Gayrimenkul Alırken Dikkat Edilmesi Gerekenler: Tapu, İmar ve Sözleşme Rehberi

Gayrimenkul almadan önce hangi belgeler incelenmeli?

İncelemeye kapora ödemeden ve bağlayıcı taahhüt vermeden başlamak, pazarlıkta çözülmesi gereken konuları zamanında ortaya çıkarır. Belgelerin yalnız birer örneğini almak yeterli değildir; aynı parseli ve aynı bağımsız bölümü gösterip göstermedikleri karşılaştırılmalıdır. Aşağıdaki tablo, hukuki ve teknik inceleme için bir çalışma sırası sunar.

Tablo bir risk incelemesi önerisidir; bütün taşınmazlar için aynı kapsamda resmî belge listesi değildir. Tapu, belediye, mahkeme ve yönetim kayıtları farklı sorulara cevap verir. Hukuki incelemenin kapsamı için gayrimenkul alım satımı, tapu ve imar incelemesi sayfasına da bakılabilir.

Tapu kaydı, doğru taşınmaz ve satıcının yetkisi

Tapu senedi ile güncel tapu kaydı arasındaki fark

Satıcının gösterdiği eski tapu senedi, düzenlendiği tarihteki kaydı yansıtır. Sonradan konulan bir haciz, ipotek veya tedbir o belgede görünmeyebilir. Bu nedenle güncel kayıt, işlemden önce ve gerekli ölçüde işlem günü yeniden incelenmelidir. Türk Medeni Kanunu’nun 1020. maddesinde tapu sicilinin incelenmesi, ilgisini inanılır kılma şartıyla düzenlenmiştir. Herkesin internetten başka bir kişinin bütün mülkiyet ve takyidat bilgilerine sınırsız erişebileceği varsayılmamalıdır. [1][5]

İl, ilçe, mahalle, ada, parsel, blok, kat ve bağımsız bölüm numarası; gösterilen taşınmazla karşılaştırılmalıdır. Kapı numarası ile tapudaki bağımsız bölüm numarası aynı olmayabilir. Parsel haritası, satış ilanı veya emlakçının çizimi tek başına mülkiyetin ve yapı sınırlarının kesin kanıtı olarak kullanılmamalıdır.

Malik, vekil, şirket ve mirasçılar bakımından kontrol

Tapudaki malikin kimliği ile işlem yapan kişinin kimliği eşleştirilir. Vekâleten satışta, taşınmazın devrine ilişkin özel yetki, vekâletnamenin kapsamı ve güncelliği incelenir. Bedeli tahsil yetkisi ile satış yetkisi de işlem bakımından ayrı değerlendirilmelidir. Türk Borçlar Kanunu’nun 504. maddesi taşınmaz devri için özel yetki arar; geniş vekâlet verilmesi, vekilin özen ve sadakat yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. [2]

Şirket satıcıysa güncel temsil ve imza yetkisi, temsilin birlikte mi tek başına mı kullanılacağı ve işleme özgü karar gerekip gerekmediği araştırılır. Miras kalan taşınmazlarda mirasçılık belgesi ve mülkiyet biçimi önemlidir. Elbirliği mülkiyetinde bir mirasçının kendi başına bütün taşınmazı satabileceği kabul edilmez; tasarruf yetkisi, temsil ve gerekiyorsa miras ortaklığı işlemleri ayrıca incelenir. [1]

Tapuya güven ve iyiniyetin sınırı

Tapu siciline güven ilkesi alıcıyı belirli koşullarda korur. Ancak kaydın gerçeğe aykırı olduğunu bilen veya durumun gerektirdiği özeni göstermediği için bilmesi gereken kişi, aynı korumadan yararlanamayabilir. Olağandışı düşük bedel, fiilî kullanıcıyla satıcı arasındaki açık uyuşmazlık veya açıklanamayan temsil ilişkisi gibi bulgular araştırılmalıdır. Her eksik kontrolün otomatik olarak kötüniyet oluşturduğu da söylenemez; değerlendirme somut olayın özelliklerine göre yapılır. [1]

İpotek, haciz, tedbir ve diğer takyidatlar

Takyidat, taşınmaz üzerindeki hak ve sınırlamaların incelenmesinde kullanılan bir ifadedir. Kayıtların tamamı aynı sonucu doğurmaz. Bazıları devri engelleyebilir, bazıları devre rağmen taşınmaz üzerinde etkisini sürdürebilir.

İpotekli taşınmazı satın almak, alıcıyı kendiliğinden eski borcun kişisel borçlusu yapmaz; taşınmazın borca teminat oluşturması ayrı meseledir. Adli haciz için İcra ve İflas Kanunu’nun 91. maddesi, kamu haczi için 6183 sayılı Kanun’un 73. maddesi ve ilgili tapu düzenlemeleri birlikte değerlendirilmelidir. “Üzerindeki her borç alıcıya geçer” veya “satış yapılabiliyorsa hiçbir risk yoktur” biçimindeki genellemeler doğru değildir. [1][5][6][7]

Aile konutu ve eşin rızası

Taşınmaz aile konutu niteliğindeyse Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesindeki koruma gündeme gelir. Tapuda aile konutu şerhi görülmemesi, olayın diğer özelliklerinden bağımsız olarak riskin bulunmadığını göstermez. Fiilî kullanım ve gerekli eş rızası araştırılmalıdır. Bununla birlikte, evli bir kişinin sahip olduğu her taşınmaz aile konutu değildir; her satış için aynı şekilde eş rızası gerektiği sonucu çıkarılamaz. [1]

Hisseli gayrimenkul ve önalım hakkı

Hisse satın almak belirli bir daireyi satın almak mıdır?

Paylı mülkiyette satın alınan şey, taşınmaz üzerindeki belirli orandaki paydır. Tapuda bağımsız bölüm oluşmamışken “bu hisse üçüncü kattaki daireye karşılık gelir” denmesi tek başına o dairenin bağımsız mülkiyetini sağlamaz. Fiilî paylaşım, kullanım anlaşması, diğer paydaşların hakları ve ortaklığın giderilmesi riski incelenmelidir. Paylı mülkiyet ile miras ortaklıklarında sık görülen elbirliği mülkiyeti de birbirinden ayrılmalıdır. [1][12]

Önalım süreleri: yeni ve eski satışların ayrımı

Bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşların yasal önalım hakkı doğabilir. Satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi önemlidir. 25 Aralık 2025 ve sonrasında yapılan satışlarda, hak; noter bildiriminin ardından üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer. Bu tarihten önce yapılan satışlarda ise geçiş hükmü gereğince eski düzenleme uygulanır; üst süre iki yıldır. Üç aylık sürenin başlangıcı ile üst süre birbirine karıştırılmamalıdır. [1][10]

Önalım bedelinde de değişiklik yapılmıştır. Güncel 734. madde, hâkimin belirlediği rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerinin yatırılmasını esas alır. Bu değişiklik, kanundaki geçiş hükmü uyarınca daha önce açılmış davalara da uygulanır. Dolayısıyla tapuda düşük bedel gösterilmesinin önalım uyuşmazlığında mutlaka aynı düşük bedeli belirleyeceği düşünülmemelidir. Satışın tarihi, bildirim, feragat veya hakkın kullanılmasına ilişkin belgeler birlikte incelenmelidir. [1][10]

İmar, iskan, proje ve binanın teknik durumu

Belediyeden hangi bilgiler alınmalı?

