Worauf beim Immobilienkauf zu achten ist: Leitfaden zu Grundbuch, Bebauungsrecht und Vertrag

Welche Unterlagen sind vor dem Immobilienkauf zu prüfen?

Wer die Prüfung beginnt, bevor Handgeld (kapora) gezahlt und eine verbindliche Zusage abgegeben wird, bringt die in den Verhandlungen zu klärenden Punkte rechtzeitig ans Licht. Es genügt nicht, von den Unterlagen jeweils nur ein Exemplar zu beschaffen; zu vergleichen ist, ob sie dasselbe Flurstück (parsel) und dieselbe Sondereigentumseinheit (bağımsız bölüm) ausweisen. Die folgende Tabelle bietet eine Arbeitsreihenfolge für die rechtliche und technische Prüfung.

Die Tabelle ist ein Vorschlag für eine Risikoprüfung; sie ist keine amtliche Unterlagenliste, die für alle Immobilien im selben Umfang gilt. Grundbuch-, Gemeinde-, Gerichts- und Verwaltungsunterlagen beantworten unterschiedliche Fragen. Zum Umfang der rechtlichen Prüfung siehe auch die Seite Immobilienkauf, Grundbuch- und Bebauungsprüfung.

Grundbucheintrag, richtiges Grundstück und Befugnis des Verkäufers

Unterschied zwischen Eigentumsurkunde und aktuellem Grundbucheintrag

Die vom Verkäufer vorgelegte ältere Eigentumsurkunde gibt den Eintrag zum Zeitpunkt ihrer Ausstellung wieder. Eine später eingetragene Pfändung, Hypothek oder einstweilige Verfügung muss in diesem Dokument nicht erscheinen. Der aktuelle Eintrag ist daher vor dem Geschäft und, soweit erforderlich, am Tag des Geschäfts erneut zu prüfen. Art. 1020 des Türkischen Zivilgesetzbuchs (TMK) regelt die Einsicht in das Grundbuch unter der Voraussetzung, dass ein berechtigtes Interesse glaubhaft gemacht wird. Man darf nicht davon ausgehen, dass jedermann unbegrenzten Zugang zu sämtlichen Eigentums- und Belastungsangaben einer anderen Person hat. [1][5]

Provinz, Kreis, Stadtviertel, Block (ada), Flurstück (parsel), Gebäudeblock, Stockwerk und Nummer der Sondereigentumseinheit sind mit der gezeigten Immobilie abzugleichen. Die Hausnummer und die Nummer der Sondereigentumseinheit im Grundbuch müssen nicht identisch sein. Flurstückskarte, Verkaufsanzeige oder die Zeichnung des Maklers sollten nicht für sich allein als endgültiger Beweis für Eigentum und Gebäudegrenzen verwendet werden.

Prüfung in Bezug auf Eigentümer, Vertreter, Gesellschaft und Erben

Die Identität des im Grundbuch eingetragenen Eigentümers wird mit der Identität der handelnden Person abgeglichen. Beim Verkauf durch einen Bevollmächtigten werden die besondere Befugnis zur Übertragung der Immobilie sowie Umfang und Aktualität der Vollmacht geprüft. Die Befugnis zur Einziehung des Kaufpreises und die Verkaufsbefugnis sind für das Geschäft getrennt zu würdigen. Art. 504 des Türkischen Obligationenrechts (TBK) verlangt für die Übertragung einer Immobilie eine besondere Befugnis; eine weit gefasste Vollmacht hebt die Sorgfalts- und Treuepflicht des Bevollmächtigten nicht auf. [2]

Ist eine Gesellschaft Verkäuferin, wird geprüft, wie die aktuelle Vertretungs- und Unterschriftsbefugnis lautet, ob die Vertretung gemeinsam oder einzeln ausgeübt wird und ob ein auf das Geschäft bezogener Beschluss erforderlich ist. Bei ererbten Immobilien sind der Erbschein und die Eigentumsform wichtig. Beim Gesamthandseigentum wird nicht angenommen, dass ein Erbe allein die gesamte Immobilie verkaufen kann; Verfügungsbefugnis, Vertretung und gegebenenfalls die Handlungen der Erbengemeinschaft sind gesondert zu prüfen. [1]

Vertrauen auf das Grundbuch und Grenzen des guten Glaubens

Der Grundsatz des öffentlichen Glaubens des Grundbuchs schützt den Käufer unter bestimmten Voraussetzungen. Wer jedoch weiß, dass der Eintrag nicht der Wirklichkeit entspricht, oder wer es wissen müsste, weil er die nach den Umständen gebotene Sorgfalt nicht aufgewendet hat, kann sich möglicherweise nicht auf denselben Schutz berufen. Befunde wie ein ungewöhnlich niedriger Preis, ein offener Streit zwischen dem tatsächlichen Nutzer und dem Verkäufer oder ein nicht erklärbares Vertretungsverhältnis sind aufzuklären. Es lässt sich auch nicht sagen, dass jede unterlassene Prüfung automatisch bösgläubig macht; die Würdigung erfolgt nach den Besonderheiten des Einzelfalls. [1]

Hypothek, Pfändung, einstweilige Verfügung und sonstige Belastungen

Belastung (takyidat) ist ein Ausdruck, der bei der Prüfung der Rechte und Beschränkungen an einer Immobilie verwendet wird. Nicht alle Eintragungen haben dieselbe Folge. Einige können die Übertragung verhindern, andere bleiben trotz Übertragung auf der Immobilie wirksam.

Der Kauf einer mit einer Hypothek belasteten Immobilie macht den Käufer nicht von selbst zum persönlichen Schuldner der früheren Schuld; dass die Immobilie als Sicherheit für die Schuld dient, ist eine andere Frage. Für die gerichtliche Pfändung sind Art. 91 des Zwangsvollstreckungs- und Konkursgesetzes (İcra ve İflas Kanunu), für die öffentlich-rechtliche Pfändung Art. 73 des Gesetzes Nr. 6183 und die einschlägigen Grundbuchvorschriften zusammen zu würdigen. Verallgemeinerungen wie „Jede Schuld geht auf den Käufer über“ oder „Wenn der Verkauf möglich ist, besteht kein Risiko“ sind nicht zutreffend. [1][5][6][7]

Familienwohnung und Zustimmung des Ehegatten

Handelt es sich bei der Immobilie um eine Familienwohnung, kommt der Schutz nach Art. 194 TMK in Betracht. Dass im Grundbuch kein Familienwohnungsvermerk zu sehen ist, zeigt, unabhängig von den sonstigen Besonderheiten des Falls, nicht, dass kein Risiko besteht. Die tatsächliche Nutzung und die erforderliche Zustimmung des Ehegatten sind aufzuklären. Allerdings ist nicht jede Immobilie einer verheirateten Person eine Familienwohnung; es lässt sich nicht der Schluss ziehen, dass bei jedem Verkauf in gleicher Weise die Zustimmung des Ehegatten erforderlich ist. [1]

Miteigentumsanteile und Vorkaufsrecht

Ist der Kauf eines Anteils der Kauf einer bestimmten Wohnung?

Beim Miteigentum nach Bruchteilen wird ein Anteil in bestimmter Höhe an der Immobilie erworben. Dass bei noch nicht gebildeter Sondereigentumseinheit im Grundbuch gesagt wird, „dieser Anteil entspricht der Wohnung im dritten Stock“, verschafft für sich genommen kein Sondereigentum an dieser Wohnung. Zu prüfen sind die tatsächliche Aufteilung, die Nutzungsvereinbarung, die Rechte der anderen Miteigentümer und das Risiko der Aufhebung der Gemeinschaft. Miteigentum nach Bruchteilen und das bei Erbengemeinschaften häufige Gesamthandseigentum sind außerdem voneinander zu unterscheiden. [1][12]

Vorkaufsfristen: Unterscheidung zwischen neuen und alten Verkäufen

Verkauft ein Miteigentümer seinen Anteil an einen Dritten, kann für die anderen Miteigentümer ein gesetzliches Vorkaufsrecht entstehen. Wichtig ist, dass der Verkauf von Käufer oder Verkäufer den anderen Miteigentümern über den Notar mitgeteilt wird. Bei Verkäufen, die am 25. Dezember 2025 und danach erfolgt sind, erlischt das Recht drei Monate nach der notariellen Mitteilung und in jedem Fall, wenn seit dem Verkauf ein Jahr vergangen ist. Bei Verkäufen vor diesem Datum findet dagegen nach der Übergangsbestimmung die alte Regelung Anwendung; die äußerste Frist beträgt zwei Jahre. Der Beginn der dreimonatigen Frist und die äußerste Frist dürfen nicht verwechselt werden. [1][10]

Auch beim Vorkaufspreis wurde eine Änderung vorgenommen. Der aktuelle Art. 734 stellt auf die Hinterlegung des vom Richter bestimmten Verkehrswerts und der dem Käufer entstandenen Grundbuchkosten ab. Diese Änderung findet nach der Übergangsbestimmung des Gesetzes auch auf bereits früher erhobene Klagen Anwendung. Man darf daher nicht annehmen, dass die Angabe eines niedrigen Preises im Grundbuch im Vorkaufsstreit zwangsläufig denselben niedrigen Preis bestimmt. Datum des Verkaufs, Mitteilung, Verzicht oder Unterlagen zur Ausübung des Rechts sind zusammen zu prüfen. [1][10]

Bebauung, Nutzungsgenehmigung, Projekt und technischer Zustand des Gebäudes

Welche Auskünfte sind bei der Gemeinde einzuholen?

