Hotelkauf und Hotelverkauf in der Türkei: Rechtlicher Leitfaden für Privatpersonen und Unternehmen

Der Erwerb eines Hotels in der Türkei beginnt mit der Klärung, was von wem und mit welchen Verpflichtungen übernommen wird. Das Hotelgebäude zu kaufen, die Anteile der Gesellschaft zu erwerben, der das Gebäude gehört, und sich an der Gesellschaft zu beteiligen, die das Hotel als Mieterin betreibt, sind nicht dieselbe Transaktion. Auch wenn der Kaufpreis ähnlich erscheint, ändern sich das erworbene Recht, die Haftung für frühere Verbindlichkeiten, die steuerlichen Folgen und die Voraussetzungen für die Fortführung des Betriebs.

Dieser Leitfaden soll Investoren, die ein Hotel im eigenen Namen oder über ihre Gesellschaft erwerben, Personen, die eine Beteiligung eingehen, und Eigentümern, die ihr Hotel verkaufen, dabei helfen, ihre eigene Ausgangslage zu bestimmen, die Vorbereitungsunterlagen zu trennen und den Ablauf vom Erstkontakt bis zum Betriebsübergang nach der Übertragung zu verstehen. Die erforderlichen Unterscheidungen für ausländische natürliche Personen und Gesellschaften werden in den jeweiligen Abschnitten gesondert erläutert.

Der Leitfaden erläutert den auch bei internationalen Hoteltransaktionen üblichen Ansatz aus Vertraulichkeit, unverbindlichem Angebot, rechtlicher Due Diligence, Vertragsverhandlung und Closing zusammen mit den Erwerbs- und Übertragungsvoraussetzungen des türkischen Rechts. Diese Verfahrensschritte können in verschiedenen Ländern als Orientierung dienen; die rechtlichen Folgen in Bezug auf Eigentum, Gesellschaft, Steuern und Genehmigungen werden auf der Grundlage der Türkei erläutert. Für ein Hotel in einem anderen Land ist eine Beurteilung nach dem Recht dieses Landes erforderlich.

Diese Arbeit ist als zentrale Bezugsquelle — Cornerstone- bzw. Orientierungsleitfaden für den Kauf und Verkauf von Hotels in der Türkei angelegt und behandelt Eigentums- und Gesellschaftstransaktionen zusammen mit Verbindlichkeiten, Genehmigungen, Beschäftigten, Steuern, Vertrag und Übergabe. Der jeweilige Abschnitt hilft dem Leser, seine eigene Transaktion rechtlich einzuordnen und zu beurteilen, unter welchen Voraussetzungen er zur nächsten Stufe übergehen kann.

In der ersten Phase werden die folgenden vier Fragen beantwortet: Wer wird Käufer sein? Wem steht das Recht zu, das Gegenstand des Verkaufs ist? Wer betreibt das Hotel? Welche Person oder Gesellschaft führt den Betrieb nach der Übertragung fort? Diese Antworten bilden die Grundlage der Unterlagenliste und des Vertrags. Die rechtliche Prüfung zeigt wiederum, ob für den zu zahlenden Preis tatsächlich ein übertragbares, nutzbares und im vereinbarten Umfang bestehendes Recht erworben wird.

Hotelkauf und Hotelverkauf in der Türkei: der Ablauf auf einen Blick

Gemeinsame Roadmap für Käufer und Verkäufer vom Erstkontakt bis zur Nachverfolgung nach der Übergabe.

\* Zeitpunkt von Genehmigungen und Lizenzen: Die Vorbereitung der Genehmigungen beginnt während der Prüfung. Vor der Übertragung zwingend erforderliche Zustimmungen werden vor dem Verkauf abgeschlossen, für die Tätigkeit erforderliche Genehmigungen vor Betriebsaufnahme. Reihenfolge und Art des Antrags hängen vom Transaktionsmodell ab; eine Anteilsübertragung erfordert nicht in jedem Fall eine neue Genehmigung. Ministerium für Kultur und Tourismus: Übertragung der Bescheinigung

Dieser Ablauf verbindet den bei internationalen Transaktionen üblichen Ansatz aus Vorbereitung, Prüfung, Vertrag und Closing mit den Verkaufs- und Genehmigungsverfahren in der Türkei. Die Phasen können teilweise parallel verlaufen. Signing, rechtliche Übertragung und tatsächliche Übergabe können zu unterschiedlichen Terminen erfolgen.

Rechtsanwaltskanzlei Güneş & Güneş führt die rechtliche Grundlagenarbeit durch; sie koordiniert das Transaktionsteam in der Türkei, die jeweiligen Fachleute und die Behördenverfahren im Rahmen des Mandats.

1. Erwerbsmodell: Grundstück, Gesellschaftsanteile oder Übertragung eines Handelsbetriebs

Trennung zwischen dem verkauften Recht und dem Handelsnamen des Hotels

Bei einem Hotel können der Eigentümer von Grundstück und Gebäude, der Inhaber eines Erbbaurechts, der mietende Betreiber und der Markeninhaber verschiedene Personen sein. Das Transaktionsmodell lässt sich daher nicht anhand des Hotelnamens in der Verkaufsanzeige bestimmen. Grundbuch, Gesellschaft und Betriebsverhältnisse müssen gemeinsam geprüft werden.

Wer die Anteile der Eigentümergesellschaft erwirbt, wird nicht unmittelbarer Eigentümer des Grundstücks; das Grundstück verbleibt in der Gesellschaft. Ein Investor, der nur die Anteile der mietenden Betreibergesellschaft erwirbt, erlangt kein Eigentum an dem Gebäude, das einem Dritten gehört. Die Tätigkeit der Gesellschaft, die ihm gehört, hängt von den Miet- und Betriebsverträgen ab.

Die Wahl zwischen Anteilsübertragung — Share Deal und Vermögens- oder Betriebsübertragung — Asset/Business Deal kann nicht allein aus steuerlichen Gründen getroffen werden. Bei der Anteilsübertragung besteht die Zielgesellschaft als dieselbe juristische Person fort. Beim unmittelbaren Erwerb erwirbt der Käufer die vereinbarten Vermögenswerte auf den Namen der bestehenden oder einer neu zu gründenden Gesellschaft. Die Verwendung einer neuen Gesellschaft beseitigt nicht die besonderen gesetzlichen Haftungen, die an die Betriebsübertragung oder an die Immobilie anknüpfen.

Die Übertragung eines Handelsbetriebs als Ganzes unterscheidet sich vom Verkauf einiger Einrichtungsgegenstände. Umfang und wirtschaftliche Einheit der Transaktion werden im Rahmen von TTK Art. 11 und TBK Art. 202 beurteilt. Allein dass im Titel des Vertrags „Vermögensverkauf“ steht, ändert die Folgen einer Transaktion, die tatsächlich eine Betriebsübertragung darstellt, nicht. Türkisches Handelsgesetzbuch Türkisches Obligationenrecht

Erwerb sämtlicher Anteile, Beteiligung und Kapitalerhöhung

Der Erwerb sämtlicher Anteile und die Beteiligung in bestimmter Höhe vermitteln unterschiedliche Kontrollniveaus. Bei einem Teilerwerb werden Verwaltung, wichtige Beschlüsse, Gewinnausschüttung, zusätzlicher Finanzierungsbedarf und die Ausstiegsregelung geprüft. Neben der Beteiligungsquote sind auch der Gesellschaftsvertrag, Sonderrechte und bestehende Gesellschaftervereinbarungen maßgeblich.

Beim Verkauf bestehender Anteile fließt das Geld an den verkaufenden Gesellschafter; bei der Teilnahme an einer Kapitalerhöhung an die Gesellschaft. Benötigt die Gesellschaft Mittel für die Tilgung von Schulden oder für eine Erneuerung, sollte von Anfang an festgelegt werden, wie viel zusätzlich zum Anteilspreis in die Gesellschaft eingebracht wird. Eine Kapitalerhöhung löscht frühere Schulden nicht.

Bei der Gesellschaft mit beschränkter Haftung sind die Form der Anteilsübertragung und die Genehmigung der Gesellschaft maßgeblich; bei der Aktiengesellschaft dagegen, ob der Anteil in einer Urkunde verbrieft ist, die Art der Urkunde und die Übertragungsbeschränkungen. Bei der Gesellschaft mit beschränkter Haftung werden die schriftliche Übertragungserklärung und die notarielle Beglaubigung der Unterschriften in der Regel zusammen mit der Genehmigung der Generalversammlung beurteilt. Bei der Aktiengesellschaft gilt nicht für alle Anteile dasselbe Übertragungsverfahren; insbesondere bei Inhaberaktien darf die Meldung an die Zentrale Registerstelle (MKK) nicht übersehen werden. Anteilspfandrechte, Pfändungen, Nießbrauch und die Last nicht eingezahlten Kapitals beeinflussen ebenfalls die zu erwerbende Beteiligung. Die grundlegenden Übertragungsvoraussetzungen sind in der Transaktionstabelle in Abschnitt 12 erläutert. TTK Art. 490–499 und 595 MKK: Übertragung von Inhaberanteilen

Weitere Tätigkeiten der Gesellschaft und Umstrukturierung

Die Zielgesellschaft kann auch weitere Hotels, Grundstücke, Schulden oder Sicherheiten für Konzerngesellschaften tragen. Beim Erwerb von Gesellschaftsanteilen sollte nicht unterstellt werden, dass nur das besprochene Hotel erworben wird. Soll nur ein bestimmtes Hotel erworben werden, kommen eine unmittelbare Übertragung oder eine Abspaltung vor dem Verkauf in Betracht.

Verschmelzung und Spaltung sind eigenständige gesellschaftsrechtliche Vorgänge, die zu diesem Zweck eingesetzt werden können. Wegen ihrer Auswirkungen auf Gläubiger, Beschäftigte, Steuern und behördliche Genehmigungen schaffen sie nicht von selbst eine „schuldenfreie Gesellschaft“. Bildet das Hotel zudem einen erheblichen Vermögenswert einer Aktiengesellschaft, wird geprüft, ob der Verkauf nach TTK Art. 408/2-f einen Beschluss der Generalversammlung erfordert. Dies sind Fragen, die die rechtliche Durchführbarkeit der gewählten Struktur betreffen. TTK Art. 134–194 und 408

Beim Verkauf eines wesentlichen Vermögenswerts sind die Stellung des verkauften Hotels in der Tätigkeit der Gesellschaft und die Art der Transaktion maßgeblich. Für jede Gesellschaft kann nicht derselbe Betragsschwellenwert, dasselbe Beschlussquorum oder dasselbe Übertragungsverfahren angenommen werden. Die konkrete Beurteilung muss auch die Gesellschaftsform, den Liquidationsstatus und den anwendbaren gerichtlichen Ansatz umfassen. Die erforderlichen Gesellschafterbeschlüsse werden daher nicht nur als beim Closing zu vervollständigende Unterlagen, sondern als Teil der rechtlichen Wirksamkeit des Verkaufs geprüft. TTK Art. 408, 418 und 538

2. Rechtliche Stellung des Käufers: natürliche Person, bestehende Gesellschaft, neue Gesellschaft und ausländischer Investor

Die Person, die Eigentümer der Immobilie wird, und die Person, die den Betrieb führt, müssen nicht identisch sein. Eine natürliche Person oder eine Gesellschaft kann die Immobilie erwerben und an einen Betreiber vermieten. Eigentümer und Betreiber können auch dieselbe Gesellschaft sein. Werden getrennte Strukturen verwendet, sollten Eigentum, Miet- oder Nutzungsrecht, Genehmigungen und Finanzierung aufeinander abgestimmt aufgebaut werden.

Ein Betrieb, den eine natürliche Person im eigenen Namen führt, ist keine eigene juristische Person. Die Haftung dieser Person für Handelsschulden und die Haftung eines Gesellschafters einer Aktiengesellschaft oder Gesellschaft mit beschränkter Haftung unterliegen nicht derselben Ordnung. Wird ein „Erwerb über eine Gesellschaft“ vorgeschlagen, muss geklärt werden, welche Gesellschaftsform und welche Eigenschaft als Gesellschafter oder Geschäftsführer gemeint ist. TTK Art. 12, 329 und 573

Unterscheidung zwischen ausländischer natürlicher Person und ausländischer Gesellschaft

Die Regelungen zum Immobilienerwerb unterscheiden sich für eine ausländische natürliche Person, für eine im Ausland gegründete Gesellschaft und für eine in der Türkei gegründete Gesellschaft mit ausländischem Kapital. Bei natürlichen Personen werden die Länderzulässigkeit sowie Flächen- und Gebietsbeschränkungen beurteilt; bei ausländischen Gesellschaften die besondere gesetzliche Grundlage; bei Gesellschaften mit ausländischem Kapital in der Türkei der Anwendungsbereich von Art. 36 des Grundbuchgesetzes.

Der Erwerb von Anteilen oder der Verwaltungskontrolle durch Ausländer kann auch bei einer türkischen Gesellschaft, der eine Immobilie gehört, eine zusätzliche Prüfung erfordern. Daher sollte nicht von der Annahme ausgegangen werden, dass „beim Erwerb von Gesellschaftsanteilen sämtliche Immobilienbeschränkungen überwunden werden“. Auch die türkische Zweigniederlassung einer ausländischen Gesellschaft ist nicht dieselbe Struktur wie eine türkische Gesellschaft mit eigener Rechtspersönlichkeit. Amtliche Erläuterungen zum Erwerb nach Grundbuchgesetz Art. 35–36

Für einen ausländischen Investor sollten außerdem die Person oder Gesellschaft, die das Geld überweist, die Frage, ob die Zahlung Kapital oder Darlehen ist, der Name, auf den das erworbene Recht eingetragen wird, und der spätere Empfänger der Erträge aufeinander abgestimmt aufgebaut werden. Steuerliche Ansässigkeit und das einschlägige Doppelbesteuerungsabkommen können die Folgen grenzüberschreitender Zahlungen beeinflussen. Für jeden Investor gibt es nicht die eine „am besten geeignete Gesellschaft“ oder ein zwingendes Modell mit neuer Gesellschaft. Körperschaftsteuergesetz

3. Erstkontakt, Vertraulichkeit, Verhandlung und rechtliche Prüfung

Erstkontakt mit dem Hoteleigentümer und Festlegung des Verkaufsprozesses

Der Erstkontakt kann unmittelbar mit dem Eigentümer oder Gesellschafter oder über einen Verkaufsberater hergestellt werden. Zu Beginn wird bestimmt, für welchen Rechtsinhaber der Ansprechpartner handelt und ob der Verkauf die Immobilie, die Gesellschaftsanteile oder den Betrieb umfasst. Die Preisvorstellung des Verkäufers, der Vorschlag zur Übergabe mit Mieter oder lastenfrei und der von ihm vorgesehene Zeitplan werden in Erfahrung gebracht. Dieser Rahmen zeigt, ob der Übergang zur detaillierten Prüfung für die Parteien sinnvoll ist.

