek nach einer Teilzahlung vollständig entfällt. Freigabe, Banküberweisung und Eintragung im Grundbuch sind getrennte Abschnitte des Vorgangs. [K1, K2]

Pfändung und eine den Verkauf hindernde einstweilige Verfügung haben nicht dieselbe Folge

Die Übertragbarkeit einer Immobilie mit Pfändungseintrag wird zusammen mit der Art der Pfändung und den übrigen Beschränkungen geprüft. Auch wenn die Übertragung erfolgt, können die aus der Pfändung folgenden Befugnisse des Gläubigers fortbestehen. Dagegen kann der Umfang einer einstweiligen Verfügung, die Verfügungen oder die Übertragung verhindert, das Geschäft unmittelbar aufhalten. Man darf sich nicht mit der Überschrift des Eintrags begnügen; die erlassende Stelle, das Datum, der Umfang und die Bedingungen der Aufhebung sind zu erfahren. [K1, K24, K25]

Auch der Eintrag eines Vorvertrags, einer Miete, eines Nießbrauchs, eines Wegerechts (geçit), eines Rückkaufs oder eines anderen Rechts ist wichtig. Wer zum Beispiel Eigentümer einer Immobilie ist, an der ein Nießbrauch fortbesteht, kann sie nicht sofort nutzen. Die Auswirkung der Belastung im Grundbuch auf den wirtschaftlichen Wert, die Nutzungsdauer und die Finanzierung ist gesondert zu berechnen. [K1]

Verfahren gegen den Verkäufer sowie Übertragungen zu niedrigem Preis oder zwischen nahestehenden Personen können, wenn die Voraussetzungen vorliegen, auch zu einer Diskussion über die Anfechtung der Vermögensverfügung führen. Nicht jede Schuld des Verkäufers geht auf den Käufer über; die gesetzlichen Schutzwege der Gläubiger zeigen jedoch, dass die Grundbuchübertragung allein nicht alle Vollstreckungsrisiken beseitigt. [K24; K6: Art. 2]

Warum sind beim Kauf eines Miteigentumsanteils (hisseli tapu) das Vorkaufsrecht und die tatsächliche Aufteilung wichtig?

Beim Miteigentum nach Bruchteilen ist das Erworbene grundsätzlich der Anteil in einem bestimmten Verhältnis an der Immobilie. Aussagen wie „diese Ecke gehört Ihnen“, „dieser Teil des Gartens wurde Ihnen zugewiesen“ oder „diese Villa entspricht diesem Anteil“ begründen für sich genommen kein selbständiges Eigentum. Ob eine rechtlich wirksame Nutzungsordnung, eine Abtrennung (ifraz) oder Wohnungseigentum besteht, ist gesondert zu prüfen. [K1, K3, K4]

Der Verkauf des Anteils an einen Dritten kann das gesetzliche Vorkaufsrecht der anderen Miteigentümer auslösen. Die Mitteilung des Verkaufs über den Notar ist für den Beginn der Ausschlussfrist wichtig. Bei Verkäufen ab dem 25. Dezember 2025 wird zwischen drei Monaten ab der Mitteilung und in jedem Fall einem Jahr ab dem Verkauf unterschieden. Für Verkäufe vor der Änderung gibt es eine Übergangsregel, die die Anwendung der alten Bestimmungen vorsieht. Verkäufe, bei denen das Gesetz das Vorkaufsrecht ausschließt, werden gesondert beurteilt. [K1: Art. 732–734; K6: Art. 35–37]

Nach der neuen Regelung kann der Vorkaufspreis nicht allein mit dem im Grundbuch angegebenen Preis erklärt werden: Vorgesehen ist, dass der vom Richter bestimmte Verkehrswert und die dem Käufer entstehenden Grundbuchkosten innerhalb einer verbindlichen Frist zur verzinslichen Anlage hinterlegt werden. Die Anwendung der Preisregelung auch auf früher erhobene Klagen und die Nichtanwendung der Änderung der Ausschlussfrist auf alte Verkäufe sind unterschiedliche Übergangsbestimmungen. [K6]

Entscheidung des Kassationshofs: Stichtag des Verkehrswerts und abweichende Meinung

Der 7. Zivilsenat des Kassationshofs (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi), 9. Februar 2026, E. 2025/2986, K. 2026/679, hat geprüft, auf welchen Stichtag sich der geänderte Vorkaufspreis bezieht. Die Mehrheit des Senats legte für Klagen, die nach der Änderung erhoben werden, das Datum der Klageerhebung zugrunde, für zum Zeitpunkt der Änderung anhängige Klagen dagegen den 25. Dezember 2025. Die Entscheidung führte zur Aufhebung des nach der alten Berechnung ergangenen Urteils. [K7]

Die abweichende Meinung vertrat, der Verkehrswert sei anhand des Verkaufsdatums zu bestimmen; sie stimmte dem Ergebnis der Aufhebung zu, nicht jedoch der Datumswahl der Mehrheit. Daher kann nicht gesagt werden, der Bewertungsstichtag sei im Gesetzestext ausdrücklich geregelt oder diese Entscheidung sei eine Entscheidung zur Rechtsvereinheitlichung. Für den Käufer ergibt sich als praktische Folge, Verkaufsdatum, Notarmitteilung, Klagedatum und hinterlegte Beträge in getrennten Aufzeichnungen zu verfolgen. [K7]

Wie unterscheiden sich Wohnungseigentum, Dienstbarkeit zur künftigen Wohnungseigentumsbegründung (kat irtifakı) und Grundstücksurkunde?

Grundbucharten und zusätzliche Prüfung

Eine Wohnungseigentumsurkunde ist keine Gewähr dafür, dass am Gebäude später keine Abweichung vorgenommen wurde oder dass das Gebäude erdbebensicher ist. Auch die Dienstbarkeit zur künftigen Wohnungseigentumsbegründung bedeutet für sich genommen kein illegales Bauwerk. Die Art der Grundbucheintragung ist der Beginn des Vergleichs von Genehmigung, Projekt und tatsächlichem Zustand, nicht sein Ergebnis. [K3, K4]

Der Verwaltungsplan ist hinsichtlich der Nutzung gemeinschaftlicher Bereiche, der Kostenverteilung, der Betriebsordnung und einiger Nutzungsbeschränkungen zu prüfen. Für das, was der Verkäufer zu einem privaten Garten, einer geschlossenen Garage oder einem gemeinschaftlichen Pool zugesagt hat, muss eine Grundlage bestehen. Dass ein gemeinschaftlicher Bereich tatsächlich umzäunt wurde, zeigt nicht, dass das Eigentum daran auf die betreffende Wohnung übergegangen ist. Die bei Änderungen erforderlichen Beschlüsse der Eigentümer und die behördlichen Genehmigungen ersetzen einander nicht. [K3]

Wie werden Bebauung, Baugenehmigung, Nutzungsgenehmigung (iskân) und Gebäuderegistrierungsbescheinigung (yapı kayıt belgesi) geprüft?

Bebauungsplan und genehmigtes Projekt sind zusammen zu lesen

Dass im Grundbuch „Grundstück“ steht, bedeutet nicht, dass ein Gebäude in der gewünschten Größe errichtet werden darf. Planfunktion, Planhinweise, Bebauungsbedingungen, Straßenanbindung, Abtretungs- oder Neuordnungsbedarf, Schutzentscheidungen und Infrastrukturbedingungen sind zu prüfen. Wohn-, Tourismus-, Handels- oder landwirtschaftliche Nutzung haben nicht dieselben Folgen. Der frühere Plan eines Flurstücks beweist nicht den aktuellen Bebauungsstatus. [K4, K16, K17, K18, K19]

Beim bestehenden Gebäude sind die Baugenehmigung und das genehmigte Architekturprojekt mit dem vor Ort gesehenen Bauwerk zu vergleichen. Ein später geschlossener Balkon, ein vergrößertes Untergeschoss, ein Dachgeschoss, ein Gartenanbau, ein Pool oder die Zusammenlegung von Sondereigentumseinheiten kann zu den wesentlichen Risiken eines Verkaufs gehören. Die Erklärung „die Nachbarn haben auch gebaut“ ersetzt keine Genehmigung. [K4, K21]

Die Nutzungsgenehmigung des Gebäudes (yapı kullanma izin belgesi), gemeinhin iskân genannt, ist ein wichtiges Dokument zur genehmigten Nutzung des Gebäudes. Zu prüfen ist, welches Bauwerk oder welchen Teil das Dokument erfasst. Ein Strom-, Wasser- oder Internetanschluss ist kein sicherer Beweis für Baugenehmigung, iskân oder Projektkonformität. [K4, K21]

Abrissentscheidung und Bebauungsbußgeld sind auseinanderzuhalten

Gibt es ein Baustopp-Protokoll, eine Versiegelung, einen Beschluss des Gemeindeausschusses (encümen), ein Bußgeld und einen Abrissvorgang, ist die gesamte Akte zu beurteilen. Adressat und Haftungsvoraussetzungen des Bußgeldes sind etwas anderes als die Beseitigung oder der Abriss des vorschriftswidrigen Bauwerks. Ebenso wenig, wie man sagen kann, jedes alte Bußgeld gehe als persönliche Schuld auf den Käufer über, kann man sagen, die Grundbuchübertragung beseitige die bauliche Vorschriftswidrigkeit. [K4: Art. 32, 42]

Es genügt nicht, dass der Verkäufer sagt „wir haben Klage erhoben, es gibt keinen Abriss“. Das Geschäft, der Klagegegenstand, das Vorliegen einer Entscheidung zur Aussetzung des Vollzugs und deren Umfang sind zu prüfen. Die Erhebung einer Verwaltungsklage setzt den Vollzug des Aktes grundsätzlich nicht von selbst aus. [K26]

Die Gebäuderegistrierungsbescheinigung ist weder iskân noch Standsicherheitsgutachten

Die Gebäuderegistrierungsbescheinigung ist das Ergebnis der Sonderregelung zur Bebauungsamnestie (imar barışı). Dass die Bescheinigung ausgestellt wurde, macht nicht jede Angabe richtig, verleiht dem Gebäude kein unbegrenztes neues Baurecht und stellt keine Erdbebensicherheit her. Umfang der Bescheinigung, zugrunde liegende Erklärungen, betroffenes Gebäude, später hinzugefügte Flächen und gegebenenfalls ein Aufhebungsvorgang sind zu prüfen. [K4: vorläufiger Art. 16; K22]

Stimmt die Bescheinigung nicht mit dem Grundbuch und dem tatsächlichen Zustand überein, sollte nicht in der Annahme gezahlt werden, sie werde „leicht berichtigt“. Die Möglichkeit der Berichtigung, die Gültigkeit der Bescheinigung und die Befugnis der zuständigen Verwaltung werden in der konkreten Akte beurteilt. Ebenso wenig ist anzunehmen, der Übergang zum Wohnungseigentum oder die Nutzungsgenehmigungen seien mit der Bebauungsamnestie-Bescheinigung derselbe Vorgang. [K22]

Welche zusätzlichen Risiken bestehen bei Grundstücken, Äckern, Küsten und Schutzgebieten?