Taşınmazın bulunduğu yetkili idareden güncel imar durumu, uygulanacak plan ve plan notları, yapı ruhsatı, onaylı mimari proje, tadilat projeleri ve yapı kullanma izin belgesi araştırılır. Yapı tatil tutanağı, yıkım kararı, idari para cezası veya kullanımı etkileyen başka bir işlem bulunup bulunmadığı da sorulmalıdır. İmar planında konut, ticaret, yol, park veya başka bir kullanım kararı bulunması, alıcının amaçladığı kullanımı doğrudan etkileyebilir. [11]

Yerinde görülen bölümün projeyle aynı olması özellikle önemlidir. Bodrumun konuta çevrilmesi, terasın kapatılması, ortak alanın daireye katılması veya iki bölümün birleştirilmesi yalnız dekorasyon değişikliği olmayabilir. İlandaki metrekare de net alan, brüt alan ve ortak alan payları ayrılarak incelenmelidir. Bu karşılaştırma, gerektiğinde mimar veya ilgili teknik uzmanla yapılmalıdır.

Tapu türü ve iskan nasıl değerlendirilir?

Kat irtifakı

Kat irtifakı, yapılacak veya yapılmakta olan yapının bağımsız bölümleriyle bağlantılı hakları gösterir. Tek başına binanın tamamlandığını veya iskanının bulunduğunu kanıtlamaz. Kat irtifaklı taşınmazın satın alınması her durumda yasak ya da uygunsuz değildir; ruhsat, inşaat seviyesi, proje uyumu, teslim ve kat mülkiyetine geçiş koşulları araştırılmalıdır. [12]

Kat mülkiyeti

Kat mülkiyeti, bağımsız bölüm mülkiyetini ifade eder. Ancak binanın hiçbir teknik kusuru bulunmadığı veya sonradan ruhsatsız değişiklik yapılmadığı anlamına gelmez. Ayrıca İmar Kanunu’nun geçici 16. maddesindeki özel süreç nedeniyle, yalnız tapudaki bu ibareden hareketle bütün yapılarda aynı iskan geçmişinin bulunduğu sonucuna varılamaz. Kuruluş belgeleri ve idare dosyası incelenmelidir. [11][12]

İskan bulunmaması ve ruhsat süreleri

İskan, yapı kullanma izin belgesidir. Eksikliği; kullanım, abonelik, finansman ve ilerideki satış bakımından sorun yaratabilir. İmar Kanunu’nun 29. maddesindeki ruhsat tarihinden itibaren iki yılda inşaata başlama ve bu başlama süresi dâhil toplam beş yılda bitirme süreleri ruhsatın geçerliliğiyle ilgilidir. Bunlar, “beş yıl içinde iskan alınmayan her bina otomatik yıkılır” şeklinde açıklanamaz. Ruhsata aykırılık ve yıkım sürecinde 32. madde kapsamında ayrıca idari işlemler gerekir. [11]

Elektrik veya su aboneliğinin bulunması da tek başına iskan kanıtı değildir. Kanunun geçici 11. maddesinde belirli tarih ve koşullara bağlı geçici abonelik istisnaları vardır. Her iskansız binada aboneliğin kesinlikle imkânsız olduğu veya tüketim bedelinin mutlaka belirli bir kat fazla alınacağı yönünde genel bir kural kurulamaz. [11]

Yapı kayıt belgesi, DASK ve deprem güvenliği

Yapı kayıt belgesi, yapının deprem performansını gösteren teknik rapor değildir. Anayasa Mahkemesi, 23 Temmuz 2024 tarihli E.2023/74, K.2024/141 sayılı kararında, yapı kayıt belgesi verilen yapının depreme dayanıklılığı sorumluluğunu yalnız malike yükleyen cümleyi iptal etmiştir. Bu karar, bütün yapı kayıt belgelerinin iptal edildiği veya maliklerin her türlü sorumluluğunun sona erdiği anlamına gelmez. İdarenin denetim yükümlülüğü ve somut sorumluluklar ayrıca değerlendirilir. [11][13]

DASK ise belirlenen kapsam ve limitlerde teminat sağlayan sigortadır; binanın depreme dayanıklı olduğunu onaylayan belge değildir. Bina yaşı, taşıyıcı sisteme müdahale, hasar geçmişi ve gerekiyorsa deprem performansı konusunda yetkin teknik inceleme yapılmalıdır. Kentsel dönüşüm bakımından riskli yapı, riskli alan ve rezerv yapı alanı statüleri birbirinden ayrılarak güncel dosya ve bildirimler incelenmelidir. [14][15]

Arsa, tarla ve hobi bahçesi alımındaki özel riskler

Tapuda “arsa” yazması, istenen büyüklükte veya amaçta yapı yapılabileceğini göstermez. Yapılaşma koşulları, yol bağlantısı, parselasyon, kamuya ayrılan alanlar, kıyı, sit, orman, mera ve tarım mevzuatı gibi özel sınırlamalar taşınmazın konumuna göre araştırılmalıdır. Plan veya uydu görüntüsündeki yolun fiilen ve hukuken kullanılabilir olup olmadığı ayrıca önemlidir. [11]

Tarla üzerindeki pay veya kooperatif üyeliği satın alınması; otomatik olarak müstakil parsel, konut ruhsatı ya da belirli bir bahçenin mülkiyeti sağlamaz. “Konteyner koymak serbest”, “elektrik varsa yapı yasaldır” veya “kooperatif üzerinden her tarla bölünebilir” gibi vaatler belgeyle doğrulanmalıdır.

20 Haziran 2026’da yürürlüğe giren 7584 sayılı Kanun, tarım arazilerinin kooperatifler üzerinden edinilmesine ve izinsiz yapılara ilişkin önemli sınırlamalar getirmiştir. Düzenlemede belirtilen tarım arazileri bakımından 1163 sayılı Kanun’a tabi kooperatiflerin edinimine sınırlama konulmuş; tarımsal amaçlı kooperatifler için Bakanlık izni öngörülmüştür. İzinsiz yapılarda elektrik, su ve doğal gaz bağlantısı ve aboneliğine ilişkin yasak da düzenlenmiştir. Somut arazi türü, işlem ve izin durumu İl Tarım ve Orman Müdürlüğü kayıtlarıyla kontrol edilmelidir. [16]

Satış sözleşmesi, satış vaadi ve kapora

Resmî satış ile satış vaadi aynı işlem değildir

Taşınmaz mülkiyetinin sözleşmeyle devrinde resmî şekil ve tapuda tescil esastır. Tapu müdürlüğündeki satış yanında, Noterlik Kanunu’nun 61/A maddesi kapsamında noterler de taşınmaz satış sözleşmesi yapabilir. Bu işlem, sıradan bir sözleşmenin imzasını noterde onaylatmaktan farklıdır. [1][3][4]

Noterde düzenleme şeklindeki satış vaadi ise gelecekte satış yapılmasını istemeye yönelik kişisel hak doğurur; tek başına mülkiyet devri değildir. Şerh, koşulları oluştuğunda hakkın sonraki hak sahiplerine karşı ileri sürülmesini güçlendirebilir. Buna karşılık elde imzalanan bir protokolün, tapu devrinin veya gerekli resmî şeklin yerine geçtiği düşünülmemelidir. Geçersiz sözleşme ve yapılan ödemelerin sonuçları, sözleşme türüne ve uygulanacak özel hükümlere göre değerlendirilir. [1][2][3]

Sözleşmede hangi konular açık yazılmalı?

Taşınmazın tam bilgileri, gerçek satış bedeli, ödeme tarihleri ve alıcı–satıcı hesapları; ipotek veya haczin nasıl kaldırılacağı; kredi kullanılamaması hâli; teslim tarihi; taşınmazın boş ya da kiracılı teslimi; demirbaşlar; mevcut ayıplar; masraflar ve sözleşmeye aykırılığın sonuçları açıkça belirlenmelidir. Proje, teknik şartname ve teslim listesi sözleşmeyle tutarlı olmalıdır.

“İskan alınacaktır” veya “kiracı çıkarılacaktır” gibi ifadelerin kim tarafından, hangi tarihte ve hangi sonuçla yerine getirileceği açıklanmalıdır. Satıcının iradesi dışında kalan bir işlem için koşulsuz sonuç beklentisi kurulması uyuşmazlık yaratabilir. Kredi kullanılması planlanıyorsa bankanın ön değerlendirmesi ile kesin kredi ve teminat koşulları ayrılmalıdır.

Bağlanma parası ve cayma parası

Günlük dilde “kapora” denilen tutarın sonucu yalnız adına bakılarak belirlenmez. Türk Borçlar Kanunu’nun 177. maddesinde, sözleşme kurulurken verilen paranın aksi kararlaştırılmadıkça bağlanma parası olduğu kabul edilir. 178. maddede düzenlenen cayma parası kararlaştırılmışsa, veren cayınca tutarı bırakır; alan cayınca iki katını geri verir. Her kapora kendiliğinden yanmaz ve her vazgeçmede otomatik olarak iki kat iade doğmaz. Geçerli sözleşme, ödeme amacı, cayma şartı, ifa engeli ve tüketici hükümleri birlikte incelenir. [2]

Kapora belgesinde taşınmaz, tutar, ödeme alan kişinin sıfatı, iade şartları ve inceleme için tanınan süre açık yazılmalıdır. Emlakçıya yapılan ödeme bakımından da parayı alma ve satıcı adına taahhütte bulunma yetkisi doğrulanmalıdır.

Projeden ve ön ödemeli konut alımı

Tüketiciye sağlanan güvenceler

Tüketicinin konut bedelini önceden ödediği, satıcının konutu sonradan devredip teslim ettiği işlemlerde 6502 sayılı Kanun’un ön ödemeli konut hükümleri gündeme gelir. Her ikinci el satış, arsa alımı veya ticari amaçlı yatırım bu kapsamda değildir; tarafların sıfatı ve işlemin amacı belirlenmelidir. [17]

Tüketiciye sözleşmeden en az bir gün önce ön bilgilendirme formu verilmelidir. Yapı ruhsatı alınmadan ön ödemeli konut sözleşmesi kurulamaz. Geçerli işlem, kat irtifakı devrinin tüketici lehine tapuya tesciliyle birlikte yapılan yazılı sözleşme veya noterde düzenleme şeklindeki satış vaadi yoluyla kurulmalıdır. Geçerli sözleşmeden önce ödeme ya da borç altına sokan belge talep edilmemelidir. Satıcı, kanunun öngördüğü şekilde kurulmayan sözleşmenin geçersizliğini sonradan tüketicinin aleyhine ileri süremez. [17][18]

Otuz ve üzeri konut içeren projelerde bina tamamlama sigortası veya mevzuatın kabul ettiği diğer teminatlardan biri sağlanmalıdır. Daha küçük projelerde bu eşiğin altında kalınması, diğer tüketici haklarını ortadan kaldırmaz. Teminatın yalnız adı değil, kapsamı, geçerliliği, hangi proje ve bağımsız bölümü kapsadığı incelenmelidir. [18]

Dönmede talep edilebilecek tazminat, sözleşmeden itibaren ilk üç ayda en fazla yüzde 2; üç–altı ay arasında yüzde 4; altı–on iki ay arasında yüzde 6 ve on iki–yirmi dört ay arasında yüzde 8 olabilir; her durumda yüzde 8 uygulanacağı ya da dönmenin her koşulda tamamen masrafsız olduğu söylenemez. Satıcının yükümlülüğünü gereği gibi yerine getirmemesi gibi kanuni istisnalar ayrıca değerlendirilmelidir. Teslimde yalnız anahtarın verilmesine bakılmaz; mevzuatın aradığı devir ve kullanılabilir teslim koşullarının gerçekleşip gerçekleşmediği kontrol edilir. [17][18]

Yükleniciden alımda arsa sahibiyle ilişki ve güncel içtihat

Yüklenicinin arsa sahibiyle yaptığı sözleşme, hangi bağımsız bölümleri kazanacağı, devir yetkisi, inşaat seviyesi ve mevcut uyuşmazlıklar incelenmelidir. Alıcının yalnız broşür ve örnek daireye dayanması yeterli değildir. Tapu devri yapılmış bir edinim ile yalnız satış vaadine dayanan alacak hakkı birbirinden ayrılır.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 22 Nisan 2026 tarihli E.2025/2511, K.2026/1684 sayılı kararı, 16 Mayıs 2025 tarihli E.2024/1, K.2025/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı doğrultusunda, yükleniciden aynî hak edinen üçüncü kişinin iyiniyetinin somut olarak incelenmesi gerektiğini ortaya koymaktadır. Arsa sahibi–yüklenici sözleşmesinin geçersizliği veya geriye etkili sona ermesi nedeniyle her alıcının tapusunun otomatik olarak iptal edileceği genellemesi kurulamaz. Buna karşılık her alıcının iyiniyetli sayılacağı veya tapusuz satış vaadinin mülkiyete dönüşeceği sonucu da çıkarılamaz. [24]

Bu tür alımlarda sözleşme ve tapu zincirinin birlikte değerlendirilmesi gerekir. İlgili kapsam için inşaat hukuku ve inşaat davaları sayfasına bakılabilir.

Satış bedeli, güvenli ödeme ve tapu harcı

Ödeme ile tapu devri nasıl eşleştirilmeli?

Bedel, alıcı ile satıcının doğrulanmış hesapları ve işlem bilgileri üzerinden izlenebilir şekilde ödenmelidir. Üçüncü kişiye ödeme, elden teslim, açıklamasız transfer veya son anda değiştirilen hesap bilgisi ek doğrulama gerektirir. İpotek kapatılacaksa bankaya ödenecek tutar ile satıcıya kalacak tutar, terkin ve devir sırasıyla birlikte yazılı olarak planlanmalıdır.

