Kira Alacağı ve İcra Yoluyla Tahliye
Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde yalnız alacağın tahsili istenebileceği gibi, şartları mevcutsa ilamsız icra takibinde tahliye de talep edilebilir. Takibin dayanağı, sözleşmenin yazılı olup olmadığı, kira bedeli ve ödeme dönemi, muaccel borç, takip talebindeki kayıtlar ve ödeme emrinin tebliği birlikte incelenir.
Kiracı yönünden ise ödeme belgelerinin, banka açıklamalarının, kira artışı konusundaki itirazların ve mahsup iddialarının yasal süre içinde ileri sürülmesi önem taşır. İcra takibine itiraz edilmesi hâlinde uyuşmazlığın niteliğine göre icra mahkemesinde itirazın kaldırılması ve tahliye ya da genel mahkemede itirazın iptali talebi gündeme gelebilir.
İlamsız icra yoluyla tahliye, kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuğun kanuni istisnasıdır. Bununla birlikte takip sonrasındaki talebin ve görevli merciin niteliği somut dosyaya göre ayrıca değerlendirilmelidir.
Depozito, Kefalet ve Yan Giderler
Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence bedeli üç aylık kira bedelini aşamaz. Para veya kıymetli evrak olarak kararlaştırılan güvencenin, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilemeyecek bir tasarruf hesabına yatırılması veya bankaya depo edilmesi öngörülmüştür. Sözleşmenin sona ermesinden sonra depozitonun iadesi, mahsup edilebilecek zararların ispatı ve bankaya süresinde yapılacak bildirim ayrı ayrı ele alınmalıdır.
Kefalet hükümleri bakımından kefilin sorumlu olacağı azami miktar, tarih, el yazısıyla verilmesi gereken kayıtlar, süre ve bazı hâllerde eş rızası incelenir. Aidat ve ortak giderlerde ise kiracı, malik ve site yönetimi arasındaki iç ve dış sorumluluk aynı değildir. Kira sözleşmesindeki gider paylaşımı ile Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan sorumluluk birlikte değerlendirilmelidir.
Erken Tahliye, Anahtar Teslimi ve Yeniden Kiralama
Kiracının sözleşme veya kanuni fesih dönemine uymadan taşınmazı geri vermesi, kira borcunu her durumda sözleşme sonuna kadar sürdürmez. Borç, kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre boyunca devam edebilir. Kiracının ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni kiracı önermesi de sorumluluğu etkileyebilir.
Taşınmazı fiilen terk etmek veya anahtarı uygun olmayan biçimde bırakmak, hukukî teslimi her zaman kanıtlamaz. Anahtar teslim tutanağı, noter tevdi işlemi, teslim tarihi, sayaçlar, demirbaşlar ve mevcut hasarlar kayıt altına alınmalıdır. Kiraya verenin de zararın büyümesini önleme ve taşınmazı makul şekilde yeniden kiraya verme yükümlülüğü değerlendirilir.
Ecrimisil Kira Alacağı Değildir
Ecrimisil; geçerli bir kira ilişkisine dayanan kira bedelinden farklı olarak, taşınmazın hak sahibinin rızası dışında kullanılması nedeniyle talep edilen haksız işgal tazminatıdır. Kira sözleşmesinin sona erip ermediği, kullanımın hangi tarihten itibaren haksız hâle geldiği ve hak sahibinin rızası bu ayrımda belirleyicidir.
Geçerli kira ilişkisi devam ederken talebin ecrimisil olarak adlandırılması, hukukî niteliği değiştirmez. Haksız işgal, elatmanın önlenmesi ve ecrimisil uyuşmazlıkları Mülkiyet, Zilyetlik ve Komşuluk Davaları çalışma alanıyla bağlantılı olarak değerlendirilir.
Depozito ve Hasar İçin Ayrı Hesap Kurun
Olağan kullanımdan doğan eskime, kiracının her durumda ödemesi gereken hasar değildir. Giriş–çıkış tutanakları, tarihli fotoğraflar, demirbaş listesi ve onarım belgeleri birlikte incelenir. Kiraya verenin geri alma sırasında kontrol ve ayıp bildirim yükümlülüğü de değerlendirilir.
Bankadaki güvencenin iadesi
TBK m.342 kapsamında bankaya yatırılan güvence; tarafların rızası, kesinleşmiş icra takibi ya da kesinleşmiş mahkeme kararı koşullarıyla geri verilebilir. Kiraya veren, kira sona erdikten sonraki üç ay içinde dava veya takip başlattığını bankaya yazılı bildirmemişse banka kiracının istemi üzerine güvenceyi iade eder. Bu düzen, kiraya verene elden verilen her depozitonun kendiliğinden iadesiyle karıştırılmamalıdır.
Ödeme ve teslimin ispatı
Ödeme dekontunda kira dönemi ve taşınmazın belirtilmesi uyuşmazlığı azaltır. Borca veya kira artışına itiraz eden kiracı, yükümlülüklerinin kendiliğinden askıya alındığını varsaymamalıdır. Anahtar tesliminde teslim alanın yetkisi ve imzası, tarih ve taşınmazın durumu kayda alınır; teslim kabul edilmiyorsa uygun tevdi ve bildirim yolu ayrıca belirlenir.
Kiracı çıkınca bütün talepler sona erer mi?
Fiilî boşaltma, tahliye ve alacak taleplerini aynı biçimde sona erdirmez. Kira, yan gider, zarar, depozito ve erken teslim hesabı ayrı yapılır. Tarafların imzalayacağı ibra veya anlaşmada hangi dönemin ve hangi talebin kapatıldığı açık olmalıdır.
Bu Konuda Nasıl Çalışıyoruz?
Alacakları dönem ve kalem bazında ayırıyor; dekont, teslim ve hasar kayıtlarıyla kontrol ediyoruz. Ödeme, mahsup ve iade itirazlarını değerlendirerek uygun takip veya anlaşma kapsamını belirliyoruz.