Kira Uyuşmazlığında Önce Hangi Yolun Seçileceği Belirlenmelidir
Aynı olay, farklı hukukî yollara elverişli görünebilir; ancak her yolun şartı, süresi, görevli mercii ve ispat konusu farklıdır. Örneğin ödenmeyen kira bedeli nedeniyle temerrüde dayalı tahliye ile iki haklı ihtar nedeniyle tahliye aynı değildir. Kira tespit davası mevcut kira bedelinin yeni dönem için belirlenmesine; uyarlama davası ise olağanüstü koşullar nedeniyle sözleşme dengesinin yeniden kurulmasına yöneliktir. Tahliye taahhüdü, ihtiyaç, yeni malik veya on yıllık uzama süresi de birbirinden bağımsız hukukî sebeplerdir.
Bu nedenle ilk incelemede şu sorular cevaplandırılır:
- Kiralanan konut, çatılı işyeri, arsa, ürün kirası veya başka bir kira türü müdür?
- Kiraya veren aynı zamanda malik midir; davayı veya takibi yürütme sıfatı kimdedir?
- Sözleşmenin başlangıç ve yenilenme tarihleri nelerdir?
- Kira ve yan giderler hangi tarihlerde, hangi hesaba ve hangi açıklamayla ödenmiştir?
- İhtar, arabuluculuk, icra takibi veya dava için kanuni süre işlemekte midir?
- Tahliye sebebi hangi somut olay ve delillerle ispatlanabilir?
- Uyuşmazlık dava şartı arabuluculuğa mı, icra takibine mi, doğrudan dava yoluna mı tabidir?
- Birden fazla talebin birlikte ileri sürülmesi usulen mümkün ve stratejik olarak uygun mudur?
Zorunlu Arabuluculuk ve Dava Süreci
1 Eylül 2023 tarihinden itibaren, kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.
Arabuluculuk başvurusu yalnız biçimsel bir aşama olarak görülmemelidir. Kira bedeli, ödeme takvimi, tahliye tarihi, anahtar teslimi, depozito, hasar, aidat, ibra ve devam eden takiplerin durumu aynı anlaşma içinde açık, uygulanabilir ve tereddütsüz biçimde düzenlenmelidir. Tarafların ve uyuşmazlığın eksik gösterilmesi, sonraki davada dava şartı veya talep kapsamı tartışmasına yol açabilir.
Anlaşma sağlanamazsa görevli ve yetkili mahkeme, dava sebebi, talep sonucu, süre ve deliller belirlenerek dava açılır. Kira ilişkisinden doğan davalarda kural olarak sulh hukuk mahkemesi görevlidir; ancak icra mahkemesinin görev alanındaki takip hukuku talepleri ve uyuşmazlığın özel niteliği ayrıca gözetilir.
Kira Uyuşmazlıklarında Belge ve Delil İncelemesi
Kira davalarında sonucun belirlenmesinde yalnız sözleşme değil, ilişkinin fiilen nasıl yürütüldüğünü gösteren kayıtlar da önemlidir. Dosyanın niteliğine göre aşağıdaki belge ve deliller incelenir:
- Kira sözleşmesi, ek protokoller ve teslim tutanakları
- Tapu kaydı, yönetim planı, ruhsat ve kullanım belgeleri
- Banka dekontları, hesap hareketleri ve ödeme açıklamaları
- Noter ihtarları, KEP kayıtları ve tebligat evrakı
- Tahliye taahhütnamesi ve imza incelemesine elverişli belgeler
- Arabuluculuk başvuru ve son tutanakları
- İcra dosyası, ödeme emri, itiraz ve haciz kayıtları
- Emsal kira sözleşmeleri ve bilirkişi incelemesine elverişli veriler
- Fotoğraf, video, keşif, hasar tespit ve ekspertiz raporları
- Aidat, fatura, sayaç ve abonelik kayıtları
- Ticari defter, fatura, ciro ve faaliyet belgeleri
- Tanık anlatımları ve hukuka uygun dijital yazışmalar
Hukuka aykırı elde edilen ses kaydı, görüntü veya kişisel veri kullanımı ayrıca hukukî ve cezai risk doğurabilir. Delilin elde ediliş biçimi, dosyaya sunulmadan önce değerlendirilmelidir.
