Vekâletnameyle yapılan bir taşınmaz devri, sırf noter belgesine ve tapudaki resmî işleme dayanması nedeniyle her durumda korunmaz. Vekil, kendisine verilen yetkiyi vekâlet verenin menfaatine aykırı kullanmışsa ve onunla işlem yapan kişi bu durumu biliyor veya bilmesi gerekiyorsa, tapu iptali ve tescil gündeme gelebilir. Buna karşılık, vekilin borcuna aykırı her davranışı tapunun iptalini sağlamaz. İşlemin amacı, zarar, alıcının iyiniyeti, sonraki devirler ve davanın doğru kişilerce doğru kişilere yöneltilmesi birlikte değerlendirilir.
Bu ayrım özellikle aile içi satışlarda, yurtdışında yaşayan maliklerin verdiği vekâletnamelerde, miras kalan taşınmazlarda ve satış bedelinin malike ulaşmadığı işlemlerde önemlidir. Uyuşmazlığı yalnız “ev ucuza satılmış” veya “alıcı vekilin akrabası” açıklamasına indirgemek eksik kalır. Aşağıdaki inceleme, kanun hükümleriyle birlikte tam metni doğrulanmış on bir Yargıtay kararını, davanın kabulünü destekleyen ve reddine yol açabilen yönleriyle ele almaktadır. [K1–K11]
Vekâletin kötüye kullanılması ne anlama gelir?
Temsil yetkisi ile vekilin borçları farklıdır
Vekâlet ilişkisi, vekilin hangi işi nasıl yapacağını; temsil yetkisi ise vekilin üçüncü kişilerle yaptığı işlemlerin vekâlet veren üzerinde sonuç doğurmasını ilgilendirir. Bu nedenle vekâletnamedeki satış yetkisinin varlığı ile bu yetkinin sadakatle kullanılıp kullanılmadığı iki ayrı sorudur. Türk Borçlar Kanunu’nun 504. maddesi yetkinin kapsamını, 505. maddesi talimata uygun davranmayı, 506. maddesi sadakat ve özeni, 508. maddesi hesap verme ve alınanları teslim etme borcunu düzenler. [M1]
Örneğin malik, başka bir konut almak amacıyla dairesinin satılmasını istemiş olabilir. Vekil, görünürde geçerli satış yetkisini kullanarak daireyi kendi borcunun ödenmesi için yakınındaki bir kişiye aktarırsa, yetkinin amacı ile gerçekleşen işlem ayrışır. Buna karşılık malik tarafından gerçekten onaylanmış bir borç tasfiyesi veya paylaşım anlaşmasının uygulanması, sonradan aile içi anlaşmazlık çıktığı için kendiliğinden kötüye kullanım sayılmaz.
Yetki bulunmaması, yetkinin aşılması ve mevcut yetkinin kötüye kullanılması aynı hukuki sorun değildir. Taşınmazı devretmek veya bir hakla sınırlandırmak için gerekli özel yetkinin bulunmaması, sahte vekâletname kullanılması ya da temsil yetkisinin sona ermesi ayrıca incelenmelidir. Dava dilekçesinde olaylar doğru anlatılmalı; birbirinden farklı sebepler tek bir genel ifadeye sıkıştırılmamalıdır. Vekâletnamenin türü ve kapsamıyla ilgili genel çerçeve için vekâlet çeşitleri yazısı da incelenebilir.
Her özen eksikliği tapu iptalini gerektirir mi?
Vekilin yeterli araştırma yapmaması veya satıştan sonra hesap vermemesi sorumluluk doğurabilir. Ancak tapu iptali bakımından, vekâletin malik aleyhine kullanılması ve işlem karşı tarafının bu duruma ilişkin bilgisi de araştırılır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, kötüye kullanım değerlendirmesinde vekâlet verenin zararını ve zararlandırma yönündeki davranışı ele almakta; vekilin mutlaka kendisine kazanç sağlamasını zorunlu görmemektedir. [K3]
Bu yüzden öncelikle talebin neyi hedeflediği belirlenir: Taşınmazın geri alınması mı, tahsil edilen satış parasının verilmesi mi, yoksa başka bir zararın giderilmesi mi? Aynı olay bu taleplerden birden fazlasına zemin hazırlayabilir; fakat her talebin şartı, muhatabı ve süre incelemesi ayrı yapılır.
Geniş satış yetkisi vekili sorumluluktan kurtarır mı?
Vekâletnamede “dilediği bedelle, dilediği kişiye satış” yetkisi bulunması, vekile malikin menfaatini göz ardı etme serbestisi vermez. TBK m.506’daki sadakat borcu, işlemin dış temsil yetkisinin sınırları içinde kalmasına rağmen devam eder. Vekâlet verenin belirli bir kişiyi alıcı olarak göstermesi de işlemin diğer koşullarını kendiliğinden hukuka uygun hâle getirmez. [M1; K1; K6]
HGK’nin 18.02.2021 tarihli, E.2017/1-1243, K.2021/113 sayılı kararında, vekilin taşınmazı önce eşine devretmesi, sonradan kendisinin edinmesi ve ödeme ile işlemin gerçek sebebi hakkındaki çelişkili savunmaları birlikte incelenmiştir. Karar, yalnız akrabalık ilişkisine dayanmamış; işlem zinciri ve savunmaların bütününden hareketle kötüye kullanım sonucuna ulaşmıştır. [K1]
Satış yetkisinin genişliği bu nedenle tek başına yeterli savunma değildir. Buna karşılık, malikin belirli bedeli, alıcıyı ve işlemin amacını bilerek kabul ettiğini gösteren tutarlı belgeler önem taşır. Sonradan verilen onayın da hangi işlem ve koşullara ilişkin olduğu açıklığa kavuşturulmalıdır. Genel bir aile mutabakatı, tüm devirlere verilmiş sınırsız onay gibi yorumlanmamalıdır.