Bei der für die Lage der Immobilie zuständigen Verwaltung werden der aktuelle Bebauungsstatus, der anzuwendende Plan und die Planhinweise, die Baugenehmigung, das genehmigte Architekturprojekt, Umbauprojekte und die Gebäudenutzungsgenehmigung erfragt. Zu fragen ist auch, ob ein Baustopp-Protokoll, eine Abrissverfügung, ein Verwaltungsbußgeld oder eine sonstige die Nutzung beeinflussende Maßnahme vorliegt. Enthält der Bebauungsplan eine Festsetzung für Wohnen, Gewerbe, Straße, Park oder eine andere Nutzung, kann dies die vom Käufer beabsichtigte Nutzung unmittelbar beeinflussen. [11]

Besonders wichtig ist, dass der vor Ort gesehene Teil mit dem Projekt übereinstimmt. Der Umbau des Kellers zur Wohnung, das Schließen der Terrasse, die Einbeziehung einer Gemeinschaftsfläche in die Wohnung oder die Zusammenlegung zweier Einheiten sind möglicherweise nicht bloß eine Änderung der Ausstattung. Auch die in der Anzeige genannten Quadratmeter sind nach Nettofläche, Bruttofläche und Anteilen an Gemeinschaftsflächen getrennt zu prüfen. Dieser Vergleich sollte erforderlichenfalls mit einem Architekten oder einem einschlägigen technischen Sachverständigen erfolgen.

Wie sind Art des Grundbucheintrags und Nutzungsgenehmigung zu beurteilen?

Kat irtifakı (Dienstbarkeit zur künftigen Wohnungseigentumsbegründung)

Das kat irtifakı zeigt die mit den Sondereigentumseinheiten eines zu errichtenden oder im Bau befindlichen Gebäudes verbundenen Rechte. Es beweist für sich nicht, dass das Gebäude fertiggestellt ist oder eine Nutzungsgenehmigung vorliegt. Der Kauf einer Immobilie mit kat irtifakı ist nicht in jedem Fall verboten oder unangemessen; Baugenehmigung, Baufortschritt, Übereinstimmung mit dem Projekt, Übergabe und die Voraussetzungen des Übergangs zum Wohnungseigentum sind aufzuklären. [12]

Kat mülkiyeti (Wohnungseigentum)

Das kat mülkiyeti bezeichnet das Eigentum an der Sondereigentumseinheit. Es bedeutet jedoch nicht, dass das Gebäude keinerlei technische Mängel hat oder dass keine nachträglichen genehmigungslosen Änderungen vorgenommen wurden. Wegen des besonderen Verfahrens nach dem vorläufigen Art. 16 des Bebauungsgesetzes (İmar Kanunu) kann auch nicht allein aus diesem Vermerk im Grundbuch geschlossen werden, dass bei allen Gebäuden dieselbe Nutzungsgenehmigungshistorie besteht. Gründungsunterlagen und Verwaltungsakte sind zu prüfen. [11][12]

Fehlende Nutzungsgenehmigung und Genehmigungsfristen

Die Nutzungsgenehmigung (iskân) ist die Gebäudenutzungsgenehmigung. Ihr Fehlen kann hinsichtlich Nutzung, Abonnements, Finanzierung und späterem Verkauf Probleme bereiten. Die in Art. 29 des Bebauungsgesetzes geregelten Fristen – Baubeginn innerhalb von zwei Jahren ab dem Genehmigungsdatum und Fertigstellung innerhalb von insgesamt fünf Jahren einschließlich dieser Beginnfrist – betreffen die Gültigkeit der Baugenehmigung. Sie lassen sich nicht so erklären, dass „jedes Gebäude, für das innerhalb von fünf Jahren keine Nutzungsgenehmigung erteilt wird, automatisch abgerissen wird“. Bei Verstößen gegen die Baugenehmigung sind im Abrissverfahren nach Art. 32 gesonderte Verwaltungsmaßnahmen erforderlich. [11]

Auch das Bestehen eines Strom- oder Wasserabonnements ist für sich genommen kein Nachweis der Nutzungsgenehmigung. Im vorläufigen Art. 11 des Gesetzes gibt es an bestimmte Daten und Voraussetzungen geknüpfte Ausnahmen für vorübergehende Abonnements. Eine allgemeine Regel, dass bei jedem Gebäude ohne Nutzungsgenehmigung ein Abonnement ausnahmslos unmöglich ist oder dass der Verbrauchspreis zwingend um ein bestimmtes Vielfaches erhöht wird, lässt sich nicht aufstellen. [11]

Bauregistrierungsbescheinigung, DASK und Erdbebensicherheit

Die Bauregistrierungsbescheinigung (yapı kayıt belgesi) ist kein technischer Bericht über die Erdbebenleistung des Bauwerks. Das Verfassungsgericht (Anayasa Mahkemesi) hat in seiner Entscheidung E. 2023/74, K. 2024/141 vom 23. Juli 2024 den Satz aufgehoben, der die Verantwortung für die Erdbebenfestigkeit eines Bauwerks, dem eine Bauregistrierungsbescheinigung erteilt wurde, allein dem Eigentümer auferlegte. Diese Entscheidung bedeutet nicht, dass alle Bauregistrierungsbescheinigungen aufgehoben wurden oder dass jede Verantwortung der Eigentümer endete. Die Aufsichtspflicht der Verwaltung und die konkreten Verantwortlichkeiten werden gesondert beurteilt. [11][13]

DASK ist dagegen eine Versicherung, die Deckung in bestimmtem Umfang und innerhalb bestimmter Limits gewährt; sie ist kein Dokument, das bestätigt, dass das Gebäude erdbebenfest ist. Zu Gebäudealter, Eingriffen in das Tragwerk, Schadenshistorie und gegebenenfalls Erdbebenleistung ist eine fachkundige technische Prüfung durchzuführen. Hinsichtlich der Stadterneuerung (kentsel dönüşüm) sind die Status Risikogebäude, Risikogebiet und Reservebaugebiet voneinander zu trennen und die aktuelle Akte sowie die Mitteilungen zu prüfen. [14][15]

Besondere Risiken beim Kauf von Grundstücken, Äckern und Freizeitgärten

Dass im Grundbuch „Grundstück (arsa)“ steht, zeigt nicht, dass in der gewünschten Größe oder zum gewünschten Zweck gebaut werden darf. Bebauungsvoraussetzungen, Straßenanbindung, Parzellierung, für die Allgemeinheit vorgesehene Flächen sowie besondere Beschränkungen wie die Vorschriften zu Küste, Denkmalschutzgebiet, Wald, Weide und Landwirtschaft sind je nach Lage der Immobilie zu prüfen. Wichtig ist außerdem, ob die im Plan oder auf dem Satellitenbild erkennbare Straße tatsächlich und rechtlich nutzbar ist. [11]

Der Kauf eines Anteils an einem Acker oder einer Genossenschaftsmitgliedschaft verschafft nicht automatisch ein eigenständiges Flurstück, eine Baugenehmigung für ein Wohnhaus oder das Eigentum an einem bestimmten Garten. Versprechen wie „Container aufstellen ist erlaubt“, „Wenn Strom vorhanden ist, ist das Gebäude legal“ oder „Über die Genossenschaft kann jeder Acker aufgeteilt werden“ sind anhand von Unterlagen zu überprüfen.

