Muris Muvazaası Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil: Mirasçılardan Mal Kaçırma

Hukuki araştırma tarihi: 12 Ekim 2026

Muris muvazaası, mirasbırakanın gerçekte bağışlamak istediği tapulu taşınmazını, mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla satış veya başka bir karşılıklı işlem görünümü altında devretmesidir. Koşulları gerçekleştiğinde miras hakkı zedelenen mirasçı, saklı pay sahibi olmasa da tapu kaydının kendi miras payı oranında iptalini ve adına tescilini isteyebilir. Bununla birlikte bir taşınmazın çocuğa, eşe veya bakıcıya devredilmesi, tek başına mirastan mal kaçırma anlamına gelmez.

Uyuşmazlığın merkezinde, tapuda yazan işlem adı ile tarafların gerçek ve ortak iradesi arasındaki fark bulunur. Satış bedelinin ödenip ödenmediği, alıcının ekonomik gücü, mirasbırakanın paraya veya bakıma ihtiyacı, aile ilişkileri ve geride kalan malvarlığı birlikte incelenir. Aynı belirtiler farklı dosyalarda farklı sonuçlara yol açabilir. Bu nedenle dava, yalnızca “bana miras bırakılmadı” düşüncesine değil, belirli bir işlemin hukuki sakatlığına ve bunu gösteren somut delillere dayanmalıdır.

Bu makale; tapuda satış gibi gösterilen bağışları, bakım karşılığındaki devirleri, ispat yöntemlerini, dava taraflarını, süreleri ve sonraki alıcıların durumunu ele almaktadır. Kabul ve ret yönündeki Yargıtay kararları birlikte değerlendirilerek, muris muvazaası ile tenkis ve mirasta denkleştirme arasındaki sınırlar açıklanmaktadır.

Muris muvazaasının hukuki temeli ve uygulanma şartları

Görünürdeki satış ile gizli bağış neden geçersiz olur?

Türk Borçlar Kanunu’nun 19. maddesi, sözleşmenin adından önce tarafların gerçek ve ortak iradesinin araştırılmasını gerektirir. Muris muvazaasında taraflar taşınmazın devrini gerçekten ister; ancak gerçekte bağış niteliğindeki işlemi satış gibi gösterir. Görünürdeki satış gerçek iradeye dayanmaz. Gizlenen taşınmaz bağışı ise kendisi için gerekli resmî şekle uygun kurulmadığından geçersizdir. Taşınmaz işlemlerindeki şekil bakımından TMK m.706, TBK m.237 ve Tapu Kanunu m.26 birlikte değerlendirilir.

Yargıtay’ın 01.04.1974 tarihli, E.1974/1, K.1974/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı, bu yapıda saklı pay sahibi olsun veya olmasın miras hakkı çiğnenen mirasçılara dava hakkı tanır. Mirasçı burada yalnızca mirasbırakanın sözleşmedeki yerine geçen kişi olarak değil, danışıklı işlemle kendi miras hakkı ihlal edilen üçüncü kişi olarak hareket eder. Bu ayrım, hem tek başına dava açabilme hem de ispat imkânları bakımından belirleyicidir. İçtihadı Birleştirme Kararı

Muris muvazaasına dayalı talepte tapulu taşınmaz devri, görünürdeki işlem, gizli bağış, tarafların danışıklı iradesi ve mirasçının hakkını zedeleme amacı birlikte değerlendirilir. Mirasbırakanın tek taraflı düşüncesi yeterli değildir; işlemde danışıklılık bulunmalıdır. Devrin gizlenmesi, aile içindeki kırgınlık veya ekonomik eşitsizlik, diğer unsurların yerine geçmez.

Her bağış veya eşitsiz paylaşım muris muvazaası mıdır?

Mirasbırakanın sağlığında malvarlığı üzerinde tasarruf etme özgürlüğü vardır. Gerçek bir satış yapabilir; geçerli biçimde bağışta bulunabilir; bakım edimi karşılığında mal devredebilir. Bütün çocuklara aynı zamanda ve aynı miktarda kazandırma yapma zorunluluğu bulunduğu söylenemez. Öte yandan tasarruf özgürlüğü, saklı pay hükümlerini veya muvazaalı işlemin geçersizliğini ortadan kaldırmaz.

Tapuda açıkça bağış olarak yapılan bir işlemde, satış görünümü altına gizlenmiş bağıştan söz edilemez. Bu durumda uyuşmazlık, koşulları varsa tenkis veya denkleştirme üzerinden kurulmalıdır. Ehliyetsizlik, irade sakatlığı ya da başka bir geçersizlik sebebi de kendi şartlarıyla incelenebilir. Hukuki sebebi doğru belirlemek, kullanılacak delili ve uygulanacak süreyi de belirler.

Bedeli mirasbırakanın ödediği doğrudan alımlar

Taşınmazın mirasbırakan adına kayıtlıyken devredilmesi ile üçüncü kişiden satın alınırken doğrudan çocuk adına tescil edilmesi aynı değildir. İkinci durumda mirasbırakanın bağışladığı değer çoğu kez satın alma parasından oluşur; 1974 tarihli kararın tapulu taşınmazını görünürde satışla devreden mirasbırakan modeli kendiliğinden uygulanmaz.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 25.03.2026 tarihli, E.2026/1386, K.2026/2216 sayılı kararında, bedeli baba tarafından ödenerek 1970 yılında doğrudan oğul adına alınan dükkân tartışılmıştır. Mirasbırakanın kendisine ait taşınmazı devretmemesi nedeniyle muris muvazaasına dayalı tapu iptali talebinin reddi uygun bulunmuştur. Tenkis yönünden ise 1984 tarihli ölüm nedeniyle eski Medeni Kanun hükümleri uygulanmış, ileri sürülen zamanaşımı savunması sonucu değiştirmiştir. Karar, her bedelsiz kazandırmanın aynı davaya konu edilemeyeceğini gösterir. Kararın tam metni

Para, araç veya şirket payı aktarımları da sırf ekonomik sonuçları benzer diye bu taşınmaz içtihadına aynen sokulamaz. İşlem türüne özgü şekil, genel muvazaa, tenkis ve denkleştirme hükümleri ayrıca incelenmelidir.

