Miras kalan ev, arsa veya işyeri üzerinde anlaşamayan mirasçılardan biri, kural olarak diğerlerinin onayını almadan ortaklığın giderilmesini isteyebilir. Dava öncesinde arabuluculuğa başvurulur. Anlaşma olmazsa sulh hukuk mahkemesi, şartları varsa aynen taksime; bu mümkün değilse satışa karar verir. Satış bedeli, hak sahipliği ve varsa yapı gibi ek değerler gözetilerek dağıtılır.
31 Temmuz 2026 tarihli değişiklik, belirli miras taşınmazlarında ilk artırmanın yalnız malik mirasçılar arasında yapılmasını öngörmüştür. Bu yazı, yeni düzenlemeyi ve daha önce ilanı yapılmış artırmalar için geçiş kuralını birlikte açıklar. Her miras taşınmazında ilk satışın herkese açık olduğu veya kapalı satış için daima oybirliği gerektiği yönündeki eski genellemeler artık yeterli değildir. [Kaynak 1–4]
Ortaklığın giderilmesi hangi ihtiyacı çözer?
Birden çok mirasçı terekeye elbirliğiyle sahip olur. Bir mirasçı kendi hesabına “bu oda benim” diyerek bağımsız mülkiyet yaratamaz. Paylaşma konusunda anlaşmazlık; evin boş tutulması, gelirlerin dağıtılamaması, sürekli gider çıkması veya mirasçılardan birinin malı tek başına kullanmasıyla ortaya çıkabilir. Ortaklığın giderilmesi, birlikte sahipliği sona erdirerek mal veya para üzerinde ayrı haklar oluşturur. İlgili uygulama örnekleri için miras kalan evin kira geliri yazısı da okunabilir.
Bu dava, önceki kullanımın tazminatını kendiliğinden sağlamaz. Bir mirasçı evde tek başına oturmuşsa geçmiş dönem için ecrimisil ve kullanım hakkı ayrıca değerlendirilir. Dava açılması, oturan mirasçıyı aynı gün tahliye etmez. Satış kararı da kiracının bütün haklarını otomatik olarak ortadan kaldırmaz; kira, teslim ve tescil sorunları kendi hükümlerine tabidir.
TMK m.642 ve 698 çerçevesindeki paylaşma hakkı mutlak ve zamansız bir zor kullanma yetkisi değildir. Hukuki işlemden veya malın sürekli bir amaca özgülenmesinden doğan devam yükümlülüğü, uygun olmayan zamanda paylaşma yasağı ve özel malvarlığı hükümleri değerlendirilir. Hemen paylaşmanın malın değerini önemli ölçüde düşürmesi gibi durumlarda erteleme koşulları gündeme gelebilir. [Kaynak 1]
Konunun ayrıntıları için sözleşmeye dayanan adi ortaklığın tasfiyesi bölümüne bakılabilir.
Dava şartı arabuluculuk nasıl işler?
1 Eylül 2023’ten itibaren taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava öncesi arabuluculuk dava şartıdır. Başvuruda tüm güncel hak sahipleri, iletişim ve tebligat bilgileri ile taşınmazların tapu bilgileri mümkün olduğunca eksiksiz sunulur. Bir mirasçının süreç içinde ölmesi hâlinde mirasçılık zinciri yenilenir. [6325 sayılı Kanun m.18/B; Kaynak 3]
Görüşmelerde taşınmazın mirasçılardan birine bırakılması, belirli vadeyle bedel ödenmesi, birden çok taşınmazın ayrı ayrı özgülenmesi veya anlaşmalı satış seçenekleri ele alınabilir. Arabulucu hâkim gibi kime hangi malın verileceğine karar vermez. Değerleme üzerinde anlaşılmaması hâlinde bağımsız ekspertiz veya karşılaştırılabilir piyasa verisi müzakereyi somutlaştırabilir.
Anlaşma taşınmaz devrini içeriyorsa icra edilebilirlik şerhi zorunludur; taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesi kanuni şartları inceler. Şerhten sonra taraflardan biri tapu müdürlüğüne başvurabilir ve m.18/B’nin özel usulünde gerekli inceleme yapılarak resmî senet düzenlenmeden tescil gerçekleştirilebilir. Anlaşmanın imzalanmasıyla sicilin kendiliğinden değiştiği düşünülmemelidir. Konunun ayrıntıları için yabancı mirasçının tapu intikali yazısına bakılabilir.
Arabuluculuk başvurusundan son tutanağa kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez. Dava şartı süreçte temel süre üç hafta, zorunlu hâlde en fazla bir hafta uzatmadır. Toplantıya katılım, temsil yetkisi, son tutanak ve dava dilekçesine eklenecek belge özenle takip edilir. Sürecin sonuçsuz kalması, müzakeredeki gizli tekliflerin sınırsızca dava delili yapılabileceği anlamına gelmez. [Kaynak 3]
Kimler davada taraf olmalı? Hangi mahkemeye başvurulur?
Davayı bir veya birden çok paydaş açabilir; diğer bütün paydaşlar davada yer almalıdır. Elbirliği mülkiyetinde mirasçılık belgeleriyle tüm mirasçılar belirlenir. Ölü kişi aleyhine yargılama yürütmek yerine onun hak sahipliği zinciri araştırılır. Küçük, kısıtlı veya menfaat çatışması içindeki mirasçı için uygun temsil ve gerekiyorsa kayyım sağlanır.
Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Taşınmazın aynına ve ortaklığına ilişkin uyuşmazlıkta taşınmazın bulunduğu yer kesin yetkisi gözetilir. Birden çok taşınmaz varsa HMK m.12’deki özel düzenleme incelenir. Taraflar sırf kendilerine kolay geldiği için kesin yetkiyi değiştiremez. [HMK m.4, 12; Kaynak 2]
Dilekçede taşınmaz, hak sahipleri, mümkünse istenen paylaşma biçimi ve ilgili belgeler gösterilir. Tapu kaydı ile mirasçılık belgesindeki payların uyuşmaması, devam eden tapu iptal davası veya tartışmalı soybağı, taraf teşkili ve bekletici mesele değerlendirmesi gerektirebilir. Ortaklığın giderilmesi mahkemesi, her ayrı mülkiyet çekişmesini aynı dosyada esastan çözen genel bir tapu mahkemesi değildir.
Aynen taksim hangi şartlarda mümkündür?
Aynen taksim, taşınmazın hukuken ve ekonomik olarak elverişli bölümlere ayrılmasıdır. Arsanın yüzölçümü, imar ve ifraz koşulları, ulaşım, yapı durumu, paylar ve değer kaybı birlikte incelenir. Bir evin odalarını mirasçılar arasında fiilen ayırmak çoğu zaman ayrı tapulu mülkiyet yaratmaya yeterli değildir.
Mahkeme teknik bilirkişilerden uygulanabilir bir paylaşma projesi ister; ilgili idari sınırlamalar araştırılır. Bölümlerin değer farkı para eklenerek dengelenebilir. Ancak bu yöntem, önemli değer kaybına uğratan veya hukuken mümkün olmayan bölünmeyi zorunlu kılmaz. Pay sayısıyla bağımsız bölüm sayısının eşleşmesi de tek başına yeterli değildir; nitelik, değer ve mevzuata uygunluk değerlendirilir. [TMK m.699; Kaynak 1]
Üzerinde uygun yapı bulunan taşınmazlarda kat mülkiyeti kurularak paylaşma imkânı somut şartlarıyla incelenebilir. Tarım arazilerinde özel paylaşma ve asgari büyüklük düzenlemeleri ayrıca önem taşır. “Herkese eşit metrekare verelim” önerisi, yol cephesi veya yapı değerleri çok farklıysa ekonomik eşitlik sağlamaz. Teknik çözüm ile hukuki çözüm birlikte kurulmalıdır.
Satış kararı ve 2026’da değişen ilk artırma kuralı
Genel satış kuralı
Aynen bölüşme mümkün değilse veya önemli değer kaybı doğuracaksa açık artırmayla satışa karar verilebilir. TMK m.699’un genel düzenlemesinde satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılabilmesi bütün paydaşların rızasına bağlıdır. Bunun yanında 7589 sayılı Kanun, miras yoluyla edinilmiş belirli taşınmazlar için özel bir ilk artırma usulü getirmiştir. Bu konu ayrıca yurt dışından miras kalan evin satışı başlıklı yazıda ele alınmıştır.
