Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesine Dayalı Tapu İptali ve Tescil: Şerh, Ödeme ve Üçüncü Kişiye Satış

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, kural olarak alıcıyı malik yapmaz; taşınmazın ileride devredilmesini isteme hakkı verir. Geçerli sözleşmeye rağmen tapu devredilmiyorsa, ifa koşullarını yerine getiren alıcı TMK m.716 kapsamında tescile zorlama davası açabilir. Ancak noter belgesinin bulunması tek başına yeterli değildir. Satış bedeli, taşınmazın belirlenebilirliği, borcun muacceliyeti, alıcının kendi ödemeleri ve tapudaki güncel haklar birlikte incelenir. Üçüncü kişiye satış veya banka ipoteği varsa şerhin bulunup bulunmadığı ve tescil tarihleri özellikle önem kazanır. 1 2 3 4

Satış vaadi hangi hakkı sağlar?

Satış vaadi ile taşınmaz satışı farklı hukuki işlemlerdir. Vaat, ileride yapılacak devre ilişkin borç doğurur. Mülkiyet ise kanuni istisnalar dışında tapu siciline tescille kazanılır. Satıcı vaadini yerine getirmezse mahkeme kararı, koşulları oluştuğunda onun tescil iradesinin yerini alabilir. Bu nedenle davanın başarısı yalnızca bir belgenin varlığına değil, talep edilen devrin sözleşmeye ve hukuka uygun biçimde gerçekleştirilebilir olmasına bağlıdır. 1 2

Konunun ayrıntıları için konut kooperatifinde tapu iptali ve tescil yazısına bakılabilir.

Alıcı açısından ilk soru, belgenin gerçekte ne içerdiğidir. Rezervasyon formu, kapora makbuzu, satış vaadi, yüklenicinin alacağını devrettiği sözleşme ve tapuda tamamlanmış satış aynı sonuca bağlanamaz. Belgenin üzerinde “satış sözleşmesi” yazması hukuki niteliği kesinleştirmez; tarafların üstlendiği edimler, taşınmazın maliki ve sözleşmenin yapıldığı biçim değerlendirilir.

Satıcı sözleşme tarihinde malik olmak zorunda mı?

Vaat borçlandırıcı işlem olduğundan, vaat edenin sözleşme kurulduğu sırada malik olmaması tek başına sözleşmeyi geçersiz kılmaz. Bununla birlikte başkasına ait tapu, yalnız bu vaat nedeniyle alıcıya geçirilemez. Satıcının sonradan mülkiyeti edinip edinmediği, kayıt malikinin hukuki konumu ve ifanın mümkün hâle gelip gelmediği araştırılır. Geçerlilik ile tescile elverişlilik birbirinden ayrı meselelerdir. 1 2

Miras ortaklığında da aynı dikkat gerekir. Elbirliği hâlindeki taşınmazda bir mirasçının dışarıdaki kişiye verdiği vaat, bütün taşınmazı serbestçe devredebileceği anlamına gelmez. Buna karşılık ortaklar arasındaki vaatlerde, ortaklık yapısı korunarak ifaya imkân veren durumlar bulunabilir. Tapu kaydı, mirasçılık belgesi ve vaat edilen hakkın kapsamı somutlaştırılmadan “mirasçılar imzalamadı, sözleşme yoktur” şeklinde genelleme yapılamaz. 9

Noter sözleşmesinde hangi şartlar aranır?

Düzenleme şekli ile imza onayı arasındaki fark

TBK m.237, TMK m.706 ve Noterlik Kanunu m.89, taşınmaz devri taahhüdünün resmî şekline ilişkin temel düzenlemelerdir. Noterde yalnız imzaların onaylatılması ile sözleşmenin düzenleme şeklinde yapılması aynı işlem değildir. Belgenin başlığına bakmakla yetinilmemeli, noter işlem türü ve sözleşmenin bütün sayfaları incelenmelidir. Ayrıca güncel hukukta noterlerin taşınmaz satış sözleşmesi yapma yetkisi de bulunmaktadır; bu yetki, adi yazılı bir belgenin kendiliğinden resmî satışa dönüşmesi anlamına gelmez. 1 2 3

Ön ödemeli konut satışlarında 6502 sayılı Kanun m.41 özel koruma getirir. Kanunda öngörülen biçime uyulmaması hâlinde satıcı, sonradan geçersizliği tüketicinin aleyhine ileri süremez. Bu hükmün uygulanması için işlemin gerçekten tüketici işlemi ve ön ödemeli konut satışı niteliğinde olması gerekir. Özel kural bütün arsa satışlarına veya her iki kişinin kendi arasındaki anlaşmasına taşınamaz. 6

Taşınmaz ve bedel belirlenebilir olmalıdır

Ada, parsel, pay, blok ve bağımsız bölüm bilgileri, gerektiğinde onaylı proje ve eklerle birlikte aynı taşınmaza ulaşılmasını sağlamalıdır. İnşa edilecek dairenin tarifinde yalnız pazarlama adı kullanılması, sonraki projede numaraların değişmesi veya aynı numaranın birden fazla blokta bulunması uyuşmazlık yaratabilir. Sözleşme ekleriyle güncel tapu arasında bağlantı kurulmalıdır.

Satış bedeli de sözleşmenin temel unsurudur. Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 02.12.2025 tarihli, E.2025/1424, K.2025/5125 sayılı kararında resmî şekilde yapılmış belgede satış bedeli düzenlenmemesi nedeniyle tescil kabulü bozulmuştur. Karar, “noter varsa bütün geçerlilik şartları tamamdır” varsayımının yanlışlığını gösterir. Ayrıca kayıt malikinin kimliğindeki uyumsuzluğun giderilmeden infaza elverişsiz hüküm kurulmaması gerektiği belirtilmiştir. 8

Alıcı bütün bedeli ödemeden tescil isteyebilir mi?

Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde, daha sonra ödeme hakkı bulunmayan taraf kendi edimini yerine getirmeli veya gereği gibi önermelidir. Bunun ölçütü TBK m.97'dir. Bedelin tamamının önceden ödeneceği kararlaştırılmışsa ödeme belgeleri; kalan bedelin tapu devrinde verileceği kararlaştırılmışsa karşılıklı ifa düzeni önemlidir. Alıcıdan henüz muaccel olmayan borcun sırf dava açtı diye peşinen ödenmesi istenmesi ile muaccel borcun hiç ödenmemesi aynı değildir. 2

Bakiye bedel tartışmalıysa hangi ödemenin hangi bağımsız bölüme ait olduğu açıklanmalıdır. Birden fazla daire alınan projelerde açıklamasız havaleler, başka şirket hesabına yatırılan para veya elden ödeme iddiaları özellikle sorun çıkarır. Borcun varlığı ve tutarı belirlenince gerektiğinde depo yoluyla karşılıklı ifa sağlanabilir. Ancak her eksik ödemede otomatik olarak depo süresi verileceği varsayılmamalıdır; sözleşmenin içeriği ve davanın koşulları belirleyicidir.

Satıcının devri yapmadığı ileri sürülürken alıcının tapu randevusuna katılmaması, gereken kimlik veya temsil belgesini sunmaması da incelenir. Satıcının “alıcı gelmedi” savunması, somut davet ve işlem kayıtlarıyla değerlendirilir. Alıcının haklı olarak reddettiği aşırı geniş bir vekâletname talebi ise tek başına devrin yapılmamasını haklı kılan genel bir mazeret sayılamaz.

Tapuya şerh verilmesi neyi değiştirir?

TMK m.1009, satış vaadinden doğan kişisel hakkın şerh edilmesine imkân verir. Şerh, mülkiyeti geçirmez; hakkın taşınmaz üzerinde sonradan hak kazananlara karşı ileri sürülebilmesini sağlar. Tapu Kanunu m.26 uyarınca noterlerce düzenlenen satış vaadi, taraflardan birinin istemi üzerine şerh edilebilir. Şerh tarihi, yevmiye numarası ve hangi payı kapsadığı belgelenmelidir. 1 3 4 Bu konu, alım ve geri alım hakkına dayalı tapu tescili yazısında ayrıca ele alınmıştır.

Beş yıllık şerh süresi ile on yıllık zamanaşımı

Tapu Kanunu m.26'da, şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmazsa şerhin resen terkin edilmesi düzenlenir. Bu süre, satış vaadi alacağının bütün durumlarda beş yılda sona erdiği anlamına gelmez. Sözleşmesel talebin zamanaşımı ayrı hükümlere tabidir. Beş yılı aşmış kaydın hâlen görünmesi, terkin durumu ve araya giren kazanımlar dosya özelinde incelenmeli; eski şerhin süresiz koruma sağladığı kabul edilmemelidir. 2 4

Bu kayıtların işlevleri farklı olduğundan şerh verilmiş olması, ciddi devir riski varsa tedbir ihtiyacını kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Tedbirin kapsamı, yaklaşık ispat ve teminat HMK m.389 ve devamına göre değerlendirilir. 5

Taşınmaz üçüncü kişiye satılmış veya ipotek edilmişse

Şerh verilmemiş sözleşmede üçüncü kişi sorunu

Şerhsiz vaat, kural olarak sözleşmenin tarafları arasında sonuç doğurur. Satıcı tapuyu başkasına devretmişse yalnız önceki tarihli sözleşmenin gösterilmesi yeni malikin tapusunu iptal ettirmeye yetmez. Üçüncü kişiye karşı hangi hukuki sebebe dayanıldığı, onun kazandığı hakkın türü ve ileri sürülen kötüniyet olguları açıkça ortaya konulmalıdır. TMK m.1023'teki sicile güven koruması da sırf kişisel hak elde etmiş vaat alacaklısına, sanki tescilli malikmiş gibi uygulanamaz. 1 10

Yeni malik ile satıcının alıcının hakkını ortadan kaldırmaya yönelik danışıklı işlemi gibi bağımsız iddialar somut delilleriyle değerlendirilebilir. Ancak “sözleşmem daha eski” veya “banka projeyi biliyordu” cümlesi, kendi başına her sonraki ayni hakkı ortadan kaldıran bir gerekçe değildir. Tapu iptali ve ipotek terkini talepleri ayrı hukuki dayanaklarla kurulmalıdır.

2026 kararında tapu tescili kabul edilirken ipotek neden kaldırılmadı?

Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 05.03.2026 tarihli, E.2025/3623, K.2026/1258 sayılı kararında tescil kabulü korunmuş, banka ipoteğinin kaldırılmasına ilişkin hüküm ise bozulmuştur. Daire, tapuya şerh edilmemiş satış vaadinden doğan kişisel hakkın üçüncü kişiye karşı ileri sürülmesindeki sınıra dikkat çekmiştir. Bankanın özen yükümlülüğüne ilişkin gerekçe de somut dosyada ipoteğin kaldırılmasına yeterli görülmemiştir. 10

Bu kararın pratik sonucu, ipotekten arındırılmış devir taahhüdünün satıcıya karşı borç doğurması ile bankanın mevcut ayni hakkının sona erdirilmesinin ayrı meseleler olmasıdır. Alıcı tapuyu kazanabilir fakat taşınmaz üzerindeki yük devam edebilir. Bu ihtimal dava başında görülürse satıcının borcu, ipoteğin hukuki dayanağı ve uygun alternatif para talebi birlikte planlanabilir.

Dava kime karşı, hangi mahkemede açılır?

Tescil isteminde tapu kaydından hakkı etkilenecek güncel malik dikkate alınır. Vaat borçlusu ile malik farklı kişilerse her birine hangi talebin yöneltildiği belirlenmelidir. Satıcı ölmüşse mirasçılar ve terekenin temsil koşulları araştırılır. İpoteğin kaldırılması isteniyorsa hak sahibi bankanın veya diğer alacaklının hukuki dinlenilme hakkı gözetilir. Tapu müdürlüğü, sırf tescili uygulayacağı için sözleşme borçlusu yerine davalı gösterilmez. 1 5

Konunun ayrıntıları için ihtiyati tedbir ve ihtiyati haciz yazısına bakılabilir.

