Türkiye’de yabancı uyruklu gerçek kişilerin konut, işyeri, arsa veya diğer taşınmazları edinmesi mümkündür. Ancak işlem, yalnızca bir satış bedelinin ödenmesi ve tapuda imza atılmasından ibaret değildir. Alıcının uyruğu, taşınmazın bulunduğu yer, yüzölçümü sınırları, tapu ve imar durumu, değerleme raporu, döviz alım belgesi, ödeme belgeleri, varsa vatandaşlık veya ikamet amacı ve satışın resmî şekli birlikte değerlendirilmelidir.
2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35. maddesi uyarınca, Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülke vatandaşları, kanuni sınırlamalara uymak koşuluyla Türkiye’de taşınmaz ve bağımsız ve sürekli nitelikte sınırlı ayni hak edinebilir. Yabancı alıcının Türkiye’de ikamet iznine sahip olması, taşınmaz satın alabilmesinin genel bir ön şartı değildir. Buna karşılık taşınmaz satın almak da kendiliğinden ikamet izni veya Türk vatandaşlığı doğurmaz; bu sonuçlar ayrı mevzuat ve ayrı koşullara tabidir.
Bu rehber, yabancı gerçek kişilerin Türkiye’de taşınmaz ediniminde 2026 itibarıyla izlenmesi gereken hukukî ve uygulamaya ilişkin adımları; özellikle tapu kontrolü, değerleme, döviz alım belgesi, banka ödemesi, noter ve tapu işlemleri, vergiler, ikamet izni, yatırım yoluyla vatandaşlık ve işlem güvenliği yönlerinden sistematik biçimde açıklamaktadır.
Kısa cevap: Yabancı bir kişi, uyruğu edinime izin verilen ülkeler arasında ise ve taşınmaz kanuni/idarî sınırlamalara tabi değilse Türkiye’den ev veya başka bir taşınmaz satın alabilir. İkamet izni şart değildir. Ancak satıştan önce tapu-imar incelemesi yapılması, güncel değerleme ve döviz kurallarına uyulması, ödemenin banka üzerinden izlenebilir şekilde gerçekleştirilmesi ve mülkiyetin resmî işlemle alıcı adına tescil edilmesi gerekir.
1. Yabancı Bir Kişi Türkiye’den Ev Alabilir mi?
1.1. Genel kural
Evet. Yabancı uyruklu gerçek kişiler, 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35. maddesi uyarınca ve kanunda öngörülen sınırlamalar çerçevesinde Türkiye’de taşınmaz edinebilir. Konut veya villa satın alınabileceği gibi, hukuken edinime açık olması şartıyla işyeri, arsa, tarla ve başka nitelikte taşınmazlar da gündeme gelebilir.
Bununla birlikte ilk kontrol, seçilen evin fiyatı veya satıcının beyanı değil, alıcının uyruğunun ve taşınmazın konumunun edinime uygun olup olmadığıdır. Bazı ülke vatandaşları yönünden edinim tamamen veya kısmen sınırlanabilir; ayrıca belirli coğrafi alanlarda yabancı edinimine ilişkin özel yasak veya sınırlamalar bulunabilir.
1.2. Karşılıklılık şartı hâlen aranıyor mu?
Hayır. 2012 yılında 6302 sayılı Kanunla yapılan değişiklik sonrasında yabancı gerçek kişilerin taşınmaz ediniminde eski anlamıyla “karşılıklılık/mütekabiliyet” şartı kaldırılmıştır. Güncel sistem, Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülke vatandaşları ile kanuni ve idarî sınırlamalar üzerinden işlemektedir.
Bu nedenle eski kaynaklarda görülen “Türk vatandaşlarının o ülkede taşınmaz alabilmesi şartıyla yabancı Türkiye’de taşınmaz alabilir” şeklindeki açıklama, güncel hukuk bakımından genel kuralı yansıtmamaktadır.
1.3. Türkiye’de ikamet izni olmadan ev alınabilir mi?
Evet. Taşınmaz edinmek için genel olarak önceden ikamet izni alma zorunluluğu bulunmamaktadır. Bir yabancı, Türkiye’de geçerli ikamet izni bulunmasa dahi diğer edinim şartlarını taşıması hâlinde taşınmaz satın alabilir.
Ancak Türkiye’de uzun süre kalmak isteyen yabancının, taşınmaz mülkiyetinden bağımsız olarak vize, vize muafiyeti, ikamet izni veya çalışma izni hükümlerine ayrıca uyması gerekir.
1.4. Her yabancı ülke vatandaşı aynı koşullarda taşınmaz alabilir mi?
Hayır. Uyruk, taşınmazın bulunduğu bölge ve taşınmazın niteliğine göre farklı sınırlamalar gündeme gelebilir. Satın alma niyeti kesinleşmeden, kapora veya önemli bir ödeme yapılmadan önce uyruğa göre edinim uygunluğu resmî kanallardan teyit edilmelidir.
Uygulamada en güvenli yöntem, işlem öncesinde Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü/Tapu Müdürlüğü üzerinden alıcının uyruğuna ve taşınmazın konumuna ilişkin güncel edinim koşullarının kontrol edilmesidir.
2. Yabancıların Taşınmaz Ediniminin Hukukî Dayanağı ve Temel Sınırlar
2.1. 2644 sayılı Tapu Kanunu m.35
Tapu Kanunu m.35 uyarınca yabancı uyruklu gerçek kişiler, kanuni sınırlamalara uymak ve Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülke vatandaşlarından olmak kaydıyla Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilir.
2.2. Ülke genelinde 30 hektar sınırı
Yabancı uyruklu bir gerçek kişinin Türkiye genelinde edinebileceği taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanı kural olarak 30 hektarı geçemez. Cumhurbaşkanının bu miktarı iki katına kadar artırma yetkisi bulunmaktadır.
Bu sınır tek bir taşınmaz için değil, yabancı gerçek kişinin Türkiye’deki toplam edinimi bakımından değerlendirilir.
2.3. İlçe yüzölçümünün yüzde 10’u sınırı
Yabancı gerçek kişilerin edindikleri taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanı, ilgili ilçede özel mülkiyete konu yüzölçümünün yüzde 10’unu aşamaz.
Bu sınır alıcının tek başına yaptığı edinimin ötesinde, ilgili ilçedeki yabancı edinimlerinin toplamı bakımından uygulanan kamu hukuku sınırlamasıdır. Limitin dolması hâlinde taşınmazın özel hukuk bakımından satılabilir olması yabancıya devir için yeterli olmayabilir.
