Turizm Amaçlı Konut Kiralama: Günlük Kiralık Ev ve Villalarda İzin Belgesi, Şartlar ve Cezalar

Bir konutu tek seferde yüz gün veya daha kısa süreyle kiraya vermek için, kural olarak sözleşme yapılmadan önce turizm amaçlı kiralama izin belgesi alınmalıdır. Airbnb, Booking veya başka bir platform kullanılması sonucu değiştirmez. Günlük kiralık daire, haftalık villa ve kısa süreli rezidans kiralamasında önce taşınmazın hukuki niteliği, başvuracak kişinin sıfatı ve uygulanacak izin rejimi belirlenir. Vergi kaydı, tapu sahipliği veya platformda ilan açılabilmesi tek başına kiralama yetkisi sağlamaz. [1, m.1–3]

Anayasa Mahkemesinin turizm tesislerine ilişkin iptal kararları da konut kiralama izin belgesini bütünüyle kaldırmış değildir. 2634 sayılı Kanun kapsamındaki turizm belgesi, basit konaklama belgesi, işyeri açma ve çalışma ruhsatı ile 7464 sayılı Kanun kapsamındaki konut kiralama izni farklı işlemlerdir. Doğru yatırım ve başvuru için bu ayrımın kurulması gerekir. Bu rehber; maliklerin, villa yatırımcılarının, işletmecilerin, acentaların ve kiralama faaliyetine itiraz eden komşuların başlıca sorularını birlikte ele almaktadır. [1] [4]

İlk araştırma 11 Ekim 2026’da yapılmış; mevzuat, içtihat ve içerik 12 Ekim 2026 itibarıyla güncellenmiştir. Ceza tutarları 2026 yılı içindir. İleride yürürlüğe girecek kurallar ayrıca gösterilmiş; mahkeme kararlarının konusu, sonucu ve kararın genellenemeyeceği durumlar birbirinden ayrılmıştır.

Turizm amaçlı konut kiralama izni hangi kiralamalarda gerekir?

Yüz gün sınırı yıllık toplam süre değildir

7464 sayılı Kanun, konutun kullanıcıya en fazla yüz gün süreyle ve herhangi bir amaçla kiralanmasını esas alır. Dolayısıyla konaklayanın tatil, eğitim, iş veya tedavi amacıyla gelmesi, tek başına izin zorunluluğunu ortadan kaldırmaz. Tam yüz günlük sözleşme de kapsam içindedir. Yüz gün, malikin bir yılda toplam kiraya verebileceği gün sayısını ifade etmez. [1, m.1–2]

Örneğin izinli bir konutun farklı dönemlerde otuzar günlük sözleşmelerle kiralanması, yalnızca yıllık toplamın yüz günü aşması nedeniyle yasak hale gelmez. Buna karşılık tek sözleşmeyle yüz günden uzun kiralama genel olarak bu Kanunun kapsamı dışındadır. Gerçekte haftalık kullanılan bir evi kâğıt üzerinde yüz bir günlük sözleşmeyle göstermek ise fiilî kullanım, ödeme ve ilan kayıtlarının incelenmesini engellemez.

Yüz bir günlük sözleşmeler neden her durumda çözüm olmaz?

Kanun, her defasında yüz günden uzun sözleşme yapılmasına rağmen aynı konutun, ilk sözleşmeden itibaren bir yıl içinde dört defadan fazla kiraya verilmesini ayrıca yaptırıma bağlamıştır. Eşik beşinci kiralamayla aşılır. Bu özel hüküm, bütün uzun süreli konut kiralarını turizm faaliyeti sayan genel bir kural değildir; belirli tekrar örüntüsünü hedefler. Sözleşme başlangıçları, erken sona erme belgeleri ve gerçek kullanıcı değişiklikleri birlikte incelenmelidir. [1, m.4/1-g]

Bu bölümdeki süre ve bina örnekleri, kuralları somutlaştırmak için oluşturulmuş varsayımsal örneklerdir. Bir yılda beş uzun sözleşme örneği, sözleşmelerin erken sona ermesi gibi durumlarda ortaya çıkabilecek tekrarları anlatır. Kanunun izin ve yaptırımlara ilişkin 1–6. maddeleri 1 Ocak 2024’te yürürlüğe girmiştir; 2 Kasım 2023 ise Kanunun Resmî Gazete’de yayımlandığı tarihtir. [1, m.33]

Konutun ücretsiz olarak yakına kullandırılması, ücretli konaklama aracılığı, klasik uzun süreli mesken kirası ve bir turizm tesisindeki oda satışı aynı sözleşme modeli değildir. Sınırda kalan bir kullanımda yalnızca ilan başlığına bakarak izin türü seçmek, yanlış başvuruya ve yanlış savunmaya yol açabilir.

AYM kararları turizm ruhsatlarını ve konut izinlerini nasıl etkiledi?

E.2021/100, K.2024/174 sayılı kararın sınırı

Anayasa Mahkemesinin 17 Ekim 2024 tarihli E.2021/100, K.2024/174 sayılı kararı, 24 Mart 2025 tarihli ve 32851 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanmıştır. Burada ele alınan iptal hükümleri dokuz ay sonra, 24 Aralık 2025’te yürürlüğe girmiştir. Karar, 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu’nun bazı hükümlerini konu almaktadır. [4]

Turizm tesisi bakımından kritik nokta, Bakanlıktan belge alınmamasını faaliyetin durmasına ve işyeri ruhsatının otomatik iptaline bağlayan 5. maddenin yedinci fıkrasının iptalidir. Geçici 11. maddedeki basit konaklama ve bazı plaj işletmelerine ilişkin bağlantılı yaptırım hükümleri ile lüks çadır tesisleri hakkındaki belirli hükümler de kararda ele alınmıştır. Mahkeme, temel haklara müdahalenin kanuni çerçevesinin yeterli açıklıkla kurulmasına önem vermiştir. Genel belgelendirme ve denetim sisteminin tamamını kaldırmamıştır. [18] [4, §46–55] [4, §206–225]

Kararda 7464 sayılı Kanun’a rastlanması yanıltıcı olabilir: Bu Kanunun 2634 sayılı Kanun’da değişiklik yapan hükmü ile konut kiralama iznini düzenleyen 1–6. maddeleri aynı şey değildir. İncelenen iptal kararı, Airbnb veya villa kiralamasında izin belgesi alma zorunluluğunu ortadan kaldıran bir karar olarak okunamaz.