Der Verkauf kann als bilaterale Verhandlung mit einem einzigen Käufer oder als Bieterverfahren mit Angeboten mehrerer Interessenten geführt werden. Insbesondere bei einem von einem Berater geleiteten Verkauf können ein Kurzprofil — Teaser, eine ausführliche Informationsunterlage — Information Memorandum, ein Angebotszeitplan und eine Käuferauswahl verwendet werden. Dies sind nicht bei jeder Transaktion zwingende Unterlagen. Die Beurteilung von Identität und Finanzierungsfähigkeit des Käufers durch den Verkäufer gehört ebenfalls zum Prozess; die Richtigkeit der Angaben in der Vermarktungsunterlage wird durch die spätere Prüfung bestätigt.

Vertraulichkeitsvereinbarung, Absichtserklärung und Exklusivverhandlung

Vertraulichkeitsvereinbarung — NDA / confidentiality agreement: Bevor detaillierte Gesellschafts-, Betriebs- und Kundeninformationen weitergegeben werden, wird vereinbart, zu welchem Zweck die Informationen verwendet werden, mit welchen Beratern sie geteilt werden dürfen und wie sie geschützt werden, wenn die Gespräche enden. Auch das Bestehen der Verkaufsgespräche kann in den Vertraulichkeitsbereich einbezogen werden. Ein NDA darf nicht als Verpflichtung zum Kauf des Hotels oder als Erlaubnis zur uneingeschränkten Weitergabe personenbezogener Daten verstanden werden.

In einem Verfahren, in dem beide Seiten wirtschaftliche und finanzielle Informationen offenlegen, kann ein gegenseitiges Vertraulichkeitsprotokoll vorbereitet werden. Geschützt werden nicht nur die Aufzeichnungen des Hotels, sondern auch die Investitionsstruktur und die Finanzierungsangaben des Käufers. Wurde bereits früher ein NDA unterzeichnet, werden dessen Umfang, Parteien und der Zugang für Berater geprüft; statt einen ausreichenden Text allein deshalb neu zu unterzeichnen, weil die Verhandlungen fortgeschritten sind, wird die erforderliche Ergänzung oder Änderung vorgenommen.

Unverbindliches Angebot und Absichtserklärung — indicative offer, letter of intent / term sheet: Das Transaktionsmodell, die Grundlage des vorgeschlagenen Preises, der Verkaufsumfang sowie die Annahmen zu Prüfung, Finanzierung und erforderlichen Genehmigungen werden zusammen mit dem angestrebten Zeitplan dargelegt. Welche Bestimmungen des Dokuments verbindlich sind, wird ausdrücklich geschrieben. Dass im Titel „Absichtserklärung“ steht, nimmt für sich allein nicht den gesamten Text aus der Verbindlichkeit; maßgeblich sind der Inhalt, der Wille der Parteien und die anwendbaren Formvorschriften. TBK Art. 1, 12, 19 und 237

Exklusivverhandlung — exclusivity: Wird sie vereinbart, wird geregelt, mit welchen anderen Interessenten der Verkäufer für eine bestimmte Zeit welche Gespräche oder Geschäfte nicht führen darf und welche Folgen ein Verstoß hat. Sie ist wichtig, damit der Käufer Prüfungskosten aufwenden kann; zugleich beschränkt sie die Alternativen des Verkäufers. Exklusivität begründet für sich allein weder Eigentum am Hotel noch ein gesetzliches Vorkaufsrecht.

Bevor Handgeld gezahlt oder ein verbindliches Angebot abgegeben wird, sollten die rechtliche Natur der Zahlung und die Voraussetzungen ihrer Rückerstattung geklärt werden. Ein erhebliches Problem bei der Prüfung, die Nichterlangung der Finanzierung oder das Ausbleiben der erforderlichen behördlichen Genehmigung führen möglicherweise nicht zum selben Ergebnis. Das Wort „Handgeld“ (kapora) bedeutet für sich allein nicht, dass das Geld in jedem Fall verfällt oder zurückzuerstatten ist. Wer die Prüfungs- und Beratungskosten trägt, wird ebenfalls festgelegt. TBK Art. 177–178 und 237

Beim internationalen Vertragsansatz werden das ergebnislose Scheitern von Verhandlungen und bösgläubiges Verhandeln sowie der Missbrauch vertraulicher Informationen gesondert beurteilt. Diese Unterscheidung findet sich auch in den UNIDROIT-Grundsätzen der Internationalen Handelsverträge Art. 2.1.15–2.1.16. Diese Grundsätze sind kein Gesetz, das auf jeden Hotelverkauf in der Türkei von selbst anwendbar ist; die konkrete Haftung bestimmt sich nach dem anwendbaren Recht und dem Vertrag. UNIDROIT-Grundsätze 2016

Beratungsvertrag und Vertretungsnachweise

Der Umfang der Beziehung zum Berater oder Vermittler wird geklärt anhand der Frage, für wen er tätig ist, der Grenzen der Leistung, der Voraussetzungen, unter denen eine Vergütung oder Provision entsteht, und möglicher Interessenkonflikte. Ein Dienstleistungsvertrag — engagement letter — und die Vertretungsmacht zur Vornahme eines Geschäfts sind nicht dasselbe. Dass jemand mit der Bewerbung oder der Führung der Gespräche beauftragt ist, sollte für sich allein nicht als ausreichend angesehen werden, um im Namen des Verkäufers verbindlich zu verkaufen oder den Kaufpreis einzuziehen. Die Bevollmächtigung und gegebenenfalls die Vollmacht müssen die für das vorzunehmende Geschäft erforderliche Befugnis enthalten. In der Türkei wird außerdem das Schriftformerfordernis für den Immobilienmaklervertrag beachtet. TBK Art. 40–41, 504 und 520–523

Erlaubnis zur Unterlagenprüfung, Prüfungsdauer und Transaktionszeitplan

Wird beschlossen, die Gespräche fortzusetzen, werden Umfang und Zugangsvoraussetzungen der rechtlichen, finanziellen und technischen Prüfung schriftlich festgelegt. Vom Verkäufer werden Unterlagen und Informationen mit einer Unterlagen- und Informationsanforderungsliste — due diligence request list — angefordert. Die erforderliche Bevollmächtigung des Eigentümers, der Zielgesellschaft oder des jeweiligen Rechtsinhabers wird für Aktenprüfung, Besichtigung vor Ort, Gespräche mit der Geschäftsleitung und Auskünfte der zuständigen Stellen je nach Transaktionsmodell geregelt. Die Vertraulichkeitspflicht und die Erlaubnis zum Informationszugang erfüllen unterschiedliche Funktionen; beide können auch im selben Protokoll behandelt werden. Eine allgemeine Einwilligung hebt weder Rechte Dritter noch gesetzliche Zugangsbeschränkungen auf.

Im Zeitplan werden der Termin der Unterlagenvorlage, der Beginn der Prüfungsdauer, die Beantwortung weiterer Fragen, die Auswertung der Befunde, der endgültige Vertrag, die erforderlichen Genehmigungen und das angestrebte Closing aufgeführt. Die Auswirkung fehlender Unterlagen auf die Prüfungsdauer, die Voraussetzungen einer Verlängerung und gegebenenfalls die Frist für den Abschluss der Transaktion — das Long-stop Date — werden erläutert. Prüfungs-, Exklusivitäts- und Finanzierungsfristen werden aufeinander abgestimmt aufgebaut. Für jedes Hotel gibt es weder dieselbe Tagezahl noch die Pflicht, sämtliche Vorunterlagen gesondert zu unterzeichnen.

In dieser Phase werden, wenn für erforderlich gehalten, ein Nachweis der Zahlungsfähigkeit, eine Bankgarantie oder eine bedingte Anzahlungsregelung verhandelt. Ein Nachweis der Finanzierungsfähigkeit und eine Sicherheit, die die Zahlung des Preises absichert, sind verschieden. Zugunsten wessen und für welche Verpflichtung die Sicherheit gestellt wird sowie wann sie in Anspruch genommen, freigegeben oder zurückgegeben wird, wird bestimmt. Die Zahlungssicherheit des Käufers und die Sicherheit des Verkäufers für die Rückzahlung der Anzahlung oder die Behebung eines bestimmten Problems können getrennt aufgebaut werden. Die endgültige Zahlung und die Freigabe von Sicherheiten sind in Abschnitt 12 erläutert.

Für die erste rechtliche Beurteilung erforderliche Angaben

Im ersten Gespräch werden der Standort des Hotels und möglichst die Angaben zu Flur/Parzelle, die Identität von Verkäufer und Betreiber, das vorgeschlagene Verkaufsmodell, der ungefähre Preis, ein vorhandenes Angebot oder ein vorhandener Vertrag und der angestrebte Transaktionstermin mitgeteilt. Es wird angegeben, ob der Käufer im eigenen Namen oder über eine bestehende oder neue Gesellschaft handelt. Es müssen noch nicht sämtliche Unterlagen gesammelt sein; zunächst wird bestimmt, welche Prüfungsakte vorbereitet wird.

Vom Käufer vorzubereitende Unterlagen

Damit im Ausland ausgestellte Gesellschafts- oder Vertretungsunterlagen in der Türkei in einem amtlichen Verfahren verwendet werden können, können eine Beglaubigung und eine türkische Übersetzung erforderlich sein. Ob eine Apostille oder konsularische Beglaubigung nötig ist, bestimmt sich nach dem Ausstellungsland der Unterlage, der Art der Unterlage und dem anwendbaren Abkommen. Der Umfang einer im Ausland auszustellenden Vollmacht sollte auf das vorzunehmende Immobilien- oder Anteilsgeschäft abgestimmt sein. Amtliche Erläuterungen zu ausländischen Erwerbs- und Vertretungsunterlagen

Vom Verkäufer zu beschaffende und anhand amtlicher Register zu verifizierende Unterlagen

Diese Tabelle bedeutet nicht, dass jeder Käufer sämtliche Unterlagen persönlich von den amtlichen Stellen einholen muss. Die von einer Partei vorzulegenden Angaben und die vom Rechtsteam im angemessenen Befugnis- und Zugangsrahmen zu verifizierenden Register sind verschieden. Die Prüfung der Akten von Grundbuch, Gemeinde, Ministerium, Gesellschaft, Steuern und Gerichten wird je nach Transaktionsmodell geplant. Personenbezogene und geschäftliche Daten werden im erforderlichen Umfang geteilt.

Ein alter Grundbuchauszug, eine Verkaufsbroschüre oder ein einzelnes Schreiben „keine Schulden“ zeigt nicht, dass keinerlei Risiken bestehen. Bei der rechtlichen Due Diligence — legal due diligence — werden verifizierte Informationen, Erklärungen des Verkäufers und noch nicht geklärte Fragen voneinander getrennt. Rechtliche, finanzielle und technische Befunde werden zu einer gemeinsamen Transaktionsbewertung zusammengeführt.

Die Unterlagen können in einer kontrollierten Austauschumgebung oder in einem virtuellen Datenraum / VDR geprüft werden; wesentliche Lücken werden durch an den Verkäufer gerichtete Fragen, ein Managementgespräch und eine Besichtigung vor Ort geschlossen. Ein vom Verkäufer vorab erstellter Prüfungsbericht beseitigt nicht den Verifizierungsbedarf des Käufers nach seinem eigenen Transaktionsmodell. Die Befunde werden gemäß der nachstehenden Unterscheidung in die Verhandlung über Endpreis und Vertrag übernommen.

Informationsweitergabe an einen konkurrierenden Käufer: Ist der Käufer ein Hotel oder eine Kette, die im selben Markt tätig ist, sollten für künftige Zimmerpreise, kundenbezogene Rabatte und Geschäftsstrategien Zugangsgrenzen geschaffen werden. Die Prüfung kann bei Bedarf über ein zugangsbeschränktes Team unabhängiger Berater — ein Clean Team — geführt werden; der Umfang der dem Käufer zu übergebenden Daten wird gesondert bestimmt. Die Unterzeichnung eines NDA macht einen wettbewerbswidrigen Informationsaustausch nicht rechtmäßig. Dies ist keine Regel, die bei jeder Transaktion ein gesondertes Team verlangt, sondern eine nach dem konkreten Wettbewerbsrisiko zu wählende Prüfungsordnung. Wettbewerbsbehörde: Beurteilung des Informationsaustauschs

Umsetzung der Prüfungsbefunde in eine Transaktionsentscheidung

Diese Unterscheidung trennt die gesetzlichen Notwendigkeiten von der wirtschaftlichen Verteilung, über die die Parteien verhandeln können. Beispielsweise kann ein Preisabschlag nicht an die Stelle einer erforderlichen behördlichen Genehmigung gesetzt werden. Dagegen kann eine Schuld mit bestimmtem Umfang innerhalb der Transaktion durch eine rechtlich mögliche Zahlungs- und Sicherheitenregelung gelöst werden. Vergeht zwischen Signing und Übertragung Zeit, sollten wichtige veränderliche Registerstände nahe am Closing aktualisiert werden.

Umsetzung des Transaktionszeitplans

Die Phasen vom Erstkontakt bis nach der Übergabe sind in der Tabelle zum Ablauf auf einen Blick am Anfang des Leitfadens dargestellt. Die Unterlagen und Ergebnisse dieser Tabelle dienen dazu, die Aufgaben der Parteien und die Voraussetzungen für den Übergang zur nächsten Phase gemeinsam zu verfolgen.

Die Unterzeichnung des Vertrags — Signing — und der Abschluss der Transaktion — Closing — müssen nicht am selben Tag erfolgen. Die Dauer der Transaktion hängt insbesondere von Fragen der Zuweisung, des ausländischen Erwerbs, der Finanzierung, der Mieter und der Genehmigungen ab. Eine feste Abschlussdauer anzugeben wäre unangemessen, solange wesentliche Mängel nicht festgestellt sind.