Beim Kauf eines Ackers oder landwirtschaftlichen Grundstücks sind die landwirtschaftliche Nutzung sowie Beschränkungen der Teilung und der Nutzungsänderung zu prüfen. Dass ein Baumodell als „transportabel“, „Bungalow“ oder „Tiny House“ vermarktet wird, bedeutet nicht, dass es überall ohne Genehmigung aufgestellt werden kann. Verbindung mit dem Boden, Nutzungszweck, tatsächliche Anlage und Sonderregelungen sind zu beurteilen. [K4, K27]

Wichtig ist, ob der tatsächlich genutzte Weg ein öffentlicher Weg ist und ob die Immobilie rechtlich erreichbar ist. Dass der Durchgang über ein Nachbargrundstück seit Jahren geduldet wird, begründet nicht in jedem Fall ein im Grundbuch eingetragenes Wegerecht. Streitigkeiten über Grenze, Fläche und Nachbarflurstücke sind, soweit erforderlich, durch eine Katasterprüfung und durch die zuständige technische Sachverständigenprüfung zu klären. [K1]

Küsten, Wälder, Schutzgebiete (sit alanı) und Sonderumweltschutzgebiete unterliegen unterschiedlichen Regimen. Der Schutzstatus ist nicht nur anhand des kurzen Vermerks im Grundbuch, sondern anhand der Entscheidungen der zuständigen Behörden, der Karten und der Pläne zu ermitteln. Eine Anzeige mit „direkt am Meer“ oder „mit privatem Strand“ verleiht weder Privateigentum an der Küste noch ein Recht, den Zugang der Öffentlichkeit zu verhindern. Liegt eine Betriebs- oder Nutzungsgenehmigung vor, werden deren Umfang und Übertragbarkeit gesondert geprüft. [K16, K28]

Auch bei der Enteignung sind die Ausweisung für eine öffentliche Nutzung im Plan, der Beschluss über das öffentliche Interesse, die Kaufverhandlung und die Stufe, auf der das gesetzliche Übertragungsverbot entsteht, auseinanderzuhalten. Aus der Information „eine Enteignung ist im Gespräch“ kann nicht gefolgert werden, dass jeder Verkauf verboten ist; die Auswirkung der Planbeschränkung auf Nutzung und Wert darf jedoch nicht übersehen werden. [K29]

Worauf ist beim Kauf in Antalya, Mugla, Bodrum, Izmir und Istanbul zu achten?

In Türkiye ändern sich die grundlegenden Eigentums- und Vertragsbestimmungen nicht von Stadt zu Stadt. Unterschiedlich sind der Plan, dem das Flurstück unterliegt, die Schutzentscheidung, die Nutzungsgenehmigung, das Projekt und die tatsächlichen Verhältnisse. Die folgenden regionalen Erläuterungen behaupten nicht, dass alle Immobilien dieselben Risiken tragen, sondern sind Stichworte, die die Prüfung leiten.

Kauf von Wohnungen und Villen in Antalya

Beim Kauf einer küstennahen Wohnung, einer frei stehenden Villa oder einer Immobilie zu Urlaubszwecken in Antalya können Tourismusfunktion, Küstenbezug sowie Schutzgebiets- und Sonderumweltschutzentscheidungen von Bedeutung sein. Beim Ministerium bestehen getrennte Einträge für die Sonderumweltschutzgebiete Kas–Kekova und Belek. Dass eine Immobilie in einem Landkreis liegt, zeigt jedoch nicht, dass jedes Flurstück derselben Grenze oder denselben Bebauungsbedingungen unterliegt. [K16, K17]

Bei der Prüfung sind über Block und Flurstück die Einträge der zuständigen Gemeinde und der zuständigen Schutzverwaltung abzugleichen. Zu klären ist, ob Pool, Terrasse, Zusatzraum, Untergeschoss oder Gartennutzung im Projekt enthalten sind und ob die genehmigte Nutzung des als Wohnung angebotenen Objekts eine andere ist. Wird eine touristische Vermietung angestrebt, sind neben dem Kauf auch die Genehmigungsvoraussetzungen zu beurteilen. [K4, K15, K21]

Kauf von Villen, Grundstücken und Ferienhäusern in Mugla und Bodrum

In Mugla bestehen Regime für Sonderumweltschutzgebiete wie Fethiye–Göcek, Gökova und Datca–Bozburun. Der Status eines Flurstücks in Bodrum lässt sich nicht hypothetisch anhand der Regeln eines anderen Schutzgebiets in Mugla bestimmen. Auch in Bodrum sind der eigene Plan des zu kaufenden Flurstücks, sein Verhältnis zu Küste und Schutzgebiet, seine Baugenehmigung und sein Projekt zu prüfen. [K16, K18]

Besonders wichtig ist, ob eine als frei stehende Villa dargestellte Immobilie tatsächlich Eigentum an einer Sondereigentumseinheit oder ein Anteil am Grundstück ist. Für Gartengrenze, Pool, Stellplatz und Wegenutzung ist im Grundbuch, im Projekt und im Verwaltungsplan eine Grundlage zu suchen. Zusagen, der Meerblick werde nie verbaut oder eine Kurzzeitvermietung sei unter allen Umständen möglich, sind gesondert zu belegen. [K1, K3, K4, K15]

Kauf von Wohnungen, Ferienhäusern und Land in Izmir

Die Bauakten in den zentralen Landkreisen von Izmir und die Prüfung von Ferienhäusern oder landwirtschaftlichem Land in den Küstenorten haben nicht denselben Umfang. Die Planeinträge der Großstadtgemeinde, die Umsetzungsunterlagen der Landkreise und die einschlägigen Schutzentscheidungen sind zusammen zu lesen. Auch die in Orten wie Seferihisar veröffentlichten Entscheidungen über Naturschutzgebiete (doğal sit) zeigen, warum eine Recherche pro Flurstück erforderlich ist. [K19]

Der Käufer muss den technischen Zustand des Gebäudes gesondert beurteilen. Baugenehmigung und Grundbuch ersetzen keine Prüfung der Erdbebenleistung. Die Information „wird bald für die Bebauung geöffnet“, die für ein Grundstück oder einen Acker gegeben wird, ist nicht als gesichertes Baurecht zu betrachten. Genehmigung des Plans, Stand von Einspruch oder Klage und Umsetzungsbedingungen müssen eingesehen werden. [K4, K21, K27]

Kauf von Wohnungen und Anlageimmobilien in Istanbul

In Istanbul sind neben den Bebauungs- und Bauunterlagen je nach Lage des Flurstücks auch Bosporus (Boğaziçi), Schutzgebiet und Stadterneuerungsverfahren gesondert zu prüfen. Die Sonderregelungen für die Bosporus-Gebiete und die Plan- und Bebauungseinträge der Gemeinde werden innerhalb der Grenzen der Region beurteilt; nicht auf ganz Istanbul wird dasselbe Sonderregime angewandt. [K19, K30]

Beim Kauf einer vermieteten Wohnung, eines alten Gebäudes oder aus einem Umwandlungsprojekt gewinnen Mietvertrag, Feststellung als einsturzgefährdetes Gebäude, Beschlüsse der Eigentümer, Bauunternehmervertrag und Zuzahlungspflichten an Bedeutung. Dass der Verkaufspreis günstig erscheint, beseitigt nicht die späteren Kosten für Verstärkung, Abriss, Umzug oder Wiederaufbau. [K2, K3, K4, K31]

Gehen Mieter, Hausgeld (aidat) und Steuerschulden auf den Käufer über?

Der Verkauf einer vermieteten Immobilie lässt den Mieter nicht von selbst ausziehen

Wechselt der Vermieter, tritt der neue Eigentümer im Rahmen der Voraussetzungen in das bestehende Mietverhältnis ein. Der Kauf ist für sich genommen kein Räumungsgrund. Mietvertrag, Kaution, Vorauszahlungen, Anpassungsordnung, gegebenenfalls Räumungsverpflichtung und laufende Streitigkeiten sind zu prüfen. Das Wort des Verkäufers „der Mieter zieht am Verkaufstag aus“ genügt ohne eine den Mieter bindende und durchsetzbare rechtliche Ordnung nicht. [K2: Art. 310, 351–352]

Kommt eine Räumung wegen Eigenbedarfs durch den neuen Eigentümer in Betracht, sind besondere Voraussetzungen gesondert zu berechnen: die Art des Bedarfs, die schriftliche Mitteilung innerhalb eines Monats ab Erwerb und der an einen Sechsmonatszeitraum geknüpfte Klageweg. Die Voraussetzungen des anderen, an das Ende der Mietzeit geknüpften Weges sind andere. Auch die obligatorische Mediation als Prozessvoraussetzung gegenüber dem Mieter und die gesetzlichen Ausnahmen sind zu berücksichtigen. [K2: Art. 351; K32]

Altes Hausgeld und Grundsteuer unterliegen nicht demselben Schuldenregime

Es kann nicht gesagt werden, dass alle persönlichen Hausgeldschulden des früheren Eigentümers allein wegen des Verkaufs auf den neuen Eigentümer übergehen. Zeitraum, dem die Ausgabe zuzuordnen ist, Beschluss- und Festsetzungsdatum, Eigenschaft als Eigentümer, vertragliche Übernahme und eine etwaige gesetzliche Hypothek an der Immobilie sind gesondert zu prüfen. Ein Kontoauszug der Verwaltung hilft dem Käufer, Klarheit darüber zu gewinnen, was er übernimmt. [K3: Art. 20, 22]

Bei der Grundsteuer ist dagegen die besondere gesamtschuldnerische Haftung nach Art. 30 des Gesetzes Nr. 1319 zu beachten. Die Haftung von Veräußerer und Erwerber für die unbezahlte Grundsteuer der übertragenen Immobilie und die Möglichkeit des Käufers, auf den Verkäufer zurückzugreifen, unterscheiden sich vom Hausgeld in einem Mehrfamilienhaus. Beim Gemeindeamt ist der Schuldenstand zu erfragen; zu berücksichtigen ist, dass eine Kostenverteilung der Parteien untereinander die Steuerverwaltung nicht in jedem Fall bindet. Außerdem ist das Geschäftshindernis zu beachten, das für Übertragung und Auflassung von Gebäuden und Grundstücken mit Grundsteuerschulden gilt, abgesehen von den im Gesetz genannten Ausnahmen für Erbfall, Gerichtsentscheidung, Zwangsvollstreckung, Enteignung und Sondergesetze. [K9, K38]

Nicht alle Steuerschulden, die durch andere Vermögenswerte oder gewerbliche Tätigkeiten des Verkäufers entstanden sind, sind automatisch Schulden aus diesem Kauf. Dagegen ist eine öffentlich-rechtliche Pfändung an der Immobilie ein gesondertes Risiko. Steuerschuld, Vollstreckungseintrag und dingliche Belastung der Immobilie sind auseinanderzuhalten. [K9, K24]

Was zeigen das Bewertungsgutachten (ekspertiz) und die technische Prüfung?

Das Bewertungsgutachten gibt eine Werteinschätzung anhand der Eigenschaften der Immobilie und von Marktdaten ab. Die rechtliche Prüfung beurteilt dagegen Rechtsinhaberschaft, Vertrag, Beschränkungen und Genehmigungen. Auch die Prüfung des Tragsystems oder des Baugrunds des Gebäudes erfordert eine gesonderte technische Fachkunde. Keine dieser drei Arbeiten ersetzt die übrigen vollständig. [K4, K20, K21]

Kaufpreis, Steuerwert der Gemeinde, Kreditbewertung der Bank und Bewertung in Staatsangehörigkeitsverfahren können unterschiedlichen Zwecken dienen. Dass ein Gutachten erstellt wurde, bedeutet nicht, dass es bei jeder Bank oder in jedem Antrag mit demselben Ergebnis verwendet werden kann. Bei falschen Daten oder unzureichender Prüfung ist das Einspruchs- und Berichtigungsverfahren zu nutzen; es darf nicht verlangt werden, das Gutachten so zu ändern, dass es den angestrebten Betrag ausweist.

Bei Erwerb durch Ausländer und in Staatsangehörigkeitsverfahren sind die Erforderlichkeit des Gutachtens, der zuständige Weg zu seiner Erlangung und die einschlägigen Unterlagen nach der aktuellen Praxis der Generaldirektion für Grundbuch und Kataster (TKGM) zu bestimmen. Da es Aktualisierungsmitteilungen der TKGM zu den Rundschreiben 2024/2 und 2024/4 gibt, dürfen Angaben in älteren Leitfäden zur zuständigen Stelle oder zur Gültigkeitsdauer nicht als unveränderlich angesehen werden. [K33]

Auch die DASK-Police ist kein Nachweis der Erdbebenfestigkeit des Gebäudes. Das Bestehen der Versicherung betrifft Umfang und Höchstgrenzen. Bei sichtbaren Rissen, Feuchtigkeit, Eingriffen in tragende Teile, projektwidrigen Änderungen oder Zweifeln am Baugrund ist eine ingenieurtechnische Prüfung zu erwägen. [K21, K34]

Wie sind Handgeld und Kaufvertrag abzusichern?