2.4. Cumhurbaşkanının sınırlama ve durdurma yetkisi
Cumhurbaşkanı; ülke menfaatlerinin gerektirdiği hâllerde yabancı gerçek ve ilgili yabancı tüzel kişilerin taşınmaz edinimini ülke, kişi, coğrafi bölge, süre, sayı, oran, tür, nitelik, yüzölçüm ve miktar bakımından belirleyebilir, sınırlandırabilir, kısmen veya tamamen durdurabilir ya da yasaklayabilir.
Bu nedenle yabancı alıcılarda “daha önce aynı ülkeden bir kişi burada ev aldı” bilgisi tek başına yeterli güvence değildir. İşlem tarihindeki güncel idari durum esas alınmalıdır.
2.5. Askerî yasak, güvenlik ve stratejik alanlar
Askerî yasak bölgeler, askerî güvenlik bölgeleri, stratejik alanlar ve özel güvenlik bölgeleri yönünden yabancı edinimi sınırlandırılabilir veya mümkün olmayabilir. Güncel sistemde ilgili koordinat ve bölge verileri kamu kurumları arasında elektronik olarak kullanılmaktadır.
Alıcı, taşınmazın turistik veya şehir merkezinde bulunmasını “edinime açıktır” şeklinde yorumlamamalıdır. Tapu işlemi öncesindeki resmî kontrol belirleyicidir.
2.6. Yapısız taşınmazlarda iki yıllık proje yükümlülüğü
Yabancı gerçek kişiler tarafından satın alınan yapısız taşınmazlarda geliştirilecek projenin iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunulması gerekir. Onaylanan projenin başlangıç ve bitiş süreleri belirlenir ve proje tapu sicilinin beyanlar hanesine kaydedilir.
Proje yükümlülüğü neden önemlidir?
Arsa veya tarla satın alan yabancı açısından “tapuyu aldım, istediğim zaman kullanırım” yaklaşımı risklidir. Edinim amacına aykırı kullanım, süresinde başvuru yapılmaması veya projenin süresinde gerçekleştirilmemesi tasfiye sürecine yol açabilir.
2.7. Kanuna aykırı edinimin tasfiye riski
Tapu Kanunu m.35’e aykırı edinilen, edinim amacına aykırı kullanıldığı tespit edilen, proje yükümlülüğüne uyulmayan veya miras yoluyla edinilmekle birlikte kanuni sınırların dışında kalan taşınmazlar için tasfiye mekanizması öngörülmüştür. Bu nedenle edinime uygunluk, yalnız tescil anında değil taşınmazın daha sonraki kullanımı bakımından da önemlidir.
2.8. Yabancı şirket ile yabancı gerçek kişi aynı rejime tabi değildir
Bu makaledeki ana çerçeve yabancı gerçek kişiler içindir. Yabancı ülkede kurulmuş şirketlerin taşınmaz edinimi ile Türkiye’de kurulmuş yabancı sermayeli şirketlerin edinimi aynı rejime tabi değildir. Yabancı sermayeli Türk şirketlerinde Tapu Kanunu m.36 ve ilgili özel düzenlemeler ayrıca incelenmelidir.
3. Yabancı Alıcı Hangi Tür Taşınmazları Satın Alabilir?
3.1. Kat mülkiyetli daire ve işyeri
Kat mülkiyeti kurulmuş bir bağımsız bölüm, alıcı açısından hukuki durumun daha kolay tespit edilebildiği taşınmaz türlerinden biridir. Ancak kat mülkiyeti bulunması tek başına yeterli değildir; bağımsız bölümün fiili durumu, onaylı projesi, ortak alanlara müdahale olup olmadığı ve takyidatları incelenmelidir.
3.2. Kat irtifaklı ve inşaat hâlindeki taşınmaz
Kat irtifakı, tamamlanmış ve sorunsuz bir yapı anlamına gelmez. İnşaatın ruhsatı, seviyesi, yapı ruhsatı süresi, proje ile fiili durum arasındaki uyum, yüklenicinin hakları, arsa payı, teslim koşulları ve sözleşme güvenceleri ayrıca araştırılmalıdır.
2026 itibarıyla güncellenen taşınmaz değerleme düzenlemeleri, natamam yapıların değerlemesinde de ruhsat, inşaat seviyesi ve tamamlanma risklerinin ayrıntılı biçimde ele alınmasını öngörmektedir.
3.3. Villa
Villanın tapuda gerçekten bağımsız bölüm mü, arsa payı mı, müstakil parsel mi olduğu; bahçe, havuz, otopark ve eklentilerin tapu/proje kapsamındaki hukuki statüsü ayrıca kontrol edilmelidir. Pazarlama broşüründeki kullanım alanı ile tapu ve mimari projedeki alan aynı olmayabilir.
3.4. Arsa ve tarla
Arsa veya tarla alımında imar durumu, yapılaşma hakkı, tarımsal kullanım sınırlamaları, yol ve altyapı durumu, kıyı/orman/sit alanı özellikleri, kamulaştırma veya imar uygulaması riski ve yabancılara özgü iki yıllık proje yükümlülüğü incelenmelidir.
3.5. Hisseli taşınmaz
Yabancı gerçek kişinin paylı mülkiyet konusu bir taşınmazdan hisse edinmesi, genel olarak ayrı bir hukukî inceleme gerektirir. Pay oranı, fiilî kullanım, paydaşlar, yönetim, ortaklığın giderilmesi riski ve Türk Medeni Kanunu’ndaki yasal önalım hakkı özellikle değerlendirilmelidir.
Hisseli edinimin mümkün olması, söz konusu hissenin yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı için otomatik olarak uygun olduğu anlamına gelmez. Vatandaşlık başvurusu tamamen ayrı kurallara tabidir.
3.6. Kiracılı taşınmaz
Tapu devri, mevcut kira ilişkisini kendiliğinden sona erdirmez. Satın alınacak taşınmaz kiracılı ise kira sözleşmesi, depozito, kira bedeli, ödeme geçmişi, tahliye taahhüdü, devam eden dava/icra dosyası ve yeni malikin kullanım amacı satıştan önce değerlendirilmelidir.
4. Para Ödemeden Önce Yapılması Gereken Hukukî İnceleme
Yabancı alıcı açısından en önemli aşama tapu günü değil, ödeme yapılmadan önceki inceleme safhasıdır. Satın alma bedelinin tamamının veya önemli bir kısmının ödenmesinden sonra ortaya çıkan bir tapu, imar veya yetki sorununun çözümü çok daha zor olabilir.
4.1. Satıcının gerçekten malik olup olmadığı
Tapu kayıtlarında malik görünen kişi ile satıcı aynı kişi olmalıdır. Temsil yoluyla satış varsa vekâletnamenin kapsamı, geçerliliği ve azledilip azledilmediği kontrol edilmelidir. Şirket satıcı ise temsil ve ilzam yetkileri ayrıca incelenmelidir.
