Mülkiyet, Zilyetlik ve
Komşuluk Davaları

TMK m. 683, malike haksız elatmanın önlenmesini ve malını haksız elinde tutandan geri almasını isteme imkânı verir. Arsa, konut, iş yeri veya tarım arazisine müdahalenin türü ve alanı somut olarak belirlenir. Kira, irtifak, izin veya kanundan doğan geçerli bir kullanım hakkı varsa değerlendirme buna göre değişir.

• İzinsiz yol, otopark, depo, tarımsal kullanım veya malzeme/hafriyat bırakılması.
• Girişin kapatılması; çit, duvar, eklenti, boru veya kabloyla kullanımın engellenmesi.
• Koşulları varsa teslim, kaldırma, eski hâle getirme ve ecrimisilin ayrı talepler olarak kurulması.

Devam eden müdahalenin önlenmesi ile geçmiş kullanım bedelinin tahsili aynı sonuç değildir. Her talebin taraf, ispat, değer ve harç koşulları ayrıca ele alınır.

Taşınmazı kullanmak her durumda haksız işgal sayılmaz. Kiracılık, intifa, oturma, üst veya geçit hakkı; tahsis, kullanım sözleşmesi ve verilen iznin kapsamı incelenir. İznin geri alınması, sözleşmenin sona ermesi ve hak sahibinin değişmesi kullanımın hukukî niteliğini etkileyebilir.

Davalı vekilliğinde hakkın dayanağı, gerçek kullanım alanı ve dönemi, taraf sıfatı, iyiniyet, rapor hataları ve talep edilen giderimin ölçülülüğü değerlendirilir. Geçerli kira ilişkisini sona erdirmek için elatmanın önlenmesi davası, tahliye şartlarını aşan bir kestirme yol olarak kullanılamaz. Sınırlı aynî hak sahibinin ve kiracının koruma yolları da kendi hukukî dayanaklarına göre belirlenir.

Üçüncü kişinin taşınmaza müdahalesi ile bir paydaşın diğerini kullanımdan dışlaması farklıdır. Paylı mülkiyette pay oranı, belirli bir fiziksel bölümün tek başına mülkiyetini göstermez; elbirliği mülkiyetinde temsil ve tasarruf koşulları ayrıca incelenir.

• Kullanım anlaşması, fiilî taksim, pay oranları ve çekişmesiz kullanılan bölüm.
• Diğer paydaşların dışlanması, ortak ürün veya kira gelirinin paylaşılması.
• Elatmanın önlenmesi, ecrimisil ve yıkım taleplerinin taraf teşkili yönünden ayrı denetimi.

Paydaşlığı tamamen sona erdirme hedefi varsa ortaklığın giderilmesi davası ayrıca değerlendirilir. Ortak mülkiyetin varlığı, her talebin aynı kişilerce ve aynı usulle ileri sürülebileceği anlamına gelmez.

Sınırı aşan kullanım ile hatalı tapu veya kadastro kaydı aynı sorun değildir. Güncel ve geçmiş kayıtlar, tescilin dayanağı, pafta, imar uygulaması ve fiilî durum karşılaştırılır. Düzeltme, tapu iptal ve tescil veya idarî işlem iptali ihtiyacı buna göre belirlenir.

Tapusuz taşınmazın zilyetlikle kazanılması veya kazandırıcı zamanaşımıyla tescil, zilyetliğe saldırının önlenmesinden ayrı koşullara tabidir. Taşınmazın niteliği, kamu malı/orman/kıyı statüsü, kadastro geçmişi ve özel süreler araştırılır. Uzun süre kullanmak, her taşınmazda kendiliğinden mülkiyet kazandırmaz. Tapu iptal ve tescil hizmetleri bu ayrımda bağlantılı çalışma alanıdır.

Ecrimisil, geçerli hakka dayanmayan kullanım nedeniyle hak sahibinin talep ettiği haksız işgal tazminatıdır; kira bedeliyle aynı hukukî nitelikte değildir. TMK m. 995 çerçevesinde kötüniyet, zarar ve elde edilen veya elde edilmesi ihmal edilen ürünler değerlendirmeye girer.