Verfällt das Handgeld in jedem Fall?

„Kapora“ ist ein Ausdruck der Alltagssprache; die rechtliche Natur der Zahlung ergibt sich aus dem Vertrag. Draufgeld (bağlanma parası), Reugeld (cayma parası), Vorauszahlung und Vertragsstrafe sind unterschiedliche Rechtseinrichtungen. Wegen der Unterscheidung in Art. 177–178 des Türkischen Obligationenrechts (TBK) bestimmt allein der Vermerk „kapora“ in der Bankbeschreibung nicht alle Rückerstattungsbedingungen. Ob der Vertrag die gültige Form einhält, ist ebenfalls gesondert zu beurteilen. [K2]

Vor der Zahlung sind die Immobilie, der Gesamtpreis, der Zweck der Zahlung, die Prüfungsfrist, der negative Ausgang der Prüfung, das Ausbleiben des Kredits, das Fehlen von Vertretung oder Genehmigung, der Rückzahlungstermin und das Konto, auf das das Geld zurückfließt, ausdrücklich zu schreiben. Soll an einen Makler, der nicht Verkäufer ist, oder an eine andere Person gezahlt werden, ist deren Empfangsbefugnis zu überprüfen.

Zum Beispiel kann für den Fall, dass wegen einer belegten Abweichung vom Geschäft Abstand genommen wird, die Rückzahlung des Betrags in kurzer Frist auf dasselbe Konto zwischen den Parteien als Schutzbestimmung geregelt werden. Es gibt keine allgemeine Regel, dass jedes Handgeld gesetzlich innerhalb eines Arbeitstages zurückzuzahlen ist. Rückzahlungsrecht, Frist und Abzugsbedingungen richten sich nach der Art des Geschäfts. [K2]

Amtlicher Verkauf, Vorvertrag und privatschriftliches Protokoll

Bei Verträgen, die auf die Übertragung des Eigentums an einer Immobilie gerichtet sind, ist die amtliche Form maßgeblich. Neben dem Verkauf beim Grundbuchamt haben im Rahmen des gesetzlichen Umfangs und der Systemvoraussetzungen auch Notare die Befugnis, Immobilienkaufverträge zu errichten. Die notarielle Beglaubigung der Unterschriften unter einem Protokoll bedeutet nicht in jedem Fall den vom Gesetz verlangten amtlichen Verkauf oder einen Vorvertrag in der Form der notariellen Beurkundung (düzenleme şekli). [K1: Art. 706; K2: Art. 237; K35]

Ein Vorvertrag (satış vaadi) verschafft grundsätzlich ein persönliches Recht auf eine künftige Übertragung; er macht für sich genommen nicht zum Eigentümer. Die Vormerkung eines gültigen Vorvertrags im Grundbuch kann für die Geltendmachung gegenüber Dritten wichtig sein. Umfang, Dauer und Rang der Vormerkung gegenüber bestehenden Belastungen sind gesondert zu prüfen. Ausnahmsweise bestehende gerichtliche Schutzmöglichkeiten bei formwidrigen Verträgen machen es nicht sicher, von vornherein einen formwidrigen Vertrag zu schließen. [K1, K2, K8]

Die Beschreibung der Immobilie im Vertrag und seine Anlagen sollten möglichst klar sein: Sondereigentumseinheit, Nebenanlagen, nach welchem Dokument Netto- und Bruttofläche bestimmt werden, Übergabezustand, feste Ausstattung, Aufhebung der Belastungen, geräumte Übergabe, Zahlungsabschnitte und Rechte bei Mängeln. Ist die Staatsangehörigkeit oder ein bestimmter Nutzungszweck ausschlaggebend, sind auch festzuhalten, wie dieser Zweck im Vertrag berücksichtigt wird und welche Folgen eintreten, wenn die Eignung nicht gegeben ist.

Vertragsstrafe, Sicherheit oder Rückzahlungsklausel sind für sich genommen keine Beitreibungsgarantie. Finanzielle Lage des Verkäufers, Echtheit der Sicherheit und Zusammenhang mit der Schuld sind wichtig. Die amtliche Form des Verkaufs und die Bestimmungen des Nebenprotokolls sind zusammen zu beurteilen; es darf nicht angenommen werden, dass eine an eine unwirksame Hauptverpflichtung geknüpfte Vertragsstrafe in jedem Fall durchgesetzt wird. [K2]

Worauf ist bei einer Wohnung im Bau und beim Kauf vom Bauunternehmer zu achten?

Verbraucherschutz beim Vorauszahlungsimmobilienkauf

Bei Verkäufen von Wohnimmobilien mit Vorauszahlung, bei denen der Verkäufer zu gewerblichen oder beruflichen Zwecken handelt und der Käufer Verbraucher ist, finden die Sonderbestimmungen des Gesetzes Nr. 6502 Anwendung. Baugenehmigung, vorvertragliche Information, Form des Vertrags, Zahlung, Sicherheit und Übergabebedingungen sind zu prüfen. Dieselben Regeln gelten nicht automatisch für jede Übertragung eines Grundstücksanteils oder jede gewerbliche Investition. [K5]

Das vorvertragliche Informationsformular muss mindestens einen Tag vor dem Vertrag ausgehändigt werden. Ohne erteilte Baugenehmigung kann ein Vertrag über den Vorauszahlungsimmobilienkauf nicht geschlossen werden. Eine „Reservierung“, die den Verbraucher zu einer Zahlung oder zur Ausstellung eines verpflichtenden Dokuments drängt, ist nicht unabhängig von der Vertragsform und den Zahlungssicherungen des Gesetzes zu betrachten. [K5, K37: Art. 40–41]

In diesem Regime sind das vierzehntägige Widerrufsrecht des Verbrauchers und das bis zu vierundzwanzig Monate ab dem Vertragsdatum ausübbare Rücktrittsrecht verschieden. Dass beim Rücktritt unter bestimmten Voraussetzungen Aufwendungen oder Schadensersatz verlangt werden können, bedeutet nicht, dass beim Widerruf derselbe Abzug vorgenommen werden kann. Ausnahmen, etwa wenn der Verkäufer seine Pflicht nicht erfüllt, sind gesondert zu berücksichtigen. In der aktuellen Erklärung des Ministeriums wird angegeben, dass die Frist für Übertragung oder Übergabe der Wohnung achtundvierzig Monate nicht überschreiten darf; auch eine kürzere vertragliche Frist behält ihre Verbindlichkeit. [K5]

Für die Erklärung von Widerruf und Rücktritt ist das vorgesehene notarielle Verfahren einzuhalten. Für die Rückzahlung des Betrags und die Rückgabe des verpflichtenden Dokuments gilt beim Widerruf eine Frist von vierzehn Tagen ab Zugang der Erklärung beim Verkäufer, beim Rücktritt eine Rückzahlungsordnung von höchstens einhundertachtzig Tagen mit demselben Beginn. Dies sind nicht Fristen für die Ausübung des Rechts durch den Verbraucher, sondern Fristen für die Rückzahlung durch den Verkäufer. Bei Rücktritt anwendbare Abzüge und Gründe für einen abzugsfreien Rücktritt sind zusammen mit Ansprüchen zu beurteilen, die aus dem Verzug des Verkäufers oder einer anderen Verletzung folgen. [K5, K37: Art. 43–45]

Je nach Größe des Projekts und Umfang der Regelung sind eine Fertigstellungsversicherung oder die sonstigen vorgesehenen Sicherheiten zu prüfen. Es genügt nicht, dass eine Sicherheit nur in der Broschüre steht: gültiges Dokument, Begünstigter, Umfang, Dauer und Antragsbedingungen müssen eingesehen werden. Auch iskân, Grundbuch und die Bedingungen einer bewohnbaren Übergabe sind an den Zahlungsplan zu knüpfen. [K5]

Warum betrifft das Verhältnis zwischen Grundstückseigentümer und Bauunternehmer den Käufer?

Der Vertrag, den der Bauunternehmer mit dem Grundstückseigentümer geschlossen hat, kann beeinflussen, auf welche Sondereigentumseinheit er wann ein Recht erwirbt. Zu prüfen ist, wem die zum Verkauf versprochene Einheit zugewiesen ist, ob sie im Grundbuch auf den Bauunternehmer übertragen wurde und ob ein Streit über Auflösung oder Unwirksamkeit des Vertrags besteht. Im Hinblick darauf, dass dieselbe Sondereigentumseinheit mehreren Personen versprochen worden sein kann, sind die Daten der Verträge und die Grundbucheinträge wichtig. [K8]

Die Lage einer Person, die das Grundbuch vom Bauunternehmer übernommen hat, ist nicht dieselbe wie die einer Person, die erst einen Vorvertrag oder eine Forderungsabtretungsurkunde hat. Ohne Klärung, ob der Käufer ein dingliches Recht oder einen persönlichen Anspruch erworben hat, lässt sich das Niveau des rechtlichen Schutzes nicht erklären. [K1, K8]

Entscheidung zur Rechtsvereinheitlichung: Das Grundbuch des gutgläubigen Käufers kann nicht automatisch aufgehoben werden

Das Große Plenum für Rechtsvereinheitlichung des Kassationshofs (Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu), 16. Mai 2025, E. 2024/1, K. 2025/2, hat geprüft, wie sich die Unwirksamkeit oder rückwirkende Beendigung des Hauptvertrags auf den Erwerb des Dritten auswirkt, wenn eine vom Grundstückseigentümer im Grundbuch auf den Bauunternehmer übertragene Immobilie später an einen Dritten verkauft oder mit einer Hypothek belastet wird. [K8]

Die maßgebliche Formulierung im Ergebnisteil der Entscheidung lautet: „Anhörung des Vorbringens Dritter, die im Vertrauen auf das Grundbuch und gutgläubig dingliche Rechte erworben haben“. Damit wurde der frühere Ansatz aufgegeben, der den Erwerb des Dritten ausschloss, ohne dessen guten Glauben zu prüfen, allein mit der Begründung, die Übertragung habe „Vorschuss“-Charakter. Neben dem Eigentum erfasst die Entscheidung auch das Hypothekenrecht. [K8]

Die Entscheidung bedeutet nicht, dass jeder Käufer bedingungslos geschützt wird. Der gute Glaube wird nach dem Zeitpunkt des Erwerbs beurteilt. Umstände wie die Kenntnis eines Widerspruchs zwischen Register und Unterlagen, das Übergehen konkreter Zweifel, eine enge Beziehung zu den Parteien, ein sehr niedriger Preis oder in kurzen Abständen aufeinanderfolgende Übertragungen können bei der Beweiswürdigung wichtig sein. Wird bösgläubiger Erwerb festgestellt, ist es möglich, dass die Immobilie an den Grundstückseigentümer zurückfällt. [K8]

Die Schlussfolgerung für den Käufer ist, den neuen Ansatz nicht als „Kaufgarantie ohne Prüfung“ anzusehen. Nützlich sind die Aufbewahrung der Grundbuch- und Vertragsunterlagen in der Fassung zum Erwerbszeitpunkt, der Nachweis des tatsächlichen Preises durch Bankunterlagen und die Dokumentation der geklärten Risiken. Der durch die Entscheidung zur Rechtsvereinheitlichung geschützte, auf das Register gestützte Erwerb eines dinglichen Rechts darf nicht mit der automatischen Erteilung eines Grundbuchs an eine Person verwechselt werden, die lediglich einen Vertrag unterzeichnet hat. [K8]

Wann und wie ist der Kaufpreis zu zahlen?