4.2. Tapu kaydı ve takyidat incelemesi
Satıştan önce güncel tapu kayıt örneği ve takyidat kontrol edilmelidir. Özellikle şu kayıtlar önemlidir:
- İpotek,
- Haciz ve ihtiyati haciz,
- İhtiyati tedbir,
- İntifa, üst hakkı ve diğer irtifaklar,
- Aile konutu şerhi,
- Satış/devir kısıtlamaları,
- Kamulaştırma veya kamu hukuku beyanları,
- Riskli yapı ve kentsel dönüşüm kayıtları,
- Yönetim planı ve eklenti kayıtları,
- Önceki satış vaadi veya şahsi hak şerhleri.
“Borcumu tapudan önce kapatacağım” veya “ipotek hemen silinir” şeklindeki sözlü beyanlar, güvenli işlem planının yerine geçmez. Takyidatın hangi anda ve hangi yöntemle kaldırılacağı ödeme planına bağlanmalıdır.
4.3. Tapudaki bağımsız bölüm ile fiilen gösterilen yer aynı mı?
Özellikle sitelerde, otellerden dönüştürülen yapılarda, bodrum/çatı katlarında ve çok bloklu projelerde alıcıya gösterilen bağımsız bölüm ile tapu ve onaylı mimari projedeki bağımsız bölümün aynı olup olmadığı teyit edilmelidir.
Güncel 2024/2 sayılı değerleme genelgesinde de bağımsız bölüm konumu ile mimari proje veya numaratajın uyuşmaması hâlinde değer takdiri yapılmamasına kadar giden kontroller öngörülmektedir. Bu, yalnız değerleme değil mülkiyet güvenliği bakımından da kritik bir uyarıdır.
4.4. İmar durumu ve yapı ruhsatı
Belediye ve ilgili idare kayıtlarından taşınmazın:
- İmar planındaki fonksiyonu,
- Yapı ruhsatı,
- Ruhsat eki mimari proje,
- Yapı kullanma izin belgesi,
- Tadilat ruhsatları,
- Yapı tatil veya yıkım kararları,
- Projeye aykırı imalatları,
- Kaçak kapatma, teras, balkon, çatı veya ek alanları
incelenmelidir.
4.5. Kat mülkiyeti ve kat irtifakı ayrımı
Kat mülkiyetli tapu, yapının tamamlanmış ve bağımsız bölümlere ayrılmış olduğunu gösteren önemli bir unsurdur. Kat irtifakı ise inşaat veya yapılaşma sürecinin farklı bir safhasına işaret edebilir. Kat irtifaklı taşınmaz alınacaksa tamamlanma, iskan, ruhsat ve proje riskleri ayrıca analiz edilmelidir.
4.6. Metrekare ve kullanım alanı kontrolü
İlanlarda ve satış sunumlarında kullanılan “net/brüt metrekare” kavramları her zaman tapu ve proje verileri ile aynı değildir. Güncel değerleme kuralları yasal brüt kullanım alanı ile mevcut brüt kullanım alanını birbirinden ayırmaktadır. Kaçak veya projeye aykırı alanların fiziksel olarak kullanılıyor olması, o alanların hukuken sorunsuz olduğu anlamına gelmez.
4.7. Aile konutu ve eş rızası
Satıcının evli olması ve taşınmazın aile konutu niteliğinde bulunması hâlinde Türk Medeni Kanunu m.194 kapsamında eş rızası sorunu doğabilir. Tapuda şerh bulunmaması her somut olayda riski tamamen ortadan kaldırmaz. Özellikle konut satışlarında bu husus işlem öncesinde değerlendirilmelidir.
4.8. Aidat, ortak gider ve site yönetimi
Site veya apartman yönetiminden mevcut aidat ve ortak gider borçları, bekleyen büyük onarım giderleri ve yönetim planı hakkında bilgi alınması, alıcının sonraki dönemde beklenmeyen maliyetle karşılaşmasını önler.
4.9. Deprem, riskli yapı ve kentsel dönüşüm
DASK poliçesinin bulunması yapının deprem güvenliğinin teknik olarak teyit edildiği anlamına gelmez. Yapının yaşı, ruhsatı, varsa riskli yapı tespiti, kentsel dönüşüm kararları ve teknik raporlar ayrıca değerlendirilmelidir.
4.10. Kiracı, işgalci veya üçüncü kişi kullanımı
Alıcıya “boş teslim” sözü verilmişse bu husus sözleşmede açıkça düzenlenmelidir. Taşınmazda kiracı, eski malik, aile bireyi veya başka bir üçüncü kişi bulunması fiilî teslim riskine yol açabilir.
5. Kapora, Rezervasyon ve Ön Sözleşme Nasıl Düzenlenmeli?
5.1. Tapu ve hukukî inceleme tamamlanmadan yüksek kapora ödenmemeli
Taşınmazın edinime uygunluğu, satıcının yetkisi ve temel takyidatları kontrol edilmeden önemli miktarda kapora ödenmesi doğru değildir. Özellikle yabancı alıcılara yönelik projelerde “bugün ödemezseniz fiyat değişecek” baskısı, hukukî kontrollerin atlanmasına neden olabilir.
5.2. Ön sözleşmede bulunması gereken temel hükümler
Ödeme yapılacaksa en azından şu konular yazılı şekilde düzenlenmelidir:
- Taşınmazın tam tapu bilgileri,
- Satıcının kimliği ve satış yetkisi,
- Toplam satış bedeli ve ödeme takvimi,
- Döviz/TL hesabının nasıl yapılacağı,
- Takyidatların hangi tarihte kaldırılacağı,
- Satışın gerçekleşmemesi hâlinde iade koşulları,
- Kaporanın hukuki niteliği,
- Cayma ve cezai şart hükümleri,
- Teslim tarihi ve boş/işgalsiz teslim,
- Vergi, harç ve diğer giderlerin paylaşımı,
- Vatandaşlık veya ikamet amacı varsa bunun sözleşmedeki hukuki niteliği,
- Uyuşmazlık hâlinde uygulanacak hukuk ve yetki.
5.3. “Rezervasyon formu” tapu devri değildir
Emlak şirketi veya proje firması tarafından imzalatılan rezervasyon formu, booking form, kapora belgesi veya adi yazılı satış metni mülkiyeti alıcıya geçirmez. Taşınmaz mülkiyetinin devri için kanunun aradığı resmî şekil ve tescil gerekir.
5.4. Taşınmaz satış vaadi ile taşınmaz satış sözleşmesi aynı değildir
Taşınmaz satış vaadi
Noterde düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, ileride satışın yapılmasına yönelik borç doğurur. Kural olarak tek başına mülkiyeti devretmez. Şartları varsa tapuya şerh verilmesi alıcının üçüncü kişilere karşı korunmasını güçlendirebilir.