• Kullanılan alan, başlangıç/bitiş tarihi ve konut, iş yeri, turizm, tarım gibi kullanım biçimi.
• İlgili döneme uygun kira emsalleri, ürün/verim ve ekonomik kullanım verileri.
• İmar, yapı ve fiziksel durum; izin, ihtar, sözleşme ve tarafların ilişkisi.

Güncel ilanların ortalaması geçmiş yılların kullanım bedelini kendiliğinden göstermez. Emsallerin neden uygun olduğu ve dönem/alan düzeltmeleri raporda denetlenebilir olmalıdır. İyiniyet iddiası ve kullanım hakkı ayrıca tartışılır.

Paydaşlar arasındaki ecrimisilde, kural olarak diğer paydaşın taşınmazdan veya gelirinden yararlanma isteğinin bildirildiği intifadan men koşulu incelenir. Bildirimin içeriği, muhatabı, ulaştığı tarih ve ispatı önem taşır; her dosyada mutlaka noter ihtarı aranacağı söylenemez.

Doğal veya hukukî ürün getiren taşınmazlar, paydaşlığın inkârı, kullanım anlaşması ve önceki dava/başvurular gibi istisna oluşturabilen durumlar somut olay ve güncel içtihatla değerlendirilir. Mirasçı olmak veya karşı tarafın tek başına kullanması tek başına bütün geçmiş dönemler için aynı talebi doğurmaz. Koruma davası ile ecrimisilde temsil ve taraf koşulları ayrı belirlenir.

Yerleşik yargısal uygulamada ecrimisil için beş yıllık zamanaşımı esas alınır; dava tarihinden geriye doğru istenen dönem, zamanaşımı def’i, durma ve kesilme nedenleri birlikte değerlendirilir. Bu, bütün olaylarda aynı tarihten başlayan bir hak düşürücü süre değildir.

Talep dönemi, alan ve miktar açık kurulmalı; faiz başlangıcı, bedelin bilirkişiyle belirlenmesi ve artırma usulü dosyaya göre planlanmalıdır. İhtarname göndermek tek başına genel olarak zamanaşımını kesmez. İhtarın intifadan men veya temerrüt etkisi ile zamanaşımını kesen hukukî işlem birbirine karıştırılmamalıdır.

Kamu idaresinin taşınmaz kullanımı nedeniyle düzenlediği ecrimisil tespit/ihbarnamesi, özel kişiler arasındaki ecrimisil davasıyla aynı değildir. İşlemi yapan idare, taşınmazın hukukî statüsü, tebliğ tarihi, itiraz ve dava yolu öncelikle ayrılır.

İşgal dönemi, kullanım alanı, rayiç hesabı, ödeme/indirim, tahsil ve tahliye işlemleri ilgili mevzuata göre incelenir. İdarî işleme itirazın veya ödemenin dava süresi üzerindeki etkisi ayrıca kontrol edilir; özel hukuk davasındaki süreler doğrudan uygulanmaz. Tebliğ belgesini ve ihbarnamenin tüm sayfalarını saklamak ilk inceleme için önemlidir.

Zilyetlik, eşya üzerindeki fiilî hâkimiyettir. TMK m. 982–983 kapsamındaki korumada önceki fiilî durum ve hukuka aykırı müdahale önem taşır; nihai mülkiyet sorunu her zaman bu davanın konusu değildir. Gasp, hâkimiyetin alınması; saldırı ise hâkimiyet sürerken kullanımın bozulması şeklinde ortaya çıkabilir.

• Teslim, kullanım, abonelik, tarım ve kira belgeleriyle önceki zilyetliğin gösterilmesi.
• Olay ve failin tarihi belirlenebilir görüntü, tutanak ve tanıklarla ortaya konulması.
• İade, saldırının sona erdirilmesi, tekrarının önlenmesi ve ilgili zarar taleplerinin ayrılması.

