Договор строительства в обмен на долю участка — это смешанный договор, объединяющий обязанность собственника земельного участка передать определённые доли своего недвижимого имущества или обособленные помещения и обязанность подрядчика возвести и передать объект в соответствии с договором и утверждённым проектом. Для действительности договора решающее значение имеет официальная форма, для реализации проекта — разрешение и технические приложения, а для защиты собственника участка — обеспечение и момент передачи прав в земельном кадастре. В частности, согласно постановлению Большого общего собрания Кассационного суда по унификации судебной практики (Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu) от 16 мая 2025 года, E.2024/1, K.2025/2, недействительность или прекращение договора с обратной силой сами по себе не устраняют права собственности или ипотеки, которые третьи лица добросовестно приобрели, полагаясь на земельный кадастр. [1] В спорах следует оценивать в совокупности вид договора, фактическую готовность, операции в земельном кадастре, дату приобретения прав третьими лицами и конкретные доказательства.
Что такое договор строительства в обмен на долю участка и какова его правовая природа?
По договору строительства в обмен на долю участка собственник участка предоставляет возможность возвести объект на недвижимом имуществе и обязуется передать подрядчику согласованную долю участка или обособленное помещение. Подрядчик, в свою очередь, обязуется возвести объект в соответствии с согласованным проектом, технической спецификацией, разрешением, требованиями застройки и строительными нормами и передать обособленные помещения, причитающиеся собственнику участка. На практике для этого договора используются названия «строительство в обмен на квартиры (kat karşılığı inşaat)», «строительство в обмен на долю участка» или «нотариально оформленный договор строительства в обмен на квартиры». Решающее значение имеет не заголовок документа, а взаимные предоставления, которые приняли на себя стороны.
По своей правовой природе договор представляет собой обязательственное отношение смешанного характера, объединяющее элементы договора подряда по статье 470 и последующим статьям Турецкого закона об обязательствах (TBK) с передачей недвижимого имущества или обещанием его передать. Обязанность подрядчика по строительству не сводится к завершению каркаса здания; она включает создание согласованного результата работ в соответствии с договором и законом и его передачу. Обязанность собственника участка также не ограничивается допуском на строительную площадку; она может включать передачу прав в кадастре, содействие в процедурах получения разрешений, необходимые доверенности и действия, относящиеся к его собственному предоставлению. [2] [3]
Обязательственное отношение между сторонами договора и изменение вещных прав, происходящее в земельном кадастре, относятся к разным правовым плоскостям. Нарушение обязанности одной из сторон само по себе не решает вопрос о том, при каких условиях будет защищено право третьего лица, ранее зарегистрированное в земельном кадастре. Именно это разграничение определяет значение постановления об унификации судебной практики 2025 года. [1]
Чем договор в обмен на квартиры отличается от договора «под ключ» и от обещания продажи?
В классическом договоре подряда «под ключ» или с твёрдой ценой заказчик, как правило, оплачивает строительство деньгами. В модели обмена на долю участка экономическое встречное предоставление подрядчику составляют определённые доли участка или обособленные помещения; поэтому финансирование строительства связано с передачей прав в кадастре. Предварительный договор купли-продажи недвижимости, напротив, сам по себе может порождать обязательство, касающееся будущей продажи определённого объекта недвижимости; он не влечёт автоматически всех последствий смешанного договора, включающего обязанность по строительству.
Названия «раздел выручки», «раздел дохода», «строительство под ключ», «девелопмент проекта» и «в обмен на квартиры» не следует использовать как взаимозаменяемые. То, какие предоставления фактически содержит договор, влияет на результат в части формы, налогов, представительства, передачи, прекращения и прав третьих лиц. Отдельные виды договоров подробно рассмотрены в ранее подготовленном Руководстве по договорам строительства; эта статья посвящена особым рискам модели обмена на долю участка.
Условия действительности договора и обязательная официальная форма
Поскольку часть договора строительства в обмен на долю участка содержит обещание передать подрядчику право собственности на недвижимое имущество или долю, по общему правилу требуется официальная сделка в форме нотариального оформления (düzenleme). Основными правовыми основаниями этой оценки являются статья 706 Гражданского кодекса Турции (TMK), статья 237 Турецкого закона об обязательствах, статья 26 Закона о земельном кадастре и статьи 60 и 89 Закона о нотариате. Простое нотариальное удостоверение подписей — это не та же сделка, что нотариально оформленный официальный договор. Необходимо также различать фактическую передачу права в земельном кадастре и обязательственный договор, по которому эта передача принимается на себя. [1] [3] [4]
Почему нотариального удостоверения подписи достаточно не во всех случаях?
У нотариуса удостоверение подписи и нотариально оформленный официальный акт различаются. В сделке, для которой официальная форма является условием действительности, одно лишь удостоверение подписей, поставленных сторонами под заранее подготовленным текстом, может не устранить порок формы. Поэтому официальный акт должен охватывать основные предоставления, распределение обособленных помещений, способ передачи и существенные условия, обязывающие стороны. Подписанные позднее дополнительные протоколы, существенно изменяющие обязанность передать недвижимое имущество, обязательно подлежат отдельной оценке с точки зрения формы.
Споры возникают, если доли участка в договоре остаются неопределёнными, номера, блоки или площади обособленных помещений невозможно определить объективно, а существенные предоставления впоследствии оставлены на одностороннее усмотрение одной из сторон. Для объектов, архитектурный проект которых ещё не завершён, следует ясным способом установить, по какому утверждённому проекту, какой площади и какой системе расчёта распределение станет окончательным.