Tapu iptali için alıcının iyiniyeti neden önemlidir?
Vekille doğrudan işlem yapan ilk alıcı
İlk alıcı, vekilin görevi kötüye kullandığını bilmiyor ve kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilebilecek durumda değilse, işlem kural olarak vekâlet vereni bağlar. Böyle bir durumda vekilin iç ilişkideki sorumluluğu, iyiniyetli alıcının hakkını kendiliğinden ortadan kaldırmaz. İlk alıcının durumu, TMK m.2 ve m.3 çerçevesindeki dürüstlük ve iyiniyet ilkeleriyle değerlendirilir. [M2; K1; K6]
Alıcı ile vekilin çıkar birliği içinde bulunması, satışın olağan ekonomik açıklamasının olmaması, bedelin gerçekte ödenmemesi veya malikin iradesine aykırılığın alıcı tarafından bilinmesi farklı sonuca götürebilir. Kötüniyet, yalnız açık bir anlaşmayla değil, somut olayın birlikte değerlendirilen belirtileriyle de ortaya konulabilir. Bununla birlikte bir belirtinin bulunması, davanın mutlaka kazanılacağı anlamına gelmez.
Taşınmazı sonraki devirle edinen kişi
Taşınmaz ilk alıcıdan başka bir kişiye geçmişse, sonraki alıcının tapu siciline güvenerek kazanımı ayrıca değerlendirilir. TMK m.1023, tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka ayni hak kazanan üçüncü kişiyi korur. TMK m.1024 ise yolsuz tescili bilen veya bilmesi gereken kişinin bu korumadan yararlanamayacağını belirtir. Sicilin düzeltilmesi isteminin dayanağı TMK m.1025’tir. [M2]
İlk alıcının kötüniyetli olması, zincirdeki bütün kişilerin otomatik olarak kötüniyetli sayılmasını sağlamaz. Her edinimin tarihi, tarafları, bedeli, önceki ilişkiler ve görünür uyuşmazlık belirtileri araştırılır. Mülkiyet iyiniyetli sonraki alıcıda korunabilirken vekile veya koşulları oluşan diğer sorumlulara karşı para talebi gündemde kalabilir. İpotek gibi sınırlı ayni haklar da kendi kazanım koşulları bakımından incelenmelidir.
İnşaat sözleşmelerinde verilen vekâlet
Arsa sahibinin yükleniciye verdiği vekâlet, projenin resmî işlemlerini ve sözleşmedeki devirleri gerçekleştirmeyi amaçlayabilir. Yetkinin kapsamı kadar, hangi bağımsız bölümlerin hangi koşullarda devredilebileceği de incelenmelidir. Şahan ve Kumlu’nun hakemli çalışması, yüklenicinin sadakat borcunu, kötüye kullanım ile gereği gibi ifa etmeme ayrımını ve üçüncü kişinin durumunu bu bağlamda ele almaktadır. İnşaat sözleşmesinin ihlali ile vekâlet yetkisinin kötüye kullanılması farklı talepler doğurabileceğinden, yalnız vekâletnameye bakılarak sonuç çıkarılmamalıdır. [A1]
Akrabalık ve düşük bedel nasıl değerlendirilir?
Yakın akrabaya devir ve rayiç değerden önemli ölçüde düşük bedel, araştırmayı derinleştiren olgulardır. Ancak bunlar için mevzuatta sabit bir “iptal yüzdesi” veya akrabalar arasında mutlak kötüniyet karinesi yoktur. Değer farkının ekonomik açıklaması; borç, önceki ödeme, paylaşım veya başka bir edim bulunup bulunmadığıyla birlikte ele alınır.
HGK’nin 16.04.2025 tarihli, E.2023/7-1037, K.2025/235 sayılı kararı, satış vaadi ve buna dayalı tescil uyuşmazlığında bu yaklaşımın önemini göstermektedir. Kurul, tarafların ilişkilerini ve işlemin amacına ilişkin delilleri birlikte değerlendirmiş; tanışıklık ve değer farkından doğrudan kötüye kullanım sonucu çıkarılmasını somut olay için yeterli görmemiştir. Direnme kararı bozulmuştur. Bu sonuç, her düşük bedelli devrin geçerli olduğu anlamına gelmediği gibi, karar doğrudan her tapu satışına aynı şekilde uygulanamaz. [K2]
Buna karşılık 1. Hukuk Dairesinin 15.02.2022 tarihli, E.2021/10174, K.2022/1170 sayılı kararında, ileri yaştaki malikin bakım beklentisi, yakın kişiye yapılan devir, düşük bedel ve bedelin ödenmemesi birlikte değerlendirilmiştir. Davanın süreç içinde bedel talebine dönüşmesi de gözetilerek ret kararı bozulmuştur. [K7]
Bu iki kararın birlikte okunması, delillerin sayısından çok aralarındaki bağlantının önemli olduğunu gösterir. Bilirkişi, taşınmazın ilgili tarihteki değerini belirler; alıcının iyiniyetli olup olmadığı ve işlemin hukuki niteliği ise mahkemenin değerlendirmesidir. Konuya ilişkin ayrı bir değerlendirme şirket taşınmazının yetkisiz devri yazısında yer alır.