İlk artırmanın yalnız malik mirasçılar arasında yapılacağı durum
İİK m.114’ün yeni hükmüne göre bütün maliklerin taşınmazı miras yoluyla edinmiş olması ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmaması gerekir. Bu koşullarda ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilmişse ilk artırma yalnız malik mirasçılar arasında yapılır. Bu özel usul bir defaya mahsustur. Üçüncü kişi malik bulunan karma mülkiyet yapısına aynı hüküm doğrudan uygulanmaz. [Kaynak 4]
Bu istisna, bütün açık artırmaların sürekli olarak aile içinde kalacağı anlamına gelmez. İlk artırmanın sonuçsuz kalması ve sonraki artırma aşamaları satış dosyasına göre yürütülür. Düzenleme, mirasçıların mutlaka satın alacağına veya taşınmazın piyasa değerinin üzerinde satılacağına dair garanti de vermez.
Geçiş kuralı: 31 Temmuz 2026’dan önce ilanı yapılmış açık artırmalarda eski hükümler uygulanmaya devam eder. Bu nedenle yalnız davanın açıldığı veya satış kararının verildiği tarihe bakmak yeterli değildir; artırmanın ilan tarihi de kontrol edilmelidir. [7589 sayılı Kanun geçici m.1/1; Kaynak 5]
Değerleme ve ihalede asgari teklif koşulları
Satış aşamasında taşınmazın güncel niteliği, imar durumu, kullanım biçimi, yapı değeri ve emsal satışları üzerinden kıymet takdiri yapılır. Önceki dava dosyasında alınan değer raporu ile satış aşamasındaki raporun işlevi farklı olabilir. Yanlış parsel, eksik yapı veya eski emsal kullanımı doğrudan satış sonucunu etkileyebilir; rapor tebliği ve itiraz süresi takip edilir.
| Artırma türü | Kanundaki değer eşiği | Ek koşul |
|---|---|---|
| Yeni özel usulde yalnız malik mirasçıların katıldığı ilk artırma | Muhammen kıymetin yüzde 100’ü | Bu tutar ile öncelikli teminatlı alacaklar toplamından yüksek olan miktar ve ayrıca satış-paylaştırma giderleri aşılmalıdır |
| Bu düzenlemedeki ikinci artırma | Muhammen kıymetin yüzde 50’si | Öncelikli alacak karşılaştırması ve gider koşulu yine uygulanır |
| Genel açık artırma | Kural olarak muhammen kıymetin yüzde 50’si | İlgili öncelikli alacaklar ve giderler birlikte değerlendirilir |
Yüzde 50 veya yüzde 100 ifadesi, teklifin o rakama eşit olmasının her durumda yeterli olduğu anlamına gelmez. Kanunun aradığı karşılaştırma ve aşma şartı vardır. Teminat ve teklif verebilme koşulları artırma ilanından ve satış dosyasından doğrulanmalıdır. Paydaşın kendi payını bedelden düşürme veya teminatı payıyla karşılama imkânı, koşulları incelenmeden otomatik kabul edilmemelidir. [İİK m.114–115; Kaynak 4]
Elektronik ihale, ödeme ve şikâyetler
Satış memurluğu, kesinleşmiş satış kararına dayanarak kanuni işlemleri yürütür. Elektronik satışta ilan, şartname, teminat, teklif süresi ve ihale sonuç tutanağı ayrı belgeler ve tarihler içerir. Teklif vermeden önce taşınmazın fiilî durumu, işgali, takyidatları, teslim şartları ve ek giderleri araştırılmalıdır. Portaldaki kısa açıklama tek başına bütün riskleri göstermez.
İhale alıcısı, ihale sonuç tutanağının ilanından itibaren yedi gün içinde bedeli ödemekle yükümlüdür; ihalenin feshi istemiş olması ödeme yükümlülüğünü kendiliğinden durdurmaz. Süresinde ödememe teminat kaybı ve yeni düzenleme kapsamında teklif bedelinin yüzde beşi oranında idari para cezası sonucunu doğurabilir. Ödemeyen alıcı paydaşsa alınan teminatın tamamının diğer paydaşlara payları oranında ödenmesine ilişkin özel kural bulunur. [İİK m.114, 130; Kaynak 4]
Kıymet takdirine şikâyette kural olarak tebliğden başlayan yedi günlük süre; ihalenin feshinde ise kural olarak ihale tarihinden başlayan yedi günlük süre önemlidir. İlan ve esaslı hata gibi özel öğrenme hâlleri ile kanuni üst sınırlar ayrı değerlendirilir. Ortaklığın giderilmesi satışına ilişkin şikâyette görev, satışın dayandığı sulh hukuk dosyasıyla bağlantılı olarak belirlenir; icra takibindeki her kural mahkeme adı değiştirilmeden kopyalanmamalıdır. Süreyi korumak için başvuru mercii ve başlangıcı somut işlem üzerinden derhâl kontrol edilmelidir.
Yapı, ağaç ve diğer muhdesat bedeli nasıl ayrılır?
Bir mirasçı ortak arsa üzerine kendi parasıyla yapı yapmış veya ekonomik değeri olan ağaçlar yetiştirmiş olabilir. Muhdesatın aidiyeti, bunun ortak arsa mülkiyetinden ayrı bir mülkiyet hakkı doğurup doğurmadığı ve satış bedelinde nasıl karşılanacağı birbirinden ayrılır. Diğer paydaşlar aidiyeti kabul etmiyorsa ayrı dava ve bekletici mesele ihtiyacı doğabilir.
Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 19.11.2025 tarihli, E.2025/4979, K.2025/4848 sayılı kararında muhdesat oranının belirlenmesi ele alınmıştır. Hesabın, muhdesat sahibi paydaşın yalnız arsa payı üzerinden değil, arsanın tamamı ile muhdesatın toplam değeri üzerinden kurulması ve infaza elverişli olması gerektiği vurgulanmıştır. Hatalı oranla dağıtıma imkân veren karar bozulmuştur. [Kaynak 6]
Varsayımsal örnek: Arsanın tamamı 6 milyon TL, bir mirasçıya aidiyeti kabul edilmiş yapının değeri 4 milyon TL ise toplam içindeki yapı oranı yüzde 40’tır. Satışın dağıtıma esas bedelindeki ilgili oran yapı sahibine; arsa karşılığı kalan kısım tapu paylarına göre ayrılır. Bu örnek, masraflar, vergiler ve somut haklar incelenmeden doğrudan ödenecek net tutarı göstermez. Aynı yapı değerinin hem muhdesat hem arsa payı hesabına mükerrer eklenmemesi gerekir.
Satış bedeli, giderler ve kanun yolu
Dağıtımda tapu payları, mirasçılık belgeleri, kabul edilmiş muhdesat oranları, takyidatlar ve masraflar birlikte gözetilir. Bir mirasçının kişisel alacaklısının pay üzerindeki haczi, diğer mirasçıların payının aynı borç için serbestçe kullanılacağı anlamına gelmez. Satıştan önce vergi, harç, değerleme, ilan ve satış giderleri için güncel dosya hesabı alınmalıdır; sabit bir toplam masraf vaadi doğru değildir.
Ortaklığın giderilmesi çift taraflı sonuç doğuran bir dava olduğundan giderlerin yükletilmesi sıradan “davayı kaybeden tümünü öder” anlatımıyla açıklanamaz. Paylar, usul davranışları ve ilgili harç kuralları dikkate alınır. Arabuluculuk anlaşmasının uygulanması üzerine yapılan akademik incelemeler de anlaşma içeriğinin, şerhin ve icranın birlikte planlanmasının önemini ortaya koymaktadır. [Kaynak 7]
İlk derece kararına karşı istinafta genel süre gerekçeli kararın tebliğinden itibaren iki haftadır; kararın türü ve kanun yolu açıklaması kontrol edilmelidir. Satış dosyasındaki kıymet takdiri veya ihale işlemlerine ilişkin daha kısa süreler bununla karıştırılamaz. Davanın bitişi ile satışın tamamlanması aynı tarih değildir; kesinleşme, değerleme, artırma ve dağıtım ayrı aşamalardır. [HMK m.345; Kaynak 2]
Konunun ayrıntıları için ketmi veraset ve hatalı veraset ilamı nedeniyle tapu iptali ve miras paylaşma sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil yazılarımıza bakabilirsiniz.
Sonuç
Ortaklığın giderilmesinde ilk değerlendirme, bütün mirasçıların ve taşınmazın hukuki durumunun belirlenmesiyle başlar. Arabuluculukta uygulanabilir bir paylaşma sağlanamazsa aynen taksim ve satış seçenekleri teknik ve hukuki koşullarıyla incelenir. 2026’daki ilk artırma değişikliği, değerleme, ödeme ve dağıtım adımlarıyla birlikte takip edilmelidir. Dava kazanılmış olsa bile satış dosyasındaki sürelerin kaçırılması ekonomik kayba yol açabilir.
Konunun ilgili yönleri için miras payının devri, miras payına haciz ve miras paylaşma sözleşmesi yazılarımıza ve miras hukuku ve miras davaları sayfamıza da bakabilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Tek bir mirasçı ortaklığın giderilmesini isteyebilir mi?
Kural olarak evet. Diğer mirasçıların rızası dava açmanın genel şartı değildir; ancak paylaşmayı erteleyen veya sınırlayan kanuni ve sözleşmesel durumlar incelenir.
Dava açmadan arabulucuya gitmek zorunlu mu?
Taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesine ilişkin bu uyuşmazlıklarda dava öncesi arabuluculuk dava şartıdır.
Mahkeme evi mutlaka satar mı?
Hayır. Hukuken ve ekonomik olarak mümkünse aynen taksim değerlendirilir. Bölünme mümkün değilse veya önemli değer kaybı yaratıyorsa satış gündeme gelir.
İlk ihale yalnız mirasçılar arasında mı yapılır?
31 Temmuz 2026 değişikliğindeki şartlar varsa evet: bütün maliklerin miras yoluyla edinmiş olması ve mirasçılar dışında üçüncü kişi mülkiyetinin bulunmaması gerekir. Önceden ilan edilmiş artırmalar geçiş kuralına tabidir.
İlk aile içi artırmada yarı bedel yeterli mi?
Yeni özel usulde ilk artırmanın değer eşiği yüzde 100’dür. Ayrıca öncelikli alacak karşılaştırması ve satış-paylaştırma giderlerini aşma koşulu bulunur.
Mirasçılardan biri ihaleyi alabilir mi?
İlgili artırmaya katılım, teminat ve teklif şartlarını taşıyorsa alabilir. Kendi payına sahip olması bedel ödeme ve diğer yükümlülükleri tamamen ortadan kaldırmaz.
İhale bedeli ödenmezse ne olur?
Teminatın iade edilmemesi, kanuni dağıtım ve yeni düzenlemedeki yüzde beş idari para cezası gündeme gelir. Ödeme için yedi günlük süre dikkatle izlenmelidir.
Evde oturan kardeş dava açılır açılmaz çıkarılır mı?
Hayır. Ortaklığın giderilmesi davası tek başına derhâl tahliye sağlamaz. Kullanım, ecrimisil ve satış sonrası teslim ayrı değerlendirilir.
Arsaya kendi paramla yaptığım yapı dikkate alınır mı?
Aidiyet kabul edilir veya usulünce belirlenirse muhdesat değeri satış bedelinin dağıtımında dikkate alınabilir. Doğru oranlama ve infaza elverişli değer raporu gerekir.
Dava ve satış kaç ay sürer?
Taraf sayısı, tebligat, bilirkişi, mülkiyet uyuşmazlığı, kanun yolu ve artırma sonucu süreyi değiştirir. Dosya incelenmeden kesin bitiş tarihi verilemez.
Kaynakça
- 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu, m.640, 642, 698–699. Erişim 13.10.2026.
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, m.4, 12, 165, 322, 345. Erişim 13.10.2026.
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, m.18/A–18/B. Erişim 13.10.2026.
- 2004 sayılı İcra ve İflâs Kanunu, özellikle m.114–115, 128/a, 130, 134; 7589 sayılı Kanun sonrası konsolide metin. Erişim 13.10.2026.
- 7589 sayılı Kanun, TBMM kabul metni, m.1, geçici m.1/1, m.26; Resmî Gazete 31.07.2026, sayı 33326.
- Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 19.11.2025, E.2025/4979, K.2025/4848; erişilen tam karar metni. Muhdesat oranının hesaplanması bakımından incelenmiştir.
- Süleyman Topak, “Ortaklığın Giderilmesinde Arabuluculuk Süreci ve Anlaşma Belgesinin İcra Edilmesi”, Türkiye Adalet Akademisi Dergisi, 2025, sayı 61, 377–406, DOI: 10.54049/taad.1622163.