Иностранные физические лица могут приобретать в Турции жильё, нежилые помещения, земельные участки и иную недвижимость. Однако сделка не сводится лишь к уплате цены продажи и подписи в земельном кадастре. Гражданство покупателя, место нахождения недвижимости, пределы площади, право собственности и градостроительный статус, отчёт об оценке, документ о покупке валюты, платёжные документы, цель получения гражданства или вида на жительство, если она есть, и официальная форма продажи должны оцениваться совместно.
Согласно статье 35 Закона № 2644 о земельном кадастре (Tapu Kanunu), граждане стран, определяемых Президентом, при соблюдении законных ограничений могут приобретать в Турции недвижимость и ограниченные вещные права, обладающие самостоятельным и постоянным характером. Наличие у иностранного покупателя вида на жительство в Турции не является общим предварительным условием покупки недвижимости. Вместе с тем покупка недвижимости также сама по себе не порождает вида на жительство или гражданства Турции; эти последствия подчиняются отдельному законодательству и отдельным условиям.
В настоящем руководстве систематически изложены юридические и практические шаги, которым должны следовать иностранные физические лица при приобретении недвижимости в Турции по состоянию на 2026 год, в частности с точки зрения проверки права собственности, оценки, документа о покупке валюты, банковской оплаты, нотариальных операций и операций в земельном кадастре, налогов, вида на жительство, гражданства через инвестиции и безопасности сделки.
Краткий ответ: Иностранец может купить в Турции жильё или иную недвижимость, если его гражданство входит в число стран, которым разрешено приобретение, и недвижимость не подпадает под законные/административные ограничения. Вид на жительство не требуется. Однако до продажи необходимо провести проверку права собственности и градостроительного статуса, соблюсти актуальные правила оценки и валюты, произвести оплату через банк с возможностью отслеживания и зарегистрировать право собственности на имя покупателя официальной процедурой.
1. Может ли иностранец купить жильё в Турции?
1.1. Общее правило
Да. Иностранные физические лица, согласно статье 35 Закона № 2644 о земельном кадастре и в рамках предусмотренных законом ограничений, могут приобретать недвижимость в Турции. Можно купить жилой дом или виллу, а при условии, что приобретение допускается по закону, речь может идти также о нежилых помещениях, земельных участках, полях и недвижимости иного характера.
Вместе с тем первая проверка — не цена выбранного дома и не заявление продавца, а то, подходят ли гражданство покупателя и местонахождение недвижимости для приобретения. В отношении граждан некоторых стран приобретение может быть полностью или частично ограничено; кроме того, в определённых географических зонах могут действовать особые запреты или ограничения для иностранцев.
1.2. Требуется ли по-прежнему условие взаимности?
Нет. После изменения, внесённого Законом № 6302 в 2012 году, условие «взаимности» в прежнем понимании при приобретении недвижимости иностранными физическими лицами отменено. Действующая система работает на основании граждан стран, определяемых Президентом, а также законных и административных ограничений.
Поэтому разъяснение, встречающееся в старых источниках, — «иностранец может купить недвижимость в Турции при условии, что граждане Турции могут купить недвижимость в его стране», — не отражает общего правила с точки зрения действующего права.
1.3. Можно ли купить жильё в Турции без вида на жительство?
Да. Для приобретения недвижимости, как правило, не требуется предварительно получать вид на жительство. Иностранец может купить недвижимость, даже если у него нет действительного вида на жительство в Турции, при условии соблюдения прочих условий приобретения.
Однако иностранец, желающий длительно находиться в Турции, независимо от права собственности на недвижимость, должен дополнительно соблюдать положения о визе, безвизовом режиме, виде на жительство или разрешении на работу.
1.4. Могут ли граждане любой иностранной страны покупать недвижимость на одинаковых условиях?
Нет. В зависимости от гражданства, региона нахождения недвижимости и её характера могут возникать разные ограничения. До того как намерение купить определилось, до уплаты задатка или значительного платежа, пригодность приобретения с учётом гражданства необходимо подтвердить по официальным каналам.
На практике самый надёжный способ — перед сделкой проверить через Главное управление земельного реестра и кадастра (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, TKGM) / управление кадастра актуальные условия приобретения с учётом гражданства покупателя и местонахождения недвижимости.
2. Правовое основание приобретения недвижимости иностранцами и основные пределы
2.1. Статья 35 Закона № 2644 о земельном кадастре
Согласно статье 35 Закона о земельном кадастре, иностранные физические лица могут приобретать в Турции недвижимость и ограниченные вещные права при условии соблюдения законных ограничений и принадлежности к гражданам стран, определяемых Президентом.
2.2. Предел в 30 гектаров по всей стране
Общая площадь недвижимости и ограниченных вещных прав самостоятельного и постоянного характера, которые иностранное физическое лицо может приобрести по всей Турции, как правило, не может превышать 30 гектаров. Президент уполномочен увеличить эту величину вдвое.
Этот предел оценивается не для одной недвижимости, а в отношении общего объёма приобретений иностранного физического лица в Турции.
2.3. Предел в 10 процентов площади района
Общая площадь недвижимости и ограниченных вещных прав самостоятельного и постоянного характера, приобретённых иностранными физическими лицами, не может превышать 10 процентов площади, находящейся в частной собственности в соответствующем районе.
Этот предел — ограничение публичного права, применяемое не только к приобретениям покупателя в одиночку, но и к совокупности приобретений иностранцев в соответствующем районе. При исчерпании лимита то, что недвижимость может быть продана с точки зрения частного права, может быть недостаточным для передачи её иностранцу.
2.4. Полномочие Президента по ограничению и приостановлению
Когда этого требуют интересы страны, Президент может определять, ограничивать, частично или полностью приостанавливать либо запрещать приобретение недвижимости иностранными физическими и связанными иностранными юридическими лицами по таким признакам, как страна, лицо, географический регион, срок, количество, доля, вид, характер, площадь и сумма.
