Bebauung fremden Grund und Überbau: Voraussetzungen der Klage auf Eintragung durch Übertragung

Die Errichtung eines Gebäudes auf fremdem Grund überträgt das Eigentum am Grundstück nicht von selbst auf den Bauherrn. Grundsätzlich bildet ein dauerhaftes Bauwerk einen wesentlichen Bestandteil des Grundstücks, auf dem es steht. Das türkische Zivilgesetzbuch erlaubt dem Eigentümer des Bauwerks oder der Materialien unter bestimmten Voraussetzungen, das Grundstück oder den erforderlichen Teil davon gegen Entgelt zu erwerben; bei überbauenden Bauwerken kann er die Übertragung des Eigentums oder die Bestellung einer Dienstbarkeit verlangen. Diese Ausnahmen greifen nicht allein deshalb, weil das Gebäude teuer ist. 1

Die erste Unterscheidung lautet: Wurde das Gebäude vollständig auf fremdem Grund errichtet, oder ragt ein Teil des eigenen Bauwerks auf ein Nachbargrundstück hinüber? Im ersten Fall werden zuerst Art. 722–724 TMK geprüft, im zweiten Fall Art. 725 TMK. Auf dieser Unterscheidung beruhen die Prüfung der Gutgläubigkeit, des Wertverhältnisses, eines angemessenen Preises und der technischen Umsetzbarkeit.

Warum werden Art. 724 und Art. 725 TMK getrennt behandelt?

Ein Bauwerk auf fremdem Grundstück

Art. 724 TMK regelt den Fall, dass der Wert des Bauwerks den Wert des Grundstücks deutlich übersteigt. Dann kann die gutgläubige Partei verlangen, dass das Eigentum am Bauwerk und am gesamten Grundstück oder an einem ausreichenden Teil davon gegen einen angemessenen Preis auf den Eigentümer der Materialien übertragen wird. Diese Vorschrift macht die Investition in fremdes Eigentum nicht allein zu einem Weg des Eigentumserwerbs. Gutgläubigkeit und die übrigen Voraussetzungen sind zu prüfen. 1

Art. 722–723 TMK regeln außerdem die Entfernung der Materialien und einen angemessenen Ausgleich. Liegen die Voraussetzungen für eine Eintragung nicht vor, hängt davon, welcher Geldanspruch geltend gemacht werden kann, vom guten oder bösen Glauben der Parteien und vom konkreten Sachverhalt ab. Eine allgemeine Schlussfolgerung wie „Wird die Eintragung nicht gewährt, werden sämtliche Baukosten in voller Höhe erstattet“ lässt sich nicht ziehen. Zum Vergleich können die Ausführungen im Beitrag Auflösung des Vertrags über Bau gegen Grundstücksanteil und Rückübertragung des Grundbuchs herangezogen werden.

Ein Bauwerk, das auf das Nachbargrundstück hinausragt

Art. 725 TMK knüpft das Verlangen nach einer Dienstbarkeit oder einer Übertragung des Eigentums am überbauenden Teil an bestimmte Voraussetzungen. Ein Bauwerk kann über die Bodenfläche hinausragen; auch ein Balkon oder ein Obergeschoss, das ein unselbständiger Bestandteil des Gebäudes ist, kann in den Nutzungsbereich des Nachbargrundstücks ragen. Es genügt nicht, allein darauf zu sehen, ob das Fundament auf der Bodenoberfläche des Grundstücks steht. 12

Die Tabelle zeigt die erste rechtliche Unterscheidung. Bei Miteigentum, öffentlichem Eigentum oder besonderer Zweckbindung können weitere Beschränkungen hinzukommen. Insbesondere kann der Erwerb von Privateigentum an Weideland, Küstenflächen oder Staatswald nicht allein mit dem Wert des Bauwerks begründet werden. Für Einzelheiten kann auch der Beitrag Widerspruch gegen eine Abrissverfügung und Nichtigkeitsklage gelesen werden.

Wie wird die Gutgläubigkeit beurteilt?

