Bei einer Mietstreitigkeit muss zuerst der Weg bestimmt werden
Derselbe Vorgang kann für verschiedene Rechtswege geeignet erscheinen; Voraussetzung, Frist, zuständige Stelle und Beweisgegenstand sind jedoch bei jedem Weg verschieden. So ist beispielsweise die Räumung wegen Verzugs aufgrund nicht gezahlter Miete nicht dasselbe wie die Räumung wegen zwei berechtigter Aufforderungsschreiben. Die Mietfestsetzungsklage zielt auf die Festsetzung der bestehenden Miete für die neue Periode; die Anpassungsklage auf die Wiederherstellung des Vertragsgleichgewichts wegen außergewöhnlicher Umstände. Räumungsverpflichtung, Eigenbedarf, neuer Eigentümer und der zehnjährige Verlängerungszeitraum sind ebenfalls voneinander unabhängige Rechtsgründe.
Deshalb werden bei der ersten Prüfung die folgenden Fragen beantwortet:
- Ist die Mietsache Wohnraum, überdachte Geschäftsräume, ein Grundstück, ein Pachtverhältnis (ürün kirası) oder eine andere Mietart?
- Ist der Vermieter zugleich Eigentümer; wer ist zur Führung der Klage oder des Verfahrens berechtigt?
- Wann sind Beginn und Verlängerung des Vertrags?
- An welchen Daten, auf welches Konto und mit welcher Angabe wurden Miete und Nebenkosten gezahlt?
- Läuft eine gesetzliche Frist für Aufforderungsschreiben, Mediation, Vollstreckungsverfahren oder Klage?
- Mit welchem konkreten Vorgang und welchen Beweisen lässt sich der Räumungsgrund beweisen?
- Unterliegt die Streitigkeit der obligatorischen Mediation als Prozessvoraussetzung, dem Vollstreckungsverfahren oder unmittelbar der Klage?
- Ist die gemeinsame Geltendmachung mehrerer Ansprüche prozessual möglich und strategisch angemessen?
Obligatorische Mediation und Klageverfahren
Seit dem 1. September 2023 ist bei Streitigkeiten aus einem Mietverhältnis die Anrufung eines Mediators vor Klageerhebung Prozessvoraussetzung, mit Ausnahme der Bestimmungen über die Räumung von Mietobjekten im Wege der Vollstreckung ohne Urteil nach dem Vollstreckungs- und Insolvenzgesetz.
Der Mediationsantrag sollte nicht als bloß formale Stufe gesehen werden. Miete, Zahlungsplan, Räumungsdatum, Schlüsselübergabe, Kaution, Schäden, Hausgeld, Erlass und der Stand laufender Verfahren müssen in derselben Vereinbarung klar, durchsetzbar und zweifelsfrei geregelt werden. Werden die Parteien und die Streitigkeit unvollständig angegeben, kann dies in der späteren Klage zu einer Auseinandersetzung über die Prozessvoraussetzung oder den Umfang des Anspruchs führen.
Kommt keine Einigung zustande, wird die Klage unter Bestimmung des sachlich und örtlich zuständigen Gerichts, des Klagegrundes, des Klageantrags, der Frist und der Beweise erhoben. Bei Klagen aus einem Mietverhältnis ist in der Regel das Friedensgericht (sulh hukuk mahkemesi) zuständig; die in den Bereich des Vollstreckungsgerichts fallenden vollstreckungsrechtlichen Ansprüche und die besondere Natur der Streitigkeit werden jedoch zusätzlich berücksichtigt.
Prüfung von Unterlagen und Beweisen bei Mietstreitigkeiten
Bei Mietklagen sind für das Ergebnis nicht nur der Vertrag, sondern auch Aufzeichnungen wichtig, die zeigen, wie das Verhältnis tatsächlich gelebt wurde. Je nach Art der Akte werden die folgenden Unterlagen und Beweise geprüft:
- Mietvertrag, Zusatzprotokolle und Übergabeprotokolle
- Grundbucheintrag, Verwaltungsplan, Genehmigungen und Nutzungsunterlagen
- Bankbelege, Kontobewegungen und Zahlungsangaben
- Notarielle Aufforderungsschreiben, KEP-Aufzeichnungen und Zustellungsunterlagen
- Räumungsverpflichtung und für eine Unterschriftsprüfung geeignete Dokumente
- Mediationsanträge und Abschlussprotokolle
- Vollstreckungsakte, Zahlungsbefehl, Widerspruch und Pfändungsaufzeichnungen
- Vergleichsmietverträge und für eine Sachverständigenprüfung geeignete Daten
- Fotos, Videos, Ortsbesichtigung, Schadensfeststellung und Sachverständigengutachten
- Hausgeld-, Rechnungs-, Zähler- und Abonnementaufzeichnungen
- Handelsbücher, Rechnungen, Umsatz- und Betriebsunterlagen
- Zeugenaussagen und rechtmäßige digitale Korrespondenz
Die Verwendung rechtswidrig erlangter Tonaufnahmen, Bilder oder personenbezogener Daten kann zusätzlich rechtliche und strafrechtliche Risiken begründen. Die Art der Beweiserlangung sollte bewertet werden, bevor der Beweis zur Akte gereicht wird.
Welche Aufzeichnungen sollten Sie beim Erhalt einer Zustellung aufbewahren?
UETS: Nationales System für elektronische Zustellung
Eine über UETS versandte Zustellung gilt am Ende des fünften Tages als zugestellt, der auf das Datum ihres Eingangs im Konto folgt. Das Nichtöffnen der Nachricht hält die Frist nicht an. Unternehmen und Personen mit einem elektronischen Zustellungskonto müssen ihre Konten auch dann regelmäßig prüfen, wenn sie sich im Ausland befinden. Bewahren Sie den Zustellungsnachweis und die Beweisaufzeichnungen auf, die Eingang und gesetzliches Zustellungsdatum zeigen; verlassen Sie sich nicht allein auf eine SMS- oder E-Mail-Benachrichtigung.
Zustellung per Post und an den Ortsvorsteher (muhtar)
Bei der physischen Zustellung wird das maßgebliche Datum nach dem angewandten Verfahren und dem Zustellungsnachweis (mazbata) bestimmt. Bei Unterlagen, die beim muhtar hinterlassen wurden, ist der Tag, an dem Sie sie persönlich entgegengenommen haben, nicht in jedem Fall der Beginn. Bewahren Sie den Umschlag, den Nachweis und die an der Tür angebrachte Benachrichtigung auf; bei der Behauptung einer Unregelmäßigkeit werden das Datum der Kenntnisnahme und der Rechtsweg gesondert geprüft.
KEP und gewöhnliche elektronische Nachrichten
KEP ist ein System, das über die registrierte elektronische Post Versand- und Zustellungsnachweise liefert; es ist nicht dasselbe wie UETS. Die Fünf-Tages-Regel von UETS gilt für KEP nicht automatisch. Vertragliche Mitteilungen, Aufforderungsschreiben zwischen Kaufleuten und amtliche Zustellungen werden hinsichtlich Form, Unterschrift und Zugang beim Empfänger gesondert bewertet. Ein E-Mail- oder WhatsApp-Verkehr ersetzt nicht jedes gesetzliche Aufforderungsschreiben.
Hält die Mediation den Widerspruch in der Vollstreckung an?
Der Mediationsantrag hält nicht alle Vollstreckungs- und Zahlungsfristen an. Widerspruchs- und Zahlungsfristen im Zahlungsbefehl müssen nach Verfahrensart und Zustellungsdatum gesondert geprüft werden. Auch eine Nachricht an die Kanzlei ist kein amtlicher Antrag und kein amtlicher Widerspruch.
Zuständigkeit, Gerichtsstand und Vollstreckung der Entscheidung
Für Klagen aus einem Mietverhältnis ist in der Regel das Friedensgericht zuständig; bei vollstreckungsrechtlichen Ansprüchen kann die jeweilige Vollstreckungsstelle zuständig sein. Sachliche Zuständigkeit und örtliche Zuständigkeit sind verschieden. Ohne anzunehmen, dass der Ort der Immobilie bei jeder Mietklage der einzige und ausschließliche Gerichtsstand ist, werden die allgemeinen, vertraglichen und besonderen Zuständigkeitsregeln geprüft.
Berufung, Revision und Vollstreckung von Entscheidungen
Gegen Entscheidungen in Mietklagen werden im Rahmen der Art der Streitigkeit und der gesetzlichen Wertgrenzen Berufung (istinaf) und, sofern die Voraussetzungen vorliegen, Revision (temyiz) vorbereitet. Die Vollstreckung von Räumungs- und Forderungsentscheidungen, Anträge auf Aussetzung der Vollstreckung und Vollstreckungsmaßnahmen werden gesondert betrieben.
Honorar, Kosten und Aktenvorbereitung
Das Anwaltshonorar ist von Gerichtsgebühren, Zustellung, Ortsbesichtigung, Sachverständigen, Übersetzung, Vollstreckung und sonstigen Kosten getrennt. Es wird nach dem Umfang der Streitigkeit und dem einzuschlagenden Weg erläutert. Ergebnis und Dauer hängen von Beweisen, Zustellung, Gericht und den Voraussetzungen des Rechtsmittels ab.
Wie wir bei diesem Thema arbeiten
Wir prüfen Anspruch, Parteien, Zustellung und die vorhandenen Akten gemeinsam. Indem wir den Mediations- und Gerichtsweg, die Fristen und die Beweisvorbereitung bestimmen, führen wir die erforderlichen Anträge im vereinbarten Umfang durch und informieren den Mandanten über wichtige Entwicklungen.