Может ли договор, заключённый с нарушением формы, впоследствии стать действительным?
Нарушение официальной формы — основной риск недействительности. Вместе с тем в практике Кассационного суда обсуждаются исключительные ситуации, когда отношение, не соответствующее форме, длительное время фактически исполнялось сторонами, существенные предоставления были исполнены, а ссылка на недействительность в конкретном деле представляет собой злоупотребление правом. Такая возможность не означает, что требование формы неважно или что недействительный договор автоматически станет действительным по мере продвижения любого строительства. Оценку по статье 2 TMK следует проводить ограниченно, исходя из выполненных работ, передач и поведения сторон. [3] [9]
Проверка участка, кадастровых записей, застройки и полномочий до подписания
Первая проверка касается не фактического облика участка, а его правового положения в земельном кадастре. Следует оценить квартал, участок, площадь, вид объекта, текущие и прежние записи о собственниках, доли, ипотеки, аресты имущества, права узуфрукта и сервитуты, отметки, обеспечительные меры и возможные текущие иски. Фактический порядок пользования, не отражённый в записи земельного кадастра, может отличаться от режима собственности и долевого участия.
Следует изучить статус застройки, условия застройки, примечания к плану, отступы, коэффициент застройки (emsal), высотность, парковку, условия риска бедствий и грунта, а также ограничения, вытекающие из объектов культурного и природного наследия и законодательства о побережье. Нельзя предполагать, что ориентировочное число обособленных помещений в архитектурном проекте окончательно утверждено муниципалитетом. Поэтому необходимы положения о корректировке расчёта продажи или распределения в зависимости от возможности получить разрешение и от утверждённого проекта. [5] [6]
Кто должен участвовать в договоре при долевой собственности и наследственной общности?
В отношении недвижимости, находящейся в долевой собственности, один сособственник не имеет автоматически полномочия совершать от имени остальных сособственников строительные сделки и распоряжения, затрагивающие весь объект. В зависимости от вида и объёма сделки следует оценить статью 692 TMK и соответствующие положения о долевой собственности; для распоряжений всем объектом необходимо установить требуемое единогласие или иной порядок принятия решений по специальному закону. При совместной собственности следует отдельно изучить наследников, назначение представителя и структуру полномочий общности. При преобразованиях по Закону № 6306 могут действовать особые положения о решениях, уведомлении и продаже, поэтому общее большинство сособственников не следует механически применять к специальному режиму. [3] [7]
Как следует ограничить объём доверенности?
Объём доверенности, выдаваемой подрядчику или сотрудникам проекта, следует соразмерять с потребностью в ведении процедур получения разрешений и согласования проекта. Значимые сделки, такие как передача прав в кадастре, установление ипотеки, согласие на продажу обособленных помещений, заключение новых договоров, мировое соглашение, отказ от иска и освобождение от долга, следует оценивать с отдельными полномочиями и условиями. Доверенность не заменяет материальные положения договора или записи в земельном кадастре. В частности, при полномочиях на распоряжение недвижимостью следует проверить требуемые особые полномочия и требования к форме, а также условия прекращения доверенности.
Как следует урегулировать в договоре распределение обособленных помещений и долей участка?
Если распределение ограничено формулой «собственнику участка 50 процентов, подрядчику 50 процентов», при исполнении может возникнуть серьёзная неопределённость. Для каждого обособленного помещения следует определить блок, этаж, номер, ориентировочную общую/полезную площадь, назначение, сторону фасада и принадлежности; если номера меняются из-за изменения разрешения или проекта, следует подготовить сравнительную таблицу для установления тождества. Для парковки, кладовых, технических помещений, террас и мест общего пользования следует провести разграничение в соответствии с режимом земельного кадастра и поэтажной собственности.
Следует определить, как будет пересчитываться распределение при уменьшении или увеличении площади, изменении коэффициента застройки, новом требовании муниципалитета, появлении нового обособленного помещения и установлении сервитута этажной собственности (kat irtifakı). Фактические различия в стоимости не следует сводить только к соотношению квадратных метров; если необходима оценка, следует указать, на каком методе расчёта будет основано заключение независимого эксперта.
Какое место в договоре занимают дополнительный технический протокол и утверждённый проект?
На практике полезно закрепить правовую основу в основном договоре, а технические детали изложить в подписанной, датированной и имеющей определённую версию технической спецификации/протоколе. Однако технический протокол не может быть составлен так, чтобы изменять существенное условие передачи недвижимости вне официальной формы. Должно быть ясно, какой документ имеет приоритет при противоречии, кто утвердил новый чертёж и в каком письменном порядке вступает в силу изменение дополнительного протокола.
Когда следует передавать права в кадастре: заранее или поэтапно?