TapuTakas gibi mevcut sistemlerde bedelin bloke edilmesi ve tescilin doğrulanmasının ardından satıcıya aktarılması esasına dayanan süreçler bulunmaktadır. Sistemin işlem kapsamı, başvuru adımları, hesap eşleşmesi ve iptal koşulları resmî kanaldan kontrol edilmelidir. Herhangi bir kişinin gönderdiği ödeme bağlantısı veya hesap numarası, yalnız “tapu işlemi” açıklaması içerdiği için güvenilir kabul edilmemelidir. [21]

1 Aralık 2026 başlangıç tarihi

1 Ekim 2026 tarihli Resmî Gazete değişikliğiyle güvenli ödeme sisteminin zorunlu kullanımına ilişkin başlangıç 1 Aralık 2026 olarak düzenlenmiştir. Bu nedenle 28 Ekim 2026 tarihli bu rehberde sistem, zaten zorunluymuş gibi anlatılmamaktadır. İşlem tarihi bu tarihe veya sonrasına geliyorsa yürürlük, kapsam ve uygulama adımları yeniden kontrol edilmelidir. Mevcut isteğe bağlı hizmetler ile yeni düzenlemedeki zorunluluk birbirinden ayrılmalıdır. [19][20]

Tapu harcı hangi bedel üzerinden hesaplanır?

Genel satış işlemlerinde tapu harcı, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere gerçek devir ve iktisap bedeli üzerinden alıcı ve satıcı için ayrı ayrı binde 20, yani yüzde 2 olarak hesaplanır. Taraflar masrafın ekonomik olarak kim tarafından karşılanacağını sözleşmede düzenleyebilir; bu anlaşma kanundaki kamu hukuku yükümlülüğünü kendiliğinden değiştirmez. İşleme özgü istisna veya muafiyet varsa ayrıca incelenir. [8]

Örnek hesap: Harca esas gerçek satış bedeli 5.000.000 TL ve bu tutar emlak vergisi değerinden düşük değilse, genel oranla alıcı için 100.000 TL, satıcı için 100.000 TL tapu harcı doğar. Toplam 200.000 TL’ye döner sermaye ve işlem türüne göre diğer giderler ayrıca eklenebilir. Bu örnek bir tarife teklifi değil, belirtilen varsayımlarla yapılan hesaplamadır.

Belediyeden öğrenilen emlak vergisi değeri, piyasa satış bedeliyle aynı kavram değildir. Gerçek satış bedeli daha yüksekken yalnız belediye değerini beyan etmek, gerçek bedeli bildirme yükümlülüğünü yerine getirmez. [8]

Düşük bedel beyanında güncel ceza

19 Aralık 2025’te yürürlüğe giren 7566 sayılı Kanun, Harçlar Kanunu’nun 63. maddesindeki yüzde 25 vergi ziyaı cezasını bir kat olarak değiştirmiştir. Güncel hükmün uygulanacağı durumda eksik harç ve buna ilişkin bir kat vergi ziyaı cezası ile koşullarına göre faiz ve diğer sonuçlar gündeme gelir. Bir kat ceza, taşınmazın bütün satış bedelinin bir katı anlamına gelmez; eksik harçla ilişkilidir. Önceki tarihli işlemlerde zaman bakımından uygulanacak hüküm ayrıca belirlenmelidir. [8][9]

Kiracılı ev veya işyeri satın almak

Satış kira sözleşmesini kendiliğinden bitirir mi?

Hayır. Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesi gereğince yeni malik, kural olarak mevcut kira sözleşmesinin tarafı olur. Satış, kiracının derhâl çıkmasını, yeni sözleşme imzalamasını veya kiranın serbestçe artırılmasını kendiliğinden sağlamaz. Satıcının alıcıya verdiği boş teslim sözü de tek başına kiracının haklarını ortadan kaldırmaz. [2]

Satın almadan önce kira sözleşmesi ve ekleri; kira başlangıcı, dönem sonu, ödemeler, depozito, peşin kira, bildirimler, varsa tahliye taahhüdü ve devam eden uyuşmazlıklar istenmelidir. Yazılı sözleşmenin bulunmaması da fiilen kira ilişkisinin bulunmadığını göstermez.

Yeni malikin ihtiyacı ve tahliye süreleri

Konut ve çatılı işyerlerinde yeni malikin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için gerçek ve samimi kullanım ihtiyacı bulunması hâlinde TBK 351 gündeme gelebilir. Yalnız daha yüksek kira elde etme isteği bu ihtiyaçla aynı değildir. Kanun iki ayrı dava yolu öngörür. [2]

Edinmeden sonra bir aylık bildirim ve altı aylık yol

Yeni malik, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmeli; bu yola dayanarak edinmeden altı ay sonra dava açmalıdır. Bir aylık sürede bildirimin kiracıya ulaşması önemlidir. İhtarnameyi yalnız bu sürede hazırlamak veya notere vermek yeterli olmayabilir. Altı ay dolunca otomatik tahliye olmaz; gerekli yargısal süreç işletilir. [2][23]

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 9 Eylül 2025 tarihli E.2025/2624, K.2025/3931 sayılı kararında, 9 Aralık 2022’de edinilen taşınmaz için 28 Aralık’ta çıkarılıp 13 Ocak 2023’te tebliğ edilen bildirimin bir aylık koşulu karşılamadığı değerlendirilmiştir. Karar, sonuca etkili olmamak üzere kanun yararına bozma niteliğindedir. Uygulama bakımından çıkarılacak sonuç, gönderme ve tebliğ tarihlerinin ayrı kontrol edilmesidir. [23]

Sözleşme dönemi sonundaki alternatif yol

Yeni malik, ihtiyaç nedeniyle sona erdirme hakkını sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı davayla da kullanabilir. Bu yolun koşulları, edinmeden sonraki altı aylık yolun koşullarıyla üst üste eklenmemelidir. Süre hesabında sözleşme, bildirim, TBK 353 ve zorunlu arabuluculuk etkisi somut olarak değerlendirilmelidir. [2][22]

Arabuluculuk, tahliye taahhüdü ve yeniden kiralama

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin istisna saklı olmak üzere, dava şartı arabuluculuk düzenlemesi vardır. Başvurudan son tutanağa kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez; ancak başvuru, edinmeden sonraki yazılı bildirimin veya tahliye sebebinin yerine geçmez. [22]

Tahliye taahhüdünde teslimden sonraki düzenleme, yazılılık, belirli tahliye tarihi, irade ve bir aylık başvuru süresi gibi koşullar incelenir. İhtiyaç nedeniyle boşaltılan taşınmazın haklı sebep olmadan üç yıl içinde başkasına kiralanmasına ilişkin TBK 355 sınırlaması da dikkate alınmalıdır. Her gönüllü taşınmanın kendiliğinden tazminat doğurduğu kabul edilemez. Ayrıntılı değerlendirme için kira hukuku ve tahliye davaları sayfasına bakılabilir. [2]

