Аннулирование и регистрация права собственности из-за злоупотребления доверенностью: доказывание, сроки и возмещение ущерба

Передача недвижимости, совершённая по доверенности, не защищается во всех случаях только потому, что основана на нотариальном документе и на официальной записи в земельном кадастре. Если поверенный использовал предоставленные ему полномочия против интересов доверителя, а лицо, заключающее с ним сделку, знает или должно было знать об этом, может возникнуть иск об аннулировании и регистрации права собственности. С другой стороны, не каждое нарушение поверенным своих обязанностей приводит к аннулированию записи в кадастре. Совместно оцениваются цель сделки, ущерб, добросовестность покупателя, последующие отчуждения и вопрос о том, предъявлен ли иск правильными лицами к правильным ответчикам.

Это различие особенно важно при продажах внутри семьи, при доверенностях, выданных собственниками, проживающими за границей, в отношении недвижимости, перешедшей по наследству, и в сделках, когда цена продажи так и не поступила собственнику. Сводить спор только к утверждению, что «дом продан дёшево» или что «покупатель — родственник поверенного», неполно. Нижеследующий анализ рассматривает вместе с нормами закона одиннадцать решений Кассационного суда, полные тексты которых проверены, в той части, в которой они поддерживают удовлетворение иска или могут привести к его отклонению. [K1–K11]

Что означает злоупотребление доверенностью?

Представительская власть и обязанности поверенного различны

Отношения поручения касаются того, как поверенный должен выполнить задание; представительская власть касается того, порождают ли сделки, которые поверенный заключает с третьими лицами, последствия для доверителя. Поэтому наличие полномочия продать по доверенности и вопрос о том, использовано ли это полномочие добросовестно, — два разных вопроса. Статья 504 Турецкого обязательственного кодекса (TBK) регулирует объём полномочия, статья 505 — обязанность действовать в соответствии с указаниями, статья 506 — обязанность верности и заботливости, статья 508 — обязанность отчитываться и передавать полученное. [M1]

Например, собственник мог поручить продать квартиру, чтобы купить другое жильё. Если поверенный, используя формально действительное полномочие на продажу, передаёт квартиру лицу из своего окружения для погашения собственного долга, цель полномочия и фактически совершённая сделка расходятся. С другой стороны, исполнение согласованного собственником урегулирования долга или соглашения о разделе само по себе не считается злоупотреблением лишь потому, что позднее возник семейный спор.

Отсутствие полномочия, превышение полномочия и злоупотребление существующим полномочием — не одна и та же правовая проблема. Необходимо отдельно проверить, отсутствовало ли специальное полномочие, необходимое для отчуждения или обременения недвижимости, использовалась ли поддельная доверенность или прекратилось ли полномочие представлять. Обстоятельства дела следует изложить в исковом заявлении точно; разные правовые основания не должны втискиваться в одну общую формулировку. Общие рамки, касающиеся видов и объёма доверенностей, раскрыты в статье «виды доверенностей».

Требует ли каждое упущение в заботливости аннулирования записи?

Поверенный, который не провёл достаточного выяснения обстоятельств или не отчитался после продажи, может нести ответственность. Однако для целей аннулирования записи в кадастре проверяется также, была ли доверенность использована во вред собственнику и знала ли об этом сторона сделки. Общее собрание гражданских палат Кассационного суда (HGK), оценивая злоупотребление, учитывает ущерб доверителя и поведение, направленное на причинение этого ущерба; оно не считает обязательным, чтобы сам поверенный получил выгоду. [K3]

Поэтому прежде всего нужно определить, чего добивается требование: возврата имущества, передачи полученной суммы продажи или возмещения иного ущерба? Одно и то же событие может обосновать несколько таких требований, однако условия, надлежащий ответчик и срок для каждого из них проверяются отдельно.

Освобождает ли широкое полномочие на продажу поверенного от ответственности?

Наличие в доверенности полномочия продать «по любой цене и любому лицу» не даёт поверенному свободы пренебрегать интересами собственника. Обязанность верности по статье 506 TBK сохраняется, даже если сделка остаётся в пределах внешнего полномочия представлять. То, что доверитель указал конкретное лицо покупателем, само по себе не делает остальные условия сделки правомерными. [M1; K1; K6]

В решении Общего собрания гражданских палат Кассационного суда (HGK) от 18 февраля 2021 года, E. 2017/1-1243, K. 2021/113 совместно рассматривались передача поверенным недвижимости сначала своему супругу, последующее приобретение её им самим и противоречивые объяснения относительно оплаты и подлинной причины сделки. Решение не опиралось лишь на родственные отношения; оно пришло к выводу о злоупотреблении на основании цепочки сделок и совокупности возражений. [K1]

Широта полномочия на продажу сама по себе, поэтому, не является достаточной защитой. С другой стороны, существенное значение имеют согласованные документы, показывающие, что собственник сознательно принял конкретную цену, покупателя и цель сделки. Последующее одобрение также должно быть разъяснено в отношении того, какой сделки и каких условий оно касается. Общее семейное согласие не следует толковать как неограниченное одобрение всех отчуждений.

