Başkasına ait arsaya bina yapmak, arsanın mülkiyetini kendiliğinden yapı sahibine geçirmez. Kural olarak kalıcı yapı, üzerinde bulunduğu arazinin bütünleyici parçasıdır. Türk Medeni Kanunu, belirli şartlarda yapı veya malzeme sahibinin araziyi ya da gerekli bölümünü bedel karşılığında edinmesini; taşkın yapılarda ise mülkiyet devri veya irtifak kurulmasını isteyebilmesine imkân tanır. Bu istisnalar, yalnız binanın pahalı olması gerekçesiyle uygulanmaz. 1
İlk ayrım şudur: Bina bütünüyle başkasının arsasında mı yapılmıştır, yoksa kişinin kendi taşınmazındaki yapının bir bölümü komşu parsele mi taşmıştır? İlk durumda TMK m.722–724, ikinci durumda m.725 öncelikle incelenir. İyi niyet, değer dengesi, uygun bedel ve teknik uygulanabilirlik bu ayrım üzerinden değerlendirilmelidir.
TMK m.724 ile m.725 neden ayrı ele alınır?
Başkasının arsasındaki yapı
TMK m.724, yapının değerinin arazinin değerinden açıkça fazla olması hâlinde, iyi niyetli tarafın uygun bedelle yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bölümünün mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesini isteyebilmesini düzenler. Bu hüküm, sırf başkasının yerine yatırım yapılmasını mülkiyet kazanma yolu hâline getirmez. İyi niyet ve diğer şartlar araştırılmalıdır. 1
TMK m.722–723 ise malzemenin sökülmesi ve uygun tazminat konularını da düzenler. Tescil şartları oluşmadığında hangi mali talebin ileri sürülebileceği, tarafların iyi veya kötü niyetine ve somut olaya bağlıdır. “Tescil olmazsa bütün inşaat masrafı aynen ödenir” biçiminde genel bir sonuç çıkarılamaz. Ayrıca arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi yazısındaki açıklamalar karşılaştırma için kullanılabilir.
Komşu parsele taşan yapı
TMK m.725, taşkın bölüm için irtifak veya mülkiyet devri talebini belirli koşullara bağlar. Yapı zeminden taşabileceği gibi, binanın ayrılmaz parçası olan çıkma veya üst bölüm de komşu taşınmazın kullanım alanına taşabilir. Yalnız arsanın toprak yüzeyinde temel bulunup bulunmadığına bakmak yeterli değildir. 12
| Konu | Başkasının arsasındaki yapı | Taşkın yapı |
|---|---|---|
| Esas hüküm | TMK m.722–724 | TMK m.725 |
| Fiziksel durum | Yapı başkasının arazisindedir | Yapının bir bölümü komşu araziye taşar |
| Temel talep | Şartları varsa yeterli araziyle birlikte mülkiyet | Şartları varsa taşan bölüm için irtifak veya mülkiyet |
| Değer incelemesi | Yapı değeri araziden açıkça fazla olmalıdır | Durum ve koşullar, zarar ve değer dengesi incelenir |
| Özel süre meselesi | m.725'teki on beş günlük itiraz burada aynı şekilde uygulanmaz | Malikin taşmayı öğrenmesinden sonra itirazı önemlidir |
Tablo, ilk hukuki ayrımı gösterir. Paylı mülkiyet, kamu malı veya özel tahsis bulunan olaylarda başka sınırlamalar da gündeme gelebilir. Özellikle mera, kıyı ve devlet ormanı üzerinde özel mülkiyet edinilebilmesi, yalnız yapı değerine dayanılarak savunulamaz. Ayrıntılı bilgi için yıkım kararına itiraz ve iptal davası yazısı da okunabilir.
İyi niyet nasıl değerlendirilir?
Bilmemek kadar gereken özeni göstermek de önemlidir
TMK m.3 kapsamında iyi niyet, olayın gerektirdiği özen gösterildiği hâlde hakka aykırılığın bilinmemesiyle ilişkilidir. “Sınırı bilmiyordum” cümlesi tek başına yeterli değildir. Tapu ve aplikasyon belgeleri, yer teslimi, proje, ölçüm, önceki uyarılar ve inşaat sırasında yapılan itirazlar birlikte değerlendirilir. 12
Yapıya başlanmadan önce sınırın belirlenmesi için hangi adımların atıldığı önem taşır. Komşunun açık uyarısına rağmen inşaata devam edilmesi ile yetkili teknik ölçüme güvenildiği hâlde sonradan koordinat uyuşmazlığı çıkması aynı olay değildir. Ruhsat alınmış olması da komşu araziye taşmayı tek başına hukuka uygun hâle getirmez.
