В арендном споре сначала необходимо определить путь
Одно и то же событие может казаться подходящим для разных правовых путей; однако условия, срок, компетентный орган и предмет доказывания у каждого пути различны. Например, выселение по причине просрочки из-за неуплаты арендной платы — не то же самое, что выселение по причине двух обоснованных официальных требований. Иск об определении арендной платы направлен на установление действующей арендной платы на новый период; иск о корректировке — на восстановление баланса договора из-за чрезвычайных обстоятельств. Обязательство об освобождении помещения, потребность, новый собственник и десятилетний период продления — тоже независимые друг от друга правовые основания.
Поэтому при первичном изучении даются ответы на следующие вопросы:
- Является ли арендованное имущество жильём, крытым нежилым помещением, земельным участком, продуктивным имуществом (ürün kirası) или иным видом аренды?
- Является ли арендодатель одновременно собственником; кто вправе вести иск или производство?
- Какие даты начала и продления договора?
- В какие даты, на какой счёт и с каким пояснением были уплачены арендная плата и дополнительные расходы?
- Течёт ли установленный законом срок для официального требования, медиации, исполнительного производства или иска?
- Какими конкретными событиями и доказательствами можно доказать основание выселения?
- Подчиняется ли спор обязательной медиации как условию иска, исполнительному производству или непосредственно иску?
- Возможно ли в процессуальном отношении и целесообразно ли стратегически совместное заявление нескольких требований?
Обязательная медиация и судебный процесс
С 1 сентября 2023 года в спорах, вытекающих из арендных отношений, обращение к медиатору до подачи иска является условием иска, за исключением положений о выселении арендованного имущества в порядке принудительного исполнения без судебного акта по Закону об исполнительном производстве и банкротстве.
Обращение к медиации не следует рассматривать как чисто формальный этап. Арендная плата, график платежей, дата выселения, передача ключей, депозит, ущерб, взносы, освобождение от долга и состояние текущих производств должны быть урегулированы в одном соглашении ясно, исполнимо и без сомнений. Неполное указание сторон и спора может привести в последующем иске к спору об условии иска или объёме требования.
Если соглашение не достигнуто, иск подаётся с определением компетентного по предмету спора и территориально компетентного суда, основания иска, требования, срока и доказательств. По искам, вытекающим из арендных отношений, как правило, компетентен мировой суд по гражданским делам (sulh hukuk mahkemesi); однако дополнительно учитываются требования исполнительного права, относящиеся к ведению суда по исполнительным делам, и особый характер спора.
Изучение документов и доказательств в арендных спорах
В арендных делах для определения результата важен не только договор, но и записи, показывающие, как фактически велись отношения. В зависимости от характера дела изучаются следующие документы и доказательства:
- Договор аренды, дополнительные протоколы и акты передачи
- Запись в реестре недвижимости, план управления, разрешения и документы об использовании
- Банковские квитанции, движение по счёту и пояснения к платежам
- Нотариальные официальные требования, записи KEP и документы о вручении
- Обязательство об освобождении помещения и документы, пригодные для почерковедческого исследования подписи
- Заявления о медиации и итоговые протоколы
- Исполнительное дело, платёжный приказ, возражение и записи об аресте имущества
- Договоры аренды для сопоставления и данные, пригодные для экспертного исследования
- Фотографии, видео, осмотр на месте, акты фиксации ущерба и экспертные заключения
- Записи о взносах, счетах, счётчиках и абонементах
- Торговые книги, счета, оборот и документы о деятельности
- Показания свидетелей и законная цифровая переписка
Использование незаконно полученных аудиозаписей, изображений или персональных данных может дополнительно повлечь правовой и уголовный риск. Способ получения доказательства следует оценить до его представления в дело.
Какие записи следует сохранить при получении уведомления?
UETS: Национальная система электронных уведомлений
Уведомление, направленное через UETS, считается врученным по истечении пятого дня, следующего за датой его поступления на счёт. Неоткрытие сообщения не останавливает срок. Компании и лица, имеющие счёт электронных уведомлений, должны регулярно проверять свои счета, даже находясь за границей. Сохраняйте справку о вручении и записи-доказательства, показывающие дату поступления и установленную законом дату вручения; не полагайтесь только на SMS или оповещение по электронной почте.
Вручение по почте и старосте (muhtar)
При физическом вручении применяемая дата определяется по использованной процедуре и справке о вручении (mazbata). В случае документа, оставленного у муниципального старосты (muhtar), день, когда вы лично его получили, не во всех случаях является началом. Сохраняйте конверт, справку и уведомление, приклеенное к двери; при заявлении о нарушении процедуры отдельно рассматриваются дата ознакомления и способ обращения.
KEP и обычные электронные сообщения
KEP — это система, обеспечивающая доказательства отправки и доставки через зарегистрированную электронную почту; она не тождественна UETS. Пятидневное правило UETS автоматически не применяется к KEP. Договорное уведомление, официальное требование между коммерсантами и официальное вручение оцениваются отдельно с точки зрения формы, подписи и доведения до адресата. Переписка по электронной почте или в WhatsApp не заменяет любое предусмотренное законом официальное требование.
Останавливает ли медиация возражение в исполнительном производстве?
Обращение к медиации не приостанавливает все сроки исполнительного производства и оплаты. Сроки возражения и оплаты по платёжному приказу необходимо отдельно проверять по виду производства и дате вручения. Сообщение, отправленное в бюро, также не является официальным обращением или возражением.
Подсудность, территориальная подсудность и исполнение решения
По искам, вытекающим из арендных отношений, как правило, компетентен мировой суд по гражданским делам; по требованиям, свойственным исполнительному праву, компетентным может быть соответствующий орган принудительного исполнения. Предметная подсудность и территориальная подсудность — разные вещи. Не исходя из того, что место нахождения недвижимости является единственной и исключительной подсудностью по каждому арендному иску, изучаются общие, договорные и специальные правила подсудности.
Апелляция, кассация и исполнение решений
На решения по арендным искам в пределах характера спора и установленных законом денежных пределов готовятся апелляционная жалоба (istinaf) и, при наличии условий, кассационная жалоба (temyiz). Исполнение решений о выселении и о взыскании, ходатайства об отсрочке исполнения и действия по исполнительному производству осуществляются отдельно.
Вознаграждение, расходы и подготовка дела
Адвокатское вознаграждение отделено от пошлин, расходов на вручение, осмотр на месте, эксперта, перевод, принудительное исполнение и иных расходов. Оно разъясняется исходя из объёма спора и избираемого пути. Результат и срок зависят от доказательств, вручения, суда и условий средств обжалования.
Как мы работаем по этой теме
Мы совместно изучаем требование, стороны, вручение и имеющиеся дела. Определив путь медиации и судебный путь, сроки и подготовку доказательств, мы осуществляем необходимые обращения в согласованном объёме и сообщаем доверителю о важных событиях.