Tapu malikinin de zilyetliği zorla değiştirmesi her durumda hukuka uygun sayılmaz. Fiilî müdahale yerine başvuru yolunun belirlenmesi gerekir.

TMK m. 984 uyarınca gasp ve saldırıdan doğan dava hakkı, zilyedin fiili ve faili öğrenmesinden itibaren iki ay ve her hâlde fiilin üzerinden bir yıl geçmekle düşer. Öğrenme tarihi ile olay tarihi aynı olmayabilir; her ikisi belgelenmelidir.

Bu süre, mülkiyete dayalı elatmanın önlenmesi veya ecrimisil için genel süre olarak kullanılamaz. Sırf müdahalenin sürdüğü varsayımıyla kısa sürenin işlemeyeceği kabul edilmemelidir. Önceki başvuru, tekrar eden fiil ve arabuluculuk gibi işlemlerin etkisi seçilen yola göre ayrıca incelenir.

Taşınmaz mal zilyetliğine müdahalede 3091 sayılı Kanun kapsamında idarî koruma mümkün olabilir. Yetkili makam, merkez ilçe için vali veya görevlendireceği vali yardımcısı; diğer ilçeler için kaymakamdır. Zilyetlik, müdahale ve başvurunun kapsamı yerinde soruşturmayla incelenir.

Genel başvuru süresi öğrenmeden itibaren altmış gün, müdahaleden itibaren bir yıldır. Kanunda devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler ile menfaati umuma ait taşınmazlar için süre istisnası vardır. İdarî karar tapunun kime ait olduğunu kesin olarak çözmez; tazminat veya tescil kararı yerine geçmez.

3091 sayılı Kanun başvurusu sırasında taşınmaz anlaşmazlığının mahkemede olması veya ilgili ihtiyati tedbir bulunması, kanunun uygulanmasını etkiler. Aynı taşınmaz, taraf ve müdahaleye ilişkin önceki kararlar başvuru öncesinde araştırılır; idarî ve adlî yollar birbirinden habersiz yürütülmez.

İdarî karara karşı yargısal denetim ile üstün hak iddiasına dayalı adlî dava ayrı süreçlerdir. Kararın uygulanması sonrasında müdahalenin tekrarlanması da özel sonuçlar doğurabilir. Eski karar, tebliğ ve infaz tutanağı bu nedenle yeni başvuruda önem taşır; aynı olaya ait eksik bilgiyle farklı makamlara çelişen beyan verilmemelidir.

Duvar, çit, ağaç sırası veya yıllardır kullanılan çizgi hukukî parsel sınırıyla örtüşmeyebilir. İnternet haritası ve emlak ilanı resmî aplikasyon yerine geçmez. TMK m. 719 kapsamında tapu planı ve zemindeki sınır işaretleri, teknik verilerle birlikte değerlendirilir.

• Güncel çap, kadastro paftası, koordinatlar ve aplikasyon krokisi.
• Önceki ifraz/tevhit, parselasyon, yola terk ve komşu parsel kayıtları.
• Ruhsat, vaziyet planı, eski hava fotoğrafları ve fiilî kullanımın ölçümü.

Harita ve kadastro uzmanı; müdahale alanını, sınır çizgisini ve ölçüm yöntemini açıklar. Sonuç, hükme esas alınabilecek kroki ve koordinatlarla gösterilmelidir. Kaydın düzeltilmesi gereken durumlar kullanım tecavüzünden ayrılır.

Yapının bütünüyle başkasının arazisinde bulunması, bir kısmının komşu parsele taşmasından farklıdır. TMK m. 722–724; malzemenin ve arazinin kime ait olduğu, rıza, iyiniyet, kaldırmanın aşırı zarar doğurması ve yapı değerinin araziye oranı gibi koşullara göre uygulanır.

Söküm, eski hâle getirme, uygun bedel veya koşulları varsa mülkiyet devri seçenekleri ayrı ayrı değerlendirilir. Yapıyı yapmış olmak otomatik olarak arazi mülkiyeti sağlamaz. Ruhsat, yapım ve ödeme kayıtları, taraf yazışmaları ve inşaatın başladığı dönemdeki bilgi/itirazlar önem taşır.