Noterde taşınmaz satış sözleşmesi
Noterlik Kanunu m.61/A kapsamında noterlerin de taşınmaz satış sözleşmesi düzenleme yetkisi bulunmaktadır. Noter, tapu kayıtları ve satışa engel durumları sistem üzerinden inceleyerek işlemi yürütür; satış sözleşmesinin sisteme kaydedilmesinden sonra tescil süreci tamamlanır.
Bu nedenle eski hukukî açıklamalarda yer alan “taşınmaz satışı yalnız tapu müdürlüğünde yapılabilir” ifadesi artık güncel değildir. Bununla birlikte yabancı alıcılı işlemlerde uyruk, değerleme, döviz ve diğer yabancı edinim kontrolleri yine eksiksiz yerine getirilmelidir.
6. 2026’da Yabancı Alıcı İçin Taşınmaz Değerleme Raporu
6.1. Değerleme raporu neden aranır?
Yabancı gerçek kişinin alıcı olduğu ve ilgili genelgeler kapsamındaki edinim işlemlerinde taşınmazın değerinin bağımsız bir değerleme kuruluşunca tespit edilmesi gerekir. Değerleme, yalnız vatandaşlık işlemleri için değil, yabancıların belirli tapu işlemlerinde de uygulanan bir güvenlik ve piyasa tespiti mekanizmasıdır.
6.2. 29 Eylül 2026 tarihli önemli değişiklik
TKGM’nin 01.03.2024 tarihli 2024/2 sayılı Genelgesi, 28.09.2026 tarihli Makam Oluru ile güncellenmiş ve güncelleme 29.09.2026 tarihinde duyurulmuştur.
Güncel metne göre, Türk vatandaşlığının uygulanmasına ilişkin tespitlerde kullanılacak değerleme raporları da dâhil olmak üzere ilgili raporlar, şartları taşıyan Sermaye Piyasası Kurulu lisanslı, TDUB üyeliği aktif ve TADEBİS sistemine dahil değerleme kuruluşları üzerinden düzenlenebilmektedir.
6.3. Rapor başvurusu nasıl yapılır?
Güncel 2024/2 sayılı Genelgeye göre gerçek kişilere ait taşınmazlarda değerleme raporu başvurusu, kural olarak taşınmaz maliki tarafından Web Tapu üzerinden yapılır. Sistem üzerinden talep amacı seçilerek uygun değerleme kuruluşuna atama yapılır ve rapor elektronik ortamda hazırlanarak TAKBİS’e gönderilir.
6.4. Değerleme raporu artık kaç ay geçerli?
2026 güncel 2024/2 sayılı Genelgeye göre tapu işlemlerinde kullanılacak değerleme raporlarının kullanım süresi 12 aydır.
Bu nokta önemlidir; eski yayınlarda sıkça görülen “değerleme raporu 3 ay geçerlidir” bilgisi güncel tapu değerleme düzenlemesini yansıtmamaktadır.
Bununla birlikte rapor tarihinden sonra taşınmazın hukuki veya fizikî değerini etkileyen cins değişikliği, irtifak, imar uygulaması, askeri yasak bölge kaydı gibi önemli bir değişiklik meydana gelmişse süre dolmamış olsa dahi yeni rapor gerekebilir.
6.5. Değerleme raporu hukukî incelemenin yerine geçer mi?
Hayır. Değerleme uzmanı, taşınmazın değerini ve rapor kapsamında belirli hukukî/fizikî özelliklerini inceler; ancak alıcının tüm sözleşmesel ve hukukî risklerinin avukat tarafından incelenmesi farklı bir süreçtir.
Örneğin satıcının başka borçları, satış sözleşmesinin hükümleri, kapora iadesi, şirket temsil yetkisi, uyuşmazlık geçmişi veya alıcıya verilen özel taahhütler değerleme raporunun kapsamı dışında kalabilir.
7. Döviz Alım Belgesi ve Satış Bedelinin Banka Üzerinden Ödenmesi
7.1. Döviz alım belgesi zorunlu mu?
Yabancı gerçek kişilerin satın alma yoluyla taşınmaz ediniminde 24 Ocak 2022’den beri döviz alım belgesi ibrazı zorunludur.
Uygulamada yabancı alıcının dövizi, banka aracılığıyla Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankasına satılır; banka bu işlem karşılığında döviz alım belgesi düzenler ve tapu işlemi bu belge dikkate alınarak yürütülür.
7.2. Döviz alım belgesi neyi gösterir?
Döviz alım belgesinde, bozdurulan döviz ve bunun Türk lirası karşılığı yer alır. Tapu işleminde resmî senede yazılacak bedel ve harca esas süreç bu belge ile bağlantılıdır.
7.3. Ödeme neden banka üzerinden yapılmalı?
Yabancı alıcılarda banka üzerinden ödeme sadece pratik değil, ispat güvenliği açısından da önemlidir. Banka dekontunda mümkünse:
- Satıcı ve alıcı,
- Taşınmazın il/ilçe/mahalle, ada-parsel veya bağımsız bölüm bilgisi,
- Ödemenin hangi sözleşme veya satış işlemi için yapıldığı,
- Taksit/kapora/nihai bedel niteliği
açıklanmalıdır.
7.4. Nakit ödeme neden risklidir?
Nakit ödemede bedelin miktarı, kime verildiği, hangi taşınmaz için verildiği ve iade borcunun doğup doğmadığı konusunda ispat sorunu yaşanabilir. Ayrıca döviz alım belgesi ve olası vatandaşlık başvurusu bakımından banka izi kritik öneme sahiptir.
7.5. Vatandaşlık amaçlı alımda ek ödeme belgeleri
Taşınmaz, yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı amacıyla satın alınıyorsa yalnız döviz alım belgesi yeterli olmayabilir; alıcıdan satıcıya yapılan bedel transferini gösteren banka dekontları ve vatandaşlık mevzuatındaki diğer uygunluk belgeleri ayrıca aranır.
8. Yabancı Alıcının Tapu İşleminde Hazırlaması Gereken Belgeler
İşlemin niteliğine ve alıcının uyruğuna göre ek belge istenebilmekle birlikte başlıca belgeler şunlardır:
8.1. Kimlik veya pasaport
Yabancının uyruğunu gösteren geçerli pasaport veya ülke kimlik belgesi ibraz edilir. Belgede uyruk açıkça görünmüyorsa ayrıca resmi uyruk belgesi gerekebilir. Süresi geçmiş pasaport veya kimlik belgesiyle işlem yapılmaz.
8.2. Yabancı kimlik numarası / işlem numarası
Mevcutsa yabancı kimlik numarası kullanılır. Güncel tapu sisteminde gerekli durumlarda yabancı kimlik numarası/işlem için gereken tanımlama tapu başvurusu kapsamında sağlanabilmektedir.