İptal edilen bir yaptırım dayanağına yönetmelikte atıf kalması da kanun hükmünü yeniden yürürlüğe sokmaz. Buna karşılık her mühürleme işleminin kendiliğinden hükümsüz olduğu sonucu çıkarılamaz. İmar aykırılığı, yangın güvenliği, işyeri ruhsatı, izin iptali veya başka bir kanuni sebep ayrıca bulunabilir. İşlemin tarihi, dayandığı hüküm, iptal kararının yürürlük tarihi ve yargılama aşaması incelenir. Kesinleşmiş bütün eski işlemler de otomatik olarak ortadan kalkmaz.

Basit konaklama belgesindeki 2026 değişikliği ayrı izlenmelidir

26 Ağustos 2026 tarihli ve 33352 sayılı Resmî Gazete değişikliği, basit konaklama belgelerine ilişkin yeni kurallar getirmiştir. Belgenin ölüme bağlı tasarruflar dışında devredilememesi ve denetim hükümlerindeki değişiklikler bu tarihte yürürlüğe girmiştir. Yeni 8/A maddesinin temizlik ve haşere mücadelesine ilişkin (ç) bendi de yürürlüktedir; (a), (b), (c), (d), (e) ve (f) bentleri 1 Kasım 2026’da yürürlüğe girecektir. Bu nedenle 12 Ekim 2026’da bütün yeni asgari şartların yürürlükte olduğu söylenemez. [5]

Bu değişiklikler, konut kiralama izin belgesini basit konaklama belgesine dönüştürmez. Yeni bir konut kiralama yatırımının geçmiş dönem tesislerine özgü basit belgelendirme rejiminden otomatik yararlanacağı varsayımı da isabetli değildir. Bir yönetmelik değişikliğinin varlığı, AYM’nin kanuni dayanağa ilişkin bütün eleştirilerinin kendiliğinden giderildiği anlamına gelmez.

İzin belgesini malik mi, kiracı mı, işletmeci mi alabilir?

Mülkiyet, intifa ve üst hakkı

Başvuru, konut üzerinde mevzuatın kabul ettiği hakkı bulunan kişi üzerinden yürütülür. Malik esas başvuru sahibidir; intifa veya üst hakkı bulunan taşınmazlarda ilgili hak sahibinin sıfatı dikkate alınır. Üst veya intifa hakkının mevcut olduğu konutta Yönetmelik, malikin yerine ilgili hak sahibinin başvurmasını öngörür. Mülkiyet devri yapılmadan yalnızca satış vaadi, rezervasyon bedeli veya işletme sözleşmesi imzalanması, kişiyi kendiliğinden izin belgesi sahibi yapmaz. Tapu kaydındaki güncel hak sahipliği kontrol edilmelidir. [2, m.5] [3]

Birden fazla hak sahibinin bulunduğu konutlarda iki farklı konu vardır: Kiralama faaliyetine ilişkin karar ve başvuruyu yürütecek sorumlu kişinin belirlenmesi. Yönetmelik, paylı mülkiyette pay ve paydaş çoğunluğunu; elbirliği mülkiyetinde bütün maliklerin onayını düzenler. Bunun yanında sorumlu temsilcinin bütün maliklerin yazılı beyanıyla belirlenmesine ilişkin belge de aranır. Bu nedenle “hisselerin çoğu bende, tek başıma başvururum” şeklinde bir sonuç çıkarılmamalıdır. [2, m.5/2-ç]

Kiracının alt kiralaması ile acentanın aracılığı farklıdır

Mesken olarak kiralanan bir konutun kiracı tarafından kendi adına ve hesabına turizm amaçlı üçüncü kişilere kiraya verilmesi yasaktır. İzinli konutu kullanıcı olarak kiralayan kişinin de onu kendi adına başkasına yeniden kiralaması yasak kapsamındadır. Malikin kira sözleşmesine genel bir alt kira izni yazması, 7464 sayılı Kanun’daki özel yasağı tek başına ortadan kaldırmaz. Tüzel kişi kullanıcının kendi personeline kullandırması için öngörülen istisna ise kendi sınırları içinde değerlendirilir. [1, m.3/7]

İzin sahibinin dışında kiralama faaliyeti yürütülmesi, Kanundaki çerçevede A grubu seyahat acentası üzerinden mümkündür. Burada acentanın izin sahibi adına aracılık etmesi ile kendi adına izin belgesi alması aynı değildir. Danıştay 4. Dairenin 16 Aralık 2025 tarihli E.2024/690, K.2025/6680 sayılı kararında olağan konut kiralaması ile yüksek nitelikli konutlarda yönetim veya pazarlama işletmesine tanınan özel başvuru imkânı ayrılmıştır. İlgili yönetmelik hükümlerine yönelik iptal istemi reddedilmiştir. [7]

Karar metnindeki Danıştay savcısının görüşü, hükmü kuran Daire çoğunluğunun gerekçesiyle karıştırılmamalıdır. Bu karar, her emlak danışmanına veya her A grubu acentaya bütün konutlar için kendi adına izin alma yetkisi verildiği şeklinde sunulamaz. Kararın sonraki kanun yolu sonucu bu incelemede doğrulanmamıştır.

İşletme sözleşmesinde rezervasyonu kimin kabul edeceği, bedeli kimin tahsil edeceği, kimlik bildirimini kimin yapacağı ve misafire karşı kimin sorumlu olacağı açık yazılmalıdır. Sözleşmeyle iş paylaşımı yapılması, izin sahibinin kanuni sorumluluğunu idareye karşı tamamen devrettiği anlamına gelmez.

Konunun ayrıntıları için yat kiralama sözleşmesi bölümüne bakılabilir.

Apartman, site, müstakil villa ve rezidansta hangi onaylar gerekir?