İspat yükü ve hazırlanması gereken deliller
İddia, savunma ve hesap verme borcu
Genel kural uyarınca kişi, lehine sonuç çıkardığı vakıayı ispat eder. Vekâletin kötüye kullanıldığını ileri süren davacı, iddiasının dayandığı olayları somutlaştırmalıdır. Bunun yanında vekilin TBK m.508’den doğan hesap verme borcu vardır. Tahsil edilen bedelin malike verildiği veya devirle malikin bir borcunun ödendiği savunuluyorsa, bu savunmanın dayandığı ödeme ve borç ilişkisi ayrıca kanıtlanmalıdır. Hesap verme yükümlülüğü ile kötüye kullanma iddiasının bütün unsurlarına ilişkin ispat yükü birbirine karıştırılmamalıdır. [M1; M3; K2; K9]
“Satış bedeli bana verilmedi” iddiası tek başına her zaman tapu iptali sağlamaz. Alıcı bedeli yetkili vekile ödemiş ve iç ilişkideki ihlali bilmiyorsa, uyuşmazlık vekilin parayı teslim etme borcunda yoğunlaşabilir. Buna karşılık alıcının ödemenin yapılmadığını bilmesi veya vekille ortak hareket etmesi, aynı olgunun tapu iptali bakımından anlamını değiştirir.
Delil tablosu
| Delil | Açıklığa kavuşturduğu konu | Değerlendirme sınırı |
|---|---|---|
| Vekâletname, talimatlar ve azil belgeleri | Yetkinin kapsamı, işlem amacı, sona erme ve bildirim | Geniş yetki sadakat borcunu kaldırmaz. |
| Tedavüllü tapu kaydı ve resmî senetler | Devir zinciri, alıcılar, işlem tarihleri ve takyidatlar | Resmî senetteki bedel, paranın malike ulaştığını tek başına göstermez. |
| Banka hareketleri ve ödeme belgeleri | Kimden kime, hangi açıklamayla para geçtiği | Nakit ödeme savunması diğer delillerle birlikte incelenir. |
| Satış tarihine ilişkin değer raporu | Rayiç değer ile gösterilen bedel arasındaki fark | Değer farkı tek başına kötüniyet kanıtı değildir. |
| Hukuka uygun yazışmalar ve tanık anlatımları | Talimat, bilgi, onay, bakım veya paylaşım anlaşması | Delilin elde edilişi ve somut vakıayla ilişkisi önemlidir. |
| Borç, sulh ve paylaşım belgeleri | Devrin savunulan ekonomik ve hukuki sebebi | Başka bir borcun varlığı, bu devrin o borç için istendiğini kendiliğinden göstermez. |
Tanıkların hangi olayı doğrudan gördüğü, neyi başkasından duyduğu ve taraflarla ilişkisi açıklanmalıdır. Elektronik yazışmalar mümkünse tam bağlamıyla saklanmalı; kesilmiş ekran görüntüleriyle anlam değişikliği yaratılmamalıdır. Hukuka aykırı elde edilen delillerin mahkemece dikkate alınamayacağı HMK m.189/2’de düzenlenmiştir. [M3]
Yemin delili neden sonucu değiştirebilir?
1. Hukuk Dairesinin 29.05.2025 tarihli, E.2024/2796, K.2025/2797 sayılı kararında, davalılar devrin davacının borcunun ifası için ve onun isteğiyle yapıldığını savunmuştur. Daire, bu savunmanın ispatlanamadığını belirlemekle birlikte, davalıların dilekçelerinde açıkça yemin deliline dayanmış olmasını önemli görmüştür. Yemin teklif edip etmeyecekleri hatırlatılmadan kabul kararı verilmesi bozma sebebi sayılmıştır. [K9]
Karar, “vekilin eşine yapılan devir kesin olarak geçersizdir” sonucunu içermez. Usule ilişkin eksiklik nedeniyle verilen bozma, davanın nihai olarak kazanıldığı veya kaybedildiği anlamına gelmez. Delil listesi, ispat yükü ve yemin stratejisi davanın başında birlikte düşünülmelidir.
Kim dava açabilir? Mirasçıların durumu
Malik, mirasçılar ve terekeye iade ayrımı
Vekâlet veren malik, hakkını ihlal eden tescilin düzeltilmesini isteyebilir. Vekâlet verenin ölümü hâlinde mirasçıların durumu, miras ortaklığının niteliği ve talep sonucuyla birlikte incelenir. TMK m.640 uyarınca mirasçılar paylaşmaya kadar terekeye elbirliğiyle sahip olur. Bu aşamada terekeye ait hakkın korunması ile kişinin yalnız kendi miras payına tescil istemesi aynı değildir. [M2]
Mirasçı olmayan üçüncü kişiye karşı, elbirliği mülkiyetine tabi tereke hakkı için yalnız kendi miras payı oranında dava açılması ciddi bir usul sorunu yaratabilir. Bütün mirasçıların birlikte hareket etmesi; terekeye iade amacıyla açılan davada diğer mirasçıların katılımı veya muvafakati; gerektiğinde tereke temsilcisi atanması ayrı ayrı değerlendirilir. Paylı mülkiyete geçilmiş olması veya davalının mirasçı olması gibi farklılıklar ayrıca incelenmelidir.
2025 ve 2026 kararlarının uyarısı
1. Hukuk Dairesinin 06.05.2025 tarihli, E.2023/3827, K.2025/2393 sayılı kararı, üçüncü kişiye karşı yalnız miras payına yönelik talep ile terekeye iade talebini ayırmıştır. Yalnız kişisel pay için kurulmuş davanın, sırf terekeye temsilci atanmasıyla kendiliğinden uygun hâle gelmeyeceğini göstermektedir. [K10]
06.04.2026 tarihli, E.2025/4011, K.2026/2670 sayılı kararda da mirasçıların üçüncü kişiye karşı yalnız paylarına yönelik talebi bakımından ret kararı onanmıştır. Üstelik asıl tapu talebi incelenebilir durumda olmadığından, HMK m.111/2 çerçevesinde terditli bedel talebine geçilemeyeceği kabul edilmiştir. [K11]
Bu nedenle “tapu olmazsa bedelini isteriz” ifadesi, yanlış kurulmuş taraf ve talep yapısını tek başına düzeltmez. Mirasçılık belgesi, tüm mirasçılar, dava tarihindeki mülkiyet türü ve kimin adına tescil istendiği baştan belirlenmelidir. Bir tereke temsilcisinin atanması ile dava talebinin usulüne uygun değiştirilmesi de aynı işlem değildir.