8.3. Değerleme raporu
İşlem kapsamına göre güncel TKGM düzenlemelerine uygun değerleme raporu sisteme alınmalıdır.
8.4. Döviz alım belgesi
Yabancı gerçek kişinin satın alma yoluyla ediniminde döviz alım belgesi sunulur.
8.5. DASK
Konut ve işyeri gibi zorunlu deprem sigortasına tabi binalarda geçerli DASK poliçesi gerekir.
8.6. Kimlik beyan formu ve fotoğraf
Tapu işlem sisteminin güncel gereklilikleri kapsamında kimlik beyan formu ve fotoğraf talep edilebilir.
8.7. Yeminli tercüman
Taraflardan biri Türkçe bilmiyorsa, tapu/noter işleminde yetkili tercüman bulundurulması gerekir. Tercüman yalnız kelime çevirisi yapmamalı; resmî senet veya sözleşmenin hukuki sonuçları tarafça anlaşılabilecek şekilde aktarılmalıdır.
8.8. Vekâletname
İşlem vekil aracılığıyla yapılacaksa vekâletnamede taşınmaz edinme, satış bedeli, tapu tescili ve gerekli diğer özel yetkilerin yeterli kapsamda bulunması gerekir.
Yurt dışında düzenlenen vekâletname
Yurt dışında düzenlenen vekâletnamenin Türkiye’de kullanılabilirliği; belgenin düzenlendiği ülke, apostil rejimi, konsolosluk tasdiki ve tercüme koşullarına göre değerlendirilir. Türk konsolosluklarında düzenlenen vekâletnameler uygulamada en doğrudan yöntemlerden biridir.
9. Tapu Başvurusu ve Mülkiyetin Devri Nasıl Yapılır?
9.1. Başvuru
Başvuru Web Tapu ve TKGM’nin yabancılara yönelik dijital hizmetleri üzerinden veya ilgili işlem kanalından yapılabilir. Taşınmaz değerleme süreci ile tapu satış başvurusu birbirine bağlı olmakla birlikte aynı işlem değildir.
9.2. Tapu müdürlüğünün incelemesi
Müdürlük, kimlik ve temsil belgelerini, yabancının edinim durumunu, taşınmazın kısıtlarını, değerleme/döviz belgelerini ve diğer işlem koşullarını denetler. Eksiklik varsa tamamlanması istenir.
9.3. Harç ve hizmet bedellerinin ödenmesi
Sistem üzerinden bildirilen tapu harcı ve döner sermaye/hizmet bedelleri ödenir. Ödemeler için resmî tahakkuk ve ödeme kanalları kullanılmalıdır.
9.4. Resmî sözleşmenin imzalanması
Tapu müdürlüğü yolunda taraflar veya yetkili temsilcileri resmî senedi imzalar. Türkçe bilmeyen taraf için tercüman sürece katılır.
9.5. Tescil
Taşınmaz mülkiyeti, satış iradesinin resmî şekilde kurulması ve tapu siciline alıcı adına tescil ile kazanılır. Anahtar teslimi, para ödemesi, rezervasyon formu veya yalnız noter satış vaadi mülkiyetin geçmesi için tek başına yeterli değildir.
9.6. Noter üzerinden taşınmaz satışı
Noterlik Kanunu m.61/A çerçevesinde taşınmaz satış sözleşmesi noter tarafından da düzenlenebilir. Noter, TAKBİS bağlantılı sistem üzerinden hak sahibini ve satışa engel kayıtları kontrol ederek süreci yürütür. Yabancı alıcılarda taşınmaz edinimine ilişkin özel şartların tamamlanması yine zorunludur.
10. Tapu Harcı, Vergiler ve Diğer Masraflar
10.1. Tapu harcı
492 sayılı Harçlar Kanunu’na bağlı tarifeye göre satışta, beyan edilen devir ve iktisap bedelinden az olmamak üzere emlak vergisi değeri üzerinden satıcı için binde 20 ve alıcı için binde 20 tapu harcı hesaplanır. Bu, genel kural olarak toplam yüzde 4’lük yük anlamına gelir.
Taraflar kendi aralarında ekonomik olarak farklı bir paylaşım kararlaştırabilir; ancak vergi idaresine karşı kanuni yükümlülük ve beyan sorumluluğu ayrıca değerlendirilmelidir.
10.2. Satış bedelini düşük göstermek neden tehlikelidir?
Gerçek satış bedelinin tapuda daha düşük gösterilmesi vergi ve harç riski doğurabilir. Ayrıca yabancı alıcının daha sonra taşınmazı satması, ödeme kaynağını ispatlaması veya vatandaşlık/ikamet işlemi yürütmesi hâlinde ciddi uyumsuzluklar ortaya çıkabilir.
10.3. Döner sermaye ve hizmet bedelleri
Tapu işlemlerinde kanuni tapu harcına ek olarak TKGM döner sermaye/hizmet bedelleri gündeme gelebilir. Noter üzerinden yapılan taşınmaz satışında da ilgili mevzuata göre noter ücreti ve sistem/hizmet bedelleri ayrıca uygulanır.
10.4. KDV istisnası her yabancı alıcı için geçerli değildir
Türkiye’de yerleşmiş olmayan yabancı uyruklu gerçek kişilere, kanundaki diğer şartlar da sağlanmak kaydıyla, konut veya işyerinin ilk tesliminde KDV Kanunu m.13/i kapsamında istisna uygulanabilmektedir.
Ancak istisna otomatik değildir. Başlıca olarak:
- Teslimin kanundaki anlamda ilk teslim olması,
- Alıcının istisna kapsamındaki yabancı statüsünü taşıması,
- Bedelin döviz olarak Türkiye’ye getirilmesi,
- İlgili tebliğ ve tevsik koşullarının yerine getirilmesi
gerekir.
İstisna kapsamında alınan konut veya işyerinin üç yıl içinde elden çıkarılması hâlinde zamanında alınmayan KDV’nin faiziyle ödenmesi gündeme gelebilir. Bu nedenle “yabancılar KDV ödemez” şeklindeki genelleme yanlıştır.
10.5. Yıllık emlak vergisi
Taşınmaz maliki, ilgili kanuni istisnalar dışında yıllık emlak vergisi yükümlülüğünü dikkate almalıdır. Yabancı olmak, tek başına emlak vergisinden genel muafiyet sağlamaz.
10.6. Kira geliri
Taşınmaz kiraya verilirse Türkiye’de elde edilen kira geliri bakımından Gelir Vergisi Kanunu ve varsa çifte vergilendirmeyi önleme anlaşmaları değerlendirilmelidir. Yabancının Türkiye’de dar veya tam mükellef olması sonucu değiştirebilir.