Der Abschluss des Verkaufs, die Genehmigung und die Übergabe des Hotels sind getrennte Transaktionsergebnisse. Die Vorbereitung der Genehmigungen beginnt während der Prüfung; Antragstellung und Abschluss erfolgen je nach Erwerbsmodell und den Voraussetzungen der zuständigen Verwaltung vor oder nach dem Verkauf. Vor der Übertragung zwingend einzuholende Zustimmungen können nicht auf die Zeit nach dem Verkauf verschoben werden, und Genehmigungen, die Voraussetzung für die Aufnahme der Tätigkeit sind, nicht auf die Zeit nach Betriebsbeginn. Die Genehmigungsphase in der Tabelle bedeutet nicht, dass sämtliche Genehmigungen erst nach dem Verkauf eingeholt werden.

Diese Reihenfolge ist ein Modell der Transaktionsorganisation. Das Rechtsteam kann auch nach Beginn der Gespräche mandatiert werden; in diesem Fall werden zuerst unterzeichnete Unterlagen, geleistete Zahlungen und laufende Fristen beurteilt und es wird von der aktuellen Phase aus fortgefahren. Die in der internationalen Praxis verwendeten Phasen und Unterlagen werden je nach konkretem Bedarf an den Ablauf in der Türkei angepasst; die zwingenden Form-, Genehmigungs- und Übertragungsvoraussetzungen des türkischen Rechts bleiben gewahrt.

4. Grundbuchprüfung, Erbbaurecht und Zuweisung öffentlichen Landes

Verifizierung des Eigentums und des Verkaufsumfangs

Die Grundbuchprüfung ist nicht damit abgeschlossen, dass man den Namen des Eigentümers liest. Die vom Verkauf umfassten Parzellen, selbständigen Einheiten, Anteilsquoten, Hypotheken, Pfändungen, Sicherungsmaßnahmen, Vermerke und Dienstbarkeiten werden beurteilt. Nicht jeder Eintrag im Grundbuch hat dieselbe Folge; manche verhindern die Übertragung, andere bestehen am vom Käufer zu erwerbenden Recht fort oder müssen gesondert gelöscht werden. Türkisches Zivilgesetzbuch

Das Hauptgebäude des Hotels und sein Pool, Parkplatz, die Zufahrtsstraße oder andere zwingende Nutzungsflächen können auf verschiedenen Parzellen liegen. Nicht jede vom Verkäufer tatsächlich genutzte Fläche gehört ihm zwingend als Eigentum oder Nutzungsrecht. Der Verlust einer unverzichtbaren Nutzung auf einer nicht vom Verkauf umfassten Parzelle kann den Betrieb eines Gebäudes verhindern, dessen Grundbucheintragung erlangt werden kann. Die technische Besichtigung vor Ort und der Umfang des Grundbuchs werden daher gemeinsam beurteilt.

Bei Miteigentum wird untersucht, ob der Verkauf eines Anteils an einen Dritten ein Vorkaufsrecht auslöst, und welche Wirkung ein Verkaufsversprechen, ein Mietverhältnis oder andere Rechte an der Immobilie haben. Beim Erwerb von Gesellschaftsanteilen ist diese Prüfung ebenfalls erforderlich, weil die Immobilie in der Gesellschaft verbleibt. Die Übernahme der Anteile beseitigt keine Belastungen der Gesellschaftsimmobilie.

Erwerbshistorie des Verkäufers und Eigentumsbehauptungen: Bestehen bei einer früheren Übertragung, einem Erbfall oder einem Vertretungsgeschäft ein Streit oder der Verdacht der Unwirksamkeit, werden auch die Grundlagen des Grundbucheintrags und die einschlägigen Gerichtsakten geprüft. Das Fehlen eines Sicherungsvermerks im Register bedeutet nicht, dass ein dem Käufer mitgeteilter ernsthafter Eigentumsstreit außer Acht gelassen werden kann. Der Schutz des guten Glaubens an das Grundbuch führt bei einer Person, die die unrichtige Eintragung kennt oder kennen musste, nicht zum selben Ergebnis. Wie weit die Prüfung in die Vergangenheit reicht, bestimmt sich nach dem konkreten Risiko. TMK Art. 1023–1025

Natur von Erbbaurecht und öffentlicher Zuweisung

Das Erbbaurecht (üst hakkı) ist das beschränkte dingliche Recht, auf fremdem Grund ein Bauwerk zu haben. Es unterscheidet sich vom Grundeigentum; ein Recht von selbständiger und dauernder Natur kann im Grundbuch als eigenes Grundstück eingetragen werden. Vor der Aussage „es gibt ein Grundbuch“ sollte deshalb verstanden werden, ob sich der Eintrag auf das Grundeigentum oder auf ein Erbbaurecht bezieht. TMK Art. 826 ff.

Der Nießbrauch muss gesondert unterschieden werden: Die Überlassung der Ausübung des Rechts selbst an einen anderen ist nicht dasselbe Geschäft. Bei einem auf Nießbrauch beruhenden Hotel werden die Übertragbarkeit der Nutzung, die an den Rechtsinhaber gebundene Laufzeit und die Beendigungsvoraussetzungen untersucht. Aus dem Ausdruck „Verkauf eines Dienstbarkeitsrechts“ sollte nicht abgeleitet werden, dass sämtliche beschränkten dinglichen Rechte wie ein Erbbaurecht übertragen werden können. TMK Art. 797 und 806

Bei Tourismusanlagen auf öffentlichem Land sind Zuweisung, Erbbaurecht, Miete und Nutzungsgenehmigung nicht derselbe Rechtsbegriff. Die einschlägige Entscheidung, der Vertrag, die Eintragung und das Sonderrecht werden zusammen gelesen. Die Restlaufzeit des Rechts, der Nutzungszweck, die Entgelte, Verstöße, der Verbleib der Bauwerke nach Ablauf und die Übertragungsvoraussetzungen werden bestimmt. Es kann nicht angenommen werden, dass jede Zuweisung 49 Jahre dauert oder sich die Laufzeit von selbst verlängert.

Neben der unmittelbaren Übertragung der Immobilie oder des Rechts kann auch eine Änderung der Anteile oder der Kontrolle der Gesellschaft, die das Recht innehat, eine behördliche Genehmigung oder andere Verwaltungsvoraussetzungen auslösen. Frühere Zuweisungsentgelte, Investitionsverpflichtungen und Aufhebungsgründe sollten geprüft werden, statt allein anhand der Restlaufzeit zu entscheiden. Tourismusförderungsgesetz Nr. 2634 Verordnung über die Zuweisung öffentlicher Immobilien für Tourismusinvestitionen

Was wird bei Ablauf des Erbbaurechts erworben? Nach TMK Art. 828 fallen die Bauwerke bei Beendigung des Erbbaurechts an den Grundeigentümer und werden wesentlicher Bestandteil des Grundstücks; nach Art. 829 zahlt der Eigentümer für diese Bauwerke keine Vergütung, sofern nichts anderes vereinbart ist. Restlaufzeit, Vergütungsregelung bei Beendigung und Verlängerungsmöglichkeit sind daher für die Beurteilung des Kaufpreises und der Kreditlaufzeit wesentlich. Der Erwerb der Anteile lässt die Laufzeit des Rechts nicht neu beginnen. Beendigung und Schicksal der Bauwerke bei öffentlicher Zuweisung, Miete oder Nutzungsgenehmigung bestimmen sich gesondert nach dem einschlägigen Sonderrecht und dem Vertrag; die Regel des Erbbaurechts gilt nicht unverändert für alle. TMK Art. 828–829

Wesentliche Nutzungsbeschränkungen je nach Art der Anlage

Strandnutzung bei einem Hotel an der Küste, Denkmalstatus bei einem eingetragenen Bauwerk, Quellennutzungsrecht bei einem Thermalhotel, Gemeinschaftsflächen und Verwaltungsplan bei einem gemischten Projekt können die Grundlage der Tätigkeit beeinflussen. Sofern diese bei der betreffenden Anlage bestehen, werden sie in die Transaktionsakte aufgenommen. Die Zahlung von Ecrimisil (Nutzungsentschädigung) verschafft für sich allein weder Eigentum noch ein dauerhaftes Nutzungsrecht. Bei einer Anlage mit Timesharing oder ähnlichen Rechten Dritter werden die vom Käufer frei nutzbaren Bereiche und Zeiträume gesondert bestimmt. Küstengesetz Gesetz Nr. 2863 Gesetz Nr. 5686 Wohnungseigentumsgesetz

5. Bauplanung, Abbruchverfügungen, Nutzungsgenehmigung und Hotelgenehmigungen

Was bei der Gemeinde und den zuständigen Verwaltungen zu recherchieren ist

Dass eine Immobilie im Grundbuch übertragen werden kann, zeigt nicht, dass das bestehende Bauwerk und der Hotelbetrieb rechtmäßig sind. Die Prüfung muss die Akten der zuständigen Gemeinde und gegebenenfalls anderer Verwaltungen mit dem tatsächlichen Zustand abgleichen.

• Nutzungszweck, Bebauungsvoraussetzungen und Eignung der Hotelnutzung nach Bebauungsplan und Planhinweisen.
• Baugenehmigung, genehmigte Projekte und Nutzungsgenehmigung; ihre Übereinstimmung mit dem bestehenden Gebäude und den Anbauten.
• Genehmigungswidrige Geschosse, Zimmer, geschlossene Flächen oder Umwandlungen von Gemeinschaftsflächen.
• Baustopp-Protokolle, Versiegelung, Beschlüsse des Gemeindeausschusses, Abbruchverfügungen und Verwaltungsgeldbußen.
• Bau- oder Genehmigungsklagen, Entscheidungen über die Aussetzung des Vollzugs und laufende Verwaltungsakte.
• Gewerbegenehmigung, Tourismusbescheinigung, Kapazität und Prüfungsbefunde, die die Tätigkeit beeinflussen.

Insbesondere bei Abbruch oder Versiegelung wird untersucht, auf welches Bauwerk sich die Entscheidung bezieht, ob sie in Kraft ist und welche Folge sie tatsächlich hat. Die Zahlung einer Geldbuße macht das rechtswidrige Bauwerk nicht von selbst rechtmäßig. Die Erhebung einer Verwaltungsklage hält grundsätzlich für sich allein die Vollziehung des Akts nicht auf. Baugesetz Art. 32 und 42 Gesetz über das Verwaltungsverfahren (İYUK) Art. 27

Bei Anlagen mit einer Bauregistrierungsbescheinigung (Yapı Kayıt Belgesi) werden Umfang und Gültigkeit der Bescheinigung und ihre rechtliche Wirkung in Bezug auf den jeweiligen Verstoß geprüft. Eine solche Bescheinigung bedeutet nicht, dass jede Genehmigungs- und Sicherheitsvoraussetzung erfüllt ist oder jede neue Baumaßnahme frei ist.

Die Feststellung riskanter Bauwerke und die Umwandlungsverfahren nach Gesetz Nr. 6306 werden gesondert vom wegen Verstoßes gegen die Bauplanung geführten Abbruchverfahren untersucht. Das Vorliegen einer Baugenehmigung oder Nutzungsgenehmigung macht eine laufende Akte zu einem riskanten Bauwerk nicht wirkungslos. Es wird bestimmt, ob die vorhandenen Feststellungen und Beschlüsse Räumung, Abbruch, Verstärkung oder Neubau erfordern und welche Auswirkungen dies auf die Nutzung des Hotels und die vom Käufer zu übernehmenden Pflichten hat. Gesetz Nr. 6306 Art. 3–6

Genehmigte Kapazität und Möglichkeit der Betriebsfortführung

Die im Verkauf angegebene Zimmerzahl wird mit dem genehmigten Projekt und der Kapazität in der Tourismusbescheinigung verglichen. Ist beispielsweise bei einer Anlage, in der tatsächlich 120 Zimmer genutzt werden, die rechtliche Lage von 20 Zimmern problematisch, darf nicht angenommen werden, dass alle 120 Zimmer unter denselben Bedingungen betrieben werden können. Die Bedeutung der Zimmerzahl für diesen Leitfaden liegt darin, dass die verkaufte und bezahlte Kapazität rechtlich nutzbar ist.

Nutzungsgenehmigung, Betriebseröffnungs- und Betriebsgenehmigung sowie Tourismus-Betriebsbescheinigung erfüllen unterschiedliche Funktionen. Die vorhandene Art der Bescheinigung, der Inhaber der Bescheinigung und der tatsächliche Betreiber werden bestimmt. Dass die Person, die die Immobilie kauft, Genehmigungsinhaberin wird oder den Betrieb selbst weiterführt, ist kein automatisches Ergebnis.