Поэтому для иностранных покупателей сведения «ранее гражданин той же страны здесь купил дом» сами по себе не являются достаточной гарантией. Определяющим является актуальное административное положение на дату сделки.
2.5. Военные запретные зоны, зоны безопасности и стратегические районы
Приобретение иностранцами в военных запретных зонах, зонах военной безопасности, стратегических районах и особых зонах безопасности может ограничиваться или оказаться невозможным. В актуальной системе соответствующие координаты и данные о зонах используются между государственными учреждениями в электронном виде.
Покупателю не следует толковать нахождение недвижимости в туристическом районе или в центре города как «открыта для приобретения». Определяющим является официальная проверка до сделки в земельном кадастре.
2.6. Обязанность по проекту в течение двух лет для недвижимости без построек
В отношении недвижимости без построек, приобретённой иностранными физическими лицами, проект, который будет разработан, необходимо представить на утверждение соответствующего Министерства в течение двух лет. Определяются сроки начала и окончания утверждённого проекта, а проект вносится в графу заявлений земельного кадастра.
Почему важна обязанность по проекту?
Для иностранца, купившего земельный участок или поле, подход «я получил право собственности и буду использовать, когда пожелаю» рискован. Использование вопреки цели приобретения, непредставление заявления в срок или нереализация проекта в срок могут повлечь процедуру ликвидации.
2.7. Риск ликвидации при приобретении в нарушение закона
Для недвижимости, приобретённой в нарушение статьи 35 Закона о земельном кадастре, использование которой вопреки цели приобретения установлено, в отношении которой не соблюдена обязанность по проекту, либо которая приобретена по наследству, но выходит за пределы, установленные законом, предусмотрен механизм ликвидации. Поэтому пригодность приобретения важна не только в момент регистрации, но и с точки зрения последующего использования недвижимости.
2.8. Иностранная компания и иностранное физическое лицо не подчиняются одному режиму
Основные рамки настоящей статьи относятся к иностранным физическим лицам. Приобретение недвижимости компаниями, созданными в иностранном государстве, и приобретение компаниями с иностранным капиталом, созданными в Турции, не подчиняются одному режиму. В отношении турецких компаний с иностранным капиталом необходимо отдельно изучать статью 36 Закона о земельном кадастре и соответствующие специальные нормы.
3. Какие виды недвижимости может купить иностранный покупатель?
3.1. Квартира и нежилое помещение с поэтажной собственностью
Поэтажная собственность — один из видов недвижимости, правовое положение которого для покупателя определить проще. Однако наличия одной лишь поэтажной собственности недостаточно; необходимо проверить фактическое состояние обособленного помещения, утверждённый проект, вмешательство в общие зоны и обременения.
3.2. Недвижимость с сервитутом этажной собственности и строящаяся недвижимость
Сервитут этажной собственности (kat irtifakı) не означает завершённого здания без проблем. Отдельно необходимо изучить разрешение на строительство, уровень готовности, срок разрешения на строительство, соответствие проекта и фактического состояния, права подрядчика, долю земельного участка, условия передачи и договорные гарантии.
Обновлённые с 2026 года правила оценки недвижимости предусматривают при оценке незавершённых построек детальное рассмотрение разрешения, уровня строительства и рисков завершения.
3.3. Вилла
Необходимо отдельно проверить, является ли вилла в земельном кадастре действительно обособленным помещением, долей земельного участка или отдельным участком; а также правовой статус сада, бассейна, парковки и пристроек в рамках кадастра/проекта. Площадь использования в маркетинговой брошюре может не совпадать с площадью в земельном кадастре и архитектурном проекте.
3.4. Земельный участок и поле
При покупке земельного участка или поля необходимо изучить градостроительный статус, право застройки, ограничения сельскохозяйственного использования, состояние дорог и инфраструктуры, особенности прибрежных зон/лесов/охраняемых территорий, риск экспроприации или градостроительной реализации и обязанность по проекту в течение двух лет, специфичную для иностранцев.
3.5. Недвижимость в долевой собственности
Приобретение иностранным физическим лицом доли в недвижимости, находящейся в долевой собственности, в целом требует отдельной правовой проверки. В особенности следует оценить размер доли, фактическое пользование, сособственников, управление, риск прекращения общей собственности и законное преимущественное право покупки по Гражданскому кодексу Турции.
То, что приобретение в долях возможно, не означает, что эта доля автоматически подходит для гражданства Турции через инвестиции. Заявление на гражданство подчиняется совершенно отдельным правилам.
3.6. Недвижимость с арендатором
Передача права собственности сама по себе не прекращает существующих арендных отношений. Если приобретаемая недвижимость сдана в аренду, до продажи следует оценить договор аренды, залог, размер арендной платы, историю платежей, обязательство освободить помещение, текущее дело/исполнительное производство и цель использования нового собственника.
4. Правовая проверка, которую необходимо провести до оплаты
Для иностранного покупателя важнейший этап — не день регистрации права собственности, а стадия проверки до оплаты. Разрешить проблему права собственности, градостроительного статуса или полномочий, возникшую после уплаты всей или значительной части покупной цены, может быть гораздо сложнее.
4.1. Является ли продавец действительно собственником
Лицо, значащееся собственником в записях земельного кадастра, и продавец должны быть одним лицом. Если продажа осуществляется через представителя, необходимо проверить объём и действительность доверенности и не отозвана ли она. Если продавец — компания, отдельно изучаются полномочия по представительству и принятию на себя обязательств.
4.2. Запись в земельном кадастре и проверка обременений
До продажи необходимо проверить актуальную выписку из земельного кадастра и обременения. Особенно важны следующие записи:
- Ипотека,
- Арест имущества и предварительный арест имущества,
- Обеспечительная мера,
- Узуфрукт, право застройки и иные сервитуты,
- Отметка о семейном жилье,
- Ограничения на продажу/передачу,
- Заявления об экспроприации или публичного права,
- Записи об аварийных зданиях и городской трансформации,
- Записи об управляющем плане и пристройках,
- Отметки о прежнем обещании продажи или личных правах.