Dava kime yöneltilir? Vekil mutlaka davalı mı olmalıdır?
Tapu iptali ve tescil talebinin esas muhatabı, iptali istenen kaydın sahibidir. Vekil taşınmazın kayıt maliki değilse, yalnız vekile husumet yöneltilmesi taşınmazın geri alınması için yeterli değildir. Vekile karşı bedel, hesap verme veya tazminat talebi bulunması ise onun davadaki konumunu ayrıca belirler.
Kayıt maliki ölmüşse mirasçıları ve taraf teşkili araştırılır; ölü kişiye dava yöneltilmesi ile dava sırasında tarafın ölmesi ayrı usul sorunlarıdır. Paylı mülkiyette paydaş, kural olarak kendi payına ilişkin hakkı için dava açabilir. Elbirliği mülkiyetinde ise üçüncü kişiye karşı tereke hakkı ile ortaklar arasındaki kişisel pay uyuşmazlığı aynı şekilde değerlendirilmez. [M2; M3; K10]
Burada taraf ehliyeti, dava takip yetkisi ve taraf sıfatı ayrılmalıdır. Örneğin şirketin tüzel kişiliğinin sona ermesiyle doğan ehliyet sorunu ile mevcut kişinin talep edilen borcun muhatabı olmaması aynı değildir. Taraf sıfatına ilişkin ret, genel olarak esasa ilişkindir; bütün bu sorunlar “usulden ret” başlığında birleştirilmemelidir.
1. Hukuk Dairesinin 15.04.2025 tarihli, E.2023/4135, K.2025/2007 sayılı kararı, birlikte hareket eden vekilin yargılama giderleri bakımından konumunun da değerlendirilmesini gerektiren örneklerdendir. Karar aynı zamanda güncel tapu kayıtları, doğru pay hesabı ve dava sırasında devir konusunda eksikliklere işaret etmektedir. Vekilin hiç davalı gösterilemeyeceği veya her durumda zorunlu davalı olduğu şeklindeki iki genelleme de isabetli değildir. [K5]
Yanlış kişiye açılmış davalarda HMK m.124’teki taraf değişikliği koşulları incelenebilir. Fakat “dahili davalı” adı altında her eksikliğin kendiliğinden giderilebileceği kabul edilemez. Dava sırasında taşınmaz devredilmişse HMK m.125, davacıya yeni malike karşı davayı sürdürme veya devredene karşı tazminata dönüştürme seçenekleri tanır. Seçimin kapsamı ve sonuçları somut devir üzerinden belirlenir. [M3] Ayrı bir rehber olarak yabancılar ve yurt dışında yaşayanlar için tapu iptali ve tescil yazısı da faydalıdır.
Zamanaşımı, hak düşürücü süre ve gecikmenin etkisi
Tapu iptali davası için genel yaklaşım
Yargıtay, vekâlet görevinin kötüye kullanılmasına dayalı tapu iptali ve tescil davasını, kural olarak zamanaşımı veya hak düşürücü süreye bağlı görmemektedir. Bu yaklaşım, mülkiyet hakkının korunmasıyla bağlantılıdır. Ancak “hiçbir süre sorunu yoktur” biçimindeki sınırsız bir anlatım doğru değildir; talebin hukuki temeli ve özel hükümler ayrıca değerlendirilmelidir.
1. Hukuk Dairesinin 08.04.2025 tarihli, E.2023/3676, K.2025/1833 sayılı kararında, vekâletnamenin hileyle alınıp kötüye kullanıldığına ilişkin anlatımın yalnız hile olarak nitelendirilmesi eleştirilmiştir. Bir yıllık süre nedeniyle verilen ret kararı bozulmuş; vekâletin kötüye kullanılması yönünden inceleme yapılması gerektiği belirtilmiştir. [K6]
Hile iddiası ile kötüye kullanım iddiası ayrılmalıdır
TBK m.39, yanılma veya aldatmada öğrenmeden; korkutmada ise etkinin ortadan kalkmasından itibaren bir yıllık süre öngörür. Ancak bu hüküm, içinde “kandırıldım” sözcüğü geçen bütün taşınmaz davalarına otomatik uygulanamaz. Anlatılan olay vekâlet görevinin kötüye kullanılması oluşturuyorsa hukuki nitelendirme buna göre yapılmalıdır. Aynı dosyada birbirinden farklı hukuki sebepler ve öğrenme tarihleri bulunabilir. [M1; K6; K7]
Kadastro öncesi sebebe dayanan uyuşmazlıklar
3402 sayılı Kadastro Kanunu m.12/3’teki özel düzenleme, kadastro tutanaklarının kesinleşmesinden itibaren on yıl geçtikten sonra kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanılmasına ilişkindir. Bu süre, vekâletle yapılan her satışın üzerinden on yıl geçince dava açılamayacağı anlamına gelmez. Sebebin kadastro öncesine ait olup olmadığı belirleyicidir.
HGK’nin 25.05.2011 tarihli, E.2011/2-295, K.2011/359 sayılı kararı, kadastro öncesi hukuki sebep ve özel hak düşürücü süre bağlamındadır. Kararın hükmü, sonradan yapılan bütün tapu devirlerine yayılmamalıdır. [K4]
Para taleplerinde tek süre yoktur
Vekâlet sözleşmesinden doğan bağımsız alacaklar yönünden TBK m.147/5’teki beş yıllık zamanaşımı; başlangıç açısından da m.149’daki muacceliyet kuralı gündeme gelir. Haksız fiil temelindeki istemlerde TBK m.72 uyarınca zararın ve sorumlunun öğrenilmesinden itibaren iki yıl, fiilden itibaren on yıl ve koşulları varsa daha uzun ceza zamanaşımı incelenir. [M1]
Bununla birlikte kötüye kullanma sebebiyle tapu talebinin yerine veya yanında ileri sürülen bedel istemini, vekilin tahsil ettiği parayı vermemesine dayanan bağımsız alacakla aynı sayıp otomatik olarak beş yıla bağlamak doğru olmaz. K6 ve K7’de bedel istemi de içeren uyuşmazlıklar, yalnız hile süresi üzerinden reddedilmemiştir. Bu kararlar da her tür para alacağının süresiz olduğu sonucuna dönüştürülemez. Talep, dayanak vakıalar ve ilgili içtihat birlikte belirlenmelidir.
Uzun süre sessiz kalmak onay anlamına gelir mi?
HGK’nin 28.05.2025 tarihli, E.2023/1-493, K.2025/356 sayılı kararında, işlemlerden yaklaşık on altı yıl sonra açılan dava incelenmiştir. Kurul çoğunluğu, sonucu yalnız geçen süreye veya sürenin otomatik onay oluşturmasına dayandırmamış; işlemlerin vekâlet verenin iradesine uygunluğuna ilişkin tanık anlatımları ve diğer olgular üzerinden değerlendirme yapmıştır. Direnme kararı farklı gerekçeyle uygun bulunmuştur. [K3]
Bu nedenle “on altı yıl beklenirse dava reddedilir” şeklinde bir kural çıkarılamaz. Yine de gecikme delillerin kaybını, bedel izinin silinmesini ve iyiniyetli sonraki kazanımları artırabilir. Bilerek verilen onay veya hakkın kötüye kullanılması iddiası da sırf zaman hesabıyla değil, somut olaylarla tartışılır.
| Talep veya işlem | Temel süre yaklaşımı | Başlangıç ve dikkat noktası |
|---|---|---|
| Kötüye kullanmaya dayalı tapu iptali ve tescil | Kural olarak genel zamanaşımı/hak düşürücü süreye bağlı değildir. | Özel hükümler, üçüncü kişinin kazanımı ve onay ayrıca incelenir. |
| Kadastro öncesi hukuki sebep | Kadastro Kanunu m.12/3 kapsamında on yıl | Kadastro tutanağının kesinleşmesi; her satış tarihinden başlamaz. |
| TBK m.39 kapsamında aldatma | Bir yıl | Aldatmanın öğrenilmesi; kötüye kullanmayla özdeş değildir. |
| Bağımsız vekâlet alacağı | TBK m.147/5 kapsamında beş yıl | Muacceliyet ve alacağın gerçek niteliği belirlenir. |
| Haksız fiil tazminatı | TBK m.72 kapsamında iki/on yıl | Öğrenme, fiil tarihi ve daha uzun ceza süresi incelenir. |
| Tedbirin uygulanmasını isteme | Bir hafta | Tedbir kararının isteyen tarafa tefhim veya tebliği. |
| Dava öncesi tedbirden sonra esas dava | İki hafta | Tedbirin uygulanmasının talep edildiği tarih; tamamlayıcı işlemler gerekir. |
Görevli ve yetkili mahkeme, arabuluculuk
Mülkiyetin düzeltilmesini hedefleyen bu davalar, özel bir görev sebebi bulunmadıkça asliye hukuk mahkemesinde görülür. HMK m.12 uyarınca taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Birden fazla taşınmaz varsa, aynı hükmün üçüncü fıkrası uyarınca bunlardan birinin bulunduğu yerde diğerleri hakkında da dava açılabilir. Yalnız para talebine dönüşen veya farklı ilişkilerden doğan uyuşmazlıklarda görev ve yetki yeniden değerlendirilmelidir. [M3]
Vekâletin kötüye kullanılması nedeniyle açılacak her tapu iptali davası için genel bir zorunlu arabuluculuk şartı bulunduğu söylenemez. 6325 sayılı Kanun m.18/B; kira, ortaklığın giderilmesi ve paylaştırma, kat mülkiyeti ve komşuluk uyuşmazlıkları gibi belirli alanları düzenler. İlişkinin tüketici veya ticari uyuşmazlık niteliği taşıması ve özellikle para talebinin niteliği ayrı bir dava şartı incelemesi gerektirebilir. [M4]
Öte yandan taşınmazın devrine veya sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin uyuşmazlıklar, aynı Kanun’un 17/B maddesi kapsamında ihtiyari arabuluculuğa elverişlidir. Bu düzenlemedeki tapuya şerh olanağı, tarafların yazılı anlaşması ve arabulucunun talebi gibi şartlara bağlıdır; tek taraflı bir başvuruyla genel devir yasağı elde edilmiş sayılmaz. Anlaşma belgesinin icra edilebilirliğine ilişkin özel usul de gözetilmelidir.
Taşınmazın yeniden devrini önlemek için ne yapılabilir?
İhtiyati tedbir ve yaklaşık ispat
Taşınmazın yargılama sürerken başkasına devri, hakkın elde edilmesini güçleştirebilir. HMK m.389 ve devamı uyarınca ihtiyati tedbir istenebilir. Talep, ada, parsel, bağımsız bölüm ve pay bilgileriyle somutlaştırılmalı; neden acil koruma gerektiği ve esas hakkın varlığını yaklaşık olarak gösteren belgeler sunulmalıdır. Mahkeme, ölçülülük ve teminat konusunu da değerlendirir. [M3]
Tapu kaydına devir ve yüklemeleri önleyici tedbir konulması ile yalnız para alacağı için başvurulabilecek koruma yolları aynı değildir. Her taşınmaza sınırsız yasak istenmesi yerine, dava konusu ve korunacak hakla bağlantılı bir tedbir kurulmalıdır. Tapuda dava veya çekişme bilgisinin görünmesi ile tasarrufu yasaklayan tedbirin etkileri de birbirinden ayrılır.