Die gebotene Sorgfalt zu zeigen ist ebenso wichtig wie das Nichtwissen

Nach Art. 3 TMK ist die Gutgläubigkeit mit der Unkenntnis der Rechtsverletzung verbunden, sofern die nach den Umständen gebotene Sorgfalt aufgewendet wurde. Die Aussage „Ich kannte die Grenze nicht“ genügt für sich allein nicht. Grundbuchauszüge und Antragsunterlagen, die Übergabe des Grundstücks, das Projekt, Vermessungen, frühere Warnungen und Einwände während der Bauarbeiten werden gemeinsam gewürdigt. 12

Von Bedeutung ist, welche Schritte vor Baubeginn unternommen wurden, um die Grenze festzustellen. Die Fortführung der Bauarbeiten trotz eindeutiger Warnung des Nachbarn ist nicht dasselbe wie das Vertrauen auf eine befugte technische Vermessung, bei der später eine Abweichung der Koordinaten zutage tritt. Auch eine erteilte Baugenehmigung macht den Überbau auf das Nachbargrundstück allein nicht rechtmäßig.

Die Gutgläubigkeit muss während des Bauvorgangs bestehen. Die Stellung einer Person, die das Grundstück später erwirbt, wird gesondert geprüft; es darf weder angenommen werden, dass der neue Erwerber für alle früheren Handlungen in gleicher Weise haftet, noch dass frühere Bösgläubigkeit ohne Bedeutung ist. Art und Folgen des Anspruchs, soweit sie an das Grundstück gebunden sind, werden jeweils gesondert beurteilt.

Ist ein technischer Fehler stets ein Beleg für Gutgläubigkeit?

Nicht jede Behauptung eines technischen Fehlers wird automatisch anerkannt. Es ist darzulegen, wer die Vermessung durchgeführt hat, an welchem Datum und mit welchen Daten. Die Umrechnung zwischen altem und neuem Koordinatensystem, die Absteckungsskizze (aplikasyon) und der tatsächliche Bau werden gemeinsam geprüft. Von Bedeutung ist, ob das technische Dokument tatsächlich die streitige Stelle zeigt.

Diese Prüfung setzt die Zusammenarbeit von Recht und Ingenieurwesen voraus. Der Vermessungssachverständige bestimmt die Grenze und den Überbau; der Bausachverständige prüft die Substanz des Bauwerks, die Auswirkungen eines Abrisses und die Kosten. Die rechtliche Beurteilung der Gutgläubigkeit ist dagegen Aufgabe des Gerichts. Die allgemeine Aussage eines Sachverständigen, jemand „handele gutgläubig“, ersetzt keine begründete rechtliche Würdigung.

Was bedeutet die fünfzehntägige Widerspruchsfrist beim Überbau?

Nach Art. 725 TMK gilt der geschädigte Eigentümer zusammen mit den übrigen Voraussetzungen als nicht widersprochen, wenn er nicht innerhalb von fünfzehn Tagen ab dem Zeitpunkt widerspricht, zu dem er vom Überbau erfahren hat. Diese Frist bedeutet nicht, dass „der Erbauer des überbauenden Bauwerks innerhalb von fünfzehn Tagen eine Klage auf Eintragung erheben muss“. Ebenso geht das Grundstück nicht automatisch auf den Bauherrn über, wenn der Nachbar fünfzehn Tage schweigt. 1

Wann und wie der Eigentümer von der Bebauung erfahren hat, kann Gegenstand des Beweises sein. Dass die Bebauung sichtbar war und der Überbau bekannt war, führt nicht in jedem Fall zum gleichen Ergebnis. Eine erst später technisch festgestellte Grenzverletzung kann anders zu beurteilen sein. Wichtig ist, dass der Widerspruch nachweisbar erhoben wird, da er in einem späteren Stadium des Streits von Bedeutung ist.

Die Frist ersetzt weder die Gutgläubigkeit noch die übrigen Voraussetzungen. Selbst wenn behauptet wird, der Eigentümer habe innerhalb der Frist nicht widersprochen, kann das Versäumnis der gebotenen Sorgfalt des Bauherrn oder das Fehlen der technischen und wirtschaftlichen Voraussetzungen den Anspruch beeinflussen. Im Zusammenhang mit diesem Thema kann auch der Beitrag Verjährung und Ausschlussfristen für die Klageerhebung herangezogen werden.