Der Zahlungsplan ist so aufzubauen, dass er mit dem Vollzug der Übertragung übereinstimmt. Identität des Kontoinhabers, Zahlungsanweisung des Verkäufers, Kaufpreis, Verrechnungen und Vorgangsbeschreibung müssen zueinander stimmig sein. Eine am Verkaufstag übermittelte neue IBAN darf nicht allein aufgrund einer Nachricht akzeptiert werden; sie ist über einen unabhängigen, vorher bekannten Kommunikationsweg zu bestätigen.

Barübergabe, Quittung von Hand und Zahlung auf das Konto einer dritten Person können in Bezug auf Beweis und Finanzrecht zusätzliche Risiken schaffen. Auch ein Bankbeleg (dekont) ist für sich genommen keine Grundbuchübertragung. Eine verfrühte Zahlung in der Annahme, der Grundbuchvorgang sei abgeschlossen, und eine Übertragung ohne gezahlten Kaufpreis bergen für die beiden Seiten unterschiedliche Risiken. [K1, K2, K10]

Sicheres Zahlungssystem: Wie ist der Termin 1. Dezember 2026 zu lesen?

In der amtlichen Erklärung des Handelsministeriums vom 28. September 2026 wurde bekanntgegeben, dass für das Sichere Zahlungssystem, das den gleichzeitigen Wechsel von Eigentum und Kaufpreis beim Immobilienverkauf bezweckt, beschlossen wurde, den Beginn der verpflichtenden Anwendung neu auf den 1. Dezember 2026 festzulegen. Die Erklärung nennt auch Vorbereitungen zu technischer Integration und Pilotanwendung. [K10]

Daher ist es zum Recherchedatum dieses Leitfadens, dem 16. Oktober 2026, nicht zutreffend, den Beginn am 1. Dezember als bereits eingetretene und abgeschlossene Anwendung darzustellen. Inkrafttreten, Anwendungsbereich, zuständiger Diensteanbieter, Bank und Ablauf bei der TKGM am Verkaufstag sind anhand der aktuellen amtlichen Aufzeichnungen zu kontrollieren. Über gefälschte „Sichere Zahlung“-Links dürfen keine Geschäfte abgewickelt werden. [K10]

Ein solches Zahlungssystem zielt darauf ab, Kaufpreis und Eintragung aufeinander abzustimmen; es gewährleistet nicht, dass die Immobilie eine Nutzungsgenehmigung (iskân) hat, dass kein Küsten- oder Schutzgebietsproblem besteht, dass die versprochene Nutzung genehmigt ist oder dass sie frei von allen Mängeln ist. Zahlungssicherheit und rechtliche Prüfung der Immobilie sind gemeinsam durchzuführen.

Wie sind Grundbuchgebühr, Steuern und Erwerbskosten zu berechnen?

Beim allgemeinen Immobilienverkauf beträgt die Grundbuchgebühr im Rahmen der gesetzlichen Grundsätze für Käufer und Verkäufer jeweils getrennt zwei Prozent. Maßgeblich ist der tatsächliche Übertragungspreis, der nicht niedriger als der Grundsteuerwert ausgewiesen werden darf. Der von der Gemeinde festgelegte Wert rechtfertigt es nicht, einen höheren tatsächlichen Preis zu niedrig anzugeben. [K11, K12]

Mit der am 19. Dezember 2025 in Kraft getretenen Änderung durch das Gesetz Nr. 7566 wurde die Angabe „fünfundzwanzig Prozent“ in der besonderen Steuerausfallgeldbuße für die wegen Niedrigangabe zu wenig erhobene Gebühr durch den einfachen Betrag („bir kat“) ersetzt. Das bedeutet nicht eine Strafe in Höhe des gesamten Kaufpreises; maßgeblich sind die zu wenig erhobene Gebühr und die Sanktionsvoraussetzungen. Leitfäden, die den alten Satz wiederholen, dürfen nicht zugrunde gelegt werden. [K11]

Entgelt aus dem Betriebsfonds (döner sermaye), bei Geschäften über den Notarweg anfallende Notarkosten, Bewertung, Übersetzung, Versicherung und Maklerentgelte sind getrennte Posten. Es darf nicht angenommen werden, dass jeder Verkauf mit denselben Gesamtkosten abgewickelt wird. Dass die Parteien untereinander alle Kosten dem Käufer auferlegen, ändert auch nicht von selbst die Stellung der gesetzlichen Verpflichtungen gegenüber der Verwaltung. [K12, K35]

Die Mehrwertsteuer (KDV) kann je nach Verkäufer und Art der Lieferung zusätzlich anfallen. Die Wertzuwachsgewinnsteuer ist dagegen eine andere Prüfung, die mit der Art des Erwerbs des Verkäufers, der Haltedauer und den Merkmalen des Geschäfts zusammenhängt. Der Devisenkaufbeleg (DAB) ist weder der Name dieser Steuer noch eine Steuer, die der Käufer zusätzlich zahlt. Im Vertrag ist zu erläutern, welche Kosten der in der Anzeige genannte Preis umfasst. [K12, K13]

Worauf müssen Ausländer beim Immobilienkauf in Türkiye achten?

Erwerb, Aufenthalt und Staatsangehörigkeit werden getrennt beurteilt

Beim Immobilienerwerb durch eine ausländische natürliche Person werden Staatsangehörigkeit, Lage und Art der Immobilie, gesetzliche Flächenbeschränkungen, Sicherheitszonen und weitere einschlägige Beschränkungen geprüft. Auch der Erwerb durch eine in Türkiye gegründete Gesellschaft mit ausländischem Kapital und durch eine im Ausland gegründete juristische Person lässt sich nicht mit denselben Regeln erklären. [K14, K20]

Der Kauf einer Immobilie in Türkiye verleiht von selbst weder Staatsangehörigkeit noch Aufenthaltserlaubnis. Bei der kurzfristigen Aufenthaltserlaubnis aufgrund einer Immobilie werden Art der Wohnung, tatsächliche Nutzung, Antragsvoraussetzungen und Niederlassungsbeschränkungen gesondert beurteilt. Statt der Aussage „mit diesem Haus ist die Aufenthaltserlaubnis sicher“ sind die aktuellen Voraussetzungen des betreffenden Antrags zu recherchieren. [K14, K36]

Für die außerordentliche Einbürgerung über eine Immobilie werden im amtlichen Leitfaden ein Erwerb im Wert von mindestens 400.000 US-Dollar und die Bedingung dreijährigen Nichtverkaufs erläutert. Das Erreichen des Betrags allein genügt jedoch nicht; Eignung der Immobilie, Bewertung, Zahlung, Vormerkung und Prüfung durch die zuständigen Stellen laufen zusammen. Über das Ergebnis des Antrags darf keine feste Zusage gegeben werden. [K14]

Was ist der DAB; welche Zahlungsunterlagen sind aufzubewahren?

DAB steht für Devisenkaufbeleg (Döviz Alım Belgesi). Er betrifft die bei Immobilienerwerb durch ausländische natürliche Personen geltende Ordnung der Devisenumwandlung. Er ist weder die Wertzuwachsgewinnsteuer noch ein „Wertzuwachsbeleg“. Bankvorgang, Ausweis- und Immobilienangaben, Umwandlungsbetrag und Kaufpreis müssen für den betreffenden Vorgang übereinstimmen. [K13]

Beim Erwerb zum Zweck der Einbürgerung werden neben dem DAB auch Bankunterlagen, die die Zahlung des Kaufpreises belegen, und die übrigen einschlägigen Bedingungen gesondert geprüft. Der Devisenumwandlungsbeleg darf nicht in jedem Fall allein als Beleg dafür verwendet werden, dass tatsächlich an den Verkäufer gezahlt wurde. Weichen Zahlungsabsender, Empfängerkonto und Vertragspartei voneinander ab, ist die Zulässigkeit vor dem Geschäft zu klären. [K13, K14]

Für ausländische Käufer sind auch die verständliche Erläuterung des Vertrags, die erforderliche Übersetzung und die Dolmetscherbedingungen beim Geschäft wichtig. Ein nur in einer Fremdsprache erstellter gewerblicher Werbetext ersetzt nicht den amtlichen Vorgang und die amtliche Information. Bei im Ausland ausgestellten Vertretungsnachweisen sind Beglaubigung oder Apostille sowie die Bedingungen der türkischen Übersetzung gesondert zu beurteilen. [K14]

Ist beim Kauf zur touristischen Vermietung oder gewerblichen Nutzung eine zusätzliche Genehmigung erforderlich?

Der Erwerb einer Wohnung und die Befugnis, sie zu touristischen Zwecken zu vermieten, sind verschieden. Bei Vermietungen von einhundert Tagen und weniger nach dem Gesetz Nr. 7464 kommen eine Genehmigungsurkunde und weitere besondere Voraussetzungen in Betracht. Zu prüfen sind, ob eine Genehmigung erforderlich ist, wer sie beantragen kann, Gebäude und Beschlüsse der Eigentümer, Ausnahmen und die Betriebsform. Den Vertrag unter einem anderen Namen zu schließen oder die Dauer dem Anschein nach zu verlängern, ändert für sich genommen nicht die rechtliche Natur der tatsächlichen Tätigkeit. [K15]

Dass der Verkäufer eine Genehmigungsurkunde besitzt, bedeutet nicht, dass der Käufer mit derselben Urkunde automatisch die Tätigkeit fortführen kann. Das Verfahren bei Eigentümerwechsel und Fortführung des Betriebs ist zu kontrollieren. Verwaltungsplan der Anlage, Beschlüsse der Wohnungseigentümer, Gebäudenutzungszweck und behördliche Genehmigungen können unabhängig voneinander wichtig sein. [K3, K15]

Bei Projekten mit garantiertem Mietertrag sind der Garantiegeber, die Dauer, die Kostenverteilung, das Leerstandsrisiko, die Kündigung und die Sicherheit zu erläutern. Wo eine Genehmigung nicht erlangt werden kann, tritt der vorgesehene Ertrag möglicherweise nicht ein. Daher sind die Ertragsprognose und die rechtlich zulässige Nutzung gemeinsam zu beurteilen; früheres Mieteinkommen ist keine Gewähr dafür, dass künftig dasselbe Einkommen erzielt wird.

Welche Vorgänge sind am Grundbuchtag und nach der Übertragung abzuschließen?

Vor der Übertragung ist das Register erneut zu kontrollieren; verkaufte Einheit, Kaufpreis, Eigentümer und Käuferangaben sind zu bestätigen. Es darf nicht angenommen werden, dass die Einträge am Tag des Geschäfts dieselben geblieben sind wie in einem früheren Kontrollbericht. Bei Freigabe, Verrechnung, sicherer Zahlung oder Kreditablauf ist jeder Schritt zu dokumentieren.

Schlüsselübergabe und Grundbucheintragung sind verschieden. Im tatsächlichen Übergabeprotokoll können Übergabedatum, leerer oder vermieteter Zustand, Zähler, Schlüssel, Inventar, Mängel und gegebenenfalls Vorbehalte aufgeführt werden. Wer bei Mängeln oder Fehlendem einen allgemeinen Text unterschreibt wie „ich habe alles vollständig erhalten und verzichte auf alle meine Rechte“, kann den späteren Nachweis erschweren. [K1, K2, K5]

Ein im Ausland befindlicher Käufer kann mit einem geeigneten Vertretungsnachweis handeln. Gleichwohl sind Vollmacht, Ausweis, Übersetzung, Zahlung und erforderliche Genehmigungen je nach Vorgangsakte jeweils vorzubereiten. Die Erteilung einer Vollmacht zeigt nicht, dass alle Vorgänge bei Gemeinde, Bank und Versorgern mit derselben Befugnis abgeschlossen werden oder dass jeder Betrag vom Bevollmächtigten eingezogen werden kann. [K2, K14]

Nach der Übertragung sind Mitteilung an die Gemeinde und Nachverfolgung der Steuerpflicht, Information der Verwaltung, Verträge mit Versorgern, Versicherung, Miet- und Kautionsunterlagen sowie gegebenenfalls besondere Genehmigungsvorgänge abzuschließen. Kaufvertrag, amtliche Vorgangsunterlagen, Bankbelege (dekont), Prüfberichte und Übergabeprotokoll sind in derselben Akte aufzubewahren. [K3, K9, K14]

Welche Rechtswege hat der Käufer, wenn ein Problem auftritt?

