Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davası, satın alma aşamasında anlaşma sağlanamayan taşınmazın bedelinin mahkemece belirlenmesi ve mülkiyetinin idareye geçirilmesi için idarenin açtığı davadır. Malik açısından temel mesele, önerilen rakamı reddetmekten ibaret değildir: Taşınmazın gerçek değeri, doğru değerleme tarihi, uygun emsaller, kalan bölümdeki zarar ve faiz birlikte incelenmelidir. Kamulaştırmanın kendisine karşı çıkılıyorsa ayrıca idari yargı yolu değerlendirilir.
Bu makale 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun 10. maddesindeki olağan bedel ve tescil davasını ele almaktadır. Kamulaştırmasız fiilî el atma tazminatı, acele el koyma aşamasındaki ilk bedel ve kamulaştırma işleminin iptali farklı hukuki yollardır. Hukuki araştırma tarihi 14 Ekim 2026'dır.
Bedel Davasını Kim Açar, Hangi Mahkeme Görür?
İdare davacı, taşınmaz maliki davalıdır
Kamulaştırma Kanunu m.10 kapsamında başvuruyu kamulaştırmayı yapan idare gerçekleştirir. Görevli ve yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesidir. Dava, idarenin satın alma yoluyla edinemediği taşınmaz için mahkemeden bedel belirlemesini ve tescil veya uygun hâllerde tapudan terkin kararı vermesini istemesidir. Malikin bedeli düşük bulması, mutlaka kendisinin ayrı bir “bedel artırımı davası” açmasını gerektirmez; m.10 davasında değerlemeye itirazlarını ve belgelerini sunması gerekir. [1]
Davalı sıfatı, malikin kusurlu veya borçlu olduğu anlamına gelmez. Dava dilekçesi geldikten sonra sessiz kalmak ise güvenli bir tercih değildir. Mahkemenin malik bulunmadan da yargılamayı sürdürebileceği, raporların ve kararın tebliğinin ayrı süreler doğuracağı dikkate alınmalıdır.
Tapu, miras ve sınırlı ayni haklar başlangıçta incelenmelidir
Tapuda görünen kişi ölmüşse mirasçıların davaya katılması, gerçek malik farklıysa taraf teşkilinin düzeltilmesi gerekir. İpotek, haciz, intifa veya mülkiyet uyuşmazlığı ödeme aşamasını etkileyebilir. Taşınmazın ekonomik değerinin belirlenmesi ile bedeli kimin ve hangi şartlarla alacağı ayrı meselelerdir. Tapu kaydının tüm takyidatları, mirasçılık belgesi ve devam eden tapu davaları ilk incelemede dosyaya alınmalıdır.
Satın Alma Görüşmesi ile Mahkemedeki Bedel İncelemesi Farklıdır
Kanun'un 8. maddesinde idarenin kıymet takdiri ve uzlaşma komisyonlarıyla satın alma usulü düzenlenmiştir. Malik, tebliğ edilen davetin kapsamını, önerilen tutarı, hangi yüzölçümünün edinileceğini ve taşınmaz üzerindeki yapıların hesaba katılıp katılmadığını incelemelidir. Anlaşmamak, mahkemenin mutlaka idarenin teklifinden daha yüksek bedel belirleyeceği anlamına gelmez.
Satın alma tutanağı imzalamak ile mahkemece yatırılan bedeli çekmek aynı hukuki işlem değildir. Kanun'a uygun anlaşmayla edinilen taşınmaz bakımından kamulaştırmaya ve bedele itiraz yolu, m.8'in özel hükmü nedeniyle farklılaşır. İmzalanacak metinde yalnız para değil; taşınmazın kapsamı, pay, yapı, ağaç, ödeme ve tescil şartları incelenmelidir. Mahkeme bedelinin alınması ise kanun yolu hakkından kendiliğinden feragat anlamına gelmez; ayrıca verilmiş kabul, sulh veya feragat beyanı varsa sonuç değişebilir. [1]
Gerçek Değer Hangi Tarihe ve Yönteme Göre Belirlenir?
Kanun m.15 uyarınca bilirkişi değerlemesinde esas tarih, idarenin belgeleri mahkemeye verdiği, başka bir ifadeyle bedel ve tescil davasını açtığı tarihtir. Kamulaştırma kararının tarihi, keşif tarihi ve ödeme tarihi birbirinin yerine kullanılamaz. Sonraki fiyat artışlarının nasıl giderileceği, değerleme tarihini keyfî değiştirmek yerine faiz ve mülkiyet hakkı güvenceleri çerçevesinde değerlendirilir. [1]
Arsa mı, tarım arazisi mi?