Хотя передача собственником участка подрядчику значительной доли прав в кадастре в начале действия договора может облегчить финансирование проекта, она создаёт серьёзный риск с точки зрения возврата и приобретения прав третьими лицами. После перехода права к подрядчику он может совершать с этим правом различные сделки; впоследствии совершённая сделка и основанное на договоре требование собственника участка о возврате могут столкнуться в отношениях между разными лицами. Поэтому риск нельзя устранить, лишь записав в договоре, что «передача в кадастре является авансом». [1]
В модели поэтапной передачи можно предусмотреть, что право подрядчика на передачу возникает по завершении определённых этапов строительства. Критерии следует связывать не с абстрактными процентными формулировками, а с объективными документами, относящимися к утверждённому графику работ, записям строительного надзора, актам об оплате выполненных работ (hakediş) и объёме работ, разрешению на строительство и разрешению на ввод в эксплуатацию. Даже поэтапная передача не исключает абсолютно передачу права третьему лицу; отметки, ипотеки, банковское обеспечение и особые запретительные записи необходимо изучать в совокупности.
| Модель передачи прав в кадастре | Основное преимущество | Правовой риск и на что обратить внимание |
|---|---|---|
| Единовременная передача до начала строительства | Возможности подрядчика по финансированию и продажам могут возрасти | При просрочке подрядчика собственнику участка может быть трудно вернуть своё вещное право; добросовестное третье лицо может получить защиту |
| Поэтапная передача в зависимости от физической готовности | Можно установить баланс между выполненными работами и передачей доли | Если критерий контроля, одобрение независимого эксперта и момент кадастровой операции неясны, возникает спор |
| Передача после сдачи или приёмки | Защищённость собственника участка до передачи усиливается | Потребность в финансировании, договоры с банками и порядок продаж следует структурировать отдельно |
Какую защиту даёт отметка в земельном кадастре?
Статья 1009 TMK предусматривает, что права, вытекающие из договора строительства в обмен на долю участка, могут быть отмечены в земельном кадастре. При определённых условиях отметка позволяет противопоставить обязательственное право лицам, впоследствии приобретающим права; однако это не механизм, который сам по себе разрешает любой спор или абсолютно запрещает любую передачу вещного права в земельном кадастре. Объём и содержание отметки, осведомлённость третьего лица на момент приобретения и иные возможные записи в кадастре следует изучать отдельно. [1] [3]
Отметку не следует смешивать с обеспечительной мерой/отметкой об обеспечительной мере в ходе судебного процесса. Первая связана с видимостью в земельном кадастре права, вытекающего из договора, и возможностью его противопоставления; вторая — временная мера правовой защиты, которую суд при определённых условиях предоставляет в рамках спора.
Права и основные обязанности собственника участка
Собственник участка может требовать передачи согласованных в договоре обособленных помещений предусмотренного качества и в предусмотренный срок, соответствия утверждённому проекту, соблюдения технической спецификации, устранения незавершённых работ и недостатков, при необходимости — договорной неустойки или возмещения ущерба, а также правомерного совершения подрядчиком сделок со своей долей. Если это предусмотрено договором, он может также требовать, чтобы его с определённой периодичностью информировали об отчётах о ходе работ и записях строительной площадки.
Взамен собственнику участка следует своевременно исполнить собственное предоставление в отношении долей, передача которых согласована, оказывать разумное содействие в действиях, требующих разрешения на строительство, проекта, доверенности или подписи, и не препятствовать без необходимости выполнению работ подрядчиком. Задержки по вине собственника участка могут иметь значение для возражений подрядчика о просрочке и продлении срока. Доказывать следует не только задержку подрядчика, но и то, каким событием и поведением какой стороны она вызвана. [2]
Обязанности подрядчика: разрешение, работы, материалы, график работ и сдача объекта
Подрядчик обязан выполнить работу в соответствии с обязанностью проявлять заботливость и лояльность, обеспечить подходящие материалы, организовать работы и передать результат работ, согласованный в договоре. Статьи 471–473 TBK являются основными положениями о выполнении работ и о своевременных предупреждениях о том, что результат будет иметь недостатки или будет задержан. [2]
График работ не должен сводиться к календарю. Следует отдельно указать ключевые этапы: передачу площадки, условия начала работ, фундамент/несущую систему, черновое строительство, завершение механических и электрических работ, фасад, благоустройство, места общего пользования, испытания, разрешение на ввод в эксплуатацию и фактическую сдачу. Привлечение субподрядчика не устраняет автоматически основное предоставление и ответственность, принятые подрядчиком перед собственником участка; правовое положение субподрядчика и обязанности генерального подрядчика следует устанавливать отдельно.
Отступление от проекта и несанкционированное изменение проекта
Одностороннее изменение подрядчиком утверждённого архитектурного проекта или распределения обособленных помещений может представлять собой серьёзное нарушение, если оно затрагивает сторону фасада, площадь, расположение или использование помещения, причитающегося собственнику участка. То, что муниципалитет признал определённое изменение допустимым в административном порядке, не означает, что оно автоматически соответствует договору между сторонами. Пересмотр проекта следует оценивать отдельно с точки зрения согласия заинтересованной стороны, вопросов, требующих официальной формы, и технического контроля.
Различия между сдачей объекта, разрешением на ввод в эксплуатацию, сервитутом этажной собственности и поэтажной собственностью
Передача ключей, физическая пригодность здания к использованию, передача обособленного помещения в соответствии с договором и получение разрешения на ввод в эксплуатацию (yapı kullanma izin belgesi, iskân) — это не одно и то же действие. Видимое завершение здания не доказывает отсутствия недостатков в части мест общего пользования, испытаний инженерных систем, соответствия разрешению, муниципальных процедур или законных условий использования. Поэтому следует прямо указать, какими документами завершается предоставление по сдаче объекта согласно договору.
Если сервитут этажной собственности отражает на этапе строительства долевое отношение в отношении определённых обособленных помещений, то поэтажная собственность связана с правовым режимом завершённого здания. Для установления или преобразования обоих институтов требуется действие, соответствующее кадастровому, проектному и административному положению недвижимости. Возражение подрядчика о том, что «сервитут этажной собственности установлен», само по себе не доказывает, что все работы переданы в соответствии с договором. [5] [8]
Какие сведения должен содержать акт сдачи-приёмки?