Der Anspruch ist nach der Art des Problems zu erheben. Nichtübertragung des Grundbuchs, Mangel, unvollständige Übergabe, verspätete Übergabe, verschwiegene Belastung, unwirksamer Vertrag oder Täuschung sind nicht derselbe Klagegrund. Sind die Voraussetzungen gegeben, kommen Eintragung, Rückerstattung des Kaufpreises, Preisminderung, Mängelbeseitigung, Rücktritt oder Schadensersatz in Betracht. Aus keiner Streitigkeit lässt sich der Schluss ziehen, dass sowohl die Immobilie als auch der Kaufpreis zusammen und bedingungslos verlangt werden können. [K1, K2, K5]

Die Unterscheidung zwischen Verbrauchergeschäft, Handelsgeschäft und sonstigem privatrechtlichem Verhältnis beeinflusst das sachlich zuständige Gericht und die obligatorische Mediation als Prozessvoraussetzung. Bei Klagen, die das Eigentum an der Immobilie selbst betreffen, kann die Zuständigkeit anders zu beurteilen sein als bei persönlichen Ansprüchen wie der Rückerstattung des Kaufpreises. Für Aufhebung und Eintragung im Grundbuch, Miete, Aufhebung der Gemeinschaft und Verbraucherstreitigkeiten gibt es weder ein einheitliches Gericht noch eine einheitliche Vorabregel. [K5, K25, K32]

In einer Eigentumsstreitigkeit ohne besondere Zuständigkeitsregel kommt das Zivilgericht erster Instanz in Betracht; bei einem Verkaufsstreit mit Verbrauchergeschäftscharakter das Verbrauchergericht; bei einer Handelsklage, bei der die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind, das Handelsgericht erster Instanz. Angelegenheiten im Zuständigkeitsbereich des Friedensgerichts in Zivilsachen wie Miete und Aufhebung der Gemeinschaft werden gesondert behandelt. Die ausschließliche örtliche Zuständigkeit des Belegenheitsorts bei einer Klage, die das Eigentum an der Immobilie selbst betrifft, ist nicht dasselbe wie die Zuständigkeit bei einer reinen Geldforderung. Nicht jede Immobilienklage gilt von selbst als der obligatorischen Mediation als Prozessvoraussetzung unterworfen; die Ausnahmen bei Verbraucherstreitigkeiten und die in Art. 18/B des Gesetzes Nr. 6325 aufgeführten Gegenstände Miete, Teilung, Wohnungseigentum und Nachbarschaft sind gesondert zu beurteilen. [K23: Art. 4–5/A; K25: Art. 2, 4, 12; K32; K37: Art. 73, 73/A]

Bei der Behauptung eines Mangels kann allein das heutige Foto des Gebäudes nicht genügen. Das versprochene Merkmal, der Zustand zum Zeitpunkt von Verkauf und Übergabe, der Zeitpunkt, zu dem der Mangel bemerkt wurde, sowie Anzeige und Reparaturversuche sind zusammen darzulegen. Nach den allgemeinen Bestimmungen unterliegt die Klage wegen eines Baumangels nach Art. 244 TBK einer Verjährung von fünf Jahren ab dem Übergang des Eigentums und, bei grobem Verschulden des Verkäufers, von zwanzig Jahren. Im Verbraucherrecht besteht bei Mängeln einer Wohnung oder einer Immobilie zu Urlaubszwecken eine Haftungsordnung von fünf Jahren ab Übergabe, beim Verkauf aus zweiter Hand von nicht weniger als drei Jahren. Bei durch grobes Verschulden oder Arglist verschwiegenen Mängeln findet die verbraucherrechtliche Sonderausnahme zusätzlich Anwendung. Übergabe, Übergang des Eigentums, Kenntniserlangung vom Mangel und Anzeige können nicht füreinander eingesetzt werden. [K2: Art. 223, 244; K37: Art. 10–12]

Zur Vorbereitung der Klage sind datierte Exemplare von Anzeigen und Nachrichten, alle Anlagen des Vertrags, Bankbewegungen, Grundbucheinträge, die Gemeindeakte, Übergabeunterlagen und technische Berichte aufzubewahren. Wo die Gefahr der Veränderung oder des Verlusts besteht, kann eine Beweissicherung erwogen werden; wenn die Immobilie den Besitzer wechselt oder eine andere Gefahr besteht, je nach den Voraussetzungen eine einstweilige Verfügung oder ein Arrest (ihtiyati haciz). Diese werden nicht allein deshalb automatisch erlassen, weil ein Antrag gestellt wurde. [K24, K25]

Eine Strafanzeige ersetzt keine Schadensersatzklage und keine Eintragungsklage. Eine Vertragsverletzung ist nicht in jedem Fall Betrug; arglistiges Verhalten und die übrigen Tatbestandsmerkmale der Straftat müssen gesondert dargelegt werden. Auch darf nicht angenommen werden, dass eine Anzeige, ein Aufforderungsschreiben oder ein Gespräch alle Klage- und Ausschlussfristen hemmt. [K2, K25, K32]

Fristen: allgemeiner Rahmen und Übergangsregeln

Diese Tabelle bestimmt nicht den persönlichen letzten Antragstag. Zum Beispiel sind bei Mängeln an Gebäuden Art. 244 TBK und die Sonderbestimmungen des Verbraucherrechts, grobes Verschulden oder Arglist und die Anzeigevoraussetzungen gemeinsam zu beurteilen. Zu Beginn der Klagevorbereitung ist ein gesonderter Fristenplan aufzustellen. [K2, K5, K6, K7, K32]

Bedeutung der rechtlichen Unterstützung bei Immobilienkauf und -verkauf und die Rolle des Rechtsanwalts

Die Rolle des Rechtsanwalts bei einem Immobiliengeschäft besteht nicht nur darin, einen Vertrag aufzusetzen oder bei der Unterschrift im Grundbuchamt dabei zu sein, sondern darin, vor dem Geschäft gemeinsam das zu übernehmende Recht, die Nutzungsmöglichkeit der Immobilie, die Zahlungsordnung und mögliche Streitigkeiten zu beurteilen. Die Rechtsanwaltskanzlei Güneş & Güneş legt in ihrer seit 1999 betriebenen anwaltlichen und rechtsberatenden Tätigkeit nicht nur auf die Vertretung nach Auftreten eines Problems, sondern auch auf die rechtliche Prüfung vor dem Geschäft und eine vorbeugende Vertragsgestaltung Wert.

Käufer und Verkäufer haben nicht denselben Bedarf. Der Käufer will gegen Zahlung des Kaufpreises das versprochene Recht und die Nutzung erwerben; der Verkäufer will den Kaufpreis erhalten, eine richtige Übertragung und Übergabe vornehmen und später mögliche Ansprüche vorhersehen. Die zu übernehmende Arbeit wird im Rahmen der Art der Immobilie, des Zwecks der Partei, der ausdrücklichen Weisung, der Vollmacht und der Honorarvereinbarung bestimmt. Rechtliche Prüfung, Bewertung und ingenieurtechnische Prüfung ergänzen einander; sie ersetzen einander nicht. [K1, K2, K4]

Gemeinsame Prüfung der Grundbuch-, Gemeinde- und Verwaltungsunterlagen

Aus dem Grundbuch werden Eigentümer, Erwerbsgrund, Block, Flurstück, Sondereigentumseinheit, Grundstücksanteil sowie die Einträge zu Hypothek, Pfändung, Vormerkung, Erklärung, Dienstbarkeit und einstweiliger Verfügung geprüft; erforderlichenfalls werden die zugrunde liegenden Unterlagen beschafft. Zusammen mit Identität, Geschäftsfähigkeit und Vertretungsbefugnis des Verkäufers werden mögliche Beschränkungen beurteilt, die sich aus Familienwohnung, Erbfall, Gesellschaft oder laufendem Rechtsstreit ergeben können. Die Prüfung wird nicht auf die alte Eigentumsurkunde beschränkt, die der Verkäufer vorlegt. [K1, K2, K23]

Bei der Gemeinde oder der zuständigen Verwaltung werden Bebauungsplan und Planhinweise, Baugenehmigung, genehmigtes Projekt, Nutzungsgenehmigung des Gebäudes, Baustopp-Protokoll sowie Abriss- und Bußgeldentscheidungen recherchiert. Bei Gebäuden mit Wohnungseigentum oder einer Dienstbarkeit zur künftigen Wohnungseigentumsbegründung werden auch Verwaltungsplan, gemeinschaftliche Bereiche, Nebenanlagen, Behauptungen besonderer Nutzung und Hausgeldaufstellungen beurteilt. Steuer-, Versicherungs-, Versorgungs- und tatsächliche Nutzungsunterlagen werden mit derselben Vorgangsakte verknüpft. Diese Aufzeichnungen werden zusammengelesen, um nicht das Vorliegen eines Dokuments, sondern die Übereinstimmung des rechtlichen und des tatsächlichen Zustands der Immobilie darzulegen. [K3, K4, K9, K20, K21, K22]

Vergleich von Flurstück, Satellitenbild und Prüfung vor Ort

Flurstücksdaten und Satellitenbilder helfen bei der Recherche zu Lage und Umgebung der Immobilie, sichtbarer Bebauung, Verkehrsanbindung und der Frage, ob der vermarktete und der eingetragene Ort übereinstimmen. Rechtliche Grundlage des sichtbaren Weges, Verbleib von Garten oder Pool innerhalb der Grenzen, Anbauten am Gebäude und die im Grundbuch zu übertragende Einheit werden gesondert geprüft. Besteht hinsichtlich Grenze, Fläche oder Bautechnik Bedarf, wird eine Arbeit der zuständigen technischen Sachverständigen eingeholt. Das Satellitenbild wird nicht an die Stelle von Grundbuch, Kataster, aktueller Bebauungsunterlage oder technischer Vermessung vor Ort gesetzt. [K1, K4, K20, K21]

Bestimmung der rechtlichen Risiken vor Handgeld und Übertragung

Werden Bebauungsabweichung, fehlende Genehmigung, Belastung im Grundbuch, Befugnisproblem oder ein Hindernis für die versprochene Nutzung festgestellt, werden erläutert: ob das Risiko beseitigt werden kann, die Auswirkung auf Kaufpreis und Zahlungsplan, die erforderliche Sicherheit und die Option, vom Geschäft Abstand zu nehmen. Die Kaufentscheidung sollte nicht nur auf der Attraktivität des Preises beruhen, sondern auch auf Art und Kosten des zu beseitigenden Problems. Eine Prüfung vor dem Handgeld erleichtert die Entscheidung, bevor eine bindende Verpflichtung oder Zahlung entsteht.