Das am 20. Juni 2026 in Kraft getretene Gesetz Nr. 7584 hat wichtige Beschränkungen für den Erwerb landwirtschaftlicher Flächen über Genossenschaften und für genehmigungslose Bauten eingeführt. Für die im Gesetz genannten landwirtschaftlichen Flächen wurde der Erwerb durch Genossenschaften, die dem Gesetz Nr. 1163 unterliegen, beschränkt; für landwirtschaftliche Zwecken dienende Genossenschaften ist eine Genehmigung des Ministeriums vorgesehen. Auch ein Verbot des Strom-, Wasser- und Erdgasanschlusses und -abonnements bei genehmigungslosen Bauten wurde geregelt. Konkrete Flächenart, Geschäft und Genehmigungsstand sind anhand der Unterlagen der Provinzdirektion für Landwirtschaft und Forsten (İl Tarım ve Orman Müdürlüğü) zu prüfen. [16]

Kaufvertrag, Verkaufsversprechen und Handgeld

Förmlicher Verkauf und Verkaufsversprechen sind nicht dasselbe Geschäft

Bei der vertraglichen Übertragung des Eigentums an einer Immobilie sind die amtliche Form und die Eintragung im Grundbuch maßgeblich. Neben dem Verkauf beim Grundbuchamt (tapu müdürlüğü) können nach Art. 61/A des Notariatsgesetzes (Noterlik Kanunu) auch Notare Immobilienkaufverträge abschließen. Dieses Geschäft unterscheidet sich von der notariellen Beglaubigung der Unterschrift unter einem gewöhnlichen Vertrag. [1][3][4]

Ein in notarieller Form errichtetes Verkaufsversprechen (satış vaadi) begründet dagegen ein persönliches Recht, die Vornahme des Verkaufs in der Zukunft zu verlangen; es ist für sich keine Eigentumsübertragung. Die Vormerkung kann die Geltendmachung des Rechts nach Eintritt der Voraussetzungen gegenüber späteren Rechtsinhabern stärken. Dagegen darf nicht angenommen werden, dass ein privat unterschriebenes Protokoll die Grundbuchübertragung oder die erforderliche amtliche Form ersetzt. Die Folgen eines unwirksamen Vertrags und geleisteter Zahlungen werden je nach Vertragsart und anzuwendenden Sonderbestimmungen beurteilt. [1][2][3]

Welche Punkte sind im Vertrag ausdrücklich zu regeln?

Genaue Angaben zur Immobilie, der tatsächliche Kaufpreis, Zahlungstermine und Konten von Käufer und Verkäufer; wie Hypothek oder Pfändung aufgehoben werden; der Fall, dass ein Kredit nicht in Anspruch genommen werden kann; der Übergabetermin; leere oder vermietete Übergabe der Immobilie; Einrichtungsgegenstände; bestehende Mängel; Kosten und die Folgen von Vertragsverletzungen sind klar zu bestimmen. Projekt, technische Leistungsbeschreibung und Übergabeliste müssen mit dem Vertrag übereinstimmen.

Bei Formulierungen wie „Die Nutzungsgenehmigung wird eingeholt“ oder „Der Mieter wird entfernt“ ist zu erläutern, von wem, bis wann und mit welchem Ergebnis dies erfüllt wird. Wird für ein Geschäft, das außerhalb des Willens des Verkäufers liegt, eine unbedingte Erfolgserwartung begründet, kann dies Streit auslösen. Ist die Inanspruchnahme eines Kredits geplant, sind die Vorprüfung der Bank und die endgültigen Kredit- und Sicherheitsbedingungen zu trennen.

Angeld und Reugeld

Die Rechtsfolge des im Alltag „kapora“ genannten Betrags bestimmt sich nicht allein nach der Bezeichnung. Nach Art. 177 TBK gilt das beim Vertragsschluss gegebene Geld, sofern nichts anderes vereinbart ist, als Angeld (bağlanma parası). Ist nach Art. 178 ein Reugeld (cayma parası) vereinbart, lässt der Zahlende bei Rücktritt den Betrag zurück; tritt der Empfänger zurück, gibt er den doppelten Betrag zurück. Nicht jedes Handgeld verfällt von selbst, und nicht bei jedem Rücktritt entsteht automatisch die doppelte Rückzahlung. Gültiger Vertrag, Zahlungszweck, Rücktrittsbedingung, Erfüllungshindernis und verbraucherrechtliche Vorschriften werden zusammen geprüft. [2]

Im Handgeldbeleg sind die Immobilie, der Betrag, die Eigenschaft der Person, die das Geld entgegennimmt, die Rückerstattungsbedingungen und die für die Prüfung eingeräumte Frist klar anzugeben. Auch bei Zahlungen an einen Makler ist die Befugnis zur Entgegennahme des Geldes und zur Abgabe von Zusagen im Namen des Verkäufers zu überprüfen.

Kauf einer Wohnung vom Plan und mit Vorauszahlung

Dem Verbraucher gewährte Sicherungen

Bei Geschäften, in denen der Verbraucher den Wohnungspreis im Voraus zahlt und der Verkäufer die Wohnung später überträgt und übergibt, kommen die Bestimmungen des Gesetzes Nr. 6502 über Wohnungen mit Vorauszahlung in Betracht. Nicht jeder Gebrauchtverkauf, Grundstückskauf oder jede Investition zu gewerblichen Zwecken fällt darunter; die Eigenschaft der Parteien und der Zweck des Geschäfts sind zu bestimmen. [17]

Dem Verbraucher ist mindestens einen Tag vor dem Vertrag ein Vorabinformationsformular auszuhändigen. Ohne Baugenehmigung kann kein Vertrag über eine Wohnung mit Vorauszahlung geschlossen werden. Ein wirksames Geschäft muss durch einen schriftlichen Vertrag mit Eintragung der Übertragung des kat irtifakı zugunsten des Verbrauchers im Grundbuch oder durch ein in notarieller Form errichtetes Verkaufsversprechen zustande kommen. Vor einem wirksamen Vertrag dürfen weder Zahlungen noch verpflichtende Dokumente verlangt werden. Der Verkäufer kann sich später nicht zum Nachteil des Verbrauchers auf die Unwirksamkeit eines nicht in der gesetzlich vorgesehenen Form geschlossenen Vertrags berufen. [17][18]

Bei Projekten mit dreißig oder mehr Wohnungen sind eine Bauabschlussversicherung oder eine der anderen von den Vorschriften anerkannten Sicherheiten zu stellen. Bei kleineren Projekten beseitigt das Unterschreiten dieser Schwelle die übrigen Verbraucherrechte nicht. Zu prüfen sind nicht nur die Bezeichnung der Sicherheit, sondern auch ihr Umfang, ihre Gültigkeit und welches Projekt und welche Sondereigentumseinheit sie abdeckt. [18]

Die beim Rücktritt verlangbare Entschädigung kann in den ersten drei Monaten ab dem Vertrag höchstens 2 Prozent, zwischen drei und sechs Monaten 4 Prozent, zwischen sechs und zwölf Monaten 6 Prozent und zwischen zwölf und vierundzwanzig Monaten 8 Prozent betragen; es lässt sich nicht sagen, dass in jedem Fall 8 Prozent gelten oder dass der Rücktritt unter allen Umständen völlig kostenfrei ist. Gesetzliche Ausnahmen, etwa wenn der Verkäufer seine Pflicht nicht ordnungsgemäß erfüllt, sind gesondert zu würdigen. Bei der Übergabe kommt es nicht allein auf die Aushändigung des Schlüssels an; geprüft wird, ob die von den Vorschriften verlangten Voraussetzungen von Übertragung und nutzbarer Übergabe eingetreten sind. [17][18]

Kauf vom Bauunternehmer: Verhältnis zum Grundstückseigentümer und aktuelle Rechtsprechung

Zu prüfen sind der Vertrag des Bauunternehmers mit dem Grundstückseigentümer, welche Sondereigentumseinheiten er erhält, seine Übertragungsbefugnis, der Baufortschritt und bestehende Streitigkeiten. Es genügt nicht, dass sich der Käufer allein auf Prospekt und Musterwohnung stützt. Ein Erwerb mit erfolgter Grundbuchübertragung und ein allein auf ein Verkaufsversprechen gestützter Forderungsanspruch sind zu unterscheiden.

Die Entscheidung der 6. Zivilsenat des Kassationshofs (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi) vom 22. April 2026, E. 2025/2511, K. 2026/1684 zeigt im Sinne des Beschlusses zur Vereinheitlichung der Rechtsprechung vom 16. Mai 2025, E. 2024/1, K. 2025/2, dass der gute Glaube des Dritten, der vom Bauunternehmer ein dingliches Recht erwirbt, konkret zu prüfen ist. Es lässt sich nicht verallgemeinern, dass wegen der Unwirksamkeit oder rückwirkenden Beendigung des Vertrags zwischen Grundstückseigentümer und Bauunternehmer das Grundbuchrecht jedes Käufers automatisch aufgehoben wird. Umgekehrt kann auch nicht geschlossen werden, dass jeder Käufer als gutgläubig gilt oder dass ein Verkaufsversprechen ohne Grundbucheintragung zu Eigentum wird. [24]

Bei solchen Käufen sind Vertrag und Grundbuchkette zusammen zu würdigen. Zum einschlägigen Umfang siehe die Seite Baurecht und Bauprozesse.

Kaufpreis, sichere Zahlung und Grundbuchgebühr

Wie sind Zahlung und Grundbuchübertragung aufeinander abzustimmen?