Olağan apartmanda oybirliği ve karma kullanımlı binalar

Genel kural, başvuruya konu konutun bulunduğu binada kat maliklerinin oybirliğiyle verdiği uygunluk kararının sunulmasıdır. Toplantıya katılanların oybirliği, binadaki bütün maliklerin oybirliğiyle aynı değildir. Yöneticiye gönderilen bir e-posta da aranan kararın biçimini ve temsil yetkisini kendiliğinden sağlamaz. Başvuruda malik listesi, tapu kayıtları, temsil belgeleri ve noter onaylı karar örneği birlikte hazırlanmalıdır. [1, m.3/3] [2, m.5]

Karma kullanımlı binalarda ayrıca bir metin farkı vardır: Kanun binadaki bütün kat maliklerinden söz ederken Yönetmeliğin belge hükmü, konut nitelikli bağımsız bölümlere işaret etmektedir. Bu farklılık, dükkân maliklerinin hiçbir durumda hesaba katılmayacağı yönünde kesin bir öneriye dönüştürülmemelidir. Kanunun üstünlüğü, tapudaki bağımsız bölüm nitelikleri ve somut başvuru dosyası birlikte incelenmeli; uyuşmazlık ihtimali bulunan dosyada idarenin yazılı görüşü alınmalıdır.

Sitede hangi binanın maliklerinden onay alınır?

Birden çok binadan oluşan sitelerde olağan kural, konutun bulunduğu ilgili binanın kat maliklerinin oybirliğidir. Belgenin örneği site yönetimine iletilir. Ancak aynı binada aynı kişi adına beşten fazla bağımsız bölüm için başvuru yapılmasına ilişkin ek şartlar ayrıca vardır. Dolayısıyla “sitedeki diğer binaların onayı hiçbir koşulda aranmaz” cümlesi de eksiktir. [1, m.3/3–4]

AYM’nin 25 Aralık 2025 tarihli E.2025/147, K.2025/275 sayılı kararı, 2 Nisan 2026 tarihli ve 33212 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanmıştır. Kararda, sitelerde yalnız ilgili binanın onayını arayan cümle bölümüne yönelik iptal istemi reddedilmiştir. Bu karar bütün onay kurallarının her olasılık bakımından incelendiği anlamına gelmez; denetlenen normun kapsamıyla okunmalıdır. [6]

Mahkeme, müstakil konutların idari izin süreci ile komşuların özel hukuk yollarını da ayırmıştır. Karşıoylarda diğer site sakinlerinin korunmasının yeterliliği tartışılmıştır. Çoğunluk kararı ise komşuluk ve kat mülkiyeti hukukundaki koruma yollarına dikkat çekmektedir. İdari izin alınması, gürültü, ortak alanın hukuka aykırı kullanımı veya yönetim planından doğan her uyuşmazlığı sona erdirmez.

“Villa” adı müstakil konut olduğunu kanıtlamaz

Müstakil konutlarda olağan oybirliği ve yüzde yirmi beş sınırlamasına ilişkin özel düzenleme bulunur. Bakanlığın başvuru açıklamaları, bağımsız giriş ve başka kullanımlarla bağlantı gibi özellikler üzerinden değerlendirme yapmaktadır. Bahçeli bir daireye ilanda “villa” denilmesi yeterli değildir. İkiz yapı, bağlı blok veya dışarıdan bağımsız girişi bulunan az katlı yapı için tapu ve onaylı proje birlikte okunmalıdır. [2, m.5/4] [3]

Sitedeki müstakil konut için diğer maliklerin onayının idari başvuruda aranmaması, bağlayıcı yönetim planının ve komşuluk yükümlülüklerinin yok sayılabileceği anlamına gelmez. Yatırımcı satın almadan önce yalnız evi değil, yönetim planını ve mevcut hukuki ihtilafları da incelemelidir.

Her rezidans yüksek nitelikli konut değildir

Yüksek nitelikli konut istisnası, tabelada “rezidans” yazmasına dayanmaz. Mevzuattaki hizmet ve fiziki nitelikler, resmî planlama belgeleri, tapuya işlenmiş yönetim planında kısa süreli kiralamaya izin verilmesi ve başvuran işletmenin yetkisi aranır. Şartlar sağlandığında olağan oybirliği ve oran hükümlerinden ayrılan özel rejim uygulanır. [1, m.3/10] [2, m.5]

Yönetmeliğin güncel tanımı, sayılan ilave hizmetlerden en az ikisinin verilebilmesini arar. Resepsiyon, güvenlik ve günlük temizlik servis mekânları ayrıca tanımın parçasıdır. Sadece ortak havuzun veya bir danışma masasının bulunmasıyla istisnanın bütün şartları tamamlanmış olmaz. [2, m.4/1-l]

Mevcut yüksek nitelikli konutlara ilişkin geçici 1. maddede ise 31 Aralık 2024’ten önceki fiilî kullanım ve yönetim planı esas alınır. Belirtilen hizmetlerin yanı sıra aynı parselde veya ortak kullanım alanında aletli spor salonu ve havuz koşulları sağlandığında, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m.19’daki yerde yapılma şartı bakımından özel düzenleme uygulanır. Bu, bütün eski binaları kapsayan genel af değildir; geçmiş kullanımın yönetim planı, hizmet ve işletme kayıtlarıyla kanıtlanması gerekir. [2, geçici m.1]

Devre mülk niteliğindeki konutların başvuruları da kendine özgü karar, sözleşme ve yetkili yönetim işletmesi şartlarıyla değerlendirilir. Bu istisna, her devre tatil sözleşmesinin otomatik olarak turizm amaçlı konut iznine dönüştürülebileceği anlamına gelmez.

Yüzde yirmi beş sınırı ve beşten fazla konut kuralı nasıl uygulanır?

Kanunun genel kuralı, üçten fazla bağımsız bölüm bulunan binalarda, aynı kiraya veren adına bağımsız bölümlerin en fazla yüzde yirmi beşi için izin düzenlenmesidir. Eşik “üç ve üzeri” değildir. Aynı kişinin farklı ilçelerdeki bütün konutları tek bir bina hesabında toplanmaz. [1, m.3/4]

Örneğin yirmi bağımsız bölümlü olağan bir binada aynı malik bakımından oran sınırı beştir. Yirmi dört bağımsız bölümlü binada altı bölüm oran bakımından mümkün görünse de altıncı bölümle beşten fazla eşiği aşılır. Bu durumda başvuruda işyeri açma ve çalışma ruhsatı; site içinde ise Kanunda belirtilen bütün site maliklerinin oybirliği kararı ayrıca gündeme gelir. Başka bir ifadeyle oranı tutturmak, bütün diğer koşulları sağlamaz.

Kesirli sonuçlar yukarı yuvarlanarak izin sayısı artırılmamalıdır. Ayrıca kanuni istisna niteliğindeki yüksek nitelikli konutlar ile Yönetmelikte ayrıca düzenlenen müstakil ve devre mülk konutlar, olağan apartman örneğiyle özdeş değildir. Önce başvurunun kategorisi, sonra o kategoriye uygulanacak sayı ve belge şartı belirlenmelidir.

Arazi, tapu, imar ve yapı durumu neden izin başvurusundan önce incelenir?

10 Ekim 2025 tarihli değişiklikle eklenen Yönetmeliğin 5/A maddesi, izin belgesinin yalnızca belgede yazılı bağımsız bölüm için geçerli olduğunu ve binanın kullanım fonksiyonunu değiştirmediğini açıklığa kavuşturmuştur. Belge, imar planı değişikliğinin dayanağı yapılamaz; İmar Kanunu ve Kıyı Kanunu bakımından kendiliğinden hak oluşturmaz. [2, m.5/A] [19]

Bu nedenle yapı kullanma durumu sorunlu bir konut, kıyıdaki hukuka aykırı yapı veya tarım arazisine yerleştirilmiş bir konaklama birimi için önce turizm izni alarak yapı hukukunu düzeltme yöntemi önerilemez. Yapı kayıt belgesinin ilgili başvuruda kabul edilebilmesi de belgenin kapsamı, geçerliliği ve diğer mevzuatla ilişkisi ayrıca incelenmeden bir imar güvencesi sayılmaz.

Tiny house, mobil ev, bungalov, otel veya kamping yatırımında 7464 sayılı Kanun’un konut modelinin gerçekten uygulanıp uygulanamayacağı ayrıca belirlenir. Tekerlek, plaka, ahşap görünüm veya “doğa konaklaması” etiketi bu değerlendirmeyi tek başına sonuçlandırmaz. Konut izni dosyasıyla turizm tesisi kurma dosyasının birbirine karıştırılması, yatırım bütçesinin yanlış izin varsayımı üzerine kurulmasına yol açar.

Satın alma veya uzun süreli işletme hakkı edinme öncesinde üç belge grubu önemlidir: güncel tapu ve takyidatlar; onaylı proje, ruhsat ve yapı kullanma belgeleri; yönetim planı, malik kararları ve mevcut idari işlemler. İzin alınamaması halinde avansın iadesi, sözleşmeden çıkış ve masrafların paylaşımı yatırım sözleşmesinde somut şartlara bağlanmalıdır. Satıcının “çevrede herkes kiralıyor” açıklaması yazılı uygunluk incelemesinin yerini tutmaz.

E-Devlet başvurusu ve denetim süreci nasıl yürür?

Başvuru dosyasında hangi belgeler bulunmalıdır?

Başvuru e-Devlet üzerinden yapılır. Fiziki dilekçeyle başvuru, Yönetmelikteki dijital başvuru usulünün yerine geçmez. Olağan konutlar il kültür ve turizm müdürlüğü sürecinde; yüksek nitelikli konutlar ve mevzuattaki bazı özel kategoriler Bakanlık düzeyinde değerlendirilir. Başvuru ekranı seçilirken kategori doğru belirlenmelidir. [2, m.5–6] [3]

Tapuda konut niteliği görünmeyen taşınmazlar için hangi tamamlayıcı belgenin kabul edilebileceği, Yönetmelik ve Bakanlığın güncel başvuru açıklamalarından dosya özelinde kontrol edilmelidir. Geçmişte belirli tarihe kadar uygulanmış geçiş hükümleri, 2026’da yeni başvuru hakkı gibi sunulmamalıdır.

Altmış günlük değerlendirme ile otuz günlük denetim farklıdır

Güncel Yönetmelikte başvuruların altmış gün içinde sonuçlandırılması öngörülür. İzin belgesi düzenlendikten sonra konutta otuz gün içinde denetim yapılır. Eski yazılardaki otuz günlük başvuru sonuçlandırma süresiyle bu denetim süresi karıştırılmamalıdır. Süre, eksik dosyanın mutlaka olumlu karara bağlanacağı yönünde bir garanti değildir. [2, m.6]

İlk denetimde asgari nitelik eksikliği bulunursa Yönetmelikteki sıraya göre önce on beş günlük giderme süresi, eksiklik sürerse idari para cezası ve yeniden on beş gün, devamında izin iptali söz konusu olur. Sonraki işletme denetimleri ile önceden bildirilen denetimin engellenmesi de kendi hükümlerine tabidir. Denetimler en az iki yılda bir yapılır; bu ifade aradaki dönemde başka denetim yapılamayacağı anlamına gelmez. [2, m.6 ve 12]

Belge ve plaket gideri için işlem tarihindeki resmî tarife ve ödeme bildirimi esas alınmalıdır. Önceki yılın ücretini “2026 kesin başvuru bedeli” olarak yayımlamak doğru değildir. İzin alınması gecikirse mevcut rezervasyonlara ne yapılacağı da satışa başlamadan önce kararlaştırılmalıdır; başvuru numarası, izin belgesi numarasıyla aynı değildir.

İzin dosyasında en sık karıştırılan dört süre

Dönemsel denetimde de fiziki eksiklik için Yönetmelik m.12/4’teki aşamalar izlenir. Önceden bildirilen denetim tarihinde konutun incelemeye elverişli şekilde hazır tutulmaması, m.12/6 kapsamında ayrıca yaptırım sebebidir. Tutanağın hangi eksikliği, hangi konutu, hangi tarihi ve hangi önceki süreyi esas aldığı bu yüzden önemlidir. [2, m.6 ve 12]

Başvuruya cevap verilmemesi halinde Yönetmelikteki altmış günlük sonuçlandırma yükümlülüğü ile İYUK m.10’daki otuz günlük zımni ret düzeni ayrı değerlendirilir. İYUK m.10 kapsamındaki başvuruya otuz günde cevap gelmemesi dava açma imkânını gündeme getirir; kesin olmayan cevap ve sonradan cevap ihtimalleri de aynı maddedeki kurallara tabidir. Bekleme tercihinin dava süresine etkisi dosya tarihleriyle hesaplanmalıdır. [15, m.10]

Yangın güvenliği, kapasite, oda kiralama ve işletme şartları

Konutun yatak, banyo-tuvalet, yaşam alanı ve mutfak düzeni ile sıcak-soğuk su, gerekli donanım ve hijyen şartlarını taşıması gerekir. Yangın söndürücü ve duman algılama düzeni yalnızca fotoğrafta gösterilecek aksesuarlar değildir. Güncel Yönetmelikte banyo ve tuvalet dışındaki sabit bölümlü alanlarda duman dedektörü, yangın söndürücü ve çıkış düzenine ilişkin bilgilendirme gibi koşullar bulunmaktadır. Bakım ve çalışırlık da işletme boyunca korunmalıdır. [2, m.9]

Kapasite hesabında yatak odası başına iki kişi esas alınır; yatak odaları dışında en fazla iki kişilik ilave kapasite ve üç yaşından küçük çocuklar hariç en fazla on iki kişi üst sınırı vardır. On iki kişi, her konutun otomatik kapasitesi değildir. Örneğin tek yatak odalı bir konutun ilanda on iki kişilik gösterilmesi, yalnızca üst sınıra dayanılarak savunulamaz.

Konutun odalarının farklı kişilere ayrı sözleşmelerle kiralanması yasaktır. Sahibinin yaşadığı konutun bir odası için izin istemek de bütün konutun izinlendirilmesiyle aynı başvuru değildir. Konutun oda oda pansiyon gibi işletilmek istenmesi halinde uygun tesis türünün ve ayrı ruhsat sisteminin değerlendirilmesi gerekir. [2, m.6/6 ve 10/2]

Her kullanıcı değişiminde temizlik, tekstil ve donanım kontrolü, haşere mücadelesi kayıtları ve kullanım kurallarının aktarılması düzenli yürütülmelidir. Havuz, elektrik, merdiven ve çocuk güvenliği açısından ilan edilen imkânların fiilî koşulları ayrıca önemlidir. İzin belgesi alınması, zarara sebep olan bakım eksikliğine karşı işletmeciyi sorumsuz hale getirmez.

İlan, plaket ve 2026 veri doğrulama sistemi

İlanda izin belgesi numarasının okunabilir şekilde gösterilmesi, kapasite ve donanım bilgilerinin gerçeğe uygun olması gerekir. 2025 değişikliğinden önceki belge örneği gösterme anlatımıyla güncel numara gösterme hükmü ayrılmalıdır. Aynı sitede, binada veya yüksek nitelikli konutta aynı kişi adına birden fazla konut için tek izin belgesi düzenlenebilse de her konut için ayrı plaket gerekir. Plaket yükümlülüğü konut girişine ilişkindir; ilan ekranında numara bulunması fiziksel plaketi gereksiz kılmaz. [2, m.9] [19]

Bakanlığın 14 Ağustos 2026 tarihli 2026/4 sayılı Genelgesi, aracı hizmet sağlayıcıları ve seyahat acentalarının belge verilerini doğrulama sistemi üzerinden kontrol etmesine ilişkindir. Belgesiz tesis veya konut ilanının yalnız rezervasyona kapatılmasıyla yetinilmemesi, yayından kaldırılması ve başka hesap üzerinden yeniden yayına alınmasının önlenmesi yönünde düzenlemeler içermektedir. Genelge, teknik doğrulama ile mevcut kanuni yükümlülüklerin uygulanmasını birlikte ele alır. [12]

İlan sahibi için pratik sonuç; izin numarası, adres, işletmeci ve ilan edilen birim bilgilerinin aynı konuta işaret etmesidir. Başka villanın izin numarasını kullanmak veya tek numarayla belgesiz ek yapıyı pazarlamak çözüm değildir. Platformun ilanı kabul etmesi de kamu idaresinin verdiği izin yerine geçmez.

Bir platformun kendi doğrulama takvimi, kanuni izin zorunluluğunun ilk yürürlük tarihiyle karıştırılmamalıdır. Ayrıca genelge, AYM tarafından iptal edilmiş bir kanuni yaptırımı yeniden kuran bağımsız kanun gibi okunamaz. İlan kaldırma, para cezası ve izin iptali işlemlerinin ayrı hukuki dayanakları vardır.

Kimlik bildirimi ve KVKK açısından hangi kayıtlar tutulabilir?

7464 sayılı Kanun, 1774 sayılı Kimlik Bildirme Kanunu kapsamındaki yükümlülükler bakımından izin belgesi sahibini sorumlu tutar. Konaklayanların gerekli bilgilerinin kolluk sistemine usulüne uygun bildirilmesi gerekir. Rezervasyon platformunda isim görünmesi, kamuya yapılması gereken kimlik bildiriminin tamamlandığı anlamına gelmez. [1, m.3/8]

KVKK Kurulunun 6 Kasım 2025 tarihli ve 2025/2120 sayılı ilke kararı, konaklama hizmetinde T.C. kimlik belgesi fotokopisinin kaydedilmesini ayrıca değerlendirmiştir. Gerekli kimlik bilgilerinin kanuni amaçla alınabilmesi ve kimlik belgesinin doğrulama için görülmesi ile bütün kimlik kartının kopyasının saklanması farklı işlemlerdir. Karar, gereğinden fazla veri içeren fotokopi kaydına son verilmesi ve önceden alınmış kopyaların ilgili kurallara göre imha edilmesi yönündedir. [13]

Bu sonuç, “kimlik bildirimi kaldırıldı” anlamına gelmez. Aynı şekilde kararın T.C. kimlik belgesi hakkındaki kapsamı, yabancı misafirlere ait her belge için hiçbir ayrım yapılmadan genişletilmemelidir. İzin başvurusunda hak sahibinden istenen kimlik belgesiyle misafirden alınan kayıt da aynı veri işleme süreci değildir.

İşletmede aydınlatma metni, veri erişim yetkileri, saklama ve silme süreleri, hizmet sağlayıcılarla paylaşım ve gerekiyorsa yurt dışına aktarım koşulları ayrıca düzenlenmelidir. Kanuni bildirim için gerekli olmayan pazarlama izinleri konaklamanın zorunlu şartı haline getirilmemelidir. WhatsApp üzerinden sınırsız kimlik fotoğrafı biriktirmek, sistemli ve ölçülü bir kayıt politikası değildir.

Kiralama geliri mutlaka ticari kazanç mıdır?

İzin belgesi, vergi hukukundaki bütün nitelendirmeleri tek başına çözen bir belge değildir. Gelirin ticari kazanç mı yoksa gayrimenkul sermaye iradı mı olduğu; hizmetin örgütlenmesi, süreklilik, sunulan hizmetler, işlemlerin dönemi ve uygulanan vergi kurallarıyla birlikte değerlendirilir. KDV, konaklama vergisi ve turizm payı da kendi şartları bakımından ayrı incelenmelidir.

Danıştay 3. Dairenin 14 Nisan 2025 tarihli E.2024/6160, K.2025/1856 sayılı kararında, platform üzerinden kiralama gelirinin ticari kazanç sayılması bakımından otel veya pansiyon benzeri organizasyon ve ek hizmet unsurları önem taşımıştır. Ancak uyuşmazlık 2022 vergilendirme dönemine ilişkindir; 7464 sayılı Kanun’un 2024’te başlayan izin rejiminden önceki olayları konu alır. Karardan “Airbnb gelirleri vergisizdir” veya “izin belgesi artık gerekmez” sonucu çıkmaz. [9]

Gelir İdaresinin 23 Ocak 2026 tarihli, kiraya verilen gayrimenkulün vergilendirilmesine ilişkin özelgesinde ise turizm amaçlı kiralama izni başvurusu, ticari organizasyon kurma iradesinin göstergesi olarak değerlendirilmiş; izin tarihiyle birlikte ticari kazanç yönünden mükellefiyet yaklaşımı benimsenmiştir. Özelge, mahkeme kararı değildir ve muhatabı ile olgusal kapsamı dikkate alınmalıdır. Buna karşılık eski dönemli bir yargı kararını göstererek güncel idari uygulamanın göz ardı edilmesi de risklidir. [10]

Yatırım hesabı yapılırken yalnız brüt gecelik fiyat üzerinden kârlılık çıkarılmamalıdır. Platform komisyonu, temizlik, bakım, sigorta, boş kalma süresi, belge giderleri, vergi ve kayıt maliyetleri ayrı hesaplanmalıdır. Mali müşavir ve hukuk incelemesinin aynı faaliyet modelini esas alması, birbirinden kopuk “izin başka, vergi başka” dosyaları oluşmasını önler.

Sözleşme, iptal, depozito ve komşuluk uyuşmazlıkları

İlan, sözleşme ve teslim kaydı aynı konutu anlatmalıdır

Sözleşmede izinli konutun açık adresi ve numarası, tarih aralığı, kullanıcı sayısı, toplam bedel, ek ücretler, giriş-çıkış şartları, iptal düzeni, hasar depozitosu ve iade yöntemi belirlenmelidir. İlanla sözleşmenin farklı konutları tarif etmesi veya görünmeyen zorunlu ücretlerin sonradan eklenmesi uyuşmazlığın temelini oluşturur. Teslimde tarihli fotoğraf ve eşya listesi, hasarın kim tarafından ve ne zaman oluştuğuna ilişkin ispatı kolaylaştırır.

Tüketici işlemi niteliğindeki belirli tarihli konaklama sözleşmelerinde, mesafeli sözleşmelerin genel on dört günlük cayma hakkına ilişkin istisna gündeme gelebilir. Bu istisna ayıplı hizmet, hiç teslim etmeme veya sözleşmeyle verilen iptal hakkını ortadan kaldırmaz. Her 7464 sözleşmesinin otomatik olarak aynı tüketici rejimine girdiği de söylenemez; tarafların sıfatı ve sözleşmenin konusu değerlendirilir. [17]

Depozitonun hangi zararlar için tutulabileceği, normal kullanım yıpranması, kesintinin belgeye bağlanması ve iade tarihi açık olmalıdır. Olağan konut kiralarına ait bütün depozito hükümlerini turistik konaklamaya değerlendirme yapmadan uygulamak doğru değildir. Konutun teslim edilmemesi halinde Kanundaki özel idari yaptırımlarla sözleşmeden doğan iade ve tazminat talepleri birlikte gündeme gelebilir. [1, m.4/2-d–e]

Süre bittiğinde konut boşaltılmazsa ne yapılır?

7464 sayılı Kanun m.3/9, sözleşmenin kararlaştırılan sürenin sonunda sona ermesini düzenler. Ancak bu hüküm, malike kullanıcının eşyalarını dışarı çıkarma veya kilidi değiştirerek fiilen tahliye etme yetkisi vermez. Konutun geri verilmesi talebi, ilişkinin hukuki niteliği ve uygulanacak yargılama veya icra yolu üzerinden yürütülür. Süre bitimi, tahliye taahhüdü, kira alacağı ve konaklama hizmetinden doğan bedel iadesi birbirinden farklı taleplerdir. [1, m.3/9] [22]

Öğretide Hakkı Mert Doğu, turizm amaçlı konut kirasının sona ermesini ve konutun geri verilmesini kira hukuku içinde değerlendirmekte; uyuşmazlığın dava şartı arabuluculuk yönüne dikkat çekmektedir. Uygulamada salt konut kirası ile hizmet ağırlıklı konaklama ilişkisinin ayrımı, görevli mahkemeyi de etkileyebilir. Gerçek bir kira ilişkisinden doğan davada HMK m.4 ve HUAK m.18/B; tüketici hizmeti niteliğindeki uyuşmazlıkta ise tüketici mevzuatının görev, başvuru ve arabuluculuk hükümleri ayrıca incelenir. Kanunun ilamsız icrayla tahliyeye ilişkin istisnası saklıdır. İdari izin iptaline karşı dava için bu özel hukuk arabuluculuğu aranmaz. [22] [24]

İdari izin, komşuluk uyuşmazlıklarını sona erdirir mi?

Komşular bakımından gürültü, güvenlik, ortak havuz kullanımı ve yönetim planına aykırılık somutlaştırılmalıdır. [16] İzin belgesine idari yargıda itiraz ile komşuluk ve kat mülkiyetine dayanan özel hukuk talepleri aynı dava değildir. Yönetimin genel bir hoşnutsuzluk yazısı yerine tarihli tutanak, yönetim planı, kullanım kayıtları ve somut ihlal belgeleri sunması değerlendirmeyi güçlendirir. AYM’nin 2025/275 sayılı kararı da özel hukuk korumasının devamına dikkat çekmektedir. [6]

Yatırımdan önce hangi hukuki ve ekonomik incelemeler yapılmalı?

Satın alma kararı, yalnız yaz sezonundaki gecelik fiyat üzerinden verilmemelidir. Aynı fiyatla pazarlanan iki villanın izin alabilirliği, yönetim planı, tapu niteliği, mevcut sözleşmeleri ve bakım giderleri farklı olabilir. Taşınmazın devri, konut kiralama izninin kendiliğinden devriyle aynı değildir. Özellikle “hazır izinli yatırım” satışlarında belgenin kapsamı ve devrin idari işlemleri sözleşmeye bağlanmalıdır. [1, m.4/2-b ve 5/1-c]

Satış veya işletme devri sözleşmesinde izin başvurusunu kimin yapacağı, gerekli malik onayı alınamazsa bedelin ne olacağı, mevcut rezervasyon avanslarının nasıl devredileceği ve geçmiş cezalardan kimin sorumlu tutulacağı açık yazılmalıdır. İdarenin vereceği izin için kesin sonuç taahhüdüyle ticari hedefin birbirine karıştırılması, sonradan bedel iadesi ve tazminat tartışması doğurabilir. Bu tablo belge ve risk incelemesidir; bir taşınmaz için verilmiş yatırım getirisi veya izin garantisi değildir.

Onur Altınkan’ın kısa süreli kiralamaya ilişkin karşılaştırmalı incelemesi, profesyonel işletme ile sınırlı ölçekte konutunu kiraya veren kişinin yükümlülüklerinin ayrıştırılması tartışmasına katkı sağlar. Bu doktrinsel tartışma, yürürlükteki izin zorunluluğunu kendiliğinden kaldırmaz. Tek konut veya düşük ciro, Kanunda düzenlenmemiş bir muafiyet gerekçesi olarak ileri sürülmemelidir. [21] [1]

2026 cezaları, izin iptali ve başvuru yolları

Ceza tutarı ihlalin türüne ve yılına göre seçilir

Aşağıdaki tutarlar, Bakanlığın 19 Aralık 2025 tarihli yazısı ekindeki 2026 resmî ceza cetveline dayanmaktadır. Kanunda yazılı ilk tutarların güncel ceza gibi kullanılması doğru değildir. Her satırın uygulama birimi ve süre şartı ayrıca okunmalıdır. Tablo başlıca ihlalleri gösterir; bütün yaptırım olasılıklarının listesi değildir. Belge alınması için verilen süre, bu sırada belgesiz kiralamanın serbest olduğu anlamına gelmez. [11]

Aracı hizmet sağlayıcı bakımından Kanun m.4/1-e, Bakanlığın uyarısından sonra içeriğin yirmi dört saat içinde kaldırılmamasına ve kaldırma/erişim engeli kararına uyulmamasına özel sonuçlar bağlar. 2026 cetvelindeki ilgili tutar 180.617 TL’dir; uygulama birimi her konuttur. İçeriğin çıkarılması veya erişimin engellenmesi kararına karşı sulh ceza hâkimliğine başvuru yolu Kanunda ayrıca düzenlenmiştir. Bu özel yol, izin belgesinin iptaline karşı idari davayla karıştırılmamalıdır. [1, m.4/1-e] [11]

Başvuruya aykırı nitelik, gerçeğe aykırı tanıtım ve önceden bildirilen denetimin engellenmesi gibi başka yaptırımlar da vardır. Yetkili makam ihlal bendine göre belirlenir; bütün cezaların belediye tarafından verildiği veya hepsinin aynı usule tabi olduğu varsayılamaz.

25 Kasım 2025 değişikliği, bir izin belgesinde birden fazla konut bulunan bazı durumlarda aynı aykırılık için tek idari işlem tesis edilmesine ilişkin hüküm getirmiştir. Bunun kapsamı sınırlıdır; konutların asgari niteliklerine ilişkin özel istisna da bulunmaktadır. Değişiklik, aynı kişinin bütün konutlarındaki bütün ihlaller için yalnız bir ceza verileceği şeklinde anlatılmamalıdır. [2, m.10/3] [20]

İzin hangi durumlarda sona erer veya iptal edilir?

İzin sahibinin talebi ve faaliyetin sona ermesi, hak sahipliği değişikliğinin mevzuata uygun yürütülmemesi, kamu düzeniyle ilgili bildirimler ve giderilmeyen nitelik eksiklikleri ayrı sebeplerdir. Malik ölürse mirasçıların üç ay içinde başvurmamasına ilişkin kural; tüzel kişiliğin sona ermesi ve devir durumları da ayrıca izlenmelidir. Misafirlerin mevcut sözleşmeden doğan haklarının korunması, tehlikeli veya hukuka aykırı kullanımın sınırsız sürdürülmesi anlamına gelmez. [1, m.3 ve 5]

İşletme satılırken rezervasyon hesabının, ticaret unvanının veya mobilyanın devredilmesiyle izin belgesinin otomatik geçtiği kabul edilmemelidir. Yeni hak sahibi bakımından gerekli başvuru ve bildirimler, teslim tarihinden önce planlanmalıdır. Basit konaklama belgesinin devir rejimi ise farklıdır ve konut izinlerine aynen uygulanmaz.