Bescheinigungen für Alkoholverkauf und -ausschank: Die für die in den Restaurants und Bars des Hotels ausgeübte Tätigkeit passende Bescheinigung, ihr Inhaber und ihre Gültigkeit werden geprüft. Für die in der Praxis noch „TAPDK-Bescheinigung“ genannten Genehmigungen ist die zuständige Behörde das Ministerium für Landwirtschaft und Forsten. Verkaufsbescheinigungen sind grundsätzlich nicht übertragbar; wird eine andere natürliche oder juristische Person Betreiber, ist eine Bescheinigung auf deren Namen erforderlich. Der Wechsel der Anteile derselben Gesellschaft oder nur ihrer Firma ist anders; die erforderlichen Mitteilungs- und Eintragungsverfahren werden gesondert bestimmt. Verordnung über Verkauf und Ausschank Art. 5, 13 und 14

Beeinflussen Brandschutz, Gebäudesicherheit und einschlägige Umweltvoraussetzungen die Betriebsfortführung oder wesentliche Pflichtausgaben, sind sie Teil der technischen und rechtlichen Prüfung. Statt der allgemeinen Erklärung des Verkäufers „unsere Genehmigungen sind vollständig“ werden die aktuelle Akte und der Prüfungsstand zugrunde gelegt. Ob das Brandschutz-Konformitätsgutachten der Feuerwehr das tatsächliche Gebäude, die Kapazität und die Nutzungsbereiche abdeckt, wird gesondert untersucht. Betreiberwechsel, bloße Firmenänderung und bauliche Änderung werden nicht als dasselbe Geschäft behandelt; der Bedarf an einem neuen Gutachten oder einer neuen Prüfung wird nach den anwendbaren Genehmigungs- und Brandschutzvorschriften bestimmt. Ob ein wesentlicher Verstoß behebbar ist, wer die Kosten trägt und ob die Behebung vor der Übertragung abgeschlossen sein muss, wird geklärt; die erforderlichen Gutachten und Korrekturen werden in den Zeitplan für Übertragung und Betriebsfortführung aufgenommen. Verordnung über Betriebseröffnungs- und Betriebsgenehmigungen Verordnung über den Brandschutz von Gebäuden Umweltgesetz

Nachhaltigkeitszertifizierung: Die Stufe der Anlage im Rahmen des Umwelt- und Kulturnachhaltigkeitsprogramms der Türkei, die Gültigkeit der Bescheinigung/des Zertifikats und nicht abgeschlossene Prüfungsbefunde werden geprüft. Im Rundschreiben 2026/2 des Ministeriums vom 16.04.2026 wird erläutert, dass bei Anträgen auf eine Tourismus-Betriebsbescheinigung und bei Vorgängen, die eine Änderung der Bescheinigung erfordern, für Vier- und Fünf-Sterne-Hotels und Ferienanlagen, Boutique-Hotels und besondere Beherbergungsanlagen ein Zertifikat der Stufe 3, für sonstige Beherbergungsanlagen eine Bescheinigung der Stufe 2 verlangt wird. Beim Erwerb, der eine Übertragung der Bescheinigung erfordert, sollten die erforderliche Stufe und die Anpassungskosten daher vorab bestimmt werden. Die Auswirkung eines Mangels auf die Bescheinigungsverfahren und das Sanktionsrisiko nach Gesetz Nr. 2634 werden in der konkreten Akte beurteilt; nicht jeder Mangel kann als automatische Betriebseinstellung dargestellt werden. KTB: Rundschreiben 2026/2

Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP) und Umweltgenehmigungen: Anhand von Kapazität, Errichtungszeitraum und späteren Erweiterungen der Anlage wird bestimmt, welcher Umweltbeurteilung sie unterliegt. Es wird untersucht, ob die vorhandene UVP-Entscheidung oder Stellungnahme zum Prüfungsumfang die tatsächliche Anlage abdeckt, sowie der Stand von Wasserversorgung, Abwasserbehandlung/-einleitung und sonstigen wesentlichen Umweltgenehmigungen. Bei einem Wechsel des Projektträgers oder Betreibers werden die erforderlichen Mitteilungs-, Antrags- und Verpflichtungsverfahren gesondert festgestellt. UVP-Akte, Gewerbegenehmigung und Nachhaltigkeitsbescheinigung erfüllen nicht dieselbe rechtliche Funktion. Es sollte nicht angenommen werden, dass eine vom Käufer geplante Kapazitätserweiterung mit den vorhandenen Entscheidungen und Genehmigungen möglich ist; die erforderliche zusätzliche Prüfung, die Kosten und der Zeitplan sollten vor der Kaufentscheidung bestimmt werden. Umweltgesetz Art. 10–11

Einholung von Genehmigungen und Lizenzen auf den Namen des Käufers oder neuen Betreibers

Die Prüfung endet nicht mit der Kontrolle der vorhandenen Unterlagen des Verkäufers. Die Einholung der erforderlichen Genehmigungen und Lizenzen auf den Namen der natürlichen Person oder Gesellschaft, die das Hotel nach dem Kauf betreiben wird, die Übertragung der übertragbaren Bescheinigungen und die erforderlichen Registeränderungen sind eine eigene Phase des Transaktionsplans. Betreibt der Käufer das Hotel über eine bestehende oder eine neu zu gründende Gesellschaft, wird die Antragsakte auf Grundlage dieser Gesellschaft vorbereitet. Sind die Gesellschaft, die die Immobilie kauft, und die Gesellschaft, die das Hotel betreibt, verschieden, werden die Unterlagen nach der Rechts- oder Betreibereigenschaft geordnet, die die einschlägigen Vorschriften verlangen.

Die Anträge an die zuständige Verwaltung für die Betriebseröffnungs- und Betriebsgenehmigung und an das Ministerium für Kultur und Tourismus für die Verfahren der Tourismusbescheinigung werden gemeinsam geplant. Nach den Angaben des Ministeriums beantragt der neue Betreiber bei der Übertragung der Tourismus-Betriebsbescheinigung zunächst die Betriebseröffnungs- und Betriebsgenehmigung für die Anlage und danach die Übertragung der Bescheinigung. Auch das Modell eines Betreibervermerks auf der Bescheinigung kann gesondert beurteilt werden. Die vorhandene Art der Bescheinigung, die Kapazität und der tatsächliche Zustand der Anlage beeinflussen, welcher Antrag zu stellen ist. KTB: Übertragung der Bescheinigung und Betreibervermerk

Je nach Umfang der Tätigkeit werden auch die Bescheinigung für Alkoholverkauf/-ausschank und weitere Sondergenehmigungen in diese Akte aufgenommen. Die erforderlichen Unterlagen, der Antragsteller, das verantwortliche Team, die Vorbedingungen und die Zieltermine werden bestimmt; die Anträge werden bis zur Behebung von Mängeln und zum Abschluss verfolgt. Die Pflicht des Verkäufers zur Beschaffung von Unterlagen und zur Zusammenarbeit wird vertraglich gebunden. Die Auswirkung der Möglichkeit, dass eine Genehmigung nicht erteilt wird, auf den Verkauf und die Tätigkeit wird beurteilt, bevor der Preis gezahlt wird; da Übertragung oder Ausstellung der Bescheinigung von der Entscheidung der Verwaltung abhängt, wird kein automatisches Ergebnis angenommen.

6. Gesellschaftsschulden, öffentliche Forderungen und frühere Verbindlichkeiten

Gesellschaftshistorie beim Anteilserwerb und Haftung des Gesellschafters

Bei der Anteilsübertragung bestehen die Bank-, Steuer-, Lieferanten-, Arbeitnehmer- und sonstigen Schulden der Gesellschaft in derselben Gesellschaft fort. Der neue Gesellschafter wird Gesellschafter einer Gesellschaft, die diese Lasten wirtschaftlich trägt. Der Fortbestand der Gesellschaftsschuld und die persönliche Haftung des neuen Gesellschafters für sämtliche Schulden sind verschieden.

Bei der Aktiengesellschaft begründet allein die Aktionärseigenschaft im Allgemeinen keine persönliche Haftung für sämtliche Schulden der Gesellschaft. Auch bei der Gesellschaft mit beschränkter Haftung ist die eigene Rechtspersönlichkeit der Gesellschaft der Ausgangspunkt; für öffentliche Forderungen besteht jedoch eine besondere Gesellschafterhaftung. Die zusätzliche Eigenschaft einer Person als Geschäftsführer, gesetzlicher Vertreter, Bürge oder Garant kann eine gesonderte Haftung begründen. TTK Art. 329 und 573

Nach Art. 35 des Gesetzes Nr. 6183 können Gesellschafter einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung für öffentliche Forderungen, die von der Gesellschaft nicht eingezogen werden können oder deren Uneinbringlichkeit feststeht, im Verhältnis ihrer Kapitalanteile haftbar gemacht werden. Die Bestimmung über die gemeinsame Haftung des Anteilserwerbers mit dem Veräußerer für vor der Übertragung entstandene öffentliche Forderungen sollte beim Erwerb von Anteilen einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung besonders geprüft werden. Die Haftung des gesetzlichen Vertreters wird nach Art und Zeitraum der Schuld gesondert beurteilt. Gesetz Nr. 6183 Art. 35 und wiederholter Art. 35 VUK Art. 10

Folge der Rechtsprechung für den Käufer: Der Beschluss des Plenums zur Vereinheitlichung der Rechtsprechung des Staatsrats (Danıştay İçtihatları Birleştirme Kurulu) vom 11.12.2018, E. 2013/1, K. 2018/1, hat nicht die Auffassung übernommen, dass bei einer Steuerschuld einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung zwingend zuerst der gesetzliche Vertreter in Anspruch genommen werden muss, bevor der Gesellschafter verfolgt wird. Dies beseitigt nicht die Voraussetzung, dass die Forderung von der Gesellschaft nicht eingezogen werden kann oder ihre Uneinbringlichkeit feststeht. Der Anteilserwerber kann das frühere Steuerrisiko jedoch nicht mit der Annahme ausschließen, „zuerst wird der frühere Geschäftsführer belangt; als Gesellschafter kann ich nicht in Anspruch genommen werden“. Im Amtsblatt vom 20.06.2019 veröffentlichter Beschluss

Frühere Schulden beim unmittelbaren Erwerb

Allein eine Immobilie zu kaufen bedeutet nicht, sämtliche Gesellschaftsschulden des Verkäufers zu übernehmen. Bei einer Transaktion, in der tatsächlich ein Handelsbetrieb übernommen wird, haben jedoch TBK Art. 202, bei der Betriebsübertragung für SGK-Forderungen Art. 89 des Gesetzes Nr. 5510 und für frühere Grundsteuern der Immobilie Art. 30 des Gesetzes Nr. 1319 besondere Bedeutung. Ein unmittelbarer Erwerb kann daher nicht als „ohne jedes Risiko früherer Schulden“ dargestellt werden. TBK Gesetz Nr. 5510 Grundsteuergesetz

Bei TBK Art. 202 sind die Schuldenhaftung des Erwerbers und die zweijährige gesamtschuldnerische Haftung des Veräußerers zu trennen. Die Haftung dessen, der den Betrieb mit Aktiva und Passiva übernimmt, gegenüber den Gläubigern knüpft an die im Gesetz vorgesehene Mitteilung oder Bekanntmachung an. Die zweijährige gemeinsame Haftung des Veräußerers beginnt bei bereits fälligen Schulden mit dem Datum der Mitteilung/Bekanntmachung, bei später fällig werdenden Schulden mit dem Fälligkeitsdatum. Solange die Mitteilungs- oder Bekanntmachungspflicht nicht erfüllt ist, läuft diese zweijährige Frist nicht. Dies bedeutet weder, dass sämtliche Schulden des Erwerbers in zwei Jahren enden, noch dass für Steuern, SGK und Abfindung dieselbe Frist gilt. TBK Art. 202

Eine Klausel „alle Schulden vor der Übertragung gehören dem Verkäufer“ hebt das aus dem Gesetz folgende Recht des Gläubigers oder der öffentlichen Verwaltung nicht auf. Sie regelt die wirtschaftliche Verteilung zwischen den Parteien und die Möglichkeit des Käufers, auf den Verkäufer zurückzugreifen. Den Wert dieses Rechts bestimmen die Zahlungsfähigkeit des Verkäufers und die gestellte Sicherheit.

Umfang der Prüfung

Zusätzlich zu den Bank- und Steuerschuldenaufstellungen werden wesentliche Lieferantenschulden, Gesellschafterverrechnungskonten, an Konzerngesellschaften gestellte Sicherheiten, laufende Steuerprüfungen, Rechtsstreit- und Vollstreckungsakten sowie langfristige Vertragsverpflichtungen untersucht. Noch nicht in Anspruch genommene Bankgarantien können ebenfalls ein bedingtes Risiko darstellen. Ein einzelnes Schreiben „keine Schulden“ beseitigt noch nicht aufgedeckte Lasten nicht.

Bei einem Ziel mit schwerem Kapitalverlust, Überschuldung, Nachlassvertrag (konkordato) oder Konkurs werden die Durchführbarkeit der Transaktion und die erforderlichen Genehmigungen gesondert beurteilt. Bei Übertragungen, die Gläubiger schädigen, kann auch das Risiko der Anfechtung der Verfügung auftreten. Der Kauf eines solchen Hotels ist eine andere rechtliche Akte als eine Transaktion, die durch gewöhnliche Schuldentilgung und Preisnachlass gelöst wird. TTK Art. 376 und 633 İİK Art. 277 ff., 297

7. Beschäftigte, Betriebsübergang und Last der Abfindung (kıdem tazminatı)

Feststellung, ob sich der Arbeitgeber ändert

Die Unterscheidung zwischen Eigentümer, Mieter und tatsächlichem Betreiber ist auch für die Beschäftigten wichtig: Zunächst wird bestimmt, welcher Person oder Gesellschaft die Beschäftigten als Arbeitnehmer zugeordnet sind. Der Erwerb der Hotelimmobilie bedeutet nicht in jedem Fall, dass die Beschäftigten einer anderen Gesellschaft Arbeitnehmer des Käufers werden; die Übertragung des Betriebs und die tatsächliche Kontinuität werden gesondert beurteilt.

Der Wechsel der Gesellschaftsanteile ändert für sich allein weder die juristische Person des Arbeitgebers noch macht er die Abfindung sofort zahlbar. Solange die Arbeit beim selben Arbeitgeber fortgesetzt wird, bleibt die wirtschaftliche Last der früheren Dienstzeit bei der Gesellschaft.

Beim Betriebsübergang (işyeri devri) auf einen anderen Arbeitgeber gehen dagegen nach Art. 6 des Arbeitsgesetzes die bestehenden Arbeitsverträge mit ihren Rechten und Pflichten über; bei von der Dienstzeit abhängigen Rechten wird die frühere Zeit berücksichtigt. Für vor der Übertragung entstandene und am Übertragungstag zu zahlende Schulden besteht gemeinsame Haftung; die Haftung des Veräußerers ist insoweit auf zwei Jahre begrenzt. Die Übertragung ist für sich allein kein Kündigungsgrund. Gesetz Nr. 4857 Art. 6

Bei der Abfindung gilt zusätzlich Art. 14 des Gesetzes Nr. 1475. Während bei einer anspruchsbegründenden Beendigung die Dienstkontinuität berücksichtigt wird, ist die Abfindungshaftung des übertragenden Arbeitgebers auf die von ihm beschäftigte Zeit und das Lohnniveau am Übertragungstag begrenzt. Die Zweijahresgrenze in Art. 6 des Arbeitsgesetzes sollte nicht unverändert auf alle Abfindungshaftungen übertragen werden. Gesetz Nr. 1475 Art. 14

Regelung der Abfindungslast in Preis und Vertrag

Die Abfindungslast sollte berechnet und ihre Verteilung zwischen den Parteien ausdrücklich bestimmt werden; eine allgemeine gesetzliche Regel, die bei jeder Transaktion einen zwingenden Abzug vom Kaufpreis vorsieht, gibt es nicht. Die Last kann im Preis hingenommen, gesondert abgezogen oder durch eine bestimmte Zahlungs- und Sicherheitenpflicht des Verkäufers gedeckt werden.

Neben der Abfindungsberechnung sind nicht gezahlte Löhne, Urlaub und wesentliche arbeitsrechtliche Streitigkeiten zu sehen. Eine bestehende zu zahlende Schuld wird von einer Abfindungslast unterschieden, deren Voraussetzungen in Zukunft eintreten können. Es wird vermieden, dieselbe Rückstellung sowohl in der Nettoschuldenberechnung als auch im gesonderten Abzug zweimal abzuziehen. Die von Käufer und Verkäufer vorgenommene Verteilung mindert die gesetzlichen Rechte der Beschäftigten nicht; auch die gesammelte Entlassung und Wiedereinstellung von Beschäftigten löscht frühere Lasten nicht von selbst.