Der Preis ist nachvollziehbar über verifizierte Konten von Käufer und Verkäufer und mit den Angaben zum Geschäft zu zahlen. Zahlung an Dritte, Übergabe in bar, Überweisung ohne Verwendungszweck oder in letzter Minute geänderte Kontoangaben erfordern eine zusätzliche Verifizierung. Soll eine Hypothek getilgt werden, sind der an die Bank zu zahlende Betrag und der dem Verkäufer verbleibende Betrag zusammen mit der Reihenfolge von Löschung und Übertragung schriftlich zu planen.

In bestehenden Systemen wie TapuTakas gibt es Abläufe, bei denen der Preis gesperrt und nach Überprüfung der Eintragung an den Verkäufer ausgezahlt wird. Geschäftsumfang, Antragsschritte, Kontenabgleich und Stornobedingungen des Systems sind über den amtlichen Kanal zu prüfen. Ein von irgendjemandem gesendeter Zahlungslink oder eine Kontonummer ist nicht schon deshalb als vertrauenswürdig anzusehen, weil sie den Hinweis „Grundbuchgeschäft“ enthält. [21]

Beginn am 1. Dezember 2026

Durch die Änderung im Amtsblatt (Resmî Gazete) vom 1. Oktober 2026 wurde der Beginn der verpflichtenden Nutzung des sicheren Zahlungssystems auf den 1. Dezember 2026 festgelegt. Daher wird das System in diesem Leitfaden vom 28. Oktober 2026 nicht so dargestellt, als sei es bereits verpflichtend. Fällt der Geschäftstag auf dieses Datum oder danach, sind Inkrafttreten, Anwendungsbereich und Anwendungsschritte erneut zu prüfen. Die bestehenden fakultativen Dienste und die Verpflichtung nach der neuen Regelung sind voneinander zu trennen. [19][20]

Auf welchen Wert wird die Grundbuchgebühr berechnet?

Bei allgemeinen Verkaufsgeschäften wird die Grundbuchgebühr (tapu harcı) auf den tatsächlichen Übertragungs- und Erwerbspreis, jedoch nicht niedriger als den Grundsteuerwert (emlak vergisi değeri), getrennt für Käufer und Verkäufer mit 20 Promille, also 2 Prozent, berechnet. Die Parteien können im Vertrag regeln, wer die Kosten wirtschaftlich trägt; diese Vereinbarung ändert die öffentlich-rechtliche Verpflichtung nach dem Gesetz nicht von selbst. Bestehen für das Geschäft besondere Ausnahmen oder Befreiungen, sind diese gesondert zu prüfen. [8]

Beispielrechnung: Beträgt der der Gebühr zugrunde zu legende tatsächliche Verkaufspreis 5.000.000 TL und liegt dieser Betrag nicht unter dem Grundsteuerwert, entsteht nach dem allgemeinen Satz für den Käufer eine Grundbuchgebühr von 100.000 TL und für den Verkäufer von 100.000 TL. Zu den insgesamt 200.000 TL können je nach Geschäftsart die Betriebsgebühr (döner sermaye) und weitere Kosten hinzukommen. Dieses Beispiel ist kein Tarifangebot, sondern eine Berechnung unter den angegebenen Annahmen.

Der von der Gemeinde mitgeteilte Grundsteuerwert ist nicht derselbe Begriff wie der Markt-Verkaufspreis. Wird bei einem höheren tatsächlichen Verkaufspreis nur der Gemeindewert erklärt, ist die Pflicht zur Angabe des tatsächlichen Preises nicht erfüllt. [8]

Aktuelle Strafe bei Angabe eines zu niedrigen Preises

Das am 19. Dezember 2025 in Kraft getretene Gesetz Nr. 7566 hat die Steuerverkürzungsstrafe von 25 Prozent in Art. 63 des Gebührengesetzes (Harçlar Kanunu) auf das Einfache geändert. In dem Fall, in dem die aktuelle Bestimmung anzuwenden ist, kommen die nachzuzahlende Gebühr und die darauf bezogene einfache Steuerverkürzungsstrafe sowie je nach Voraussetzungen Zinsen und weitere Folgen in Betracht. Die einfache Strafe bedeutet nicht das Einfache des gesamten Verkaufspreises der Immobilie; sie bezieht sich auf die fehlende Gebühr. Bei früher liegenden Geschäften ist die zeitlich anzuwendende Bestimmung gesondert zu bestimmen. [8][9]

Kauf einer vermieteten Wohnung oder Gewerbeimmobilie

Beendet der Verkauf den Mietvertrag von selbst?

Nein. Nach Art. 310 des Türkischen Obligationenrechts (TBK) tritt der neue Eigentümer grundsätzlich in den bestehenden Mietvertrag ein. Der Verkauf bewirkt nicht von selbst, dass der Mieter sofort auszieht, einen neuen Vertrag unterschreibt oder dass die Miete frei erhöht werden kann. Auch das Versprechen des Verkäufers an den Käufer, die Immobilie leer zu übergeben, beseitigt für sich genommen die Rechte des Mieters nicht. [2]

Vor dem Kauf sind der Mietvertrag und seine Anlagen sowie Mietbeginn, Laufzeitende, Zahlungen, Kaution, Vorauszahlung der Miete, Mitteilungen, eine etwaige Räumungsverpflichtung und laufende Streitigkeiten anzufordern. Das Fehlen eines schriftlichen Vertrags zeigt auch nicht, dass tatsächlich kein Mietverhältnis besteht.

Bedarf des neuen Eigentümers und Räumungsfristen

Bei Wohnungen und überdachten Geschäftsräumen kann Art. 351 TBK in Betracht kommen, wenn beim neuen Eigentümer für sich selbst, seinen Ehegatten, seine Abkömmlinge, seine Vorfahren oder gesetzlich von ihm zu unterhaltende Personen ein tatsächlicher und ernsthafter Nutzungsbedarf besteht. Der bloße Wunsch, eine höhere Miete zu erzielen, ist mit diesem Bedarf nicht gleichzusetzen. Das Gesetz sieht zwei getrennte Klagewege vor. [2]

Eine Monatsmitteilung und der Sechs-Monats-Weg nach dem Erwerb

Der neue Eigentümer muss dem Mieter innerhalb eines Monats ab dem Erwerbsdatum die Lage schriftlich mitteilen; gestützt auf diesen Weg muss er sechs Monate nach dem Erwerb Klage erheben. In der Monatsfrist ist maßgeblich, dass die Mitteilung den Mieter erreicht. Es genügt möglicherweise nicht, das Aufforderungsschreiben (ihtarname) nur in dieser Frist vorzubereiten oder dem Notar zu übergeben. Nach Ablauf der sechs Monate erfolgt keine automatische Räumung; das erforderliche gerichtliche Verfahren ist durchzuführen. [2][23]

In der Entscheidung des 3. Zivilsenats des Kassationshofs (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi) vom 9. September 2025, E. 2025/2624, K. 2025/3931 wurde beurteilt, dass eine Mitteilung, die für eine am 9. Dezember 2022 erworbene Immobilie am 28. Dezember abgesandt und am 13. Januar 2023 zugestellt wurde, die Monatsvoraussetzung nicht erfüllt. Die Entscheidung ist eine Aufhebung im Interesse des Gesetzes (kanun yararına bozma), die auf das Ergebnis nicht einwirkt. Für die Praxis ergibt sich, dass Absende- und Zustellungsdatum getrennt zu prüfen sind. [23]

Alternativer Weg am Ende der Vertragslaufzeit

Der neue Eigentümer kann sein Recht, das Mietverhältnis wegen Bedarfs zu beenden, auch durch eine Klage ausüben, die er innerhalb eines Monats ab Ende der Vertragslaufzeit erhebt. Die Voraussetzungen dieses Wegs dürfen nicht mit den Voraussetzungen des Sechs-Monats-Wegs nach dem Erwerb zusammengerechnet werden. Bei der Fristberechnung sind Vertrag, Mitteilung, Art. 353 TBK und die Wirkung der obligatorischen Mediation konkret zu würdigen. [2][22]

Mediation, Räumungsverpflichtung und Wiedervermietung

In Streitigkeiten aus dem Mietverhältnis besteht eine Regelung der Mediation als Klagevoraussetzung, vorbehaltlich der Ausnahme für die Räumung im Wege der Vollstreckung ohne Urteil (ilamsız icra) nach dem Zwangsvollstreckungs- und Konkursgesetz. Vom Antrag bis zum Abschlussprotokoll ruht die Verjährung, und die Ausschlussfrist läuft nicht; der Antrag ersetzt jedoch weder die schriftliche Mitteilung nach dem Erwerb noch den Räumungsgrund. [22]