Устные заявления вроде «я погашу долг до регистрации» или «ипотека снимается сразу» не заменяют плана безопасной сделки. В какой момент и каким способом будет снято обременение, должно быть привязано к плану оплаты.
4.3. Совпадает ли обособленное помещение в земельном кадастре с фактически показываемым
Особенно в жилых комплексах, зданиях, переоборудованных из отелей, цокольных/чердачных этажах и многоблочных проектах необходимо подтвердить, что обособленное помещение, показываемое покупателю, и обособленное помещение в земельном кадастре и утверждённом архитектурном проекте — одно и то же.
В актуальном циркуляре об оценке № 2024/2 также предусмотрены проверки, вплоть до отказа от определения стоимости, если положение обособленного помещения не совпадает с архитектурным проектом или нумерацией. Это серьёзное предупреждение не только в отношении оценки, но и в отношении безопасности права собственности.
4.4. Градостроительный статус и разрешение на строительство
По записям муниципалитета и соответствующего органа необходимо изучить:
- Функцию недвижимости в плане застройки,
- Разрешение на строительство,
- Архитектурный проект, приложенный к разрешению,
- Разрешение на ввод в эксплуатацию (yapı kullanma izin belgesi),
- Разрешения на ремонт,
- Решения о приостановлении строительства или сносе,
- Работы, противоречащие проекту,
- Самовольно закрытые балконы, террасы, чердаки или дополнительные площади.
4.5. Различие поэтажной собственности и сервитута этажной собственности
Запись о поэтажной собственности в земельном кадастре — важный показатель того, что здание завершено и разделено на обособленные помещения. Сервитут этажной собственности может указывать на иную стадию процесса строительства. Если приобретается недвижимость с сервитутом этажной собственности, необходимо отдельно проанализировать риски завершения, ввода в эксплуатацию, разрешения и проекта.
4.6. Проверка площади в квадратных метрах и площади использования
Понятия «чистая/валовая площадь», используемые в объявлениях и презентациях продаж, не всегда совпадают с данными земельного кадастра и проекта. Действующие правила оценки различают законную валовую площадь использования и существующую валовую площадь использования. Фактическое использование самовольных или противоречащих проекту площадей не означает, что эти площади юридически безупречны.
4.7. Семейное жильё и согласие супруга
Если продавец состоит в браке, а недвижимость имеет характер семейного жилья, в рамках статьи 194 Гражданского кодекса Турции может возникнуть вопрос о согласии супруга. Отсутствие отметки в земельном кадастре не полностью устраняет риск в каждом конкретном случае. Особенно при продаже жилья этот вопрос необходимо оценить до сделки.
4.8. Членские взносы, общие расходы и управление комплексом
Получение от управления комплексом или многоквартирным домом информации о существующих долгах по взносам и общим расходам, ожидаемых крупных расходах на ремонт и управляющем плане предупреждает неожиданные расходы покупателя в дальнейшем.
4.9. Землетрясение, аварийные здания и городская трансформация
Наличие полиса DASK (обязательное страхование от землетрясений) не означает, что сейсмическая безопасность здания технически подтверждена. Отдельно оцениваются возраст здания, разрешение, при наличии — признание здания аварийным, решения о городской трансформации и технические отчёты.
4.10. Арендатор, захватчик или пользование третьим лицом
Если покупателю обещана «передача свободной от жильцов», это должно быть прямо урегулировано в договоре. Нахождение в недвижимости арендатора, прежнего собственника, члена семьи или иного третьего лица может создать риск фактической передачи.
5. Как оформлять задаток, бронирование и предварительный договор?
5.1. Не следует вносить крупный задаток до завершения проверки права собственности и правовой проверки
Вносить значительный задаток, не проверив пригодность недвижимости для приобретения, полномочия продавца и основные обременения, неправильно. Особенно в проектах, ориентированных на иностранных покупателей, давление «если не заплатите сегодня, цена изменится» может приводить к пропуску правовых проверок.
5.2. Основные положения, которые должны быть в предварительном договоре
Если будет производиться платёж, как минимум следующие вопросы должны быть урегулированы письменно:
- Полные данные недвижимости в земельном кадастре,
- Личность продавца и его полномочия на продажу,
- Общая цена продажи и график платежей,
- Как будет производиться расчёт валюты/лиры,
- К какой дате будут сняты обременения,
- Условия возврата, если продажа не состоится,
- Правовая природа задатка,
- Положения об отказе от договора и договорной неустойке,
- Дата передачи и передача, свободная от жильцов и пользователей,
- Распределение налогов, пошлин и иных расходов,
- Правовой характер цели получения гражданства или вида на жительство, если она есть, в договоре,
- Применимое право и подсудность на случай спора.
5.3. «Бланк бронирования» не является передачей права собственности
Бланк бронирования, форма booking, документ о задатке или простой письменный текст продажи, подписанные агентством по недвижимости или проектной компанией, не переводят право собственности на покупателя. Для передачи права собственности на недвижимость необходимы официальная форма, требуемая законом, и регистрация.
5.4. Обещание продажи недвижимости и договор купли-продажи недвижимости — не одно и то же
Обещание продажи недвижимости
Нотариально оформленный договор обещания продажи недвижимости порождает обязательство совершить продажу в будущем. Как правило, сам по себе он не передаёт право собственности. При наличии условий отметка в земельном кадастре может усилить защиту покупателя от третьих лиц.
Договор купли-продажи недвижимости у нотариуса
В соответствии со статьёй 61/A Закона № 1512 о нотариате нотариусы также уполномочены оформлять договор купли-продажи недвижимости. Нотариус проверяет записи земельного кадастра и препятствия для продажи через систему и ведёт операцию; после внесения договора купли-продажи в систему завершается процесс регистрации.