В акте следует указать дату сдачи, передаваемое обособленное помещение, положение с ключами и доступом, работу электрических, водопроводных и механических систем, состояние мест общего пользования, выявленные недоделки, видимые недостатки, непринятые работы, а также возможные оговорки и сроки устранения. Влияние общей записи в акте «принято без замечаний» на права, которые могут быть заявлены позднее, следует оценивать в рамках договора и закона. Важно, чтобы собственник участка своевременно и доказуемо направил уведомление о недостатках. [2]
Просрочка сдачи, просрочка подрядчика и возмещение за задержку
При оценке задержки прежде всего устанавливаются договорные даты начала работ и сдачи, подлежат ли работы продлению срока, обязанности собственника участка по содействию и возражение подрядчика об отсутствии вины. Статья 117 и последующие статьи TBK, а также статьи 123–125 TBK о договорах, порождающих взаимные обязательства, могут применяться в зависимости от характера просрочки. Ситуации, в которых необходимо уведомление-требование (ihtar), следует отличать от исключений, связанных с твёрдым сроком исполнения и не требующих дополнительного срока. [2]
Упущенную арендную плату, лишение возможности пользования, договорную неустойку и иные требования о возмещении ущерба нельзя суммировать так, будто это одна и та же статья. Можно ли требовать неустойку наряду с исполнением и каковы последствия принятия исполнения без оговорок, следует изучать на основании статей 179–182 TBK, текста договора и конкретного нарушения. Нельзя требовать повторного взыскания одного и того же элемента ущерба под разными названиями. При заявлении о задержке следует также оценить банковские/платёжные документы, рыночную арендную плату, стоимость обособленного помещения и документы об уведомлениях-требованиях и сдаче объекта. [2]
Незавершённые работы и работы с недостатками: уведомление, ремонт, уменьшение цены и возмещение ущерба
Незавершённые работы — это согласованные в договоре работы, которые вовсе не выполнены или не завершены; работы с недостатками — это ситуация, когда созданный результат не обладает согласованными или правомерно ожидаемыми свойствами. Это разграничение важно для приёмки, уведомления, права выбора способа защиты, исковой давности и расчёта судебного эксперта. Положения статей 474–478 TBK применяются в отношении недостатков и связанных с ними сроков. [2]
Обязанность собственника участка осмотреть результат работ и в разумный срок сообщить о недостатках рассматривается с учётом разграничения явных и скрытых недостатков. Если скрытый недостаток обнаружился позднее, условия уведомления, направляемого после его выявления, рассматриваются отдельно. В отношении ответственности за недостатки недвижимых сооружений статья 478 TBK предусматривает пятилетний срок исковой давности с момента сдачи и двадцатилетний срок исковой давности при грубой вине подрядчика. Применяется ли срок к конкретному требованию и действию, дату сдачи и условие грубой вины следует проверять отдельно; обобщение «любой строительный иск ограничен пятью годами» неверно. [2]
Следует также оценить пригодность результата работ к использованию, является ли устранение недостатка технически возможным и соразмерным, условия отказа от договора и особые последствия для недвижимых сооружений. В технических заключениях экспертов следует разъяснять не только стоимость строительства, но и источник ошибки, распределение вины и необходимый способ устранения.
Система обеспечения: банковская гарантия, ипотека, поручительство и другие средства обеспечения
Для защиты собственника участка можно в совокупности рассматривать банковскую гарантию, действительную ипотеку, поручительство, страхование, удержание части оплаты, поэтапную передачу или иные средства обеспечения. Правовая природа каждого средства различна. Название «обеспечение исполнения договора» само по себе не определяет ни того, будет ли банк в любом случае платить по первому требованию, ни того, какое требование обеспечивает ипотека.
Минимальный объём обеспечения следует оценивать отдельно для таких событий, как неначатое строительство, оставление работ, задержка, устранение недостатков, обременения со стороны третьих лиц, налоговые/пошлинные риски и риски административных актов. Условия прекращения и возврата обеспечения, дата, с которой сумма будет увеличена, и то, обеспечивает ли оно только определённые обязательства или все предоставления, должны быть ясно указаны в договоре.
Риск между ипотекой, предоставленной собственником участка, и ипотекой, установленной в пользу подрядчика
Установление ипотеки на недвижимость в обеспечение кредита, который подрядчик использует для финансирования, может дополнительно затронуть собственника участка. Последующее прекращение договора может не устранить автоматически надлежащим образом приобретённое вещное право банка или иного третьего лица. Постановление об унификации судебной практики 2025 года при определённых условиях охватывает и добросовестное приобретение права ипотеки. [1]
Правовые последствия мирового соглашения с кредиторами, банкротства подрядчика или оставления им работ
Ухудшение финансового положения подрядчика может по-разному повлиять на передачу прав в кадастре, обеспечение, предоставленное банкам, аресты имущества по требованию кредиторов, имущество проектной компании, требования субподрядчиков и будущее незавершённого объекта. В таких случаях вопрос о том, прекращён ли договор, оценивается вместе с мораторием по процедуре мирового соглашения с кредиторами и действиями, специфичными для права о банкротстве. Подача заявления о мировом соглашении с кредиторами (konkordato) сама по себе не прекращает автоматически каждый договор; банкротство также не разрешает все споры о передаче прав в кадастре одним правилом.