Tedbir kararı almak, gerekli işlemlerin tamamlandığı anlamına gelmez. HMK m.393 uyarınca kararın isteyen tarafa tefhim veya tebliğinden itibaren bir hafta içinde uygulanmasının istenmesi gerekir. Dava öncesinde alınmış tedbirde ise HMK m.397’deki iki haftalık esas dava açma ve ilgili belgeleri ibraz ederek dosyaya koydurma yükümlülüğü ayrıca takip edilir. Bu ikinci süre, tedbirin uygulanmasının talep edildiği tarihten başlar. [M3]
Azil geçmişteki satışı geri alır mı?
Vekilin azledilmesi gelecekteki yetki kullanımını durdurmaya yönelik olabilir; geçmişte yapılan tapu devrini tek başına ortadan kaldırmaz. Azlin düzenlenmesi, vekile ve gerektiğinde ilgili kişilere bildirilmesi, temsil yetkisinin sona erdiğinin öğrenilmesi ve üçüncü kişilerin durumu ayrı incelenir. TBK m.512–514 ile temsil hükümleri birlikte ele alınmalıdır. [M1]
Tapu hareketlerini izlemek, bildirim hizmetlerinden yararlanmak ve güncel kayıt almak faydalıdır; ancak bunlar mahkemenin verdiği tedbirle aynı korumayı sağlamaz. Satışın öğrenilmesi üzerine yalnız azilname düzenlemekle yetinmek, taşınmazın sonraki kişilere geçmesi riskini açık bırakabilir.
Tapu geri alınamazsa bedel veya tazminat istenebilir mi?
Talebin ve davalıların doğru kurulması
İyiniyetli üçüncü kişinin kazanımı korunuyorsa, taşınmazın fiilen geri verilmesi mümkün değilse veya olayın niteliği para talebini gerektiriyorsa sorumlu kişilerden bedel ya da tazminat istenmesi gündeme gelebilir. Bunun için sorumluluk sebebi, zarar, illiyet ve talep miktarı açıklanmalıdır. Vekilin hesap borcu, sözleşmeye aykırılık ve başka kişilerin ortak fiilleri aynı hukuki temele dayanmayabilir.
HMK m.111’deki terditli dava, davacının aynı davalıya karşı birden fazla talebini asıl ve yardımcı talep olarak ileri sürmesine ilişkindir. “Malikten tapu, vekilden bedel” şeklindeki farklı muhataplara yönelen yapı bu hükme hiçbir inceleme yapılmadan yerleştirilemez; tarafların birlikte dava edilme koşulları ve her talebin kime yöneltildiği ayrıca kurulmalıdır. Asıl talebin esastan reddi koşulu da unutulmamalıdır. [M3; K11]
Taşınmazı ve aynı zararın tamamını birlikte elde ederek mükerrer giderim sağlanamaz. Buna karşılık taşınmazın geri verilmesine rağmen ayrıca doğmuş ve hukuki koşulları bulunan başka zararlar ayrı değerlendirme gerektirebilir. Faiz talebinde de başlangıç, temerrüt, sorumluluk sebebi ve istem sonucu açık olmalıdır.
Değerleme hangi tarihe göre yapılır?
Değerleme, yalnız bugünkü ilan fiyatlarının toplanmasından ibaret değildir. Devrin yapıldığı tarihteki değer, kötüye kullanımın belirtileri için; dava veya başka ilgili tarihteki değer ise talep edilen giderimin hesaplanması için farklı işlev görebilir. Taşınmazın niteliği, bağımsız bölüm özellikleri, emsal işlemler ve paylar raporda ayrı gösterilmelidir.
1. Hukuk Dairesinin 28.04.2025 tarihli, E.2025/1990, K.2025/2256 sayılı kararında, birleşen davalar ve bağımsız bölümler bakımından her ilgili dava tarihindeki değerlerin belirlenmesi gerektiğine dikkat çekilmiştir. Yalnız ana davanın tarihinden ve arsa payına dayalı genel hesaplardan hareket edilmesi yeterli görülmemiştir. Karar, her çeşit tazminatın mutlaka bugünkü değerle hesaplanacağı şeklinde okunmamalıdır. [K8]
Benzer hukuki sebeplerden nasıl ayrılır?
Muris muvazaası: Mirasbırakanın görünürdeki işlem ile gerçek iradesi arasındaki farklılık ve mirasçıdan mal kaçırma amacı farklı bir değerlendirmeye tabidir. Vekilin mirasbırakanın iradesine aykırı davranmasıyla, mirasbırakanın kendi iradesiyle muvazaalı işlem yapması aynı olgu değildir.
Ehliyetsizlik: İşlem anındaki ayırt etme gücü esas alınır. İleri yaş, engellilik veya okuryazar olmama tek başına ayırt etme gücünün yokluğu anlamına gelmez. Sağlık kayıtları ve gerektiğinde uzman incelemesi, ilgili tarihle ilişkilendirilmelidir. K6’daki bedensel engel ve kısıtlılık anlatımı da otomatik ehliyetsizlik sonucu çıkarmanın sakıncasını gösterir.
Sahtecilik ve yetkisiz temsil: Vekâletnamenin sahte olduğu veya taşınmaz devrine yeterli yetki içermediği iddiası, mevcut geçerli yetkinin sadakat borcuna aykırı kullanımından ayrıdır. Belgenin aslı, düzenleme kayıtları ve tapu işlem belgeleri önem taşır.