Поэтому встречающееся в прежних юридических разъяснениях утверждение «продажа недвижимости возможна только в управлении кадастра» больше не актуально. При этом в сделках с иностранным покупателем проверки гражданства, оценки, валюты и иные проверки приобретения иностранцем также должны быть выполнены полностью.
6. Отчёт об оценке недвижимости для иностранного покупателя в 2026 году
6.1. Почему требуется отчёт об оценке?
В сделках по приобретению, в которых покупателем является иностранное физическое лицо и которые подпадают под соответствующие циркуляры, стоимость недвижимости должна определяться независимой оценочной организацией. Оценка — механизм безопасности и определения рыночной стоимости, применяемый не только для процедур по гражданству, но и в отдельных операциях иностранцев в земельном кадастре.
6.2. Важное изменение от 29 сентября 2026 года
Циркуляр TKGM № 2024/2 от 01.03.2024 был обновлён распоряжением должностного лица от 28.09.2026, и обновление было объявлено 29.09.2026.
Согласно актуальному тексту, соответствующие отчёты, включая отчёты об оценке, используемые при определениях для применения гражданства Турции, могут составляться через оценочные организации, имеющие лицензию Совета по рынкам капитала (SPK), действующее членство в TDUB и включённые в систему TADEBİS и отвечающие условиям.
6.3. Как подаётся заявление на отчёт?
Согласно актуальному Циркуляру № 2024/2, заявление на отчёт об оценке по недвижимости физических лиц, как правило, подаётся собственником недвижимости через Web Tapu. В системе выбирается цель запроса и назначается подходящая оценочная организация, а отчёт составляется в электронной среде и направляется в TAKBİS.
6.4. Сколько месяцев теперь действует отчёт об оценке?
Согласно актуальному Циркуляру № 2024/2 за 2026 год, срок использования отчётов об оценке в операциях в земельном кадастре составляет 12 месяцев.
Это важный момент; встречающаяся в прежних публикациях информация «отчёт об оценке действителен 3 месяца» не отражает актуального регулирования оценки в земельном кадастре.
Вместе с тем, если после даты отчёта произошло существенное изменение, влияющее на правовую или физическую стоимость недвижимости, такое как изменение категории, установление сервитута, реализация градостроительного плана, запись о военной запретной зоне, новый отчёт может потребоваться даже до истечения срока.
6.5. Заменяет ли отчёт об оценке правовую проверку?
Нет. Оценщик изучает стоимость недвижимости и определённые правовые/физические характеристики в рамках отчёта; однако проверка адвокатом всех договорных и правовых рисков покупателя — отдельный процесс.
Например, иные долги продавца, положения договора купли-продажи, возврат задатка, полномочия по представительству компании, история споров или особые обязательства перед покупателем могут оставаться за рамками отчёта об оценке.
7. Документ о покупке валюты и оплата цены продажи через банк
7.1. Обязателен ли документ о покупке валюты?
При приобретении недвижимости иностранными физическими лицами путём купли-продажи с 24 января 2022 года обязательно предъявление документа о покупке валюты.
На практике валюта иностранного покупателя продаётся через банк Центральному банку Турецкой Республики; банк оформляет за эту операцию документ о покупке валюты, и операция в земельном кадастре проводится с учётом этого документа.
7.2. Что показывает документ о покупке валюты?
В документе о покупке валюты указываются обмененная валюта и её эквивалент в турецких лирах. Процесс определения суммы, указываемой в официальном акте при операции в земельном кадастре, и основы для пошлины связан с этим документом.
7.3. Почему оплату нужно производить через банк?
Для иностранных покупателей оплата через банк важна не только практически, но и с точки зрения надёжности доказывания. В банковской квитанции по возможности должны быть указаны:
- Продавец и покупатель,
- Данные недвижимости: провинция/район/квартал, участок или обособленное помещение,
- Для какого договора или продажи произведена оплата,
- Характер платежа: рассрочка/задаток/окончательная сумма.
7.4. Почему оплата наличными рискованна?
При оплате наличными могут возникнуть проблемы доказывания в отношении размера суммы, кому она передана, за какую недвижимость передана и возникло ли обязательство возврата. Кроме того, банковский след имеет решающее значение с точки зрения документа о покупке валюты и возможного заявления на гражданство.
7.5. Дополнительные платёжные документы при покупке в целях гражданства
Если недвижимость приобретается в целях гражданства Турции через инвестиции, одного документа о покупке валюты может быть недостаточно; дополнительно запрашиваются банковские квитанции, показывающие перевод суммы от покупателя продавцу, и иные документы о соответствии по законодательству о гражданстве.
8. Документы, которые иностранный покупатель должен подготовить для операции в земельном кадастре
В зависимости от характера операции и гражданства покупателя могут запрашиваться дополнительные документы; основные документы следующие:
8.1. Удостоверение личности или паспорт
Предъявляется действительный паспорт или национальный документ, удостоверяющий личность, показывающий гражданство иностранца. Если в документе гражданство не указано явно, может потребоваться отдельный официальный документ о гражданстве. Операции по паспорту или документу с истёкшим сроком не проводятся.
8.2. Иностранный идентификационный номер / номер операции
Если он имеется, используется иностранный идентификационный номер. В актуальной системе земельного кадастра при необходимости идентификация, необходимая для иностранного идентификационного номера/операции, может быть обеспечена в рамках заявления в земельный кадастр.
8.3. Отчёт об оценке
В систему должен быть загружен отчёт об оценке, соответствующий актуальным правилам TKGM в зависимости от объёма операции.
8.4. Документ о покупке валюты
При приобретении иностранным физическим лицом путём купли-продажи представляется документ о покупке валюты.
8.5. DASK
Для зданий, подлежащих обязательному страхованию от землетрясений, таких как жильё и нежилые помещения, требуется действительный полис DASK.
8.6. Форма заявления об идентификации и фотография
В рамках актуальных требований системы операций в земельном кадастре могут быть запрошены форма заявления об идентификации и фотография.
