Tahliye Davaları ve Tahliye Sebepleri
Kiraya verenin, sırf belirli süreli sözleşme sona erdiği için konut veya çatılı işyeri kiracısını tahliye etmesi kural olarak mümkün değildir. Tahliye, kanunda düzenlenen sebep ve sürelerden birine dayanmalıdır. Dosyanın niteliğine göre başlıca tahliye yolları şunlardır:
Tahliye Taahhüdü
Taahhüdün kiralananın tesliminden sonra ve yazılı olarak verilmesi; belirli bir tahliye tarihi içermesi önemlidir. Taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi veya dava yoluna başvurulması gerekir. Belgenin boş olarak imzalatıldığı, tarihin sonradan doldurulduğu, iradenin sakatlandığı ya da imzanın aidiyeti yönündeki iddialar dosyadaki delillerle birlikte değerlendirilir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye
Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişinin konut ya da işyeri ihtiyacı için tahliye talep edebilir. İhtiyacın dava tarihinde mevcut olması, yargılama boyunca sürmesi ve gerçek, samimi, zorunlu nitelik taşıması gerekir. Tahliye sonrasında haklı sebep olmaksızın yeniden kiralama yasağı ve eski kiracının hakları da dikkate alınmalıdır.
Yeni Malikin İhtiyacı
Taşınmazı satın alan yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Tahliye için mülkiyet değişikliği tek başına yeterli değildir. Yeni malikin kendisi veya kanunda belirtilen yakınları bakımından ihtiyaç bulunması; bildirimin ve davanın TBK m.351’deki süreler içinde yürütülmesi gerekir.
Temerrüt Nedeniyle Tahliye
Kira veya muaccel yan giderin ödenmemesi hâlinde kiracıya yazılı olarak süre verilip, bu sürede ödeme yapılmaması durumunda sözleşmenin feshedileceği bildirilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında verilecek süre en az otuz gündür. İcra takibiyle birlikte tahliye talep edildiğinde ödeme ve itiraz süreleri ayrıca gözetilir.
İki Haklı İhtar
Bir yıldan kısa kira sözleşmesinde kira süresi; bir yıl ve daha uzun sözleşmede bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde, kira bedelinin zamanında ödenmemesi nedeniyle iki haklı yazılı ihtara sebep olan kiracı hakkında, ilgili sürenin bitiminden başlayarak bir ay içinde tahliye davası açılabilir. Hangi ödemenin hangi aya ait olduğu ve ihtar tarihinde borcun bulunup bulunmadığı belirleyicidir.
On Yıllık Uzama Süresi
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, on yıllık uzama süresinin sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirim yapmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Başlangıç, esas sözleşme süresi ve uzama yılları ayrı ayrı hesaplanmalıdır.
Yeniden İnşa ve İmar
Esaslı onarım, genişletme, değiştirme, yeniden inşa veya imar çalışmaları sırasında kiralananın kullanımının imkânsız olması hâlinde tahliye istenebilir. Soyut yenileme düşüncesi yeterli olmayıp gerçek ve uygulanabilir proje ile kullanımın neden imkânsız olacağı ortaya konulmalıdır.
Kiracının veya Eşinin Konutu
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunması ve kiraya verenin sözleşme kurulurken bunu bilmemesi hâlinde, sözleşmenin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası gündeme gelebilir.
Sözleşmeye Aykırılık ve Özen Borcu
Kiracı kiralananı özenle kullanmak ve aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Aykırılığın niteliğine göre yazılı ihtar, en az otuz günlük düzeltme süresi veya ağır durumlarda doğrudan fesih değerlendirilir.
Yeniden Kiralama Yasağına Aykırılık
İhtiyaç veya yeniden inşa ve imar sebebiyle tahliye edilen taşınmazın kanundaki koşullara aykırı biçimde üçüncü kişiye kiralanması hâlinde eski kiracının tazminat talebi gündeme gelebilir. Tahliyenin mahkeme kararı veya icra yoluyla gerçekleşip gerçekleşmediği, yeniden kiralamanın zamanı ve haklı sebep bulunup bulunmadığı somut olaya göre incelenir.