Bei der Räumungsverpflichtung (tahliye taahhüdü) werden Voraussetzungen wie Regelung nach der Übergabe, Schriftform, bestimmtes Räumungsdatum, Willensbildung und die einmonatige Antragsfrist geprüft. Zu beachten ist auch die Beschränkung nach Art. 355 TBK, wonach eine wegen Bedarfs geräumte Immobilie nicht ohne berechtigten Grund innerhalb von drei Jahren an einen anderen vermietet werden darf. Es kann nicht angenommen werden, dass jeder freiwillige Auszug von selbst einen Schadensersatzanspruch begründet. Für die ausführliche Würdigung siehe die Seite Mietrecht und Räumungsklagen. [2]

Kaution, Vorauszahlung der Miete und Hausgeldabrechnung

Im Verkaufsprotokoll sind Höhe der Kaution, wer sie hält, ob sie übertragen wurde und auf welchen Zeitraum sich im Voraus eingezogene Mieten beziehen, klar anzugeben. In der Entscheidung des 3. Zivilsenats des Kassationshofs vom 12. Mai 2026, E. 2026/3664, K. 2026/2960 wurde der Nachweis der Übertragung der Kaution auf den neuen Eigentümer behandelt, in der Entscheidung vom 31. März 2026, E. 2026/1641, K. 2026/1759 der auf die Zeit nach dem Verkauf entfallende Betrag der im Voraus gezahlten Miete. Daraus darf nicht geschlossen werden, dass die Miete desselben Zeitraums vom Mieter ein zweites Mal verlangt werden kann. [25][26]

Bei Schulden eines Apartmentgebäudes oder einer Wohnanlage sind der Zeitraum des Eigentums, Entstehungs- und Fälligkeitsdatum der Schuld, Verwaltungsbeschlüsse und das Innenverhältnis der Parteien wichtig. Auf die Frage „Gehen alle alten Hausgelder (aidat) auf den Käufer über?“ oder „Können alte Schulden die Immobilie nicht beeinträchtigen?“ gibt es keine pauschale Antwort. Verwaltungsplan, Schuldschreiben, Beschlüsse über größere Reparaturen und gegebenenfalls die Eintragung einer gesetzlichen Hypothek sind zu prüfen. Auch die Nutzungsbeschränkungen im Verwaltungsplan können die Wohn- oder Gewerbepläne des Käufers beeinflussen. [12][32]

Eigentum, Aufenthalt und Staatsbürgerschaft beim Immobilienkauf durch Ausländer

Voraussetzungen für den Immobilienerwerb

Beim Erwerb durch ausländische natürliche Personen ist Art. 35 des Grundbuchgesetzes (Tapu Kanunu) hinsichtlich Staatsangehörigkeit, Lage der Immobilie, gesetzlicher Flächengrenzen und besonderer Sicherheitsbeschränkungen zu prüfen. Das Gesetz regelt Grenzen wie 30 Hektar pro Person im ganzen Land und 10 Prozent der privat eigentumsfähigen Fläche eines Kreises sowie bestimmte Befugnisse und Ausnahmen. Es lässt sich nicht sagen, dass jeder Ausländer in jeder Region jede Art von Immobilie unter denselben Bedingungen erwerben kann. [3]

Abgleich von Reisepass und Identität, Bedarf an Übersetzung oder Dolmetscher, Vertretungsnachweise sowie Zahlungs- und Devisengeschäfte sind vor dem Kauf zu planen. Dass eine Steuernummer erteilt wird oder die Grundbuchübertragung möglich ist, bedeutet nicht, dass auch die Voraussetzungen für Aufenthalt und Staatsbürgerschaft erfüllt sind. Im Rahmen des Immobilienerwerbs von Ausländern in der Türkei sind Immobilie und Status der Person zusammen zu prüfen.

Verschafft der Hauskauf automatisch eine Aufenthaltserlaubnis?

Nein. Für Ausländer, die in der Türkei eine Immobilie besitzen, ist die Möglichkeit eines Antrags auf kurzfristige Aufenthaltserlaubnis geregelt; die Erlaubnis unterliegt jedoch einer gesonderten Verwaltungsprüfung. Art und Nutzung der Immobilie, Erwerbsdatum, die auf den Antrag anzuwendenden Wertvoraussetzungen und die sonstigen gesetzlichen Voraussetzungen sind zu klären. Ein Grundbucheintrag oder der Hinweis „für Aufenthalt geeignet“ in einer Verkaufsanzeige ist für sich keine Garantie der Erlaubnis. [27]

Es trifft auch nicht zu, dass gemeinsames Eigentum den Aufenthaltsantrag in jedem Fall hindert. In der Durchführungsverordnung und in den Unterlagenerläuterungen der Migrationsverwaltung gibt es eine Würdigung des gemeinsamen Eigentums von Familienmitgliedern an der Wohnung. Diese Möglichkeit darf nicht so ausgeweitet werden, dass jeder von irgendeiner Person erworbene kleine Anteil automatisch eine Erlaubnis verschafft. Anträge und Status der Familienangehörigen sind gesondert zu prüfen. [28][29]

Staatsbürgerschaft durch Immobilien

In Art. 20 der Verordnung zur Durchführung des Türkischen Staatsangehörigkeitsgesetzes ist ein außergewöhnlicher Einbürgerungsweg für den Erwerb einer Immobilie im Wert von mindestens 400.000 US-Dollar oder dem Gegenwert in Devisen geregelt, die die Voraussetzungen erfüllt. Rechtliche Eigenschaft der Immobilie, Bewertung, Zahlungsnachweise, Feststellung der zuständigen Stelle und Voraussetzungen wie der Vermerk über das dreijährige Veräußerungsverbot werden zusammen gewürdigt. Wegen der Regelung für Immobilien, bei denen kat mülkiyeti oder kat irtifakı begründet ist oder die als Grundstück mit Gebäude bestehen, darf nicht angenommen werden, dass jedes unbebaute Grundstück dasselbe Ergebnis bewirkt. [30]

Die Zahlung des erforderlichen Betrags verschafft die Staatsbürgerschaft nicht von selbst; erforderlich sind die übrigen Voraussetzungen, die Würdigung der zuständigen Stellen und ein Beschluss des Präsidenten. Aufenthaltsantrag und Einbürgerungsantrag sind getrennte Verfahren. Zum einschlägigen Umfang siehe die Seite Anträge und Klagen zur türkischen Staatsangehörigkeit. [30]

Am Tag der Grundbuchübertragung und nach der Übergabe zu tun

Unmittelbar vor der Übertragung

Die Angaben zu Immobilie und Parteien in den Geschäftsunterlagen, der tatsächliche Preis, die aktuellen Belastungen, die Zahlungsanweisungen und gegebenenfalls das Ablöseschreiben für die Hypothek sind erneut abzugleichen. Die Erklärungen im amtlichen Text wie „Preis erhalten“ oder zur Übergabe sind darauf zu prüfen, ob sie der tatsächlichen Lage entsprechen. Für Löschung und Geldtransfer am Tag des Verkaufsgeschäfts ist die Reihenfolge der Vorgänge klarzustellen.

Bei Gebäuden im Anwendungsbereich sind auch die Pflichtversicherung gegen Erdbebenschäden und die aktuellen Policenvorgänge im Zusammenhang mit dem Verkauf zu prüfen. Man darf nicht davon ausgehen, dass die Police des früheren Eigentümers für alle Vorgänge von selbst ausreicht. [14]

Schriftliches Übergabeprotokoll

Bei der Übergabe sind Datum, Schlüssel, tatsächlicher Nutzer, Zählerstände, Einrichtungsgegenstände, bestehende Schäden, fehlende Arbeiten und die zur Behebung vereinbarten Probleme zu protokollieren. Fotos und ergänzende Listen können mit dem unterschriebenen Protokoll verknüpft werden. Das Übergabeprotokoll ersetzt nicht die Grundbucheintragung; es erleichtert den Nachweis der tatsächlichen Übergabe und der damaligen Feststellungen der Parteien.

Vorgänge bei Gemeinde, Verwaltung und Abonnements

Der Käufer muss die Grundsteuererklärung und die Steuerpflicht der Folgeperiode prüfen. Nach der Erläuterung der Steuerverwaltung (GİB) erfolgt die Erklärung für eine neu erworbene Immobilie bis zum Jahresende; fällt der Erwerb in die letzten drei Monate des Jahres, innerhalb von drei Monaten ab dem Erwerb. Die Grundsteuerpflicht des neuen Eigentümers beginnt in der Regel im Haushaltsjahr nach dem Erwerb. Erklärung und Ausnahmevoraussetzungen sind bei der zuständigen Gemeinde zu bestätigen. [31]

Der Verwaltung des Apartmentgebäudes oder der Wohnanlage werden Eigentümer und Kontaktdaten mitgeteilt; Abonnements und die Mitteilung des Zahlungskontos an den Mieter sind zu dokumentieren. Grundbuchunterlage, Vertrag, Zahlungsbelege, Übergabeprotokoll, Projekt und Schriftverkehr sollten in derselben Geschäftsakte aufbewahrt werden.

Wenn nach dem Verkauf ein Mangel oder ein rechtliches Problem auftritt

Wie sind Problem und Beweise festzustellen?

Fehlende Quadratmeter, ein verschwiegener Wasserschaden, ein Strukturproblem, ein Verstoß gegen das Projekt oder das Fehlen einer zugesagten Eigenschaft können unterschiedliche Ansprüche begründen. Zunächst werden der im Vertrag zugesagte Zustand, der Zustand bei der Übergabe und der Zeitpunkt festgestellt, zu dem das Problem bekannt wurde. Fotos, Anzeige, technische Leistungsbeschreibung, Schriftverkehr und Sachverständigenprüfung sind zu sichern. Vorbehaltlich dringender Sicherheitsmaßnahmen ist es nützlich, die erforderliche Feststellung zu treffen, bevor durch eine Reparatur Beweise verloren gehen.

Das bei der Mängelhaftung des Verkäufers anzuwendende Gesetz kann sich nach der beruflichen Tätigkeit des Verkäufers und danach unterscheiden, ob der Käufer Verbraucher ist. Anzeige, Wahlrecht und Verjährung sind nicht derselbe Begriff. [2][17]

Unterschied zwischen Verbraucherkauf und allgemeinen Kaufbestimmungen

Rücktritt vom Vertrag, Preisminderung, unentgeltliche Nachbesserung, gegebenenfalls Ersatzlieferung und Schadensersatzansprüche werden nach der anzuwendenden Bestimmung und dem konkreten Mangel beurteilt. Es lässt sich nicht sagen, dass bei jedem Mangel dieselbe Lösung gilt oder alle verlangten Ansprüche zusammen anerkannt werden. Zuständiges Gericht, Rechtsweg und die Mediation vor der Klage bestimmen sich ebenfalls nach der Art der Streitigkeit. Die Durchführung einer Beweissicherung oder das Gespräch mit dem Verkäufer hemmt nicht von selbst alle Klage- und Anzeigefristen. [2][17][22][33]

Fazit

Eine sichere Entscheidung beim Immobilienkauf beruht darauf, dass die richtige Immobilie vom befugten Verkäufer unter geprüften rechtlichen und technischen Voraussetzungen erworben wird. Grundbucheintrag, Gemeindeakte und tatsächliche Nutzung vor Ort müssen einander bestätigen; Vertrag, Zahlung und Übergabe sind an denselben Geschäftsplan zu binden. Bei Miteigentumsanteilen, vermieteten Wohnungen, Äckern, Verkäufen vom Plan und ausländischen Käufern unterscheiden sich die zusätzlichen Prüfpunkte.

Für den Käufer ist folgende Reihenfolge umsetzbar: Zuerst Unterlagen und Risiken bestimmen; die Lösungsbedingungen schriftlich festhalten; die Zahlung mit dem amtlichen Geschäft abstimmen; Übergabe und spätere Mitteilungen dokumentieren. Bei Themen mit Gesetzesänderungen sind Verkaufs-, Mitteilungs- und Klagedaten gesondert zu prüfen. Dieses Vorgehen ermöglicht es, die Auswirkung eines erkannten Risikos auf Preis, Vertrag, Sicherheit oder die Entscheidung, vom Geschäft Abstand zu nehmen, zu beurteilen.

Häufig gestellte Fragen

Welche Unterlage ist beim Hauskauf zuerst anzusehen?

Ausgangspunkt sind der aktuelle Grundbucheintrag und die Identität der Immobilie. Es genügt jedoch nicht, nur das Grundbuch anzusehen; für dieselbe Sondereigentumseinheit sind auch Gemeindeakte, Projekt, Nutzung und Befugnis des Verkäufers zu vergleichen. Die Tabelle zur Unterlagenkontrolle zeigt die Reihenfolge der Prüfung.

Ist eine Kopie der Eigentumsurkunde eine ausreichende Sicherheit für den Verkauf?

Nein. Ein älteres Exemplar der Eigentumsurkunde zeigt eine später eingetragene Hypothek, Pfändung oder einstweilige Verfügung möglicherweise nicht. Der aktuelle Eintrag ist über den zuständigen Kanal zu beschaffen und im Zusammenhang mit dem Geschäft erneut zu prüfen. Siehe den Abschnitt Aktuelle Grundbuchprüfung. [1]

Kann man eine mit einer Hypothek belastete Wohnung kaufen?

Der Verkauf kann in manchen Fällen erfolgen; die Hypothek erlischt dadurch jedoch nicht von selbst. Ablöse- und Löschungsbedingungen des Gläubigers und die Zahlungsreihenfolge sind verbindlich festzulegen. Das Sicherungsrisiko an der Immobilie ist nicht dasselbe wie die persönliche Schuldnerstellung des Käufers. Im Abschnitt Hypothek und sonstige Eintragungen wird der Unterschied erläutert. [1]

Beseitigt die Übertragung einer gepfändeten Immobilie alle Schulden?

Nein. Gerichtliche Pfändung, öffentlich-rechtliche Pfändung und einstweilige Verfügung unterliegen unterschiedlichen Regeln; die Übertragung beendet Verfolgung oder Beschränkung nicht von selbst. Die zugehörige Akte und das Aufhebungsverfahren sind zu prüfen. Siehe die Tabelle der Belastungen. [6][7]

Ist die Zustimmung des Ehegatten bei jedem Hausverkauf erforderlich?

Nicht für jede Immobilie wird dieselbe Voraussetzung verlangt. Hat sie die Eigenschaft einer Familienwohnung, kommt nach Art. 194 TMK die ausdrückliche Zustimmung des Ehegatten in Betracht; das Fehlen eines Vermerks im Grundbuch beseitigt für sich nicht das gesamte Risiko. Deshalb ist die Prüfung der Familienwohnung wichtig. [1]

Gilt ein Miteigentumsanteil im Grundbuch als Grundbuch einer bestimmten Wohnung?

Grundsätzlich nein. Der Anteil zeigt das Eigentumsverhältnis am Ganzen der Immobilie. Für das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung sind Grundbuch und Wohnungseigentumsordnung gesondert zu prüfen; eine tatsächliche Nutzungsvereinbarung bewirkt nicht von selbst dasselbe Ergebnis. Der Abschnitt zu Miteigentumsanteilen erläutert die Einzelheiten. [1][12]

Beträgt die Frist des Vorkaufsrechts ein Jahr oder zwei Jahre?

Das hängt vom Verkaufsdatum ab. Bei Verkäufen am 25. Dezember 2025 und danach gilt die Regel von drei Monaten ab der notariellen Mitteilung und in jedem Fall ein Jahr ab dem Verkauf. Für frühere Verkäufe behält die Übergangsbestimmung die alte äußerste Frist, also zwei Jahre, bei. Die Unterscheidung zwischen neuen und alten Verkäufen ist gesondert zu lesen. [1][10]

Ist der Kauf einer Wohnung mit kat irtifakı verboten?

Nein. Das kat irtifakı ist jedoch für sich kein Nachweis von Fertigstellung und Nutzungsgenehmigung. Baugenehmigung, Projekt, Baufortschritt, Übergabe und die Voraussetzungen des Übergangs zum Wohnungseigentum sind zu klären. Siehe den Abschnitt Kat irtifakı. [12]

Zeigt das Wohnungseigentum (kat mülkiyeti), dass das Gebäude erdbebenfest ist?

Nein. Das kat mülkiyeti ist eine rechtliche Eigentumsordnung; es ist keine Feststellung technischer Festigkeit. Nachträgliche Eingriffe und besondere Vorgänge auf Grundlage der Bauregistrierungsbescheinigung sind ebenfalls zu berücksichtigen. Art des Grundbucheintrags und technischer Zustand sind zusammen zu prüfen. [11][12]

Wird ein Gebäude ohne Nutzungsgenehmigung nach fünf Jahren automatisch abgerissen?

Nein. Die Fristen von zwei und fünf Jahren im Bebauungsgesetz stehen im Zusammenhang mit der Gültigkeit der Baugenehmigung. Verstöße gegen die Genehmigung, Abriss und weitere Verwaltungsmaßnahmen unterliegen ihren eigenen Voraussetzungen. Diese Antwort bedeutet nicht, dass das Fehlen der Nutzungsgenehmigung risikolos ist. Siehe den Abschnitt Nutzungsgenehmigung und Genehmigungsfristen. [11]

Ist ein Gebäude rechtlich und technisch einwandfrei, wenn Strom, Wasser oder DASK vorhanden sind?

Nein. Es kann Ausnahmen für vorübergehende Abonnements geben; DASK ist eine Versicherungsdeckung. Daraus folgt nicht, dass Nutzungsgenehmigung, Projektkonformität und Erdbebenleistung zusammen bestätigt sind. Im Abschnitt Bauregistrierungsbescheinigung und DASK sind die unterschiedlichen Funktionen der Dokumente erläutert. [11][14]

Erwirbt man mit einem Freizeitgarten oder einem Genossenschaftsanteil das Recht, ein Haus zu bauen?