Почему для аннулирования записи важна добросовестность покупателя?

Первый покупатель, совершивший сделку непосредственно с поверенным

Если первый покупатель не знал, что поверенный злоупотребляет своим полномочием, и при проявлении ожидаемой от него заботливости не мог этого знать, сделка, как правило, связывает доверителя. В таком случае ответственность поверенного во внутренних отношениях не устраняет автоматически права добросовестного покупателя. Положение первого покупателя оценивается по принципам честности и добросовестности, закреплённым в статьях 2 и 3 TMK. [M2; K1; K6]

Общность интересов покупателя и поверенного, отсутствие обычного экономического объяснения продажи, фактическая неуплата цены или осведомлённость покупателя о том, что сделка противоречит воле собственника, могут привести к иному результату. Недобросовестность может быть доказана не только явным соглашением, но и признаками конкретного случая, оцениваемыми в совокупности. Однако наличие одного признака не означает, что иск обязательно будет удовлетворён.

Лицо, получившее недвижимость по последующей передаче

Если недвижимость перешла от первого покупателя к другому лицу, приобретение последующим покупателем в доверии к земельному кадастру оценивается отдельно. Статья 1023 TMK защищает третье лицо, которое добросовестно, полагаясь на запись в земельном кадастре, приобретает право собственности или иное вещное право. Статья 1024 TMK указывает, что лицо, знающее или обязанное знать о неправомерной записи, не может воспользоваться этой защитой. Основанием для требования об исправлении реестра служит статья 1025 TMK. [M2]

Недобросовестность первого покупателя не делает автоматически недобросовестными всех лиц в цепочке. Исследуются дата, стороны, цена и предыдущие отношения каждого приобретения, а также явные признаки спора. Право собственности может быть защищено у добросовестного последующего покупателя, тогда как требование о деньгах к поверенному или иным ответственным лицам по соответствующим условиям остаётся возможным. Ограниченные вещные права, например ипотека, также должны рассматриваться с учётом собственных условий приобретения.

Доверенность, выданная в рамках договоров строительства

Доверенность, выданная собственником земельного участка подрядчику, может преследовать цель совершения официальных действий по проекту и передач, предусмотренных договором. Помимо объёма полномочия, нужно проверить, какие самостоятельные единицы и на каких условиях могут быть переданы. Рецензируемое исследование Шахана и Кумлу в этом контексте рассматривает верность подрядчика, различие между злоупотреблением и ненадлежащим исполнением, а также положение третьих лиц. Поскольку нарушение строительного договора и злоупотребление полномочием по доверенности могут порождать различные требования, выводы не следует делать только по тексту доверенности. [A1]

Как оцениваются родство и низкая цена?

Передача близкому родственнику и цена, существенно ниже рыночной, — обстоятельства, которые углубляют проверку. Однако для таких случаев в законодательстве нет фиксированного «процента аннулирования» и нет абсолютной презумпции недобросовестности между родственниками. Экономическое объяснение разницы в стоимости рассматривается вместе с вопросом о том, был ли долг, предыдущая оплата, раздел или иное встречное предоставление.

Решение Общего собрания гражданских палат Кассационного суда (HGK) от 16 апреля 2025 года, E. 2023/7-1037, K. 2025/235 показывает важность такого подхода в споре о предварительном договоре купли-продажи и основанной на нём регистрации. Собрание совместно оценило отношения сторон и доказательства о цели сделки и не сочло знакомство и разницу в стоимости достаточными, применительно к конкретному делу, для прямого вывода о злоупотреблении полномочием. Решение, в котором суд настаивал на ином, было отменено. Этот результат не означает, что любая передача по низкой цене действительна; кроме того, решение не может быть непосредственно применено тем же образом к каждой продаже с записью в кадастре. [K2]

Напротив, в решении 1-й гражданской палаты Кассационного суда (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi) от 15 февраля 2022 года, E. 2021/10174, K. 2022/1170 совместно оценивались ожидание ухода со стороны пожилого собственника, передача близкому лицу, низкая цена и неуплата цены. Учитывая, что в ходе производства требование было преобразовано в требование о цене, отказное решение было отменено. [K7]

Совместное прочтение этих двух решений показывает, что связь доказательств важнее их количества. Эксперт определяет стоимость недвижимости на соответствующую дату; добросовестность покупателя и правовая природа сделки — предмет оценки суда. Отдельное рассмотрение темы приведено в статье неправомерное отчуждение недвижимости компании.

