Иски о выселении и основания выселения
Арендодатель, как правило, не может выселить арендатора жилого или крытого нежилого помещения только потому, что истёк срочный договор. Выселение должно основываться на одном из оснований и сроков, предусмотренных законом. В зависимости от характера дела основными путями выселения являются следующие:
Обязательство об освобождении помещения
Важно, чтобы обязательство было дано в письменной форме после передачи арендованного имущества и содержало определённую дату освобождения. В течение одного месяца с обещанной даты необходимо обратиться с иском или с заявлением о принудительном исполнении. Утверждения о том, что документ был подписан на чистом бланке, что дата проставлена позднее, что воля была искажена либо что подпись принадлежит не арендатору, оцениваются вместе с доказательствами в деле.
Выселение в связи с потребностью
Арендодатель может требовать выселения для удовлетворения жилищной или производственной потребности самого себя, супруга, нисходящих, восходящих родственников либо лица, которое он обязан содержать в силу закона. Потребность должна существовать на дату подачи иска, сохраняться в течение всего разбирательства и быть реальной, искренней и неотложной. Следует учитывать также запрет на повторную сдачу в аренду без уважительной причины после выселения и права прежнего арендатора.
Потребность нового собственника
Новый собственник, приобретший недвижимость, становится стороной договора аренды. Одной смены собственника для выселения недостаточно. Потребность должна существовать у нового собственника либо у указанных в законе близких ему лиц, а уведомление и иск должны быть поданы в сроки, установленные статьёй 351 Турецкого закона об обязательствах (TBK).
Выселение в связи с просрочкой
Если арендная плата или подлежащие уплате дополнительные расходы не оплачены, арендатору в письменной форме устанавливается срок и сообщается, что при неоплате в этот срок договор будет расторгнут. При аренде жилых и крытых нежилых помещений устанавливаемый срок составляет не менее тридцати дней. Если выселение требуется одновременно с исполнительным производством, дополнительно учитываются сроки оплаты и возражения.
Два обоснованных официальных требования
При договоре аренды сроком менее года в течение срока аренды, а при договоре сроком в год и более — в течение одного года аренды или периода, превышающего год аренды, иск о выселении может быть предъявлен в течение одного месяца со дня окончания соответствующего периода к арендатору, давшему основание для двух обоснованных письменных официальных требований (ihtar) в связи с несвоевременной уплатой арендной платы. Решающее значение имеют то, какой платёж относится к какому месяцу, и то, существовал ли долг на дату официального требования.
Десятилетний период продления
При аренде жилых и крытых нежилых помещений арендодатель по окончании десятилетнего периода продления может расторгнуть договор без указания причины при условии, что уведомление направлено не менее чем за три месяца до окончания каждого года продления, следующего за этим периодом. Начало, основной срок договора и годы продления рассчитываются отдельно.
Реконструкция и градостроительные работы
Выселения можно требовать, если использование арендованного имущества становится невозможным во время капитального ремонта, расширения, изменения, реконструкции или градостроительных работ. Абстрактной мысли об обновлении недостаточно; необходимо представить реальный и осуществимый проект и обосновать, почему использование станет невозможным.
Жильё арендатора или его супруга
Если у арендатора или проживающего с ним супруга имеется пригодное для проживания жильё в пределах муниципальных границ того же района или поселения, а арендодатель не знал об этом при заключении договора, иск о выселении может быть предъявлен в течение одного месяца со дня окончания договора.
Нарушение договора и обязанность проявлять осмотрительность
Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом с осмотрительностью и проявлять необходимое уважение к лицам, проживающим в той же недвижимости, и к соседям. В зависимости от характера нарушения рассматриваются письменное официальное требование, срок для устранения нарушения не менее тридцати дней или, в тяжёлых случаях, непосредственное расторжение.
Нарушение запрета на повторную сдачу в аренду
Если недвижимость, освобождённая по причине потребности либо реконструкции и градостроительных работ, сдана третьему лицу в нарушение условий закона, у прежнего арендатора может возникнуть требование о возмещении ущерба. Состоялось ли выселение по решению суда или в порядке принудительного исполнения, время повторной сдачи в аренду и наличие уважительной причины рассматриваются с учётом конкретного дела.
Разграничьте срок по основанию выселения
Приведённая ниже схема относится к аренде жилых и крытых нежилых помещений. Она строится по календарю, виду договора и действительным записям о вручении; месячный срок не начинается с одного и того же события для каждого основания.
| Правовой путь | Начало и срок | Условие, рассматриваемое совместно |
|---|---|---|
| Обязательство об освобождении помещения · TBK 352/1 | Обращение с иском или в исполнительное производство в течение одного месяца начиная с обещанной даты освобождения. | Письменное обязательство, данное после передачи арендованного имущества; возражения по подписи, дате и воле. |
| Потребность / реконструкция · TBK 350 | При срочном договоре — с окончания договора; при бессрочном — один месяц с даты, определяемой общими правилами о периодах расторжения и уведомлении. | Установленные законом условия потребности и проекта; обязательная медиация как условие иска. |
| Потребность нового собственника · TBK 351 | С момента приобретения — письменное уведомление в течение одного месяца; иск через шесть месяцев после приобретения. Альтернатива: иск в течение одного месяца со дня окончания договора. | Одной продажи как основания для выселения недостаточно. Проверяется, своевременно ли письменное уведомление дошло до арендатора. |
| Два обоснованных официальных требования · TBK 352/2 | По предусмотренному законом разграничению срока аренды и года аренды — один месяц со дня окончания соответствующего периода. | Обоснованность официальных требований применительно к отдельным подлежащим уплате арендным долгам, а также последовательность вручения и оплаты. |
| Жильё арендатора или его супруга · TBK 352/3 | С момента окончания договора — один месяц. | Тот же район или поселение, пригодность для проживания, совместное проживание и осведомлённость арендодателя при заключении договора. |
| Просрочка · TBK 315 | Срок оплаты не менее тридцати дней со дня, следующего за вручением письменного уведомления арендатору. | Подлежащий уплате долг, предупреждение о расторжении и действительное уведомление. Срок возражения по платёжному приказу в исполнительном производстве ему не тождественен. |
| Десятилетнее продление · TBK 347 | Уведомление не менее чем за три месяца до окончания года продления, следующего за десятилетним продлением. | Первоначальный срок договора и годы продления рассчитываются отдельно; одного десятилетнего проживания недостаточно. |
Уведомление и медиация, сохраняющие срок для иска
При соблюдении условий статьи 353 TBK письменное уведомление арендатора о предстоящем иске, сделанное в пределах срока подачи иска, может продлить срок для иска на один год аренды. Это положение не продлевает автоматически все сроки официальных требований, принудительного исполнения и оплаты. При обязательной медиации как условии иска исковая давность приостанавливается, а пресекательный срок не течёт с момента обращения до итогового протокола; не следует полагать, что сроки уведомлений и оплаты также приостанавливаются.
Выезд арендатора по окончании срока
При срочной аренде жилого и крытого нежилого помещения письменное уведомление арендатора, направленное не менее чем за пятнадцать дней до окончания срока, оценивается в рамках статей 347–348 TBK. Финансовые последствия расторжения в конце периода и досрочной передачи в середине периода не одинаковы.
Как мы работаем по этой теме
Мы совместно изучаем обстоятельства, подтверждающие основание выселения, возражения арендатора и сроки. Определив условия официального требования и медиации, мы готовим подходящий путь — иск или принудительное исполнение — и информируем вас в согласованном объёме вплоть до исполнения решения.