Иск об определении арендной платы и иск о корректировке арендной платы — не одно и то же
Иск об определении арендной платы
Иск об определении арендной платы направлен на то, чтобы суд установил размер платы, применяемой в новом арендном периоде при аренде жилых и крытых нежилых помещений. В первый пятилетний период соглашения о повышении действительны при условии, что они не превышают темпа изменения среднего за двенадцать месяцев индекса потребительских цен (ИПЦ) в предыдущем году аренды. При договорах сроком более пяти лет или продлённых по истечении пяти лет судья оценивает в совокупности изменение индекса, состояние арендованного имущества, сопоставимую арендную плату и справедливость.
Время, когда может быть подан иск, и арендный период, с которого будет применяться определяемая плата, — не один и тот же вопрос. Начало нового периода, положение договора о повышении и письменное уведомление, сделанное не менее чем за тридцать дней, следует проверять применительно к периоду, с которого решение будет действовать.
Иск о корректировке арендной платы
Иск о корректировке основывается на утверждении, что чрезвычайное обстоятельство, возникшее после заключения договора, не зависящее от сторон, непредвиденное или не подлежавшее предвидению, изменило баланс договора в ущерб должнику в степени, противоречащей принципу добросовестности. Долгосрочная аренда коммерческих помещений, отношения, заключённые в иностранной валюте, влияние на разрешение на деятельность либо чрезвычайные экономические и фактические изменения оцениваются исходя из дела в целом.
Не всякое экономическое изменение является основанием для корректировки. Отдельно рассматриваются срок договора, принял ли должник риск на себя по договору, исполнено ли обязательство, а также такие элементы, как оговорка о несогласии (ihtirazi kayıt).
Что означают правила пяти лет и тридцати дней?
Пять лет — это не срок ожидания для каждого требования об определении арендной платы. В первые пять лет при отсутствии соглашения применяется статья 344/2 TBK; для отношений, продолжающихся более пяти лет или продлённых по истечении пяти лет, выделяется статья 344/3, предусматривающая оценку сопоставимых ставок и справедливости.
Размер платы, применяемой с нового периода
Согласно статье 345 TBK иск может быть подан в любое время. Чтобы решение действовало с начала нового периода, как правило, иск должен быть подан не позднее чем за тридцать дней до периода либо повышение должно быть письменно сообщено в этот срок, а иск подан до конца нового периода. Если договор содержит положение о повышении на новый период, плата, определённая по иску, поданному до конца нового периода, также может действовать с начала периода. Календарь медиации и уведомлений должен выстраиваться совместно.
Предел в 25 процентов и актуальное повышение
Последний период применения временного предела в 25 процентов для арендной платы за жильё — периоды, продлённые в промежутке с 2 июля 2023 года по 1 июля 2024 года. Этот исторический предел не переносится на все последующие периоды. В рамках статьи 344 TBK проверяются среднее за двенадцать месяцев изменение ИПЦ, соответствующее месяцу продления, положение договора и разграничение пятилетнего периода; фиксированная актуальная ставка повышения не применяется.
Поиск сопоставимой арендной платы
Цена в объявлении — не то же самое, что фактическая арендная плата. Сопоставимые договоры оцениваются с учётом различий в местоположении, площади, возрасте, использовании, оснащении и периоде. Экспертное исследование и оценка справедливости не означают, что арендная плата, которую требует арендодатель, будет принята без изменений.
Как мы работаем по этой теме
Мы изучаем договор и дату продления, положение о повышении, историю платежей и записи о сопоставимой арендной плате. Мы разграничиваем условия определения и корректировки и планируем период требования, доказательства и экспертизу.