Tebligatı Aldığınızda Hangi Kayıtları Saklamalısınız?
UETS: Ulusal Elektronik Tebligat Sistemi
UETS üzerinden gönderilen tebligat, hesaba ulaştığı tarihi izleyen beşinci günün sonunda tebliğ edilmiş sayılır. Mesajı açmamak süreyi durdurmaz. Şirketler ve elektronik tebligat hesabı bulunan kişiler, yurt dışında olsalar da hesaplarını düzenli kontrol etmelidir. Tebliğ mazbatası, ulaşma ve kanunen tebliğ tarihini gösteren delil kayıtlarını saklayın; yalnız SMS veya e-posta uyarısına dayanmayın.
Posta ve muhtara tebligat
Fizikî tebligatta esas alınacak tarih, uygulanan usule ve tebliğ mazbatasına göre belirlenir. Muhtara bırakılan evrakta kişisel olarak teslim aldığınız gün her durumda başlangıç değildir. Zarfı, mazbatayı ve kapıya yapıştırılan bildirimi saklayın; usulsüzlük iddiasında öğrenme tarihi ve başvuru yolu ayrıca incelenir.
KEP ve sıradan elektronik mesaj
KEP, kayıtlı elektronik posta yoluyla gönderi ve teslim delili sağlayan bir sistemdir; UETS ile aynı işlem değildir. UETS’nin beş günlük kuralı KEP’e otomatik uygulanmaz. Sözleşmesel bildirim, tacirler arası ihtar ve resmî tebligat; şekil, imza ve muhataba ulaşma yönünden ayrı değerlendirilir. E-posta veya WhatsApp yazışması her kanuni ihtarın yerini tutmaz.
Arabuluculuk icra itirazını durdurur mu?
Arabuluculuk başvurusu bütün takip ve ödeme sürelerini durdurmaz. Ödeme emrindeki itiraz ve ödeme süreleri, takip türü ve tebliğ tarihine göre ayrıca kontrol edilmelidir. Büroya mesaj göndermek de resmî başvuru veya itiraz değildir.
Görev, Yetki ve Kararın Uygulanması
Kira ilişkisinden kaynaklanan davalarda kural olarak sulh hukuk mahkemesi; takip hukukuna özgü taleplerde ilgili icra mercii görevli olabilir. Görev ile yer itibarıyla yetki farklıdır. Taşınmazın bulunduğu yerin her kira davasında tek ve kesin yetkili olduğu varsayılmadan genel, sözleşmesel ve özel yetki kuralları incelenir.
İstinaf, Temyiz ve Kararların Uygulanması
Kira davalarında verilen kararlara karşı uyuşmazlığın niteliği ve kanuni parasal sınırlar çerçevesinde istinaf ve şartları varsa temyiz başvuruları hazırlanır. Tahliye ve alacak kararlarının uygulanması, icranın geri bırakılması talepleri ve takip işlemleri ayrıca yürütülür.
Ücret, gider ve dosya hazırlığı
Avukatlık ücreti; harç, tebligat, keşif, bilirkişi, tercüme, icra ve diğer giderlerden ayrıdır. Uyuşmazlığın kapsamı ve izlenecek yola göre açıklanır. Sonuç ve süre; deliller, tebligat, mahkeme ve kanun yolu koşullarına bağlıdır.
Bu Konuda Nasıl Çalışıyoruz?
Talep, taraf, tebligat ve mevcut dosyaları birlikte inceliyoruz. Arabuluculuk ve yargı yolunu, süreleri ve delil hazırlığını belirleyerek gerekli başvuruları kararlaştırılan kapsamda yürütüyor; önemli gelişmeleri müvekkile bildiriyoruz.