Wird die Prüfung nachträglich vorgenommen, bestimmen sich die Möglichkeit, aus dem Geschäft auszusteigen, und die Rückzahlung des Geldes nach dem bestehenden Vertrag und den gesetzlichen Rechten. Nicht jede Abweichung begründet ein kostenloses und schadensfreies Rücktrittsrecht; deshalb ist es wichtig, den negativen Ausgang der Prüfung und die Rückzahlungsbedingungen von Anfang an zu regeln. Rechtliche Unterstützung zielt darauf ab, Risiken sichtbar zu machen und zu steuern; sie ist keine absolute Gewähr dafür, dass keinerlei Ungewissheit bleibt. [K1, K2, K5]

Vorbereitung von Kaufvertrag, Vorvertrag und Nebenprotokollen

Die vollständige Beschreibung der Immobilie, die Grundlage von Netto- und Bruttofläche, Nebenanlagen, feste Ausstattung, Kaufpreis, Zahlungstermine und -konten, die Natur des Handgeldes, Rückzahlungsbedingungen der Kaution, Aufhebung der Belastungen, geräumte oder vermietete Übergabe, Vertragsstrafe und Sicherheiten werden im Vertrag ausdrücklich geregelt. Ausbleiben von Kredit oder Genehmigung, ein vom Erwarteten abweichendes Bewertungsergebnis, die Nichterfüllung der Eignung für Staatsangehörigkeit oder Aufenthalt und der Verzicht der Parteien auf das Geschäft können an unterschiedliche Folgen geknüpft werden. [K1, K2, K5, K14]

Der Rechtsanwalt bereitet den rechtlichen Inhalt des Vertrags und seine Anlagen vor; der amtliche Verkaufsvorgang und der Vorvertrag in der Form der notariellen Beurkundung werden innerhalb der zuständigen Stelle und der gesetzlichen Formvoraussetzungen abgeschlossen. Die notarielle Beglaubigung der Unterschriften unter einem privaten Protokoll begründet nicht in jedem Fall einen amtlichen Verkauf oder einen gültigen Vorvertrag. Das Nebenprotokoll darf dem amtlichen Text des Verkaufs und den Bankunterlagen nicht widersprechen. [K1, K2, K35]

Verhandlung, Rückzahlung des Handgeldes, Vertragsstrafe und Kostenverteilung

Mit dem Verkäufer oder dem zuständigen Maklerunternehmen werden Preis, Übergabe, Aufhebung der Belastungen an der Immobilie und Zahlungsbedingungen verhandelt. Bestimmungen wie „bei negativem Ausgang der Prüfung Rückzahlung des Handgeldes innerhalb eines Arbeitstages auf dasselbe Konto“ oder „Zahlung der Bewertungskosten durch den Verkäufer, wenn die Eignung nicht gegeben ist“ können entsprechend den Geschäftsbedingungen ausdrücklich vereinbart werden. Dies sind keine allgemeinen gesetzlichen Folgen, die bei allen Verkäufen von selbst gelten. [K2]

Es wird bestimmt, an welche Verletzung die Vertragsstrafe bei Rücktritt des Verkäufers, Nichtzahlung des Käufers, Verzug oder unvollständiger Übergabe geknüpft wird. Wirksamkeit der Klausel, Beziehung zum Hauptvertrag, Beitreibungsmöglichkeit und Ausreichen der Sicherheit werden beurteilt. Ziel der Verhandlung ist nicht nur, den Preis zu senken, sondern ein unbestimmtes mündliches Versprechen in eine durchsetzbare und beweisbare Verpflichtung zu überführen. [K2]

Rechtliche Gestaltung von Zahlungen und Geldüberweisungen

In welcher Phase, an wen und mit welcher Beschreibung der Kaufpreis gezahlt wird, wird zusammen mit Kredit, Hypothekenablösung, Verrechnung, Sperre oder gegebenenfalls anwendbarer sicherer Zahlungsordnung geplant. Die Konten von Käufer und Verkäufer, Empfangsbefugnis, Bankunterlagen und die Reihenfolge der Grundbuchvorgänge werden verglichen. Eine neue IBAN oder Zahlungsanweisung wird nicht allein aufgrund eines Nachrichtenbildes akzeptiert. Es wird auch bestimmt, unter welchen Bedingungen der Kaufpreis freigegeben oder zurückgezahlt wird, wenn das Geschäft nicht zustande kommt. [K1, K2, K10]

Dass der Rechtsanwalt den Prozess führt oder der Kaufpreis über das Konto des Bevollmächtigten läuft, begründet nicht von selbst eine Bankgarantie oder eine Treuhandkonto-Sicherung. Geldbewegungen sind im Einklang mit besonderer Befugnis, ausdrücklicher Weisung, nachprüfbarem Bankeintrag und Rechenschaftspflicht einzurichten. Bei einem Geschäft, in dem ein DAB erforderlich ist, werden Devisenumwandlung und Zahlung an den Verkäufer getrennt. Auch das sichere Zahlungssystem ersetzt nicht die Grundbuch- und Bebauungsprüfung. [K2, K10, K13]

Prüfung von Bewertung, technischen Merkmalen und Investitionsrendite

Zur Beurteilung des aktuellen Werts der Immobilie, der Merkmale in der Anzeige und, bei Anlagezweck, des vorgesehenen Verhältnisses von Einnahmen und Ausgaben kann eine gesonderte Arbeit mit Bewertungsunternehmen und technischen Sachverständigen geplant werden, die über die für die Aufgabe erforderliche Befugnis und Fachkunde verfügen. Umfang, Unabhängigkeit, Kosten, Art der Beschaffung des Gutachtens und das Geschäft, bei dem es verwendet wird, werden festgelegt. Der Rechtsanwalt beurteilt, ob das Gutachten den rechtlichen Einträgen widerspricht und welche Risiken der Vertrag schützen muss; er tritt nicht an die Stelle des Ingenieurs oder Bewertungssachverständigen. [K4, K20, K21, K33, K34]

Mieteinnahmen, Leerstandsdauer, Hausgeld, Instandhaltung, Steuer, Finanzierung und erforderliche Genehmigungskosten sind die Annahmen der Renditeberechnung. Frühere Miet- oder Verkaufsdaten zeigen nicht, dass künftig dieselbe Rendite erzielt wird. Für ein fehlerhaftes Gutachten kann der Weg der Berichtigung oder des Einspruchs beschritten werden; bezweckt wird nicht, das Gutachten künstlich auf den für Verkauf, Kredit oder Staatsangehörigkeit gewünschten Betrag anzuheben. Ein Kauf zum tatsächlichen Wert und eine Investitionsrendite in einem bestimmten Zeitraum sind keine Ergebnisse, die die rechtliche Leistung gewährleistet.

Beschaffung amtlicher Unterlagen, Genehmigungen und Koordination zwischen Behörden

Grundbuch- und Gemeindeunterlagen, Verwaltungs- und Schuldenaufstellungen, Gebäuderegistrierungsbescheinigung, Baugenehmigung und iskân-Einträge, Bewertung, Übersetzung und Bankunterlagen werden je nach Umfang der Aufgabe beschafft. Bestimmt werden, welche Stelle welches Dokument verlangt, mit welcher Immobilie oder welchem Geschäft das Dokument zusammenhängt und in welcher Reihenfolge Fehlendes zu ergänzen ist. Die Beschaffung des Dokuments und seine rechtliche Ausreichendheit werden getrennt geprüft. Die Nachverfolgung zwischen den Stellen soll unnötige Anträge und Wiederholungen verringern; das Entscheidungsdatum der Verwaltung, der Bank oder des Gerichts wird vom Rechtsanwalt nicht garantiert. [K1, K4, K5, K9, K13, K14, K20, K33]

Grundbuch- und Übergabevorgänge im Namen von Parteien außerhalb von Türkiye

Für eine Person, die nicht in Türkiye sein kann oder das Geschäft über einen Bevollmächtigten abwickeln möchte, kann mit einer geeigneten Vollmacht gehandelt werden, die von einem Notariat, einer türkischen Auslandsvertretung oder einer ausländischen Stelle ausgestellt wurde, welche die Annahmevoraussetzungen erfüllt. Die erforderlichen Befugnisse für Kauf oder Verkauf der Immobilie, Entgegennahme des Kaufpreises, Bankgeschäfte, Hypothekenablösung, DAB, Versorgerverträge und Meldungen an die Gemeinde werden gesondert bestimmt. Bei Auslandsurkunden sind Beglaubigung oder Apostille, Übersetzung und die Formvoraussetzungen der Geschäftsstelle zu beachten. [K1, K2, K14, K35]

Beim Kauf erfolgt die Eintragung im Namen des Mandanten; beim Verkauf werden Vereinnahmung des Kaufpreises und Weiterleitung an den Mandanten an ausdrückliche Befugnis und Weisung geknüpft. Auch wenn die Partei in Türkiye anwesend ist, werden Dokument, Übertragung, Zahlung und Übergabe nach demselben vorher festgelegten Plan abgewickelt. Schlüssel, Zähler, Inventar und fehlende Arbeiten werden im Übergabeprotokoll festgehalten; nach der Übertragung werden Verwaltung, Versorgerverträge, Versicherung und Meldungen an die einschlägigen Stellen verfolgt. [K1, K2, K3, K9]

Vorgänge für ausländische Käufer, die an Staatsangehörigkeit und Aufenthalt geknüpft sind

Eignung des ausländischen Käufers für den Erwerb, Status der Immobilie, Bewertungs- und Zahlungsunterlagen, erforderliche Vormerkungen und Eignungsvorgänge werden gemeinsam geplant. Wird zusätzlich ein Antrag auf Staatsangehörigkeit oder Aufenthalt übernommen, werden die persönliche Lage des Antragstellers und die von der zuständigen Stelle verlangten Unterlagen in einer gesonderten Akte beurteilt. Der Kauf einer Immobilie in einem bestimmten Wert oder die Ausstellung einer Eignungsbescheinigung macht den positiven Ausgang des Antrags für sich genommen nicht gewiss. Im Vertrag bleiben Unterlagen- und Mitwirkungspflichten des Verkäufers sowie die Folgen einer nicht erreichten Eignung ausdrücklich geregelt. [K13, K14, K20, K33, K36]

Nachverfolgung der Immobilie im Bau und von Streitigkeiten

Bei einem Projekt in der Bauphase werden Vertrag zwischen Grundstückseigentümer und Bauunternehmer, Verteilung der Sondereigentumseinheiten, Baugenehmigung, Architekturprojekt, technische Leistungsbeschreibung, Sicherheit, Zahlungsplan und Übergabetermin zusammen verfolgt. Berücksichtigt wird, dass vertragsgemäße Fertigstellung des Baus, iskân- und Grundbuchvorgänge sowie technische Übergabe voneinander verschiedene Abschnitte sind. Je nach Art der Abweichung werden technische Sachverständigenprüfung und schriftliche Aufzeichnung veranlasst. [K4, K5, K8, K37]

Bei Verzug oder Verletzung werden Aufforderungsschreiben (ihtar), Verhandlung, Vergleich, erforderlichenfalls Mediation, Klage und einstweiliger Rechtsschutz erwogen. Das Bemühen um Einigung darf nicht zum Grund für ein Abwarten werden, das zu Zeitverlust oder zum Wegfall von Beweisen führt. Ansprüche auf Grundbucheintragung, Rückerstattung, Mangel, Schadensersatz und Beitreibung werden nach dem konkreten Recht gewählt; die Strafanzeige wird nicht an die Stelle eines privatrechtlichen Anspruchs gesetzt. Dass eine Klage erhoben oder ein Verfahren betrieben wird, bedeutet nicht, dass notwendig eine Eintragung oder Beitreibung erreicht wird. [K2, K24, K25, K32]

Information des Mandanten, mehrsprachige Kommunikation und Arbeitsstrategie

Dem Mandanten wird nicht nur das Ergebnis des Geschäfts erläutert, sondern auch die in der Prüfung festgestellten Risiken, fehlende Unterlagen, Alternativen, Kosten und die Abschnitte, in denen er entscheiden muss. Die Häufigkeit der Nachverfolgung richtet sich nach der Art der Angelegenheit; für kritische Geschäftsphasen können Schritte, die tägliche Kontrolle erfordern, gesondert geplant werden. Wichtige Entwicklungen und fristgebundene Vorgänge werden unverzüglich mitgeteilt. Statt eines allgemeinen Versprechens, in allen Akten finde eine lückenlose tägliche Kontrolle statt, wird eine Betreuung eingerichtet, deren Verantwortlicher, Kommunikationsweg und Informationskalender feststehen. [K2]

Die Möglichkeit der Kommunikation auf Türkisch, Englisch, Deutsch und Russisch dient dazu, dass der ausländische Mandant den Vertrag, die Zahlungsbedingungen und das Ergebnis des amtlichen Vorgangs verstehen kann. Besteht Bedarf in einer anderen Sprache, einschließlich Ukrainisch oder Niederländisch, werden Umfang und Verfügbarkeit eines für die Angelegenheit geeigneten Dolmetschers oder einer Sprachunterstützung gesondert bestimmt; diese Erläuterung bedeutet nicht, dass in den genannten Sprachen fortlaufend unmittelbar Leistungen erbracht werden. Mehrsprachige Kommunikation ersetzt nicht die im Geschäft erforderliche beglaubigte Übersetzung oder die Dolmetscherbedingung. [K14]

Die Arbeitsstrategie wird unter gemeinsamer Beurteilung von Gewicht des Risikos, Möglichkeit seiner Beseitigung, Zeit, Kosten, Beweisen und Beitreibungsaussicht aufgebaut. So wie das Vermeiden unnötiger Vorgänge gehört es zur rechtlichen Unterstützung, ein vor dem Verkauf zu lösendes Problem sichtbar zu machen. Ziel ist nicht allein, die Grundbuchübertragung abzuschließen, sondern dem Mandanten zu ermöglichen, in Kenntnis darüber zu entscheiden, welches Recht er unter welchen Bedingungen und mit welchen Verpflichtungen erwirbt.