Nicht automatisch. Mitgliedschaft oder Anteil ersetzen weder ein eigenständiges Flurstück noch eine Baugenehmigung. Flächenart, außerlandwirtschaftliche Nutzung und Genehmigungen einschließlich der Änderungen von 2026 sind zu klären. Siehe den Abschnitt Grundstücke, Äcker und Freizeitgärten. [16]

Gilt jeder beim Notar geschlossene Vertrag als Grundbuchübertragung?

Nein. Der nach Art. 61/A des Notariatsgesetzes geschlossene Immobilienverkauf, das Verkaufsversprechen und die Unterschriftsbeglaubigung sind verschieden. Für den Eigentumserwerb ist auch die Grundbucheintragung zu berücksichtigen. Die Unterscheidung Förmlicher Verkauf und Verkaufsversprechen ist wichtig. [1][4]

Verfällt das Geld zwingend, wenn man nach Zahlung des Handgelds zurücktritt?

Nein. Geprüft werden, ob die Zahlung Angeld oder Reugeld ist, die Gültigkeit des Vertrags und die Rückerstattungsbedingungen. An jedes Handgeld kann nicht automatisch der Verlust oder die doppelte Rückerstattung geknüpft werden. Siehe den Abschnitt Handgeldbestimmungen. [2]

Wird das Handgeld von selbst zurückerstattet, wenn der Wohnungskredit nicht bewilligt wird?

Nicht in jedem Fall tritt dasselbe Ergebnis ein. Geprüft werden, ob der Vertrag von der Kreditbewilligung abhängig gemacht wurde, seine Gültigkeit, die Zusagen der Parteien und die anzuwendenden Verbraucherbestimmungen. Deshalb ist die Kreditbedingung vor der Zahlung ausdrücklich schriftlich festzuhalten. Siehe den Abschnitt Im Vertrag zu regelnde Punkte. [2]

Wie viele Tage beträgt die Widerrufsfrist beim Kauf einer Wohnung vom Plan?

Beim Vertrag über eine Wohnung mit Vorauszahlung nach dem Gesetz Nr. 6502 beträgt die Frist 14 Tage. Die Erklärung ist innerhalb der Frist über den Notar abzugeben; dieses Recht ist nicht mit dem bis zu 24 Monate ausübbaren Rücktritt vom Vertrag zu verwechseln. Die Tabelle zur Wohnung mit Vorauszahlung zeigt die Voraussetzungen zusammen. [17][18]

Bis wann muss eine Wohnung mit Vorauszahlung spätestens übergeben werden?

Die gesetzliche Höchstfrist beträgt 48 Monate ab dem Vertrag. Wurde im Vertrag eine kürzere Frist vereinbart, ist auch diese Frist wichtig. Die Aushändigung des Schlüssels erfüllt nicht in jedem Fall sämtliche Voraussetzungen von Übertragung und nutzbarer Übergabe nach den Vorschriften. Siehe den Abschnitt Kauf einer Wohnung vom Plan. [17][18]

Führt ein Streit des Bauunternehmers mit dem Grundstückseigentümer zwingend zur Aufhebung des Grundbuchs des Käufers?

Nein. Die aktuelle Rechtsprechung verlangt eine konkrete Würdigung des guten Glaubens des Dritten, der vom Bauunternehmer ein dingliches Recht erwirbt. Dies gewährt nicht jedem Käufer bedingungslosen Schutz und macht ein Verkaufsversprechen ohne Grundbucheintragung nicht zu Eigentum. Siehe die Erläuterung der Entscheidung von 2026. [24]

Wird die Grundbuchgebühr auf den von der Gemeinde festgesetzten Wert gezahlt?

Zugrunde gelegt wird der tatsächliche Verkaufspreis, jedoch nicht niedriger als der Grundsteuerwert. Ist der tatsächliche Preis höher, genügt es nicht, nur den Gemeindewert anzugeben. Beim allgemeinen Verkauf gilt für Käufer und Verkäufer getrennt ein Satz von 2 Prozent; besondere Ausnahmen sind gesondert zu prüfen. Siehe die Berechnung der Grundbuchgebühr. [8]

Beträgt die Strafe für die Angabe eines niedrigen Preises im Grundbuch noch immer 25 Prozent?

Nach der aktuellen Bestimmung des Gebührengesetzes beträgt die Strafe das Einfache. Die Änderung ist am 19. Dezember 2025 in Kraft getreten; die für frühere Geschäfte zeitlich anzuwendende Regelung wird gesondert beurteilt. Die Strafe ist auf die fehlende Gebühr und nicht auf den Gesamtpreis der Immobilie bezogen zu erläutern. Der Abschnitt zur aktuellen Strafe enthält die Einzelheiten. [8][9]

Ist das sichere Zahlungssystem derzeit bei allen Verkäufen verpflichtend?

Zum Prüfdatum dieses Leitfadens, dem 28. Oktober 2026, ist der aktuelle Beginn der betreffenden Verpflichtung der 1. Dezember 2026. Anwendungsbereich und Inkrafttreten sind am Tag des Geschäfts erneut zu prüfen. Der bestehende Dienst TapuTakas und die neue Verpflichtung sind nicht dasselbe. Siehe den Abschnitt Datum der sicheren Zahlung. [19][20][21]

Kann der neue Eigentümer den Mieter sofort herausbekommen?

Nein. Der neue Eigentümer tritt in das bestehende Mietverhältnis ein. Jeder Weg einschließlich der Räumung wegen Bedarfs hat seine Voraussetzungen und Fristen. Die Aussage des Verkäufers „Der Mieter zieht aus“ genügt für sich nicht. Siehe den Abschnitt Kauf einer vermieteten Immobilie. [2]

Genügt es, das Aufforderungsschreiben wegen Eigenbedarfs innerhalb eines Monats beim Notar abzugeben?

Auf dem erwerbsbezogenen Weg nach Art. 351/1 TBK muss die Mitteilung den Mieter innerhalb eines Monats erreichen. Absende- und Zustellungsdatum können verschieden sein. Die notarielle Mitteilung ist als Beweis nützlich; wichtig ist jedoch, dass die gesetzliche Voraussetzung der schriftlichen Mitteilung und die Zustellungsfrist zusammen erfüllt sind. Siehe das Entscheidungsbeispiel im Abschnitt Einmonatige Mitteilung. [2][23]

Was geschieht beim Verkauf mit Kaution und Vorauszahlung der Miete?

Beträge, der Zeitraum, auf den sie sich beziehen, und ob sie auf den neuen Eigentümer übertragen wurden, sind zu dokumentieren. Haftung, Zahlung und Nachweis der Übertragung werden zusammen geprüft; es wird nicht angenommen, dass die Miete desselben Zeitraums vom Mieter ein zweites Mal verlangt werden kann. Siehe den Abschnitt Kaution und Vorauszahlung der Miete. [25][26]

Gehen sämtliche alten Hausgeldschulden auf den neuen Eigentümer über?

Eine solche allgemeine Regel lässt sich nicht aufstellen. Zeitraum des Eigentums, Entstehung der Schuld, Verwaltungsbeschlüsse und Sicherheiten an der Immobilie sind wichtig. Von der Verwaltung sind eine Schuldenaufstellung und die Beschlüsse über größere Ausgaben anzufordern. Siehe den Abschnitt Hausgeldabrechnung. [12][32]

Erwirbt ein Ausländer mit dem Hauskauf Aufenthalt oder Staatsbürgerschaft?

Nicht automatisch. Immobilienerwerb, Aufenthaltserlaubnis und Staatsbürgerschaft unterliegen getrennten Voraussetzungen und Verwaltungsprüfungen. Auch das gemeinsame Familieneigentum wird nach seinen eigenen Voraussetzungen beurteilt. Die Schwelle von 400.000 US-Dollar bei der Staatsbürgerschaft ersetzt die übrigen Voraussetzungen nicht. Der Abschnitt zu ausländischen Käufern erläutert die Einzelheiten. [27][28][30]

Wann ist nach dem Hauskauf der Gemeinde eine Mitteilung zu machen?

In der Regel erfolgt die Grundsteuererklärung bis zum Ende des Jahres, in dem der Erwerb stattgefunden hat; fällt der Erwerb in die letzten drei Monate des Jahres, innerhalb von drei Monaten ab dem Erwerb. Die konkreten Erklärungs- und Ausnahmevoraussetzungen sind bei der Gemeinde zu prüfen. Siehe den Abschnitt Vorgänge nach der Übertragung. [31]

Gilt bei einem verdeckten Mangel am gekauften Haus in jedem Fall dieselbe Frist?