Бремя доказывания и доказательства, которые нужно подготовить

Утверждение, возражение и обязанность отчитаться

По общему правилу лицо доказывает факты, из которых выводит для себя благоприятное последствие. Истец, утверждающий о злоупотреблении доверенностью, должен конкретизировать обстоятельства, на которых основано его утверждение. Кроме того, у поверенного есть обязанность отчитаться, вытекающая из статьи 508 TBK. Если утверждается, что полученная сумма передана собственнику или что передачей погашен долг собственника, оплата и долговые отношения, на которых основано это возражение, должны быть доказаны отдельно. Обязанность отчитаться и бремя доказывания всех элементов утверждения о злоупотреблении не следует смешивать. [M1; M3; K2; K9]

Довод «цена продажи мне не выплачена» сам по себе не всегда обеспечивает аннулирование записи. Если покупатель уплатил цену уполномоченному поверенному и не знал о нарушении во внутренних отношениях, спор может сосредоточиться на обязанности поверенного передать деньги. Напротив, если покупатель знал, что оплата не произведена, или действовал совместно с поверенным, то тот же факт меняет значение для аннулирования записи.

Таблица доказательств

Следует указать, какие события свидетель видел непосредственно, что слышал от других и каковы его отношения со сторонами. Электронная переписка по возможности должна сохраняться в полном контексте; смысл нельзя менять обрезанными снимками экрана. Что полученные незаконно доказательства не могут быть приняты судом, предусмотрено статьёй 189/2 HMK. [M3]

Почему доказательство присягой может изменить результат?

В решении 1-й гражданской палаты Кассационного суда от 29 мая 2025 года, E. 2024/2796, K. 2025/2797 ответчики утверждали, что передача была совершена для исполнения долга истца и по его просьбе. Палата установила, что это возражение не было доказано, но сочла существенным то, что ответчики в своих ходатайствах прямо ссылались на доказательство присягой. Решение о удовлетворении иска, вынесенное без разъяснения сторонам, будут ли они предлагать присягу, было признано основанием для отмены. [K9]

Решение не содержит вывода, что передача супругу поверенного безусловно ничтожна. Отмена из-за процессуального недостатка не означает, что дело окончательно выиграно или проиграно. Перечень доказательств, бремя доказывания и стратегия присяги должны рассматриваться совместно в самом начале процесса.

Кто может подать иск? Положение наследников

Собственник, наследники и различие между возвратом в наследственную массу

Доверитель как собственник может требовать исправления записи, нарушающей его право. Если доверитель умер, положение наследников оценивается вместе с характером общей собственности наследников и предметом требования. Согласно статье 640 TMK наследники владеют наследственной массой сообща до раздела. На этом этапе защита права, принадлежащего наследственной массе, не то же самое, что регистрация только собственной доли отдельного наследника. [M2]

Предъявление иска к третьему лицу, не являющемуся наследником, по праву наследственной массы, находящейся в общей собственности, лишь в пределах собственной доли истца, может создать серьёзную процессуальную проблему. Отдельно оцениваются, действуют ли все наследники совместно; участие других наследников в иске, направленном на возврат в наследственную массу, или их согласие; и, при необходимости, назначение представителя наследственной массы. Различия, такие как переход в долевую собственность или статус ответчика как наследника, также подлежат отдельной проверке.

Предупреждение, содержащееся в решениях 2025 и 2026 годов

В решении 1-й гражданской палаты Кассационного суда от 6 мая 2025 года, E. 2023/3827, K. 2025/2393 требование к третьему лицу, направленное только на наследственную долю, было отделено от требования о возврате в наследственную массу. Оно показывает, что иск, предъявленный только по личной доле, не становится надлежащим лишь потому, что назначен представитель наследственной массы. [K10]

В решении от 6 апреля 2026 года, E. 2025/4011, K. 2026/2670 также подтверждён отказ в части иска наследников к третьему лицу, ограниченного их долями. Кроме того, поскольку основное требование о регистрации не было готово к рассмотрению, признано, что перейти к субсидиарному требованию о цене в порядке статьи 111/2 HMK нельзя. [K11]

Поэтому утверждение «если не получим недвижимость, то потребуем её стоимость» само по себе не исправляет неверно построенную структуру сторон и требования. Свидетельство о праве на наследство, все наследники, вид собственности на дату предъявления иска и лицо, на имя которого испрашивается регистрация, должны быть определены с самого начала. Назначение представителя наследственной массы и надлежащее изменение искового требования в ходе процесса — также разные действия.

К кому предъявляется иск? Обязательно ли поверенный должен быть ответчиком?

Основным адресатом требования об аннулировании и регистрации права собственности является собственник записи, которую нужно аннулировать. Если поверенный не является зарегистрированным собственником недвижимости, предъявление иска только к поверенному недостаточно для возврата имущества. Требование к поверенному о цене, отчёте или возмещении ущерба отдельно определяет его положение в процессе.