8. Mieter, Betreiber und laufende Verträge

Lastenfreie Übergabe und Betriebskontrolle bei einem vermieteten Hotel

Der Verkauf des Hotels bewirkt nicht von selbst, dass der bestehende Mieter auszieht. Nach TBK Art. 310 tritt der neue Eigentümer beim Eigentümerwechsel der Mietsache in den Mietvertrag ein. Dass der Käufer das Hotel selbst betreiben möchte, schafft ohne Beurteilung der Laufzeit des bestehenden Mietverhältnisses und seiner Beendigungsvoraussetzungen keine Sicherheit einer lastenfreien Übergabe. TBK Art. 310

Es ist wichtig, ob die Hotelmiete nur die Immobilie oder die gesamte ertragbringende Betriebseinheit umfasst. Die Vorschriften über die Miete eines überdachten Geschäftsraums und über die Pacht (Miete eines Ertragsgegenstands) sind nicht dieselben. Das anwendbare Regime bestimmt sich nicht nach dem Namen des Vertrags, sondern nach Inhalt und tatsächlichem Verhältnis. Die Möglichkeit und Dauer der Räumung sind danach zu beurteilen. TBK Art. 339 und 357

Verspricht der Verkäufer eine lastenfreie Übergabe, muss gezeigt werden, auf welcher Grundlage und wann er sie sicherstellen kann. Preis, Übertragungspflicht und das Recht des Käufers, von der Transaktion zurückzutreten, für den Fall, dass der Auszug des Mieters sich verzögert oder nicht eintritt, werden im Vertrag geregelt. Auch die Rechte von Geschäften, Restaurants oder anderen Mietern im Hotel gehören zum Umfang der tatsächlichen Übergabe.

Erwerb des Betriebs des Mieters: Will der Käufer nicht das Gebäude, sondern den Betrieb des Mieters erwerben und an dessen Stelle Mieter werden, muss die Übertragung des Mietverhältnisses gesondert aufgebaut werden. Nach TBK Art. 323 ist die schriftliche Zustimmung des Vermieters erforderlich; dass diese Zustimmung bei Geschäftsraummieten nicht ohne wichtigen Grund verweigert werden darf, macht es für den Käufer nicht sicher, die Übertragung ohne eingeholte Zustimmung abzuschließen. Der Verkauf nur der Anteile der Mietergesellschaft ändert die juristische Person des Mieters nicht; etwaige Bedingungen zum Kontrollwechsel werden dennoch geprüft. Fortbestand der Miete, Sicherheiten und erforderliche Zustimmungen werden mit den Closing-Bedingungen des Kaufvertrags verknüpft. TBK Art. 310 und 323

Betriebs-, Management- und Markenverträge

Ein bestehender Management- oder Markenvertrag kann wegen eines Verkaufs, einer Anteilsübertragung oder eines Kontrollwechsels eine Zustimmungs-, Kündigungs- oder Zahlungspflicht enthalten. Insbesondere wird bestimmt, welche Geschäfte die Bestimmungen zum Kontrollwechsel — Change of Control in den Franchise- und Managementverträgen internationaler Ketten erfassen. Auch der Verkauf der Immobilie kann einer gesonderten Übertragungs-/Zustimmungsklausel unterliegen. Die Nichteinholung der erforderlichen Zustimmung kann je nach Vertrag ein Kündigungsrecht, das Ende der Markennutzung oder eine an die Kündigung geknüpfte Zahlungslast begründen. Die rechtliche Natur eines als „Break Fee“ oder unter ähnlichem Namen geregelten Betrags und die Voraussetzungen, unter denen er verlangt werden kann, werden anhand des Vertrags geprüft; es wird nicht angenommen, dass bei jeder Transaktion eine gesetzlich zwingende Kündigungsentschädigung besteht. Der Verlust der Markennutzung unterscheidet sich vom Verlust der von Behörden erteilten Hotelbetriebsgenehmigung.

Will der Käufer mit der Marke fortfahren, wird die Fortsetzung des Nutzungsrechts beurteilt; will er unabhängig betreiben, die rechtliche und wirtschaftliche Beendigung des Vertrags. Zwingende Erneuerungsverpflichtungen werden nur im Umfang der wesentlichen Last geprüft, die der Käufer übernehmen würde. Die erforderliche Marken- oder Betreiberzustimmung wird mit den aufschiebenden Bedingungen des Closing verknüpft.

Eigentum an der eigenen Marke des Hotels: Ob das Markenrecht an Name und Logo eines unabhängigen Hotels der Zielgesellschaft, dem verkaufenden Gesellschafter oder einem Dritten zusteht, wird anhand der TÜRKPATENT-Register und der einschlägigen Verträge untersucht. Eine außerhalb der Gesellschaft stehende Marke wird nicht von selbst durch den Erwerb der Gesellschaftsanteile erworben. Soll eine Markenübertragung oder Nutzungslizenz in den Verkauf einbezogen werden, werden die Form der Übertragung des betreffenden Rechts, die Registerverfahren und die Übergabe gesondert geplant. Die Übergabe der Beschilderung oder des Domainnamens zeigt für sich allein nicht den Übergang des Markenrechts. TÜRKPATENT: Rechtsvorschriften zum gewerblichen Rechtsschutz

Will der Käufer mit einem bestehenden oder neuen Betreiber fortfahren, stellt allein die Zustimmung zur Übertragung der Marke keine ausreichende vertragliche Beurteilung dar. Budget- und wesentliche Investitionsgenehmigungen des Eigentümers, Vergütungen des Betreibers, Prüfung der Konten, Berichterstattung, Bewertung der vereinbarten Leistung und Ausstiegsbedingungen aus dem Vertrag werden gemeinsam behandelt. Ein Branchenberater vergleicht Betriebsangebote; die Anwaltskanzlei sorgt dafür, dass diese Rechte im Vertrag durchsetzbar ausgestaltet werden. Dies sind keine Rechte, die in jedem Vertrag von selbst bestehen. CBRE: Betreiberauswahl und Betriebsaufsicht im Namen des Eigentümers

Bei der Anteilsübertragung besteht die Vertragspartei als dieselbe Gesellschaft fort; dennoch können Bestimmungen zum Kontrollwechsel Anwendung finden. Bei der unmittelbaren Betriebsübertragung kann nicht angenommen werden, dass jeder Vertrag automatisch übergeht. Für die Übertragung eines Vertrags können die Zustimmung der Gegenseite oder ein besonderes gesetzliches Regime erforderlich sein. Die Schuldenhaftung nach TBK Art. 202 und die Vertragsübertragung nach Art. 205 sind nicht dasselbe Thema. TBK Art. 202 und 205

Wesentliche Agenturverträge, die bestehende Reservierungen oder die kommende Saison binden, erhaltene Anzahlungen sowie Vorkaufs- oder Optionsrechte im Zusammenhang mit dem Verkauf werden ebenfalls bestimmt. Diese Prüfung klärt, mit welchen Rechten und Verpflichtungen der Käufer das Hotel nutzen kann.

Urheberrechtliche Lizenzen für Musik- und Sendenutzung: Je nach Art der Nutzungen in den Gemeinschaftsbereichen und Zimmern des Hotels werden Umfang der mit Rechteinhabern oder den zuständigen Berufsverbänden geschlossenen Lizenzen und nicht gezahlte Entgelte geprüft. Hinsichtlich der Erlaubnisse nach FSEK Art. 41 wird bestimmt, ob der neue Betreiber mit der bestehenden Lizenz fortfahren kann. Entgelt- und Schadensersatzforderungen wegen früherer unerlaubter Nutzung werden im Vertrag unter Berücksichtigung der unterschiedlichen Haftungsfolgen von Anteilserwerb und Betriebsübertragung geregelt. Sicherheiten zwischen den Parteien heben die gesetzliche Forderung des Rechteinhabers nicht auf. FSEK Art. 41, 52, 68 und 80

9. Umfang des Kaufpreises und Verhältnis der Schulden zum Preis

In Schriftform sollte festgelegt werden, ob der als „Preis des Hotels“ besprochene Betrag die Immobilie, die Gesellschaftsanteile oder den Betrieb und welche zusätzlichen Vermögenswerte umfasst. Dass Gebäude, Inventar, Vorräte, Marke und Reservierungen verschiedenen Personen zustehen, kann den Gesamtumfang der Übertragung verändern.

Beim Anteilserwerb müssen der Unternehmenswert der Gesellschaft — Enterprise Value — und der an den verkaufenden Gesellschafter zu zahlende Anteilspreis — Equity Value — nicht identisch sein. Bankschulden, verfügbare Liquidität, Gesellschafterforderungen und weitere von den Parteien akzeptierte Lasten werden in die Preisberechnung einbezogen. Auf die Abschlüsse welchen Datums sich der Preis stützt, wird ausdrücklich vereinbart. Wird die Festpreismethode auf Grundlage von Abschlüssen zu einem bestimmten Stichtag — Locked-Box — gewählt, werden die Zahlungen, die vom Stichtag bis zur Übertragung an den Verkäufer oder nahestehende Personen geleistet werden dürfen, und die nicht zulässigen Wertabflüsse definiert. Wird die Methode der Closing-Abschlüsse — Completion Accounts — gewählt, werden die Berechnung der abschließenden Anpassung nach Nettoschulden, Liquidität und vereinbartem Betriebskapital sowie die Regelung zu Einwendungen und Differenzzahlung bestimmt. Dies sind Vertragsmethoden, die die Parteien wählen können; bei einem Anteilsverkauf gibt es keine zwingende einheitliche Preisformel.

Ein Betrag für Schuldentilgung, Abfindungslast oder Reservierungsanzahlung darf nicht erneut abgezogen werden, wenn er im Preis bereits berücksichtigt ist. Auch nicht jeder Betrag auf der Bank ist freie Liquidität; gesperrte Konten oder Anzahlungen, für die künftig Leistungen erbracht werden, werden gesondert beurteilt.

Ertragsdaten, Renovierungsbudget und Betriebskapital

Die Erträge in der Verkaufspräsentation sind von den verifizierten Betriebserträgen zu trennen. Das Finanz- und Hotelbetriebsteam gleicht die historischen Ertrags-, Aufwands- und Belegungsdaten, die die gesamte Saison abdecken, mit Buchhaltung, Bank, Reservierungssystem und wesentlichen Agenturunterlagen ab. Zugrunde gelegt wird die genehmigte und tatsächlich verkaufbare Zimmerkapazität. Die zukunftsbezogene Betriebsprognose des Käufers wird von der Informationserklärung des Verkäufers über die Vergangenheit getrennt. Das Rechtsteam regelt, welche Erklärung, Beschaffenheitsangabe oder Sicherheit die preisrelevanten Daten im Vertrag betrifft. Dies bedeutet nicht, dass der Verkäufer von selbst künftige Gewinne zusichert. Branchenanalyse: Betriebsdaten und Saisoneffekt

Renovierungskosten und Kaufpreis sollten zusammen gesehen werden. Das technische Team legt aufgeschobene Instandhaltung und Pflichtinvestitionen dar; das Marken- oder Betreiberteam, sofern vorhanden, den Plan zur Verbesserung der Anlage — Property Improvement Plan / PIP. Die rechtliche Beurteilung verknüpft mit dem Vertrag die Durchführbarkeit der Arbeiten, ihre Genehmigungen, wer zahlt, den Fertigstellungstermin und die Auswirkung der währenddessen geschlossenen Kapazität auf bestehende Reservierungen. Die für den Markenstandard erforderliche Investition und eine Sicherheitsausgabe, die Voraussetzung der öffentlich-rechtlichen Tätigkeit ist, sind nicht gleicher Natur. Branchenanalyse: Kapitalaufwendungen und Markenbeziehungen

Das Betriebskapital nach der Übertragung sollte gesondert geplant werden. Kaufpreis, Steuern und Transaktionskosten, Pflichterneuerungen und die in der ersten Betriebsphase erforderliche Liquidität sollten im selben Budget als getrennte Posten gesehen werden. Die Parteien bestimmen die im Betrieb zu belassende verfügbare Liquidität und das Betriebskapital sowie die vom Käufer zusätzlich einzubringenden Mittel. Beim Anteilserwerb ist das vorhandene Geld in der Gesellschaft, bei der Vermögensübertragung sind die auf den neuen Betreiber zu übertragenden Mittel zu unterscheiden. Betriebsbudget und Preisanpassung werden gesondert berechnet, damit Anzahlungen oder Schulden nicht doppelt berücksichtigt werden. Dies ist keine feste Kapitalquotenregel; es wird nach Saison, Übertragungstermin und Betriebsmodell geplant. Branchenanalyse: Budget für den Betriebsübergang

Ein nicht genehmigtes Zimmer, ein bald ablaufendes Erbbaurecht, eine laufende Miete oder zwingende Genehmigungskosten können den Preis beeinflussen. Nicht jedes Problem, das die Übertragung oder die rechtmäßige Tätigkeit verhindert, lässt sich jedoch durch einen Preisnachlass lösen. Das Ergebnis der rechtlichen Prüfung kann verlangen, dass einzelne Fragen vor Zahlung und Übertragung behoben werden.

10. Mehrwertsteuer, Besteuerung des Veräußerungsgewinns und Transaktionskosten

Steuerliche Beurteilung nach Transaktion und Parteien

Für die Steuerberechnung werden das verkaufte Recht, ob der Verkäufer eine natürliche Person oder eine Körperschaft ist, die Erwerbs- und Verkaufsdaten sowie die Art der Immobilie oder des Anteils bestimmt. Die Kosten des Käufers und der dem Verkäufer vom Verkauf verbleibende Betrag sollten zusammen gesehen werden.

