Kira Tespit Davası ile Kira Uyarlama Davası Aynı Değildir
Kira Tespit Davası
Kira tespit davası, konut ve çatılı işyeri kiralarında yeni kira döneminde uygulanacak bedelin mahkemece belirlenmesine yöneliktir. İlk beş yıllık dönemde artış anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmamak kaydıyla geçerlidir. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde hâkim; endeks değişimini, kiralananın durumunu, emsal kira bedellerini ve hakkaniyeti birlikte değerlendirir.
Davanın açılabileceği zaman ile belirlenecek bedelin hangi kira döneminden itibaren uygulanacağı aynı mesele değildir. Yeni dönem başlangıcı, sözleşmedeki artış hükmü ve en az otuz gün önceden yapılan yazılı bildirim, kararın etkili olacağı dönem bakımından incelenmelidir.
Kira Uyarlama Davası
Uyarlama davası; sözleşme kurulduktan sonra taraflardan kaynaklanmayan, öngörülmeyen veya öngörülmesi beklenmeyen olağanüstü bir durumun sözleşme dengesini borçlu aleyhine dürüstlük kuralına aykırı ölçüde değiştirdiği iddiasına dayanır. Uzun süreli işyeri kiraları, yabancı para üzerinden kurulan ilişkiler, faaliyet ruhsatının etkilenmesi veya olağanüstü ekonomik ve fiilî değişiklikler somut dosyanın bütününe göre değerlendirilir.
Her ekonomik değişiklik uyarlama sebebi değildir. Sözleşmenin süresi, riskin sözleşmeyle üstlenilip üstlenilmediği, ifanın gerçekleştirilip gerçekleştirilmediği ve ihtirazi kayıt gibi unsurlar ayrıca incelenir.
Beş Yıl ve Otuz Gün Kuralları Ne Anlama Gelir?
Beş yıl, her kira tespit talebi için bekleme süresi değildir. İlk beş yılda anlaşma bulunmayan hâllerde TBK m.344/2; beş yıldan uzun veya beş yıldan sonra yenilenen ilişkilerde emsal ve hakkaniyet değerlendirmesi içeren m.344/3 ayrılır.
Yeni dönemden uygulanacak bedel
TBK m.345 uyarınca dava her zaman açılabilir. Kararın yeni dönem başından etkili olabilmesi için, kural olarak dönemden en geç otuz gün önce dava açılması veya bu sürede artışın yazılı bildirilip yeni dönem sonuna kadar dava açılması gerekir. Sözleşmede yeni dönemde artış hükmü bulunması hâlinde yeni dönem sonuna kadar açılan davada belirlenen bedel de dönem başından geçerli olabilir. Arabuluculuk ve bildirim takvimi birlikte kurulmalıdır.
Yüzde 25 sınırı ve güncel artış
Konut kiralarındaki geçici yüzde 25 sınırının son uygulama dönemi, 2 Temmuz 2023–1 Temmuz 2024 arasında yenilenen dönemlerdir. Bu tarihsel sınır sonraki bütün dönemlere taşınmaz. TBK m.344 kapsamında yenileme ayına uygun TÜFE on iki aylık ortalama değişimi, sözleşme hükmü ve beş yıllık dönem ayrımı incelenir; sabit bir güncel artış oranı kullanılmaz.
Emsal kira araştırması
İlan fiyatı gerçekleşmiş kira bedeliyle aynı değildir. Karşılaştırılabilir sözleşmeler; konum, alan, yaş, kullanım, donanım ve dönem farklarıyla değerlendirilir. Bilirkişi incelemesi ve hakkaniyet değerlendirmesi, kiraya verenin istediği bedelin aynen kabul edileceği anlamına gelmez.
Bu Konuda Nasıl Çalışıyoruz?
Sözleşme ve yenileme tarihini, artış hükmünü, ödeme geçmişini ve karşılaştırılabilir kira kayıtlarını inceliyoruz. Tespit ile uyarlama şartlarını ayırıyor; talep dönemi, delil ve bilirkişi sürecini planlıyoruz.