10.7. Beş yıl içinde satış ve değer artış kazancı
Gerçek kişinin bedel karşılığında edindiği gayrimenkulü iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde satması hâlinde doğan kazanç, şartları varsa değer artış kazancı olarak gelir vergisine tabi olabilir. GİB’in 2026 açıklamalarına göre 2026 yılı değer artış kazancı istisnası 150.000 TL’dir.
Miras veya bağış gibi ivazsız edinimlerde ve diğer özel durumlarda farklı kurallar uygulanır. Ayrıca sık ve devamlı taşınmaz alım-satımı ticari kazanç niteliğine dönüşebilir.
11. Ev Satın Almak Yabancıya Oturma/İkamet İzni Verir mi?
11.1. Tapu almak otomatik ikamet izni değildir
Hayır. Taşınmazın alıcı adına tescil edilmesi, yabancının ikamet iznini kendiliğinden oluşturmaz. Taşınmaz sahibi yabancı, şartları varsa kısa dönem ikamet iznine ayrıca başvurabilir.
11.2. 2026 itibarıyla taşınmaz üzerinden ikamet için 200.000 ABD doları şartı
Göç İdaresi’nin güncel kısa dönem ikamet başvuru formunda, Türkiye’de taşınmazı bulunan yabancılar yönünden konutun edinim tarihi itibarıyla en az 200.000 ABD doları karşılığı Türk lirası değerinde olması şartı yer almaktadır.
Ayrıca:
- Taşınmazın konut olması,
- Başvuru sahibi yabancının mülkiyetinde bulunması,
- Konutun yabancı tarafından oturma amacıyla kullanılması
gerekmektedir.
Başka bir deyişle yabancı, daha düşük bedelli bir konutu hukuken satın alabilir; ancak bu taşınmaz güncel uygulamadaki “taşınmaz sahibi olma” gerekçeli kısa dönem ikamet izni için yeterli olmayabilir.
11.3. İkamet izni ile tapu işleminin kurumları farklıdır
Taşınmaz edinimi TKGM ve tapu sistemi üzerinden; ikamet izni ise Göç İdaresi Başkanlığı ve il göç idaresi üzerinden yürütülür. Bir işlemin tamamlanması diğer makamın olumlu kararını garanti etmez.
12. Ev Satın Almak Türk Vatandaşlığı Verir mi?
12.1. Her taşınmaz alımı vatandaşlık hakkı doğurmaz
Hayır. Yabancının Türkiye’de ev sahibi olması ile yatırım yoluyla istisnai Türk vatandaşlığı başvurusu birbirinden farklıdır.
12.2. 400.000 ABD doları taşınmaz yatırımı
2026 itibarıyla Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik kapsamında, gerekli nitelikteki taşınmazı en az 400.000 ABD doları veya karşılığı döviz tutarında satın alan ve tapuya üç yıl satmama şerhi koyduran yabancı, diğer şartları da sağlamak kaydıyla istisnai vatandaşlık başvurusunda bulunabilir.
12.3. Taşınmazın niteliği önemlidir
12.12.2023 sonrası düzenlemeler çerçevesinde vatandaşlık yatırımında satın alınan taşınmazın kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş ya da üzerinde yapı bulunan arsa vasfında olması gerekir. Bu nedenle “her türlü boş arsa 400.000 dolar olduğu sürece vatandaşlığa uygundur” yaklaşımı doğru değildir.
12.4. Hisseli taşınmaz vatandaşlıkta risklidir
TKGM’nin vatandaşlık kılavuzunda, bir taşınmazın birden fazla yabancı tarafından paylı mülkiyet oluşturacak şekilde edinilmesinin vatandaşlık başvurusuna konu edilemeyeceği açıklanmaktadır. Vatandaşlık amacı varsa taşınmazın pay yapısı satın alma öncesinde ayrıca denetlenmelidir.
12.5. Değerleme, satış bedeli ve banka transferi birlikte sağlanmalıdır
Vatandaşlık işlemlerinde yalnız tapuda 400.000 ABD doları yazılması yeterli değildir. Resmî senetteki bedel, değerleme sonucu ve banka ödeme/transfer kayıtları ilgili kılavuzdaki koşullara göre birlikte incelenir.
12.6. Vatandaşlık başvurusu sonuç garantisi değildir
Yatırım şartının sağlanması başvuru imkanını doğurur; Türk vatandaşlığı kazanımı ilgili makamın inceleme ve kararına tabidir. Taşınmazın satın alınması tek başına vatandaşlık kararı anlamına gelmez.
13. Yabancı Alıcıların En Sık Karşılaştığı Riskler
13.1. Satıcının tapu maliki olmaması
Emlakçı, proje satış temsilcisi, akraba veya vekil, satış bedelini almaya veya taşınmazı devretmeye her zaman yetkili olmayabilir. Yetki belgeleri incelenmeden ödeme yapılmamalıdır.
13.2. “Vatandaşlık garantili” satış söylemi
Vatandaşlığı satış şirketi veya emlak firması vermez. Taşınmazın güncel vatandaşlık mevzuatına uygunluğu ve başvuru sahibinin diğer şartları ayrı değerlendirilir.
13.3. Tapu ile fiili taşınmazın farklı olması
Alıcıya deniz manzaralı veya büyük bir bağımsız bölüm gösterilip tapuda başka bölüm devredilmesi, özellikle kompleks projelerde ciddi risk oluşturur. Bağımsız bölüm numarası, blok, kat, proje ve yerinde gösterim birlikte kontrol edilmelidir.
13.4. Kaçak alanın satış değerine dahil edilmesi
Kapalı balkon, teras, çatı odası, bodrum veya bahçe kullanımının pazarlamada taşınmaza ait gösterilmesi, hukuken bu alanın bağımsız bölüme dahil olduğu anlamına gelmez.
13.5. İpotek veya haczin “sonra kaldırılacağı” sözü
Takyidatın kaldırılması işlem öncesinde veya eş zamanlı güvenli bir mekanizma ile sağlanmalıdır. Satıştan sonra satıcının borcunu kapatmasını beklemek alıcıyı ciddi riske sokabilir.
13.6. Kaporanın iade edilmemesi
Kapora ödemesi yapılmadan önce satışın hangi durumda gerçekleşmiş sayılacağı, yabancı alıcının uyruğunun uygun çıkmaması, değerleme sonucu, kredi/ödeme ve resmi izin şartları gerçekleşmezse paranın nasıl iade edileceği açıkça yazılmalıdır.
13.7. Elden veya üçüncü kişi hesabına ödeme
Satış bedelinin satıcı dışındaki kişi veya şirkete, açıklamasız veya nakit şekilde ödenmesi sonradan ispat ve vatandaşlık bakımından problem yaratabilir.
13.8. Düşük tapu bedeli beyanı
Gerçek bedel ile tapu, döviz alım belgesi, değerleme ve banka transferi arasında uyumsuzluk vergi, vatandaşlık ve özel hukuk uyuşmazlığı riskini artırır.