Mehrwertsteuer beim Immobilienverkauf

Die Mehrwertsteuerregelung beim Verkauf eines Hotelgebäudes unterscheidet sich von der für die im Hotel erbrachte Beherbergungsleistung. Im Vertrag sollte angegeben werden, ob der Kaufpreis inklusive oder exklusive Mehrwertsteuer ist; wird eine Befreiung vorgesehen, sind ihre Grundlage und Voraussetzungen zu verifizieren. Auch die Verteilung des zusätzlichen Preises und des Steuerrisikos, die entstehen, wenn die Befreiung nicht angewandt werden kann, wird bestimmt. Mehrwertsteuergesetz

Die Aussage „Jedes Hotel, das zwei Jahre im Anlagevermögen geblieben ist, wird ohne Mehrwertsteuer verkauft“ ist nicht richtig. Bei Immobilien, die vor dem 15. Juli 2023 im Anlagevermögen von Körperschaften waren, können die früheren Befreiungsvorschriften nach vorläufigem Art. 43 des Mehrwertsteuergesetzes angewandt werden, wenn auch die übrigen Voraussetzungen erfüllt sind. Ab diesem Datum erworbene Immobilien können allein deshalb, weil zwei Jahre vergangen sind, nicht von derselben alten Befreiung profitieren. GİB-Befreiungsleitfaden 2026

Die auf das Gebäude bezogene Befreiung erstreckt sich nicht von selbst auf sämtliche verkauften Möbel und Vorräte. Wesentliche Bestandteile der Immobilie und selbständige Ausstattung werden getrennt. Dass der Käufer die Mehrwertsteuer als Vorsteuer abziehen kann, beseitigt auch nicht die Notwendigkeit, diesen Betrag beim Closing zu finanzieren. Allgemeine Mehrwertsteuer-Anwendungsmitteilung

Gewinn beim Anteilsverkauf und beim Verkauf durch natürliche Personen

Die Mehrwertsteuerbefreiung für die Lieferung von Aktienurkunden einer Aktiengesellschaft und die Befreiung für den Verkauf von Beteiligungsanteilen durch Körperschaften sind unterschiedliche Regelungen. Der Verkauf eines Anteils an einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung unterliegt nicht automatisch demselben Regime wie Aktienurkunden. Ob der Verkäufer eine Person oder eine Gesellschaft ist, die rechtliche Natur des Anteils und die einschlägigen Voraussetzungen werden geprüft. Mehrwertsteuergesetz Art. 17

In der Körperschaftsteuer können 25 % des Veräußerungsgewinns bei alten Immobilien im Übergangsbereich, deren Voraussetzungen erfüllt sind, und 50 % des Gewinns bei Verkäufen einschlägiger Beteiligungsanteile, deren Voraussetzungen erfüllt sind, befreit sein. Dies sind nicht auf den Kaufpreis angewandte Steuersätze, sondern der befreite Teil des Gewinns. Frist, Vereinnahmung und weitere Voraussetzungen werden gemeinsam beurteilt. GİB-Befreiungsleitfaden 2026

Verkauft eine natürliche Person eine im Privatvermögen befindliche Immobilie innerhalb von fünf Jahren nach entgeltlichem Erwerb, kann je nach Voraussetzungen ein Wertsteigerungsgewinn entstehen; der Erwerb durch Erbschaft oder Schenkung wird anders beurteilt. Auf einen Verkauf im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit kann dasselbe Ergebnis jedoch nicht allein deshalb angewandt werden, weil fünf Jahre vergangen sind. Auch die Vorschrift zu mehr als zwei Jahre gehaltenen Aktien unbeschränkt steuerpflichtiger Körperschaften kann nicht unverändert auf jeden Anteil an einer Aktiengesellschaft oder Gesellschaft mit beschränkter Haftung angewandt werden. Die Akte einer natürlichen Person als Verkäufer und die einer Körperschaft als Verkäufer erfordern gesonderte steuerliche Beurteilungen. Einkommensteuergesetz wiederholter Art. 80–81 GİB: Besteuerung beim Verkauf durch natürliche Personen

Grundbuchgebühr, sonstige Kosten und Nettopreis

Beim Immobilienverkauf beträgt die allgemeine Grundbuchgebühr für Käufer und Verkäufer jeweils gesondert 20 Promille (2 %). Die Erklärung beruht auf dem tatsächlichen Übertragungspreis, der nicht niedriger sein darf als der Grundsteuerwert. Nur den Gemeindewert anzugeben, obwohl der tatsächliche Preis höher ist, ist keine zutreffende Erklärung. Dass die Parteien die Gebühr untereinander teilen, ändert die gesetzliche Schuldnerstellung nicht. GİB: Besteuerung von Kauf und Verkauf von Immobilien

Weil der Verkauf allein von Gesellschaftsanteilen den Eigentümer der Immobilie nicht ändert, entsteht allein für diese Transaktion keine Grundbuchgebühr für einen Immobilienverkauf. Obwohl für Anteilsübertragungsunterlagen eine Stempelsteuerbefreiung besteht, werden gesonderte Transaktions- oder Sicherheitenunterlagen nach ihrer eigenen Natur geprüft. Gesetz Nr. 488, Tabelle (2), IV/16

Die Einnahme der Gesellschaft, die die Immobilie verkauft, ist nicht unmittelbar persönliches Einkommen der Gesellschafter. Die Verteilung des Preises an die Gesellschafter oder seine Überweisung ins Ausland kann gesonderte Folgen haben. Beim Anteilsverkauf geht der Preis dagegen an die Person oder Körperschaft, die die Anteile verkauft. Diese Unterscheidung ist für den tatsächlichen Vergleich der dem Verkäufer vorgeschlagenen Modelle notwendig. Körperschaftsteuergesetz

Trennung bestehender Förderungen von neuen Investitionsförderungen

Eine Tourismusinvestitions-/-betriebsbescheinigung und eine Investitionsförderbescheinigung sind nicht dieselbe Bescheinigung. Die vom Hotel in der Vergangenheit in Anspruch genommenen Förderungen, eine laufende Förderbescheinigung und die Förderungen, die der Käufer künftig für Renovierung oder Kapazitätserweiterung beantragen kann, werden gesondert geprüft. Ohne Bestimmung von Förderart, Berechtigtem, Bescheinigungsdatum, anwendbarer Regelung, Ausgabenumfang und Antragsvoraussetzungen sollte nicht angenommen werden, dass sich der Kaufpreis durch einen Zuschuss oder einen Steuervorteil mindert. Steuerbefreiung, Abzug, Kreditförderung und Zuschuss führen ebenfalls nicht zum selben wirtschaftlichen Ergebnis. Investitionsbüro: Fördertypen und Instrumente KTB: Verfahren der Tourismuszertifizierung

In der bestehenden Förderakte werden in Anspruch genommene Förderungen, nicht abgeschlossene Investitions- und Betriebsverpflichtungen, gegebenenfalls das Abschlussvisum und offene Verwaltungsakte angefordert. Die Auswirkung der gewählten Anteils-/Vermögensübertragung auf die Bescheinigung, die geförderten Vermögenswerte und die Verpflichtungen, ob eine Genehmigungs- oder Bescheinigungsänderung erforderlich ist und das Rückforderungsrisiko bei Verletzung der Voraussetzungen werden nach der einschlägigen Regelung beurteilt. Soll ein früheres Risiko beim Verkäufer verbleiben, wird es an die vertragliche Schadloshaltungs- und Sicherheitenregelung geknüpft. Ein bestimmter Förderanspruch sollte, bevor er verifiziert ist, nicht als sicherer Ertrag in den Finanzierungsplan des Käufers eingestellt werden. Ministerium für Industrie und Technologie: Investitionsförderungen

Im Gesamtmittelbedarf werden Steuern und Gebühren zusätzlich zum Kaufpreis, Prüfungs-, Bank-, amtliche Verfahrens- und gegebenenfalls Vermittlungskosten ausgewiesen. Frühere Betriebssteuern werden ebenfalls bei der Schuldenprüfung beurteilt; Beherbergungssteuer oder Tourismusanteil werden nicht mit der Steuer auf den Kauf des Hotels verwechselt.

11. Kauf- und Übertragungsvertrag: Pflichten, aufschiebende Bedingungen und Sicherheiten

Vertrag und Rechtsform passend zum Transaktionsmodell

Für Immobilienverkauf, Anteilsübertragung und Übertragung eines Handelsbetriebs genügt nicht derselbe Vertrag. Ein privatschriftlicher Vertrag, der die wirtschaftliche Verständigung regelt, ersetzt nicht die amtliche Form und die Eintragung, die für die Übertragung des Grundeigentums erforderlich sind. Auch ein Verkaufsversprechen ist keine vollzogene Eigentumsübertragung. Bei Anteils- und Betriebsübertragung gelten das jeweilige Gesellschaftsrecht sowie Form- und Registervorschriften gesondert. TBK Art. 237 TTK Notargesetz Art. 61/A

Die grundlegende Funktion des Vertrags ist es, die bei der Prüfung gewonnenen Ergebnisse in die Frage umzusetzen, wer was an welchem Datum und unter welchen Voraussetzungen tut. Adresse des Hotels und Gesamtpreis zu schreiben, löst die Fragen von Schulden, Mietern, Genehmigungen und Übergabe nicht.

Wesentliche Vertragsbestimmungen

• Verkaufsumfang: Anteile, Parzellen, Rechte, Betriebsbestandteile und Vermögenswerte, die vom Verkauf ausgenommen bleiben; außerdem, ob digitale Vermögenswerte und Nutzungsrechte wie Domainnamen, Social-Media- und Online-Reisebüro-Konten (OTA) und Lizenzen der Hotelverwaltungssoftware (PMS) einbezogen sind und ob sie übertragbar sind.
• Preis und Zahlung: Steuern, Schuldentilgungen, Preisanpassungen, Anzahlungen und gegebenenfalls der gestundete Teil.
• Erklärungen und Zusagen des Verkäufers: Der offengelegte Stand von Eigentum, Schulden, Steuern, Beschäftigten, Genehmigungen und wesentlichen Verträgen.
• Lösung bekannter Probleme: Wer ein Problem mit Hypothek, Abbruch/Genehmigung, Zuweisung, Mieter oder früherer Schuld behebt; und die Folgen, wenn es nicht behebbar ist.
• Aufschiebende Bedingungen der Übertragung: Erforderliche Genehmigungen, Zustimmungen der Gegenseite, verfügbare Finanzierung und für die Übergabe erforderliche wesentliche Maßnahmen.
• Haftung und Sicherheit: Verteilung einer später auftretenden Last, Umfang der Schadloshaltung und Sicherheiten, die ihre Einziehung gewährleisten.
• Übergabe und Ausstieg aus der Transaktion: Übergabetermin und -umfang, Rechte der Parteien bei Nichteintritt der Bedingungen, wesentlichem Schaden oder Verstoß.
• Schutz des übertragenen wirtschaftlichen Werts: Werden auch der Kundenkreis und die geschäftliche Reputation des Betriebs erworben, wird bei Bedarf eine Wettbewerbsverbotspflicht des Verkäufers erwogen. Dauer, räumlicher Bereich und Tätigkeitsumfang sollten mit der Transaktion verbunden und verhältnismäßig ausgestaltet werden; die Vereinbarkeit der Bestimmung mit dem Wettbewerbsrecht ist gesondert zu prüfen.

Die Wahrung von Kontozugang, früheren Bewertungen und Punktzahlen auf Plattformen wie Booking.com oder Expedia wird nach den Bedingungen der Plattform gesondert verifiziert. Eine Punktzahl oder algorithmische Platzierung sollte nicht als Eigentumsrecht beschrieben werden, dessen Übertragung und Fortbestand der Verkäufer allein gewährleisten kann. Die für die Übertragung von Konten und Softwarerechten erforderlichen Erlaubnisse, nicht übertragbare Bestandteile und ihre Auswirkung auf den Preis werden erläutert.

Trennung zwischen bekanntem Risiko und später auftretender Last

Die Verhandlung nach der Prüfung besteht nicht nur in der Wiederholung des zu Beginn besprochenen Preises. Eine festgestellte Schuld, ein Genehmigungsmangel oder ein vertragliches Hindernis wird in eine Preisanpassung, vom Verkäufer zu erledigende Arbeiten, eine aufschiebende Bedingung des Closing oder eine bestimmte Schadloshaltungssicherheit umgesetzt. Die vereinbarte Lösung muss im endgültigen Vertrag und seinen Anlagen enthalten sein. Insbesondere bei einem Anteilsverkauf wird gesondert verhandelt, in welchem Maß das Disclosure Letter des Verkäufers und die Offenlegungsanlagen die abgegebenen Erklärungen und Zusicherungen einschränken. Dass ein Dokument in den Datenraum hochgeladen wird, und die ausdrückliche Offenlegung eines bestimmten Risikos und dessen Übernahme durch den Käufer sollten nicht als dasselbe angesehen werden.

Erklärungen und Zusicherungen des Verkäufers definieren den vereinbarten Zustand des Hotels oder der Gesellschaft. Bekannte Fragen wie eine offengelegte Steuerprüfung oder ein bestimmter Genehmigungsverstoß sollten dagegen gesondert geregelt werden. Der Satz „Jede Haftung liegt beim Verkäufer“ erklärt für sich allein weder, wie das Risiko behoben, noch wie der Schaden des Käufers eingezogen wird.