İyi niyetin inşaatın yapıldığı süreçte bulunması gerekir. Sonradan satın alan kişinin dosyadaki konumu ayrıca incelenir; yeni alıcının bütün eski fiillerden aynı biçimde sorumlu olduğu veya önceki kötü niyetin hiçbir önem taşımadığı varsayılmamalıdır. Talebin niteliği ve taşınmaza bağlı sonuçları ayrı ayrı değerlendirilir.
Teknik hata her zaman iyi niyet kanıtı mıdır?
Her teknik hata iddiası otomatik kabul edilmez. Ölçümün kim tarafından, hangi tarihte ve hangi veriyle yapıldığı açıklanmalıdır. Eski ve yeni koordinat sistemlerinin dönüşümü, aplikasyon krokisi ve fiilî yapı birlikte denetlenir. Teknik belgenin gerçekten uyuşmazlık konusu yeri gösterip göstermediği önemlidir.
Bu inceleme hukuk ve mühendisliğin birlikte çalışmasını gerektirir. Harita bilirkişisi sınırı ve taşmayı belirler; inşaat bilirkişisi yapı bütünlüğünü, yıkımın etkisini ve maliyeti inceler. Hukuki iyi niyet değerlendirmesi ise mahkemenin görevidir. Bir bilirkişinin genel olarak “iyi niyetlidir” yazması, gerekçeli hukuki değerlendirmenin yerini tutmaz.
Taşkın yapıda on beş günlük itiraz süresi ne anlama gelir?
TMK m.725, zarar gören malikin taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak on beş gün içinde itiraz etmemesini, diğer koşullarla birlikte değerlendirmeye alır. Bu süre, “taşkın yapıyı yapan kişi on beş gün içinde tescil davası açmalıdır” anlamına gelmez. Aynı şekilde, komşu on beş gün sessiz kaldığında arazi kendiliğinden yapı sahibine geçmez. 1
Öğrenmenin ne zaman gerçekleştiği ve itirazın içeriği ispat konusu olabilir. İnşaatın görülebilir olması ile taşmanın bilindiği her olayda aynı kabul edilmeyebilir. Teknik olarak sonradan belirlenen sınır aşımı farklı değerlendirme gerektirebilir. İtirazın kanıtlanabilir biçimde yapılması, uyuşmazlığın sonraki aşamasında önem taşır.
Süre, iyi niyetin ve diğer şartların yerine geçmez. Malikin süresinde itiraz etmediği ileri sürülse bile, yapı sahibinin gerekli özeni göstermemiş olması veya teknik ve ekonomik koşulların oluşmaması talebi etkileyebilir. Bu başlıkla ilişkili olarak zamanaşımı ve hak düşürücü süreler yazısına da göz atılabilir.
Yapı ve arazi değeri nasıl karşılaştırılır?
TMK m.724'te yapı değerinin araziden açıkça fazla olması açık kanuni koşuldur. m.725'te ise kanunun durum ve koşullara ilişkin ölçütü, Yargıtay uygulamasında yapı ve arazi değeriyle birlikte yıkım zararının ve geride kalan taşınmazın değer kaybının değerlendirilmesine konu olur. Yalnız taşan birkaç metrekarenin çıplak arsa değerini hesaplamak eksik kalabilir. 123
Taşmanın kaldırılması bütün binanın statiğini etkiliyor mu? Komşu parselin imar hakkı veya ekonomik kullanımı ne ölçüde azalıyor? İrtifak kurulması yeterli mi, mülkiyet devri gerçekten gerekli mi? Bu sorulara teknik ve gerekçeli cevap verilmelidir. Yapının pahalı olması arazi malikinin kaybını önemsizleştirmez.