Wie werden Wert des Bauwerks und des Grundstücks verglichen?

Nach Art. 724 TMK ist die Voraussetzung, dass der Wert des Bauwerks den des Grundstücks deutlich übersteigt, eine ausdrückliche gesetzliche Bedingung. Nach Art. 725 TMK wird der gesetzliche Maßstab der Umstände und Voraussetzungen in der Praxis des Kassationsgerichtshofs so angewandt, dass der Wert des Bauwerks und des Grundstücks zusammen mit den Abrisskosten und dem Wertverlust des verbleibenden Grundstücks bewertet wird. Die Berechnung allein des nackten Bodenwerts einiger Quadratmeter Überbau kann unvollständig sein. 123

Beeinträchtigt die Beseitigung des Überbaus die Standsicherheit des gesamten Gebäudes? In welchem Umfang schränkt sich das Baurecht oder die wirtschaftliche Nutzung des Nachbargrundstücks ein? Reicht die Bestellung einer Dienstbarkeit aus, oder ist eine Übertragung des Eigentums tatsächlich erforderlich? Diese Fragen sind technisch und begründet zu beantworten. Dass das Gebäude teuer ist, macht den Verlust des Grundstückseigentümers nicht unbedeutend.

Der Stichtag für die Bestimmung des angemessenen Preises ist klar anzugeben. Die Entscheidung aus dem Jahr 2025 unten verlangte im konkreten Fall die Berechnung des Dienstbarkeitspreises nach dem Zeitpunkt, der dem Entscheidungsdatum am nächsten liegt. Diese Lösung darf nicht verallgemeinert werden, als müssten alle Bewertungen in allen Klagen auf Eintragung durch Übertragung ausnahmslos auf denselben Stichtag bezogen werden. Eine gesonderte Auseinandersetzung mit diesem Thema findet sich im Beitrag Einwände gegen das Sachverständigengutachten.

Die Entscheidung von 2025: Koordinatendifferenz, statisches Risiko und Dienstbarkeit

In seiner Entscheidung vom 21. Oktober 2025, E.2024/4867, K.2025/4484, prüfte der 7. Zivilsenat des Kassationsgerichtshofs (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi) das Verhältnis des Überbaus zur früheren lokalen Koordinatenlage und zu den später verwendeten Landeskoordinaten. Die Mehrheit hielt es für die Umstände der Akte für nicht feststellbar, dass der Bauherr seine Sorgfaltspflicht verletzt habe. Es wurde festgestellt, dass die Auswirkungen des Abrisses auf die Standsicherheit des Gebäudes und der Bebauungszustand des Nachbargrundstücks zu berücksichtigen sind und der Dienstbarkeitspreis zu ermitteln ist; das Urteil wurde aufgehoben. 2

Im Minderheitsvotum wurde die Auffassung vertreten, dass die objektive Wertvoraussetzung nicht erfüllt sei. Daher darf die Entscheidung nicht so wiedergegeben werden, als habe sie festgestellt, „bei einem statischen Risiko sei stets eine Eintragung oder eine Dienstbarkeit zu gewähren“. Konkrete technische Feststellungen, Gutgläubigkeit und wirtschaftliches Gleichgewicht wurden zusammen gewürdigt. Eine Dienstbarkeit ist nicht dasselbe Ergebnis wie die Übertragung des Eigentums am gesamten Grundstück.

Der Beitrag der Entscheidung für die Praxis liegt darin, dass die Lösung nicht auf die bloßen Optionen Abriss oder vollständige Eigentumsübertragung beschränkt bleibt. Um diese Optionen aber erörtern zu können, müssen zunächst die gesetzlichen Voraussetzungen und der rechtliche Rahmen des Anspruchs dargelegt werden.