8.7. Присяжный переводчик
Если одна из сторон не знает турецкого языка, при операции в земельном кадастре/у нотариуса должен присутствовать уполномоченный переводчик. Переводчик не должен переводить лишь слова; последствия официального акта или договора должны быть переданы так, чтобы сторона могла их понять с правовой точки зрения.
8.8. Доверенность
Если операция будет совершаться через представителя, в доверенности в достаточном объёме должны содержаться специальные полномочия на приобретение недвижимости, цену продажи, регистрацию права собственности в земельном кадастре и иные необходимые полномочия.
Доверенность, оформленная за границей
Возможность использования в Турции доверенности, оформленной за границей, оценивается с учётом страны, где оформлен документ, режима апостиля, консульского заверения и условий перевода. Доверенности, оформленные в турецких консульствах, на практике — один из самых прямых способов.
9. Как подаётся заявление в земельный кадастр и передаётся право собственности?
9.1. Заявление
Заявление может подаваться через Web Tapu и цифровые услуги TKGM для иностранцев либо по соответствующему каналу операции. Процесс оценки недвижимости и заявление на продажу в земельном кадастре связаны, но не являются одной и той же операцией.
9.2. Проверка управления кадастра
Управление проверяет документы, удостоверяющие личность и представительство, положение иностранца в части приобретения, ограничения недвижимости, документы об оценке/валюте и иные условия операции. При недостатках требуется их устранение.
9.3. Уплата пошлин и сборов за услуги
Уплачиваются пошлина за регистрацию в земельном кадастре и сборы оборотного капитала/за услуги, объявленные через систему. Для платежей следует использовать официальные каналы начисления и оплаты.
9.4. Подписание официального договора
При операции через управление кадастра стороны или их уполномоченные представители подписывают официальный акт. Для стороны, не знающей турецкого языка, в процессе участвует переводчик.
9.5. Регистрация
Право собственности на недвижимость приобретается официальным оформлением воли на продажу и регистрацией в земельном кадастре на имя покупателя. Передача ключей, оплата, бланк бронирования или лишь нотариальное обещание продажи сами по себе недостаточны для перехода права собственности.
9.6. Продажа недвижимости через нотариуса
В рамках статьи 61/A Закона о нотариате договор купли-продажи недвижимости может быть также оформлен нотариусом. Нотариус ведёт процесс, проверяя через систему, связанную с TAKBİS, правообладателя и записи, препятствующие продаже. Для иностранных покупателей обязательно завершение особых условий приобретения недвижимости.
10. Пошлина за регистрацию в земельном кадастре, налоги и другие расходы
10.1. Пошлина за регистрацию в земельном кадастре
Согласно тарифу, приложенному к Закону № 492 о пошлинах, при продаже, исходя из стоимости по налогу на недвижимость, но не менее заявленной суммы передачи и приобретения, исчисляется пошлина за регистрацию в земельном кадастре 20 промилле для продавца и 20 промилле для покупателя. Это, как общее правило, означает совокупную нагрузку в 4 процента.
Стороны могут между собой экономически договориться об ином распределении; однако законная обязанность перед налоговой администрацией и ответственность по декларированию должны оцениваться отдельно.
10.2. Чем опасно занижение цены продажи?
Указание в земельном кадастре цены ниже реальной цены продажи создаёт налоговый риск и риск пошлин. Кроме того, если иностранный покупатель впоследствии продаёт недвижимость, доказывает источник платежа или ведёт процедуру по гражданству/виду на жительство, могут возникнуть серьёзные несоответствия.
10.3. Оборотный капитал и сборы за услуги
В операциях в земельном кадастре помимо законной пошлины могут возникать сборы оборотного капитала/за услуги TKGM. При продаже недвижимости через нотариуса дополнительно взимаются нотариальный тариф и системные сборы/сборы за услуги в соответствии с соответствующим законодательством.
10.4. Освобождение от НДС действует не для каждого иностранного покупателя
Иностранным физическим лицам, не имеющим постоянного места жительства в Турции, при соблюдении прочих условий закона при первой передаче жилья или нежилого помещения может применяться освобождение в рамках подпункта «i» статьи 13 Закона об НДС (KDV Kanunu).
Однако освобождение не является автоматическим. В основном необходимо:
- Чтобы передача была первой передачей в значении закона,
- Чтобы покупатель имел статус иностранца, подпадающего под освобождение,
- Чтобы цена была ввезена в Турцию в иностранной валюте,
- Чтобы были выполнены условия соответствующего сообщения и подтверждения.
Если жильё или нежилое помещение, приобретённое с освобождением, будет отчуждено в течение трёх лет, может возникнуть обязанность уплатить не полученный вовремя НДС с процентами. Поэтому обобщение «иностранцы не платят НДС» неверно.
10.5. Ежегодный налог на недвижимость
Собственнику недвижимости следует учитывать обязанность по ежегодному налогу на недвижимость, за исключением соответствующих законных освобождений. Статус иностранца сам по себе не даёт общего освобождения от налога на недвижимость.
10.6. Доход от аренды
Если недвижимость сдаётся в аренду, в отношении дохода от аренды, полученного в Турции, необходимо оценить Закон о подоходном налоге и, при наличии, соглашения об избежании двойного налогообложения. Результат может изменить то, является ли иностранец ограниченным или полным налогоплательщиком в Турции.
10.7. Продажа в течение пяти лет и доход от прироста стоимости
Доход, возникающий при продаже в течение пяти лет с даты приобретения недвижимости, приобретённой физическим лицом на возмездной основе, при наличии условий может облагаться подоходным налогом как доход от прироста стоимости. Согласно разъяснениям GİB (Управления доходов) за 2026 год, освобождение по доходу от прироста стоимости на 2026 год составляет 150.000 TL.
К безвозмездным приобретениям, таким как наследование или дарение, и иным особым случаям применяются другие правила. Кроме того, частые и постоянные покупки и продажи недвижимости могут трансформироваться в коммерческий доход.
11. Даёт ли покупка жилья иностранцу вид на жительство?
11.1. Регистрация права собственности — не автоматический вид на жительство
Нет. Регистрация недвижимости на имя покупателя сама по себе не создаёт у иностранца вида на жительство. Иностранный собственник недвижимости при наличии условий может дополнительно подать заявление на краткосрочный вид на жительство.
11.2. Условие в 200 000 долларов США для вида на жительство на основании недвижимости по состоянию на 2026 год
В актуальной форме заявления на краткосрочный вид на жительство Управления по вопросам миграции для иностранцев, имеющих недвижимость в Турции, содержится условие, чтобы стоимость жилья на дату приобретения составляла в эквиваленте в турецких лирах не менее 200 000 долларов США.
Кроме того, необходимо:
- Чтобы недвижимость была жилой,
- Чтобы она находилась в собственности иностранца — заявителя,
- Чтобы жильё использовалось иностранцем с целью проживания.
Иными словами, иностранец может юридически купить жильё меньшей стоимости; однако такая недвижимость может оказаться недостаточной для краткосрочного вида на жительство на основании «владения недвижимостью» в соответствии с актуальной практикой.
11.3. Учреждения, ведающие видом на жительство и операцией в земельном кадастре, различны
Приобретение недвижимости осуществляется через TKGM и систему земельного кадастра; вид на жительство — через Управление по вопросам миграции (Göç İdaresi Başkanlığı) и провинциальное управление по вопросам миграции. Завершение одной процедуры не гарантирует положительного решения другого органа.
12. Даёт ли покупка жилья гражданство Турции?
12.1. Не каждая покупка недвижимости порождает право на гражданство
Нет. Наличие у иностранца жилья в Турции и заявление на исключительное гражданство Турции через инвестиции — разные вещи.
12.2. Инвестиция в недвижимость в 400 000 долларов США
По состоянию на 2026 год в рамках Регламента по применению Закона о турецком гражданстве иностранец, приобретший недвижимость необходимого характера не менее чем на 400 000 долларов США или эквивалент в иностранной валюте и оформивший в земельном кадастре отметку о запрете продажи на три года, при соблюдении прочих условий может подать заявление на исключительное гражданство.
12.3. Характер недвижимости важен
В рамках регулирования после 12.12.2023 приобретённая для целей гражданства недвижимость должна быть с установленной поэтажной собственностью или сервитутом этажной собственности либо земельным участком с расположенной на нём постройкой. Поэтому подход «любой пустой земельный участок подходит для гражданства, пока стоит 400 000 долларов» неверен.
12.4. Недвижимость в долях рискованна для гражданства
В руководстве TKGM по гражданству разъясняется, что недвижимость, приобретённая несколькими иностранцами с образованием общей долевой собственности, не может быть предметом заявления на гражданство. Если имеется цель получения гражданства, структуру долей недвижимости необходимо проверить отдельно до покупки.
12.5. Оценка, цена продажи и банковский перевод должны обеспечиваться совместно
В процедурах по гражданству недостаточно, чтобы в земельном кадастре было указано 400 000 долларов США. Сумма в официальном акте, результат оценки и записи о банковской оплате/переводе рассматриваются совместно в соответствии с условиями соответствующего руководства.
12.6. Заявление на гражданство — не гарантия результата
Выполнение условия инвестиции порождает возможность подачи заявления; приобретение гражданства Турции зависит от рассмотрения и решения соответствующего органа. Покупка недвижимости сама по себе не означает решения о гражданстве.
13. Наиболее частые риски иностранных покупателей
13.1. Продавец не является собственником по земельному кадастру
Агент по недвижимости, представитель по продаже проекта, родственник или представитель не всегда уполномочены получать цену продажи или передавать недвижимость. Платёж без изучения документов о полномочиях производить нельзя.
13.2. Заявления о продаже с «гарантией гражданства»
Гражданство не выдаёт ни продающая компания, ни фирма по недвижимости. Соответствие недвижимости актуальному законодательству о гражданстве и остальные условия для заявителя оцениваются отдельно.
13.3. Недвижимость в земельном кадастре и фактическая недвижимость различны
Показ покупателю помещения с видом на море или большого обособленного помещения при передаче в земельном кадастре другого помещения создаёт серьёзный риск, особенно в комплексных проектах. Номер обособленного помещения, блок, этаж, проект и показ на месте нужно проверять совместно.
13.4. Включение самовольной площади в продажную стоимость
То, что в маркетинге закрытый балкон, терраса, мансардная комната, цокольный этаж или использование сада представляются как принадлежащие недвижимости, не означает, что эта площадь юридически входит в обособленное помещение.
13.5. Обещание «потом снять» ипотеку или арест
Снятие обременения должно обеспечиваться до сделки или одновременно безопасным механизмом. Ожидание погашения долга продавцом после продажи ставит покупателя под серьёзный риск.
13.6. Невозврат задатка
До уплаты задатка должно быть чётко прописано, в каких случаях продажа считается состоявшейся и как будут возвращены деньги, если гражданство иностранного покупателя окажется неподходящим, не будут выполнены результат оценки, условия кредита/оплаты и официальных разрешений.
13.7. Оплата из рук в руки или на счёт третьего лица
Оплата цены продажи лицу или компании, не являющейся продавцом, без пояснения или наличными может создать проблемы впоследствии с точки зрения доказывания и гражданства.
13.8. Указание заниженной цены в земельном кадастре
Несоответствие между реальной ценой и записями земельного кадастра, документом о покупке валюты, оценкой и банковским переводом повышает риск налогового, связанного с гражданством и частноправового спора.
13.9. Доверие лишь проверке агента по недвижимости
Коммерческая роль консультанта по недвижимости и независимая правовая проверка — не одно и то же. Экономическое посредничество в продаже и правовой анализ рисков права собственности, договора и споров должны быть разделены.
13.10. Изучение условий вида на жительство или гражданства после продажи
Если недвижимость приобретается с целью вида на жительство или гражданства, соответствующие условия необходимо проверять до покупки. Если после регистрации права собственности выяснится, что недвижимость не подходит, это может обернуться проблемой, исправление которой обойдётся дорого.
14. Рекомендуемая последовательность из 12 этапов для безопасной покупки
14.1. Подтвердите гражданство покупателя и пригодность для приобретения
До внесения задатка проверьте актуальные условия приобретения для граждан страны покупателя.
14.2. Получите актуальную запись о недвижимости в земельном кадастре
Необходимо определить собственника, обособленное помещение, долю земельного участка, характер и обременения.
14.3. Завершите проверку градостроительного статуса и проекта
Необходимо сопоставить разрешение, разрешение на ввод в эксплуатацию, архитектурный проект, фактическое использование и записи муниципалитета.
14.4. Подтвердите полномочия продавца на представительство и распоряжение
При наличии доверенности или полномочий компании необходимо проверить объём и действительность.
14.5. Выясните положение арендатора и фактическое использование
Условия передачи свободного помещения или покупки с арендатором следует оформить письменно.
14.6. Приведите письменный предварительный договор в безопасный вид
Должны быть урегулированы задаток, возврат, договорная неустойка, снятие обременений и дата передачи.
14.7. Получите отчёт об оценке по актуальной процедуре
Необходимо следовать актуальному регулированию TKGM № 2024/2 за 2026 год и процессу составления отчёта, соответствующему виду операции.
14.8. Оформите документ о покупке валюты на правильную сумму
Банковские операции и операцию в земельном кадастре необходимо планировать в соответствии друг с другом.
14.9. Оплатите цену продажи через банковский канал с возможностью отслеживания
Пояснение в квитанции следует составить так, чтобы оно связывалось с недвижимостью и договором.
14.10. Совершите официальную продажу в земельном кадастре или у нотариуса
После завершения проверок приобретения иностранцем подписывается официальный договор.
14.11. Повторно проверьте регистрацию и запись в земельном кадастре
После завершения операции необходимо убедиться, что покупатель зарегистрирован как собственник и нет неожиданных отметок.
14.12. Отслеживайте обязанности после продажи
Такие обязанности, как DASK, налог на недвижимость, управление комплексом, подписки, заявления на вид на жительство/гражданство и, при наличии, отметка о запрете продажи на три года, необходимо отслеживать отдельно.
15. Договорные защитные положения для иностранного покупателя
15.1. Обязательство передать недвижимость без обременений
Продавец должен чётко принять на себя обязательство, от каких обременений будет освобождена передаваемая недвижимость. Если какие-либо ипотека или сервитут принимаются, они должны быть прописаны отдельно.
15.2. Невозможность совершить сделку из-за гражданства или административного ограничения
Следует урегулировать, когда и как будет возвращена уплаченная сумма, если иностранный покупатель не может совершить приобретение не по своей вине.
15.3. Если отчёт об оценке не соответствует ожидаемой цели
Если сделка связана с целью получения гражданства или определённым финансированием, необходимо чётко определить влияние результата оценки на договор.
15.4. Цель гражданства/вида на жительство
Продавца или посредника не следует представлять как сторону, «гарантирующую» гражданство или вид на жительство. В договоре могут быть установлены измеримые обязательства о том, что будут обеспечены необходимые условия в отношении недвижимости для цели покупателя; однако окончательное решение административного органа не находится под контролем продавца.
15.5. Недостатки и несоответствие проекту
Статус разрешения/проекта недвижимости, заявленные площади использования и известные недостатки должны быть урегулированы в договоре. Особенно в новых проектах стандарт передачи и общие зоны должны определяться техническими приложениями.
16. Часто задаваемые вопросы
Может ли иностранец купить жильё в Турции?
Да. Граждане стран, определяемых Президентом, могут приобретать в Турции недвижимость при условии соблюдения статьи 35 Закона о земельном кадастре и иных законных ограничений.
Нужен ли иностранцу вид на жительство в Турции для покупки жилья?
Нет. Вид на жительство, как правило, не является предварительным условием покупки недвижимости.
Существует ли условие взаимности при приобретении недвижимости иностранцами?
Прежняя система взаимности отменена после изменения 2012 года. Действующая система работает на основании списка стран и законных/административных ограничений.
Сколько земли максимально может купить иностранец?
Как правило, действует предел в 30 гектаров в целом по стране на одно лицо. Кроме того, применяется предел совокупных приобретений иностранцев в отношении 10 процентов площади, находящейся в частной собственности в соответствующем районе.
Сколько месяцев действителен отчёт об оценке для иностранного покупателя?
Согласно актуальному Циркуляру TKGM № 2024/2 по состоянию на 29 сентября 2026 года срок использования отчётов об оценке в операциях в земельном кадастре составляет 12 месяцев. При существенных правовых изменениях, влияющих на стоимость недвижимости, новый отчёт может потребоваться и до истечения срока.
Кто может подготовить отчёт об оценке?
В рамках актуального Циркуляра № 2024/2 отчёт составляется через оценочные организации, отвечающие условиям, имеющие лицензию SPK, действующее членство в TDUB и включённые в TADEBİS.
Обязателен ли документ о покупке валюты?
При приобретении недвижимости иностранным физическим лицом путём купли-продажи документ о покупке валюты обязателен с 24 января 2022 года.
Можно ли заплатить цену в земельном кадастре наличными?
Хотя в отношении действительности права собственности каждый конкретный случай различен, при покупке иностранцем оплата наличными создаёт серьёзный риск доказывания и риск в части законодательства. Цену необходимо оплачивать через банк и с пояснением; при процедурах по гражданству банковские документы о переводе имеют дополнительное значение.
Может ли иностранный покупатель, не знающий турецкого языка, зарегистрировать право собственности?