Если зарегистрированный собственник умер, исследуются его наследники и надлежащее привлечение сторон; предъявление иска к умершему лицу и смерть стороны во время процесса — различные процессуальные проблемы. В долевой собственности участник, как правило, может подать иск о своей доле. В общей собственности наследников требование о праве наследственной массы к третьему лицу и спор о личной доле между сонаследниками оцениваются не одинаково. [M2; M3; K10]

Здесь необходимо различать процессуальную дееспособность, полномочие на ведение процесса и статус стороны. Например, проблема дееспособности, возникающая из прекращения юридического лица компании, не то же самое, что ситуация, когда существующее лицо не является надлежащим должником по заявленному долгу. Отказ по мотиву ненадлежащего статуса стороны, как правило, является решением по существу; все эти проблемы не следует объединять под заголовком «отказ по процессуальным основаниям».

Решение 1-й гражданской палаты Кассационного суда от 15 апреля 2025 года, E. 2023/4135, K. 2025/2007 относится к примерам, в которых положение поверенного, действующего совместно, должно учитываться применительно к судебным расходам. Решение также указывает на недостатки актуальных записей земельного кадастра, на правильный расчёт долей и на передачи в ходе процесса. Две обобщённые формулировки одинаково ошибочны: что поверенного никогда нельзя назвать ответчиком и что он всегда является обязательным ответчиком. [K5]

При исках, предъявленных неправильному лицу, могут быть рассмотрены условия замены стороны по статье 124 HMK. Однако нельзя признать, что любой недостаток может автоматически устраняться под видом «привлечённого ответчика». Если недвижимость передана в ходе процесса, статья 125 HMK предоставляет истцу выбор: продолжать процесс против нового собственника или переквалифицировать требование в требование о возмещении к отчуждателю. Объём и последствия выбора определяются конкретной передачей. [M3] Отдельным руководством может быть также статья аннулирование и регистрация права собственности для иностранцев и лиц, проживающих за рубежом.

Исковая давность, пресекательный срок и влияние промедления

Общий подход к иску об аннулировании записи

Кассационный суд, как правило, не рассматривает иск об аннулировании и регистрации права собственности, основанный на злоупотреблении полномочием поверенного, как подчинённый исковой давности или пресекательному сроку. Этот подход связан с защитой права собственности. Однако безграничное утверждение «никаких проблем со сроками нет» неверно; правовое основание требования и специальные нормы должны оцениваться отдельно.

В решении 1-й гражданской палаты Кассационного суда от 8 апреля 2025 года, E. 2023/3676, K. 2025/1833 была подвергнута критике квалификация доверенности, полученной обманом и затем злоупотреблённой, лишь как обмана. Отказ по мотиву годичного срока был отменён, и было указано, что вопрос следует рассмотреть применительно к злоупотреблению доверенностью. [K6]

Довод об обмане и довод о злоупотреблении нужно разграничивать

Статья 39 TBK предусматривает годичный срок при заблуждении или обмане — с момента их обнаружения, а при принуждении — с момента прекращения воздействия. Однако эта норма не может автоматически применяться ко всем спорам о недвижимости, в которых употреблено слово «обманули». Если описанные события составляют злоупотребление полномочием поверенного, правовая квалификация должна делаться соответственно. В одном и том же деле могут существовать разные правовые основания и даты узнавания. [M1; K6; K7]

Споры, основанные на докадастровом основании

Специальная норма части 3 статьи 12 Закона о кадастре № 3402 касается ссылки на правовые основания, существовавшие до кадастра, по истечении десяти лет после вступления в силу кадастровых протоколов. Этот срок не означает, что иск невозможен по истечении десяти лет после каждой продажи, совершённой по доверенности. Решающим является то, относится ли основание к периоду до кадастра.

В решении Общего собрания гражданских палат Кассационного суда (HGK) от 25 мая 2011 года, E. 2011/2-295, K. 2011/359 речь шла о докадастровом правовом основании и специальном пресекательном сроке. Резолютивная часть этого решения не должна распространяться на все последующие передачи в земельном кадастре. [K4]

Для денежных требований единого срока не существует

Для самостоятельных требований, вытекающих из договора поручения, применяется пятилетняя давность по статье 147(5) TBK; для начала течения существенно правило о наступлении срока платежа по статье 149. По требованиям из деликта согласно статье 72 TBK течёт двухлетний срок с момента, когда стали известны ущерб и лицо, его причинившее, и десятилетний срок с момента деяния; при наличии условий рассматривается и более длительный уголовный срок давности. [M1]

Однако неверно рассматривать требование о цене, предъявленное вместо или наряду с требованием о регистрации на основании злоупотребления, как самостоятельное требование о невыдаче поверенным полученных денег и автоматически подчинять его пятилетнему сроку. Споры по K6 и K7, включавшие требование о цене, не были отклонены лишь по сроку обмана. Однако эти решения нельзя превращать в правило, по которому любое денежное требование не ограничено во времени. Требование, факты, на которых оно основано, и соответствующая судебная практика должны определяться совместно.