Die Entscheidung von 2024: fehlende Gutgläubigkeit und Prüfung nach Zurückverweisung

In seiner Entscheidung vom 28. Februar 2024, E.2023/5875, K.2024/1179, prüfte der 7. Zivilsenat des Kassationsgerichtshofs (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi) eine Klage auf Eintragung durch Übertragung, die mit Klagen auf Unterlassung der Eigentumsstörung und auf Abriss verbunden war. Die in der Akte nach der früheren Zurückverweisung vorgenommene Würdigung zeigt die Bedeutung der gebotenen Sorgfalt und der Gutgläubigkeit sowie der technischen Eintragungsvoraussetzungen. Der Senat bestätigte das Urteil, das der Zurückverweisung entsprach. 3

Diese Entscheidung zeigt, dass das bloße Vorhandensein des Gebäudes für eine Eintragung nicht genügt. Da die frühere Zurückverweisung in der konkreten Akte bindende Wirkung hatte, darf das Ergebnis nicht unmittelbar auf jeden Fall mit anderen Beweismitteln übertragen werden. In der Praxis sind Grundbuchauszug, Antrag, Warnungen und Baudaten gemeinsam zu lesen.

Teilung, Dienstbarkeit und Umsetzung des Urteils im Grundbuch

Es ist zu prüfen, ob der Teil, für den das Eigentum verlangt wird, nach den Bau- und Teilungsvorschriften abgetrennt werden kann. Nicht jede auf einer Skizze darstellbare Fläche ist rechtlich für eine selbständige Eintragung geeignet. Die Stellungnahme der zuständigen Verwaltung und gegebenenfalls die Entscheidung des zuständigen Organs sind in der Akte zu würdigen. 234

Bei der Dienstbarkeitslösung müssen Lage, Umfang, Fläche und das begünstigte Grundstück des Rechts eindeutig sein. Zwischen der dem Urteil beigefügten Skizze und dem Tenor darf kein Widerspruch bestehen. Eintragung oder Dienstbarkeit dürfen nicht als automatisch entstanden gelten, solange die Hinterlegung des Preises nicht erfolgt ist. Die Vollstreckbarkeit des Urteils ist keine einfache Formalie, die am Ende des Verfahrens zu erledigen wäre; sie ist Teil der technischen Prüfung. Als eigenständiger Leitfaden ist außerdem der Beitrag Schritte nach Rechtskraft des Urteils auf Aufhebung und Eintragung des Eigentums nützlich.

Zuständigkeit, Mediation und Klagevorbereitung

Bei Klagen über Eigentum und dingliche Rechte an einem Grundstück ist in der Regel das Gericht für bürgerliche Rechtsstreitigkeiten am Ort der Immobilie zuständig. Der aktuelle eingetragene Eigentümer und die Frage einer Miteigentümerschaft sind festzustellen. Zeitraum und Beklagter können für jede der Klagen verschieden sein: Unterlassung der Eigentumsstörung, Abriss, Nutzungsentschädigung (ecrimisil) und Eintragung durch Übertragung. 5

Nach Art. 18/B des Gesetzes Nr. 6325 über die Mediation in zivilrechtlichen Streitigkeiten ist vor einer Klage Mediation für Streitigkeiten aus Nachbarrechten vorgesehen. Beim Überbau ist konkret zu prüfen, wie der Anspruch einzuordnen ist: als Nachbarrechtsanspruch, als eigentumsrechtlicher Anspruch auf Beseitigung einer Störung oder aus einem anderen Rechtsgrund. Es kann nicht gesagt werden, dass Mediation nie erforderlich sei, nur weil die Klageschrift „Aufhebung des Grundbuchs“ betitelt ist. Die Übergangs- und Inkrafttretensregelungen des Gesetzes sind außerdem am Datum der Klage zu prüfen. 6

Die wichtigsten Unterlagen der Akte sind Grundbuchauszug und Katasterplan, Antragsunterlagen, Baugenehmigung und Projekt, Fotos des Bauwerks, Warnungen, Belege für die Kenntnis und den Widerspruch des Nachbarn sowie Vermessungs- und Statikgutachten. Auch hier darf nicht automatisch angenommen werden, dass die Nutzung fremden Landes zum Eigentumserwerb durch Ersitzung führt; für dieses gesonderte Thema kann der Beitrag Eintragung durch Besitz und Ersitzung herangezogen werden. Zu Einzelheiten kann der Beitrag Aufhebung der Baugenehmigung berücksichtigt werden.