Mirasbırakanın gerçek iradesi nasıl belirlenir?

Tek belirti yerine olayların bütünü

Mahkeme, devir tarihindeki durumu yeniden kurmaya çalışır. Mirasbırakanın geliri ve borçları, taşınmazı satmak için makul bir nedeninin bulunup bulunmadığı, alıcıyla ilişkisi, diğer mirasçılara yaptığı kazandırmalar ve taşınmazı devirden sonra kimin kullandığı bu incelemeye dâhildir. Sonradan yaşanan aile tartışmalarını geçmişteki işlem amacının kesin kanıtı saymak isabetli değildir.

Mirasbırakanın varlıklı olması satış yapamayacağı anlamına gelmez. Alıcının yakın akraba olması da tek başına danışıklılığı kanıtlamaz. Buna karşılık bedel ödenmemesi, alım gücünün bulunmaması, önemli malvarlığının belli kişilere yöneltilmesi ve dışlanan mirasçıyla ilişkilere dair somut anlatımlar birleştiğinde muvazaa iddiası güçlenebilir. TMK m.6 ve HMK m.190 uyarınca muvazaa iddiasını ispat yükü davacıdadır; emarelerin varlığı bu temel kuralı otomatik olarak tersine çevirmez.

Küçük yaştaki torunlara devir ve paylaştırma savunması

Hukuk Genel Kurulunun 19.02.2025 tarihli, E.2023/1083, K.2025/71 sayılı kararında, çok sayıda taşınmazın küçük yaştaki torunlara satış gösterilerek devri incelenmiştir. Torunların alım gücünün bulunmaması, bakım savunmasının ispatlanamaması, mirasbırakanın ekonomik durumu ve davacı oğluyla ilişkileri birlikte değerlendirilmiştir. Kurul, ret yönündeki direnme kararını, davanın kabulü gerektiği gerekçesiyle bozmuştur.

Kararda paylaştırma savunması da özellikle ele alınmıştır: Somut olayda torunlar mirasçı olmadığından, mirasçılar arasında hak dengesini gözeten paylaşım savunmasına değer verilmemiştir. Bu sonuç bütün torunların hiçbir zaman mirasçı olamayacağı anlamına gelmez; mirasçılık sıfatı ölüm tarihindeki aile yapısına göre belirlenir. Ayrıca davacıya geçmişte mal verildiğinin söylenmesi, bütün mirasçıları kapsayan dengeli paylaşımın tek başına kanıtı değildir. Kararın tam metni

Satış bedeli, ödeme kayıtları ve alıcının ekonomik gücü

Düşük bedel ve banka kaydının bulunmaması

Tapudaki bedel ile taşınmazın işlem tarihindeki gerçek değeri karşılaştırılmalıdır. Bugünkü piyasa değeri üzerinden geçmişteki satış bedelini yetersiz bulmak yanıltıcıdır. Bilirkişi; o tarihteki imar durumu, yapı niteliği, konum, hisse oranı, intifa hakkı, ipotek ve benzeri özellikleri incelemelidir. Çıplak mülkiyet devri ile tam mülkiyet satışını aynı değer üzerinden karşılaştırmak doğru değildir.

Banka dekontu güçlü bir delil olabilir; ancak paranın göndereni, alıcısı, tarihi ve işlem açıklaması incelenmeden satış bedeli ödendiği sonucuna varılamaz. Gönderilen paranın kısa süre sonra iade edilmesi veya farklı bir borca ilişkin olması değerlendirmeyi değiştirir. Banka kaydı bulunmaması da özellikle eski işlemlerde tek başına bağışın kesin kanıtı değildir. Elden ödeme savunmasının hangi kaynakla, nerede ve kimlerin bilgisi altında gerçekleştiği somutlaştırılmalıdır.

Gerçek satışta bedelin sonradan ödenmemesi, tek başına başlangıçtan itibaren muvazaa bulunduğunu göstermez. Taraflar gerçekten satış kararlaştırmışsa, sorun ödeme borcunun ihlali olabilir. Bu nedenle “ödeme yok” ile “satış iradesi yok” birbirinden ayrılmalıdır.

Borçların ödenmesi için gerçek satış: ret yönündeki örnek

Hukuk Genel Kurulunun 26.11.2025 tarihli, E.2024/800, K.2025/753 sayılı kararında, babanın kızına yaptığı satış incelenmiştir. Mirasbırakanın kefalet borçları, başka kişilere yaptığı satışlar, alıcının ekonomik gücü ve diğer mirasçıların somut anlatımları savunmayı desteklemiştir. Düşük tapu bedeli ve ödeme tartışmasına rağmen, mirasçılardan mal kaçırma iddiasının kanıtlanamadığı kabul edilmiştir.

Kurul, davayı kabul eden direnme kararını davanın reddi gerektiği gerekçesiyle bozmuştur. Bu örnek, ispat yükünün yalnız “alıcı parayı kanıtlayamadı” yaklaşımıyla yer değiştiremeyeceğini gösterir. Alıcının çalışması veya kredi kullanması tek başına bedelin ödendiğini kanıtlamadığı gibi, borçları ve gerçek satış nedenini doğrulayan deliller de göz ardı edilemez. Kararın tam metni

Tanıklar ve diğer deliller nasıl hazırlanmalı?

Muris muvazaasını ileri süren mirasçı, işlem karşısında üçüncü kişi konumunda olduğundan iddiasını tanık dâhil hukuka uygun her türlü delille kanıtlayabilir. Resmî senette bedelin alındığının yazması, bu mirasçının muvazaa iddiasını tanıkla açıklamasını kategorik olarak engellemez. Bununla birlikte genel kanaat bildiren bir tanık ile olayı doğrudan bilen tanık aynı ispat gücüne sahip değildir.

Tanığın “babasına bakardı” demesi yerine hangi dönemde, ne sıklıkla, hangi işleri yaptığı; “para verilmedi” demesi yerine ödeme görüşmesine katılıp katılmadığı sorulmalıdır. Taraflarla yakınlığı, anlatımının kaynağı, tarih tutarlılığı ve diğer delillerle uyumu değerlendirilir. Akrabalık tanıklığı kendiliğinden değersiz kılmaz; aile çatışması veya davanın sonucundan etkilenme ihtimali de gizlenmemelidir.

HMK m.194 bakımından vakıalar somutlaştırılmalı ve her delilin hangi vakıayı ispatladığı gösterilmelidir. Tapu müdürlüğünden sadece güncel kayıt değil, resmî senetler ve bütün devir zinciri istenmelidir. Banka, hastane ve kurum kayıtları hukuka uygun yollardan, gerektiğinde mahkeme aracılığıyla getirtilmelidir. Başkasının hesabına izinsiz girilmesi veya hukuka aykırı kayıt elde edilmesi uygun bir delil hazırlama yöntemi değildir.

Bakım karşılığında devir ve ölünceye kadar bakma sözleşmesi

Gerçek bakım sözleşmesinin özelliği

TBK m.611 uyarınca ölünceye kadar bakma sözleşmesinde bir taraf bakım ve gözetim, diğer taraf malvarlığı devri borcu üstlenir. Sözleşme kural olarak TBK m.612’deki miras sözleşmesi şekline uygun yapılmalıdır. Devletçe tanınmış bakım kurumlarına ilişkin özel yazılı şekil istisnası ayrıca düzenlenmiştir. TBK m.614, bakımın kapsamını devredilen malların değeri ve bakım alacaklısının önceki sosyal durumuyla ilişkilendirir.

Sözleşme tarihinde kişinin yatağa bağımlı veya ağır hasta olması zorunlu değildir. İlerideki bakım ihtiyacı da güvenceye alınabilir. Sözleşmeden kısa süre sonra ölüm gerçekleşmesi, tek başına geçersizlik oluşturmaz. Sözleşmenin belirsiz süreli yaşam ve bakım ihtiyacını üstlenen niteliği nedeniyle, sonradan gerçekleşen bakım süresinden hareketle basit bir günlük ücret hesabıyla muvazaa sonucuna gidilemez.

Buna karşılık bakım sözcüğünün kullanılması işlemi denetim dışına çıkarmaz. Gerçek amaç bağış ve mirasçılardan mal kaçırma ise, görünürdeki bakım sözleşmesi de muvazaa incelemesine konu olur. Mirasbırakanın yaşı, sağlık durumu, aile ilişkileri, bakımın fiilen ifası, başka malvarlığı ve devrin bütüne oranı birlikte ele alınır. Bu ilkeler HGK’nin 10.12.2025 tarihli, E.2024/563, K.2025/808 sayılı kararında da açıklanmıştır. Kararın tam metni

Gerçek bakım ve makul devir nedeniyle ret

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 26.02.2026 tarihli, E.2025/4214, K.2026/1494 sayılı kararında, sözleşme tarihinde 85 yaşında olan mirasbırakanın bakımı yeğeni ve eşi tarafından fiilen sağlanmıştır. Sağlık durumu, tanık anlatımları ve diğer malvarlığı birlikte değerlendirilerek devrin makul sınırlar içinde kaldığı kabul edilmiştir. Muvazaa iddiası kanıtlanamadığından ret kararı onanmıştır.

Somut olayda gerçek ve ivazlı bakım sözleşmesi kabul edildiği için terditli tenkis talebi de reddedilmiştir. Bu sonuç, bakım sözleşmelerine karşı hiçbir zaman tenkis istenemeyeceği biçiminde genellenemez. TBK m.615 mirasçıların tenkis haklarını saklı tutar; bağış içeren veya karşılıksız kazandırma niteliği taşıyan kısım varsa bunun kendi şartları ayrıca araştırılır. Kararın tam metni

Bakım yapılmasına rağmen kabul

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 20.04.2026 tarihli, E.2025/3607, K.2026/3180 sayılı kararında, davalının belirli ölçüde bakım sağladığı kabul edilmiş; buna rağmen mirasbırakanın yaşamını büyük ölçüde bağımsız sürdürmesi, devrin kapsamı ve bakım edimiyle açık oransızlık birlikte değerlendirilmiştir. Gerçek amacın bağış ve mirasçılardan mal kaçırma olduğu yönündeki kabul kararı onanmıştır.

Dolayısıyla bakımın varlığı önemli olmakla birlikte tek başına yeterli bir savunma değildir. Aynı şekilde kişinin günlük işlerini yapabiliyor olması da tek başına muvazaa kanıtı olmaz. Devrin neden bu ölçüde yapıldığı, başka kazandırmaların bulunup bulunmadığı ve işlem tarihindeki ortak amaç açıklanmalıdır. Kararın tam metni

Minnet duygusu, bakım savunması ve öğretideki tartışma

Tapuda satış görünen bazı devirlerde alıcı, parayla ödeme yerine uzun süreli bakım ve emek sunduğunu savunur. Yargıtay uygulamasında bu savunma somut olayın özelliklerine göre değerlendirilmektedir. Ancak minnet duygusu, her bedelsiz işlemi geçerli hâle getiren bağımsız bir gerekçe değildir. Bakımın gerçekliği ve kapsamı ile mirasçılardan mal kaçırma amacı ayrıca incelenmelidir.

1. Hukuk Dairesinin 17.09.2026 tarihli, E.2026/1371, K.2026/6198 sayılı kararında, bakım karşılığı devir savunmasına rağmen mirasbırakanın çocuklarıyla ilişkileri, tanıkların aktardığı açıklamalar, bakımın kapsamı ve ek kazandırmalar değerlendirilmiş; tapu iptali ve tescil yönündeki karar onanmıştır. Karardaki kısa bakım dönemi, bütün diğer olgulardan koparılarak genel bir geçerlilik sınırına dönüştürülemez. Kararın tam metni

Öğretide bu yaklaşımın sözleşme hukuku bakımından eleştirisi vardır. Aziz Erman Bayram, 2025 tarihli çalışmasında TBK m.207 çerçevesinde satış bedelinin para olması gerektiğini savunmakta; bakım ve emeğin satış bedeli sayılmasına ilişkin gerekçeyi eleştirmektedir. Bu, uygulamadaki kararların varlığını ortadan kaldıran bir hüküm değil, hukuki nitelendirmeye ilişkin akademik görüştür. Bu nedenle geçmişteki bakımın minnetle ödüllendirilmesi, geleceğe yönelik bakım taahhüdü ve gerçek para satışı ayrı ayrı açıklanmalıdır. Bayram, TBB Dergisi, 2025, sayı 181, s.209–270

Bakım borcunun sonradan ihlal edilmesi de başlangıçtaki muvazaadan farklıdır. Fesih ve sözleşmeye aykırılık haklarının kime ait olduğu, bakım alacaklısının sağlığında bunları kullanıp kullanmadığı ve mirasçılara hangi taleplerin geçebileceği ayrı incelenmelidir. Mirasçı, salt “bakım eksikti” iddiasıyla muris muvazaasının bütün şartlarını ispatlamış olmaz.

Muris muvazaası davasını kim açabilir, kime karşı açılır?

Mirasçının kendi payı için dava açması

Miras hakkı ihlal edilen mirasçı, saklı pay sahibi olmasa da kendi miras payı oranında dava açabilir. Bunun için diğer mirasçıların tamamının davacı olması veya izin vermesi gerekmez. Mirasçılık belgesi, ölüm kaydı ve gerektiğinde aile nüfus kayıtlarıyla sıfat ve pay oranı ortaya konulmalıdır. Mirasçılık belgesine yönelik uyuşmazlık varsa bu sorun da çözülmelidir.

Mirasbırakan sağken henüz miras açılmadığından, yalnız gelecekte mirasçı olma beklentisine dayanılarak bu özel dava açılamaz. Ehliyetsizlik veya temsil görevinin kötüye kullanılması gibi başka sebepler varsa bunların dava hakkı ve temsil şartları farklıdır. Mirasın reddi, mirastan feragat veya mirasçılıktan çıkarma da dava sıfatını etkileyebilir; ilgili işlemin kapsamı ve geçerliliği görülmeden kesin değerlendirme yapılamaz.

Talep yalnız davacının payına ilişkinse, karar kendiliğinden bütün mirasçıları malik yapmaz. Taşınmazın tamamının terekeye döndürülmesi isteniyorsa taraf katılımı ve terekenin temsili ayrıca değerlendirilir. Örneğin mirasbırakan taşınmazın yarısını devretmiş ve davacının miras payı üçte bir ise çekişmeli hak, kural olarak bütün taşınmazın altıda biridir. Dava değeri ve hüküm bu kapsamla uyumlu kurulmalıdır.

Davalıların doğru belirlenmesi

Tapu iptali ve tescil talebi, kural olarak güncel kayıt malikine yöneltilir. Taşınmaz birden çok kişiye veya bağımsız bölüme geçmişse, istenen iptalin kapsamındaki kayıtlar ve malikler belirlenmelidir. Sadece ilk alıcıya dava açılması, tapu artık başka kişi üzerindeyken tescil sonucunu elde etmeye yetmez.

İlk devralana yönelik bedel veya tazminat talebi varsa, bu kişinin sorumluluğu ayrıca açıklanmalıdır. İlgili kişi ölmüşse onun mirasçıları ve taraf teşkili incelenir. Tapu müdürlüğü, yalnız sicil işlemini yapan kurum olduğu için bu özel hukuk davasında kendiliğinden doğru davalı hâline gelmez.

Zamanaşımı, hak düşürücü süre ve eski tarihli işlemler

Muris muvazaasına dayalı tapu sicilinin düzeltilmesi talebi, yerleşik uygulamada kural olarak zamanaşımına veya genel bir hak düşürücü süreye bağlı değildir. Geçersiz işlem yalnız zaman geçmesiyle geçerli olmaz. Bununla birlikte “her talep süresizdir” sonucu yanlıştır. Kadastroya özgü hükümler, tenkis, para alacakları ve geçici hukuki korumalar farklı süre rejimlerine tabidir.

Kadastroda ölüm tarihi ile tespit tarihi ilişkisi

3402 sayılı Kadastro Kanunu m.12/3, tutanakların kesinleşmesinden sonra on yıl geçince kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanılmasını sınırlar. Muris muvazaasında, mirasçının hakkının ölümle doğması nedeniyle ölüm, kadastro tespiti ve kesinleşme tarihleri birlikte incelenmelidir. Mirasbırakanın kadastrodan önce ölmesi ile sonra ölmesi aynı sonuç doğurmaz.

Yargıtay 16. Hukuk Dairesinin 26.06.2018 tarihli, E.2016/7827, K.2018/4331 sayılı kararında, mirasbırakanın tespitten sonra öldüğü olayda dava hakkının da sonradan doğduğu, bu nedenle on yıllık kadastro süresinin uygulanmayacağı belirtilmiştir. Karar ayrıca, kadastro sırasında tutanağa geçirilmiş muvafakat ile daha önce tapuda yapılmış satışın birbirine karıştırılmaması gerektiğini göstermektedir. Dolayısıyla süre tartışmasından önce işlemin hangi belgeyle, ne zaman ve nasıl yapıldığı belirlenmelidir. Kararın tam metni

Tenkis ve geçiş hukuku

TMK m.571 uyarınca tenkis davası hakkı, saklı payın zedelendiğinin öğrenilmesinden başlayarak bir yıl, her hâlde vasiyetnamelerde açılma tarihinden, diğer tasarruflarda mirasın açılmasından itibaren on yıl geçmekle düşer. Kanundaki özel başlangıç düzenlemesi ve tenkis def’inin her zaman ileri sürülebilmesi ayrıca saklıdır. Salt devrin öğrenilmesiyle saklı pay ihlalinin öğrenilmesi her olayda aynı tarih değildir. Saklı pay ihlalinde alacaklıların dava hakkı mirasçının alacaklılarının tenkis davası yazısında ayrıca incelenmiştir.

Bu süreler eski ölümlere doğrudan uygulanmamalıdır. 4722 sayılı Kanun m.17, mirasçılık ve mirasın geçişini ölüm tarihinde yürürlükteki hukuka bağlar. 6101 sayılı Kanun da eski borç ilişkileri bakımından geçiş hükümleri içerir. Nitekim 25.03.2026 tarihli E.2026/1386, K.2026/2216 sayılı karar, 1984’te açılan mirasta eski Kanun’un tenkis zamanaşımı hükümlerinin uygulanmasını kabul etmiştir. Güncel kanun maddesini bütün tarihsel olaylara aynı biçimde uygulamak hak kaybına yol açabilir.

Muris muvazaası, tenkis ve denkleştirme arasındaki farklar

Hangi hukuki yol hangi sorunu çözer?

Muris muvazaasında amaç, geçersiz işlemin doğurduğu yolsuz tapu kaydını düzeltmektir. Tenkiste kural olarak geçerli kazandırmanın saklı payı aşan etkisi azaltılır. Mirasta denkleştirme ise yasal mirasçılar arasında, miras payına mahsuben alınmış belirli karşılıksız kazandırmaların paylaşım hesabına dâhil edilmesini sağlar. Tenkis eski veya ikincil bir sistem değildir; farklı şartları bulunan bağımsız bir korumadır.

TMK m.565 bütün sağlararası kazandırmaları sınırsız biçimde tenkise tabi tutmaz; kanunda belirtilen kategoriler araştırılır. Ölümden önceki bir yıl içinde yapılan olağan dışı bağışlar bunlardan biridir. Bunun yanında saklı pay kurallarını etkisiz kılma amacı açık olan kazandırmalar yönünden farklı bir değerlendirme vardır. Bu nedenle “bir yıldan eski bağışa hiçbir şey yapılamaz” düşüncesi de yanlıştır.

Denkleştirme, dava savunmasındaki paylaştırmayla aynı değildir

TMK m.669, yasal mirasçıların miras paylarına mahsuben aldıkları sağlararası karşılıksız kazandırmalar için geri verme yükümlülüğünü düzenler. Altsoya kuruluş sermayesi, malvarlığı devri veya borçtan kurtarma gibi kazandırmalar, mirasbırakan aksini açıkça belirtmedikçe denkleştirmeye tabidir. Olağan hediyeler ve eğitim giderleri bakımından özel hükümler vardır. Her aile içi yardımın tamamı geri istenemez.

Denkleştirmeyle yükümlü mirasçı, TMK m.671 çerçevesinde aynen geri vermeyi veya değeri payına mahsup ettirmeyi seçebilir; değerleme bakımından m.673 önemlidir. Miras payını aşan kazandırma ve tenkis hakları da ayrıca gözetilir. Bu nedenle denkleştirme talebi, yalnız tapunun iptalini isteyen bir davayla aynı sonuç ve hesap yöntemine sahip değildir.

Muris muvazaası davasında ileri sürülen “mirasbırakan sağlığında dengeli paylaşım yaptı” savunması ise, öncelikle mal kaçırma amacının bulunmadığını göstermeye yöneliktir. Teknik anlamdaki denkleştirme yükümlülüğüyle aynı şey değildir. Savunmanın somutlaşması için bütün mirasçılara yapılan kazandırmalar, tarihler ve değerler ortaya konulmalıdır.

Terditli talepler nasıl kurulmalı?

HMK m.111 çerçevesinde, koşulları varsa öncelikle tapu iptali ve tescil, bunun kabul edilmemesi hâlinde tenkis istenebilir. Ancak tenkis bakımından saklı pay, süre, tenkise tabi kazandırma ve hesap unsurları ayrıca açıklanmalıdır. İlk talebin reddedilmesi ikinci talebin kendiliğinden kabulünü sağlamaz.

Aynı taşınmazın tamamının bedeli ile aynı payın tapusunu birlikte elde etmeye yönelik mükerrer sonuç istenmemelidir. Talebin sırası, hangi davalıya yöneltildiği ve hangi olguda para istemine geçileceği açık olmalıdır. Hâkimin hukuku kendiliğinden uygulaması, ileri sürülmeyen vakıaları oluşturması veya talep edilmeyen her sonucu vermesi anlamına gelmez.

Sonraki alıcılar ve taşınmazın geri alınamaması

İyiniyetli üçüncü kişinin kazanımı

TMK m.1023, tapu kaydına iyiniyetle dayanarak ayni hak kazanan üçüncü kişiyi korur. İlk danışıklı işlemin tarafı kendi muvazaalı işlemine dayanarak bu korumadan yararlanamaz. Buna karşılık taşınmazı sonradan edinen kişi yönünden, önceki kaydın yolsuzluğunu bilip bilmediği veya bilmesi gerekip gerekmediği araştırılır. TMK m.1024, bilen veya bilmesi gereken kişinin korunmasını engeller.

Akrabalık, hızlı devirler, piyasa değerinden belirgin sapma, bedelin gerçekliği, taşınmazı kimin kullandığı ve alıcının aile uyuşmazlığını bilmesi birlikte önem taşır. Akrabalık tek başına otomatik kötüniyet karinesi olarak kullanılmamalıdır. İyiniyet, kazanım anındaki durum bakımından incelenir; iddia somutlaştırılmalıdır.

Sonraki alıcının kazanımı korunuyorsa, ilk işlemin muvazaalı olması taşınmazın mutlaka geri alınmasını sağlamaz. İpotek veya başka ayni haklar kurulmuşsa bunların sahipleri ve iyiniyet durumu da ayrıca değerlendirilir. Devir zincirinin tamamı görülmeden yalnız ilk satışa odaklanmak yetersiz kalır.

Dava sırasında satış ve HMK m.125

Dava açılması tek başına taşınmazın devrini önlemez. Davalı dava konusunu sonradan üçüncü kişiye devrederse HMK m.125 uyarınca davacı, devralana karşı davaya devam etmeyi veya davasını devreden hakkında tazminat davasına dönüştürmeyi seçebilir. Bu seçeneklerin kullanılabilmesi, her birinin maddi hukuk bakımından başarıya ulaşacağı anlamına gelmez.

Hukuk Genel Kurulunun 12.11.2025 tarihli, E.2024/588, K.2025/718 sayılı kararında, dosya temyiz incelemesindeyken taşınmazın cebri icrayla satılması üzerine bu sorun ele alınmıştır. Kurul, mülkiyet değişikliği nedeniyle HMK m.125 kapsamında işlem yapılması gerektiğini belirterek direnme kararını bozmuştur. Bu karar, muvazaanın esası hakkında kabul veya ret kararı olarak sunulmamalıdır; belirleyici sonuç dava sırasında devir ve seçimlik usul haklarıyla ilgilidir. Kararın tam metni

Bedel ve tazminat taleplerinin sınırları

TMK m.1025, iyiniyetli üçüncü kişilerin kazanımları yanında tazminat istemlerini de saklı tutar. Ancak “tapu geri alınamazsa bedel otomatik ödenir” biçiminde bir kural yoktur. Kime karşı hangi hukuki sebebe dayanıldığı, sorumluluk şartları, zarar veya elde edilen değer, miras payı, değerleme tarihi ve faiz başlangıcı açıklanmalıdır.

Dava öncesinde yapılmış devir ile dava sırasında gerçekleşmiş devir birbirinden ayrılmalıdır. HMK m.125’in usul seçeneği, bütün önceki devirler için kendiliğinden uygulanmaz. Haksız fiil, sebepsiz zenginleşme veya ilgili başka sebebe dayalı para taleplerinin süreleri kendi hükümlerine göre incelenir. Ayni talebin süreye bağlı olmaması, para talebinin de süresiz olduğu anlamına gelmez.

Taşınmazın yerine bağımsız bölümler oluşması, imar uygulaması, kamulaştırma veya payların bölünmesi hâlinde de talep güncel kayıt ve hukuki sonuca uyarlanmalıdır. Eski parsel numarasına dayanılarak infazı mümkün olmayan bir tescil hükmü kurulması önlenmelidir.

İhtiyati tedbir, görev, yetki ve dava giderleri

Tapu devrinin önlenmesi için ihtiyati tedbir

HMK m.389 ve devamı uyarınca, hakkın elde edilmesini zorlaştıracak devir veya ciddi zarar tehlikesi varsa taşınmazın üçüncü kişilere devrini önleyen tedbir istenebilir. Talep, taşınmazı ve riskin nedenini açıkça göstermeli; haklılık yaklaşık olarak ispatlanmalıdır. Soyut bir “satılabilir” ifadesi yerine, mevcut satış girişimi, peş peşe devirler veya uyuşmazlığın özellikleri açıklanmalıdır.

Tedbir nihai mülkiyet kararı değildir. Ölçülülük, karşı tarafın menfaati ve gerektiğinde teminat dikkate alınır. HMK m.392’deki şartlarda teminatsız tedbir de mümkündür; fakat her mirasçının kendiliğinden teminattan muaf olduğu söylenemez. Dava şerhi ile tasarrufu engelleyen tedbir aynı etkiyi doğurmayabileceğinden, talep ve tapuya bildirilen kararın kapsamı kontrol edilmelidir.

Tedbirin uygulanması, kararın isteyen tarafa tefhimi veya tebliğinden itibaren bir hafta içinde talep edilmelidir. Dava öncesi tedbirde esas dava, uygulamanın talep edildiği tarihten itibaren iki hafta içinde açılmalı; dava açıldığına ilişkin belge kanundaki usulle dosyaya sunulmalıdır. Bu süreler kaçırılırsa tedbir kendiliğinden kalkabilir. Esas davanın genel süre rejimi, bu kısa usul sürelerini ortadan kaldırmaz.

Görevli mahkeme, kesin yetki ve arabuluculuk

Olağan muris muvazaasına dayalı tapu iptali ve tescil davasında görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. HMK m.12 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Birden fazla taşınmaz varsa aynı maddedeki özel imkân incelenir. Kadastro yargılaması gibi özel durumlar ayrıca değerlendirilmelidir.

Bu dava, sırf miras veya taşınmazla ilgili olduğu için dava şartı arabuluculuğa tabi değildir. 6325 sayılı Kanun m.18/B’deki taşınmaz paylaşımı ve ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarıyla karıştırılmamalıdır. Taşınmaz devri ve sınırlı ayni haklara ilişkin uyuşmazlıklarda ihtiyari arabuluculuk imkânı ve anlaşmanın icra edilebilirliği için m.17/B’deki özel usul göz önünde tutulur.

Harç, bilirkişi ve kaybetme riski

Dava değeri, talep edilen çekişmeli payın değeriyle uyumlu olmalıdır. Nispi harç, keşif, bilirkişi, tebligat ve gerektiğinde tedbir teminatı başlangıçta hesaba katılır. Yargılama sırasında belirlenen değer farklıysa harç tamamlama gündeme gelebilir. Davanın sonucuna göre yargılama gideri ve karşı vekâlet ücreti riski vardır; sabit bir toplam maliyet veya kesin sonuç vaadi verilmesi doğru değildir.

26.06.2018 tarihli E.2016/7827, K.2018/4331 sayılı karar, çekişmenin mirasbırakanın yarım payı içindeki davacı miras payıyla sınırlı olduğu olayda, vekâlet ücretinin bütün taşınmaz değeri üzerinden hesaplanmasını da hatalı bulmuştur. Bu nedenle pay hesabı yalnız tescil için değil, mali sonuçlar için de önemlidir.

Dava öncesi dosya nasıl düzenlenmeli?

İlk çalışma, olayların tarih sırasına konulmasıdır: taşınmazın edinimi, tartışmalı devir, sonraki satışlar, bakım dönemi, ölüm, kadastro işlemleri ve öğrenme tarihleri ayrı gösterilmelidir. Bunun ardından her iddianın karşısına onu destekleyen delil ve güçlü karşı açıklama yazılmalıdır. Böylece yalnız davacının anlatımı değil, gerçek satış, bakım veya dengeli paylaşım savunması da sınanır.

• Mirasçılık belgesi, ölüm kaydı ve pay hesabı hazırlanmalıdır.
• Güncel tapu ile önceki devirler, resmî senetler ve takyidatlar birlikte incelenmelidir.
• Devir tarihindeki gelir, borç, ödeme ve sağlık kayıtları belirlenmelidir.
• Tanıkların doğrudan bildikleri olaylar, dönemler ve taraflarla ilişkileri ayrılmalıdır.
• Diğer mirasçılara yapılan kazandırmalar ve geride kalan malvarlığı araştırılmalıdır.
• Asıl, terditli ve para talepleri; taraf, süre ve delil bakımından ayrı kurulmalıdır.
• Devir riski varsa tedbir talebi ve uygulama takvimi geciktirilmemelidir.

Belgelerin henüz elde olmaması, dilekçede bütün ayrıntıların belirsiz bırakılmasını gerektirmez. Hangi kaydın hangi kurumda bulunduğu ve hangi olgu için istendiği açıklanabilir. Ancak elde olmayan bir ödeme belgesi varmış gibi anlatılmamalı; tanığa olay öğretilmemelidir. Dosyanın gücü, hukuka uygun ve birbirini doğrulayan delillerin tutarlılığından doğar.

Konunun ayrıntıları için bağışlanan taşınmazın geri alınması ve tapu iptali yazımıza bakabilirsiniz.

Sonuç

Muris muvazaası davasının sonucu, tapuda satış yazmasına veya mirasçılar arasında eşitsizlik bulunmasına tek başına bağlanamaz. Belirleyici mesele, görünürdeki işlemin arkasında miras hakkını zedeleme amacı taşıyan gizli bağış ve ortak danışıklılık bulunup bulunmadığıdır. Satışın gerçekliği, bakımın kapsamı, tarafların ekonomik durumu ve bütün kazandırmalar birlikte incelenmelidir.

Yargıtay kararları, somut borç ve ödeme ilişkilerinin davanın reddine; alım gücü bulunmayan kişilere yapılan açıklanamayan devirlerin veya bakım savunmasını aşan kazandırmaların ise kabul yönünde sonuca katkı sağlayabildiğini göstermektedir. Hiçbir emare bütün dosyalar için tek başına sonuç formülü değildir.

Doğru dava stratejisi; muris muvazaasını tenkis ve denkleştirmeden ayırır, eski tarihli olaylarda geçiş hukukunu gözetir, sonraki alıcıların durumunu araştırır ve tapu talebiyle para talebini ayrı temellendirir. Etkili koruma, yalnız dava açmaktan değil; doğru taraf, doğru talep, zamanında tedbir ve somut delil bütünlüğünden oluşur.

Sıkça Sorulan Sorular

Baba veya anne bir çocuğuna ev devrederse diğer çocuklar iptal ettirebilir mi?

Devrin koşullarına bağlıdır. Gerçek satış veya gerçek bakım karşılığı devir geçerli olabilir. Satış görünümü altında, miras hakkını zedeleme amacıyla yapılmış gizli bağış kanıtlanırsa muris muvazaasına dayalı tapu iptali istenebilir. Açık bağışta tenkis ve denkleştirme ayrıca değerlendirilir.

Saklı payı olmayan mirasçı dava açabilir mi?

Evet. Muris muvazaasında miras hakkının ihlal edilmesi yeterlidir; saklı pay sahipliği aranmaz. Tenkis ise saklı pay korumasına dayanır. Her iki yolun taraf ve şartları birbirine karıştırılmamalıdır.

Mirasbırakan hayattayken muris muvazaası davası açılır mı?

Henüz miras açılmadığından yalnız gelecekte mirasçı olma beklentisiyle bu dava açılamaz. Ehliyetsizlik veya başka bir hukuki sebep varsa, buna ilişkin dava ve temsil koşulları ayrıca incelenir.

Diğer kardeşler katılmadan kendi payım için dava açabilir miyim?