Tapuda “tarla” yazması tek başına tarımsal gelir yöntemini; belediye sınırlarında bulunmak da tek başına arsa yöntemini zorunlu kılmaz. Değerleme tarihindeki plan durumu, yerleşim ve belediye hizmetlerinden yararlanma, çevredeki yapılaşma ve ilgili hukuki ölçütler birlikte araştırılır. Belediyeden yalnız güncel imar durumu yerine değerleme tarihindeki durumu açıklayan kayıt istenmesi önem taşır. Plan değişikliğinin taşınmazın değerine etkisi için İmar Planı Değişikliğine İtiraz ve İptal Davası yazısına bakılabilir.
Bu ayrımın sonucu büyüktür: Arsalarda özel amacı olmayan emsal satışlar, tarım arazilerinde mevcut kullanımın net geliri öne çıkar. Malik, arazisini daha değerli göstermek amacıyla fiilen ve hukuken bulunmayan bir kullanım olanağı ileri sürmemelidir. İdare de tapu cinsine dayanarak yerleşim ve altyapı özelliklerini inceleme dışında bırakamaz.
Arsalarda somut emsal karşılaştırması
İlan fiyatı, gerçekleşmiş satış bedeliyle aynı delil gücüne sahip değildir. Tapu satış belgeleri, satış tarihi, yüzölçümü, imar hakkı, konum, cephe, ulaşım, altyapı ve parsel niteliği karşılaştırılmalıdır. Emsal taşınmazın daha eski tarihte satılması hâlinde güncelleme yöntemi; üstün ve eksik özellikler için kullanılan oranların gerekçesi açıklanmalıdır.
Vergi değeri tek başına kamulaştırma bedeli değildir; ancak emsaller arası tutarlılık denetiminde yararlıdır. Aynı çevrede bulunmak aynı yapılaşma hakkına sahip olmak demek değildir. İmar parseliyle kadastro parselini karşılaştırırken imar uygulaması ve önceki kesintiler araştırılmadan otomatik bir düzenleme ortaklık payı indirimi yapılamaz.
Tarım arazilerinde net gelir ve objektif özellikler
Ürün deseni, münavebe, verim, satış fiyatı ve üretim giderleri yerel ve denetlenebilir verilere dayanmalıdır. Brüt hasılatın gelir olarak alınması da gerçek giderlerin aşırı gösterilmesi de sonucu bozar. Sulama olanağı, eğim, ulaşım ve işletme koşulları için tarım müdürlüğü verileri, su kullanım kayıtları ve keşif bulguları birlikte değerlendirilir.
Net gelirin kapitalizasyonunda kullanılan oran her parsel için değişmez bir yüzde değildir. Bilirkişinin seçtiği oran, bölgesel ve taşınmaza özgü koşullarla açıklanmalıdır. Aynı özellik hem net gelir hesabına hem objektif değer artışına mükerrer şekilde eklenmemelidir. Kanun m.11'de objektif ölçütlerin etkisinin ayrı gösterilmesi aranır. [1]
Bina, Ağaç, Tesis ve Kalan Bölümdeki Zarar Nasıl Hesaplanır?
Yapılarda resmî birim fiyatları, yapı maliyetleri ve yıpranma payı dikkate alınır. Yapının sınıfı, alanı, yaşı ve fiilî niteliği doğru belirlenmelidir. Ağaçların türü, yaşı, sayısı ve verim durumu da envantere bağlanmalıdır. Kapama bahçenin gelir değeri ile aynı ağaçların ayrıca bedellendirilmesi mükerrer hesap yaratabileceğinden yöntemler birbirine karıştırılmamalıdır. İrtifak hakkıyla sınırlı kullanımlarda bedel hesabı Enerji Nakil Hattı ve Boru Hattı Kamulaştırması yazısında ayrıca ele alınmıştır.
Kısmi kamulaştırmada alınan alanın bedeline ek olarak kalan bölümün değer kaybı incelenir. Ulaşımın kesilmesi, tarımsal bütünlüğün bozulması veya yapılaşma olanağının azalması kalan yüzölçümünün basitçe çarpılmasıyla açıklanamaz. Eski nitelikte kullanımı sağlamak için gereken duvar, kanal veya tesis düzenleme giderleri de m.12'nin kendi şartlarıyla ele alınır. Kamulaştırılan alan küçük olsa bile kalan bölümdeki zarar önemli olabilir.
Bilirkişi Raporuna Etkili İtiraz Nasıl Hazırlanır?
İtiraz sonuca değil, hesaplama nedenlerine yönelmelidir
“Bedel düşüktür” cümlesi tek başına yeterli bir teknik itiraz oluşturmaz. Rapordaki her hata için dayanak belge ve istenen inceleme gösterilmelidir. HMK m.281 uyarınca raporun tebliğinden itibaren iki hafta içinde eksik hususların tamamlatılması, belirsizliklerin açıklanması veya yeni bilirkişi atanması istenebilir. İtirazın hazırlanması çok zor yahut imkânsızsa veya özel/teknik çalışma gerektiriyorsa aynı süre içinde başvurularak, kanundaki şartlarla bir defaya mahsus en çok iki haftalık ek süre talep edilebilir. Ek süre kendiliğinden doğmaz. [2]
| Denetlenecek konu | Gerekli belge | İtirazın amacı |
|---|---|---|
| Yanlış yüzölçümü veya sınır | Tapu, aplikasyon ve kamulaştırma krokisi | Hesaba giren alanı düzeltmek |
| Uygun olmayan emsal | Satış akit tablosu, imar kayıtları | Karşılaştırmanın dayanağını sınamak |
| Hatalı tarımsal gelir | Yerel verim, fiyat, gider ve sulama kayıtları | Net geliri somutlaştırmak |
| Eksik yapı veya ağaç | Fotoğraf, envanter, teknik ölçüm | Değer unsurunun dışarıda kalmasını önlemek |
| Kalan bölümde zarar | Önce/sonra krokisi, erişim ve imar kayıtları | Bütün taşınmazdaki etkiyi göstermek |
Uzman görüşü ve yeni keşif
HMK m.293 kapsamında alınan uzman görüşü, mahkeme bilirkişisinin raporundaki teknik sorunu somutlaştırabilir. Bununla birlikte tarafça alınan rapor, mahkeme raporunu kendiliğinden geçersiz kılmaz. İki raporun aynı değerleme tarihini ve aynı yüzölçümünü esas alıp almadığı açıklanmalıdır. Yeni keşif talebi, önceki keşifte hangi olgunun görülmediğini belirtmelidir. HMK m.282 gereğince hâkim bilirkişi görüşünü diğer delillerle birlikte değerlendirir; rapor denetlenmeden hükme dönüştürülemez. [2]
Faizde Eski Dört Aylık Kural Güncel Hukuk Gibi Uygulanamaz
AYM'nin 5 Nisan 2023 tarihli, E.2022/83, K.2023/69 sayılı kararıyla m.10/9'daki dört aylık süreden sonra kanuni faiz işletilmesine ilişkin düzenleme iptal edilmiştir. Karar 1 Ağustos 2023 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanmıştır. Bu nedenle eski metni aktararak her dosyada ilk dört ay için faiz verilmeyeceğini söylemek yanlıştır. [3]
Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 8 Nisan 2026 tarihli, E.2025/114, K.2026/226 sayılı kararı, kesinleşmemiş bedel ve terkin davasında AYM iptalinin dikkate alınmasını ve dava tarihinden karar tarihine kadar Anayasa m.46 kapsamında kamu alacaklarına uygulanan en yüksek faizin talep aranmaksızın uygulanmasını benimsemiştir. Kararda iki uyuşmazlık vardır: Faize ilişkin direnme onanmış, diğer uyuşmazlık yönünden bozma yapılmıştır. Kararın tamamını koşulsuz bir onama olarak sunmak doğru değildir. [4]
Hesapta ana para, önceki acele el koyma ödemesi, fiilen erişilebilir ödeme tarihleri ve sonraki fark tutarlar ayrı izlenmelidir. Daha önce ödenmiş tutara yeniden aynı dönem için faiz yürütülmesi veya ödenmeyen farkın gözden kaçırılması hatalı sonuç verir. Oranların dönem içinde değişebilmesi nedeniyle hesap tarihindeki resmî oranlar kullanılmalıdır. Kesin hükümle biten eski dosyaların bu kararla kendiliğinden yeniden açıldığı sonucu çıkarılamaz.
İptal Davası ve Tescil Konusunda 2026 Güncellik Kontrolü
İdari davayı hukuk mahkemesine belgelendirmek gerekir
Kamulaştırmanın kamu yararı, yetki veya ölçülülük yönünden hukuka aykırılığı idari yargıda ileri sürülür. Bedel davasındaki savunma, idari iptal davasının yerini tutmaz. AYM'nin E.2024/101, K.2024/232 ve E.2025/148, K.2025/141 sayılı kararları sonrasında idari davanın etkisini yalnız yürütmenin durdurulması kararı alınmasına bağlayan eski anlatım sürdürülemez. Dava açıldığına ilişkin belgeler hukuk mahkemesine sunulmalı, HMK m.165 ve anayasal gerekçelerle bekletici mesele talebi somutlaştırılmalıdır. İdari işlemin icrasını durdurmaya yönelik yürütmenin durdurulması talebi ise ayrıca önemini korur. [1,5,6]
Tescilin kesinliğine ilişkin iptal 21 Şubat 2027'de yürürlüğe girecektir
AYM'nin 12 Şubat 2026 tarihli, E.2025/190, K.2026/38 sayılı kararı m.10/8'deki “Tescil hükmü kesin olup” ibaresini iptal etmiştir. Ancak 21 Mayıs 2026 tarihli yayımından başlayarak dokuz aylık erteleme öngörülmüştür. 14 Ekim 2026 itibarıyla iptal hükmünün yürürlük tarihi henüz gelmemiştir. Bedel yönünden kanun yolu ile tescil yönünden bu geçiş rejimi ayrı incelenmelidir. Şubat 2027 ve sonrasındaki yayınlarda yeni düzenleme ve uygulama tekrar kontrol edilmelidir. [1,7]
Ödeme, Kanun Yolu ve Dosya Takibi
Bedelin hak sahibi adına yatırılması ve mahkemece ödeme kararı verilmesi takip edilmelidir. Bankadaki bloke, ödemenin malikin kullanımına gerçekten açılıp açılmadığıyla birlikte değerlendirilir. Kanun yolu sonunda bedel azalırsa fazla ödenen fark geri istenebilir; Kanun m.10'daki ödeme tarihi ile geri istem yazısının tebliği arasındaki faiz alınmamasına ilişkin özel hüküm gözden kaçırılmamalıdır. Amaç gerçekleşmezse taşınmazın geri alınması ise Kamulaştırılan Taşınmazın Geri Alınması yazısında anlatılmaktadır.
Bedele ilişkin istinafta gerekçeli kararın tebliği, iki haftalık başvuru süresi ve uygulanan parasal kesinlik sınırı incelenir. Temyiz de kararın niteliği ve ilgili yılın sınırlarına bağlıdır. Bilirkişi itirazı, iptal davası ve kanun yolu süreleri tek takvim başlığı altında birleştirilmemelidir. Kanun m.29'un idareye yüklediği işlem giderleri ile tarafın avukatıyla yaptığı ücret sözleşmesi farklıdır; özel avukatlık ücretinin tamamının idareden tahsil edileceği varsayılmamalıdır.
Sonuç
Kamulaştırma bedelinin korunması; doğru değerleme tarihi, belgeli emsal veya gelir hesabı, teknik rapor denetimi ve güncel faiz rejiminin birlikte uygulanmasına bağlıdır. Malik, kamulaştırmanın kendisine de karşı çıkıyorsa idari dava süresini ayrıca korumalıdır. İlk yapılacak iş, tebligat ve kamulaştırma dosyasını taşınmazın teknik ve ekonomik kayıtlarıyla birlikte incelemektir.
İlgili yazılar: Kamulaştırma İşleminin İptali Davası ve Dava Süresi; Acele Kamulaştırma ve El Koymaya Karşı Dava Hakları; Kısmi Kamulaştırma ve Kalan Bölümde Değer Kaybı; Hisseli ve Miras Kalan Taşınmazların Kamulaştırılması; İrtifak Kamulaştırması; Kamulaştırma Bedelinde Geç Ödeme, Faiz ve 2026 AYM Kararı
Sıkça Sorulan Sorular
İdarenin teklifini kabul etmezsem hakkımı kaybeder miyim?
Hayır. Anlaşma sağlanamazsa idare m.10 yoluna başvurabilir. Ancak sonrasında gelen tebligatlar ve raporlar takip edilmelidir; mahkemenin daha yüksek bedel vereceği garanti değildir.
Belediyenin rayiç değeri kamulaştırma bedeli midir?
Hayır. Vergiye esas değer yardımcı bir veridir. Gerçek bedel, taşınmazın niteliğine uygun kanuni yöntem ve teknik incelemeyle belirlenir.
Bilirkişi raporuna itiraz süresi ne kadardır?
HMK m.281 uyarınca tebliğden itibaren iki haftadır. Kanuni şartlarla ve süresinde başvuruyla bir defaya mahsus ek süre verilebilir.
Bankaya yatırılan bedeli çekmek itiraz hakkını bitirir mi?
Tek başına mahkeme bedelini çekmek kanun yolu hakkından feragat değildir. İmzalanmış satın alma, sulh veya feragat metni varsa ayrıca incelenmelidir.
Tescil hükmü artık kesin değil mi?
AYM iptal kararı verilmiştir; fakat iptal hükmünün yürürlüğü 21 Şubat 2027'ye ertelenmiştir. 14 Ekim 2026 itibarıyla yürürlük ve gelecekteki uygulama ayrılmalıdır.
Kaynakça
[1] 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, özellikle m.8, 10–15, 29.
[2] 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, m.165, 281–282, 293, 345.
[3] AYM, 05.04.2023, E.2022/83, K.2023/69.
[4] Yargıtay HGK, 08.04.2026, E.2025/114, K.2026/226 — erişilebilir tam metin yayını.
[5] AYM, 25.12.2024, E.2024/101, K.2024/232 — Resmî Gazete.