Наследник, который не может договориться с остальными наследниками о наследованном доме, участке или помещении для работы, как правило, вправе требовать прекращения общей собственности без согласия остальных. До подачи иска необходимо обратиться к медиации. Если соглашение не достигнуто, мировой суд по гражданским делам при наличии условий назначает раздел в натуре; если это невозможно, назначается продажа. Вырученная сумма распределяется с учётом прав каждого правообладателя и дополнительной стоимости, например строений.
Изменение от 31 июля 2026 года предусматривает, что по отдельным наследственным объектам первые торги проводятся только среди наследников-собственников. В этой статье разъясняется новое правило и переходное положение для торгов, объявленных до этой даты. Прежние обобщения, согласно которым первая продажа любого наследственного имущества открыта для всех или закрытая продажа всегда требует единогласия, уже недостаточны. [Источники 1–4]
Какую потребность решает прекращение общей собственности?
Несколько наследников приобретают наследство совместно. Один наследник не может самостоятельно заявить «эта комната моя» и тем самым создать отдельную собственность. Разногласия по поводу раздела могут возникнуть из-за того, что имущество пустует, доходы от аренды не распределяются, возникают постоянные расходы или один из наследников использует объект единолично. Прекращение общей собственности завершает совместное владение и создаёт отдельные права на имущество или деньги. Практические примеры см. в статье о доходе от аренды унаследованного дома.
Этот иск сам по себе не обеспечивает компенсацию за прошлое пользование. Если один из наследников жил в доме единолично, компенсация за неправомерное пользование (ecrimisil) и право пользования рассматриваются отдельно за прошедший период. Подача иска не означает выселения проживающего наследника в тот же день. Решение о продаже также не прекращает автоматически все права арендатора; вопросы аренды, передачи и регистрации регулируются своими нормами.
Право требовать раздела по статьям 642 и 698 Турецкого гражданского кодекса (TMK) не является абсолютным и бессрочным правом самозащиты. Учитываются обязанности по сохранению имущества, возникающие из сделки или из целевого назначения вещи, запрет раздела в неподходящее время и положения об отдельном имуществе. Если немедленный раздел существенно снизит стоимость имущества, могут быть применены условия отсрочки. [Источник 1]
Подробности по теме см. в разделе о ликвидации простого товарищества, основанного на договоре.
Как работает медиация как условие подачи иска?
С 1 сентября 2023 года досудебная медиация является условием подачи иска в спорах о разделе и выделе движимого и недвижимого имущества. В заявлении указываются, насколько это возможно полно, все действующие правообладатели, их контактные данные и адреса для вручения, а также сведения из реестра недвижимости. Если наследник умирает в ходе процесса, цепочка наследования возобновляется. [Закон № 6325, ст. 18/B; Источник 3]
На встречах стороны могут обсуждать передачу имущества одному из наследников, оплату цены в рассрочку, отдельное выделение нескольких объектов или варианты согласованной продажи. Медиатор, в отличие от судьи, не решает, какое имущество получит каждый. Если стороны не могут договориться об оценке, независимая экспертиза или сопоставимые рыночные данные помогут конкретизировать переговоры.
Если соглашение предусматривает передачу недвижимости, необходима отметка о приведении в исполнение; мировой суд по месту нахождения имущества проверяет законные условия. После отметки одна из сторон может обратиться в управление кадастра, и по особой процедуре статьи 18/B регистрация может быть проведена без составления официального акта после необходимой проверки. Не следует полагать, что реестр меняется уже в момент подписания соглашения. Подробнее см. статью о переходе права собственности в земельном кадастре к иностранному наследнику.
С момента подачи заявления на медиацию до итогового протокола срок давности приостанавливается, а пресекательный срок не течёт. В процессе, являющемся условием подачи иска, основной срок составляет три недели; в обязательных случаях он может быть продлён не более чем на одну неделю. Необходимо внимательно соблюдать участие во встрече, полномочия представителя, итоговый протокол и документы, которые прилагаются к исковому заявлению. Если процесс не привёл к результату, конфиденциальные предложения, сделанные в ходе переговоров, не становятся неограниченными доказательствами в суде. [Источник 3]
Кто должен быть стороной по делу? В какой суд обращаться?
Иск может подать один или несколько собственников; все остальные собственники должны участвовать в деле. При общей собственности все наследники устанавливаются по свидетельствам о праве на наследство. Вместо ведения процесса против умершего лица исследуется цепочка его правопреемства. Для несовершеннолетнего, ограниченно дееспособного лица или наследника с конфликтом интересов обеспечивается надлежащее представительство и при необходимости назначается опекун (kayyım).
Компетентным судом является мировой суд по гражданским делам. По спорам о праве на недвижимость и её общей собственности действует исключительная подсудность по месту нахождения имущества. Если объектов несколько, проверяется специальное положение статьи 12 Гражданского процессуального кодекса № 6100 (HMK). Стороны не могут изменить исключительную подсудность только потому, что она им удобна. [Гражданский процессуальный кодекс № 6100 (HMK), ст. 4, 12; Источник 2]
В исковом заявлении указываются имущество, правообладатели, по возможности желаемый способ раздела и соответствующие документы. Если доли в реестре и в свидетельстве о праве на наследство не совпадают, существует иск об исправлении права или спорное происхождение, может понадобиться оценка сторон, привлечение третьих лиц и вопрос, приостанавливающий производство. Суд по разделу не является общим судом по земельному кадастру, который в одном деле по существу решал бы каждый отдельный спор о собственности.
При каких условиях возможен раздел в натуре?
Раздел в натуре — это разделение имущества на части, пригодные юридически и экономически. Совместно рассматриваются площадь участка, условия градостроительства и межевания, подъезд, состояние строения, доли и утрата стоимости. Физическое разделение комнат дома между наследниками часто недостаточно для создания отдельного оформленного в реестре права собственности.
Суд требует от технического эксперта реализуемого плана раздела, а также проверяются соответствующие административные ограничения. Разницу в стоимости частей можно компенсировать денежной выплатой. Однако этот метод не обязывает к разделу, который повлечёт существенную утрату стоимости или юридически невозможен. Совпадение числа долей и числа самостоятельных помещений само по себе недостаточно; оцениваются характер, стоимость и соответствие законодательству. [Турецкий гражданский кодекс (TMK), ст. 699; Источник 1]
Для имущества с подходящим строением возможность раздела путём создания поэтажной собственности может быть рассмотрена при конкретных условиях. Значимы также особые правила раздела и минимальные размеры для сельскохозяйственных земель. Предложение «давайте раздадим всем поровну квадратных метров» не даёт экономического равенства, если фасад участка по дороге или стоимость строений существенно различаются. Технические и правовые решения должны строиться вместе.
Решение о продаже и изменённое в 2026 году правило первых торгов
Общее правило продажи
Если раздел в натуре невозможен или приведёт к существенной утрате стоимости, может быть назначена продажа с публичных торгов. По общему положению статьи 699 TMK продажа между сособственниками с торгов зависит от согласия всех собственников. Кроме того, Закон № 7589 ввёл особую процедуру первых торгов для отдельных имущественных объектов, приобретённых по наследству. Этот вопрос также рассматривается в статье о продаже дома, унаследованного из-за границы.
Случай, когда первые торги проводятся только среди наследников-собственников
По новому положению статьи 114 Закона об исполнительном производстве и банкротстве (İİK) все собственники должны были приобрести имущество по наследству, и никакое третье лицо, кроме наследников, не должно иметь права собственности на него. При этих условиях, если назначена продажа, первые торги проводятся только среди наследников-собственников. Эта особая процедура применяется однократно. Положение не применяется непосредственно к смешанной структуре собственности, в которой третье лицо является собственником. [Источник 4]
Это исключение не означает, что все торги всегда останутся в семье. Если первые торги не состоялись, последующие этапы торгов проводятся по материалам дела о продаже. Поправка также не гарантирует, что наследники действительно купят имущество или что оно будет продано выше рыночной стоимости.
Переходное правило: для торгов, объявленных до 31 июля 2026 года, по-прежнему применяются прежние положения. Поэтому недостаточно смотреть только на дату подачи иска или вынесения решения о продаже; необходимо проверить и дату объявления торгов. [Закон № 7589, переходная ст. 1/1; Источник 5]
Оценка и условия минимальной ставки на торгах
На стадии продажи стоимость определяется на основании текущих характеристик имущества, градостроительного статуса, использования, стоимости строений и сопоставимых продаж. Роль отчёта об оценке, полученного в предыдущем деле, может отличаться от роли отчёта на стадии продажи. Неверный участок, отсутствующее строение или использование устаревшего аналога могут непосредственно повлиять на результат продажи; необходимо следить за вручением отчёта и сроком на возражения.
| Вид торгов | Законный порог стоимости | Дополнительное условие |
|---|---|---|
| Первые торги по новой особой процедуре, в которых участвуют только наследники-собственники | 100 процентов оценочной стоимости | Сумма должна превышать как эту величину, так и сумму приоритетных обеспеченных требований, а также превышать расходы на продажу и распределение |
| Вторые торги по этому изменению | 50 процентов оценочной стоимости | Сравнение приоритетных требований и условие о расходах по-прежнему применяются |
| Общие торги | Как правило, 50 процентов оценочной стоимости | Соответствующие приоритетные требования и расходы оцениваются совместно |
Величина в 50 или 100 процентов не означает, что предложение, равное этой величине, достаточно в каждом случае. Закон требует сравнения и условия превышения. Условия обеспечения заявки и допуска к торгам необходимо проверить по объявлению о торгах и материалам дела о продаже. Право наследника вычесть свою долю из цены или покрыть обеспечение своей долей не следует принимать автоматически, не проверив его условия. [Источник 4]
Электронные торги, оплата и жалобы
Орган продажи выполняет предусмотренные законом действия на основании вступившего в силу решения о продаже. При электронной продаже объявление, условия, обеспечение, срок подачи предложений и протокол итогов торгов содержат отдельные документы и даты. До подачи предложения необходимо выяснить фактическое состояние имущества, занятость, обременения, условия передачи и дополнительные расходы. Краткое описание на портале не показывает всех рисков.
Покупатель обязан оплатить цену в течение семи дней с момента объявления протокола итогов торгов; ходатайство об отмене торгов не приостанавливает обязанность платежа автоматически. Просрочка платежа может повлечь утрату обеспечения и, согласно новой поправке, административный штраф в размере пяти процентов от цены предложения. Если покупатель, не оплативший цену, является сособственником, действует особое правило: всё внесённое обеспечение выплачивается остальным сособственникам пропорционально их долям. [Источник 4]
Для жалобы на оценку обычно важен семидневный срок, который течёт с момента уведомления; для отмены торгов обычно важен семидневный срок, который течёт с даты торгов. Особые основания, такие как объявление и существенная ошибка, а также законные верхние пределы оцениваются отдельно. Подсудность жалобы на продажу при разделе общей собственности определяется в связи с делом мирового суда, на котором основана продажа; правила исполнения нельзя копировать без изменения наименования суда. Для соблюдения срока немедленно проверяются орган, куда подаётся обращение, и момент начала течения срока по конкретному действию.
Как распределяется стоимость строений, деревьев и иных улучшений?
Наследник мог построить на общем участке строение на собственные средства или вырастить деревья, имеющие хозяйственную ценность. Принадлежность улучшений (muhdesat), возникает ли из этого право собственности, отдельное от общей собственности на участок, и как это учитывается в цене продажи, — различные вопросы. Если остальные сособственники не признают принадлежность, может понадобиться отдельный иск и вопрос, приостанавливающий производство.
В решении от 19 ноября 2025 года, № дела E.2025/4979 и № решения K.2025/4848, 7-я гражданская палата Кассационного суда (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi) рассмотрела определение доли улучшений. Она подчеркнула, что расчёт должен основываться не только на доле наследника в участке, но и на общей стоимости всего участка и улучшений, а результат должен быть пригоден для исполнения. Решение, допустившее распределение на основании неверной доли, было отменено. [Источник 6]
Условный пример: предположим, что весь участок стоит 6 миллионов турецких лир (TL), а стоимость строения, принадлежность которого одному из наследников признана, составляет 4 миллиона TL. Тогда доля строения в общей стоимости составляет 40 процентов. Соответствующая часть цены продажи, предназначенная для распределения, поступает владельцу строения; остаток, представляющий участок, делится по долям в реестре. Этот пример не показывает чистую сумму, подлежащую выплате напрямую, поскольку расходы, налоги и конкретные права не рассматривались. Одна и та же стоимость строения не должна учитываться дважды — и в расчёте улучшений, и в расчёте доли участка.
Цена продажи, расходы и средства правовой защиты
При распределении учитываются вместе доли в реестре, свидетельства о праве на наследство, признанные доли улучшений, обременения и расходы. Наложение ареста на долю наследника его личным кредитором не означает, что доли других наследников можно свободно использовать для того же долга. До продажи необходимо получить актуальный расчёт по налогам, пошлинам, оценке, объявлениям и расходам на продажу; заранее заявленная общая сумма расходов не является корректным обещанием.
Поскольку прекращение общей собственности — это иск, имеющий последствия для обеих сторон, распределение судебных расходов нельзя объяснить обычной формулой «проигравший платит всё». Учитываются доли, процессуальное поведение и соответствующие правила о пошлинах. Академические исследования исполнения соглашения о медиации также показывают важность совместного планирования содержания соглашения, отметки и исполнения. [Источник 7]
Против решения суда первой инстанции общий срок апелляции составляет две недели с момента вручения мотивированного решения; необходимо проверить вид решения и указание на порядок обжалования. Более короткие сроки по оценке или этапам торгов в деле о продаже нельзя с этим смешивать. Окончание процесса и завершение продажи — не одна и та же дата: вступление в силу, оценка, торги и распределение — отдельные стадии. [Гражданский процессуальный кодекс № 6100 (HMK), ст. 345; Источник 2]
Подробности см. в статьях о аннулировании записи в реестре из-за сокрытого наследства и ошибочного свидетельства о праве на наследство и о аннулировании записи и регистрации на основании соглашения о разделе наследства.
Заключение
При прекращении общей собственности первая проверка начинается с установления всех наследников и правового статуса имущества. Если медиация не привела к исполнимому разделу, рассматриваются варианты раздела в натуре и продажи с учётом их технических и правовых условий. Изменение первых торгов 2026 года необходимо отслеживать вместе с этапами оценки, оплаты и распределения. Даже если иск выигран, пропуск сроков в деле о продаже может повлечь экономический ущерб.
По смежным вопросам см. наши статьи о переходе доли в наследстве, аресте доли в наследстве и соглашении о разделе наследства, а также страницу наследственного права и наследственных дел.
Часто задаваемые вопросы
Может ли один наследник требовать прекращения общей собственности?
Как правило, да. Согласие других наследников не является общим условием подачи иска; однако рассматриваются законные и договорные обстоятельства, которые откладывают раздел или ограничивают его.
Обязательно ли обращение к медиатору до подачи иска?
По спорам о разделе движимого и недвижимого имущества и о прекращении общей собственности досудебная медиация является условием подачи иска.
Обязательно ли суд продаст дом?
Нет. Если раздел в натуре юридически и экономически возможен, он рассматривается. Если раздел невозможен или приведёт к существенной утрате стоимости, на первый план выходит продажа.
Проводятся ли первые торги только среди наследников?
Да, если выполнены условия изменения от 31 июля 2026 года: все собственники должны были приобрести имущество по наследству, и никакое третье лицо, кроме наследников, не должно иметь на него права собственности. На торги, уже объявленные, распространяется переходное правило.
Достаточно ли половины цены на первых торгах внутри семьи?
По новой особой процедуре первых торгов порог стоимости составляет 100 процентов. Кроме того, действует условие превышения сравнения приоритетных требований и расходов на продажу и распределение.
Может ли один из наследников выиграть торги?
Если он соответствует требованиям участия, обеспечения и предложения по соответствующим торгам, может. Владение долей не отменяет полностью обязанности оплатить цену и выполнить иные требования.
Что произойдёт, если цена торгов не оплачена?
Может наступить утрата обеспечения, законное распределение и административный штраф в размере пяти процентов по новой поправке. Семидневный срок оплаты необходимо внимательно контролировать.
Выселяется ли брат или сестра, живущие в доме, сразу после подачи иска?
Нет. Один лишь иск о прекращении общей собственности не влечёт немедленного выселения. Пользование, компенсация за неправомерное пользование и передача после продажи оцениваются отдельно.
Учитывается ли построенное мной на участке на собственные средства строение?
Если принадлежность признана или надлежащим образом установлена, стоимость улучшений может учитываться при распределении цены продажи. Необходимы правильный расчёт долей и отчёт об оценке, пригодный для исполнения.
Сколько месяцев длятся иск и продажа?
Количество сторон, вручения, экспертизы, споры о праве собственности, обжалование и результат торгов влияют на срок. Точную дату окончания нельзя назвать без изучения дела.
Источники и правовые основания
- Турецкий гражданский кодекс № 4721, ст. 640, 642, 698–699. Дата обращения: 13 октября 2026 года.
- Гражданский процессуальный кодекс № 6100, ст. 4, 12, 165, 322, 345. Дата обращения: 13 октября 2026 года.
- Закон № 6325 о медиации в гражданско-правовых спорах, ст. 18/A–18/B. Дата обращения: 13 октября 2026 года.
- Закон № 2004 об исполнительном производстве и банкротстве (İİK), в особенности ст. 114–115, 128/a, 130, 134; консолидированный текст после Закона № 7589. Дата обращения: 13 октября 2026 года.
- Закон № 7589, принятый текст Великого национального собрания Турции (TBMM), ст. 1, переходная ст. 1/1, ст. 26; Официальный вестник от 31 июля 2026 года, № 33326.
- 7-я гражданская палата Кассационного суда (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi), 19 ноября 2025 года, E.2025/4979, K.2025/4848; полный текст решения. Рассмотрено в части расчёта доли улучшений.
- Сюлейман Топак, «Ortaklığın Giderilmesinde Arabuluculuk Süreci ve Anlaşma Belgesinin İcra Edilmesi», Журнал Академии правосудия Турции (Türkiye Adalet Akademisi Dergisi), 2025, № 61, с. 377–406, DOI: 10.54049/taad.1622163.