Да. Однако в официальной процедуре должен присутствовать уполномоченный переводчик.
Можно ли купить жильё по доверенности?
Да. Уполномоченный представитель может совершить операцию по действительной в Турции доверенности, содержащей достаточные специальные полномочия на приобретение недвижимости.
Можно ли купить жильё у нотариуса?
Да. В рамках статьи 61/A Закона о нотариате нотариусы могут оформлять договор купли-продажи недвижимости. Это отличается от нотариального обещания продажи; продажа ведёт к регистрации через систему, связанную с земельным кадастром.
Становится ли человек собственником жилья после подписания у нотариуса обещания продажи?
Нет. Обещание продажи порождает обязательство совершить передачу в будущем; само по себе оно не передаёт права собственности. Право собственности на недвижимость приобретается официальной продажей и регистрацией в земельном кадастре.
Даёт ли покупка жилья автоматически вид на жительство?
Нет. Иностранный собственник недвижимости должен дополнительно подать заявление на краткосрочный вид на жительство. В актуальной практике Управления по вопросам миграции для основания «владение недвижимостью» существует условие, чтобы стоимость жилья на дату приобретения составляла в эквиваленте в турецких лирах не менее 200 000 долларов США и оно использовалось с целью проживания.
Может ли иностранец, купивший жильё дешевле 200 000 долларов, зарегистрировать право собственности?
Приобретение недвижимости и вид на жительство — разные вещи. Если гражданство и прочие условия приобретения подходят, недвижимость можно купить и дешевле 200 000 долларов США; однако такая недвижимость может быть недостаточной для актуального основания вида на жительство «владелец недвижимости».
Даёт ли покупка жилья автоматически гражданство Турции?
Нет. Для гражданства через инвестиции существуют отдельные условия. В актуальном регулировании требуются приобретение подходящей недвижимости не менее чем на 400 000 долларов США или эквивалент в иностранной валюте и такие условия, как отметка о запрете продажи на три года.
Подходит ли для гражданства каждая недвижимость стоимостью в 400 000 долларов?
Нет. Характер недвижимости, отношения продавца и покупателя, записи земельного кадастра, оценка, оплата и прочие условия руководства по гражданству должны быть обеспечены отдельно.
Можно ли использовать недвижимость в долях для гражданства?
С точки зрения законодательства о гражданстве приобретение в долях подчиняется особым ограничениям. В актуальном руководстве TKGM разъясняется, что недвижимость, приобретённая несколькими иностранцами с образованием общей долевой собственности, не может быть предметом заявления на гражданство.
Не платит ли иностранный покупатель НДС?
Такого общего освобождения нет. При соблюдении условий подпункта «i» статьи 13 Закона об НДС освобождение может применяться при определённой первой передаче жилья/нежилого помещения иностранцу, не имеющему постоянного места жительства в Турции.
Каков размер пошлины за регистрацию в земельном кадастре?
По общему правилу при операциях купли-продажи пошлина составляет 20 промилле для покупателя и 20 промилле для продавца. Исключения или особые случаи оцениваются отдельно.
Возникнет ли налог, если купленное жильё продано до истечения пяти лет?
В случае продажи в течение пяти лет недвижимости, приобретённой на возмездной основе, при наличии условий может возникнуть налог на доход от прироста стоимости. Освобождение по доходу от прироста стоимости на 2026 год составляет 150.000 TL.
17. Заключение: при безопасной покупке недвижимости иностранцем главное — проверка до дня регистрации
Приобретение недвижимости иностранцем в Турции при правильном планировании — выполнимая и системная операция. Однако при покупке иностранцем проверка гражданства, ограничения недвижимости, проверка права собственности и градостроительного статуса, оценка, документ о покупке валюты, банковский платёжный поток и официальная регистрация нельзя рассматривать как независимые друг от друга.
Особенно в сделках с высокой стоимостью покупателям важно не платить, полагаясь лишь на объявление о продаже, презентацию агентства по недвижимости или отчёт об оценке, а до перевода денег провести проверку правового положения недвижимости, положений договора и безопасности платежа.
Если целью является вид на жительство или гражданство Турции через инвестиции, проверку следует проводить ещё на более раннем этапе. Ведь то, что недвижимость может быть куплена иностранцем, не означает, что она подходит с точки зрения вида на жительство или гражданства.
18. Основные нормативные акты и официальные источники
Настоящая статья обновлена по состоянию на 25 октября 2026 года с учётом следующих основных нормативных актов и источников официальной практики:
- Закон № 2644 о земельном кадастре, ст. 35 и 36.
- Закон № 6302 о внесении изменений в Закон о земельном кадастре и Закон о кадастре.
- TKGM, руководства по операциям приобретения недвижимости иностранцами.
- TKGM, Документ о покупке валюты при приобретении иностранными физическими лицами, Циркуляр № 2022/1 и объявление от 26.01.2022.
- TKGM, Порядок и основы отчётов об оценке, используемых при приобретении недвижимости иностранцами и в некоторых операциях, Циркуляр № 2024/2; актуальный текст на основании распоряжения должностного лица от 28.09.2026.
- Закон № 1512 о нотариате, ст. 61/A и Положение о порядке и основах, применяемых к договорам купли-продажи недвижимости, оформляемым нотариусами.
- Закон № 492 о пошлинах и тариф (4).
- Закон № 3065 о налоге на добавленную стоимость, подпункт «i» ст. 13 и Общее сообщение о применении НДС.
- Закон № 193 о подоходном налоге и руководство GİB за 2026 год по доходу от прироста стоимости недвижимости.
- Закон № 6458 об иностранцах и международной защите и актуальные документы для заявления на e-вид на жительство Управления по вопросам миграции.
- Закон № 5901 о турецком гражданстве и Регламент по применению Закона о турецком гражданстве.
- TKGM, Руководство по Регламенту по применению Закона о турецком гражданстве.
Официальные ссылки: