In der Türkei ist es möglich, dass ausländische natürliche Personen Wohnungen, Gewerbeobjekte, Grundstücke oder andere Immobilien erwerben. Der Vorgang besteht jedoch nicht allein aus der Zahlung eines Kaufpreises und der Unterschrift im Grundbuchamt. Staatsangehörigkeit der Käuferin oder des Käufers, Lage der Immobilie, Flächengrenzen, Grundbuch- und Bebauungsstatus, Bewertungsgutachten, Devisenkaufbeleg, Zahlungsbelege, gegebenenfalls der Einbürgerungs- oder Aufenthaltszweck und die amtliche Form des Verkaufs sind gemeinsam zu würdigen.
Nach Art. 35 des Grundbuchgesetzes Nr. 2644 (Tapu Kanunu) können Staatsangehörige der vom Präsidenten bestimmten Länder in der Türkei Immobilien und selbständige und dauernde beschränkte dingliche Rechte erwerben, sofern sie die gesetzlichen Beschränkungen einhalten. Dass die ausländische Käuferin oder der ausländische Käufer in der Türkei eine Aufenthaltserlaubnis besitzt, ist keine allgemeine Vorbedingung für den Immobilienkauf. Umgekehrt begründet der Immobilienkauf von selbst weder eine Aufenthaltserlaubnis noch die türkische Staatsangehörigkeit; diese Folgen unterliegen gesonderten Rechtsvorschriften und gesonderten Voraussetzungen.
Dieser Leitfaden erläutert systematisch die rechtlichen und praktischen Schritte, die ausländische natürliche Personen beim Immobilienerwerb in der Türkei nach dem Stand 2026 beachten müssen; insbesondere unter den Gesichtspunkten Grundbuchprüfung, Bewertung, Devisenkaufbeleg, Banküberweisung, Notar- und Grundbuchvorgänge, Steuern, Aufenthaltserlaubnis, Einbürgerung durch Investition und Sicherheit des Vorgangs.
Kurzantwort: Eine ausländische Person kann in der Türkei ein Haus oder eine andere Immobilie kaufen, wenn ihre Staatsangehörigkeit zu den Ländern gehört, für die der Erwerb zugelassen ist, und die Immobilie keinen gesetzlichen/verwaltungsrechtlichen Beschränkungen unterliegt. Eine Aufenthaltserlaubnis ist nicht erforderlich. Vor dem Verkauf müssen jedoch eine Grundbuch- und Bebauungsprüfung erfolgen, die aktuellen Bewertungs- und Devisenregeln eingehalten, die Zahlung über die Bank nachvollziehbar vorgenommen und das Eigentum durch einen förmlichen Vorgang auf den Namen der Käuferin oder des Käufers eingetragen werden.
1. Kann eine ausländische Person in der Türkei ein Haus kaufen?
1.1. Allgemeine Regel
Ja. Ausländische natürliche Personen können nach Art. 35 des Grundbuchgesetzes Nr. 2644 im Rahmen der gesetzlich vorgesehenen Beschränkungen in der Türkei Immobilien erwerben. Gekauft werden können Wohnungen oder Villen; sofern sie rechtlich für den Erwerb offenstehen, kommen auch Gewerbeobjekte, Grundstücke, Felder und Immobilien anderer Art in Betracht.
Die erste Prüfung betrifft jedoch nicht den Preis des Hauses oder die Angaben der Verkäuferin oder des Verkäufers, sondern ob die Staatsangehörigkeit der Käuferin oder des Käufers und die Lage der Immobilie für den Erwerb geeignet sind. Für Staatsangehörige einiger Länder kann der Erwerb ganz oder teilweise beschränkt sein; zudem können in bestimmten geografischen Gebieten besondere Verbote oder Beschränkungen für den Erwerb durch Ausländer bestehen.
1.2. Wird die Gegenseitigkeit noch verlangt?
Nein. Nach der Änderung durch das Gesetz Nr. 6302 im Jahr 2012 wurde das Erfordernis der „Gegenseitigkeit (Reziprozität)“ im früheren Sinn beim Immobilienerwerb ausländischer natürlicher Personen aufgehoben. Das aktuelle System arbeitet mit den Staatsangehörigen der vom Präsidenten bestimmten Länder sowie den gesetzlichen und verwaltungsrechtlichen Beschränkungen.
Deshalb gibt die in älteren Quellen anzutreffende Erläuterung, „Ausländer dürfen in der Türkei Immobilien kaufen, wenn türkische Staatsangehörige in deren Land Immobilien kaufen können“, die allgemeine Regel nach aktuellem Recht nicht wieder.
1.3. Kann man in der Türkei ohne Aufenthaltserlaubnis ein Haus kaufen?
Ja. Es besteht grundsätzlich keine Pflicht, vor dem Immobilienerwerb eine Aufenthaltserlaubnis einzuholen. Eine ausländische Person kann eine Immobilie auch ohne gültige Aufenthaltserlaubnis in der Türkei kaufen, wenn sie die übrigen Erwerbsvoraussetzungen erfüllt.
Eine ausländische Person, die sich länger in der Türkei aufhalten möchte, muss jedoch unabhängig vom Immobilieneigentum zusätzlich die Bestimmungen zu Visum, Visumbefreiung, Aufenthaltserlaubnis oder Arbeitserlaubnis beachten.
1.4. Können Staatsangehörige aller ausländischen Staaten unter denselben Voraussetzungen Immobilien kaufen?
Nein. Je nach Staatsangehörigkeit, Region der Immobilie und Beschaffenheit der Immobilie können unterschiedliche Beschränkungen in Betracht kommen. Bevor die Kaufabsicht feststeht und bevor eine Anzahlung oder eine wesentliche Zahlung geleistet wird, ist die Eignung zum Erwerb nach der Staatsangehörigkeit über amtliche Kanäle zu bestätigen.
In der Praxis ist der sicherste Weg, vor dem Vorgang die aktuellen Erwerbsvoraussetzungen zur Staatsangehörigkeit der Käuferin oder des Käufers und zur Lage der Immobilie über die Generaldirektion für Grundbuch und Kataster (TKGM) bzw. das Grundbuchamt zu prüfen.
2. Rechtsgrundlage des Immobilienerwerbs durch Ausländer und grundlegende Grenzen
2.1. Art. 35 des Grundbuchgesetzes Nr. 2644
Nach Art. 35 des Grundbuchgesetzes können ausländische natürliche Personen in der Türkei Immobilien und beschränkte dingliche Rechte erwerben, sofern sie die gesetzlichen Beschränkungen einhalten und Staatsangehörige der vom Präsidenten bestimmten Länder sind.
2.2. Grenze von 30 Hektar im ganzen Land
Die Gesamtfläche der Immobilien und der selbständigen und dauernden beschränkten dinglichen Rechte, die eine ausländische natürliche Person im gesamten Gebiet der Türkei erwerben kann, darf grundsätzlich 30 Hektar nicht überschreiten. Der Präsident ist befugt, diese Menge bis auf das Doppelte zu erhöhen.
Diese Grenze wird nicht für eine einzelne Immobilie, sondern für den gesamten Erwerb der ausländischen natürlichen Person in der Türkei gewürdigt.
2.3. Grenze von zehn Prozent der Bezirksfläche
Die Gesamtfläche der von ausländischen natürlichen Personen erworbenen Immobilien und selbständigen und dauernden beschränkten dinglichen Rechte darf zehn Prozent der im betreffenden Bezirk in Privateigentum stehenden Fläche nicht überschreiten.
Diese Grenze ist eine öffentlich-rechtliche Beschränkung, die über den Erwerb der Käuferin oder des Käufers allein hinaus auf die Summe der Erwerbe von Ausländern im betreffenden Bezirk angewandt wird. Ist das Limit ausgeschöpft, genügt es für die Übertragung an eine ausländische Person unter Umständen nicht, dass die Immobilie privatrechtlich verkäuflich ist.
2.4. Befugnis des Präsidenten zur Beschränkung und Aussetzung
Wenn die Interessen des Landes es erfordern, kann der Präsident den Immobilienerwerb ausländischer natürlicher und der einschlägigen ausländischen juristischen Personen hinsichtlich Land, Person, geografischer Region, Zeit, Anzahl, Verhältnis, Art, Beschaffenheit, Fläche und Menge bestimmen, beschränken, teilweise oder ganz aussetzen oder verbieten.
Bei ausländischen Käufern ist daher die Information „Vor einiger Zeit hat hier eine Person aus demselben Land ein Haus gekauft“ allein keine ausreichende Gewähr. Maßgeblich ist die aktuelle Verwaltungslage am Tag des Vorgangs.
2.5. Militärische Sperrgebiete, Sicherheits- und strategische Bereiche
In militärischen Sperrgebieten, militärischen Sicherheitszonen, strategischen Bereichen und besonderen Sicherheitszonen kann der Erwerb durch Ausländer beschränkt oder unmöglich sein. Im aktuellen System werden die einschlägigen Koordinaten- und Gebietsdaten zwischen den Behörden elektronisch genutzt.
Die Käuferin oder der Käufer sollte aus der Lage der Immobilie in einem touristischen Gebiet oder im Stadtzentrum nicht schließen, sie stehe „für den Erwerb offen“. Maßgeblich ist die amtliche Prüfung vor dem Grundbuchvorgang.
2.6. Zweijährige Projektpflicht bei unbebauten Immobilien
Bei unbebauten Immobilien, die von ausländischen natürlichen Personen gekauft werden, muss das zu entwickelnde Projekt innerhalb von zwei Jahren dem zuständigen Ministerium zur Genehmigung vorgelegt werden. Für das genehmigte Projekt werden Beginn- und Endfristen bestimmt, und das Projekt wird in der Rubrik der Erklärungen (beyanlar) des Grundbuchs eingetragen.
Warum ist die Projektpflicht von Bedeutung?
Für Ausländer, die ein Grundstück oder Feld kaufen, ist die Haltung „Ich habe das Grundbuch erworben und nutze es, wann ich will“ riskant. Eine dem Erwerbszweck zuwiderlaufende Nutzung, ein nicht fristgerecht gestellter Antrag oder ein nicht fristgerecht verwirklichtes Projekt kann zu einem Liquidationsverfahren führen.
2.7. Liquidationsrisiko bei gesetzeswidrigem Erwerb
Für Immobilien, die entgegen Art. 35 des Grundbuchgesetzes erworben wurden, bei denen eine dem Erwerbszweck zuwiderlaufende Nutzung festgestellt wird, bei denen die Projektpflicht nicht eingehalten wird oder die zwar durch Erbschaft erworben wurden, aber außerhalb der gesetzlichen Grenzen liegen, ist ein Liquidationsmechanismus vorgesehen. Die Eignung zum Erwerb ist daher nicht nur im Zeitpunkt der Eintragung, sondern auch für die spätere Nutzung der Immobilie von Bedeutung.
2.8. Ausländische Gesellschaften und ausländische natürliche Personen unterliegen nicht derselben Regelung
Der Hauptrahmen dieses Beitrags gilt für ausländische natürliche Personen. Der Immobilienerwerb durch im Ausland gegründete Gesellschaften und der Erwerb durch in der Türkei gegründete Gesellschaften mit ausländischem Kapital unterliegen nicht derselben Regelung. Bei türkischen Gesellschaften mit ausländischem Kapital sind Art. 36 des Grundbuchgesetzes und die einschlägigen Sonderregelungen gesondert zu prüfen.
3. Welche Arten von Immobilien kann eine ausländische Käuferin oder ein ausländischer Käufer kaufen?
3.1. Wohnung und Gewerbeobjekt mit Wohnungseigentum
Eine Einheit, an der Wohnungseigentum begründet wurde, gehört für die Käuferin oder den Käufer zu den Immobilienarten, bei denen sich die Rechtslage leichter feststellen lässt. Das Bestehen von Wohnungseigentum allein genügt jedoch nicht; der tatsächliche Zustand der Einheit, das genehmigte Projekt, ob in Gemeinschaftsflächen eingegriffen wurde, und die Belastungen (takyidat) sind zu prüfen.
3.2. Immobilien mit Wohnungserbbaurecht (kat irtifakı) und im Bau befindliche Immobilien
Das Wohnungserbbaurecht bedeutet nicht, dass ein Gebäude fertiggestellt und problemlos ist. Baugenehmigung, Baufortschritt, Laufzeit der Baugenehmigung, Übereinstimmung zwischen Projekt und tatsächlichem Zustand, Rechte des Bauunternehmers, Grundstücksanteil, Übergabebedingungen und vertragliche Sicherungen sind gesondert zu prüfen.
Die ab 2026 aktualisierten Regelungen zur Immobilienbewertung sehen vor, dass auch bei der Bewertung unfertiger Gebäude Genehmigung, Baufortschritt und Fertigstellungsrisiken eingehend zu behandeln sind.
3.3. Villa
Es ist gesondert zu prüfen, ob die Villa im Grundbuch tatsächlich eine Sondereigentumseinheit, ein Grundstücksanteil oder ein eigenes Flurstück ist und wie der rechtliche Status von Garten, Pool, Stellplatz und Nebenanlagen nach Grundbuch/Projekt ist. Die in der Werbebroschüre angegebene Nutzfläche kann von der Fläche nach Grundbuch und Architektenprojekt abweichen.
3.4. Grundstück und Feld
Beim Kauf eines Grundstücks oder Feldes sind Bebauungsstatus, Baurecht, Beschränkungen der landwirtschaftlichen Nutzung, Zustand von Straßen und Infrastruktur, Merkmale als Küsten-/Wald-/Denkmalschutzgebiet, das Risiko einer Enteignung oder Bebauungsplanumsetzung sowie die für Ausländer geltende zweijährige Projektpflicht zu prüfen.
3.5. Anteilige Immobilie
Wenn eine ausländische natürliche Person einen Anteil an einer im Miteigentum nach Bruchteilen stehenden Immobilie erwirbt, erfordert dies in der Regel eine gesonderte rechtliche Prüfung. Zu würdigen sind insbesondere Anteilsverhältnis, tatsächliche Nutzung, Miteigentümer, Verwaltung, das Risiko der Auseinandersetzung der Gemeinschaft und das gesetzliche Vorkaufsrecht nach dem Türkischen Zivilgesetzbuch.
Dass ein anteiliger Erwerb möglich ist, bedeutet nicht, dass der betreffende Anteil für die Einbürgerung durch Investition automatisch geeignet ist. Der Einbürgerungsantrag unterliegt gänzlich eigenen Regeln.
3.6. Vermietete Immobilie
Die Übertragung im Grundbuch beendet das bestehende Mietverhältnis nicht von selbst. Ist die zu kaufende Immobilie vermietet, sind Mietvertrag, Kaution, Mietzins, Zahlungsverlauf, Räumungsverpflichtung, laufende Gerichts-/Vollstreckungsakten und der Nutzungszweck der neuen Eigentümerin oder des neuen Eigentümers vor dem Verkauf zu würdigen.
4. Rechtliche Prüfung vor der Zahlung
Für ausländische Käufer ist die wichtigste Phase nicht der Tag im Grundbuchamt, sondern die Prüfungsphase vor der Zahlung. Ein Grundbuch-, Bebauungs- oder Befugnisproblem, das erst nach Zahlung des gesamten oder eines wesentlichen Teils des Kaufpreises auftritt, kann sehr viel schwerer zu lösen sein.
4.1. Ist die Verkäuferin oder der Verkäufer tatsächlich Eigentümerin oder Eigentümer?
Die im Grundbuch als Eigentümerin oder Eigentümer ausgewiesene Person muss mit der Verkäuferin oder dem Verkäufer identisch sein. Erfolgt der Verkauf durch Vertretung, sind Umfang und Gültigkeit der Vollmacht sowie ein etwaiger Widerruf zu prüfen. Ist eine Gesellschaft Verkäuferin, sind Vertretungs- und Verpflichtungsbefugnisse gesondert zu prüfen.
4.2. Grundbucheintrag und Prüfung der Belastungen (takyidat)
Vor dem Verkauf sind ein aktueller Grundbuchauszug und die Belastungen zu prüfen. Besonders wichtig sind folgende Einträge:
- Hypothek,
- Pfändung und Arrest,
- einstweilige Verfügung,
- Nießbrauch, Erbbaurecht und andere Dienstbarkeiten,
- Vermerk der Familienwohnung,
- Veräußerungs-/Übertragungsbeschränkungen,
- Enteignungs- oder öffentlich-rechtliche Erklärungen,
- Einträge zu einsturzgefährdeten Gebäuden und städtebaulicher Umwandlung,
- Verwaltungsplan und Einträge zu Nebenanlagen,
- frühere Verkaufsversprechen oder Vormerkungen persönlicher Rechte.
Mündliche Erklärungen wie „Ich zahle meine Schulden vor dem Grundbuchtermin“ oder „Die Hypothek wird sofort gelöscht“ ersetzen keinen sicheren Vorgangsplan. Zu welchem Zeitpunkt und mit welcher Methode die Belastung beseitigt wird, ist im Zahlungsplan festzulegen.
4.3. Ist die im Grundbuch eingetragene Einheit dieselbe, die tatsächlich gezeigt wird?
Insbesondere bei Wohnanlagen, aus Hotels umgewandelten Gebäuden, Keller-/Dachgeschossen und Projekten mit mehreren Blöcken ist zu bestätigen, ob die der Käuferin oder dem Käufer gezeigte Einheit mit der Einheit nach Grundbuch und genehmigtem Architektenprojekt übereinstimmt.
Auch im aktuellen Bewertungsrundschreiben Nr. 2024/2 sind Kontrollen vorgesehen, die bis zum Unterbleiben einer Wertfestsetzung gehen, wenn Lage der Einheit und Architektenprojekt oder Nummerierung nicht übereinstimmen. Dies ist nicht nur für die Bewertung, sondern auch für die Sicherheit des Eigentums ein kritischer Hinweis.
4.4. Bebauungsstatus und Baugenehmigung
Aus den Aufzeichnungen der Gemeinde und der zuständigen Verwaltung sind folgende Punkte der Immobilie zu prüfen:
- Funktion im Bebauungsplan,
- Baugenehmigung,
- der Genehmigung beigefügtes Architektenprojekt,
- Nutzungsgenehmigung des Gebäudes,
- Umbaugenehmigungen,
- Baustopp- oder Abrissentscheidungen,
- projektwidrige Ausführungen,
- illegal geschlossene Flächen, Terrassen, Balkone, Dach- oder Zusatzflächen.
4.5. Unterscheidung zwischen Wohnungseigentum und Wohnungserbbaurecht
Ein Grundbuch mit Wohnungseigentum ist ein wichtiges Element dafür, dass das Gebäude fertiggestellt und in Sondereigentumseinheiten aufgeteilt ist. Das Wohnungserbbaurecht kann dagegen auf eine andere Phase des Bau- oder Bebauungsprozesses hinweisen. Soll eine Immobilie mit Wohnungserbbaurecht gekauft werden, sind Fertigstellungs-, Nutzungsgenehmigungs-, Baugenehmigungs- und Projektrisiken gesondert zu analysieren.
4.6. Prüfung von Quadratmetern und Nutzfläche
Die in Anzeigen und Verkaufspräsentationen verwendeten Begriffe „Netto-/Brutto-Quadratmeter“ stimmen nicht immer mit den Grundbuch- und Projektdaten überein. Die aktuellen Bewertungsregeln unterscheiden die rechtliche Bruttonutzfläche von der bestehenden Bruttonutzfläche. Dass illegale oder projektwidrige Flächen tatsächlich genutzt werden, bedeutet nicht, dass diese Flächen rechtlich unproblematisch sind.
4.7. Familienwohnung und Zustimmung des Ehegatten
Ist die Verkäuferin oder der Verkäufer verheiratet und hat die Immobilie die Eigenschaft einer Familienwohnung, kann nach Art. 194 des Türkischen Zivilgesetzbuchs das Problem der Zustimmung des Ehegatten entstehen. Das Fehlen eines Vermerks im Grundbuch beseitigt das Risiko nicht in jedem konkreten Fall vollständig. Insbesondere bei Wohnungsverkäufen ist dieser Punkt vor dem Vorgang zu würdigen.
4.8. Umlagen, gemeinsame Kosten und Anlagenverwaltung
Wer sich bei der Verwaltung der Anlage oder des Hauses über bestehende Umlagen und gemeinsame Kostenschulden, anstehende größere Reparaturkosten und den Verwaltungsplan informiert, vermeidet, dass die Käuferin oder der Käufer später mit unerwarteten Kosten konfrontiert wird.
4.9. Erdbeben, einsturzgefährdetes Gebäude und städtebauliche Umwandlung
Das Bestehen einer DASK-Police (staatliche Pflichtversicherung gegen Erdbeben) bedeutet nicht, dass die Erdbebensicherheit des Gebäudes technisch bestätigt wäre. Alter des Gebäudes, Genehmigung, gegebenenfalls Feststellung eines einsturzgefährdeten Gebäudes, Entscheidungen zur städtebaulichen Umwandlung und technische Gutachten sind gesondert zu würdigen.
4.10. Nutzung durch Mieter, unberechtigte Besitzer oder Dritte
Wurde der Käuferin oder dem Käufer die „Übergabe in geräumtem Zustand“ versprochen, ist dies im Vertrag ausdrücklich zu regeln. Befinden sich in der Immobilie Mieter, frühere Eigentümer, Familienangehörige oder andere Dritte, kann dies das Risiko der tatsächlichen Übergabe begründen.
5. Wie sind Anzahlung, Reservierung und Vorvertrag zu gestalten?
5.1. Vor Abschluss der Grundbuch- und Rechtsprüfung keine hohe Anzahlung leisten
Es ist nicht richtig, einen erheblichen Betrag als Anzahlung zu leisten, ohne die Eignung der Immobilie zum Erwerb, die Befugnis der Verkäuferin oder des Verkäufers und die grundlegenden Belastungen geprüft zu haben. Insbesondere bei Projekten für ausländische Käufer kann der Druck „Wenn Sie heute nicht zahlen, ändert sich der Preis“ dazu führen, dass rechtliche Kontrollen übersprungen werden.
5.2. Grundlegende Bestimmungen, die im Vorvertrag enthalten sein sollten
Wird gezahlt, sind zumindest folgende Punkte schriftlich zu regeln:
- vollständige Grundbuchangaben der Immobilie,
- Identität der Verkäuferin oder des Verkäufers und Verkaufsbefugnis,
- Gesamtkaufpreis und Zahlungsplan,
- wie die Devisen-/TL-Berechnung erfolgt,
- zu welchem Datum die Belastungen beseitigt werden,
- Rückerstattungsbedingungen, falls der Verkauf nicht zustande kommt,
- Rechtsnatur der Anzahlung,
- Rücktritts- und Vertragsstrafenbestimmungen,
- Übergabedatum und Übergabe in geräumtem, besitzfreiem Zustand,
- Verteilung von Steuern, Gebühren und sonstigen Kosten,
- bei Einbürgerungs- oder Aufenthaltszweck dessen rechtliche Einordnung im Vertrag,
- anwendbares Recht und Gerichtsstand im Streitfall.
5.3. Ein „Reservierungsformular“ ist keine Übertragung im Grundbuch
Ein von einem Maklerunternehmen oder Projektunternehmen unterzeichnen gelassenes Reservierungsformular, Booking-Formular, Anzahlungsdokument oder ein privatschriftlicher Kauftext überträgt das Eigentum nicht auf die Käuferin oder den Käufer. Für die Übertragung des Eigentums an einer Immobilie sind die vom Gesetz verlangte amtliche Form und die Eintragung erforderlich.
5.4. Verkaufsversprechen und Immobilienkaufvertrag sind nicht dasselbe
Immobilienverkaufsversprechen
Der vor dem Notar errichtete Vertrag über ein Immobilienverkaufsversprechen begründet die Verpflichtung, den Verkauf künftig vorzunehmen. In der Regel überträgt er das Eigentum nicht für sich allein. Sind die Voraussetzungen erfüllt, kann die Vormerkung im Grundbuch den Schutz der Käuferin oder des Käufers gegenüber Dritten stärken.
Immobilienkaufvertrag vor dem Notar
Nach Art. 61/A des Notargesetzes sind auch Notare befugt, Immobilienkaufverträge zu errichten. Die Notarin oder der Notar prüft Grundbucheinträge und Verkaufshindernisse über das System und führt den Vorgang durch; nach der Erfassung des Kaufvertrags im System wird das Eintragungsverfahren abgeschlossen.
Die in älteren rechtlichen Erläuterungen enthaltene Aussage, „ein Immobilienverkauf kann nur im Grundbuchamt erfolgen“, ist daher nicht mehr aktuell. Bei Vorgängen mit ausländischen Käufern sind Staatsangehörigkeit, Bewertung, Devisen und die sonstigen Kontrollen für den Erwerb durch Ausländer dennoch vollständig zu erfüllen.
6. Immobilienbewertungsgutachten für ausländische Käufer im Jahr 2026
6.1. Warum wird ein Bewertungsgutachten verlangt?
Bei Erwerbsvorgängen, in denen eine ausländische natürliche Person Käuferin oder Käufer ist und die in den einschlägigen Rundschreiben erfasst sind, muss der Wert der Immobilie von einem unabhängigen Bewertungsunternehmen festgestellt werden. Die Bewertung ist nicht nur für Einbürgerungsvorgänge, sondern auch bei bestimmten Grundbuchvorgängen von Ausländern ein Mechanismus der Sicherheit und der Marktfeststellung.
6.2. Wichtige Änderung vom 29. September 2026
Das Rundschreiben Nr. 2024/2 der TKGM vom 01.03.2024 wurde mit der Genehmigung der Behördenleitung (Makam Oluru) vom 28.09.2026 aktualisiert, und die Aktualisierung wurde am 29.09.2026 bekannt gegeben.
Nach dem aktuellen Text können die einschlägigen Gutachten, einschließlich der Bewertungsgutachten für Feststellungen im Rahmen der Anwendung der türkischen Staatsangehörigkeit, über Bewertungsunternehmen erstellt werden, die über eine Lizenz der Kapitalmarktbehörde (SPK) verfügen, aktive Mitglieder des TDUB sind und in das System TADEBİS einbezogen sind, soweit sie die Voraussetzungen erfüllen.
6.3. Wie wird das Gutachten beantragt?
Nach dem aktuellen Rundschreiben Nr. 2024/2 wird der Antrag auf ein Bewertungsgutachten bei Immobilien natürlicher Personen grundsätzlich von der Eigentümerin oder dem Eigentümer der Immobilie über Web Tapu gestellt. Im System wird durch Auswahl des Antragszwecks ein geeignetes Bewertungsunternehmen zugewiesen, und das Gutachten wird elektronisch erstellt und an TAKBİS übermittelt.
6.4. Wie viele Monate ist das Bewertungsgutachten nun gültig?
Nach dem aktuellen Rundschreiben Nr. 2024/2 im Stand 2026 beträgt die Verwendungsdauer der bei Grundbuchvorgängen zu verwendenden Bewertungsgutachten 12 Monate.
Dieser Punkt ist wichtig; die in älteren Veröffentlichungen häufig zu findende Angabe „Das Bewertungsgutachten ist 3 Monate gültig“ gibt die aktuelle Regelung zur Grundbuchbewertung nicht wieder.
Ist nach dem Datum des Gutachtens eine wesentliche Änderung eingetreten, die den rechtlichen oder physischen Wert der Immobilie beeinflusst, wie eine Änderung der Art, eine Dienstbarkeit, eine Bebauungsplanumsetzung oder ein Vermerk als militärisches Sperrgebiet, kann auch vor Ablauf der Frist ein neues Gutachten erforderlich sein.
6.5. Ersetzt das Bewertungsgutachten die rechtliche Prüfung?
Nein. Die Bewertungssachverständige oder der Bewertungssachverständige prüft den Wert der Immobilie und im Rahmen des Gutachtens bestimmte rechtliche/physische Eigenschaften; die Prüfung sämtlicher vertraglicher und rechtlicher Risiken der Käuferin oder des Käufers durch eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt ist dagegen ein anderes Verfahren.
Beispielsweise können weitere Schulden der Verkäuferin oder des Verkäufers, die Bestimmungen des Kaufvertrags, die Rückzahlung der Anzahlung, die Vertretungsbefugnis der Gesellschaft, Streitigkeiten in der Vergangenheit oder der Käuferin oder dem Käufer gegebene besondere Zusagen außerhalb des Umfangs des Bewertungsgutachtens liegen.
7. Devisenkaufbeleg und Zahlung des Kaufpreises über die Bank
7.1. Ist der Devisenkaufbeleg zwingend?
Beim Immobilienerwerb ausländischer natürlicher Personen durch Kauf ist seit dem 24. Januar 2022 die Vorlage eines Devisenkaufbelegs zwingend.
In der Praxis verkauft die ausländische Käuferin oder der ausländische Käufer ihre bzw. seine Devisen über die Bank an die Zentralbank der Republik Türkei; die Bank stellt dafür einen Devisenkaufbeleg aus, und der Grundbuchvorgang wird unter Berücksichtigung dieses Belegs durchgeführt.
7.2. Was zeigt der Devisenkaufbeleg?
Im Devisenkaufbeleg sind die umgetauschten Devisen und deren Gegenwert in türkischer Lira enthalten. Der Kaufpreis, der in der amtlichen Urkunde im Grundbuchvorgang angegeben wird, und das für die Gebühr maßgebliche Verfahren stehen mit diesem Beleg in Verbindung.
7.3. Warum sollte die Zahlung über die Bank erfolgen?
Bei ausländischen Käufern ist die Zahlung über die Bank nicht nur praktisch, sondern auch für die Beweissicherheit wichtig. Auf dem Bankbeleg sollten möglichst angegeben sein:
- Verkäuferin oder Verkäufer und Käuferin oder Käufer,
- Provinz/Bezirk/Stadtviertel, Block-Flurstück (ada-parsel) oder Einheitsangaben der Immobilie,
- für welchen Vertrag oder Verkaufsvorgang die Zahlung erfolgt,
- ob es sich um eine Rate, Anzahlung oder den Endpreis handelt.
7.4. Warum ist Barzahlung riskant?
Bei Barzahlung können Beweisprobleme entstehen, in welcher Höhe, an wen und für welche Immobilie gezahlt wurde und ob eine Rückzahlungsverpflichtung entstanden ist. Für den Devisenkaufbeleg und einen möglichen Einbürgerungsantrag ist zudem die Bankspur von entscheidender Bedeutung.
7.5. Zusätzliche Zahlungsunterlagen beim Kauf zu Einbürgerungszwecken
Wird die Immobilie für die Einbürgerung durch Investition gekauft, genügt der Devisenkaufbeleg möglicherweise nicht allein; es werden zusätzlich Bankbelege über die Überweisung des Preises von der Käuferin oder dem Käufer an die Verkäuferin oder den Verkäufer und die sonstigen Eignungsunterlagen nach den Einbürgerungsvorschriften verlangt.
8. Unterlagen, die die ausländische Käuferin oder der ausländische Käufer für den Grundbuchvorgang vorbereiten muss
Je nach Art des Vorgangs und Staatsangehörigkeit der Käuferin oder des Käufers können zusätzliche Unterlagen verlangt werden; die wichtigsten Unterlagen sind:
8.1. Identitätsdokument oder Reisepass
Vorzulegen ist ein gültiger Reisepass oder ein Identitätsdokument des Landes, das die Staatsangehörigkeit der ausländischen Person ausweist. Ist die Staatsangehörigkeit im Dokument nicht klar erkennbar, kann zusätzlich ein amtlicher Staatsangehörigkeitsnachweis erforderlich sein. Mit einem abgelaufenen Reisepass oder Identitätsdokument werden keine Vorgänge durchgeführt.
8.2. Ausländische Identitätsnummer / Vorgangsnummer
Ist eine ausländische Identitätsnummer vorhanden, wird sie verwendet. Im aktuellen Grundbuchsystem kann die für den Vorgang erforderliche Erfassung bzw. die ausländische Identitätsnummer in notwendigen Fällen im Rahmen des Grundbuchantrags beschafft werden.
8.3. Bewertungsgutachten
Je nach Umfang des Vorgangs ist ein den aktuellen Regelungen der TKGM entsprechendes Bewertungsgutachten in das System aufzunehmen.
8.4. Devisenkaufbeleg
Beim Erwerb durch Kauf durch eine ausländische natürliche Person ist ein Devisenkaufbeleg vorzulegen.
8.5. DASK
Bei Gebäuden, die der Pflichtversicherung gegen Erdbeben unterliegen, wie Wohnungen und Gewerbeobjekten, ist eine gültige DASK-Police erforderlich.
8.6. Identitätserklärungsformular und Foto
Im Rahmen der aktuellen Anforderungen des Grundbuchsystems können ein Identitätserklärungsformular und ein Foto verlangt werden.
8.7. Vereidigte Dolmetscherin oder vereidigter Dolmetscher
Spricht eine der Parteien kein Türkisch, muss beim Grundbuch-/Notarvorgang eine zuständige Dolmetscherin oder ein zuständiger Dolmetscher anwesend sein. Die Dolmetscherin oder der Dolmetscher soll nicht nur Wörter übersetzen; die rechtlichen Folgen der amtlichen Urkunde oder des Vertrags sind so zu vermitteln, dass die Partei sie verstehen kann.
8.8. Vollmacht
Erfolgt der Vorgang durch eine bevollmächtigte Person, muss die Vollmacht Immobilienerwerb, Kaufpreis, Grundbucheintragung und die sonstigen erforderlichen Sonderbefugnisse in ausreichendem Umfang enthalten.
Im Ausland errichtete Vollmacht
Die Verwendbarkeit einer im Ausland errichteten Vollmacht in der Türkei wird nach dem Ausstellungsland, der Apostille-Regelung, der konsularischen Beglaubigung und den Übersetzungsvoraussetzungen beurteilt. Vollmachten, die bei türkischen Konsulaten errichtet werden, sind in der Praxis eine der unmittelbarsten Methoden.
9. Wie werden Grundbuchantrag und Eigentumsübertragung durchgeführt?
9.1. Antrag
Der Antrag kann über Web Tapu und die digitalen Dienste der TKGM für Ausländer oder über den jeweils einschlägigen Vorgangskanal gestellt werden. Das Bewertungsverfahren der Immobilie und der Grundbuchantrag zum Verkauf sind miteinander verbunden, aber nicht derselbe Vorgang.
9.2. Prüfung durch das Grundbuchamt
Das Amt prüft Identitäts- und Vertretungsunterlagen, die Erwerbslage der ausländischen Person, die Beschränkungen der Immobilie, die Bewertungs-/Devisenunterlagen und die sonstigen Vorgangsvoraussetzungen. Bei Mängeln wird die Vervollständigung verlangt.
9.3. Zahlung von Gebühren und Dienstleistungsentgelten
Die im System mitgeteilte Grundbuchgebühr und die Entgelte des Umlaufvermögens/der Dienstleistung werden gezahlt. Für die Zahlungen sind die amtlichen Veranlagungs- und Zahlungskanäle zu nutzen.
9.4. Unterzeichnung des amtlichen Vertrags
Auf dem Weg über das Grundbuchamt unterzeichnen die Parteien oder ihre bevollmächtigten Vertreter die amtliche Urkunde. Für die Partei, die kein Türkisch spricht, nimmt eine Dolmetscherin oder ein Dolmetscher am Verfahren teil.
9.5. Eintragung
Das Eigentum an der Immobilie wird durch die amtlich begründete Verkaufserklärung und die Eintragung der Käuferin oder des Käufers im Grundbuch erworben. Schlüsselübergabe, Geldzahlung, Reservierungsformular oder ein bloßes notarielles Verkaufsversprechen genügen für sich allein nicht für den Eigentumsübergang.
9.6. Immobilienverkauf über den Notar
Im Rahmen des Art. 61/A des Notargesetzes kann der Immobilienkaufvertrag auch von der Notarin oder dem Notar errichtet werden. Die Notarin oder der Notar führt das Verfahren durch, indem sie oder er über das mit TAKBİS verbundene System die berechtigte Person und die dem Verkauf entgegenstehenden Einträge prüft. Bei ausländischen Käufern ist die Erfüllung der besonderen Voraussetzungen für den Immobilienerwerb weiterhin zwingend.
10. Grundbuchgebühr, Steuern und sonstige Kosten
10.1. Grundbuchgebühr
Nach dem Tarif im Anhang zum Gebührengesetz Nr. 492 wird bei einem Verkauf auf der Grundlage des Grundstückssteuerwerts, der nicht niedriger sein darf als der erklärte Übertragungs- und Erwerbspreis, eine Grundbuchgebühr von 20 Promille für die Verkäuferin oder den Verkäufer und 20 Promille für die Käuferin oder den Käufer berechnet. Dies bedeutet als allgemeine Regel eine Gesamtbelastung von vier Prozent.
Die Parteien können untereinander wirtschaftlich eine abweichende Aufteilung vereinbaren; gegenüber der Steuerverwaltung sind die gesetzliche Verpflichtung und die Erklärungsverantwortung jedoch gesondert zu würdigen.
10.2. Warum ist es gefährlich, den Kaufpreis zu niedrig anzugeben?
Wird der tatsächliche Kaufpreis im Grundbuch niedriger angegeben, kann dies Steuer- und Gebührenrisiken begründen. Zudem können sich erhebliche Unstimmigkeiten ergeben, wenn die ausländische Käuferin oder der ausländische Käufer die Immobilie später verkauft, die Herkunft der Zahlung nachweisen muss oder einen Einbürgerungs-/Aufenthaltsvorgang betreibt.
10.3. Entgelte des Umlaufvermögens und der Dienstleistung
Bei Grundbuchvorgängen können neben der gesetzlichen Grundbuchgebühr Entgelte des Umlaufvermögens/der Dienstleistung der TKGM anfallen. Auch beim Immobilienverkauf über den Notar werden nach den einschlägigen Rechtsvorschriften Notargebühren und System-/Dienstleistungsentgelte gesondert erhoben.
10.4. Die Mehrwertsteuerbefreiung gilt nicht für jede ausländische Käuferin und jeden ausländischen Käufer
Für ausländische natürliche Personen, die in der Türkei nicht ansässig sind, kann bei der ersten Lieferung einer Wohnung oder eines Gewerbeobjekts eine Befreiung nach Art. 13/i des Mehrwertsteuergesetzes angewandt werden, sofern die übrigen Voraussetzungen des Gesetzes erfüllt sind.
Die Befreiung gilt jedoch nicht automatisch. Erforderlich sind vor allem:
- dass die Lieferung eine erste Lieferung im Sinne des Gesetzes ist,
- dass die Käuferin oder der Käufer den Status einer ausländischen Person im Sinne der Befreiung hat,
- dass der Preis in Devisen in die Türkei gebracht wird,
- dass die Voraussetzungen der einschlägigen Mitteilung und des Nachweises erfüllt werden.
Wird die im Rahmen der Befreiung gekaufte Wohnung oder das gekaufte Gewerbeobjekt innerhalb von drei Jahren veräußert, kann die Zahlung der nicht rechtzeitig erhobenen Mehrwertsteuer samt Zinsen in Betracht kommen. Die Verallgemeinerung „Ausländer zahlen keine Mehrwertsteuer“ ist daher falsch.
10.5. Jährliche Grundsteuer
Die Eigentümerin oder der Eigentümer der Immobilie muss außerhalb der gesetzlichen Ausnahmen die Pflicht zur jährlichen Grundsteuer beachten. Ausländerin oder Ausländer zu sein verschafft für sich allein keine allgemeine Befreiung von der Grundsteuer.
10.6. Mieteinnahmen
Wird die Immobilie vermietet, sind für die in der Türkei erzielten Mieteinnahmen das Einkommensteuergesetz und gegebenenfalls Doppelbesteuerungsabkommen zu würdigen. Ob die ausländische Person in der Türkei beschränkt oder unbeschränkt steuerpflichtig ist, kann das Ergebnis ändern.
10.7. Verkauf innerhalb von fünf Jahren und Wertzuwachsgewinn
Verkauft eine natürliche Person eine entgeltlich erworbene Immobilie innerhalb von fünf Jahren ab dem Erwerbsdatum, kann der dabei entstehende Gewinn, sofern die Voraussetzungen vorliegen, als Wertzuwachsgewinn der Einkommensteuer unterliegen. Nach den Erläuterungen der Steuerverwaltung (GİB) für 2026 beträgt die Befreiung für Wertzuwachsgewinne im Jahr 2026 150.000 TL.
Beim unentgeltlichen Erwerb wie Erbschaft oder Schenkung und in anderen besonderen Fällen gelten andere Regeln. Zudem kann häufiger und fortlaufender An- und Verkauf von Immobilien in gewerblichen Gewinn umschlagen.
11. Verschafft der Hauskauf Ausländern eine Aufenthaltserlaubnis?
11.1. Das Grundbuch bedeutet nicht automatisch eine Aufenthaltserlaubnis
Nein. Die Eintragung der Immobilie auf den Namen der Käuferin oder des Käufers begründet für die ausländische Person nicht von selbst eine Aufenthaltserlaubnis. Eine ausländische Immobilieneigentümerin oder ein ausländischer Immobilieneigentümer kann, wenn die Voraussetzungen vorliegen, gesondert eine kurzfristige Aufenthaltserlaubnis beantragen.
11.2. Voraussetzung von 200.000 US-Dollar für den Aufenthalt über eine Immobilie im Stand 2026
Im aktuellen Antragsformular der Migrationsverwaltung (Göç İdaresi) für die kurzfristige Aufenthaltserlaubnis ist für Ausländer mit Immobilie in der Türkei die Voraussetzung enthalten, dass die Wohnung zum Erwerbszeitpunkt einen Wert von mindestens 200.000 US-Dollar in türkischer Lira hat.
Zudem ist erforderlich:
- dass die Immobilie eine Wohnung ist,
- dass sie im Eigentum der antragstellenden ausländischen Person steht,
- dass die Wohnung von der ausländischen Person zu Wohnzwecken genutzt wird.
Mit anderen Worten: Eine ausländische Person kann eine Wohnung mit geringerem Wert rechtlich kaufen; diese Immobilie reicht für die kurzfristige Aufenthaltserlaubnis mit der Begründung „Immobilieneigentum“ nach der aktuellen Praxis jedoch möglicherweise nicht aus.
11.3. Die Stellen für Aufenthaltserlaubnis und Grundbuchvorgang sind verschieden
Der Immobilienerwerb wird über die TKGM und das Grundbuchsystem, die Aufenthaltserlaubnis über das Präsidium für Migrationsverwaltung und die Provinzdirektion für Migrationsverwaltung durchgeführt. Der Abschluss des einen Vorgangs garantiert keine positive Entscheidung der anderen Behörde.
12. Verschafft der Hauskauf die türkische Staatsangehörigkeit?
12.1. Nicht jeder Immobilienkauf begründet einen Anspruch auf Einbürgerung
Nein. Dass eine ausländische Person in der Türkei Hauseigentümerin oder Hauseigentümer ist, und ein Antrag auf außerordentliche türkische Einbürgerung durch Investition sind verschieden.
12.2. Immobilieninvestition von 400.000 US-Dollar
Nach dem Stand 2026 kann eine ausländische Person, die im Rahmen der Durchführungsverordnung zum Türkischen Staatsangehörigkeitsgesetz eine Immobilie der erforderlichen Beschaffenheit für mindestens 400.000 US-Dollar oder den entsprechenden Devisenbetrag kauft und eine dreijährige Nichtveräußerungsvormerkung im Grundbuch eintragen lässt, bei Erfüllung der übrigen Voraussetzungen einen Antrag auf außerordentliche Einbürgerung stellen.
12.3. Die Beschaffenheit der Immobilie ist wichtig
Nach den Regelungen nach dem 12.12.2023 muss die bei der Einbürgerungsinvestition gekaufte Immobilie mit Wohnungseigentum oder Wohnungserbbaurecht oder als Grundstück mit darauf befindlichem Gebäude beschaffen sein. Deshalb trifft die Haltung „Jedes unbebaute Grundstück ist für die Einbürgerung geeignet, solange es 400.000 Dollar kostet“ nicht zu.
12.4. Anteilige Immobilien sind bei der Einbürgerung riskant
Im Einbürgerungsleitfaden der TKGM wird erläutert, dass der Erwerb einer Immobilie durch mehrere Ausländerinnen und Ausländer, durch den Miteigentum nach Bruchteilen entsteht, nicht Gegenstand eines Einbürgerungsantrags sein kann. Besteht ein Einbürgerungszweck, ist die Anteilsstruktur der Immobilie vor dem Kauf gesondert zu prüfen.
12.5. Bewertung, Kaufpreis und Banküberweisung müssen zusammen vorliegen
Bei Einbürgerungsvorgängen genügt es nicht, dass im Grundbuch 400.000 US-Dollar stehen. Der Preis in der amtlichen Urkunde, das Ergebnis der Bewertung und die Zahlungs-/Überweisungsnachweise der Bank werden nach den Voraussetzungen des einschlägigen Leitfadens gemeinsam geprüft.
12.6. Der Einbürgerungsantrag ist keine Erfolgsgarantie
Die Erfüllung der Investitionsvoraussetzung begründet die Möglichkeit eines Antrags; der Erwerb der türkischen Staatsangehörigkeit unterliegt der Prüfung und Entscheidung der zuständigen Stelle. Der Kauf der Immobilie bedeutet für sich allein keine Einbürgerungsentscheidung.
13. Die häufigsten Risiken für ausländische Käufer
13.1. Die Verkäuferin oder der Verkäufer ist nicht Grundbucheigentümerin oder Grundbucheigentümer
Maklerinnen und Makler, Projektvertriebsvertreterinnen und -vertreter, Verwandte oder Bevollmächtigte sind nicht stets befugt, den Kaufpreis entgegenzunehmen oder die Immobilie zu übertragen. Ohne Prüfung der Befugnisnachweise darf nicht gezahlt werden.
13.2. Der Verkaufsslogan „Einbürgerung garantiert“
Die Staatsangehörigkeit verleiht weder ein Verkaufsunternehmen noch ein Maklerunternehmen. Die Übereinstimmung der Immobilie mit den aktuellen Einbürgerungsvorschriften und die sonstigen Voraussetzungen der antragstellenden Person werden gesondert gewürdigt.
13.3. Grundbuch und tatsächliche Immobilie stimmen nicht überein
Wird der Käuferin oder dem Käufer eine Einheit mit Meerblick oder eine große Einheit gezeigt, im Grundbuch aber eine andere Einheit übertragen, begründet dies insbesondere bei Komplexprojekten ein ernstes Risiko. Nummer der Einheit, Block, Etage, Projekt und Besichtigung vor Ort sind gemeinsam zu prüfen.
13.4. Einbeziehung illegaler Flächen in den Verkaufswert
Wird ein geschlossener Balkon, eine Terrasse, ein Dachzimmer, ein Keller oder die Gartennutzung im Marketing als zur Immobilie gehörig dargestellt, bedeutet dies nicht, dass diese Fläche rechtlich zur Sondereigentumseinheit gehört.
13.5. Das Versprechen, Hypothek oder Pfändung würden „später beseitigt“
Die Beseitigung der Belastung ist vor dem Vorgang oder gleichzeitig mit einem sicheren Mechanismus zu gewährleisten. Nach dem Verkauf darauf zu warten, dass die Verkäuferin oder der Verkäufer ihre oder seine Schulden begleicht, kann die Käuferin oder den Käufer ernsten Risiken aussetzen.
13.6. Anzahlung wird nicht zurückerstattet
Bevor eine Anzahlung geleistet wird, ist klar zu regeln, in welchem Fall der Verkauf als zustande gekommen gilt und wie das Geld zurückerstattet wird, wenn die Staatsangehörigkeit der ausländischen Käuferin oder des ausländischen Käufers sich als ungeeignet erweist, das Bewertungsergebnis, die Kredit-/Zahlungsvoraussetzungen und die amtlichen Genehmigungsvoraussetzungen nicht eintreten.
13.7. Zahlung bar oder auf das Konto Dritter
Wird der Kaufpreis an eine andere Person oder ein anderes Unternehmen als die Verkäuferin oder den Verkäufer, ohne Verwendungszweck oder in bar gezahlt, kann dies später für Beweis und Einbürgerung ein Problem darstellen.
13.8. Angabe eines zu niedrigen Grundbuchpreises
Unstimmigkeiten zwischen dem tatsächlichen Preis und Grundbuch, Devisenkaufbeleg, Bewertung und Banküberweisung erhöhen das Risiko von Steuer-, Einbürgerungs- und privatrechtlichen Streitigkeiten.
13.9. Sich allein auf die Prüfung durch die Maklerin oder den Makler verlassen
Die kaufmännische Rolle der Immobilienberaterin oder des Immobilienberaters ist nicht dasselbe wie eine unabhängige rechtliche Prüfung. Die wirtschaftliche Vermittlung des Verkaufs und die rechtliche Analyse der Grundbuch-, Vertrags- und Streitrisiken sind voneinander zu trennen.
13.10. Aufenthalts- oder Einbürgerungsvoraussetzungen werden erst nach dem Verkauf geprüft
Wird die Immobilie zu Aufenthalts- oder Einbürgerungszwecken gekauft, müssen die einschlägigen Voraussetzungen vor dem Kauf geprüft werden. Stellt sich nach dem Erwerb des Grundbuchs heraus, dass die Immobilie nicht geeignet ist, kann daraus ein Problem werden, dessen Rückabwicklung teuer ist.
14. Empfohlene Vorgangsfolge in 12 Schritten für einen sicheren Kauf
14.1. Staatsangehörigkeit und Erwerbseignung bestätigen
Prüfen Sie vor der Anzahlung den aktuellen Erwerbsstatus zur Staatsangehörigkeit der Käuferin oder des Käufers.
14.2. Aktuellen Grundbucheintrag der Immobilie einholen
Eigentümerin oder Eigentümer, Einheit, Grundstücksanteil, Beschaffenheit und Belastungen sind festzustellen.
14.3. Bebauungs- und Projektprüfung abschließen
Genehmigung, Nutzungsgenehmigung, Architektenprojekt, tatsächliche Nutzung und Aufzeichnungen der Gemeinde sind zu vergleichen.
14.4. Vertretungs- und Verfügungsbefugnis der Verkäuferin oder des Verkäufers bestätigen
Bei einer Vollmacht oder einer Gesellschaftsbefugnis sind Umfang und Gültigkeit zu prüfen.
14.5. Mieter und tatsächliche Nutzung klären
Die Voraussetzungen für den Kauf mit Übergabe in geräumtem Zustand oder mit Mietern sind schriftlich zu fixieren.
14.6. Den schriftlichen Vorvertrag absichern
Anzahlung, Rückzahlung, Vertragsstrafe, Beseitigung der Belastungen und Übertragungsdatum sind zu regeln.
14.7. Bewertungsgutachten nach dem aktuellen Verfahren einholen
Zu folgen ist der aktuellen Regelung der TKGM Nr. 2024/2 von 2026 und dem für die Art des Vorgangs geeigneten Gutachtenverfahren.
14.8. Devisenkaufbeleg im richtigen Betrag ausstellen lassen
Bank- und Grundbuchvorgang sind aufeinander abgestimmt zu planen.
14.9. Kaufpreis über einen nachvollziehbaren Bankweg zahlen
Der Verwendungszweck des Belegs ist so zu formulieren, dass ein Bezug zu Immobilie und Vertrag hergestellt wird.
14.10. Amtlichen Verkaufsvorgang beim Grundbuchamt oder Notar vornehmen
Nach Abschluss der Kontrollen für den Erwerb durch Ausländer wird der amtliche Vertrag unterzeichnet.
14.11. Eintragung und Grundbucheintrag erneut prüfen
Nach Abschluss des Vorgangs ist zu bestätigen, dass die Käuferin oder der Käufer als Eigentümerin oder Eigentümer eingetragen ist und kein unerwarteter Vermerk besteht.
14.12. Pflichten nach dem Verkauf verfolgen
Pflichten wie DASK, Grundsteuer, Anlagenverwaltung, Abonnements, Aufenthalts-/Einbürgerungsanträge und gegebenenfalls die dreijährige Nichtveräußerungsvormerkung sind jeweils gesondert zu verfolgen.
15. Vertragliche Schutzbestimmungen für ausländische Käufer
15.1. Verpflichtung zur lastenfreien Übertragung
Die Verkäuferin oder der Verkäufer muss ausdrücklich zusagen, von welchen Belastungen befreit sie oder er die Immobilie übertragen wird. Hypotheken oder Dienstbarkeiten, die übernommen werden, sind jeweils einzeln anzugeben.
15.2. Vorgang kann wegen Staatsangehörigkeit oder Verwaltungsbeschränkung nicht durchgeführt werden
Für den Fall, dass der Erwerb ohne Verschulden der ausländischen Käuferin oder des ausländischen Käufers nicht möglich ist, ist zu regeln, wann und wie der gezahlte Betrag zurückerstattet wird.
15.3. Das Bewertungsgutachten entspricht nicht dem erwarteten Zweck
Ist der Vorgang an die Einbürgerung oder einen bestimmten Finanzierungszweck gebunden, ist die Auswirkung des Bewertungsergebnisses auf den Vertrag ausdrücklich zu bestimmen.
15.4. Einbürgerungs-/Aufenthaltszweck
Die Verkäuferin oder der Verkäufer oder die vermittelnde Person darf nicht als Partei dargestellt werden, die die Einbürgerung oder die Aufenthaltserlaubnis „garantiert“. Im Vertrag können messbare Verpflichtungen begründet werden, dass die für den Zweck der Käuferin oder des Käufers erforderlichen Immobilienvoraussetzungen erfüllt werden; die endgültige Entscheidung der Verwaltungsbehörde liegt jedoch nicht in der Hand der Verkäuferin oder des Verkäufers.
15.5. Mängel und Projektwidrigkeit
Genehmigungs-/Projektstatus der Immobilie, angegebene Nutzflächen und bekannte Mängel sind im Vertrag zu regeln. Insbesondere bei neuen Projekten sind Übergabestandard und Gemeinschaftsflächen durch technische Anlagen zu definieren.
16. Häufig gestellte Fragen
Kann eine ausländische Person in der Türkei ein Haus kaufen?
Ja. Staatsangehörige der vom Präsidenten bestimmten Länder können in der Türkei Immobilien kaufen, sofern sie Art. 35 des Grundbuchgesetzes und die weiteren gesetzlichen Beschränkungen einhalten.
Braucht eine ausländische Person für den Hauskauf in der Türkei eine Aufenthaltserlaubnis?
Nein. Eine Aufenthaltserlaubnis ist grundsätzlich keine Vorbedingung für den Immobilienkauf.
Gibt es beim Immobilienkauf durch Ausländer ein Gegenseitigkeitserfordernis?
Das frühere Gegenseitigkeitssystem wurde nach der Änderung von 2012 aufgehoben. Das aktuelle System arbeitet mit der Länderliste und den gesetzlichen/verwaltungsrechtlichen Beschränkungen.
Wie viel Land kann eine ausländische Person höchstens erwerben?
Als Regel gilt eine Gesamtgrenze von 30 Hektar je Person im ganzen Land. Zusätzlich gilt für den Gesamterwerb durch Ausländer die Grenze von zehn Prozent der im betreffenden Bezirk in Privateigentum stehenden Fläche.
Wie viele Monate ist das Bewertungsgutachten für ausländische Käufer gültig?
Nach dem am 29. September 2026 aktuellen TKGM-Rundschreiben Nr. 2024/2 beträgt die Verwendungsdauer der bei Grundbuchvorgängen zu verwendenden Bewertungsgutachten 12 Monate. Bei wesentlichen rechtlichen Änderungen, die den Wert der Immobilie beeinflussen, kann auch vor Fristablauf ein neues Gutachten erforderlich sein.
Wer kann das Bewertungsgutachten erstellen?
Im Rahmen des aktuellen Rundschreibens Nr. 2024/2 wird das Gutachten über Bewertungsunternehmen erstellt, die die Voraussetzungen erfüllen, über eine SPK-Lizenz verfügen, aktive TDUB-Mitglieder und in TADEBİS einbezogen sind.
Ist der Devisenkaufbeleg zwingend?
Beim Immobilienerwerb durch Kauf durch eine ausländische natürliche Person ist der Devisenkaufbeleg seit dem 24. Januar 2022 zwingend.
Kann der Grundbuchpreis bar gezahlt werden?
Auch wenn jeder konkrete Fall hinsichtlich der Wirksamkeit des Eigentums anders liegt, begründet Barzahlung beim Kauf durch Ausländer ein ernstes Beweis- und Rechtsvorschriftenrisiko. Der Preis ist über die Bank und mit Verwendungszweck zu zahlen; bei Einbürgerungsvorgängen sind die Banküberweisungsbelege zusätzlich wichtig.
Kann eine ausländische Käuferin oder ein ausländischer Käufer das Grundbuch erwerben, wenn sie oder er kein Türkisch spricht?
Ja. Beim amtlichen Vorgang muss jedoch eine zuständige Dolmetscherin oder ein zuständiger Dolmetscher anwesend sein.
Kann ein Haus mit Vollmacht gekauft werden?
Ja. Eine bevollmächtigte Vertreterin oder ein bevollmächtigter Vertreter kann mit einer in der Türkei gültigen Vollmacht, die die für den Immobilienerwerb ausreichenden Sonderbefugnisse enthält, den Vorgang vornehmen.
Kann man ein Haus beim Notar kaufen?
Ja. Im Rahmen des Art. 61/A des Notargesetzes können Notare Immobilienkaufverträge errichten. Das ist vom notariellen Verkaufsversprechen verschieden; der Verkaufsvorgang wird in Verbindung mit dem Grundbuchsystem zur Eintragung geführt.
Wird man Eigentümerin oder Eigentümer des Hauses, wenn beim Notar ein Verkaufsversprechen unterzeichnet wird?
Nein. Das Verkaufsversprechen begründet die Verpflichtung zur künftigen Übertragung; es überträgt das Eigentum nicht für sich allein. Das Eigentum an der Immobilie wird durch den amtlichen Verkauf und die Eintragung im Grundbuch erworben.
Verschafft der Hauskauf automatisch eine Aufenthaltserlaubnis?
Nein. Die ausländische Immobilieneigentümerin oder der ausländische Immobilieneigentümer muss gesondert eine kurzfristige Aufenthaltserlaubnis beantragen. In der aktuellen Praxis der Migrationsverwaltung besteht für den Grund „Immobilieneigentum“ die Voraussetzung, dass die Wohnung zum Erwerbszeitpunkt mindestens den Wert von 200.000 US-Dollar in türkischer Lira hat und zu Wohnzwecken genutzt wird.
Kann eine ausländische Person, die ein Haus für weniger als 200.000 Dollar kauft, das Grundbuch erwerben?
Immobilienerwerb und Aufenthaltserlaubnis sind verschieden. Sind Staatsangehörigkeit und die übrigen Erwerbsvoraussetzungen geeignet, kann auch unter 200.000 US-Dollar eine Immobilie gekauft werden; diese Immobilie reicht für den aktuellen Aufenthaltsgrund „Immobilieneigentümer“ jedoch möglicherweise nicht aus.
Verschafft der Hauskauf automatisch die türkische Staatsangehörigkeit?
Nein. Für die Einbürgerung durch Investition bestehen gesonderte Voraussetzungen. Nach der aktuellen Regelung werden der Erwerb einer geeigneten Immobilie im Wert von mindestens 400.000 US-Dollar oder dem entsprechenden Devisenbetrag und Voraussetzungen wie eine dreijährige Nichtveräußerungsvormerkung verlangt.
Ist jede Immobilie für 400.000 Dollar für die Einbürgerung geeignet?
Nein. Beschaffenheit der Immobilie, Verhältnis von Verkäuferin oder Verkäufer und Käuferin oder Käufer, Grundbucheinträge, Bewertung, Zahlung und die sonstigen Voraussetzungen des Einbürgerungsleitfadens müssen zusätzlich erfüllt sein.
Kann eine anteilige Immobilie für die Einbürgerung verwendet werden?
Anteiliger Erwerb unterliegt nach den Einbürgerungsvorschriften besonderen Beschränkungen. Im aktuellen Leitfaden der TKGM wird erläutert, dass der Erwerb einer Immobilie durch mehrere Ausländerinnen und Ausländer, durch den Miteigentum nach Bruchteilen entsteht, nicht Gegenstand eines Einbürgerungsantrags sein kann.
Zahlen ausländische Käufer keine Mehrwertsteuer?
Eine solche allgemeine Befreiung gibt es nicht. Sind die Voraussetzungen des Art. 13/i des Mehrwertsteuergesetzes erfüllt, kann bei bestimmten ersten Lieferungen einer Wohnung bzw. eines Gewerbeobjekts an in der Türkei nicht ansässige Ausländer eine Befreiung angewandt werden.
Wie hoch ist die Grundbuchgebühr?
Nach der allgemeinen Regel fallen bei Verkaufsvorgängen 20 Promille Grundbuchgebühr für die Käuferin oder den Käufer und 20 Promille für die Verkäuferin oder den Verkäufer an. Ausnahmen oder besondere Fälle werden gesondert gewürdigt.
Fällt Steuer an, wenn das gekaufte Haus vor Ablauf von fünf Jahren verkauft wird?
Wird eine entgeltlich erworbene Immobilie innerhalb von fünf Jahren verkauft, kann, sofern die Voraussetzungen vorliegen, Steuer auf den Wertzuwachsgewinn entstehen. Die Befreiung für Wertzuwachsgewinne beträgt für das Jahr 2026 150.000 TL.
17. Fazit: Für einen sicheren Immobilienkauf durch Ausländer kommt es auf die Prüfung vor dem Grundbuchtag an
Der Kauf einer Immobilie durch eine ausländische Person in der Türkei ist, richtig geplant, ein durchführbarer und systematischer Vorgang. Beim Kauf durch Ausländer dürfen jedoch Staatsangehörigkeitsprüfung, Immobilienbeschränkungen, Grundbuch- und Bebauungsprüfung, Bewertung, Devisenkaufbeleg, Zahlungsfluss über die Bank und amtliche Eintragung nicht unabhängig voneinander betrachtet werden.
Insbesondere bei Vorgängen mit hohem Wert ist es wichtig, dass Käufer nicht allein aufgrund der Verkaufsanzeige, der Präsentation des Maklerunternehmens oder des Bewertungsgutachtens zahlen, sondern die rechtliche Lage der Immobilie, die Vertragsbestimmungen und die Zahlungssicherheit vor der Geldüberweisung prüfen lassen.
Sind eine Aufenthaltserlaubnis oder die Einbürgerung durch Investition das Ziel, muss die Prüfung noch früher erfolgen. Denn dass eine Immobilie von einer ausländischen Person gekauft werden kann, bedeutet nicht, dass sie für Aufenthalt oder Einbürgerung geeignet ist.
18. Wichtigste Rechtsvorschriften und amtliche Quellen
Dieser Beitrag wurde mit Stand 25. Oktober 2026 unter Berücksichtigung der folgenden wichtigsten Rechtsvorschriften und amtlichen Anwendungsquellen aktualisiert:
- Grundbuchgesetz Nr. 2644, Art. 35 und 36.
- Gesetz Nr. 6302 zur Änderung des Grundbuchgesetzes und des Katastergesetzes.
- TKGM, Vorgangsleitfäden zum Immobilienerwerb durch Ausländer.
- TKGM, Devisenkaufbeleg bei Erwerben durch ausländische natürliche Personen, Rundschreiben Nr. 2022/1 und Mitteilung vom 26.01.2022.
- TKGM, Verfahren und Grundsätze zu den bei Immobilienerwerben von Ausländern und bei einigen Vorgängen zu verwendenden Bewertungsgutachten, Rundschreiben Nr. 2024/2; aktueller Text mit der Genehmigung der Behördenleitung (Makam Oluru) vom 28.09.2026.
- Notargesetz Nr. 1512, Art. 61/A, und Verordnung über Verfahren und Grundsätze für von Notaren errichtete Immobilienkaufverträge.
- Gebührengesetz Nr. 492 und Tarif (4).
- Mehrwertsteuergesetz Nr. 3065, Art. 13/i, und Allgemeine Mehrwertsteuer-Anwendungsmitteilung.
- Einkommensteuergesetz Nr. 193 und Leitfaden der Steuerverwaltung (GİB) 2026 zum Wertzuwachsgewinn aus Immobilien.
- Gesetz Nr. 6458 über Ausländer und internationalen Schutz sowie aktuelle e-İkamet-Antragsunterlagen des Präsidiums für Migrationsverwaltung.
- Türkisches Staatsangehörigkeitsgesetz Nr. 5901 und Durchführungsverordnung zum Türkischen Staatsangehörigkeitsgesetz.
- TKGM, Leitfaden zur Durchführungsverordnung zum Türkischen Staatsangehörigkeitsgesetz.
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