Fazit

Beim Immobilienkauf in Türkiye beruht die richtige Entscheidung nicht allein auf dem Vorhandensein des Grundbuchs oder der Zahlungsfähigkeit. Eigentümer und Befugnis, Belastungen im Register, Bebauungs- und Bauakte, tatsächliche Nutzung, Vertrag und Zahlungsordnung müssen innerhalb desselben Geschäfts zueinander passen. Für den Käufer einer Wohnung oder eines Ferienhauses ist das sichtbare Gebäude, für den Käufer eines Grundstücks die beabsichtigte Bebauung und für den Anleger die versprochene Nutzung und das versprochene Einkommen besonders zu bestätigen.

Die Prüfungen zu Antalya, Mugla, Bodrum, Izmir und Istanbul bestehen nicht darin, den Namen der Stadt zu wiederholen, sondern den eigenen Plan- und Genehmigungsregime des Flurstücks zu recherchieren. Die Risiken vor dem Handgeld zu bestimmen, ihre Lösungen im Vertrag aufzuzeigen und die Kontrollen am Übertragungstag zu erneuern, schafft eine solidere Kaufordnung, als später auf einen unbestimmten Schadensersatzanspruch zu vertrauen.

Verwandte Beiträge: Die Beiträge Kann ein vom Bauunternehmer erworbenes Grundbuch aufgehoben werden? Guter Glaube Dritter und aktuelle Haltung des Kassationshofs und Aufhebung und Eintragung im Grundbuch aufgrund eines Vorvertrags über den Immobilienverkauf: Vormerkung, Zahlung und Verkauf an Dritte behandeln Vertrags- und Eintragungsstreitigkeiten; der Beitrag Klage auf Aufhebung und Eintragung im Grundbuch aufgrund des Vorkaufsrechts: Fristen, Verkehrswert und Rechte des Miteigentümers den Kauf eines Miteigentumsanteils; der Beitrag Aufenthaltserlaubnis in Türkiye: Arten, Antrag, Verlängerung und Rechtsbehelfe gegen Ablehnungsentscheidungen befasst sich gesondert mit den Aufenthaltsfragen ausländischer Käufer.

Häufig gestellte Fragen

Genügt es, ein Foto der Eigentumsurkunde zu sehen, um zu kaufen?

Nein. Aktueller Eigentümer, Belastungen und Angaben zur Sondereigentumseinheit sind anhand der amtlichen Register zu prüfen und mit der Gemeindeakte und dem tatsächlichen Zustand zu vergleichen. Ein Foto zeigt möglicherweise später erfolgte Vorgänge nicht. [K1]

Kann man ein Haus nicht kaufen, wenn im Grundbuch eine Hypothek eingetragen ist?

Eine Hypothek ist für sich genommen kein absolutes Verkaufsverbot; wird sie jedoch ohne Löschung übernommen, birgt die Immobilie ein Vollstreckungsrisiko. Freigabe, Zahlung und gegebenenfalls die Übernahme der persönlichen Schuld sind gesondert zu regeln. [K1, K2]

Sind ein gepfändetes Haus und ein Haus mit einstweiliger Verfügung in derselben Lage?

Nein. Die Wirkung einer Pfändung und die einer die Übertragung verhindernden einstweiligen Verfügung können verschieden sein. Ohne Kenntnis von Grundlage und Umfang des Eintrags sollte keine verbindliche Handlungsempfehlung gegeben werden. [K24, K25]

Gilt ein Miteigentumsanteil als Grundbuch einer bestimmten Villa?

Nicht in jedem Fall. Der im Grundbuch erworbene Anteil und die Nutzungsordnung für ein bestimmtes Gebäude oder einen bestimmten Garten sind verschieden. Zu prüfen ist, ob eine Sondereigentumseinheit, eine Abtrennung (ifraz) oder ein gültiges Nutzungsrecht besteht. [K1, K3, K4]

Gilt für das Vorkaufsrecht noch in jedem Fall eine Frist von zwei Jahren?

Nein. Bei Verkäufen nach der Änderung vom 25. Dezember 2025 beträgt die Höchstfrist ein Jahr; die dreimonatige Frist ab der Notarmitteilung und die Übergangsregel für alte Verkäufe sind gesondert zu beachten. [K6]

Gewährleistet Wohnungseigentum Erdbebensicherheit?

Nein. Das Eigentum an der Sondereigentumseinheit und die Erdbebenleistung des Gebäudes sind verschiedene Gegenstände. Technische Sicherheit wird, wo erforderlich, durch eine ingenieurtechnische Prüfung beurteilt. [K3, K4, K21]

Ersetzt die Gebäuderegistrierungsbescheinigung die Nutzungsgenehmigung (iskân)?

Die Dokumente sind nicht dasselbe. Besondere Rechtswirkung und Umfang der Gebäuderegistrierungsbescheinigung sind zu prüfen; die Bescheinigung verleiht weder ein unbegrenztes Bebauungsrecht noch eine Gewähr für Standfestigkeit. [K4, K22]

Kann in Antalya oder Bodrum jede Villa tageweise vermietet werden?

Nein. Status der Wohnung, Genehmigung zur touristischen Vermietung, Beschlüsse der Eigentümer und anwendbare Ausnahmen sind zu recherchieren. Dass die Anzeige „zur Vermietung geeignet“ sagt, ist keine Genehmigung. [K15]

Gehört dem Käufer auch der Strand vor dem Haus am Meer?

Aus der Formulierung in der Anzeige folgt dies nicht. Das rechtliche Regime der Küste und eine etwaige Nutzungs- oder Betriebsgenehmigung werden getrennt vom Eigentum an der Wohnung beurteilt. [K28]

Kann das Geld zurückverlangt werden, wenn die Prüfung nach Zahlung des Handgeldes negativ ausfällt?

Die Rückzahlung hängt von der Natur der Zahlung, der Wirksamkeit des Vertrags, der Prüfungsbedingung und dem Grund des Abstandnehmens ab. Wichtig ist, die Prüfungs- und Rückzahlungsbedingungen vor der Zahlung schriftlich festzuhalten. [K2]

Ist die Beglaubigung einer Unterschrift beim Notar eine Grundbuchübertragung?

Nein. Unterschriftsbeglaubigung, Vorvertrag in der Form der notariellen Beurkundung und gesetzlicher Immobilienverkauf sind verschieden. Für den Erwerb des Eigentums müssen die einschlägigen Eintragungsvoraussetzungen erfüllt sein. [K1, K2, K35]

Wird ein erworbenes Grundbuch zwingend aufgehoben, wenn der Bauunternehmer den Bau nicht beendet?

Nein. Die Entscheidung zur Rechtsvereinheitlichung vom 16. Mai 2025 verlangt, dass das Vorbringen des betroffenen Dritten, er habe auf das Grundbuch vertraut und sei gutgläubig, geprüft wird. Bösgläubiger Erwerb und ein nur auf den Vertrag gestützter Anspruch werden unterschiedlich beurteilt. [K8]

Beträgt die Höchstfrist für die Übergabe beim Vorauszahlungskauf einer Wohnung sechsunddreißig Monate?

Im Rahmen der aktuellen Verbraucherordnung beträgt die Höchstfrist achtundvierzig Monate. Ein kürzerer vertraglicher Übergabetermin, die rechtlichen Voraussetzungen der Übergabe und die Folgen einer Verzögerung sind ebenfalls wichtig. [K5]

Muss der Mieter im gekauften Haus von selbst ausziehen?

Nein. Der Verkauf ist für sich genommen kein Räumungsgrund. Die gesetzlichen Räumungsgründe des neuen Eigentümers sowie Mitteilungs- und Klagevoraussetzungen sind gesondert zu beurteilen. [K2]

Werden alte Hausgeldschulden und alte Grundsteuer gleich beurteilt?

Nein. Beim Hausgeld werden Zeitraum und Eigenschaft als Eigentümer sowie etwaige Sicherheiten geprüft; bei der Grundsteuer die Regelung der besonderen gesamtschuldnerischen Haftung. Für beides sind Unterlagen einzuholen; die unterschiedlichen Regime dürfen nicht vermischt werden. [K3, K9]

Beträgt die Strafe für die Niedrigangabe des Preises im Grundbuch nur fünfundzwanzig Prozent?

Nein. Der einschlägige besondere Strafsatz wurde durch das Gesetz Nr. 7566 auf den einfachen Betrag geändert. Die Berechnung erfolgt anhand der zu wenig erhobenen Gebühr und der gesetzlichen Voraussetzungen; maßgeblich ist die richtige Angabe des tatsächlichen Preises. [K11, K12]

Beseitigt das Sichere Zahlungssystem heute alle rechtlichen Risiken?

Nein. Der vom Ministerium bekanntgegebene verpflichtende Starttermin ist der 1. Dezember 2026; die Anwendung zum Zeitpunkt des Geschäfts ist gesondert zu kontrollieren. Das Zahlungssystem ersetzt nicht die Prüfung von Grundbuch, Bebauung und Mängeln. [K10]

Ist der DAB ein Steuerdokument?

Der DAB ist der Devisenkaufbeleg; er betrifft die Ordnung der Devisenumwandlung beim Erwerb durch ausländische natürliche Personen. Er darf nicht mit der Wertzuwachsgewinnsteuer und mit Belegen verwechselt werden, die die Zahlung des Kaufpreises an den Verkäufer zeigen. [K13]

Macht der Kauf einer Immobilie die Staatsangehörigkeit in Türkiye gewiss?

Nein. Betrag, Art der Immobilie, Zahlung, Bewertung, Vormerkung und Prüfung durch die zuständige Stelle werden gemeinsam beurteilt. Aufenthaltserlaubnis und Staatsangehörigkeit sind außerdem verschiedene Verfahren. [K14, K36]

Ist es möglich, eine Immobilie zu kaufen, ohne nach Türkiye zu kommen?

Mit geeigneten Vertretungsnachweisen ist es möglich; Vollmacht, Ausweis, Übersetzung, Zahlung und Genehmigungsvoraussetzungen müssen jedoch zusätzlich erfüllt werden. Nicht jedes Geschäft kann mit derselben Befugnisurkunde abgewickelt werden. [K2, K14]

Sollten Anzeigen und WhatsApp-Korrespondenz als Beweis aufbewahrt werden?