Muris muvazaasına dayanarak kendi miras payınız için tek başınıza dava açabilirsiniz. Taşınmazın tamamının terekeye döndürülmesi isteniyorsa taraf katılımı ve tereke temsili ayrıca değerlendirilir.

Tapudaki satış bedelinin düşük olması yeterli midir?

Hayır. Devir tarihindeki gerçek değer, fiilî ödeme, alıcının ekonomik gücü, satışın nedeni ve tarafların ilişkileri birlikte incelenir. İntifa hakkı veya ipotek gibi değeri etkileyen unsurlar da dikkate alınır.

Ödeme için banka dekontu yoksa dava mutlaka kazanılır mı?

Hayır. Özellikle eski işlemlerde diğer ödeme delilleri ve gerçek satış nedeni araştırılır. Buna karşılık açıklanamayan ödeme savunması, alım gücü eksikliği ve başka emarelerle birleştiğinde önem kazanabilir.

Ölünceye kadar bakma sözleşmesi tapu iptalini engeller mi?

Kendiliğinden engellemez. Gerçek bakım ilişkisi ve makul devir savunmayı güçlendirebilir. Bakım görünümü altında bağış ve mal kaçırma amacı kanıtlanırsa iptal mümkündür. Sözleşme tarihinde ağır hastalık bulunması zorunlu değildir.

Aradan yirmi yıl geçtikten sonra dava açılabilir mi?

Muris muvazaasına dayalı ayni talep kural olarak süreye bağlı değildir. Bununla birlikte kadastro hükümleri, üçüncü kişinin korunması, tenkis ve para taleplerinin süreleri ayrıca incelenir. Delillerin zamanla kaybolması da ispatı zorlaştırabilir.

Mirasbırakan parayı verip tapuyu doğrudan kardeşimin adına aldıysa ne olur?

Bu durum, mirasbırakanın kendisine ait tapulu taşınmazı görünürde satışla devretmesinden farklıdır. 1974 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı otomatik uygulanmaz. Kazandırmanın niteliğine göre tenkis ve denkleştirme koşulları araştırılır.

Taşınmaz başka bir kişiye satıldıysa dava biter mi?

Hayır. Sonraki alıcının iyiniyeti, devir zamanı ve talebin kapsamı incelenir. Dava sırasında devirde HMK m.125’teki seçimlik haklar gündeme gelir. Korunan iyiniyetli kazanım varsa uygun koşullarda para talepleri değerlendirilebilir.

Tapu iptali reddedilirse mahkeme kendiliğinden tenkise karar verir mi?

Her durumda vermez. Tenkis talebi, onu destekleyen vakıalar, saklı pay ve süre şartları usulüne uygun biçimde ortaya konulmalıdır. Terditli dava açılması, ikinci talebin ispat ihtiyacını ortadan kaldırmaz.

Davayı açmak taşınmazın tekrar satılmasını önler mi?

Tek başına önlemez. Devir tehlikesine karşı uygun ihtiyati tedbir istenmeli, verilirse uygulama süreleri izlenmelidir. Tedbir kararı ile esas davanın sonucu birbirinden farklıdır.

Kaynakça

Mevzuat

• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, özellikle m.6, 560, 565, 571, 599, 640, 669–675, 706, 1023–1025.
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, özellikle m.19, 49, 72, 77, 82, 207, 237, 611–617.
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, özellikle m.2, 12, 26, 33, 111, 125, 189–194, 323, 326, 389–397.
• 2644 sayılı Tapu Kanunu, m.26; 3402 sayılı Kadastro Kanunu, m.12 ve 13.
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, m.17/B ve 18/B.
• 4722 sayılı Türk Medenî Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun, m.17; 6101 sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun, m.1 ve ilgili geçiş hükümleri.

Yargıtay kararları

• İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 01.04.1974, E.1974/1, K.1974/2: görünürde satış, gizli bağış ve mirasçının dava hakkı.
• Hukuk Genel Kurulu, 19.02.2025, E.2023/1083, K.2025/71, değerlendirme par.19–26: küçük yaştaki torunlara devir ve paylaştırma savunması.
• Hukuk Genel Kurulu, 26.11.2025, E.2024/800, K.2025/753, değerlendirme par.20–24: gerçek satış nedeni, borçlar ve ispat yükü.
• Hukuk Genel Kurulu, 10.12.2025, E.2024/563, K.2025/808, par.31–42: bakım sözleşmesinin niteliği, gerçek amaç ve devir oranı.
• 1. Hukuk Dairesi, 26.02.2026, E.2025/4214, K.2026/1494: gerçek bakım nedeniyle ret kararının onanması.
• 1. Hukuk Dairesi, 20.04.2026, E.2025/3607, K.2026/3180: bakım savunmasına rağmen kabul kararının onanması.
• 1. Hukuk Dairesi, 17.09.2026, E.2026/1371, K.2026/6198: bakım, minnet ve mal kaçırma amacının birlikte değerlendirilmesi.
• 1. Hukuk Dairesi, 25.03.2026, E.2026/1386, K.2026/2216: doğrudan çocuk adına alım ve eski hukuka göre tenkis süresi.
• 16. Hukuk Dairesi, 26.06.2018, E.2016/7827, K.2018/4331: kadastrodan sonra ölüm, muvafakat ve dava değeri.
• Hukuk Genel Kurulu, 12.11.2025, E.2024/588, K.2025/718, par.15–31: dava sırasında devir ve HMK m.125.

Akademik kaynak

• Aziz Erman Bayram, “Satış Sözleşmesinde Bedelin Para Olması Zorunluluğu Üzerine: Yargıtay’ın Muris Muvazaası Davalarındaki Yaklaşımına Eleştirel Bir Bakış”, Türkiye Barolar Birliği Dergisi, 2025, sayı 181, s.209–270; özellikle s.209–212.