Означает ли длительное молчание одобрение?

В решении Общего собрания гражданских палат Кассационного суда (HGK) от 28 мая 2025 года, E. 2023/1-493, K. 2025/356 рассматривался иск, предъявленный примерно через шестнадцать лет после сделок. Большинство Собрания не основывало вывод лишь на истёкшем времени или на предположении, что промедление автоматически создаёт одобрение. Вопрос оценивался на основании свидетельских показаний и иных обстоятельств о том, соответствовали ли сделки воле доверителя. Отказное решение было признано правильным по иному основанию. [K3]

Из этого нельзя вывести правило «если пройдёт шестнадцать лет, иск будет отклонён». Тем не менее промедление может увеличить утрату доказательств, исчезновение следов цены и последующие добросовестные приобретения. Довод о сознательном одобрении или злоупотреблении правом также обсуждается на основании конкретных обстоятельств, а не только по расчёту времени.

Подсудность и медиация

Если нет особого основания предметной подсудности, иски, направленные на исправление права собственности, рассматриваются судом первой инстанции по гражданским делам. По статье 12 HMK в исках о вещном праве на недвижимость исключительно компетентен суд по месту нахождения недвижимости. При наличии нескольких объектов недвижимости по части 3 той же статьи иск в отношении остальных может быть предъявлен по месту нахождения одного из них. Если спор переходит в требование о деньгах или возникает из иных правоотношений, предметная и территориальная подсудность должны определяться заново. [M3]

Для каждого иска об аннулировании записи на основании злоупотребления доверенностью не существует общего обязательного требования медиации. Закон № 6325 о медиации в гражданско-правовых спорах, статья 18/B, регулирует отдельные сферы, такие как аренда, раздел имущества, прекращение общей собственности, квартирная собственность и соседские споры. Характер отношений — потребительский или коммерческий, и в особенности характер требования о деньгах, — может требовать отдельной проверки условия для предъявления иска. [M4]

С другой стороны, споры о переходе недвижимости или об установлении ограниченного вещного права подходят для добровольной медиации по статье 17/B того же Закона. Возможность внесения отметки в реестр, предусмотренная этой нормой, зависит от таких условий, как письменное соглашение сторон и просьба медиатора; общий запрет на отчуждение не считается полученным по односторонней заявке. Также следует соблюдать специальный порядок относительно исполнимости документа о соглашении.

Что можно сделать, чтобы предотвратить повторную передачу недвижимости?

Обеспечительная мера и правдоподобное обоснование

Передача недвижимости другому лицу во время процесса может затруднить получение права. Обеспечительная мера может быть испрошена по статье 389 и далее HMK. Ходатайство должно быть конкретизировано данными о квартале, участке, самостоятельной единице и доле; должны быть представлены документы, показывающие, почему нужна срочная защита, и правдоподобно — существование основного права. Суд также учитывает соразмерность и обеспечение. [M3]

Мера, вносящая в запись земельного кадастра запрет на передачу и обременение, не то же самое, что способы защиты, доступные только для денежного требования. Вместо безграничного запрета на любой объект следует добиваться меры, связанной с предметом иска и защищаемым правом. Различны также последствия появления в кадастре сведений о процессе или споре и запрета распоряжения.

Получение обеспечительной меры не означает, что необходимые действия уже выполнены. По статье 393 HMK в течение одной недели с момента объявления или вручения решения стороне, в пользу которой оно вынесено, необходимо потребовать его исполнения. Для меры, принятой до предъявления иска, также обязательна обязанность по статье 397 HMK: в течение двух недель предъявить основной иск и представить соответствующие документы в дело. Этот второй срок течёт с даты, на которую заявлено ходатайство о приведении меры в исполнение. [M3]

Отменяет ли отзыв прошлую продажу?

Отзыв поверенного может быть направлен на прекращение будущего использования полномочия; он сам по себе не отменяет регистрацию передачи недвижимости, совершённую в прошлом. Составление отзыва, его уведомление поверенному и, при необходимости, заинтересованным лицам, знание о прекращении представительской власти и положение третьих лиц оцениваются отдельно. Статьи 512–514 TBK и нормы о представительстве должны рассматриваться совместно. [M1]

Отслеживание операций с недвижимостью, использование служб уведомлений и получение актуальных выписок полезны, однако они не обеспечивают той же защиты, что и мера, назначенная судом. Одно лишь составление уведомления об отзыве после узнавания о продаже может оставить открытым риск перехода недвижимости к последующим лицам.