Fazit

Die Eintragung durch Übertragung ist kein allgemeines Mittel zum Schutz jedes Bauwerks, das auf fremdem Grund errichtet wurde. Zunächst ist die Unterscheidung zwischen Art. 724 und Art. 725 TMK vorzunehmen; Gutgläubigkeit, Wertverhältnis, Widerspruch, angemessener Preis und technische Eintragungsvoraussetzungen sind jeweils gesondert zu beweisen. Abriss, Ausgleich, Dienstbarkeit und Übertragung des Eigentums sind nach den Umständen des konkreten Falls zu beurteilen.

Häufig gestellte Fragen

Wird das Grundstück mein Eigentum, wenn ich auf fremdem Grund ein Haus baue?

Nein. Eine Eintragung kann nur verlangt werden, wenn die maßgeblichen gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Die bloße Errichtung eines Bauwerks begründet kein Eigentum.

Beweist ein genehmigtes Gebäude sicher, dass ich gutgläubig gehandelt habe?

Allein beweist es das nicht. Grenzvermessung, Grundbuchauszug, Projekt, Warnungen und die gezeigte Sorgfalt werden gemeinsam geprüft. Eine Baugenehmigung gibt kein Recht, auf ein Nachbargrundstück überzugreifen.

Ist die fünfzehntägige Frist die Frist für die Klage auf Eintragung?

Nein. Die Frist nach Art. 725 TMK betrifft den Widerspruch des geschädigten Eigentümers nach Kenntnis vom Überbau. Sie ersetzt die übrigen Voraussetzungen nicht.

Kann auch ein Balkon oder ein Vorbau als überbauendes Bauwerk gelten?

Wenn ein unselbständiger Bestandteil des Gebäudes in den Bereich des Nachbargrundstücks ragt, kann eine Prüfung nach Art. 725 TMK erfolgen. Der Überbau muss nicht nur auf Bodenhöhe liegen.

Ist die Klage sicher gewonnen, wenn das Gebäude teurer ist als das Grundstück?

Nein. Auch die Art des Anspruchs, der Verlust des anderen Eigentümers, der angemessene Preis und die technischen Voraussetzungen werden zusammen mit der Gutgläubigkeit geprüft. Ein Wertunterschied allein genügt nicht.

Kann anstelle des Eigentums eine Dienstbarkeit bestellt werden?

Beim überbauenden Bauwerk besteht unter den gesetzlichen Voraussetzungen die Option einer Dienstbarkeit. Umfang und Preis des Rechts müssen eindeutig bestimmt werden; sie gilt nicht automatisch in jedem Fall.

Muss vor einer Klage wegen Überbaus Mediation versucht werden?

Die rechtliche Natur des Anspruchs ist zu prüfen. Streitigkeiten aus Nachbarrechten fallen unter Art. 18/B des Gesetzes Nr. 6325; die verbundenen Ansprüche und das Klagedatum werden gesondert beurteilt.

Quellen und rechtliche Grundlagen

1. Türkisches Zivilgesetzbuch Nr. 4721 (Türk Medeni Kanunu), Art. 3, 684, 718 und 722–725. Link zur Quelle
2. Kassationsgerichtshof, 7. Zivilsenat (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi), 21.10.2025, E.2024/4867, K.2025/4484, vollständiger Text einschließlich des Minderheitsvotums. Sekundärveröffentlichung; die Punkte, in denen Mehrheit und Minderheit auseinandergehen, werden gemeinsam geprüft. Link zur Quelle
3. Kassationsgerichtshof, 7. Zivilsenat (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi), 28.02.2024, E.2023/5875, K.2024/1179, amtlicher Volltext. Link zur Quelle
4. Gesetz Nr. 3194 über Bebauung (İmar Kanunu), Vorschriften zu Teilung und Parzellierung. Link zur Quelle
5. Zivilprozessordnung Nr. 6100 (Hukuk Muhakemeleri Kanunu), Vorschriften zu Zuständigkeit, örtlicher Zuständigkeit und Parteien. Link zur Quelle
6. Gesetz Nr. 6325 über die Mediation in zivilrechtlichen Streitigkeiten (Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu), Art. 18/B und Übergangsartikel 3. Link zur Quelle