Uygun bedelin hangi tarihteki değer üzerinden belirlendiği açıkça gösterilmelidir. Aşağıdaki 2025 tarihli karar, somut olayda karar tarihine en yakın irtifak bedelinin hesabını istemiştir. Bu çözüm, bütün temliken tescil davalarında tüm değerlemelerin istisnasız aynı tarihe göre yapılacağı biçiminde genelleştirilmemelidir. Konuya ilişkin ayrı bir değerlendirme bilirkişi raporuna itiraz yazısında yer alır.
2025 tarihli karar: koordinat farkı, statik risk ve irtifak
Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 21 Ekim 2025 tarihli, E.2024/4867, K.2025/4484 sayılı kararında, yapıdaki taşmanın eski yerel koordinatlar ile sonradan kullanılan ülke koordinatları arasındaki durumla ilişkisi incelenmiştir. Çoğunluk, dosyadaki koşullarda yapı sahibinin özen yükümlülüğüne aykırı davrandığının söylenemeyeceğini değerlendirmiştir. Yıkımın binanın statiğine etkisi ve komşu taşınmazın yapılaşma durumu da dikkate alınarak irtifak bedelinin araştırılması gerektiği belirtilmiş; hüküm bozulmuştur. 2
Karşı oyda, objektif değer koşulunun gerçekleşmediği görüşü savunulmuştur. Dolayısıyla karar “statik risk varsa tescil veya irtifak mutlaka verilir” diye aktarılmamalıdır. Somut teknik bulgular, iyi niyet ve ekonomik denge birlikte değerlendirilmiştir. İrtifak, arazinin tüm mülkiyetinin devriyle aynı sonuç değildir.
Kararın uygulamaya katkısı, çözümün yalnız yıkım veya bütünüyle mülkiyet devri seçeneklerine sıkıştırılmamasıdır. Ancak bu seçenekleri tartışabilmek için önce kanuni koşulların ve talebin hukuki çerçevesinin ortaya konulması gerekir.
2024 tarihli karar: iyi niyet eksikliği ve bozma sonrası inceleme
Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 28 Şubat 2024 tarihli, E.2023/5875, K.2024/1179 sayılı kararında, el atmanın önlenmesi ve yıkım istemleriyle birleşen temliken tescil talebi incelenmiştir. Dosyada önceki bozma doğrultusunda yapılan değerlendirme, gerekli özen ve iyi niyet koşulu ile teknik tescil şartlarının önemini göstermektedir. Daire, bozmaya uygun hükmü onamıştır. 3
Bu karar, yalnız binanın varlığının tescil için yeterli olmadığını ortaya koyar. Somut dosyada önceki bozmanın bağlayıcı etkisi de bulunduğundan kararın sonucu, farklı delillere sahip her olaya doğrudan taşınmamalıdır. Uygulamada tapu, aplikasyon, uyarı ve yapı tarihleri bir arada okunmalıdır.
İfraz, irtifak ve hükmün tapuda uygulanması
Mülkiyet devri istenen bölümün imar ve ifraz kurallarına uygun biçimde ayrılabilmesi araştırılır. Teknik olarak krokide çizilebilen her parça hukuken bağımsız tescile elverişli değildir. İlgili idarenin görüşü ve gerektiğinde yetkili organ kararı, dosyada değerlendirilmelidir. 234
İrtifak çözümünde hakkın yeri, kapsamı, yüzölçümü ve hangi taşınmaz lehine kurulduğu açık olmalıdır. Kararın ekindeki krokiyle hüküm arasında çelişki bulunmamalıdır. Bedel depo koşulu da yerine getirilmeden tescil veya irtifakın kendiliğinden doğduğu varsayılmamalıdır. Hükmün infaz edilebilirliği davanın sonunda düşünülecek basit bir yazım işi değil, teknik incelemenin parçasıdır. Ayrı bir rehber olarak tapu iptali ve tescil kararından sonraki işlemler yazısı da faydalıdır.