TMK m. 725 kapsamındaki taşkın yapıda, taşan bölüm üzerinde irtifak bulunup bulunmadığı öncelikle incelenir. Böyle bir hak yoksa; zarar görenin taşmayı öğrendiği tarihten itibaren on beş gün içinde itiraz etmemesi, yapıyı yapanın iyiniyeti ve durumun gerekliliği, uygun bedelle irtifak veya mülkiyet devri talebinde birlikte önem taşır.

On beş günün geçmesi, her durumda yıkım talebinin sona erdiği veya arsanın kendiliğinden devredildiği anlamına gelmez. Ölçüm, öğrenme tarihi, iyiniyet ve diğer şartlar somutlaştırılır. İnşaat sürüyorsa itirazın ve delil tespitinin gecikmeden planlanması önemlidir.

İki taşınmazı ayıran duvar, çit, parmaklık, hendek ve benzeri sınır tesislerinde TMK m. 721 çerçevesindeki ortaklık karinesi, aksi deliller ve özel düzenlemeler birlikte incelenir. Tesisin gerçekten sınır üzerinde olup olmadığı teknik ölçümle belirlenmelidir.

Duvarın yeri, bakım/yenileme gideri, yükseklik, istinat işlevi, kullanım ve tehlike yaratması farklı taleplere neden olabilir. Sözleşme, tapu, onaylı proje ve yerel kurallar araştırılır. Sınır işaretini veya ortak tesisi tek taraflı değiştirmek yeni bir uyuşmazlık ve ispat sorunu yaratabilir.

TMK m. 747 uyarınca genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan malik, tam bir bedel karşılığında komşulardan geçit isteyebilir. Talep; önce önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun komşuya, ardından en az zarar görecek taşınmaza yöneltilir. Tarafların menfaatleri birlikte gözetilir.

• Yol ve mevcut irtifak kayıtları, eski kullanım ve henüz açılmamış imar yolu.
• Taşınmazın kullanım amacı, araç/yaya ihtiyacı, eğim ve alternatif güzergâhlar.
• Geçit genişliği, bedel, diğer taşınmazların bütünlüğü ve koruma sınırlamaları.

En kısa güzergâh her zaman hukukî açıdan en uygun güzergâh değildir. Kararın tapuya ve zemine uygulanabilir olması gerekir.

Yeni yol açılması, ihtiyacın sona ermesi veya koşulların değişmesi mevcut geçit hakkının değerlendirilmesini gerektirebilir. Tescil, kuruluş amacı, hak sahibinin yararı ve yükümlü taşınmaza etkisi birlikte incelenir; yeni yolun yalnız planda görünmesi fiilen yeterli erişim sağlandığını göstermeyebilir.

İrtifakın yerinin değiştirilmesi ile tamamen sona erdirilmesi ayrı koşullara tabidir. TMK m. 785 ve 791 dâhil ilgili hükümler, yarar ve gider dengesiyle değerlendirilir. Mevcut geçidi mahkeme veya anlaşma süreci tamamlanmadan kapatmak, koruma ve tazminat taleplerine yol açabilir.

Su, elektrik, doğal gaz, kanalizasyon, drenaj veya haberleşme hattının başka taşınmazdan geçirilmesinde teknik zorunluluk, alternatiflerin uygunluğu ve komşuya verilecek zarar incelenir. TMK m. 744 ve devamındaki koşullar ile özel kamu hukuku düzenlemeleri ayrıştırılır.

• Güzergâh, hat derinliği, güvenlik mesafesi ve bakım erişimi.
• Zararın karşılanması, tesisin işletilmesi ve yer değişikliği koşulları.
• İlgili idare/altyapı kuruluşunun izinleri ve gerekiyorsa tescil.

Özel hukuk irtifakı, kamu kurumunun kamulaştırma veya hat kurma yetkisiyle aynı değildir. Tapudaki kayıt kadar hattın fiilen nereden geçtiği de ölçülmelidir.