Depozito, peşin kira ve aidat hesabı

Satış protokolünde depozitonun tutarı, kimde bulunduğu, devredilip devredilmediği ve peşin tahsil edilen kiraların hangi döneme ait olduğu açık yazılmalıdır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 12 Mayıs 2026 tarihli E.2026/3664, K.2026/2960 sayılı kararında depozitonun yeni malike aktarılmasının ispatı; 31 Mart 2026 tarihli E.2026/1641, K.2026/1759 sayılı kararında satış sonrası döneme isabet eden peşin kira tutarı ele alınmıştır. Aynı dönemin kirasının kiracıdan ikinci kez istenebileceği sonucu çıkarılmamalıdır. [25][26]

Apartman veya site borçlarında malik olunan dönem, borcun doğum ve vade tarihi, yönetim kararları ve tarafların iç ilişkisi önemlidir. “Bütün eski aidatlar alıcıya geçer” ya da “eski hiçbir borç taşınmazı etkileyemez” şeklinde genel cevap verilmez. Yönetim planı, borç yazısı, büyük onarım kararları ve varsa kanuni ipotek kaydı incelenmelidir. Yönetim planındaki kullanım sınırlamaları da alıcının işyeri veya konut planını etkileyebilir. [12][32]

Yabancıların gayrimenkul alımında mülkiyet, ikamet ve vatandaşlık

Taşınmaz edinme koşulları

Yabancı gerçek kişilerin ediniminde Tapu Kanunu’nun 35. maddesi; uyruk, taşınmazın konumu, kanuni alan sınırları ve özel güvenlik sınırlamaları bakımından incelenmelidir. Kanunda ülke genelinde kişi başına 30 hektar ve ilçe özel mülkiyet alanının yüzde 10’u gibi sınırlar ile belirli yetki ve istisnalar düzenlenmiştir. Her yabancı kişinin her bölgede ve her tür taşınmazı aynı şartlarla alabileceği söylenemez. [3]

Pasaport ve kimlik eşleşmesi, tercüme veya tercüman ihtiyacı, temsil belgeleri, ödeme ve döviz işlemleri satın alma öncesinde planlanmalıdır. Vergi numarası alınması veya tapu devrinin mümkün olması, ikamet ve vatandaşlık şartlarının da karşılandığı anlamına gelmez. Yabancıların Türkiye’de gayrimenkul edinimi kapsamında taşınmaz ve kişinin statüsü birlikte incelenmelidir.

Ev satın almak otomatik ikamet izni sağlar mı?

Hayır. Türkiye’de taşınmazı bulunan yabancılar için kısa dönem ikamet izni başvuru imkânı düzenlenmiştir; ancak izin ayrı bir idari değerlendirmeye tabidir. Taşınmazın niteliği ve kullanımı, edinme tarihi, başvuruya uygulanan değer koşulları ve diğer yasal şartlar araştırılmalıdır. Bir tapu kaydı veya satış ilanındaki “ikamet için uygun” ifadesi tek başına izin garantisi değildir. [27]

Ortak mülkiyetin her durumda ikamet başvurusunu engellediği de doğru değildir. Uygulama Yönetmeliği ve Göç İdaresinin belge açıklamalarında, konutun aile üyeleri bakımından ortak mülkiyetine ilişkin değerlendirme bulunmaktadır. Bu imkân, herhangi bir kişinin aldığı her küçük payın otomatik izin sağlayacağı biçiminde genişletilemez. Aile bireylerinin başvuru ve statüleri ayrı incelenmelidir. [28][29]

Gayrimenkul yoluyla vatandaşlık

Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik’in 20. maddesinde, koşulları karşılayan en az 400.000 ABD doları veya karşılığı döviz tutarındaki taşınmaz edinimi için istisnai vatandaşlık yolu düzenlenmiştir. Taşınmazın hukuki niteliği, değerleme, ödeme belgeleri, ilgili makamın tespiti ve üç yıl satmama şerhi gibi şartlar birlikte değerlendirilir. Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş ya da üzerinde yapı bulunan arsa niteliğindeki taşınmazlara ilişkin düzenleme nedeniyle, her boş arazinin aynı sonucu sağladığı varsayılmamalıdır. [30]

Gerekli tutarın ödenmesi vatandaşlığı kendiliğinden kazandırmaz; diğer koşullar ve yetkili makamların değerlendirmesi ile Cumhurbaşkanı kararı gerekir. İkamet başvurusu ile vatandaşlık başvurusu ayrı süreçlerdir. İlgili kapsam için Türk vatandaşlığı başvuruları ve davaları sayfasına bakılabilir. [30]

Tapu devri günü ve teslimden sonra yapılacaklar

Devirden hemen önce

İşlem belgelerindeki taşınmaz ve taraf bilgileri, gerçek bedel, güncel takyidat, ödeme talimatları ve varsa ipotek kapama yazısı tekrar karşılaştırılmalıdır. Resmî metindeki “bedel alındı” veya teslimle ilgili açıklamaların fiilî duruma uygunluğu kontrol edilmelidir. Satış işlemiyle aynı gün yapılacak terkin ve para transferi için işlem sırası netleştirilmelidir.

Kapsam dâhilindeki binalarda zorunlu deprem sigortası ve satışa ilişkin güncel poliçe işlemleri de kontrol edilmelidir. Önceki malikin poliçesinin bütün işlemler bakımından kendiliğinden yeterli olacağı varsayılmamalıdır. [14]

Yazılı teslim tutanağı

Teslimde tarih, anahtarlar, fiilî kullanıcı, sayaç değerleri, demirbaşlar, mevcut hasarlar, eksik işler ve giderilmesi kararlaştırılan sorunlar tutanağa bağlanmalıdır. Fotoğraflar ve ek listeler imzalı tutanakla ilişkilendirilebilir. Teslim tutanağı, tapu tescilinin yerine geçmez; fiilî teslimin ve tarafların o andaki tespitlerinin ispatını kolaylaştırır.

Belediye, yönetim ve abonelik işlemleri

Alıcı, emlak vergisi bildirimini ve izleyen dönem mükellefiyetini kontrol etmelidir. GİB’in açıklamasına göre yeni edinilen taşınmaz için bildirim yıl sonuna kadar; edinme yılın son üç ayında gerçekleşmişse edinmeden itibaren üç ay içinde yapılır. Yeni malikin emlak vergisi mükellefiyeti, genel olarak edinimi izleyen bütçe yılında başlar. Bildirim ve istisna koşulları ilgili belediyeyle teyit edilmelidir. [31]

Apartman veya site yönetimine malik ve iletişim bilgileri bildirilir; abonelikler ve kiracıya yapılacak ödeme hesabı bildirimi belgelenir. Tapu belgesi, sözleşme, ödeme dekontları, teslim tutanağı, proje ve yazışmalar aynı işlem dosyasında saklanmalıdır.

Satıştan sonra ayıp veya hukuki sorun ortaya çıkarsa

Sorun ve deliller nasıl belirlenmeli?