Можно ли требовать цену или возмещение, если недвижимость невозможно вернуть?

Правильное формулирование требования и ответчиков

Если защищено приобретение добросовестного третьего лица, если фактически невозможно вернуть недвижимость или если характер события требует денежного требования, может возникнуть вопрос о взыскании цены или возмещения с ответственных лиц. Для этого необходимо обосновать основание ответственности, ущерб, причинную связь и размер требования. Обязанность поверенного отчитаться, нарушение договора и совместные действия других лиц могут не опираться на одно и то же правовое основание.

Альтернативный иск по статье 111 HMK касается предъявления истцом нескольких требований как основного и вспомогательного к одному и тому же ответчику. Структура, направленная к разным адресатам, например «недвижимость от собственника, цена от поверенного», не может быть без всякой проверки подведена под эту норму; условия совместного предъявления иска сторонам и то, к кому направлено каждое требование, должны быть установлены отдельно. Также не следует упускать условие, что основное требование отклоняется по существу. [M3; K11]

Двойное возмещение нельзя получить, одновременно взыскав и недвижимость, и полную сумму того же ущерба. С другой стороны, дополнительные убытки, возникшие отдельно после возврата недвижимости и отвечающие правовым условиям, могут требовать отдельной оценки. В требовании о процентах также должны быть ясны начальный момент, просрочка, основание ответственности и испрашиваемый результат.

На какую дату производится оценка?

Оценка — это не просто сбор сегодняшних рекламных цен. Стоимость на дату передачи может выполнять иную функцию как признак злоупотребления, тогда как стоимость на дату предъявления иска или иную соответствующую дату служит для расчёта испрашиваемого возмещения. Характер недвижимости, особенности самостоятельных единиц, сопоставимые сделки и доли должны отдельно указываться в заключении.

В решении 1-й гражданской палаты Кассационного суда от 28 апреля 2025 года, E. 2025/1990, K. 2025/2256 обращалось внимание на необходимость определения стоимости на соответствующую дату иска для каждого объединённого дела и каждой самостоятельной единицы. Исходить только из даты основного иска и из общих расчётов, основанных на доле в земельном участке, было признано недостаточным. Решение не следует понимать так, что любой вид возмещения обязательно рассчитывается по сегодняшней стоимости. [K8]

Как отличить от сходных правовых оснований?

Мнимая сделка наследодателя (muris muvazaası): Расхождение между видимой сделкой и истинной волей наследодателя, а также цель вывести имущество из-под наследника подлежат иной оценке. Действия поверенного вопреки воле наследодателя и мнимая сделка самого наследодателя, совершённая по его собственной воле, — не один и тот же факт.

Недееспособность: Решающим является способность понимать значение действий на момент совершения сделки. Преклонный возраст, инвалидность или неграмотность сами по себе не означают отсутствия способности понимать. Медицинские записи и, при необходимости, специальная экспертиза должны быть связаны с соответствующей датой. Описание физической инвалидности и ограниченной дееспособности в K6 также показывает опасность автоматического вывода о недееспособности.

Подделка и неуполномоченное представительство: Утверждение о том, что доверенность подложна или не содержит достаточного полномочия на передачу недвижимости, отличается от использования существующего действительного полномочия с нарушением обязанности верности. Важны подлинник документа, записи о его составлении и документы о регистрации сделки в земельном кадастре.

Доверительная сделка и реальное погашение долга: Соглашение, сознательно заключённое отчуждателем, не следует смешивать со сделкой, которую поверенный совершил без ведома отчуждателя. Если утверждается, что сделка имела целью возврат имущества, раздел или исполнение долга, объём и доказательство этого соглашения оцениваются отдельно. [K2; K9]

Возбуждение уголовного расследования само по себе не меняет запись в земельном кадастре. Требование в гражданском процессе, стороны, меры и доказательства отслеживаются отдельно. Обращение к уголовному пути не означает, что сроки и процессуальные обязанности гражданского иска в целом приостанавливаются.

Подготовка дела и исполнение решения

На первом этапе получаются актуальные и исторические записи земельного кадастра, документы сделок, доверенность и, если есть, уведомление об отзыве. Затем составляется единая хронология: выдача полномочия, указания, передача, оплата, узнавание, последующие передачи и даты иска разделяются. В споре о наследстве статус наследника и вид собственности делаются видимыми в одном деле.

На втором этапе для каждого утверждения определяется доказательство. Заявления «цена не была уплачена», «собственник был должен», «продажа была одобрена» и «покупатель ничего не знал» опираются на разные факты. Вместо правовых выводов от эксперта требуются необходимые технические заключения; проверяются расчёты даты, доли и самостоятельной единицы в заключении.

На третьем этапе готовятся требование и временная защита. Чётко указываются актуальная запись, которую требуется аннулировать, лицо, на имя которого испрашивается регистрация, или наследственная масса, объект требования о деньгах, проценты и расходы. Если в ходе иска произошли выдел, объединение, квартирная собственность или новая передача, записи обновляются. Решение 1-й палаты в K5 показывает важность формулировки резолютивной части, которая избегает проблем исполнения из-за старых данных об участках и неверной информации о долях.

На последнем этапе отслеживаются вступление решения в законную силу, средства обжалования и исполнение в земельном кадастре. По статье 367(2) HMK решения о вещных правах на недвижимость не могут быть исполнены до вступления в законную силу. Это не отменяет необходимости отдельно следить за условиями и сроком меры, действующей в ходе процесса. [M3]

Подробнее см. нашу статью доверительная сделка и аннулирование записи. Также см. нашу статью лишение наследства.

Заключение

В центре иска об аннулировании и регистрации права собственности из-за злоупотребления доверенностью находятся меньше сам факт наличия полномочия, чем цель, с которой и с чьего ведома оно использовалось. Широкая доверенность не устраняет обязанность верности; родство, низкая цена и неуплата, однако, не дают окончательного результата без установления конкретных связей. Положение первого покупателя и доверие последующего лица к записи земельного кадастра должны оцениваться отдельно.

Успешная подготовка дела достигается правильной правовой квалификацией, полной цепочкой передач, доказательствами, отвечающими бремени доказывания, требованием, подходящим для наследственной общности, и своевременной временной защитой. То, что требование о праве собственности, как правило, не связано с конкретным сроком, не делает несущественными нормы, специфичные для кадастра, самостоятельные денежные требования и сроки мер. Выбор между возвратом права собственности и взысканием цены должен строиться совместно со структурой сторон и доказательствами.

Настоящий текст предназначен для общей правовой информации. Оценка конкретного спора проводится на основании документов сделки и текущего состояния дела.

Часто задаваемые вопросы

Если в доверенности есть неограниченное полномочие на продажу, нельзя ли подать иск?

Можно. Широкое полномочие на продажу не устраняет обязанность верности и заботливости поверенного. Однако для аннулирования оцениваются не только широта полномочия, но и злоупотребление и положение покупателя на основании конкретных доказательств.

Окончательно ли аннулируется продажа поверенным своему супругу?

Нет. Супружеская или близкая родственная связь может быть важным признаком; она оценивается вместе с ценой, оплатой, подлинной целью сделки и осведомлённостью сторон. K1 и K9 показывают доказательственное и процессуальное измерение этой проверки.

Я не получил цену продажи; обязательно ли я смогу вернуть недвижимость?

Нет. Если покупатель уплатил уполномоченному поверенному и не знал о злоупотреблении, приобретение покупателя может быть защищено. В этом случае на первый план могут выйти обязанность поверенного отчитаться и передать деньги или ответственность за возмещение ущерба.

Есть ли годичный срок для аннулирования записи?

Требование об аннулировании записи, основанное на злоупотреблении доверенностью, как правило, не подчинено годичному сроку. Срок для обмана по статье 39 TBK относится к иной правовой оценке. Событие должно быть правильно квалифицировано.

Препятствует ли иску истечение десяти лет с момента сделки?

Само по себе не препятствует. Особый десятилетний срок Закона о кадастре относится к докадастровым правовым основаниям. Он не применяется как общий десятилетний пресекательный срок, начинающийся с даты каждой продажи по доверенности.

Могу ли я как наследник подать иск только на свою долю?

Если общая собственность наследников продолжается и иск основан на праве наследственной массы к третьему лицу, не являющемуся наследником, требование, ограниченное личной долей, может создать проблему. Возврат в наследственную массу, участие всех наследников и при необходимости варианты представителя должны выстраиваться по конкретному делу.

Если недвижимость снова продана, прекращается ли иск?

Он не прекращается автоматически. Если новый покупатель добросовестен и во время процесса произошла передача, рассматриваются варианты по статье 125 HMK. Защита последующего лица не во всех случаях устраняет денежное требование к ответственным лицам.

Отменяет ли уведомление об отзыве продажу, внесённую в земельный кадастр?

Нет. Отзыв влияет на будущее использование полномочия; он не исправляет автоматически уже совершённую регистрацию. Необходимые действия по иску и мерам осуществляются отдельно.

Обязательна ли медиация до подачи этого иска?

Требование об аннулировании записи только по основанию злоупотребления доверенностью не означает, что медиация обязательна в каждом деле. Характер отношений и требований оценивается отдельно. В земельных спорах возможна и добровольная медиация.

Требуются ли другие действия, когда получена обеспечительная мера?

Да. Исполнение решения должно быть испрошено в течение недельного срока по статье 393 HMK; для меры, принятой до предъявления иска, в течение двухнедельного срока по статье 397 HMK необходимо предъявить основной иск и совершить дополнительные действия. Начальные моменты сроков различны.