Yağmur, drenaj, kaynak ve yer altı suyu tek bir rejime tabi değildir. Araziler arasındaki doğal akış, suyun yapay biçimde yönlendirilmesi, kaynak üzerindeki haklar ve sulama ihtiyacı; TMK hükümleri yanında izin ve özel kanun koşullarıyla ele alınır.

Üst araziden gelen doğal suyun kabulü ile atık suyun veya yoğunlaştırılmış akışın komşuya verilmesi aynı değildir. Kotlar, drenaj projesi, mevsimsel durum ve zarar kaynağı teknik olarak araştırılır. Kaynağa veya kuyuya yakın olmak, sınırsız su alma yetkisi sağlamaz; ilgili kurumların kayıt ve izinleri ayrıca incelenir.

TMK m. 737 kapsamında ölçüt, her rahatsızlığın varlığı değil; taşınmazın durumu, niteliği ve yerel koşullara göre olağan katlanma sınırının aşılmasıdır. Etkinin yoğunluğu, süresi, tekrarı ve kaynağı somutlaştırılır.

• İşletme, makine, jeneratör, klima ve havalandırmadan gelen ses veya titreşim.
• Duman, toz, is, buhar, koku, atık ve diğer zararlı etkiler.
• Aşırı ışık/yansıma, kullanım yoğunluğu, hayvan veya haşereden kaynaklanan müdahaleler.

Olay günlüğü, ölçüm, tutanak ve hukuka uygun görüntüler değerlendirilir. Çözüm; yalıtım, yer değiştirme, çalışma düzeni, giderim veya durdurma olabilir. Her olayda faaliyetin bütünüyle kapatılması gerekmez.

Yapı veya işletme ruhsatı bulunması, komşuluk hukukundan doğan özel hukuk taleplerini kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Ruhsata aykırılık da tek başına her tazminat veya yıkım talebinin kabulünü gerektirmez. İdarî izin ile komşuya verilen etki ayrı incelenir.

Manzaranın, ışığın veya hava akımının değişmesi her durumda mutlak yasak oluşturmaz. Taşınmazların konumu, kullanım amacı, imar koşulları ve etkinin ağırlığı belirleyicidir. TMK m. 730 bakımından aşırı kullanım ile yerel âdete uygun ve kaçınılmaz etkilerin giderim rejimleri de ayrıştırılır.

TMK m. 740, sınırı aşarak zarar veren dal ve kökler için komşuya başvuru ve uygun sürede giderim koşullarını düzenler. Her taşan dal aynı ölçüde zarar veya kesme hakkı doğurmaz; ölçülülük, ağaç sağlığı, koruma statüsü ve yerel düzenlemeler değerlendirilir.

Yapı/tesisata zarar, gölgeleme, devrilme tehlikesi ve tarımsal etkiler gerektiğinde uzman incelemesiyle belirlenir. Bütün ağacı kesmekle sınırı aşan kısmın giderilmesi aynı işlem değildir. Önce hukukî koşulların ve güvenli uygulamanın belirlenmesi, sonradan doğabilecek zarar ve sorumluluk riskini azaltır.

Bağımsız bölüm, çatı, ortak tesisat, balkon, teras veya otoparktaki uyuşmazlıkta Kat Mülkiyeti Kanunu ile genel komşuluk kurallarının uygulanma alanı ayrılır. Yönetim planı, onaylı proje, kurul kararları ve tesisin ortak/özel niteliği önem taşır.

Su sızıntısında kaynak daire, ortak hat, yalıtım veya yapı kusuru olabilir. Yalnız üst katta oturana yönelmek doğru tarafın belirlenmesi için yeterli değildir. Yönetim, malik, kullanıcı ve diğer sorumluların durumu araştırılır. Görev ve arabuluculuk kontrolü talebin gerçek dayanağına göre yapılır; ayrıntılı çalışma kat mülkiyeti uyuşmazlıkları kapsamında ele alınır.