Nein. Die Fristen und Fristbeginne des Gebäudemangels nach dem TBK und des Verbraucherverkaufs von Wohnungen sind verschieden. Grobes Verschulden, Arglist, Gebrauchtverkauf und Anzeigepflicht wirken sich ebenfalls auf das Ergebnis aus. Anhand der Tabelle zu Mängeln und Fristen ist das Rechtsverhältnis richtig einzuordnen. [2][17][33]

Quellenverzeichnis

[1] Türkisches Zivilgesetzbuch Nr. 4721 (TMK). Art. 3, 194, 688, 702, 705–706, 732–734, 888, 1009–1010, 1020, 1023–1024 und vorläufiger Art. 1. Abruf: 28. Oktober 2026. Amtliche Quelle.

[2] Türkisches Obligationenrecht Nr. 6098 (TBK). Art. 177–178, 219–227, 237, 244, 310, 342–355, 504–506. Abruf: 28. Oktober 2026. Amtliche Quelle.

[3] Grundbuchgesetz Nr. 2644 (Tapu Kanunu). Art. 26, 35–36. Abruf: 28. Oktober 2026. Amtliche Quelle.

[4] Gesetz Nr. 7413; dem Notariatsgesetz hinzugefügter Art. 61/A. Art. 12; Befugnis der Notare beim Immobilienkaufvertrag. Abruf: 28. Oktober 2026. Amtliche Quelle.

[5] Grundbuchverordnung (Tapu Sicili Tüzüğü). Art. 18, 48–49, 69; Vertretung, Pfändung und Registereinsicht. Abruf: 28. Oktober 2026. Amtliche Quelle.

[6] Zwangsvollstreckungs- und Konkursgesetz Nr. 2004 (İcra ve İflas Kanunu). Art. 91; Verfügung über gepfändete Immobilie. Abruf: 28. Oktober 2026. Amtliche Quelle.

[7] Gesetz Nr. 6183 über das Verfahren zur Einziehung öffentlicher Forderungen (Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun). Art. 73; Folgen der Pfändung. Abruf: 28. Oktober 2026. Amtliche Quelle.

[8] Gebührengesetz Nr. 492 (Harçlar Kanunu). Art. 63 und Tarif Nr. (4) I/20-a. Abruf: 28. Oktober 2026. Amtliche Quelle.

[9] Gesetz Nr. 7566. Art. 6, 8, 38/e; Änderung des Gebührengesetzes, Inkrafttreten 19.12.2025. Abruf: 28. Oktober 2026. Amtliche Quelle.

[10] Gesetz Nr. 7571. Art. 35–37; Art. 733–734 TMK und Übergangsbestimmung; Amtsblatt (RG) 25.12.2025, 33118. Abruf: 28. Oktober 2026. Amtliche Quelle.

[11] Bebauungsgesetz Nr. 3194 (İmar Kanunu). Art. 21, 29–32, 42, vorläufiger Art. 11 und 16. Abruf: 28. Oktober 2026. Amtliche Quelle.

[12] Wohnungseigentumsgesetz Nr. 634 (Kat Mülkiyeti Kanunu). Art. 1, 3, 12, 14, 20, 22, 28, 35 und 70. Abruf: 28. Oktober 2026. Amtliche Quelle.

[13] Verfassungsgericht (Anayasa Mahkemesi), 23.07.2024, E. 2023/74, K. 2024/141. RG 03.12.2024, 32741; vorläufiger Art. 16/10 Bebauungsgesetz, dritter Satz. Abruf: 28. Oktober 2026. Amtliche Quelle. Amtlicher Volltext.

[14] DASK — Häufig gestellte Fragen (Sıkça Sorulan Sorular). Umfang der Versicherung, technische Festigkeit sowie Verkaufs-/Policenvorgänge. Abruf: 28. Oktober 2026. Amtliche Quelle.

[15] Präsidium für Stadterneuerung (Kentsel Dönüşüm Başkanlığı) — Verfahren für Risikogebäude. Risikofeststellung und Verfahrensablauf nach dem Gesetz Nr. 6306. Abruf: 28. Oktober 2026. Amtliche Quelle.

[16] Gesetz Nr. 7584. Art. 23–25, 29/b; landwirtschaftliche Flächen, Genossenschaften und genehmigungslose Bauten; Inkrafttreten 20.06.2026. Abruf: 28. Oktober 2026. Amtliche Quelle.

[17] Verbraucherschutzgesetz Nr. 6502 (Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun). Art. 3, 8–12, 40–46 und 73/A. Abruf: 28. Oktober 2026. Amtliche Quelle.

[18] Handelsministerium — Information zu Verkaufsverträgen über Wohnungen mit Vorauszahlung. Amtliche Erläuterung vom 05.03.2026; Form, Sicherheit, Widerruf, Rücktritt und Übergabe. Abruf: 28. Oktober 2026. Amtliche Quelle.

[19] Verordnung zur Änderung der Verordnung über den Immobilienhandel (Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelikte Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik). RG 01.10.2026, 33387; Beginn am 01.12.2026 für den vorläufigen Art. 1/10. Abruf: 28. Oktober 2026. Amtliche Quelle.

[20] Handelsministerium — Presseerklärung zum sicheren Zahlungssystem bei Immobilienverkäufen. 28.09.2026; Beginn der Anwendung am 01.12.2026. Abruf: 28. Oktober 2026. Amtliche Quelle.

[21] TapuTakas — Funktionsregeln. Sperrung, Eintragungsprüfung, Zahlung und Stornoablauf. Abruf: 28. Oktober 2026. Amtliche Quelle.

[22] Gesetz Nr. 6325 über die Mediation in Rechtsstreitigkeiten (Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu). Art. 18/A(15), 18/B; Klagevoraussetzung und Fristen. Abruf: 28. Oktober 2026. Amtliche Quelle.

[23] Kassationshof (Yargıtay), 3. Zivilsenat, 09.09.2025, E. 2025/2624, K. 2025/3931. Art. 351 TBK; Zustellung der Mitteilung innerhalb eines Monats; Aufhebung im Interesse des Gesetzes. Abruf: 28. Oktober 2026. Amtliche Quelle.

[24] Kassationshof, 6. Zivilsenat, 22.04.2026, E. 2025/2511, K. 2026/1684. Anwendung des İBBGK (Beschluss des Großen Plenums zur Vereinheitlichung der Rechtsprechung) vom 16.05.2025, E. 2024/1, K. 2025/2; guter Glaube des Dritten. Abruf: 28. Oktober 2026. Amtliche Quelle.

[25] Kassationshof, 3. Zivilsenat, 12.05.2026, E. 2026/3664, K. 2026/2960. Übertragung der Kaution auf den neuen Eigentümer und Nachweis; Aufhebung im Interesse des Gesetzes. Abruf: 28. Oktober 2026. Amtliche Quelle.

[26] Kassationshof, 3. Zivilsenat, 31.03.2026, E. 2026/1641, K. 2026/1759. Im Voraus gezahlter Mietbetrag für die Zeit nach dem Verkauf. Abruf: 28. Oktober 2026. Amtliche Quelle.

[27] Gesetz Nr. 6458 über Ausländer und internationalen Schutz (YUKK). Art. 31/1-b, 31/6, 32–33; kurzfristige Aufenthaltserlaubnis für Immobilieneigentümer. Abruf: 28. Oktober 2026. Amtliche Quelle.

[28] Verordnung zur Durchführung des Gesetzes über Ausländer und internationalen Schutz. RG 17.03.2016, 29656; Art. 28/3, Wohnung und gemeinsames Familieneigentum. Abruf: 28. Oktober 2026. Amtliche Quelle.

[29] Präsidium für Migrationsverwaltung — e-İkamet, Erläuterungen zu den Unterlagen. Personen mit Immobilie in der Türkei; Unterlagenerläuterung zum gemeinsamen Familieneigentum. Abruf: 28. Oktober 2026. Amtliche Quelle.

[30] Verordnung zur Durchführung des Türkischen Staatsangehörigkeitsgesetzes. Art. 20/2-b; außergewöhnliche Einbürgerung durch Immobilienerwerb. Abruf: 28. Oktober 2026. Amtliche Quelle.

[31] Einkünfteverwaltung (Gelir İdaresi Başkanlığı, GİB) — Grundsteuer. Erwerbsanzeige, Erwerb in den letzten drei Monaten des Jahres und Beginn der Steuerpflicht. Abruf: 28. Oktober 2026. Amtliche Quelle.

[32] Kassationshof, 18. Zivilsenat, 30.03.2016, E. 2016/563, K. 2016/5312. Eigentumszeitraum und Grundbuchfolge bei der Haftung für gemeinschaftliche Kosten. Abruf: 28. Oktober 2026. Amtliche Quelle.

[33] Handelsministerium — Information zu mangelhaften Waren und Dienstleistungen. Haftung bei Wohnungen, Gebrauchtverkauf und grobem Verschulden/Arglist. Abruf: 28. Oktober 2026. Amtliche Quelle.