На раннем этапе следует установить актуальный перечень обременений в кадастре, банковские и финансовые документы, записи о продаже обособленных помещений, текущее состояние строительной площадки и обязательные расходы на содержание и охрану. Прежде чем принимать решение о продолжении работ с новым подрядчиком, следует с правовой и финансовой стороны изучить, как будет действительно прекращён или передан существующий договор и как будет решаться судьба прежних записей о правах и обеспечении.
Разграничение отказа от договора, расторжения на будущее и урегулирования расчётов
Когда строительство остаётся незавершённым, фраза «мы расторгаем договор» сама по себе не обеспечивает всех желаемых вещных и денежных последствий. В договоре, порождающем взаимные обязательства, статьи 123–125 TBK следует оценивать с точки зрения просрочки подрядчика, разумного дополнительного срока и исключений. Разграничение между отказом от договора с обратной силой и расторжением/урегулированием расчётов на будущее связано со степенью готовности строительства, характером предоставлений, интересом заказчика и принципом честности и добросовестности (dürüstlük kuralı). [2] [10]
Постановление Большого общего собрания Кассационного суда по унификации судебной практики от 25 января 1984 года, E.1983/3, K.1984/1, важно для правовых рамок, в которых результат на будущее может обсуждаться в контексте статьи 2 TMK, если достигнутый этап строительства и особенности дела это оправдывают. В части практики Кассационного суда выделяется критерий физической готовности 90 % и более; однако этот показатель сам по себе не является окончательным критерием того, что объект сдан в соответствии с законом и договором, что недостатки разрешения/разрешения на ввод в эксплуатацию стали несущественными или что права третьих лиц в кадастре защищены автоматически. Следует изучить строительство в целом, характер работ и избранное требование. [10] [11]
Как решаются вопросы кадастровых прав и стоимости работ при прекращении с обратной силой?
В одном деле могут встать вопросы о возврате сторонами полученного, возврате переданных долей участка, взаимных предоставлениях и правовой и экономической стоимости фактически выполненных работ. Однако если у третьего лица есть защищённое право собственности или ипотеки, возврат всей записи о праве в натуре может оказаться невозможным. В таких случаях обязательственные требования, требования о стоимости и возмещении ущерба к подрядчику следует оценивать отдельно; расчёты возврата/возмещения следует строить так, чтобы они не приводили к двойному взысканию. [1]
Как проводится урегулирование расчётов при прекращении на будущее?
Степень готовности строительства, то, какая часть работ приносит экономическую выгоду собственнику участка и какая — подрядчику, были ли доли участка действительно заработаны, а также стоимость незавершённой части работ следует определять с помощью технического эксперта и изучения документов. Фактическое и правовое положение следует рассматривать отдельно в отношении обособленных помещений, остающихся за сторонами, ранее совершённых продаж, ипотек и работ по устранению. Общий вывод вида «готовность 90 процентов, все доли остаются у подрядчика» сделать нельзя. [10] [11]
Постановление Кассационного суда об унификации судебной практики 2025 года: доверие третьего лица к земельному кадастру и его добросовестность
Постановление Большого общего собрания Кассационного суда по унификации судебной практики от 16 мая 2025 года, E.2024/1, K.2025/2, опубликовано в Официальной газете (Resmî Gazete) от 18 июля 2025 года. Постановление касается того, как недействительность или прекращение договора с обратной силой влияют на вещное право третьего лица после передачи прав в кадастре подрядчику на основании договора строительства в обмен на долю участка и после продажи подрядчиком третьему лицу или установления им ипотеки. [1]
Основной вывод постановления таков: заявление третьего лица о том, что оно добросовестно приобрело вещное право, полагаясь на земельный кадастр, следует рассматривать. Право собственности или ипотеки третьего лица, недобросовестность которого на момент приобретения не может быть подтверждена конкретными доказательствами, может получить защиту. Прекращение договора между собственником участка и подрядчиком не является в отношении третьего лица автоматическим основанием для аннулирования записи о праве собственности. Напротив, если установлено, что третье лицо не было добросовестным, вопрос о защите соответствующего права оценивается иначе. [1] [3]
Какие факты важны для определения добросовестности?
Статья 3 TMK устанавливает презумпцию добросовестности и принцип проявления заботливости, требуемой обстоятельствами; статьи 1023–1024 TMK регулируют доверие к земельному кадастру и пределы ссылки на неправомерную регистрацию. В конкретном деле изучается, знало ли третье лицо на момент приобретения о договорном отношении, о незавершённости строительства, о риске расторжения/просрочки по договору и о значимых сведениях вне кадастра или должно ли было знать о них при необходимой заботливости. [1] [3]
Значение в зависимости от обстоятельств могут иметь такие доказательства, как близкие отношения сторон, необычная цена, дата продажи, наличие уведомления-требования или иска между собственником участка и подрядчиком, фактическая осведомлённость покупателя о строительной площадке, содержание договора и отметки в кадастре. Однако наличие одного элемента не подтверждает недобросовестность окончательно во всех делах. Доводы и доказательства следует оценивать по каждому лицу отдельно, исходя из того, какой покупатель какую долю, в какую дату и при какой осведомлённости приобрёл.
Будет ли результат тем же, если у третьего лица есть лишь право требования?
