Räumungsklagen und Räumungsgründe
Der Vermieter kann den Mieter von Wohnraum oder überdachten Geschäftsräumen in der Regel nicht allein deshalb zur Räumung zwingen, weil ein befristeter Vertrag abgelaufen ist. Die Räumung muss auf einem der im Gesetz geregelten Gründe und Fristen beruhen. Je nach Art der Akte kommen vor allem die folgenden Wege zur Räumung in Betracht:
Räumungsverpflichtung
Wichtig ist, dass die Verpflichtung nach der Übergabe der Mietsache schriftlich abgegeben wurde und ein bestimmtes Räumungsdatum enthält. Innerhalb eines Monats ab dem zugesagten Datum muss ein Vollstreckungsverfahren eingeleitet oder Klage erhoben werden. Behauptungen, das Dokument sei blanko unterschrieben worden, das Datum sei nachträglich eingetragen worden, der Wille sei mangelhaft gewesen oder die Unterschrift stamme nicht vom Mieter, werden zusammen mit den Beweisen in der Akte bewertet.
Räumung wegen Eigenbedarfs
Der Vermieter kann die Räumung für den Wohn- oder Geschäftsbedarf seiner selbst, seines Ehegatten, seiner Abkömmlinge, seiner Vorfahren oder einer Person verlangen, zu deren Unterhalt er gesetzlich verpflichtet ist. Der Bedarf muss am Tag der Klageerhebung bestehen, während des gesamten Verfahrens fortbestehen und tatsächlich, aufrichtig und zwingend sein. Auch das Verbot der Wiedervermietung ohne berechtigten Grund nach der Räumung und die Rechte des früheren Mieters sind zu berücksichtigen.
Bedarf des neuen Eigentümers
Der Erwerber der Immobilie wird Partei des Mietvertrags. Der Eigentumswechsel allein genügt für eine Räumung nicht. Beim neuen Eigentümer oder den im Gesetz genannten Angehörigen muss ein Bedarf bestehen, und die Mitteilung sowie die Klage müssen innerhalb der Fristen nach Artikel 351 des Türkischen Obligationenrechts (TBK) betrieben werden.
Räumung wegen Verzugs
Werden die Miete oder eine fällige Nebenkostenforderung nicht gezahlt, wird dem Mieter schriftlich eine Frist gesetzt und mitgeteilt, dass der Vertrag gekündigt wird, wenn innerhalb dieser Frist nicht gezahlt wird. Bei Mietverhältnissen über Wohnraum und überdachte Geschäftsräume beträgt die zu setzende Frist mindestens dreißig Tage. Wird die Räumung zusammen mit einem Vollstreckungsverfahren verlangt, sind die Zahlungs- und Widerspruchsfristen zusätzlich zu beachten.
Zwei berechtigte Aufforderungsschreiben
Bei einem Mietvertrag von weniger als einem Jahr innerhalb der Mietzeit, bei einem Vertrag von einem Jahr oder länger innerhalb eines Mietjahres oder eines über ein Mietjahr hinausgehenden Zeitraums kann gegen einen Mieter, der wegen nicht rechtzeitiger Mietzahlung zwei berechtigte schriftliche Aufforderungsschreiben (ihtar) veranlasst hat, innerhalb eines Monats ab Ablauf des betreffenden Zeitraums Räumungsklage erhoben werden. Maßgeblich sind, welche Zahlung zu welchem Monat gehört und ob zum Zeitpunkt des Aufforderungsschreibens eine Schuld bestand.
Zehnjähriger Verlängerungszeitraum
Bei Mietverhältnissen über Wohnraum und überdachte Geschäftsräume kann der Vermieter am Ende des zehnjährigen Verlängerungszeitraums den Vertrag ohne Angabe eines Grundes beenden, sofern er mindestens drei Monate vor Ablauf jedes auf diesen Zeitraum folgenden Verlängerungsjahres kündigt. Beginn, ursprüngliche Vertragsdauer und Verlängerungsjahre sind jeweils gesondert zu berechnen.
Wiederaufbau und Bauleitplanung
Die Räumung kann verlangt werden, wenn die Nutzung der Mietsache bei wesentlichen Instandsetzungs-, Erweiterungs-, Änderungs-, Wiederaufbau- oder Bauleitplanungsarbeiten unmöglich wird. Ein abstrakter Erneuerungsgedanke genügt nicht; es sind ein tatsächliches und durchführbares Projekt sowie die Gründe darzulegen, weshalb die Nutzung unmöglich würde.
Wohnung des Mieters oder seines Ehegatten
Verfügt der Mieter oder der mit ihm zusammenlebende Ehegatte innerhalb der Gemeindegrenzen desselben Landkreises oder derselben Ortschaft über eine bewohnbare Wohnung und kannte der Vermieter dies beim Vertragsschluss nicht, kann innerhalb eines Monats ab Vertragsende eine Räumungsklage in Betracht kommen.
Vertragsverletzung und Sorgfaltspflicht
Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache sorgfältig zu nutzen und den Personen, die in derselben Immobilie wohnen, sowie den Nachbarn den gebotenen Respekt entgegenzubringen. Je nach Art des Verstoßes kommen ein schriftliches Aufforderungsschreiben, eine Abhilfefrist von mindestens dreißig Tagen oder in schweren Fällen eine unmittelbare Kündigung in Betracht.