Görev bakımından genel mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. Ancak profesyonel satıcıyla tüketici arasında konut edinme amacıyla yapılan işlem tüketici mahkemesinin görevine girebilir. Ticari ilişkinin özel koşulları ayrıca değerlendirilir. Taşınmazın aynına ilişkin tescil isteminde HMK m.12 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin kesin yetkisi önemlidir. 5 6

Her tapu davası zorunlu arabuluculuğa tabi değildir. Özellikle 6502 sayılı Kanun m.73/A, tüketici işlemi niteliğinde olup taşınmazın aynından doğan uyuşmazlıkları dava şartı arabuluculuğun dışında tutar. Buna karşılık bağımsız bedel veya tazminat taleplerinde uyuşmazlığın niteliğine göre dava şartı yeniden incelenir. Terditli taleplerin varlığı da değerlendirmeye dâhil edilmelidir. 6 7

Zamanaşımı ne zaman başlar?

Satış vaadinden doğan taleplerde özel düzenleme yoksa TBK m.146'daki on yıllık süre esas alınır. Başlangıç, sözleşmenin ifa olanağı ve muacceliyetle bağlantılıdır; her dosyada noter tarihinden sayılacak tek bir formül yoktur. Vade, koşul, ifa engeli ve taşınmazın hukuki durumu birlikte değerlendirilir. 2 9

Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 17.10.2025 tarihli, E.2025/4532, K.2025/4387 sayılı kararında, vaat edilen taşınmazın alıcıya teslim edildiği durumlarda sonradan ileri sürülen zamanaşımı savunmasının dürüstlük kuralı yönünden değerlendirilmesi gerektiği açıklanır. Kararın somut sonucunda, mirasçılardan mal kaçırma amacı kanıtlanamadığı ve düşük bedel tek başına muvazaa kanıtı sayılamayacağı için ret hükmü bozulmuştur. Karardaki süre açıklaması, sözleşmenin diğer koşulları incelenmeden bütün tescil taleplerinin kabul edileceği anlamına gelmez. 9

Hangi deliller hazırlanmalıdır?

Noterlikten sözleşme ve bütün ekleri, tapu müdürlüğünden güncel kayıt ile tedavüller, şerh ve takyidatların dayanak belgeleri alınmalıdır. Ödeme dekontları tarih ve tutar sırasına konulmalı; noter ihtarları, tebliğ belgeleri, tapu başvuruları ve teslim tutanakları aynı zaman çizelgesinde gösterilmelidir. Böylece hangi borcun ne zaman yerine getirildiği ve hangi hakkın önce doğduğu anlaşılır.

Projeli satışta belediye dosyası, onaylı proje, yapı ruhsatı ve bağımsız bölüm numaralarının dönüşümü tescilin uygulanabilirliğini belirleyebilir. Eski parsel numarasıyla açılmış davada güncel kayıtla bağlantı kurulmaması infaz sorunu yaratır. Mahkemece yapılacak keşif ve bilirkişi incelemesine, “daire var mı?” sorusunun yanında “sözleşmedeki yer ile tapudaki yer aynı mı?” sorusu da yöneltilmelidir.

Tescil mümkün olmazsa para talebi nasıl kurulur?

Geçerli sözleşmenin ifa edilmemesi nedeniyle istenecek zarar ile geçersiz sözleşmede ödenenin geri alınması farklıdır. Geçerli vaat nedeniyle ifa menfaati, temerrüt veya ifa imkânsızlığı incelenirken; şeklen geçersiz işlemde sebepsiz zenginleşme ve denkleştirici adalet gündeme gelebilir. Her durumda taşınmazın güncel piyasa bedeli otomatik olarak ödenmez. Talebin kaynağı, muacceliyet, kusur, zarar ve değerleme tarihi açıklanmalıdır. 2

Konunun ayrıntıları için temerrüt ve seçimlik haklar (TBK m. 125) yazısına bakılabilir.

Tescil, ipotekten arındırma ve bunlar gerçekleşmezse bedel talepleri usulüne uygun sırayla kurulabilir. HMK m.111'deki terditli dava, her talebin kendi şartlarının ve davalılarının ayrıca belirlenmesini gerektirir. “Olmazsa her türlü zarar” gibi belirsiz bir ifade yeterli planlama değildir. Sonradan talep ekleme imkânına güvenmek yerine, ilk dilekçede öngörülebilen alternatifler somutlaştırılmalıdır. 5

İlgili konular için harici taşınmaz satışında tapu tescili ve bedel iadesi, tapu devredildiği hâlde ödenmeyen satış bedeli, müteahhidin tapuyu vermemesi ve müteahhitten alınan tapunun iptali ve iyiniyet yazılarımıza ve tapu iptal ve tescil davaları sayfamıza da bakabilirsiniz.

Sonuç

Satış vaadine dayalı tapu davasında sağlam bir dosya; geçerli sözleşme, belirlenebilir taşınmaz, muaccel devir borcu ve alıcının kendi edimini gösteren belgeler üzerine kurulur. Şerh ve üçüncü kişi hakları ise tescilin kime karşı ve hangi yüklerle elde edilebileceğini belirler. Dava açılmadan önce sözleşme ile tapu geçmişinin birlikte incelenmesi, yanlış kişiye yöneltilen veya kazanılsa bile beklenen sonucu sağlamayan talepleri önler.

Sıkça Sorulan Sorular

Noterde satış vaadi yapınca ev benim olur mu?

Hayır. Vaat sözleşmesi kural olarak devir isteme hakkı verir. Mülkiyetin kazanılması için tescil veya kanunda öngörülen başka bir kazanma sebebi gerekir. 1

Satış vaadi tapuya şerh edilmemişse dava açılamaz mı?

Açılabilir. Şerhin yokluğu, geçerli sözleşmenin satıcıya karşı ifasını istemeyi tek başına engellemez. Sorun özellikle sonradan hak kazanan üçüncü kişilere karşı talepte ortaya çıkar. 1 10

Beş yıl dolunca noter sözleşmesi tamamen geçersiz mi olur?

Hayır. Beş yıllık düzenleme şerhin terkiniyle ilgilidir. Sözleşmenin geçerliliği ve alacağın zamanaşımı ayrı değerlendirilir. 2 4

Alıcıya teslim edilen ev için on yıl sonra da dava açılabilir mi?

Teslim ve zilyetlik, zamanaşımı savunmasının dürüstlük kuralı çerçevesinde dinlenip dinlenmeyeceğini etkileyebilir. Ancak teslimin ispatı ve sözleşmenin diğer koşulları ayrıca incelenir. 9

Satıcının mirasçıları tapuyu vermek zorunda mı?

Geçerli sözleşmeden doğan borcun mirasçılara geçişi ve terekeye ilişkin hükümler değerlendirilir. Sözleşme geçersizse veya ifa imkânı yoksa yalnız mirasçılık sıfatı tescil sonucunu sağlamaz. 1 9

Tapu tescil kararı bütün ipotekleri kaldırır mı?

Hayır. Mülkiyetin geçirilmesi ve ipoteğin kaldırılması farklı taleplerdir. Hak sahibi, şerh, işlem tarihleri ve ipoteğe karşı ileri sürülen hukuki sebep ayrı incelenir. 10

Bu dava için önce arabulucuya gidilmeli mi?

Uyuşmazlığın ve talebin niteliğine bağlıdır. Tüketici işlemi niteliğinde taşınmazın aynından doğan uyuşmazlıklar için kanunda istisna vardır; bağımsız para talepleri ayrıca değerlendirilir. 6 7

Dava açılır açılmaz taşınmazın satışı durur mu?

Hayır. Devir yasağı isteniyorsa ihtiyati tedbir talebinin şartları ortaya konulmalı, kararın uygulanması izlenmelidir. Sadece dava dilekçesi verilmesi tapuyu kilitlemez. 5

Kaynakça

1 — 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu, özellikle m.2, 3, 599, 705–706, 716, 1009, 1023–1024.

2 — 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, özellikle m.29, 77–82, 97, 112, 117–125, 146, 149, 237.

3 — 1512 sayılı Noterlik Kanunu, m.60, 61/A ve 89.

4 — 2644 sayılı Tapu Kanunu, m.26.

5 — 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, özellikle m.12, 26, 111, 190 ve 389–399.

6 — 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun, m.3, 41, 73 ve 73/A.

7 — 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, m.18/A–18/B.

8 — Yargıtay 7. HD, 02.12.2025, E.2025/1424, K.2025/5125, erişilen tam karar metni, ikincil yayın.

9 — Yargıtay 7. HD, 17.10.2025, E.2025/4532, K.2025/4387, erişilen tam karar metni, ikincil yayın.

10 — Yargıtay 7. HD, 05.03.2026, E.2025/3623, K.2026/1258, erişilen tam karar metni, ikincil yayın.