Нет. Положение лица, получившего от подрядчика право на обособленное помещение по нотариальному обещанию продажи или по простому договору, не совпадает с положением лица, которое путём регистрации в земельном кадастре приобрело вещное право, например право собственности или ипотеки. Ядро постановления об унификации судебной практики 2025 года — вещное право третьего лица, полагавшегося на земельный кадастр. В отношении обязательственных прав из договора условия формы, передачи, отметки и договорного требования изучаются отдельно. [1]
Изменяет ли постановление автоматически все прежние и вступившие в силу дела?
Постановление об унификации судебной практики имеет характер обязательной судебной практики для последующих оценок судов по сходным правовым спорам. Вместе с тем нельзя утверждать, что любое вступившее в законную силу судебное решение отпадает без соблюдения каких-либо условий обращения. Законную силу решения, обычные/чрезвычайные средства обжалования, вопросы процессуально приобретённого права (usulî kazanılmış hak) и применимые переходные условия следует изучать отдельно. [1] [12]
Иск об аннулировании и регистрации права собственности, возмещение ущерба и временная правовая защита
После недействительности договора, отказа от него или расторжения могут возникнуть требования об аннулировании и регистрации права собственности, иск о признании отсутствия долга, договорные требования, требования о возмещении ущерба, договорной неустойке или стоимости работ. Какое требование к кому предъявлять, определяется исходя из личности лица, значащегося собственником в кадастре, лиц, в пользу которых впоследствии установлена ипотека или иное ограниченное вещное право, договорного статуса сторон и совместимости требований друг с другом. Иск, предъявленный к ненадлежащей стороне, или неполное требование об ипотеке/регистрации могут повлиять на исполнимость судебного решения.
Если существует опасность передачи права в земельном кадастре или вероятность утраты доказательств, могут быть оценены условия обеспечительной меры по статье 389 и последующим статьям Гражданского процессуального кодекса (HMK) и обеспечения доказательств по статье 400 и последующим статьям HMK. Для принятия судом временной меры следует отдельно рассмотреть конкретный риск, правдоподобное обоснование и соразмерность. Предъявление иска само по себе не останавливает передачу права в кадастре. [12]
Какой суд обладает предметной и территориальной подсудностью?
Предметная подсудность определяется не просто по ярлыку «строительный иск», а по правовому положению сторон и предмету иска. Следует отдельно оценить возможность рассмотрения дела судом первой инстанции по гражданским делам при общих имущественных спорах, коммерческим судом первой инстанции, если конкретное дело является коммерческим, и судом по потребительским делам при наличии потребительской сделки. По искам о вещных правах, таким как аннулирование и регистрация права собственности, согласно статье 12 HMK исключительная подсудность может принадлежать суду по месту нахождения недвижимости; при споре о чисто денежном договорном требовании то же правило автоматически не применяется. Является ли медиация обязательным условием иска, также следует определять отдельно в зависимости от коммерческого/потребительского характера иска и вида заявленного требования. [12] [13]
Какие документы важны для доказывания?
- Нотариально оформленный договор, существенные приложения, доверенности и все редакции.
- Текущие и прежние записи земельного кадастра, документы об отметках/обеспечительных мерах/ипотеках и перечень обременений на дату каждой передачи.
- Утверждённые архитектурные и инженерные проекты, разрешение на строительство, разрешение на перестройку, документы строительного надзора и о разрешении на ввод в эксплуатацию.
- Передача площадки, график работ, акты строительной площадки, фотографии, технические заключения, заключения экспертов и датированные записи о степени готовности работ.
- Уведомления-требования, документы о вручении, переписка, банковские квитанции (dekont) об оплате, договоры между подрядчиком и третьими лицами и документы о продаже.
- Акты сдачи и приёмки, уведомления о недостатках, записи об ущербе, документы о расчёте арендной платы и ущерба.
- Банковская гарантия, договор ипотеки, кредитный/финансовый договор, материалы дела о мировом соглашении с кредиторами или исполнительного производства.
Наличие документа не означает, что он автоматически доказывает определённый довод в деле. Дату, стороны, полномочия, содержание документа и его согласованность с другими доказательствами следует изучать в совокупности.
Основные защитные положения, которые следует проверить при подготовке договора
| Ключевой вопрос | Что конкретизировать в договоре |
|---|---|
| Недвижимость и стороны | Квартал/участок, долевая собственность, представительство, обременения в кадастре, полномочие на передачу и обязанность правового анализа |
| Распределение и проект | Таблица распределения обособленных помещений, площадь/сторона фасада/принадлежности, утверждённый проект и порядок его пересмотра |
| Сроки и ключевые этапы | Передача площадки, начало, объективные промежуточные этапы, окончательная сдача, разрешение на ввод в эксплуатацию и форс-мажор/продление срока |
| Передача прав в кадастре | Заранее/поэтапно/по завершении, контроль независимого эксперта, сделки третьих лиц и отметки |
| Обеспечение | Банковская гарантия, ипотека, поручительство, страхование, объём, сумма, срок, условия выплаты и возврата |
| Незавершённые работы и работы с недостатками | Техническая спецификация, акт приёмки/сдачи, уведомление, срок устранения и порядок возмещения |
| Нарушение и прекращение | Уведомление-требование/дополнительный срок, просрочка, отказ от договора/расторжение, урегулирование расчётов, аванс и расчёт стоимости работ |
| Третьи лица | Покупатель, банк, ипотека, полномочие на продажу, отметка о договоре и записи об уведомлениях |
| Спор | Оценка суда с предметной и территориальной подсудностью, медиация/арбитраж, доказательства и временная защита |
Эта таблица сама по себе не заменяет договор, готовый к подписанию. В зависимости от правовой структуры проекта могут потребоваться и другие существенные положения. Важнее всего не то, что положение об обеспечении просто записано в основном договоре, а то, что соответствующее право действительно и надлежащим образом установлено.