Eksik metrekare, gizlenen su sızıntısı, yapısal sorun, projeye aykırılık veya vaat edilen özelliğin bulunmaması farklı talepleri gündeme getirebilir. Önce sözleşmede taahhüt edilen durum, teslim anındaki durum ve sorunun ne zaman öğrenildiği belirlenir. Fotoğraf, ilan, teknik şartname, yazışma ve uzman incelemesi korunmalıdır. Acil güvenlik tedbirleri saklı kalmak üzere, onarım nedeniyle deliller kaybolmadan gerekli tespit yapılması yararlıdır.

Satıcının ayıptan sorumluluğunda uygulanacak kanun, satıcının mesleki faaliyeti ve alıcının tüketici olup olmadığına göre değişebilir. Bildirim, seçimlik hak ve zamanaşımı aynı kavram değildir. [2][17]

Tüketici satışı ile genel satış hükümlerinin farkı

Sözleşmeden dönme, bedel indirimi, ücretsiz onarım, koşulları varsa değiştirme ve tazminat talepleri; uygulanacak hükme ve somut ayıba göre değerlendirilir. Her ayıpta aynı çözümün veya istenen bütün taleplerin birlikte kabul edileceği söylenemez. Görevli mahkeme, başvuru yolu ve dava öncesi arabuluculuk da uyuşmazlığın niteliğine göre belirlenir. Delil tespiti yaptırılması veya satıcıyla görüşülmesi, bütün dava ve bildirim sürelerini kendiliğinden durdurmaz. [2][17][22][33]

Sonuç

Gayrimenkul alımında güvenli karar; doğru taşınmazın, yetkili satıcıdan, incelenmiş hukuki ve teknik koşullarla edinilmesine dayanır. Tapu kaydı, belediye dosyası ve yerindeki kullanım birbirini doğrulamalı; sözleşme, ödeme ve teslim aynı işlem planına bağlanmalıdır. Hisseli taşınmaz, kiracılı konut, tarla, projeden satış ve yabancı alıcı bakımından ek inceleme başlıkları farklılaşır.

Alıcı için uygulanabilir sıra şudur: Önce belgeleri ve riskleri belirleyin; çözüm koşullarını yazılı hâle getirin; resmî işlemle ödemeyi eşleştirin; teslimi ve sonraki bildirimleri belgelendirin. Kanun değişikliği bulunan konularda satış, bildirim ve dava tarihleri ayrıca kontrol edilmelidir. Bu yaklaşım, fark edilen riskin fiyat, sözleşme, teminat veya işlemden vazgeçme kararı üzerindeki etkisini değerlendirmeyi sağlar.

Sıkça Sorulan Sorular

Ev alırken ilk hangi belgeye bakılmalı?

Güncel tapu kaydı ve taşınmazın kimliği başlangıç noktasıdır. Ancak yalnız tapuya bakmak yeterli değildir; aynı bağımsız bölüm için belediye dosyası, proje, kullanım ve satıcı yetkisi de karşılaştırılmalıdır. Belge kontrol tablosu inceleme sırasını gösterir.

Tapu fotokopisi satış için yeterli güvence midir?

Hayır. Eski bir tapu örneği sonradan konulan ipotek, haciz veya tedbiri göstermeyebilir. Yetkili kanaldan güncel kayıt alınmalı ve işlemle bağlantılı olarak yeniden kontrol edilmelidir. Güncel tapu incelemesi bölümüne bakınız. [1]

İpotekli ev satın alınabilir mi?

Satış bazı durumlarda yapılabilir; ipotek ise kendiliğinden kalkmaz. Alacaklının kapama ve terkin şartları ile ödeme sırası kesinleştirilmelidir. Taşınmaz üzerindeki teminat riski, alıcının kişisel borçlu olmasıyla aynı değildir. İpotek ve diğer kayıtlar bölümünde ayrım açıklanmıştır. [1]

Hacizli taşınmazın devri bütün borçları temizler mi?

Hayır. Adli haciz, kamu haczi ve tedbir farklı kurallara tabidir; devir, takip veya sınırlamayı kendiliğinden sona erdirmez. İlgili dosya ve kaldırma işlemi incelenmelidir. Takyidat tablosuna bakınız. [6][7]

Eşin rızası her ev satışında gerekli midir?

Her taşınmaz için aynı şart aranmaz. Aile konutu niteliği varsa TMK 194 kapsamında eşin açık rızası gündeme gelir; tapuda şerh bulunmaması tek başına bütün riski ortadan kaldırmaz. Aile konutu incelemesi bu nedenle önemlidir. [1]

Hisseli tapu belirli bir dairenin tapusu sayılır mı?

Kural olarak hayır. Pay, taşınmazın bütünündeki mülkiyet oranını gösterir. Belirli bir dairenin bağımsız mülkiyeti için tapu ve kat mülkiyeti düzeni ayrıca incelenmelidir; fiilî kullanım anlaşması aynı sonucu kendiliğinden sağlamaz. Hisseli taşınmaz bölümü ayrıntıları açıklar. [1][12]

Önalım hakkının süresi bir yıl mı, iki yıl mı?

Satış tarihine bağlıdır. 25 Aralık 2025 ve sonrasındaki satışlarda noter bildiriminden üç ay ve her hâlde satıştan bir yıl kuralı uygulanır. Önceki satışlar bakımından geçiş hükmü eski üst süreyi, yani iki yılı korur. Yeni ve eski satışların ayrımı ayrıca okunmalıdır. [1][10]

Kat irtifaklı daire almak yasak mı?

Hayır. Ancak kat irtifakı, tamamlanma ve iskanın tek başına kanıtı değildir. Ruhsat, proje, inşaat seviyesi, teslim ve kat mülkiyetine geçiş koşulları araştırılmalıdır. Kat irtifakı bölümüne bakınız. [12]

Kat mülkiyeti binanın depreme dayanıklı olduğunu gösterir mi?

Hayır. Kat mülkiyeti hukuki mülkiyet düzenidir; teknik dayanıklılık tespiti değildir. Sonradan yapılan müdahaleler ve yapı kayıt belgesine dayalı özel işlemler de dikkate alınmalıdır. Tapu türü ve teknik durum birlikte incelenmelidir. [11][12]

İskanı olmayan bina beş yıl sonra otomatik yıkılır mı?

Hayır. İmar Kanunu’ndaki iki ve beş yıllık süreler ruhsatın geçerliliğiyle bağlantılıdır. Ruhsata aykırılık, yıkım ve diğer idari işlemler kendi koşullarına tabidir. Bu cevap, iskansızlığın risksiz olduğu anlamına gelmez. İskan ve ruhsat süreleri bölümüne bakınız. [11]

Elektrik, su veya DASK varsa bina hukuken ve teknik olarak sorunsuz mudur?

Hayır. Geçici abonelik istisnaları bulunabilir; DASK da sigorta teminatıdır. Bunlar iskan, projeye uygunluk ve deprem performansının birlikte doğrulandığını göstermez. Yapı kayıt belgesi ve DASK bölümünde belgelerin farklı işlevleri açıklanmıştır. [11][14]

Hobi bahçesi veya kooperatif hissesiyle ev yapma hakkı alınır mı?