Görev, arabuluculuk ve dava hazırlığı
Mülkiyet ve taşınmazın aynına ilişkin istemlerde kural olarak taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesi değerlendirilir. Güncel kayıt maliki ve paydaşlık durumu belirlenmelidir. El atmanın önlenmesi, yıkım, ecrimisil ve temliken tescil taleplerinin her birinin dönemi ve muhatabı ayrı olabilir. 5
6325 sayılı Kanun m.18/B, komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava öncesi arabuluculuk öngörür. Taşkın yapı dosyasında talebin komşu hakkı, mülkiyete dayalı müdahalenin giderilmesi veya başka bir hukuki neden kapsamında nasıl nitelendirildiği somut olarak incelenmelidir. Yalnız dilekçede “tapu iptali” yazıldığı için arabuluculuğun hiçbir zaman gerekmeyeceği söylenemez. Kanunun yürürlük ve geçiş düzenlemeleri de dava tarihiyle birlikte kontrol edilmelidir. 6
Tapu ve çap, aplikasyon belgeleri, ruhsat ve proje, yapı fotoğrafları, ihtarlar, komşunun öğrenme ve itiraz delilleri, harita ve statik raporları dosyanın temel belgeleridir. Başkasının arsasındaki kullanımın zilyetlikle mülkiyet kazandırdığı da kendiliğinden varsayılmamalıdır; bu ayrı konu için zilyetlik ve kazandırıcı zamanaşımıyla tescil yazısı incelenebilir. Konunun ayrıntıları için yapı ruhsatının iptali yazısına bakılabilir.
Sonuç
Temliken tescil, başkasının arsasına yapılan her yapıyı koruyan genel bir çözüm değildir. Önce m.724 ile m.725 ayrımı yapılmalı; iyi niyet, değer dengesi, itiraz, uygun bedel ve teknik tescil koşulları ayrı ayrı kanıtlanmalıdır. Yıkım, tazminat, irtifak ve mülkiyet devri seçenekleri somut olayın şartlarına göre değerlendirilmelidir.
Sıkça Sorulan Sorular
Başkasının arsasına ev yaparsam arsa benim olur mu?
Hayır. Tescil ancak ilgili kanuni şartlar gerçekleşirse istenebilir. İnşaat yapılması tek başına mülkiyet kazandırmaz.
Ruhsatlı bina iyi niyetli olduğumu kesin kanıtlar mı?
Tek başına kanıtlamaz. Sınır ölçümü, tapu, proje, uyarılar ve gösterilen özen birlikte incelenir. Ruhsat, komşu taşınmaza taşma hakkı vermez.
On beş günlük süre tescil davası açma süresi midir?
Hayır. TMK m.725'teki süre, zarar gören malikin taşmayı öğrenmesinden sonra itirazına ilişkindir. Diğer koşulların yerine geçmez.
Balkon veya çıkma da taşkın yapı sayılabilir mi?
Yapının ayrılmaz parçasının komşu taşınmaz alanına taşması hâlinde m.725 değerlendirmesi yapılabilir. Taşmanın yalnız zemin seviyesinde olması gerekmez.
Bina arsanın değerinden pahalıysa dava kesin kazanılır mı?
Hayır. İyi niyet, talebin türü, diğer malikin kaybı, uygun bedel ve teknik koşullar da incelenir. Değer farkı tek başına yeterli değildir.
Mülkiyet yerine irtifak kurulabilir mi?
Taşkın yapıda kanuni şartlarla irtifak seçeneği bulunur. Hakkın kapsamı ve bedeli açıkça belirlenmelidir; her olayda otomatik uygulanmaz.
Taşkın yapı davasından önce arabulucuya gidilir mi?
Talebin hukuki niteliği kontrol edilmelidir. Komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar m.18/B kapsamındadır; birleşen talepler ve dava tarihi ayrıca değerlendirilir.
Kaynakça
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, m.3, 684, 718 ve 722–725. Kaynak bağlantısı
- Yargıtay 7. HD, 21.10.2025, E.2024/4867, K.2025/4484, tam metin ve karşı oy aktarımı. İkincil yayın; çoğunluk ve karşı oyun ayrıldığı noktalar birlikte incelenmiştir. Kaynak bağlantısı
- Yargıtay 7. HD, 28.02.2024, E.2023/5875, K.2024/1179, resmî tam metin. Kaynak bağlantısı
- 3194 sayılı İmar Kanunu, ifraz ve parselasyon hükümleri. Kaynak bağlantısı
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, görev, yetki ve taraflara ilişkin hükümler. Kaynak bağlantısı
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, m.18/B ve geçici m.3. Kaynak bağlantısı