Порядок действий до начала договорных отношений и при возникновении спора
До заключения договора: изучаются кадастровые записи и сведения о застройке участка, полномочия всех сособственников, правовое и финансовое положение подрядчика, проект и распределение обособленных помещений. До завершения официальной формы и технических приложений не осуществляется передача прав в кадастре и не выдаются широкие доверенности, способные повлечь тяжёлые последствия.
В ходе строительства: регулярно документируются разрешение, график работ, техническая готовность, оплата выполненных работ, получение платежей, полномочия на продажу и отметки. При обнаружении работ, противоречащих проекту, или задержки без промедления оцениваются соответствующие законные и договорные требования об уведомлении.
При нарушении: договорные и кадастровые записи фиксируются; при необходимости текущее состояние работ устанавливается через суд. Уведомления-требования, дополнительные сроки и требования готовятся так, чтобы не возникло противоречия между отказом от договора/расторжением и вещно-правовыми последствиями. Даты приобретения прав третьими лицами — собственниками и залогодержателями по ипотеке — изучаются отдельно.
Урегулирование расчётов и период после решения: продолжение строительства, смена подрядчика, исправление записей земельного кадастра, использование обеспечения, расчёт требований, налоговые/пошлинные процедуры и процедуры по разрешениям рассматриваются в рамках единого правового и технического плана. Исполнение вступившего в законную силу решения, процедуры в управлении кадастра и их влияние на права соответствующих третьих лиц отслеживаются отдельно.
Связанные материалы: Расторжение договора строительства в обмен на долю участка и возврат записей о праве собственности; Просрочка сдачи, незавершённые работы и недостатки по договорам строительства; Что делать, если подрядчик не переоформляет право собственности?; Можно ли аннулировать право собственности, полученное от подрядчика?; Подрядчик, субподрядчик и споры об оплате выполненных работ по строительным договорам подряда.
Заключение
В договоре строительства в обмен на долю участка правовая защищённость зависит не только от завершения здания, но и от принципов официальной формы, предсказуемого распределения, технического контроля, обеспечения, правильного выбора момента передачи прав в кадастре и защиты прав третьих лиц. Ход строительства, наличие незавершённых работ или недостатков, факт сдачи объекта и условия прекращения договора следует изучать на основе конкретных доказательств.
После постановления об унификации судебной практики 2025 года требование о безусловном аннулировании прав третьих лиц в кадастре со ссылкой на прекращение договора с обратной силой сопряжено с правовым риском. Подход, защищающий права сторон, состоит в том, чтобы при заключении договора действительно установить средства обеспечения, а в споре проводить анализ требования, кадастровых записей, работ и добросовестности как единое целое.
Часто задаваемые вопросы
Обязательно ли заключать договор строительства в обмен на долю участка у нотариуса?
Этот смешанный договор, включающий передачу доли в недвижимости или обещание её передать, по общему правилу должен быть заключён у нотариуса в форме нотариального оформления (düzenleme şeklinde). Одно лишь удостоверение подписи в большинстве случаев эту форму не заменяет. Исключения, основанные на фактическом исполнении и принципе честности и добросовестности, ограничены особенностями дела. [1] [3] [4]
Обязательно ли при строительстве в обмен на квартиры передавать права в кадастре с самого начала?
Нет. Передача в начале, на определённых этапах строительства или после сдачи объекта может быть предусмотрена в зависимости от структуры договора и финансирования. Единовременная передача в начале создаёт дополнительный риск для защиты вещного права собственника участка; следует оценить отметку в кадастре, обеспечение и банковское обеспечение. [1]
Если в договоре записано, что «передача в кадастре является авансом», возвращается ли право автоматически?
Нет. Отношение по возврату между собственником участка и подрядчиком отделено от защиты третьего лица, добросовестно приобретшего вещное право, полагаясь на земельный кадастр. Из-за постановления об унификации судебной практики 2025 года такое условие не во всех случаях устраняет права третьих лиц. [1]
Если подрядчик продал квартиру третьему лицу, аннулируется ли запись о праве при расторжении договора?
Не обязательно. Изучается, полагалось ли третье лицо на земельный кадастр при приобретении вещного права и было ли оно добросовестным. Если недобросовестность не подтверждена конкретными доказательствами, может встать вопрос о защите права собственности или ипотеки. [1]
Если строительство завершено на 90 процентов, всегда ли применяется расторжение на будущее?
Нет. В некоторых решениях Кассационного суда готовность 90 % и более используется как важный критерий; однако техническую готовность, работы в целом, правовое исполнение, требования и другие особенности дела следует оценивать в совокупности. Сам по себе показатель не предрешает ни сдачу объекта, ни право на запись в кадастре. [10] [11]
Считается ли обособленное помещение переданным при отсутствии разрешения на ввод в эксплуатацию?
Сдача объекта и разрешение на ввод в эксплуатацию — разные институты. Если конкретный договор связал разрешение на ввод в эксплуатацию с обязанностью по сдаче, его отсутствие может иметь значение. Передача ключей не свидетельствует автоматически о выполнении всех договорных и административных обязанностей. [5] [8]
В течение скольких лет можно подать иск, если скрытый недостаток обнаружился позднее?