Tahliye Sebebine Göre Süreyi Ayırın
Aşağıdaki çerçeve konut ve çatılı işyeri kiraları içindir. Takvim, sözleşme türü ve geçerli tebliğ kayıtlarıyla kurulur; bir aylık süre her sebep için aynı olaydan başlamaz.
| Hukukî yol | Başlangıç ve süre | Birlikte incelenecek koşul |
|---|---|---|
| Tahliye taahhüdü · TBK 352/1 | Taahhüt edilen boşaltma tarihinden başlayarak bir ay içinde dava veya icraya başvuru. | Kiralananın tesliminden sonra verilmiş yazılı taahhüt, imza, tarih ve irade itirazları. |
| İhtiyaç / yeniden inşa · TBK 350 | Belirli sürede sözleşme sonundan; belirsiz sürede genel fesih dönem ve bildirim kurallarıyla belirlenen tarihten itibaren bir ay. | İhtiyacın ve projenin kanuni koşulları; dava şartı arabuluculuk. |
| Yeni malikin ihtiyacı · TBK 351 | Edinmeden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim; edinmeden altı ay sonra dava. Alternatif: sözleşme bitiminden itibaren bir ay içinde dava. | Satış tek başına tahliye sebebi değildir. Yazılı bildirimin kiracıya zamanında ulaşması incelenir. |
| İki haklı ihtar · TBK 352/2 | Kanundaki kira süresi/kira yılı ayrımına göre ilgili dönemin bitiminden itibaren bir ay. | İhtarların ayrı muaccel kira borçlarına ilişkin haklılığı ve tebliğ–ödeme sırası. |
| Kiracı veya eşinin konutu · TBK 352/3 | Sözleşme bitiminden itibaren bir ay. | Aynı ilçe/belde, elverişlilik, birlikte yaşama ve kiraya verenin sözleşme sırasında bilgisi. |
| Temerrüt · TBK 315 | Yazılı bildirimin kiracıya tebliğini izleyen günden itibaren en az otuz gün ödeme süresi. | Muaccel borç, fesih uyarısı ve geçerli bildirim. İcra ödeme emrindeki itiraz süresi bununla aynı değildir. |
| On yıllık uzama · TBK 347 | On yıllık uzamayı izleyen uzama yılı bitiminden en az üç ay önce bildirim. | İlk sözleşme süresi ile uzama yılları ayrı hesaplanır; yalnız on yıl oturmak yeterli kabul edilmez. |
Dava süresini koruyan bildirim ve arabuluculuk
TBK m.353 koşullarında, dava açma süresi içinde kiracıya yazılı olarak dava açılacağının bildirilmesi dava süresini bir kira yılı uzatabilir. Bu hüküm bütün ihtar, icra ve ödeme sürelerini otomatik uzatmaz. Dava şartı arabuluculukta başvurudan son tutanağa kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez; bildirim ve ödeme sürelerinin de durduğu varsayılmamalıdır.
Kiracı bakımından dönem sonunda ayrılma
Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kirasında kiracının süre bitiminden en az on beş gün önce yapacağı yazılı bildirim, TBK m.347–348 kapsamında değerlendirilir. Dönem sonu fesih ile dönem ortasında erken teslimin mali sonuçları aynı değildir.
Bu Konuda Nasıl Çalışıyoruz?
Tahliye sebebini destekleyen olguları, kiracı savunmalarını ve süreleri birlikte inceliyoruz. İhtar ve arabuluculuk koşullarını belirleyerek uygun dava veya takip yolunu hazırlıyor; kararın uygulanmasına kadar kararlaştırılan kapsamda bilgi veriyoruz.