Otomatik olarak alınmaz. Üyelik veya pay, müstakil parsel ve yapı ruhsatının yerine geçmez. Arazi türü, tarım dışı kullanım ve 2026 değişiklikleri dâhil izinler araştırılmalıdır. Arsa, tarla ve hobi bahçeleri bölümüne bakınız. [16]

Noterde yapılan her sözleşme tapu devri sayılır mı?

Hayır. Noterlik Kanunu 61/A kapsamında yapılan taşınmaz satışı ile satış vaadi ve imza onayı farklıdır. Mülkiyet kazanımı bakımından tapu tescili de dikkate alınmalıdır. Resmî satış ve satış vaadi ayrımı önemlidir. [1][4]

Kapora verildikten sonra vazgeçilirse para mutlaka yanar mı?

Hayır. Ödemenin bağlanma parası mı, cayma parası mı olduğu; sözleşmenin geçerliliği ve iade şartları incelenir. Her kaporaya otomatik kayıp veya iki kat iade sonucu bağlanamaz. Kapora hükümleri bölümüne bakınız. [2]

Konut kredisi çıkmazsa kapora kendiliğinden iade edilir mi?

Her olayda aynı sonuç doğmaz. Sözleşmenin kredi onayına bağlanıp bağlanmadığı, geçerliliği, tarafların taahhütleri ve uygulanacak tüketici hükümleri incelenir. Bu nedenle kredi koşulu ödeme öncesinde açık yazılmalıdır. Sözleşmede düzenlenecek konular bölümüne bakınız. [2]

Projeden konut alımında cayma süresi kaç gündür?

6502 kapsamındaki ön ödemeli konut sözleşmesinde süre 14 gündür. Süresi içinde noter aracılığıyla bildirim yapılmalı; bu hak, 24 aya kadar kullanılabilen sözleşmeden dönmeyle karıştırılmamalıdır. Ön ödemeli konut tablosu şartları birlikte gösterir. [17][18]

Ön ödemeli konut en geç ne zaman teslim edilmelidir?

Kanuni üst süre sözleşmeden itibaren 48 aydır. Sözleşmede daha kısa süre kararlaştırılmışsa bu süre de önemlidir. Anahtar verilmesi, mevzuattaki devir ve kullanılabilir teslim şartlarının tamamını her durumda karşılamaz. Projeden konut alımı bölümüne bakınız. [17][18]

Yüklenicinin arsa sahibiyle uyuşmazlığı alıcının tapusunu mutlaka iptal ettirir mi?

Hayır. Güncel içtihat, yükleniciden aynî hak edinen üçüncü kişinin iyiniyetinin somut olarak değerlendirilmesini gerektirir. Bu, her alıcıya koşulsuz koruma sağlamaz ve tapusuz satış vaadini mülkiyete dönüştürmez. 2026 tarihli kararın açıklaması bölümüne bakınız. [24]

Tapu harcı belediyenin belirlediği değer üzerinden mi ödenir?

Gerçek satış bedeli, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere esas alınır. Gerçek bedel daha yüksekse yalnız belediye değerinin yazılması yeterli değildir. Genel satışta alıcı ve satıcı için ayrı ayrı yüzde 2 oranı uygulanır; özel istisnalar ayrıca incelenir. Tapu harcı hesabı bölümüne bakınız. [8]

Tapuda düşük bedel göstermenin cezası hâlâ yüzde 25 mi?

Güncel Harçlar Kanunu hükmünde ceza bir kattır. Değişiklik 19 Aralık 2025’te yürürlüğe girmiştir; önceki işlemlerde zaman bakımından uygulanacak düzenleme ayrıca değerlendirilir. Ceza taşınmazın toplam bedelinin değil, eksik harcın üzerinden açıklanmalıdır. Güncel ceza bölümü ayrıntıları içerir. [8][9]

Güvenli ödeme sistemi şu anda bütün satışlarda zorunlu mu?

Bu rehberin kontrol tarihi olan 28 Ekim 2026 itibarıyla, ilgili zorunluluğun güncel başlangıcı 1 Aralık 2026’dır. İşlem günü kapsam ve yürürlük yeniden kontrol edilmelidir. Mevcut TapuTakas hizmetiyle yeni zorunluluk aynı şey değildir. Güvenli ödeme tarihi bölümüne bakınız. [19][20][21]

Yeni ev sahibi kiracıyı hemen çıkarabilir mi?

Hayır. Yeni malik mevcut kira ilişkisinin tarafı olur. İhtiyaç nedeniyle tahliye dâhil her yolun koşulları ve süreleri vardır. Satıcının “kiracı çıkar” demesi tek başına yeterli değildir. Kiracılı taşınmaz alımı bölümüne bakınız. [2]

İhtiyaç ihtarını bir ay içinde notere vermek yeterli mi?

Edinmeye bağlı TBK 351/1 yolunda bildirimin bir ay içinde kiracıya ulaşması gerekir. Gönderme ile tebliğ tarihi farklı olabilir. Noter bildirimi ispat açısından yararlı olmakla birlikte kanundaki yazılı bildirim koşulunun ve tebliğ süresinin birlikte sağlanması önemlidir. Bir aylık bildirim bölümündeki karar örneğine bakınız. [2][23]

Satışta depozito ve peşin kira ne olur?

Tutarlar, hangi döneme ait oldukları ve yeni malike aktarılıp aktarılmadıkları belgelenmelidir. Sorumluluk, ödeme ve aktarımın ispatıyla birlikte incelenir; kiracıdan aynı dönem kirası ikinci kez istenebileceği varsayılmaz. Depozito ve peşin kira bölümüne bakınız. [25][26]

Eski aidat borçlarının tamamı yeni malike geçer mi?

Bu şekilde genel bir kural kurulamaz. Malik olunan dönem, borcun doğumu, yönetim kararları ve taşınmazdaki teminatlar önemlidir. Yönetimden borç dökümü ve büyük gider kararları istenmelidir. Aidat hesabı bölümüne bakınız. [12][32]

Yabancı bir kişi ev alınca ikamet veya vatandaşlık kazanır mı?

Otomatik olarak kazanmaz. Taşınmaz edinimi, ikamet izni ve vatandaşlık ayrı koşullara ve idari değerlendirmelere tabidir. Ortak aile mülkiyeti de kendi şartlarıyla değerlendirilir. Vatandaşlıkta 400.000 ABD doları eşiği, diğer şartların yerine geçmez. Yabancı alıcılar bölümü ayrıntıları açıklar. [27][28][30]

Ev alındıktan sonra belediyeye ne zaman bildirim yapılır?

Genel olarak edinimin gerçekleştiği yıl sonuna kadar; edinim yılın son üç ayında olmuşsa edinmeden itibaren üç ay içinde emlak vergisi bildirimi yapılır. Somut bildirim ve istisna koşulları belediyeyle kontrol edilmelidir. Devir sonrası işlemler bölümüne bakınız. [31]

Satın alınan evde gizli ayıp çıkarsa her durumda aynı süre mi uygulanır?

Hayır. TBK kapsamındaki bina ayıbı ile tüketici konut satışının süreleri ve başlangıçları farklıdır. Ağır kusur, hile, ikinci el satış ve bildirim yükümlülüğü de sonucu etkiler. Ayıp ve süre tablosu üzerinden ilişkinin doğru sınıflandırılması gerekir. [2][17][33]

Kaynakça

[1] 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu. m.3, 194, 688, 702, 705–706, 732–734, 888, 1009–1010, 1020, 1023–1024 ve geçici m.1. Erişim: 28 Ekim 2026. Resmî kaynak.

[2] 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu. m.177–178, 219–227, 237, 244, 310, 342–355, 504–506. Erişim: 28 Ekim 2026. Resmî kaynak.

[3] 2644 sayılı Tapu Kanunu. m.26, 35–36. Erişim: 28 Ekim 2026. Resmî kaynak.

[4] 7413 sayılı Kanun; Noterlik Kanunu’na eklenen 61/A maddesi. m.12; taşınmaz satış sözleşmesinde noterlerin yetkisi. Erişim: 28 Ekim 2026. Resmî kaynak.

[5] Tapu Sicili Tüzüğü. m.18, 48–49, 69; temsil, haciz ve sicil incelemesi. Erişim: 28 Ekim 2026. Resmî kaynak.

[6] 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu. m.91; hacizli taşınmazda tasarruf. Erişim: 28 Ekim 2026. Resmî kaynak.

[7] 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun. m.73; haczin sonuçları. Erişim: 28 Ekim 2026. Resmî kaynak.

[8] 492 sayılı Harçlar Kanunu. m.63 ve (4) sayılı tarife I/20-a. Erişim: 28 Ekim 2026. Resmî kaynak.

[9] 7566 sayılı Kanun. m.6, 8, 38/e; Harçlar Kanunu değişikliği, yürürlük 19.12.2025. Erişim: 28 Ekim 2026. Resmî kaynak.

[10] 7571 sayılı Kanun. m.35–37; TMK 733–734 ve geçiş hükmü; RG 25.12.2025, 33118. Erişim: 28 Ekim 2026. Resmî kaynak.

[11] 3194 sayılı İmar Kanunu. m.21, 29–32, 42, geçici m.11 ve 16. Erişim: 28 Ekim 2026. Resmî kaynak.

[12] 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu. m.1, 3, 12, 14, 20, 22, 28, 35 ve 70. Erişim: 28 Ekim 2026. Resmî kaynak.

[13] Anayasa Mahkemesi, 23.07.2024, E.2023/74, K.2024/141. RG 03.12.2024, 32741; İmar Kanunu geçici 16/10 üçüncü cümle. Erişim: 28 Ekim 2026. Resmî kaynak. Resmî tam metin.

[14] DASK — Sıkça Sorulan Sorular. Sigortanın kapsamı, teknik dayanıklılık ve satış/poliçe işlemleri. Erişim: 28 Ekim 2026. Resmî kaynak.

[15] Kentsel Dönüşüm Başkanlığı — Riskli Yapı Süreci. 6306 sayılı Kanun kapsamında risk tespiti ve işlem süreci. Erişim: 28 Ekim 2026. Resmî kaynak.

[16] 7584 sayılı Kanun. m.23–25, 29/b; tarım arazileri, kooperatifler ve izinsiz yapılar; yürürlük 20.06.2026. Erişim: 28 Ekim 2026. Resmî kaynak.

[17] 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun. m.3, 8–12, 40–46 ve 73/A. Erişim: 28 Ekim 2026. Resmî kaynak.

[18] Ticaret Bakanlığı — Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmeleri Hakkında Bilgilendirme. 05.03.2026 tarihli resmî açıklama; şekil, teminat, cayma, dönme ve teslim. Erişim: 28 Ekim 2026. Resmî kaynak.

[19] Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelikte Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik. RG 01.10.2026, 33387; geçici m.1/10 için 01.12.2026 başlangıcı. Erişim: 28 Ekim 2026. Resmî kaynak.

[20] Ticaret Bakanlığı — Taşınmaz Satışlarında Güvenli Ödeme Sistemi Hakkında Basın Açıklaması. 28.09.2026; uygulamanın 01.12.2026 başlangıcı. Erişim: 28 Ekim 2026. Resmî kaynak.

[21] TapuTakas — İşleyiş Kuralları. Bloke, tescil doğrulaması, ödeme ve iptal akışı. Erişim: 28 Ekim 2026. Resmî kaynak.

[22] 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu. m.18/A(15), 18/B; dava şartı ve süreler. Erişim: 28 Ekim 2026. Resmî kaynak.

[23] Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 09.09.2025, E.2025/2624, K.2025/3931. TBK 351; bildirimin bir ay içinde tebliği; kanun yararına bozma. Erişim: 28 Ekim 2026. Resmî kaynak.

[24] Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 22.04.2026, E.2025/2511, K.2026/1684. İBBGK 16.05.2025, E.2024/1, K.2025/2’nin uygulanması; üçüncü kişinin iyiniyeti. Erişim: 28 Ekim 2026. Resmî kaynak.

[25] Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 12.05.2026, E.2026/3664, K.2026/2960. Depozitonun yeni malike aktarılması ve ispat; kanun yararına bozma. Erişim: 28 Ekim 2026. Resmî kaynak.

[26] Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 31.03.2026, E.2026/1641, K.2026/1759. Satış sonrası döneme ait peşin kira bedeli. Erişim: 28 Ekim 2026. Resmî kaynak.

[27] 6458 sayılı Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu. m.31/1-b, 31/6, 32–33; taşınmaz sahiplerinin kısa dönem ikamet izni. Erişim: 28 Ekim 2026. Resmî kaynak.

[28] Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik. RG 17.03.2016, 29656; m.28/3, konut ve ortak aile mülkiyeti. Erişim: 28 Ekim 2026. Resmî kaynak.

[29] Göç İdaresi Başkanlığı — e-İkamet, Belgelere İlişkin Açıklamalar. Türkiye’de taşınmazı bulunanlar; ortak aile mülkiyetine ilişkin belge açıklaması. Erişim: 28 Ekim 2026. Resmî kaynak.

[30] Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik. m.20/2-b; taşınmaz edinimi yoluyla istisnai vatandaşlık. Erişim: 28 Ekim 2026. Resmî kaynak.

[31] Gelir İdaresi Başkanlığı — Emlak Vergisi. Edinme bildirimi, yılın son üç ayında edinme ve mükellefiyet başlangıcı. Erişim: 28 Ekim 2026. Resmî kaynak.

[32] Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 30.03.2016, E.2016/563, K.2016/5312. Ortak gider sorumluluğunda malik olunan dönem ve tapu tedavülleri. Erişim: 28 Ekim 2026. Resmî kaynak.

[33] Ticaret Bakanlığı — Ayıplı Mal ve Hizmetler Hakkında Bilgilendirme. Konut, ikinci el satış ve ağır kusur/hile hâllerinde sorumluluk. Erişim: 28 Ekim 2026. Resmî kaynak.