İnançlı işlem ve gerçek borç tasfiyesi: Devredenin bilerek kurduğu anlaşma ile vekilin onun bilgisi dışında yaptığı işlem birbirine karıştırılmamalıdır. İşlemin geri verme yükümlülüğü, paylaşım veya borç ifası amacı taşıdığı savunuluyorsa bu anlaşmanın kapsamı ve ispatı ayrıca değerlendirilir. [K2; K9]
Bir ceza soruşturması yapılması, tapu kaydını kendiliğinden değiştirmez. Hukuk davasındaki talep, taraflar, tedbir ve deliller ayrıca takip edilir. Ceza yoluna başvurulması, hukuk davasına ilişkin süre ve usul yükümlülüklerinin genel olarak askıya alındığı anlamına gelmez.
Dosya hazırlığı ve kararın uygulanması
İlk aşamada tapunun güncel ve geçmiş kayıtları, işlem belgeleri, vekâletname ve varsa azilname temin edilir. Ardından tek bir zaman çizelgesi hazırlanır: Yetki verme, talimat, devir, ödeme, öğrenme, sonraki devir ve dava tarihleri birbirinden ayrılır. Miras uyuşmazlığında mirasçılık ve mülkiyet türü aynı dosyada görünür hâle getirilir.
İkinci aşamada her iddia için delil belirlenir. “Bedel ödenmedi”, “malik borçluydu”, “satışa onay verilmişti” ve “alıcı hiçbir şey bilmiyordu” açıklamalarının her biri farklı vakıalara dayanır. Bilirkişiden hukuki sonuç yerine gerekli teknik tespitler istenir; raporun tarih, pay ve bağımsız bölüm hesabı kontrol edilir.
Üçüncü aşamada talep sonucu ve geçici koruma hazırlanır. İptali istenen güncel kayıt, adına tescil istenen kişi veya tereke, bedel talebinin muhatabı, faiz ve giderler açıkça gösterilir. Dava sırasında ifraz, tevhit, kat mülkiyeti veya yeni devir oluşmuşsa kayıtlar güncellenir. K5, eski parsel ve yanlış pay bilgileriyle infaz sorunu doğurabilecek hüküm kurulmasının önemini göstermektedir.
Son aşamada kararın kesinleşmesi, kanun yolu ve tapuya uygulanması takip edilir. HMK m.367/2 uyarınca taşınmaz üzerindeki ayni haklara ilişkin kararlar kesinleşmedikçe yerine getirilemez. Bu durum, yargılama sırasında devam eden tedbirin koşullarının ve süresinin ayrıca izlenmesi gereğini ortadan kaldırmaz. [M3]
Konunun ayrıntıları için inançlı işlem ve tapu iptali yazımıza bakabilirsiniz.
Konunun ayrıntıları için mirastan yoksunluk yazımıza bakabilirsiniz.
Sonuç
Vekâletin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptali ve tescil davasının merkezinde, yetkinin varlığından çok hangi amaçla ve kimin bilgisiyle kullanıldığı bulunur. Geniş vekâletname sadakat borcunu kaldırmaz; akrabalık, düşük bedel ve ödeme eksikliği ise somut bağlantıları kurulmadan kesin sonuç doğurmaz. İlk alıcının durumu ile sonraki kişinin tapu siciline güveni ayrı değerlendirilmelidir.
Başarılı bir dosya hazırlığı; doğru hukuki nitelendirme, eksiksiz devir zinciri, ispat yüküne uygun deliller, miras ortaklığına uygun talep ve zamanında geçici korumayla mümkündür. Tapu talebinin kural olarak belirli bir süreye bağlı olmaması, kadastroya özgü hükümleri, bağımsız para alacaklarını ve tedbir sürelerini önemsiz kılmaz. Tapunun geri alınması ile bedelin tahsili arasındaki tercih, taraf yapısı ve delillerle birlikte kurulmalıdır.
Bu metin genel hukuki bilgilendirme amacı taşır. Somut uyuşmazlığın değerlendirilmesi, işlem belgeleri ve dosyanın güncel durumu üzerinden yapılır.
Sıkça Sorulan Sorular
Vekâletnamede sınırsız satış yetkisi varsa dava açılamaz mı?
Açılabilir. Geniş satış yetkisi, vekilin sadakat ve özen borcunu kaldırmaz. Bununla birlikte iptal için yalnız yetkinin genişliği değil, kötüye kullanım ve alıcının durumu somut delillerle değerlendirilir.
Vekilin eşine yapılan satış kesin olarak iptal edilir mi?
Hayır. Eş veya yakın akraba ilişkisi önemli bir belirti olabilir; bedel, ödeme, gerçek işlem amacı ve tarafların bilgisiyle birlikte değerlendirilir. K1 ve K9, bu incelemenin delil ve usul boyutlarını göstermektedir.
Satış parasını alamadım; tapuyu mutlaka geri alabilir miyim?
Hayır. Alıcı yetkili vekile ödeme yapmış ve kötüye kullanmayı bilmiyorsa tapu kazanımı korunabilir. Bu durumda vekilin hesap ve teslim borcu veya tazminat sorumluluğu öne çıkabilir.
Tapu iptali için bir yıllık süre var mı?
Vekâletin kötüye kullanılmasına dayalı tapu iptali istemi kural olarak bir yıllık süreye bağlı değildir. TBK m.39’daki aldatma süresi farklı bir hukuki değerlendirmeye aittir. Olayın doğru nitelendirilmesi gerekir.
İşlemin üzerinden on yıl geçmesi davayı engeller mi?
Tek başına engellemez. Kadastro Kanunu’ndaki on yıllık özel süre, kadastro öncesi hukuki sebeplere ilişkindir. Her vekâletle satış için satış tarihinden başlayan genel bir on yıllık hak düşürücü süre olarak uygulanmaz.
Mirasçı olarak sadece kendi payım için dava açabilir miyim?
Elbirliği mülkiyeti sürüyorsa ve dava mirasçı olmayan üçüncü kişiye karşı terekeye ait hakka dayanıyorsa, yalnız kişisel paya yönelik talep sorun yaratabilir. Terekeye iade, tüm mirasçıların katılımı ve gerektiğinde temsilci seçenekleri somut dosyaya göre kurulmalıdır.
Taşınmaz yeniden satılmışsa dava sona erer mi?
Kendiliğinden sona ermez. Yeni alıcının iyiniyeti ve dava sırasında devir varsa HMK m.125’teki seçenekler incelenir. Sonraki kişinin korunması, sorumlu kişilere yönelik para talebini her durumda ortadan kaldırmaz.
Azilname tapudaki satışı iptal eder mi?
Hayır. Azil, yetkinin gelecekte kullanılmasını etkiler; yapılmış tescili kendiliğinden düzeltmez. Gerekli dava ve tedbir işlemleri ayrıca yürütülür.
Bu davadan önce arabuluculuk zorunlu mu?
Sırf vekâletin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptali istenmesi, bütün dosyalarda zorunlu arabuluculuk bulunduğu anlamına gelmez. İlişkinin ve taleplerin niteliği ayrıca incelenir. Taşınmaz uyuşmazlığında ihtiyari arabuluculuk olanağı da vardır.
İhtiyati tedbir alındığında başka işlem gerekir mi?
Evet. Kararın uygulanmasının HMK m.393’teki bir haftalık sürede istenmesi; dava öncesi tedbirde HMK m.397’deki iki haftalık sürede esas dava ve tamamlayıcı işlemlerin yapılması gerekir. Sürelerin başlangıçları birbirinden farklıdır.
Yargıtayın bozma kararı davanın kesin kazanıldığı anlamına gelir mi?
Hayır. Bozma, eksik araştırma veya usul hatasına dayanabilir. K9’daki yemin deliline ilişkin bozma bunun örneğidir. Kararın gerekçesi ve sonraki yargılama sonucu birlikte değerlendirilmelidir.
Dava ne kadar sürer ve ne kadar masraf çıkar?
Süre; tebligat, taraf sayısı, bilirkişi incelemesi ve kanun yolu aşamalarına göre değişir. Harç ve giderler de dava değeri, talep türü ve işlemlere bağlıdır. Somut dosya görülmeden kesin süre veya toplam ücret verilmesi isabetli değildir.
Kaynakça
Araştırma ve mevzuat kontrolü: 11 Ekim 2026. Aşağıdaki kararların tam metinleri Adalet Bakanlığı İçtihat ve Mevzuat sisteminin kamuya açık kayıtları üzerinden incelenmiştir. Bağlantılar JavaScript çalıştıran tarayıcı gerektirebilir. Karar metinlerinin erişim nüshaları teslim paketinde ayrıca bulunmaktadır. HGK esas numaraları, metin içinde ilgili daire önekiyle; resmî sistemde kimi kayıtlarda bu önek bulunmadan gösterilmektedir.
Mevzuat
- M1 — 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu: m.39, 72, 147, 149, 504–508 ve 512–514.
- M2 — 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu: m.2–3, 640, 702 ve 1023–1025.
- M3 — 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu: m.2, 12, 111, 124–125, 189–190, 367 ve 389–397.
- M4 — 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu: m.17/B ve 18/B.
- M5 — 3402 sayılı Kadastro Kanunu, m.12/3; özel sürenin uygulaması için ayrıca K4.
Yargıtay kararları
- K1 — HGK, 18.02.2021, E.2017/1-1243, K.2021/113: geniş yetki, sadakat borcu ve çelişkili savunmalar.
- K2 — HGK, 16.04.2025, E.2023/7-1037, K.2025/235: satış vaadi, taraf ilişkileri ve delillerin birlikte değerlendirilmesi.
- K3 — HGK, 28.05.2025, E.2023/1-493, K.2025/356: uzun süre, onay iddiası ve çoğunluğun gerekçesi.
- K4 — HGK, 25.05.2011, E.2011/2-295, K.2011/359: kadastro öncesi hukuki sebep ve özel süre.
- K5 — Yargıtay 1. HD, 15.04.2025, E.2023/4135, K.2025/2007: pay, güncel kayıt, dava sırasında devir ve yargılama giderleri.
- K6 — Yargıtay 1. HD, 08.04.2025, E.2023/3676, K.2025/1833: hile ve kötüye kullanma ayrımı, süre ve eksik inceleme.
- K7 — Yargıtay 1. HD, 15.02.2022, E.2021/10174, K.2022/1170: bakım beklentisi, bedel ödenmemesi ve bedel talebi.
- K8 — Yargıtay 1. HD, 28.04.2025, E.2025/1990, K.2025/2256: birleşen davalarda bağımsız bölüm ve değerleme tarihi.
- K9 — Yargıtay 1. HD, 29.05.2025, E.2024/2796, K.2025/2797: borcun ifası savunması, ispat yükü ve yemin delili.
- K10 — Yargıtay 1. HD, 06.05.2025, E.2023/3827, K.2025/2393: tereke hakkı, üçüncü kişiye karşı pay davası ve temsilci.
- K11 — Yargıtay 1. HD, 06.04.2026, E.2025/4011, K.2026/2670: miras payı talebi, usul sorunu ve terditli istem.
Akademik kaynak
- A1 — Gökhan Şahan / Ali Kumlu, “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Yüklenicinin Vekâleti Kötüye Kullanması”, Selçuk Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C.31, S.1, 2023, s.177–191. Özellikle s.183–185’teki ayrımlar için yararlanılmıştır.
Uyarlamada yararlanılan başlangıç metni
- Aydın Tekdoğan, “Vekâletin Kötüye Kullanılması Hukuksal Nedenine Dayalı Tapu İptali ile Tescil Davaları”, 16.09.2026 tarihli kullanıcı tarafından sağlanan metin. Metindeki hukuki konular korunarak yeniden yazılmış; karar künyeleri ve sonuçları birincil kaynaklarla yeniden denetlenmiştir. Bu kayıttaki tarih, sağlanan metindeki tarihtir.