Статья 478 TBK для требований, вытекающих из недостатков недвижимых сооружений, в целом предусматривает пятилетний срок исковой давности с момента сдачи, а при грубой вине подрядчика — двадцатилетний срок исковой давности. Уведомление о недостатке, правовую квалификацию, дату сдачи и конкретное требование следует изучать отдельно. [2]
Если один из собственников участка не подписывает договор, могут ли остальные связать обязательствами весь участок?
Как правило, нет; однако в зависимости от характера сделки, режима собственности и применимых положений специальных законов требуется оценка полномочий и большинства. Общие правила долевой собственности и специальный режим преобразования по Закону № 6306 не следует смешивать. [3] [7]
Защищает ли отметка о договоре в земельном кадастре от третьих лиц?
Отметка в кадастре о праве, вытекающем из договора, по статье 1009 TMK может обеспечить существенную защиту; её объём и действие зависят от конкретной записи. Отметка не означает ни автоматической недействительности всех сделок продажи и ипотеки, ни предрешённого исхода дела. [1] [3]
Какие документы нужны по искам об отказе от договора и аннулировании записи о праве собственности?
Основными группами доказательств являются нотариально оформленный договор и приложения к нему, прежние/текущие записи земельного кадастра, документы о передаче и ипотеке, утверждённый проект, разрешение на строительство, заключения о степени готовности строительства, документы об уведомлениях-требованиях и вручении, записи об оплате и переписке, акты сдачи/о недостатках. Стороны и требования иска также следует определить отдельно. [12]
Источники и правовые основания
- Большое общее собрание Кассационного суда по унификации судебной практики (Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu), 16 мая 2025 года, E.2024/1, K.2025/2, Официальная газета (Resmî Gazete) от 18 июля 2025 года № 32959; полный текст постановления: https://www.lexpera.com.tr/ictihat/yargitay/e-2024-1-k-2025-2-t-16-5-2025 (изучены резолютивная часть и мотивировка постановления). Применение на официальном портале судебной практики: https://mevzuat.adalet.gov.tr/ictihat/1216648700
- Закон № 6098, Турецкий закон об обязательствах (Türk Borçlar Kanunu), в частности статьи 112, 117–125, 147, 179–182, 237 и 470–486: https://mevzuat.adalet.gov.tr/mevzuat/103273
- Закон № 4721, Гражданский кодекс Турции (Türk Medeni Kanunu), в частности статьи 2–3, 692, 705–706, 1009, 1020–1025: https://mevzuat.adalet.gov.tr/mevzuat/103249
- Закон № 1512 о нотариате (Noterlik Kanunu), статьи 60 и 89, и Закон № 2644 о земельном кадастре (Tapu Kanunu), статья 26; официальное собрание соответствующих законов: https://www.aile.gov.tr/eyhgm/mevzuat/ulusal-mevzuat/kanunlar/noterlik-kanunu/
- Закон № 3194 о градостроительстве (İmar Kanunu), положения о разрешении на строительство и разрешении на ввод в эксплуатацию; официальный доступ к законодательству: https://www.mevzuat.gov.tr/ (Закон № 3194)
- Закон № 4708 о строительном надзоре (Yapı Denetimi Hakkında Kanun) и соответствующее законодательство о строительном надзоре; официальный доступ к законодательству: https://www.mevzuat.gov.tr/ (Закон № 4708)
- Закон № 6306 о преобразовании территорий, подверженных риску бедствий (Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun), специальный режим принятия решений и применения; официальный доступ к законодательству: https://www.mevzuat.gov.tr/ (Закон № 6306)
- Закон № 634 о поэтажной собственности (Kat Mülkiyeti Kanunu), режим сервитута этажной собственности, поэтажной собственности и обособленных помещений; официальный доступ к законодательству: https://www.mevzuat.gov.tr/ (Закон № 634)
- Общее собрание гражданских палат Кассационного суда (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu), 2025/31 E., 2026/300 K., обсуждение официальной формы договора в обмен на долю участка и исключительных последствий нарушения формы; ссылка на полный текст решения: https://hks.sinaneldem.tr/ictihat/yargitay/hukuk-genel-kurulu-2025-31-esas-2026-300-karar/7f8f8d09-8bd2-493b-a1c2-d0e1e1393a06
- Большое общее собрание Кассационного суда по унификации судебной практики, 25 января 1984 года, E.1983/3, K.1984/1; исторический принцип и ссылка в постановлении 2025 года: https://www.lexpera.com.tr/ictihat/yargitay/e-2024-1-k-2025-2-t-16-5-2025
- 6-я гражданская палата Кассационного суда (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi), 2025/282 E., 2025/4510 K., оценка расторжения на будущее, степени готовности работ и урегулирования расчётов; доступ к полному тексту решения: https://www.arakarar.com/karar/yargitay-6-hukuk-dairesi-2025-282-e-2025-4510-k-592d5844e860
- Закон № 6100, Гражданский процессуальный кодекс (Hukuk Muhakemeleri Kanunu), в частности статьи 2, 12, 114, 389–399, 400–405: https://mevzuat.adalet.gov.tr/mevzuat/103103
- Закон № 6102, Торговый кодекс Турции (Türk Ticaret Kanunu), статьи 4–5/A, и Закон № 6502 о защите прав потребителей (Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun); оценка предметной подсудности и условия иска в зависимости от сторон и вида сделки; официальное законодательство: https://mevzuat.adalet.gov.tr/mevzuat/103039