Mietforderung und Räumung im Wege der Vollstreckung
Wird die Miete nicht gezahlt, kann der Vermieter entweder nur die Beitreibung der Forderung verlangen oder, sofern die Voraussetzungen vorliegen, im Vollstreckungsverfahren ohne Urteil auch die Räumung beantragen. Die Grundlage der Vollstreckung, ob der Vertrag schriftlich ist, Miete und Zahlungszeitraum, die fällige Schuld, die Angaben im Vollstreckungsantrag und die Zustellung des Zahlungsbefehls werden gemeinsam geprüft.
Für den Mieter ist es wichtig, Zahlungsbelege, Bankangaben, Einwände gegen eine Mieterhöhung und Aufrechnungsbehauptungen innerhalb der gesetzlichen Frist vorzubringen. Wird gegen das Vollstreckungsverfahren Widerspruch erhoben, kann je nach Art der Streitigkeit die Beseitigung des Widerspruchs und die Räumung vor dem Vollstreckungsgericht oder die Aufhebung des Widerspruchs vor dem allgemeinen Gericht in Betracht kommen.
Die Räumung im Wege der Vollstreckung ohne Urteil ist bei Mietstreitigkeiten die gesetzliche Ausnahme von der obligatorischen Mediation als Prozessvoraussetzung. Die Art des Anspruchs nach dem Vollstreckungsverfahren und die zuständige Stelle sind jedoch nach der konkreten Akte gesondert zu bewerten.
Kaution, Bürgschaft und Nebenkosten
Bei Mietverhältnissen über Wohnraum und überdachte Geschäftsräume darf die Sicherheit drei Monatsmieten nicht übersteigen. Eine in Geld oder Wertpapieren vereinbarte Sicherheit soll auf einem Sparkonto angelegt werden, von dem ohne Zustimmung des Vermieters nicht abgehoben werden kann, oder bei einer Bank hinterlegt werden. Die Rückgabe der Kaution nach Vertragsende, der Nachweis aufrechenbarer Schäden und die fristgerechte Mitteilung an die Bank sind jeweils gesondert zu behandeln.
Bei den Bürgschaftsvorschriften werden der Höchstbetrag, für den der Bürge haftet, das Datum, die handschriftlich abzugebenden Angaben, die Frist und in manchen Fällen die Zustimmung des Ehegatten geprüft. Bei Hausgeld und gemeinschaftlichen Kosten sind die Haftung im Innen- und Außenverhältnis zwischen Mieter, Eigentümer und Hausverwaltung nicht dieselbe. Die Kostenverteilung im Mietvertrag und die Haftung nach dem Wohnungseigentumsgesetz (Kat Mülkiyeti Kanunu) sind gemeinsam zu bewerten.
Vorzeitiger Auszug, Schlüsselübergabe und Wiedervermietung
Gibt der Mieter die Immobilie zurück, ohne die vertragliche oder gesetzliche Kündigungsperiode einzuhalten, besteht seine Mietschuld nicht in jedem Fall bis zum Vertragsende fort. Die Schuld kann für den angemessenen Zeitraum fortbestehen, in dem die Mietsache zu ähnlichen Bedingungen wieder vermietet werden könnte. Auch der Vorschlag des Mieters, einen zahlungsfähigen und zur Übernahme des Mietverhältnisses bereiten neuen Mieter zu stellen, kann die Haftung beeinflussen.
Die tatsächliche Aufgabe der Immobilie oder das unsachgemäße Hinterlassen des Schlüssels beweist nicht in jedem Fall eine rechtliche Übergabe. Das Schlüsselübergabeprotokoll, die notarielle Hinterlegung, das Übergabedatum, Zähler, Inventar und vorhandene Schäden sollten festgehalten werden. Auch die Pflicht des Vermieters, den Schaden zu mindern und die Immobilie angemessen wieder zu vermieten, wird bewertet.
Nutzungsentschädigung (ecrimisil) ist keine Mietforderung
Anders als die Miete, die auf einem wirksamen Mietverhältnis beruht, ist die Nutzungsentschädigung (ecrimisil) eine Entschädigung für unrechtmäßige Besetzung, die verlangt wird, weil die Immobilie ohne Zustimmung des Berechtigten genutzt wird. Ob der Mietvertrag beendet ist, ab welchem Zeitpunkt die Nutzung unrechtmäßig wurde und die Zustimmung des Berechtigten sind für diese Unterscheidung maßgeblich.
Wird ein Anspruch bei fortbestehendem wirksamem Mietverhältnis als Nutzungsentschädigung bezeichnet, ändert das seine rechtliche Natur nicht. Streitigkeiten über unrechtmäßige Besetzung, Störungsabwehr und Nutzungsentschädigung werden im Zusammenhang mit dem Tätigkeitsbereich Eigentums- und Nachbarschaftsstreitigkeiten bewertet.
Für Kaution und Schäden eine getrennte Abrechnung führen
Abnutzung durch gewöhnlichen Gebrauch ist nicht in jedem Fall ein Schaden, den der Mieter bezahlen muss. Ein- und Auszugsprotokolle, datierte Fotos, die Inventarliste und Reparaturbelege werden gemeinsam geprüft. Auch die Pflicht des Vermieters, bei der Rücknahme zu kontrollieren und Mängel anzuzeigen, wird bewertet.
Rückgabe der bei der Bank hinterlegten Sicherheit
Eine nach Artikel 342 TBK bei einer Bank hinterlegte Sicherheit kann mit Zustimmung der Parteien, aufgrund eines rechtskräftigen Vollstreckungsverfahrens oder einer rechtskräftigen Gerichtsentscheidung zurückgegeben werden. Hat der Vermieter der Bank nicht innerhalb von drei Monaten nach Mietende schriftlich mitgeteilt, dass er eine Klage oder ein Verfahren eingeleitet hat, gibt die Bank die Sicherheit auf Verlangen des Mieters zurück. Diese Regelung ist nicht mit der automatischen Rückgabe jeder dem Vermieter bar übergebenen Kaution zu verwechseln.
Nachweis von Zahlung und Übergabe
Die Angabe von Mietperiode und Immobilie auf dem Zahlungsbeleg (dekont) verringert Streitigkeiten. Ein Mieter, der der Schuld oder der Mieterhöhung widerspricht, sollte nicht davon ausgehen, dass seine Pflichten automatisch ausgesetzt sind. Bei der Schlüsselübergabe werden Befugnis und Unterschrift des Empfängers, das Datum und der Zustand der Immobilie festgehalten; wird die Übergabe nicht angenommen, wird der geeignete Weg von Hinterlegung und Mitteilung gesondert bestimmt.
Enden mit dem Auszug des Mieters alle Ansprüche?
Die tatsächliche Räumung beendet Räumungs- und Forderungsansprüche nicht in gleicher Weise. Miete, Nebenkosten, Schaden, Kaution und die Abrechnung bei vorzeitiger Übergabe werden getrennt berechnet. In einem von den Parteien zu unterzeichnenden Erlass oder einer Vereinbarung muss klar sein, welcher Zeitraum und welcher Anspruch erledigt wird.
Wie wir bei diesem Thema arbeiten
Wir gliedern die Forderungen nach Periode und Posten und gleichen sie mit Zahlungsbelegen, Übergabe- und Schadensaufzeichnungen ab. Indem wir Einwände zu Zahlung, Verrechnung und Rückgabe bewerten, bestimmen wir den geeigneten Vollstreckungsweg oder den Umfang einer Vereinbarung.