13.9. Yalnız emlakçı kontrolüne güvenmek
Emlak danışmanının ticari rolü ile bağımsız hukukî inceleme aynı değildir. Satışın ekonomik aracılığı ile tapu, sözleşme ve uyuşmazlık risklerinin hukukî analizi birbirinden ayrılmalıdır.
13.10. İkamet veya vatandaşlık şartlarının satıştan sonra araştırılması
Eğer taşınmaz ikamet veya vatandaşlık amacıyla alınıyorsa, ilgili şartların satın alma öncesinde kontrol edilmesi gerekir. Tapu alındıktan sonra taşınmazın uygun olmadığının anlaşılması, geri dönüşü pahalı bir soruna dönüştürebilir.
14. Güvenli Bir Satın Alma İçin Önerilen 12 Aşamalı İşlem Sırası
14.1. Alıcının uyruğunu ve edinim uygunluğunu doğrulayın
Kapora verilmeden önce alıcının ülke vatandaşlığına ilişkin güncel edinim durumunu kontrol edin.
14.2. Taşınmazın güncel tapu kaydını alın
Malik, bağımsız bölüm, arsa payı, nitelik ve takyidatlar tespit edilmelidir.
14.3. İmar ve proje incelemesini tamamlayın
Ruhsat, iskan, mimari proje, fiili kullanım ve belediye kayıtları karşılaştırılmalıdır.
14.4. Satıcının temsil ve tasarruf yetkisini teyit edin
Vekâletname veya şirket yetkisi varsa kapsam ve geçerlilik kontrol edilmelidir.
14.5. Kiracı ve fiili kullanım durumunu araştırın
Boş teslim veya kiracılı satın alma koşulları yazılılaştırılmalıdır.
14.6. Yazılı ön sözleşmeyi güvenli hale getirin
Kapora, iade, cezai şart, takyidat temizliği ve devir tarihi düzenlenmelidir.
14.7. Değerleme raporunu güncel usule göre alın
2026 güncel TKGM 2024/2 düzenlemesi ve işlem türüne uygun rapor süreci izlenmelidir.
14.8. Döviz alım belgesini doğru tutarda düzenletin
Banka ve tapu işlemi birbirine uygun planlanmalıdır.
14.9. Satış bedelini izlenebilir banka kanalıyla ödeyin
Dekont açıklaması taşınmaz ve sözleşme ile bağ kurulacak şekilde düzenlenmelidir.
14.10. Tapu veya noter resmî satış işlemini gerçekleştirin
Yabancı edinim kontrolleri tamamlandıktan sonra resmî sözleşme imzalanır.
14.11. Tescili ve tapu kaydını tekrar kontrol edin
İşlem tamamlandıktan sonra alıcının malik olarak tescil edildiği ve beklenmeyen şerh bulunmadığı doğrulanmalıdır.
14.12. Satış sonrası yükümlülükleri takip edin
DASK, emlak vergisi, site yönetimi, abonelikler, ikamet/vatandaşlık başvuruları ve varsa üç yıllık satmama şerhi gibi yükümlülükler ayrı ayrı takip edilmelidir.
15. Yabancı Alıcı İçin Sözleşmesel Koruma Hükümleri
15.1. Takyidatsız devir taahhüdü
Satıcı, taşınmazı hangi takyidatlardan arındırılmış şekilde devredeceğini açıkça taahhüt etmelidir. Kabul edilecek ipotek veya irtifak varsa bunlar ayrı ayrı yazılmalıdır.
15.2. Uyruk veya idari kısıt nedeniyle işlem yapılamaması
Yabancı alıcının kendi kusuru olmadan edinim yapılamaması hâlinde ödenen bedelin ne zaman ve nasıl iade edileceği düzenlenmelidir.
15.3. Değerleme raporunun beklenen amaca uygun çıkmaması
İşlem vatandaşlık veya belirli finansman amacına bağlıysa değerleme sonucunun sözleşmeye etkisi açıkça belirlenmelidir.
15.4. Vatandaşlık/ikamet amacı
Satıcı veya aracı, vatandaşlık ya da ikamet iznini “garanti” eden taraf gibi gösterilmemelidir. Sözleşmede, alıcının amacına ilişkin gerekli taşınmaz koşullarının sağlanacağı yönünde ölçülebilir yükümlülükler kurulabilir; ancak idari makamın nihai kararı satıcının kontrolünde değildir.
15.5. Ayıp ve projeye aykırılık
Taşınmazın ruhsat/proje durumu, beyan edilen kullanım alanları ve bilinen ayıplar sözleşmede düzenlenmelidir. Özellikle yeni projelerde teslim standardı ve ortak alanlar teknik eklerle tanımlanmalıdır.
16. Sık Sorulan Sorular
Yabancı biri Türkiye’den ev alabilir mi?
Evet. Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülke vatandaşları, Tapu Kanunu m.35 ve diğer kanuni sınırlamalara uymak kaydıyla Türkiye’de taşınmaz alabilir.
Yabancının ev alması için Türkiye’de oturma izni gerekir mi?
Hayır. İkamet izni, genel olarak taşınmaz satın alma ön şartı değildir.
Yabancıların taşınmaz alımında karşılıklılık şartı var mı?
Eski karşılıklılık sistemi 2012 değişikliği sonrasında kaldırılmıştır. Güncel sistem ülke listesi ve kanuni/idarî sınırlamalar üzerinden yürür.
Yabancı en fazla ne kadar arazi alabilir?
Kural olarak ülke genelinde kişi başına toplam 30 hektar sınırı vardır. Ayrıca ilgili ilçede özel mülkiyete konu alanın yüzde 10’una ilişkin toplam yabancı edinimi sınırı uygulanır.
Yabancı alıcı için değerleme raporu kaç ay geçerlidir?
29 Eylül 2026 itibarıyla güncel 2024/2 sayılı TKGM Genelgesine göre tapu işlemlerinde kullanılacak değerleme raporlarının kullanım süresi 12 aydır. Taşınmazın değerini etkileyen önemli hukuki değişiklikler varsa süre dolmadan da yeni rapor gerekebilir.
Değerleme raporunu kim hazırlayabilir?
Güncel 2024/2 sayılı Genelge kapsamında, şartları taşıyan SPK lisanslı, TDUB üyeliği aktif ve TADEBİS’e dahil değerleme kuruluşları üzerinden rapor düzenlenir.
Döviz alım belgesi zorunlu mu?
Yabancı gerçek kişinin satın alma yoluyla taşınmaz ediniminde 24 Ocak 2022’den beri döviz alım belgesi zorunludur.
Tapu bedeli nakit ödenebilir mi?