Означает ли отмена решения Кассационным судом, что дело окончательно выиграно?

Нет. Отмена может основываться на неполном исследовании или процессуальной ошибке. Отмена из-за доказательства присягой по K9 — пример этого. Мотивировка решения и исход последующего разбирательства должны рассматриваться вместе.

Сколько длится процесс и сколько он стоит?

Продолжительность зависит от вручения, количества сторон, экспертизы и стадий обжалования. Судебные пошлины и расходы также зависят от цены иска, вида требования и сделок. Назвать точный срок или общую сумму без изучения конкретного дела было бы неверно.

Источники и правовые основания

Поиск и проверка законодательства: 11 октября 2026 года. Полные тексты решений ниже проверены по общедоступным записям системы судебной практики и законодательства Министерства юстиции. Ссылки могут требовать браузера с поддержкой JavaScript. Экземпляры текстов решений также приложены к поставке. В тексте номера дел HGK приведены с указанием соответствующей палаты; в некоторых официальных записях они указаны без этого префикса.

Законодательство

• M1 — Турецкий обязательственный кодекс № 6098 (TBK): ст. 39, 72, 147, 149, 504–508 и 512–514.
• M2 — Гражданский кодекс Турции № 4721 (TMK): ст. 2–3, 640, 702 и 1023–1025.
• M3 — Закон № 6100 о гражданском судопроизводстве (HMK): ст. 2, 12, 111, 124–125, 189–190, 367 и 389–397.
• M4 — Закон № 6325 о медиации в гражданско-правовых спорах: ст. 17/B и 18/B.
• M5 — Закон о кадастре № 3402, ст. 12(3); о применении специального срока см. также K4.

Решения Кассационного суда

• K1 — HGK, 18 февраля 2021 года, E. 2017/1-1243, K. 2021/113: широкое полномочие, обязанность верности и противоречивые возражения.
• K2 — HGK, 16 апреля 2025 года, E. 2023/7-1037, K. 2025/235: предварительный договор продажи, отношения сторон и совместная оценка доказательств.
• K3 — HGK, 28 мая 2025 года, E. 2023/1-493, K. 2025/356: длительное промедление, довод об одобрении и мотивировка большинства.
• K4 — HGK, 25 мая 2011 года, E. 2011/2-295, K. 2011/359: докадастровое правовое основание и специальный срок.
• K5 — 1-я гражданская палата Кассационного суда (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi), 15 апреля 2025 года, E. 2023/4135, K. 2025/2007: доля, актуальные записи, передача в ходе процесса и судебные расходы.
• K6 — 1-я гражданская палата Кассационного суда (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi), 8 апреля 2025 года, E. 2023/3676, K. 2025/1833: различие обмана и злоупотребления, срок и неполное исследование.
• K7 — 1-я гражданская палата Кассационного суда (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi), 15 февраля 2022 года, E. 2021/10174, K. 2022/1170: ожидание ухода, неуплата цены и требование о цене.
• K8 — 1-я гражданская палата Кассационного суда (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi), 28 апреля 2025 года, E. 2025/1990, K. 2025/2256: самостоятельные единицы и дата оценки в объединённых исках.
• K9 — 1-я гражданская палата Кассационного суда (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi), 29 мая 2025 года, E. 2024/2796, K. 2025/2797: возражение об исполнении долга, бремя доказывания и доказательство присягой.
• K10 — 1-я гражданская палата Кассационного суда (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi), 6 мая 2025 года, E. 2023/3827, K. 2025/2393: право наследственной массы, иск о доле против третьего лица и представитель.
• K11 — 1-я гражданская палата Кассационного суда (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi), 6 апреля 2026 года, E. 2025/4011, K. 2026/2670: требование о наследственной доле, процессуальная проблема и альтернативное требование.

Научный источник

• A1 — Гёкхан Шахан / Али Кумлу, «Злоупотребление полномочием поверенного подрядчиком в договорах строительства „кат каршылыгы“» («Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Yüklenicinin Vekâleti Kötüye Kullanması»), Selçuk Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi (Журнал юридического факультета Университета Сельджук), Т. 31, № 1, 2023, с. 177–191. Особенно использованы различия на с. 183–185.

Исходный текст, использованный при адаптации

• Айдын Текдоган, «Иски об аннулировании и регистрации права собственности на правовом основании злоупотребления доверенностью» («Vekâletin Kötüye Kullanılması Hukuksal Nedenine Dayalı Tapu İptali ile Tescil Davaları»), текст, предоставленный пользователем 16 сентября 2026 года. Правовые темы текста сохранены, текст написан заново; номера решений и их результаты повторно проверены по первоисточникам. Дата в настоящей записи — дата предоставленного текста.