Beim Anteilsverkauf genügt es möglicherweise nicht, dass sich die Zusicherungen nur auf Bestehen und Übertragbarkeit der Anteile beziehen. Die wirtschaftliche Einheit, die der Käufer erwerben möchte, sollte zusammen mit Eigentum oder Nutzungsrecht am Hotel, seiner rechtmäßigen Tätigkeit und den Verbindlichkeiten der Gesellschaft im Vertrag definiert werden. Ob die abgegebene Zusage eine Beschaffenheitsangabe oder eine selbständige Garantie bzw. Schadloshaltungsschuld für ein bestimmtes Risiko begründet, kann die anwendbaren Haftungsvorschriften beeinflussen. Der Anwendungsbereich der Mängelvorschriften auf die Anteilsübertragung und die Natur der Zusage sollten nicht bei jedem Vertrag als gleich angenommen werden. TBK Art. 112 und Art. 219 ff. Rechtsdogmatische Analyse zur Rechtsnatur von Erklärungen und Zusicherungen

Auch dass der Käufer bei der Prüfung ein Problem erfährt, kann rechtliche Folgen haben. TBK Art. 222 regelt bei Vertragsschluss bekannte Mängel und Mängel, die bei ausreichender Durchsicht erkennbar gewesen wären, gesondert; im zweiten Fall ist die gesonderte Übernahme durch den Verkäufer wichtig. Soll die wirtschaftliche Last eines bekannten Steuer-, Bau- oder Genehmigungsproblems daher beim Verkäufer verbleiben, muss dies im Vertrag in eine klare und durchsetzbare Verpflichtung umgesetzt werden. Auch jede Weitergabe eines Dokuments sollte nicht automatisch als Verzicht auf Rechte in Bezug auf jedes Risiko angesehen werden. TBK Art. 222

Die Schadloshaltungsregelung sollte zeigen, wer wem für welche Last zahlt. Eine allgemeine Verletzung einer Erklärung wird von einer besonderen Schadloshaltungsschuld unterschieden, die für eine bestimmte Steuerprüfung, ein Genehmigungsproblem oder eine frühere arbeitsrechtliche Forderung übernommen wird. Geregelt werden, ob der Schaden beim Käufer oder bei der Zielgesellschaft entsteht, wem das Forderungsrecht zusteht, die anwendbaren Fristen und Betragsgrenzen, wie eine Forderung eines Dritten gehandhabt wird und wie eine Doppeleinziehung vermieden wird. Mitteilungs- und Sicherheitsfortbestandsfristen sind nicht derselbe Begriff wie die gesetzliche Verjährung. Preisnachlass, unmittelbare Tilgung der Schuld, Einbehalt oder Bankgarantie werden nach der Natur des Risikos gewählt; die Zahlungsfähigkeit des Verkäufers und die Bedingung, unter der die Sicherheit freigegeben wird, werden gesondert beurteilt. Diese Vereinbarung hebt weder die gesetzlichen Rechte der Gläubiger noch zwingende behördliche Genehmigungen auf. TBK Art. 26–27, 112 und 148

Auch Bestimmungen, die die Haftung beschränken, haben rechtliche Grenzen. Ist der Verkäufer beispielsweise nach TBK Art. 221 bei einer mangelhaften Übertragung grob schuldhaft, ist eine Vereinbarung, die die Haftung für den Mangel aufhebt oder beschränkt, absolut nichtig. Ein Betrags- oder Umfangslimit im Vertrag kann daher nicht in jedem Fall als absolutes, den Verkäufer schützendes Ergebnis dargestellt werden. TBK Art. 221

Nichtzustandekommen der Transaktion und Ansprüche nach der Übertragung

Ob die Zahlung eine Anzahlung, eine Draufgabe oder ein Reugeld ist, hat unterschiedliche Folgen; das Wort „kapora“ bestimmt die Rückerstattungsregelung nicht allein. Auch ein gegen Treu und Glauben verstoßender Eingriff in den Eintritt der Bedingung wird gesondert beurteilt. Diese Unterscheidungen sorgen dafür, dass das Recht einer Partei, aus der Transaktion auszusteigen, und das Recht der anderen Partei, den Preis einzuziehen oder ihren Schaden zu verlangen, ausgewogen ausgestaltet werden. TBK Art. 112, 123–125, 170–178 und 219 ff.

Zeitraum zwischen Signing und Übertragung und Streitbeilegung

Nach dem Signing können neue Verschuldung, eine wesentliche Vertragsänderung, die Entnahme von Vermögenswerten oder ein Schaden an der Anlage den vom Käufer zu übernehmenden Zustand verändern. In dieser Zeit werden der Schutz des Betriebs und die Folgen wesentlicher Änderungen bestimmt. Werden Bedingungen wie eine behördliche Genehmigung oder der Auszug des Mieters nicht erfüllt, müssen Warte-, Rückerstattungs- und Beendigungsregelung klar sein.

Kontrollerwerbe, die der Genehmigung des Wettbewerbsrats bedürfen, werden anhand der einschlägigen aktuellen Kriterien gesondert beurteilt. Nicht jeder Hotelverkauf erfordert eine Genehmigung; eine genehmigungspflichtige Transaktion darf auch nicht ohne Genehmigung abgeschlossen werden. Prüfung oder Übergangsvorbereitung darf nicht ohne die erforderliche Genehmigung in die tatsächliche Übernahme der Kontrolle umschlagen. Das Risiko einer vorzeitigen Zusammenführung von Preisgestaltung und Geschäftsentscheidungen zwischen konkurrierenden Parteien wird zusammen mit der Regelung zum Informationsaustausch in Abschnitt 3 beurteilt. Wettbewerbsbehörde: Vorschriften zu Zusammenschlüssen und Übernahmen Leitfaden zum Informationsaustausch

Bei einer internationalen Transaktion werden die Wahl des anwendbaren Rechts und die Wahl von Gericht oder Schiedsgericht beurteilt. Eine ausländische Rechtswahl- oder Schiedsklausel im Vertrag beseitigt nicht die zwingenden Vorschriften zu den dinglichen Rechten an der Immobilie in der Türkei oder zu behördlichen Genehmigungen. Die Wahl sollte anhand der Art der möglichen Streitigkeit und der Vollstreckbarkeit der Entscheidung getroffen werden. HMK Art. 408 MÖHUK

12. Durchführung des Hotelverkaufs: Grundbuch- oder Anteilsübertragung, Finanzierung und Zahlung

Erwerbsfinanzierung und Trennung der bestehenden Schuld

Der vom Käufer genutzte Kredit und der bestehende Kredit des Verkäufers oder der Zielgesellschaft sind getrennte Akten. Das für den Kauf erforderliche Geld wird möglicherweise erst verfügbar, wenn die Bedingungen der Bank erfüllt sind. Besteht Finanzierungsbedarf, müssen daher Kredit- und Übertragungsbedingungen im Vertrag aufeinander abgestimmt sein.

Fortbestand des bestehenden Kredits und Zustimmung der Bank: Dass die kreditnehmende Gesellschaft bei der Anteilsübertragung dieselbe bleibt, bedeutet nicht, dass der bestehende Kredit zu denselben Bedingungen fortbesteht. Die Bestimmungen des Kreditvertrags zu Kontrollwechsel, Vermögensverkauf, Verzug und vorzeitiger Rückzahlung werden geprüft. Ob der Verkauf der Bank das Recht gibt, die gesamte Schuld vorzeitig zu verlangen, sowie die erforderliche Zustimmung oder Vertragsänderung werden vor dem Closing festgelegt. Besteht ein Kreditkonsortium oder eine Finanzrestrukturierung, wird auch die anwendbare Entscheidungsordnung der Gläubiger in diesen Plan aufgenommen.

Dass die Zielgesellschaft dem Käufer für den Erwerb ihrer eigenen Anteile Finanzierung oder Sicherheit gewährt, wird insbesondere bei der Aktiengesellschaft im Hinblick auf das Verbot der finanziellen Unterstützung nach TTK Art. 380 geprüft. Wird dem Investor eine persönliche Bürgschaft oder eine Sicherheit an seinen sonstigen Vermögenswerten vorgeschlagen, kann die übernommene Last die Grenzen des erworbenen Hotels überschreiten. TTK Art. 380

Sollen ausländische Mittel oder ein Preis in Fremdwährung verwendet werden, werden der Status der Parteien, die Vertrags- und Zahlungswährung sowie die geltenden Devisenvorschriften gemeinsam bestimmt. Soweit möglich, werden Bankunterlagen und Zahlungsnachweise für den Grundbuchantrag vorab vorbereitet. Schatz- und Finanzministerium: Devisenrecht

Devisenkaufbescheinigung — DAB: Beim Immobilienerwerb durch Kauf seitens einer ausländischen natürlichen Person sollten das von der TKGM bekanntgegebene Verfahren zu Devisenumtausch und DAB-Vorlage in den Zahlungsplan aufgenommen werden. Die bei der Bank auszustellende Bescheinigung wird mit den Angaben zu Käufer, Immobilie und Kaufpreis abgeglichen; anwendbare Ausnahmen und Übergangsbedingungen werden am Transaktionstag verifiziert. Diese Bescheinigung ist kein Nachweis über die Veräußerungsgewinnsteuer des Verkäufers. Dasselbe Verfahren wird nicht automatisch auf den Erwerb der Anteile einer Gesellschaft in der Türkei oder auf jede Transaktion einer Gesellschaft mit ausländischem Kapital angewandt. TKGM: DAB bei Erwerben durch ausländische natürliche Personen

Löschung von Hypotheken und sonstigen Sicherheiten

Beim Verkauf eines mit einer Hypothek belasteten Hotels wird nicht allein auf die Erklärung des Verkäufers „ich werde den Kredit tilgen“ vertraut. Ablösebetrag der Schuld, Voraussetzungen der Gläubigerbank für die Löschung der Hypothek und die aus dem Kaufpreis an die Bank zu leistende Zahlung werden gemeinsam geplant. Die Zahlung der Schuld und die Löschung des Hypothekeneintrags im Grundbuch sind getrennte Vorgänge.

Auch bei der Anteilsübertragung enden Gesellschaftsschuld, Immobilienhypothek oder Anteilspfandrecht nicht von selbst. Hat die Zielgesellschaft für andere Konzerngesellschaften Sicherheiten gestellt, wird bestimmt, ob sie fortbestehen.

Ausscheiden des Verkäufers aus persönlichen Bürgschaften: Für Gesellschaftskredite gestellte Bürgschaften enden nicht von selbst mit dem Anteilsverkauf. Soll der Verkäufer aus dieser Last ausscheiden, wird die schriftliche Bestätigung der betreffenden Bank eingeholt, aus der klar hervorgeht, dass die Bürgschaft beendet ist oder unter welcher Bedingung sie aufgehoben wird, und an das Closing geknüpft. Dass der Käufer ebenfalls eine Bürgschaft stellt, hebt die Bürgschaft des Verkäufers nicht für sich allein auf; die Annahme des Gläubigers, die den Verkäufer von der Schuld befreit, und die Gültigkeitsvoraussetzungen der neuen Sicherheit müssen zusätzlich erfüllt sein. Eine Klausel zwischen den Parteien, dass „der Käufer die Bürgschaft übernimmt“, genügt gegenüber der Bank allein nicht. TBK Art. 132, 195–196 und 581 ff.

Verkaufsgeschäft, Grundbuch- oder Anteilsübertragung und Zahlung des Preises

Beim Anteilserwerb wird der Kaufpreis im Zusammenhang mit den Übertragungsvoraussetzungen des betreffenden Anteils gezahlt; das Grundbuch des Hotels verbleibt bei der Eigentümergesellschaft. Gesellschaftsgenehmigung, Registereintrag und MKK-Meldung in der Tabelle erfüllen nicht dieselbe rechtliche Funktion. Bei Anteilen, die buchmäßig geführt werden und dem Kapitalmarktrecht unterliegen, gilt gesondert das besondere Regime. TTK Art. 11, 490–499, 594–598 MKK: Registrierungssystem für Inhaberanteile

Amtliche Form- und Eintragungsvoraussetzungen des Immobilienverkaufs und die je nach Gesellschaftsform unterschiedlichen Voraussetzungen der Anteilsübertragung gelten gesondert. Ob der Verkauf abgeschlossen ist, bestimmt sich daher nicht allein durch Vertragsunterzeichnung oder Geldüberweisung, sondern durch die Vorgänge und Eintragungen, die das zu erwerbende Recht erfordert. TBK Art. 237 TMK Art. 705–706 TTK Notargesetz Art. 61/A

Closing-Abrechnung und Verteilung des Geldes

Vor dem Closing wird eine Zahlungs- und Abrechnungstabelle erstellt, die zeigt, wer welchen Betrag an wen und bei Eintritt welcher Bedingung zahlt — ein Closing Statement / Funds Flow —. Je nach Transaktionsmodell werden folgende Posten getrennt:

Gesamtmittelbedarf und Nettoerlös des Verkäufers sind nicht derselbe Betrag. Diese Tabelle setzt die Preisberechnung aus Abschnitt 9 und die steuerlichen Unterscheidungen aus Abschnitt 10 in Zahlungsanweisungen um; sie darf nicht dazu führen, dass eine Schuld oder Anzahlung zweimal abgezogen wird. Die Verbindung zwischen rechtlicher Übertragung, Zahlung und Freigabe der Sicherheiten sollte gemeinsam hergestellt werden.

Der Zahlungsmechanismus darf nicht so belassen werden, dass der Käufer Geld sendet, das Recht aber nicht erwerben kann, oder der Verkäufer das Recht überträgt, den Preis aber nicht erhält. Je nach Art der Transaktion wird eine bedingte Zahlung über die Bank, ein geeignetes sicheres Zahlungssystem oder eine vertraglich begründete Sperrkontoregelung gewählt. Sollen mehrere wesentliche Parzellen oder getrennte Rechte zusammen erworben werden, wird bestimmt, ob eine Teilübertragung akzeptiert wird.

Systeme wie Tapu Takas stellen innerhalb ihres eigenen Umfangs und ihrer Voraussetzungen die Verbindung zwischen Preis und Eintragung her. Es kann nicht angenommen werden, dass sie Gesellschaftsschulden, Genehmigungen oder die Betriebsübergabe gesondert absichern. Auch ein als „Escrow“ bezeichnetes bedingtes Konto bedeutet nicht bei jeder Transaktion denselben Umfang oder einen standardisierten notariellen Dienst. Tapu Takas

Stand vom 10. September 2026: Das Handelsministerium hat den Termin für die Inbetriebnahme des für Immobilienverkäufe geregelten Sicheren Zahlungssystems mit dem 1. Oktober 2026 bekanntgegeben. Inkrafttreten, Anwendungsbereich und Anwendung sollten am Transaktionstag erneut geprüft werden. Dieser Termin und diese Regelung sollten nicht automatisch auf jeden Gesellschaftsanteils- oder Betriebspreis angewandt werden. Bekanntmachung des Handelsministeriums

Beim Ratenverkauf werden die Sicherung des Restpreises, die Folgen der Nichtzahlung und der Zeitpunkt der Aufhebung der Sicherheit gesondert geregelt. Die Auswirkung eines vor der Übertragung entstehenden wesentlichen Schadens auf Preis, Reparaturpflicht und Closing wird vereinbart.

Fortbestand des Versicherungsschutzes beim Eigentumswechsel: Bei Sachversicherungen endet das Versicherungsverhältnis, wenn der Inhaber des versicherten Interesses wechselt, sofern nichts anderes vereinbart ist. Beim unmittelbaren Verkauf des Gebäudes oder der Ausstattung sollte daher nicht angenommen werden, dass die bestehende Police des Verkäufers den Käufer weiter schützt. Der Verkauf allein der Gesellschaftsanteile ändert dagegen die Gesellschaft, die Inhaberin des versicherten Interesses ist, nicht für sich allein; gegebenenfalls bestehende Bedingungen der Police zu Kontrollwechsel und Anzeige werden gesondert geprüft. Auch für den Zeitraum zwischen Closing und Übergabe wird mit dem Versicherer geklärt, zugunsten welcher Person und ab wann der Versicherungsschutz beginnt. Gesetzlich vorgeschriebene Versicherungen werden von Deckungen unterschieden, die ein Kredit-/Betriebsvertrag verlangt oder die freiwillig abgeschlossen werden. TTK Art. 1470

13. Übergabe des Hotels, Betriebsübergang und Pflichten nach der Übertragung

Rechtliche Übertragung und tatsächliche Übergabe

Grundbuch- oder Anteilsübertragung zeigt für sich allein nicht, dass das Hotel tatsächlich und im vereinbarten Umfang übergeben wurde. Neben den Schlüsseln sind Betriebskontrolle, wichtige Unterlagen, Rechte und die Nutzbarkeit der vom Verkauf umfassten Vermögenswerte sicherzustellen.

Liste, Eigentum und wesentlicher technischer Zustand von Inventar und Grundausstattung werden bestimmt. Gegenstand eines Finanzierungsleasings oder Ausstattung, die einem Dritten gehört, darf nicht so übertragen werden, als gehörte sie dem Verkäufer. Die Behebung fehlender oder nicht funktionierender wesentlicher Ausstattung und ihre Preiswirkung werden in die Übergabeordnung aufgenommen. Es wird vereinbart, in welchem Umfang und nach welcher Bewertungsgrundlage die Vorräte abgerechnet werden.

Reservierungsanzahlungen und laufende Leistungen

Vor der Übertragung vereinnahmte, aber nach der Übertragung zu erbringende Reservierungen, Hochzeits- oder Veranstaltungsanzahlungen und Kundenkautionen werden erfasst. Agenturanzahlungen, saisonale Zimmerzuteilungen/Blockierungen und Gruppenreservierungen werden ebenfalls in diese Abrechnung aufgenommen. Wer das Geld erhalten hat, wird mit dem verglichen, der die Leistung erbringt; bei welcher Partei Provision, Stornierungs-/Erstattungs- und gegebenenfalls Schadensersatzpflichten verbleiben, wird bestimmt. Andernfalls kann der Käufer eine Leistung übernehmen, für die er den Preis nicht vereinnahmt hat; der Verkäufer kann für eine Leistung haftbar bleiben, die er für übertragen hält.

Bei der Anteilsübertragung können Geld und Vertrag in derselben Gesellschaft bleiben; dann geht es darum, dass das tatsächliche Bargeld und die Verbindlichkeiten der Gesellschaft im Preis richtig berücksichtigt werden. Bei der Betriebsübertragung wird gesondert geregelt, wie Reservierung, Anzahlung und Verpflichtung gegenüber dem Kunden übergehen. Für beide Geschäfte kann nicht dieselbe Übergabeabrechnung verwendet werden. Zwischen der Weitergabe der Anzahlung an den Käufer und ihrer Verrechnung mit dem Preis wird eine der Transaktionsstruktur entsprechende Methode gewählt; derselbe Betrag wird nicht doppelt berücksichtigt.

Übergabeprotokoll und zu erledigende Arbeiten

Das Übergabeprotokoll weist die übergebenen Hauptvermögenswerte, die Abrechnung, die offenen wesentlichen Arbeiten und die Verantwortlichen aus. Genehmigungs- und Bescheinigungsverfahren, die für den Betrieb erforderliche Software oder Markennutzungsrechte und der Fortbestand der Grundleistungen werden nachverfolgt.

Gästedaten und Kundendatenbank: Eine Transaktion, bei der nur die Gesellschafter wechseln und dieselbe Gesellschaft Verantwortlicher bleibt, unterscheidet sich von der Übermittlung der Daten an einen anderen Betreiber. Die Übernahme der Anteile gibt dem Käufer oder Konzerngesellschaften kein uneingeschränktes Zugriffsrecht auf Gästedaten. Die Übermittlung im Inland an einen neuen Betreiber erfordert eine Rechtsgrundlage nach Art. 8 des Gesetzes Nr. 6698 und je nach Art der Daten nach Art. 5 oder 6. Die für die Erfüllung einer laufenden Reservierung erforderlichen Informationen und die Übernahme des gesamten Archivs früherer Gäste zu Marketingzwecken können nicht im selben Umfang beurteilt werden. Wird ein berechtigtes Interesse geltend gemacht, müssen Erforderlichkeit und Abwägung mit den Grundrechten der Betroffenen konkret dargelegt werden. KVKK: Übermittlung im Inland KVKK: Voraussetzungen der Datenverarbeitung

Umfang der übermittelbaren Daten, Zweck, Aufbewahrungsfrist sowie Informations- und Sicherheitspflichten werden in der Übergabeordnung oder in einem Datenübertragungsprotokoll bestimmt. Das Protokoll ersetzt eine fehlende Rechtsgrundlage nicht. Erfolgt eine Übermittlung an die Zentrale einer ausländischen Kette, an einen Dienstleister im Ausland oder durch Zugriff aus dem Ausland, werden die Voraussetzungen der Übermittlung ins Ausland nach Art. 9 gesondert beurteilt. KVKK: Leitfaden zur Übermittlung ins Ausland

Die Wahrung der vereinbarten Rechte für bei der Übergabe unbekannte frühere Schulden und Verstöße sowie gegebenenfalls Preisanpassung, Freigabe des einbehaltenen Preises und fortbestehende Pflichten des Verkäufers werden nach dem Closing nachverfolgt. Die Annahme der Übergabe sollte nicht so geregelt werden, dass sie einen unbeschränkten Verzicht auf alle früheren Haftungen bedeutet.

Management, Personalwesen und Betriebsübergang nach der Übertragung

Der Übergangsplan wird vor der Übergabe vorbereitet; wer nach der Übertragung die Betriebsentscheidungen trifft und wer das Personal und die Verträge führt, wird bestimmt. Bei der Anteilsübertragung wird der Fortbestand der bestehenden Gesellschaft und des Arbeitgebers von einem Übergang des Betriebs auf einen anderen Arbeitgeber unterschieden. Dass allein wegen des Verkaufs der Anteile mit allen Beschäftigten neue Verträge geschlossen würden oder die Dienstzeit auf null gesetzt würde, wird nicht angenommen. Die Verpflichtungen gegenüber den Beschäftigten werden nach dem in Abschnitt 7 erläuterten Regime behandelt. Arbeitsgesetz Art. 6

Soll der Verkäufer oder frühere Betreiber für einige Zeit Buchhaltung, Reservierungssystem oder ähnliche Leistungen weiter erbringen, kann ein Vertrag über Übergangsdienstleistungen — Transitional Services Agreement / TSA verwendet werden, in dem Umfang, Dauer, Vergütung und Haftung bestimmt sind. Eine Genehmigung, die Voraussetzung für den Abschluss der Übertragung oder die Aufnahme der Tätigkeit ist, kann nicht auf die Zeit nach der jeweiligen Phase verschoben werden. Ziel ist es, zwischen rechtlicher Übertragung und tatsächlicher Betriebsführung keine Verantwortungslücke zu lassen.

14. Vorbereitung des Verkäufers, Transaktionskoordination und Rechtsberatung

Vorbereitung des Eigentümers als natürliche Person, der Gesellschaft und des Anteilsverkäufers

Der Verkäufer muss zunächst bestimmen, was er verkaufen kann. Ein Eigentümer als natürliche Person verkauft seine Immobilie, eine Gesellschaft ihr eigenes Vermögen, ein Gesellschafter den von ihm gehaltenen Anteil. Gesellschafter einer Gesellschaft zu sein, gibt nicht die Befugnis, die Hotelimmobilie der Gesellschaft wie persönliches Vermögen zu verkaufen. Ob Anteil oder Vermögenswert verkauft wird, die Person, die den Preis einzieht, die Gesellschafterbeschlüsse und die Steuern werden von Anfang an geklärt.

In der Vorbereitung werden Grundbuch- und Rechteunterlagen, Bauplanungs-/Genehmigungsakte, Schulden, Arbeitnehmerlasten, Mieter und wesentliche Verträge zusammengeführt. Die ehrliche und belegte Offenlegung bekannter wesentlicher Probleme, die vorherige Lösung behebbarer Mängel und die Trennung der vom Verkauf umfassten Bestandteile festigen die Verhandlung.

Für den Verkäufer sind Zahlungsfähigkeit des Käufers, Finanzierungsbedingungen, Dauer der Vorgespräche, Schutz geschäftlicher Informationen und Pflichten nach dem Verkauf wichtig. Neben der Einziehung des Preises sollte auch das Ausscheiden aus früheren Bürgschaften und Sicherheiten beurteilt werden. Der Verkauf der Gesellschaft oder des Anteils beendet die persönliche Bürgschaft, die der Verkäufer gegenüber der Bank gegeben hat, nicht von selbst.

Aufgaben des professionellen Transaktionsteams und rechtliche Koordination

Beim Hotelkauf tragen verschiedene Fachgebiete zur selben Transaktionsentscheidung bei. Auch in der internationalen Hotelberatung werden Kauf-/Verkaufsvermittlung, Bewertung, Finanzierung und Projektleistungen als getrennte Arbeitsbereiche angeboten. Der Leistungsumfang sollte im Mandatsvertrag bestimmt werden. CBRE: Hoteltransaktionen und Kapitalmarktdienstleistungen

Professionelle Prozesssteuerung umfasst, für diese Arbeiten einen gemeinsamen Zeitplan aufzustellen, wichtige Befunde den Parteien zur Entscheidung vorzulegen und sicherzustellen, dass die vereinbarten Lösungen in Vertrag und Closing überführt werden. Die Investitions- und Preisentscheidung liegt beim Käufer; das Rechtsteam zeigt, mit welchen Rechten und Pflichten die Entscheidung umgesetzt werden kann. Bei einer grenzüberschreitenden Transaktion werden in diesem Rahmen auch die Aufgaben des Rechtsteams in der Türkei und der Rechts- und Steuerberater im Land des Investors bestimmt.

In welcher Phase und wie kann sich die Rechtsanwaltskanzlei Güneş & Güneş am Prozess beteiligen?

Die 1999 gegründete Rechtsanwaltskanzlei Güneş & Güneş kann mit ihrer 27-jährigen beruflichen Erfahrung je nach Mandatsumfang als Rechtsberaterin für die Transaktion in der Türkei — Turkish transaction counsel — und als Koordinatorin des Transaktionsteams in der Türkei tätig werden. Während sie die rechtliche Vertretung des Mandanten führt, kann sie den Zeitplan und die miteinander verbundenen Bedingungen der Arbeiten koordinieren, die mit den Rechts- und Steuerberatern im Land des Mandanten, den Finanz- und Technikexperten in der Türkei sowie mit Bank, Verkäufer und Betreiber geführt werden. Die rechtliche Grundlagenarbeit vom Transaktionsmodell bis zum Übergang nach der Übergabe kann in diesem Rahmen aufgebaut werden.

Bei Gesprächen, die beispielsweise eine Gesellschaft in den USA unmittelbar mit einem Hotel in der Türkei begonnen hat, kann die Kanzlei die bestehenden Verständigungen prüfen, die rechtliche Arbeit in der Türkei übernehmen und dem Team in der Zentrale die entscheidungsbedürftigen Fragen weitergeben. Finanzielle Beurteilung, technische Prüfung und tägliche Hotelführung werden von den jeweiligen Fachleuten durchgeführt; die vertraglichen, genehmigungsrechtlichen, Closing- und Haftungsfolgen dieser Arbeiten werden in der rechtlichen Koordination zusammengeführt.

An welchem Punkt ist eine personen- und transaktionsbezogene rechtliche Beurteilung erforderlich?

Am Ende der rechtlichen Prüfung sollte dem Leser nicht nur eine Problemliste vorliegen. Unter welcher Bedingung fortgefahren werden kann, welche Last im Preis berücksichtigt wird, welche Frage vor der Übertragung gelöst werden muss und in welchem Fall eine Änderung des Transaktionsmodells angemessen ist, sollte verständlich dargelegt werden.

Für die erste Beurteilung bilden Identität von Käufer und Verkäufer, Grundbuch- oder Rechteangaben des Hotels, Betreiberstatus und gegebenenfalls vorhandene Angebote/Verträge einen ausreichenden Anfang. Sobald die erreichte Phase bestimmt ist, werden die erforderliche Unterlagenliste, der Arbeitsumfang und der Transaktionszeitplan vorbereitet.

Rechtliche Grundlagen und Umfang des Leitfadens

Bei Anteils-, Gesellschafts- und Betriebstransaktionen werden das Türkische Handelsgesetzbuch und das Türkische Obligationenrecht; für Eigentum und Nutzungsrechte das Türkische Zivilgesetzbuch, das Grundbuchgesetz und die einschlägigen Zuweisungsvorschriften; für die Rechtmäßigkeit des Bauwerks und der Tätigkeit das Bauplanungs- und Tourismusrecht zugrunde gelegt. Für Schulden und Beschäftigte gelten die einschlägigen Vorschriften zu öffentlichen Forderungen, Sozialversicherung und Arbeitsrecht; für Transaktionssteuern die dem Verkäufer und dem Transaktionsmodell entsprechenden Steuervorschriften zusammen. Die einschlägigen Quellen sind neben den Erläuterungen verlinkt.

Gesetzesbestimmung, Auslegungsmitteilung der Verwaltung und Gerichtsentscheidung erfüllen unterschiedliche Funktionen. Rechtsdogmatische Beurteilungen dienen der Erläuterung von Meinungsunterschieden; sie werden nicht als Gesetz oder als für alle Transaktionen geltendes definitives Ergebnis dargestellt. Die Zahlenbeispiele im Leitfaden dienen der Veranschaulichung und beziehen sich nicht auf eine tatsächlich durchgeführte Transaktion eines Mandanten.

Dieser Leitfaden bietet allgemeine rechtliche Information. Ob ein Hotel erworben werden kann oder ein Vertrag sicher ist, wird durch gemeinsame Prüfung der konkreten Unterlagen, aktueller amtlicher Register, geltender Bestimmungen und gegebenenfalls von Gerichtsentscheidungen bestimmt. Datumsabhängige steuerliche und Verwaltungspraktiken sollten am Transaktionstag erneut verifiziert werden.

Quellenverzeichnis

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• Türkisches Obligationenrecht; TBK Art. 1, 12, 19 und 237; TBK Art. 177–178 und 237; TBK Art. 40–41, 504 und 520–523; TBK; TBK Art. 202; TBK Art. 310; TBK Art. 339 und 357; TBK Art. 310 und 323; TBK Art. 202 und 205; TBK Art. 237; TBK Art. 112 und Art. 219 ff.; TBK Art. 222; TBK Art. 26–27, 112 und 148; TBK Art. 221; TBK Art. 112, 123–125, 170–178 und 219 ff.; TBK Art. 132, 195–196 und 581 ff.: csgb.gov.tr
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