Mülkiyetin geçerliliği bakımından her somut olay farklı olsa da yabancı alımında nakit ödeme ciddi ispat ve mevzuat riski yaratır. Bedelin banka üzerinden ve açıklamalı şekilde ödenmesi gerekir; vatandaşlık işlemlerinde banka transfer belgeleri ayrıca önemlidir.
Yabancı alıcı Türkçe bilmiyorsa tapu alabilir mi?
Evet. Ancak resmî işlemde yetkili tercüman bulundurulması gerekir.
Vekâletname ile ev alınabilir mi?
Evet. Taşınmaz edinimine ilişkin yeterli özel yetkileri içeren ve Türkiye’de geçerli bir vekâletname ile yetkili temsilci işlem yapabilir.
Noterden ev alınabilir mi?
Evet. Noterlik Kanunu m.61/A kapsamında noterler taşınmaz satış sözleşmesi düzenleyebilir. Bu, noter satış vaadinden farklıdır; satış işlemi tapu sistemiyle bağlantılı şekilde tescile götürülür.
Noterde satış vaadi imzalanınca evin sahibi olunur mu?
Hayır. Satış vaadi gelecekteki devri borçlandırır; tek başına mülkiyeti geçirmez. Taşınmaz mülkiyeti resmî satış ve tapu siciline tescille kazanılır.
Ev almak otomatik ikamet izni verir mi?
Hayır. Taşınmaz sahibi yabancı ayrıca kısa dönem ikamet iznine başvurmalıdır. Güncel Göç İdaresi uygulamasında taşınmaz sahibi olma gerekçesi için konutun edinim tarihi itibarıyla en az 200.000 ABD doları karşılığı Türk lirası değerinde olması ve oturma amacıyla kullanılması şartı bulunmaktadır.
200.000 doların altında ev alan yabancı tapu alabilir mi?
Taşınmaz edinimi ile ikamet izni farklıdır. Uyruk ve diğer edinim şartları uygunsa 200.000 ABD doları altında da taşınmaz satın alınabilir; ancak bu taşınmaz güncel “taşınmaz sahibi” ikamet izni sebebi için yeterli olmayabilir.
Ev almak otomatik Türk vatandaşlığı verir mi?
Hayır. Yatırım yoluyla vatandaşlık için ayrı şartlar vardır. Güncel düzenlemede en az 400.000 ABD doları veya karşılığı döviz tutarındaki uygun taşınmazın edinilmesi ve üç yıl satmama şerhi gibi koşullar aranır.
Her 400.000 dolarlık taşınmaz vatandaşlığa uygun mudur?
Hayır. Taşınmazın niteliği, satıcı-alıcı ilişkileri, tapu kayıtları, değerleme, ödeme ve diğer vatandaşlık kılavuzu şartları ayrıca sağlanmalıdır.
Hisseli taşınmaz vatandaşlık için kullanılabilir mi?
Vatandaşlık mevzuatı bakımından paylı edinim özel sınırlamalara tabidir. Güncel TKGM kılavuzunda bir taşınmazın birden fazla yabancı tarafından paylı mülkiyet oluşturacak şekilde edinilmesinin vatandaşlık başvurusuna konu edilemeyeceği açıklanmaktadır.
Yabancı alıcı KDV ödemez mi?
Böyle genel bir muafiyet yoktur. KDV Kanunu m.13/i’deki koşullar sağlanırsa Türkiye’de yerleşmiş olmayan yabancıya yapılan belirli ilk konut/işyeri teslimlerinde istisna uygulanabilir.
Tapu harcı ne kadardır?
Genel kuralda satış işlemlerinde alıcı için binde 20, satıcı için binde 20 tapu harcı söz konusudur. İstisna veya özel durumlar ayrıca değerlendirilir.
Satın alınan ev beş yıl dolmadan satılırsa vergi çıkar mı?
Bedel karşılığı edinilmiş taşınmazın beş yıl içinde satılması hâlinde şartları varsa değer artış kazancı vergisi doğabilir. 2026 yılı için değer artış kazancı istisnası 150.000 TL’dir.
17. Sonuç: Yabancı İçin Güvenli Taşınmaz Alımında Esas Olan Tapu Gününden Önceki Kontroldür
Türkiye’de yabancı bir kişinin taşınmaz satın alması, doğru planlandığında uygulanabilir ve sistematik bir işlemdir. Ancak yabancı alımında uyruk kontrolü, taşınmaz sınırlamaları, tapu ve imar incelemesi, değerleme, döviz alım belgesi, banka ödeme akışı ve resmî tescil birbirinden bağımsız görülemez.
Özellikle yüksek bedelli işlemlerde alıcıların yalnız satış ilanına, emlak şirketi sunumuna veya değerleme raporuna dayanarak ödeme yapması yerine; taşınmazın hukuki durumunu, sözleşme hükümlerini ve ödeme güvenliğini para transferinden önce inceletmesi önemlidir.
İkamet izni veya yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı hedefleniyorsa inceleme daha da erken aşamada yapılmalıdır. Çünkü bir taşınmazın yabancı tarafından satın alınabilir olması, o taşınmazın ikamet veya vatandaşlık bakımından uygun olduğu anlamına gelmez.
18. Başlıca Mevzuat ve Resmî Kaynaklar
Bu makale 25 Ekim 2026 itibarıyla aşağıdaki başlıca mevzuat ve resmî uygulama kaynakları dikkate alınarak güncellenmiştir:
- 2644 sayılı Tapu Kanunu m.35 ve m.36.
- 6302 sayılı Tapu Kanunu ve Kadastro Kanununda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun.
- TKGM, yabancıların taşınmaz edinimine ilişkin işlem rehberleri.
- TKGM, Yabancı Gerçek Kişi Edinimlerinde Döviz Alım Belgesi, 2022/1 sayılı Genelge ve 26.01.2022 tarihli duyuru.
- TKGM, Yabancıların Taşınmaz Edinimlerinde ve Bazı İşlemlerde Kullanılacak Değerleme Raporlarına İlişkin Usul ve Esaslar, 2024/2 sayılı Genelge; 28.09.2026 tarihli Makam Oluru ile güncel metin.
- 1512 sayılı Noterlik Kanunu m.61/A ve Noterler Tarafından Düzenlenen Taşınmaz Satış Sözleşmelerine Uygulanacak Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmelik.
- 492 sayılı Harçlar Kanunu ve (4) sayılı tarife.
- 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu m.13/i ve KDV Genel Uygulama Tebliği.
- 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu ve GİB’in 2026 gayrimenkul değer artış kazancı rehberi.
- 6458 sayılı Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu ile Göç İdaresi Başkanlığı güncel e-İkamet başvuru belgeleri.
- 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu ve Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik.
- TKGM, Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik Hakkında Kılavuz.
Resmî bağlantılar: