Miras kalan taşınmazın tapusunda birden fazla mirasçı bulunması, her mirasçının tek başına satabileceği belirli bir taşınmaz payına sahip olduğu anlamına gelmez. Taşınmaz elbirliği mülkiyetine tabi ise mirasçının hakkı, kural olarak terekenin tamamına yayılan miras ortaklığı hakkıdır. Paylı mülkiyete geçiş, bu birlikteliği belirli paylarla sürdürülen ortak mülkiyete dönüştürür; evi veya arsayı kendiliğinden fiziksel olarak bölmez. [Kaynak 1, m.640, 644, 688 ve 701–703]
Bu nedenle önce hedef belirlenmelidir: Tapuda kendi payınızın gösterilmesini mi, belirli bir dairenin size bırakılmasını mı, yoksa taşınmazın satılmasını mı istiyorsunuz? Bu üç hedef farklı işlemler gerektirir. Aşağıdaki açıklamalar, mirastan doğan elbirliği mülkiyetine ilişkindir; adi ortaklık gibi başka sebeplerle oluşmuş elbirliği ilişkilerinde aynı başvuru yolu doğrudan kullanılamaz.
Elbirliği mülkiyeti ile paylı mülkiyet arasındaki fark
Elbirliği mülkiyetinde mirasçılık belgesindeki oran, mirasçının terekeye katılma oranını gösterir. Henüz her taşınmazda serbestçe tasarruf edilebilen bağımsız bir tapu payı doğduğu söylenemez. Kanun veya sözleşmede öngörülen istisnalar dışında yönetim ve tasarrufta birlikte hareket gerekir. Bir mirasçının kendi miras payını devretmesi ise ayrı hükümlerle düzenlenmiştir. [Kaynak 1, m.677, 701–702]
Paylı mülkiyette her paydaşın belirli oranı vardır. Kanuni sınırlamalar saklı kalmak üzere bu pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklı tarafından haczettirilebilir. Ancak taşınmazın bütünü üzerindeki kararlar yine paylı mülkiyetin yönetim kurallarına bağlıdır. Dönüşüm, ortak yaşam ve kullanım sorunlarının hepsini çözmez.
| İşlem | Temel sonuç | Kendiliğinden sağlamadığı sonuç |
|---|---|---|
| Elbirliğinden paylı mülkiyete geçiş | Miras oranlarına göre belirli paylarla tescil | Bahçenin veya evin fiilen bölünmesi |
| Miras paylaşma sözleşmesi | Anlaşmaya göre malların veya hakların özgülenmesi | Gerekli tapu işlemleri yapılmadan her durumda sicilin değişmesi |
| Ortaklığın giderilmesi | Aynen paylaşma veya satışla ortaklığın sona ermesi | Her olayda mirasçının istediği malı elde etmesi |
Örneğin üç eşit mirasçı bakımından dönüşüm sonucunda her biri taşınmazın üçte bir paydaşı olur. “Zemin kat birinci kardeşin, üst kat ikinci kardeşin, bahçe üçüncü kardeşin” sonucu çıkmaz. Böyle bir düzen için paylaşma, kullanım anlaşması, imar ve gerektiğinde kat mülkiyeti şartları ayrıca incelenir.
Tapu müdürlüğüne tek mirasçı başvurabilir mi?
3402 sayılı Kadastro Kanunu ek m.3, miras ortaklığından kaynaklanan elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi için tapu yolunu düzenler. Bir mirasçı başvurabilir. Tapu müdürü diğer mirasçılara çağrı yapar ve belirlediği süre içinde varsa itirazlarını bildirmelerini ister. Tebligat giderleri başvurandan alınır. [Kaynak 2, ek m.3]
Kanundaki şartlar gerçekleşir; elbirliğinin devamına yönelik itiraz ileri sürülmez ve bildirilen sürede paylaşma davası açılmazsa taşınmaz, mirasçılar adına paylı mülkiyet esasına göre tescil edilir. Bütün mirasçıların aynı gün tapuya gelmesi, bu özel başvuru yolunun zorunlu başlangıç şartı değildir. Buna karşılık usulüne uygun bildirim ve sürecin sonucu beklenmeden tek taraflı talep üzerine tescil yapılamaz.
İdari işlemdeki itiraz ile mahkemenin TMK m.644 kapsamındaki değerlendirmesi karıştırılmamalıdır. Tapu müdürlüğü karmaşık mirasçılık veya mülkiyet uyuşmazlığını mahkeme gibi çözmez. İtiraz, paylaşma davası veya kayıt sorunları nedeniyle tapu yolu sonuç vermediğinde uyuşmazlığın niteliğine uygun yargı yolu değerlendirilir. Tapu başvurusunun reddedilmiş olması, her durumda aynı içerikle doğrudan iptal davası açılması gerektiği anlamına gelmez.
Tapu başvurusunda hangi belgeler hazırlanır?
Güncel mirasçılık belgesi, taşınmazın ada ve parsel bilgileri, bütün mirasçıları gösteren nüfus ve ölüm kayıtları, tebligata elverişli adresler, kimlik belgeleri ve vekille işlem yapılacaksa uygun yetkileri içeren vekâletname birlikte hazırlanmalıdır. Bir mirasçının sonradan ölmesi hâlinde onun mirasçılarını gösteren belge de gerekir. Haciz, ipotek, ihtiyati tedbir ve önceki miras payı devirleri ayrıca araştırılmalıdır. Mirasçıların yurt dışında bulunduğu hâllerde Türkiye’ye gelmeden miras işlemleri yazısına bakılabilir.
Yabancı ülkede düzenlenen belgelerin kabulü, tercümesi ve onay biçimi belge türüne ve ilgili ülkeye göre değerlendirilir. Adresin bilinmemesi, bildirimi atlama hakkı vermez. Tarım arazilerinde ise 5403 sayılı Kanundaki özel rejim ve ölüm tarihine bağlı hükümler ayrıca kontrol edilmelidir; bütün taşınmazlar sıradan konut gibi işleme alınamaz. [Kaynak 1, m.598; Kaynak 2, ek m.3; Kaynak 9]
Mahkemeden dönüşüm nasıl istenir?
TMK m.644 uyarınca mirasçılardan biri, tereke mallarının tamamı veya bir kısmı için sulh hukuk mahkemesinden dönüşüm isteyebilir. Her taşınmazı aynı başvuruya katmak zorunlu değildir. Ancak talep edilen mal ve miras zinciri açıkça belirlenmeli, talebin etkileyeceği bütün mirasçıların usule uygun biçimde dinlenmesi sağlanmalıdır. [Kaynak 1, m.644; Kaynak 3, m.4]
Taşınmaz üzerindeki mülkiyet biçimini değiştiren talepte taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin kesin yetkisi gözetilir. Birden fazla yerde taşınmaz bulunması, taleplerin birlikte görülmesi ve başka davalarla bağlantı ayrıca değerlendirilmelidir. Yalnızca mirasbırakanın son yerleşim yerini esas alan standart dilekçe, her taşınmaz talebi için doğru olmayabilir. [Kaynak 3, m.12]
Başvuruda güncel kayıtların getirtilmesi, mirasçıların ve payların belirlenmesi, diğer ilgililere kanunun öngördüğü çağrının yapılması ve ilgili malların miras oranlarına göre paylı mülkiyete dönüştürülmesi istenir. Mahkeme bu dosyada, ayrıca talep edilip gerekli şartları sağlanmamış bir satışa veya fiziki taksime kendiliğinden karar vermez.
Çağrı ve itiraz neden önemlidir?
Sulh hâkimi diğer mirasçılara belirleyeceği süre içinde itirazlarını bildirmeleri için çağrı yapar. Kanunda her dosya için geçerli sabit bir “30 günlük dönüşüm itirazı” bulunmaz. Süre, mahkemenin çağrısından ve usulüne uygun tebliğ tarihinden izlenmelidir. Çocuk mirasçı, kısıtlı kişi veya temsilciyle menfaat çatışması varsa temsil ve gerektiğinde kayyım konusu çözülmelidir.
Elbirliğinin devamını haklı kılan itiraz veya süresinde açılan paylaşma davası, dönüşümün sonucunu etkiler. “İstemiyorum” şeklindeki her açıklamanın mutlaka yeterli olduğu söylenemeyeceği gibi, itirazın hiçbir etkisi olmadığı da söylenemez. İtirazın dayandığı sözleşme, paylaşma engeli, devam eden dava veya hak uyuşmazlığı somutlaştırılmalıdır. [Kaynak 1, m.426, 642–644]
Dava öncesinde arabuluculuk gerekli mi?
6325 sayılı Kanun m.18/B, taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ile ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava öncesi arabuluculuğu düzenler. Elbirliğinden paylı mülkiyete geçişin bu kapsama girip girmediği konusunda öğretide farklı değerlendirmeler bulunmaktadır. Bu tartışma, tapu müdürlüğüne yapılacak idari başvurunun da otomatik olarak dava şartı arabuluculuğa tabi olduğu anlamına gelmez. [Kaynak 4, m.18/B]
Nesibe Kurt Konca ve Emel Badur, dönüşüm talebinin dava şartı arabuluculuk kapsamında değerlendirilmesini savunur. Abdülhamit Yılmaz ise iki görüş bulunduğunu belirterek uygulama netleşinceye kadar arabuluculuğa başvurularak usulden ret riskinin azaltılmasını önerir. Bunlar akademik değerlendirmelerdir; tek başlarına bütün mahkemeleri bağlayan karar niteliğinde değildir. Dava hazırlığında güncel yerel uygulama ve talebin içeriği kontrol edilerek arabuluculuk aşamasının tamamlanması ihtiyatlı bir yoldur. [Kaynak 5–6]
Arabuluculukta anlaşma olursa tapuya nasıl yansır?
Anlaşma metni hangi taşınmazların, hangi mirasçılık belgesine göre ve hangi paylarla dönüşeceğini açıkça göstermelidir. Miras payları oranında dönüşüm ile payların bedel karşılığı değiştirilmesi aynı işlem değildir. İkinci ihtimalde devir, şekil, harç ve başka hak sahiplerinin korunması ayrıca gündeme gelir.
TKGM’nin 2024/5 sayılı Genelgesinin ilgili düzenlemesi, mirasçılık belgesine göre paylı mülkiyete geçiş anlaşmasında belgenin ibrazını arar; bütün mirasçıların dönüşüm iradesi anlaşmaya yansımışsa başvurmayanlara yeniden bildirim yapılmasını gerekli görmez. Tescilde, anlaşmanın içeriğine göre kanundaki icra edilebilirlik ve tapu şartları birlikte incelenmelidir. İmzalı herhangi bir görüşme tutanağı, tek başına her tapu işlemini mümkün kılmaz. [Kaynak 4, m.17/B ve 18/B; Kaynak 10]
Mirasçı olmayan kişi dönüşüm isteyebilir mi?
TMK m.644, başvuru hakkını mirasçıya tanır. Bir mirasçıdan taşınmaz satış vaadi alan kişinin, sırf bu sözleşme nedeniyle mirasçı gibi doğrudan aynı yola başvurabileceği varsayılamaz. Satış vaadinin geçerliliği, ifa olanağı ve talep edilebilecek haklar ayrı incelenir. Alacaklının icra hukukundan kaynaklanan yetkisi ise farklı bir hukuki dayanak gerektirir. [Kaynak 1, m.644 ve 677; Kaynak 7]
Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 15 Ocak 2024 tarihli kararında, mirasçı olmayan satış vaadi alacaklısının doğrudan dönüşüm istemesi ile dönüşüm gerçekleştikten sonra sözleşmenin ifası ayrılmıştır. Yargılama sırasında paylı mülkiyete geçilmiş olması, tescil isteminin değerlendirilmesini etkileyebileceğinden güncel tapu kaydının araştırılması gerektiği kabul edilmiştir. Kararın önemi, başlangıçtaki elbirliği durumunun dosya sonuna kadar değişmeden kaldığının varsayılmamasıdır. [Kaynak 7]
Alacaklı bakımından ayrıntılar için [miras payına haciz makalesine]() bakılabilir. Miras payı devrinin kendisi ise miras payının devri yazısında ayrıca ele alınmaktadır.
Dönüşümden sonra satış, önalım ve haciz
Paylı mülkiyete geçildikten sonra paydaş, kanuni engeller saklı kalmak üzere kendi payını devredebilir. Fakat payın üçüncü kişiye satılması, diğer paydaşların kanuni önalım hakkını gündeme getirebilir. Cebri artırma ve iradi satış aynı kurallara tabi değildir. Önalım süresi, bildirimin biçimi ve tapu işlemi ayrıca incelenmeden “artık payımı sınırsız satabilirim” sonucuna varılmamalıdır. [Kaynak 1, m.688 ve 732–734]
Mevcut ipotek veya haciz, sırf dönüşüm kararıyla ortadan kalkmaz. Borçlu mirasçının belirli payı oluştuğunda alacaklının başvurabileceği satış yolu değişebilir; diğer mirasçıların paylarının kişisel borç için otomatik olarak haczedildiği söylenemez. Kullanım uyuşmazlıkları da devam edebilir. Pay oranı belirlenmiş olsa bile bir mirasçının tüm evi kullanması, diğerlerinin kullanım ve tazminat taleplerini ayrıca doğurabilir.
Yanlış payla tescil edilirse ne olur?
Mirasçılık belgesinin doğru okunması, işlemin en önemli aşamalarındandır. Sağ kalan eş, farklı köklerden gelen torunlar ve art arda gerçekleşen ölümler nedeniyle herkese eşit pay yazılması ciddi hak kaybına yol açabilir. Dönüşüm, miras oranlarını değiştirme gerekçesi değildir.
Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 20 Ekim 2025 tarihli kararında, dönüşüm sırasında yanlış oranlarla tescil ve sonraki devirler incelenmiştir. Mülkiyet aktarımı sonucunu doğuran düzeltmenin basit idari hisse düzeltmesi gibi yapılamayacağı ve sonraki alıcının iyiniyetinin araştırılması gerektiği vurgulanmıştır. Bu karar, dönüşüm isteminin kabul şartlarından çok hatalı tescilin sonuçlarıyla ilgilidir; her yanlışlığın aynı idari yolla düzeltilebileceğini göstermez. [Kaynak 8]
Yanlış pay fark edildiğinde güncel ve önceki tapu kayıtları, dayanak mirasçılık belgeleri, tescil istem belgesi ve sonraki devirler birlikte incelenmelidir. Sicil düzeltmesi, mirasçılık belgesinin iptali veya tapu iptali ve tescil taleplerinden hangisinin gerektiği hatanın kaynağına göre belirlenir. Üçüncü kişiye devir riski varsa ihtiyati tedbirin şartları da değerlendirilir. [Kaynak 1, m.1023–1025; Kaynak 3, m.389 ve devamı]
Süreler, giderler ve dosya hazırlığı
Dönüşüm için her olayda ölümden itibaren başlayan tek bir dava açma süresi yoktur. Ancak mahkemenin veya tapu müdürlüğünün verdiği itiraz süresi, devam eden davalardaki kanun yolu süreleri ve bağlantılı alacakların süreleri ayrı ayrı izlenmelidir. Kararın istinafa elverişliliği ve süresi, kararın türüne göre değerlendirilir; genel HMK istinaf süresi tebliğden itibaren iki haftadır. Bu süre, dönüşüm çağrısındaki itiraz süresiyle aynı değildir. [Kaynak 3, m.341 ve 345]
Tapu başvurusunda tebligat ve işlem giderleri; dava yolunda harç, gider avansı, tebligat ve gerekirse bilirkişi giderleri doğabilir. Arabuluculuk ve avukatlık ücretleri de kendi esaslarına tabidir. Mirasçı sayısı, yurt dışı tebligatı ve kayıt zinciri bilinmeden sabit toplam ücret veya bitiş süresi verilmesi doğru olmaz.
Dosya hazırlığında önce bütün miras zinciri çıkarılmalı, sonra taşınmaz kayıtları ve istenen sonuç eşleştirilmelidir. Tarım arazisi, küçük mirasçı, haciz veya önceden açılmış paylaşma davası varsa bunlar başvurudan önce belirlenmelidir. Böylece paylı mülkiyete geçişin gerçekten ihtiyacı karşılayıp karşılamadığı anlaşılır; yalnızca kullanım veya satış sorunu yaşayan kişiye gereksiz bir ara işlem önerilmez.
Sonuç
Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi, mirasçıların tapudaki paylarını belirginleştirir ve pay üzerinde işlem yapılmasını kolaylaştırır. Başarılı bir başvuru; doğru mirasçılık belgesine, eksiksiz tebligata, itirazların değerlendirilmesine ve taşınmazın özel durumuna bağlıdır. Tapu yolu, dava yolu ve arabuluculuk anlaşması ayrı şartlarla işler. Dönüşüm sonrasında kullanım, önalım, haciz ve paylaşma sorunlarının devam edebileceği de hesaba katılmalıdır.
Konunun ilgili yönleri için miras payına haciz yazımıza ve miras hukuku ve miras davaları sayfamıza da bakabilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyete geçince ev bölünür mü?
Hayır. Paylar belirlenir; fiziksel bölünme veya belirli katın bir mirasçıya verilmesi ayrıca işlem gerektirir. Ayrıntılı karşılaştırma.
Bütün mirasçılar tapuya birlikte gitmek zorunda mı?
Kadastro Kanunu ek m.3 yolunda tek mirasçı başvurabilir; diğer mirasçılara bildirim ve kanuni şartların tamamlanması gerekir. Tapu başvurusu.
Tek bir taşınmaz için dönüşüm istenebilir mi?
Evet. TMK m.644, tereke mallarının tamamı veya bir kısmı için başvuruya imkân verir. Mahkeme yolu.
Görevli mahkeme hangisidir?
TMK m.644 kapsamındaki istem sulh hukuk mahkemesine yöneltilir; taşınmaza ilişkin kesin yetki de kontrol edilir. Görev ve yetki.
Dönüşüm çağrısına itiraz süresi kaç gündür?
Her olayda sabit bir süre yoktur; çağrıda belirtilen süre ve tebliğ tarihi esas alınır. Çağrı ve itiraz.
Bir mirasçının itirazı dönüşümü kesin olarak engeller mi?
Tapu yolu ile mahkeme yolu ayrılmalıdır. Mahkemede elbirliğinin devamını haklı kılan itiraz ve süresinde paylaşma davası önem taşır. İtirazın etkisi.
Arabuluculuk yapılmadan dava açılabilir mi?
Kapsam konusunda farklı görüşler vardır. Talebin içeriği ve güncel uygulama kontrol edilmeli; usulden ret riskini azaltmak için arabuluculuk aşaması değerlendirilmelidir. Arabuluculuk açıklaması.
Satış vaadi alacaklısı doğrudan dönüşüm isteyebilir mi?
Mirasçı olmayan kişinin yalnızca satış vaadi nedeniyle mirasçı gibi başvurabileceği kabul edilmemelidir. Sözleşmenin ifası ve başka kanuni yetkiler ayrıca değerlendirilir. Başvuru hakkı.
Paylı mülkiyete geçince haciz kalkar mı?
Hayır. Haczin dayanağı ve hangi hak üzerinde bulunduğu ayrıca incelenir. Dönüşüm, alacaklının satış yolunu etkileyebilir. Haciz ve satış.
Dönüşümden sonra payımı satabilir miyim?
Kanuni sınırlamalar saklı kalmak üzere pay devredilebilir; üçüncü kişiye iradi satışta diğer paydaşların önalım hakkı doğabilir. Satışın sonuçları.
Tapuya yanlış miras payı yazılırsa nasıl düzeltilir?
Hatanın mirasçılık belgesinden mi, tescilden mi kaynaklandığı ve sonraki devirler araştırılır; her hata basit idari düzeltmeyle giderilemez. Yanlış payla tescil.
İşlem ne kadar sürer ve ne kadar masraf çıkar?
Mirasçı sayısı, tebligatlar, itirazlar ve özel kayıtlar belirleyicidir. Dosya görülmeden sabit süre veya toplam gider söylenemez. Süre ve giderler.
Kaynakça
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, özellikle m.426, 598, 640–644, 677, 688, 701–703, 732–734 ve 1023–1025; 13.10.2026 tarihinde kontrol edilen konsolide metin.
- 3402 sayılı Kadastro Kanunu, ek m.3.
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, m.4, 12, 341, 345 ve 389 ve devamı.
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, m.17/B ve 18/B.
- Nesibe Kurt Konca ve Emel Badur, “Paylaşma ve Ortaklığın Giderilmesi Uyuşmazlıklarında Dava Şartı Arabuluculuk”, Hacettepe Hukuk Fakültesi Dergisi, 16(3), 2026, s.536–593, özellikle s.554–555. Yayın.
- Abdülhamit Yılmaz, “2024 Yılı Arabuluculuk Asgari Ücret Tarifesinin Beraberinde Getirdiği Yeniliklerin Değerlendirilmesi”, İnönü Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 15(1), 2024, s.101–115. Tam metin.
- Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 15.01.2024, E.2022/6973, K.2024/160. Kararın yeniden yayımlanan metni.
- Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 20.10.2025, E.2024/4745, K.2025/4616. Kararın yeniden yayımlanan metni.
- 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu, mirasa konu tarım arazilerine ilişkin özel hükümler.
- Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, 29.11.2024 tarihli 2024/5 sayılı “Tapu Sicilinde Arabuluculuk Uygulamaları” Genelgesi, III/14 ve diğer hususlar bölümü. Genelgeyi yeniden yayımlayan metin.