Verstoß gegen das Verbot der Wiedervermietung
Wird eine wegen Eigenbedarfs oder wegen Wiederaufbaus und Bauleitplanung geräumte Immobilie entgegen den gesetzlichen Voraussetzungen an einen Dritten vermietet, kann der frühere Mieter einen Schadensersatzanspruch geltend machen. Ob die Räumung durch Gerichtsentscheidung oder im Wege der Vollstreckung erfolgte, der Zeitpunkt der Wiedervermietung und das Vorliegen eines berechtigten Grundes werden nach dem konkreten Fall geprüft.
Die Frist nach dem Räumungsgrund unterscheiden
Der folgende Rahmen gilt für Mietverhältnisse über Wohnraum und überdachte Geschäftsräume. Er wird anhand des Kalenders, der Vertragsart und gültiger Zustellungsaufzeichnungen aufgestellt; die Monatsfrist beginnt nicht bei jedem Grund mit demselben Ereignis.
| Rechtsweg | Beginn und Frist | Gemeinsam zu prüfende Voraussetzung |
|---|---|---|
| Räumungsverpflichtung · TBK 352/1 | Antrag auf Klage oder Vollstreckung innerhalb von einem Monat ab dem zugesagten Räumungsdatum. | Nach der Übergabe der Mietsache abgegebene schriftliche Verpflichtung; Einwände zu Unterschrift, Datum und Willen. |
| Eigenbedarf / Wiederaufbau · TBK 350 | Bei befristeten Verträgen ab Vertragsende; bei unbefristeten Verträgen ab dem nach den allgemeinen Kündigungsperioden- und Mitteilungsregeln bestimmten Zeitpunkt ein Monat. | Die gesetzlichen Voraussetzungen von Bedarf und Projekt; obligatorische Mediation als Prozessvoraussetzung. |
| Bedarf des neuen Eigentümers · TBK 351 | Ab dem Erwerb schriftliche Mitteilung innerhalb eines Monats; Klage sechs Monate nach dem Erwerb. Alternativ: Klage innerhalb eines Monats ab Vertragsende. | Ein Verkauf allein ist kein Räumungsgrund. Geprüft wird, ob die schriftliche Mitteilung den Mieter rechtzeitig erreicht hat. |
| Zwei berechtigte Aufforderungsschreiben · TBK 352/2 | Nach der gesetzlichen Unterscheidung zwischen Mietzeit und Mietjahr ab Ablauf des betreffenden Zeitraums ein Monat. | Die Berechtigung der Aufforderungsschreiben im Hinblick auf getrennte fällige Mietschulden sowie die Reihenfolge von Zustellung und Zahlung. |
| Wohnung des Mieters oder seines Ehegatten · TBK 352/3 | Ab Vertragsende ein Monat. | Derselbe Landkreis bzw. dieselbe Ortschaft, Bewohnbarkeit, Zusammenleben und Kenntnis des Vermieters beim Vertragsschluss. |
| Verzug · TBK 315 | Ab dem Tag nach der Zustellung der schriftlichen Mitteilung an den Mieter eine Zahlungsfrist von mindestens dreißig Tagen. | Fällige Schuld, Kündigungsandrohung und wirksame Mitteilung. Die Widerspruchsfrist im Zahlungsbefehl der Vollstreckung ist damit nicht identisch. |
| Zehnjährige Verlängerung · TBK 347 | Mitteilung mindestens drei Monate vor Ablauf des auf die zehnjährige Verlängerung folgenden Verlängerungsjahres. | Die ursprüngliche Vertragsdauer und die Verlängerungsjahre werden gesondert berechnet; zehn Jahre Wohndauer allein werden nicht als ausreichend angesehen. |
Mitteilung und Mediation, die die Klagefrist wahren
Unter den Voraussetzungen des Artikels 353 TBK kann die schriftliche Mitteilung an den Mieter innerhalb der Klagefrist, dass Klage erhoben werden wird, die Klagefrist um ein Mietjahr verlängern. Diese Bestimmung verlängert nicht automatisch alle Fristen für Aufforderungsschreiben, Vollstreckung und Zahlung. Bei der obligatorischen Mediation als Prozessvoraussetzung ist die Verjährung vom Antrag bis zum Abschlussprotokoll gehemmt, und die Ausschlussfrist läuft nicht; es darf nicht angenommen werden, dass auch die Mitteilungs- und Zahlungsfristen stillstehen.
Auszug des Mieters zum Ende der Mietzeit
Bei befristeten Mietverhältnissen über Wohnraum und überdachte Geschäftsräume wird die schriftliche Mitteilung des Mieters, die mindestens fünfzehn Tage vor Ablauf der Mietzeit erfolgt, nach den Artikeln 347–348 TBK bewertet. Die finanziellen Folgen einer Kündigung zum Periodenende und einer vorzeitigen Übergabe mitten in der Periode sind nicht dieselben.
Wie wir bei diesem Thema arbeiten
Wir prüfen die den Räumungsgrund stützenden Tatsachen, die Verteidigung des Mieters und die Fristen gemeinsam. Indem wir die Voraussetzungen von Aufforderungsschreiben und Mediation bestimmen, bereiten wir den passenden Klage- oder Vollstreckungsweg vor und informieren im vereinbarten Umfang bis zur Umsetzung der Entscheidung.