Ja. Die Originalaufzeichnungen, deren Daten, Beteiligte und Zusammenhang erkennbar sind, sind zu bewahren. Ein einzelner Screenshot belegt möglicherweise nicht das gesamte Vertrags- oder Zahlungsverhältnis; er wird zusammen mit den übrigen Unterlagen beurteilt. [K25]

Bietet die Prüfung durch den Rechtsanwalt eine Gewähr gegen alle Risiken?

Nein. Die rechtliche Prüfung hilft, Rechte und Risiken zu bestimmen und Vertrag und Geschäftsablauf aufzubauen. Technischer Bericht, behördliche Genehmigung oder das Ergebnis einer Gerichtsentscheidung werden nicht garantiert; der Umfang der Leistung wird für die konkrete Angelegenheit bestimmt.

Quellen und rechtliche Grundlagen

K1. Gesetz Nr. 4721, Türkisches Zivilgesetzbuch (Türk Medeni Kanunu) Art. 3, 194, 444, 462, 598–599, 688–705, 706, 888, 1009, 1020–1025. Quelltext.

K2. Gesetz Nr. 6098, Türkisches Obligationenrecht (Türk Borçlar Kanunu) Art. 97, 112, 117–125, 177–182, 223, 237, 244, 310, 351–352, 504, 506 und 508. Quelltext.

K3. Gesetz Nr. 634, Wohnungseigentumsgesetz (Kat Mülkiyeti Kanunu) Sondereigentumseinheit, gemeinschaftliche Bereiche, Verwaltungsplan; Art. 20, 22, 28. Quelltext.

K4. Gesetz Nr. 3194, Bebauungsgesetz (İmar Kanunu) Art. 21, 30, 32, 42 und vorläufiger Art. 16. Quelltext.

K5. Handelsministerium (Ticaret Bakanlığı), Information zu Verträgen über den Vorauszahlungsimmobilienkauf (Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmeleri Hakkında Bilgilendirme) Gesetz Nr. 6502 Art. 40–46 und die einschlägige Verordnung; Erklärung der Behörde vom 5. März 2026. Quelltext.

K6. Gesetz Nr. 7571 Art. 2, 35–37; TMK-Bestimmungen zum Vorkaufsrecht und Übergangsbestimmungen. Annahme: 24. Dezember 2025; Inkrafttreten: 25. Dezember 2025. Quelltext.

K7. 7. Zivilsenat des Kassationshofs (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi), 9. Februar 2026, E. 2025/2986, K. 2026/679 Bewertungsstichtag des Vorkaufspreises; Begründung, Ergebnis der Aufhebung und abweichende Meinung zur Begründung. Quelltext. Vollständiger Entscheidungseintrag bei De Jure; der Link kann eine Anmeldung mit Konto erfordern.

K8. Großes Plenum für Rechtsvereinheitlichung des Kassationshofs (Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu), 16. Mai 2025, E. 2024/1, K. 2025/2 V. Begründung und VI. Ergebnis; Vertrauen auf das Grundbuch und Erwerb eines dinglichen Rechts durch gutgläubige Dritte. Quelltext. Veröffentlichung im Amtsblatt (Resmî Gazete): 18. Juli 2025, 32959. Vollständiger Entscheidungseintrag bei De Jure; der Link kann eine Anmeldung mit Konto erfordern.

K9. Gesetz Nr. 1319, Grundsteuergesetz (Emlak Vergisi Kanunu) Art. 30; unbezahlte Grundsteuer bei Übertragung und gesamtschuldnerische Haftung. Quelltext.

K10. Handelsministerium (Ticaret Bakanlığı), Presseerklärung zur Verordnungsänderung über das Sichere Zahlungssystem bei Immobilienverkäufen (Taşınmaz Satışlarında Güvenli Ödeme Sistemi ile İlgili Yönetmelik Değişikliği Hakkında Basın Açıklaması) 28. September 2026; für den 1. Dezember 2026 angekündigter Beginn der verpflichtenden Anwendung. Quelltext.

K11. Gesetz Nr. 7566 über Änderungen an Steuergesetzen sowie einigen Gesetzen und Gesetzesdekreten (Vergi Kanunları ile Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun) Art. 6 und 8; Gebührengesetz Art. 63 und Änderung des Tarifs Nr. (4). Quelltext.

K12. Gesetz Nr. 492, Gebührengesetz (Harçlar Kanunu); Leitfaden der Steuerverwaltung (GİB) zur Besteuerung von Immobilienkauf und -verkauf (Gayrimenkul Alım–Satım İşlemlerinin Vergilendirilmesi) Gesetz Nr. 492 Art. 63 und Tarif Nr. (4); Unterscheidung zwischen Gebühr und Wertzuwachsgewinn. Quelltext. Besteuerungsleitfaden der Steuerverwaltung.

K13. Generaldirektion für Grundbuch und Kataster (TKGM), Mitteilung zum Devisenkaufbeleg beim Erwerb durch ausländische natürliche Personen (Yabancı Gerçek Kişi Edinimlerinde Döviz Alım Belgesi Hakkında Duyuru) DAB und Banküberweisungsunterlagen; 26. Januar 2022. Quelltext.

K14. Investitions- und Finanzbüro des Präsidialamts (Cumhurbaşkanlığı Yatırım ve Finans Ofisi), Erwerb von Immobilien und Staatsangehörigkeit (Gayrimenkul ve Vatandaşlık Edinimi) Erwerb durch Ausländer, Vertretung, Zahlung und Voraussetzungen der Staatsangehörigkeit. Quelltext.

K15. Ministerium für Kultur und Tourismus (Kültür ve Turizm Bakanlığı), Antragsleitfaden zur touristischen Vermietung von Wohnungen (Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması Başvuru Kılavuzu) Gesetz Nr. 7464 und Anwendung; Genehmigungsurkunde und Antragsvoraussetzungen. Quelltext.

K16. Ministerium für Umwelt, Stadtplanung und Klimawandel (Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı), Sonderumweltschutzgebiete (Özel Çevre Koruma Bölgeleri) Gebietsverzeichnis und Schutzregime. Quelltext.

K17. Ministerium, Einträge zu den Sonderumweltschutzgebieten Kas–Kekova und Belek Amtliche Einträge zu den Gebieten in Antalya. Quelltext. Gebietseintrag Kas–Kekova.

K18. Provinzdirektion Mugla, Bekanntmachung zur Planbestimmungsänderung Fethiye–Göcek / Stadtteil Göcek Gesonderte Recherche der Sonderplanentscheidungen, denen das Flurstück unterliegt. Quelltext.

K19. Planeinträge der Gemeinden Izmir und Istanbul; Bekanntmachung der Provinzdirektion Izmir zum Naturschutzgebiet (doğal sit) Einträge zum Rahmenplan Izmir; Planabfrage Istanbul. Quelltext. Planabfrage Istanbul. Bekanntmachung zum Naturschutzgebiet Seferihisar.

K20. TKGM / Your Key Türkiye, Immobilienerwerb durch ausländische natürliche Personen (Yabancı Gerçek Kişilerin Taşınmaz Edinimi) Grundbuchgesetz Nr. 2644 Art. 35–36; Erwerbsprüfung. Quelltext.

K21. Generaldirektion für Berufsdienste (Mesleki Hizmetler Genel Müdürlüğü), Baugenehmigung, Nutzungsgenehmigung und Projektprozesse (Yapı Ruhsatı, Yapı Kullanma İzni ve Proje Süreçleri) Unterscheidung von Bauwerk, Projekt und Genehmigung. Quelltext.

K22. Ministerium für Umwelt, Stadtplanung und Klimawandel (Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı), Erläuterungen zu Bebauungsamnestie / Gebäuderegistrierungsbescheinigung (İmar Barışı / Yapı Kayıt Belgesi) Gesetz Nr. 3194 vorläufiger Art. 16; Umfang der Bescheinigung. Quelltext. Antragsunterlagen der Provinzdirektion Istanbul.

K23. Gesetz Nr. 6102, Türkisches Handelsgesetzbuch (Türk Ticaret Kanunu) Bestimmungen zu Verwaltung und Vertretung von Gesellschaften. Quelltext.

K24. Gesetz Nr. 2004 über Zwangsvollstreckung und Insolvenz (İcra ve İflas Kanunu) Pfändung, Arrest (ihtiyati haciz) und Art. 277 ff.; zusammen mit der aktuellen Änderung in K6. Quelltext.

K25. Gesetz Nr. 6100 über das Zivilprozessrecht (Hukuk Muhakemeleri Kanunu) Sachliche und örtliche Zuständigkeit; Beweis, Urkunden, einstweilige Verfügung und Beweissicherung. Quelltext.

K26. Gesetz Nr. 2577 über das Verfahren der Verwaltungsgerichtsbarkeit (İdari Yargılama Usulü Kanunu) Art. 27; Unterscheidung von Klage und Aussetzung des Vollzugs. Quelltext.

K27. Gesetz Nr. 5403 über Bodenschutz und Landnutzung (Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu) Bestimmungen zu Nutzung und Teilung landwirtschaftlicher Flächen. Quelltext.

K28. Ministerium, Häufig gestellte Fragen zum Küstengesetz Nr. 3621 und zu den Aufschüttungs-Bebauungsplänen (3621 sayılı Kıyı Kanunu ve Dolgu İmar Planları Hakkında Sıkça Sorulan Sorular) Rechtliches Regime der Küste; Unterscheidung von Nutzung und Eigentum. Quelltext.

K29. Gesetz Nr. 2942, Enteignungsgesetz (Kamulaştırma Kanunu) Insbesondere Art. 31; Verfahrensstufe und Trennung der Verbote. Quelltext.

K30. Großstadtgemeinde Istanbul, Abteilungsdirektion für Bosporus-Bebauung (İstanbul Büyükşehir Belediyesi, Boğaziçi İmar Şube Müdürlüğü) Bosporus-Gesetz Nr. 2960 und regionale Anwendung. Quelltext.

K31. Gesetz Nr. 6306 über die Umwandlung von Katastrophenrisikogebieten (Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun) Feststellung als einsturzgefährdetes Gebäude und Umwandlungsvorgänge. Quelltext.

K32. Gesetz Nr. 6325 über die Mediation in Zivilrechtsstreitigkeiten (Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu) Art. 18/A–18/B; zusammen mit Gesetz Nr. 6502 Art. 73/A und den Sonderbestimmungen je nach Klageart. Quelltext.

K33. TKGM, Aktualisierungsmitteilungen zu den Rundschreiben Nr. 2024/2 und 2024/4 Aktualisierungsmitteilungen vom 29. September 2026. Quelltext. Mitteilung zum Rundschreiben Nr. 2024/4.

K34. Gesetz Nr. 6305 über Katastrophenversicherungen (Afet Sigortaları Kanunu) Trennung von Pflichtversicherung gegen Erdbeben und technischer Standsicherheitsprüfung. Quelltext.

K35. Gesetz Nr. 1512, Notariatsgesetz (Noterlik Kanunu) Art. 60, 61/A und 89; zusammen mit Grundbuchgesetz Nr. 2644 Art. 26. Quelltext.

K36. Präsidium für Migrationsverwaltung (Göç İdaresi Başkanlığı), Arten der Aufenthaltserlaubnis (İkamet İzni Çeşitleri) Erläuterung der kurzfristigen Aufenthaltserlaubnis für Ausländer mit Immobilie in Türkiye. Quelltext.

K37. Gesetz Nr. 6502 über den Schutz der Verbraucher (Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun) Art. 8–12, 40–45, 73 und 73/A; Mangel, Vorauszahlungsimmobilienkauf, Zuständigkeit und Mediation. Quelltext.

K38. Steuerverwaltung (Gelir İdaresi Başkanlığı), Leitfaden zur Grundsteuer (Emlak Vergisi Rehberi, 2025) S. 24–25, Fragen 31–32; Steuerschuld und Übertragung im Grundbuch. Quelltext.