İlk başvuru süresi on beş gün, sonraki itiraz iki haftadır

Tek başına idari para cezası için özel bir kanun yolu öngörülmemişse Kabahatler Kanunu m.27 uyarınca sulh ceza hâkimliğine tebliğ veya tefhimden itibaren on beş gün içinde başvuru gündeme gelir. Aynı işlem kapsamında aynı kişi hakkında idari yargının görevine giren başka bir karar da varsa m.27/8 bağlantı istisnası incelenir. İzin reddi veya iptali gibi idari işlemlerde ise özel süre yoksa idare mahkemesinde genel dava açma süresi altmış gündür. [14] [15]

Sulh ceza hâkimliğinin itiraza açık son kararına karşı sonraki itiraz süresi, güncel m.29 kapsamında iki haftadır. Bu süre ilk para cezası başvurusunun on beş günlük süresini değiştirmez. Tebligat, UETS kaydı, karar türü ve kanun yolu açıklaması ayrı incelenmelidir. İdari dava açılması da işlemin yürütmesini kendiliğinden durdurmaz; yürütmenin durdurulması için kanuni koşulların somut delillerle açıklanması gerekir. [14] [15]

Komşunun dava hakkı ve bozulan süre aşımı kararı

Danıştay 4. Dairenin 2 Ekim 2024 tarihli E.2024/2802, K.2024/5325 sayılı süre aşımı kararı, Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulunun 20 Mart 2025 tarihli E.2025/105, K.2025/671 sayılı kararıyla bozulmuştur. Kurul, düzenleyici işlemin uygulanmasından menfaati etkilenen kişinin dava açabilmesi için uygulama işleminin mutlaka onun adına düzenlenmiş olmasını gerekli görmemiştir. Başka konuta verilen izin nedeniyle menfaati etkilenen komşu da bu değerlendirmeye girebilir. [8] [23]

Dosyada davacı, izin belgesini 11 Haziran 2024’te öğrendiğini belirtmiş; bunun aksini gösteren bilgi veya belge bulunmadığından 7 Ağustos 2024’te açılan dava süresinde kabul edilmiştir. Kurulun sonucu, her komşunun her zaman dava açabileceği veya izinlerin esastan hukuka aykırı olduğu değildir. Menfaat ilişkisi, öğrenmenin kapsamı ve tarihi somutlaştırılmalıdır. Bu dosyada bozma sonrası verilecek esasa ilişkin kararın sonucu doğrulanmamıştır. [23]

Ret veya iptal kararına karşı dava nasıl hazırlanır?

İzin reddinde önce gerekçe incelenir: Malik sıfatı mı, oybirliği kararı mı, eksik belge mi, konutun niteliği mi tartışmalıdır? İzin iptalinde ise işlemden önce süre verilmesi gerekip gerekmediği, denetim ve bildirimlerin usulü, aykırılığın gerçekten sürüp sürmediği ve işlem yapmaya yetkili makam değerlendirilir. Talep, mevcut iptal işleminin mahkemece iptal edilmesidir; yeni bir izin başvurusuyla dava birbirinin yerine geçmez. [2, m.5–6 ve 12] [15]

İYUK m.11 kapsamındaki idari başvuru, dava süresi içinde yapılırsa işlemekte olan süreyi durdurabilir. Otuz günlük cevapsızlıkla ret oluştuğunda, başvurudan önce geçen günler de hesaba katılarak kalan süre işler. CİMER’e veya bir kuruma yazılan her başvurunun bu şartları taşıdığı varsayılamaz. İşlemin geri alınması ya da değiştirilmesi istemi ile yalnız bilgi isteme başvurusu ayrı incelenir. [15, m.11]

Yürütmenin durdurulması talebinde, işlemin açıkça hukuka aykırılığı ile uygulanmasının telafisi güç veya imkânsız zarar doğurması birlikte ortaya konulmalıdır. İzinli faaliyet dosyası, giderilmiş eksikliklerin kayıtları, yakın tarihli rezervasyonlar ve işlemin somut etkileri bu değerlendirmede kullanılabilir. Ticari kayıp iddiası tek başına otomatik durdurma kararı sağlamaz. Mahkemenin kararının kapsamı da ayrıca okunur; iptal kararı veya yürütmenin durdurulması, bütün diğer ruhsat eksiklerini gidermiş sayılmaz. [15, m.27]

Başvuru dosyasında kararın tamamı, tebliğ belgesi, denetim tutanağı, izin dosyası, tapu, kira sözleşmeleri, ilan geçmişi ve varsa giderilen eksikliklerin tarihli kanıtları toplanmalıdır. Aynı olayda imar cezası da bulunuyorsa ayrı dayanak ve süre incelemesi gerekir; bu konu İmar Para Cezasına Karşı İtiraz ve İptal Yolları başlıklı yazıda ayrıca ele alınmaktadır.

Sonuç

Turizm amaçlı konut kiralama yatırımının sağlam başlangıcı, taşınmazın doğru hukuki kategoriye girdiğini, başvuracak kişinin yetkisini ve gerekli malik kararlarını belirlemektir. Bunları imar ve yapı incelemesi, izin dosyası, işletme güvenliği, ilan doğrulaması, kimlik bildirimi ve sözleşme düzeni izler. Bu başlıkların her biri yatırımın faaliyete geçebilmesini ve sonrasında sürdürülebilmesini etkiler.

AYM kararları bakımından belirleyici soru “turizm yetkisi iptal edildi mi?” gibi geniş bir soru değildir. Hangi kanunun hangi hükmü, hangi tarihten itibaren ve hangi işlem için etkisini kaybetti? Konut kiralama izinleri, turizm tesisleri ve basit konaklama belgeleri bu ayrımla değerlendirilmelidir. Vergi kararları, platform kuralları ve malik onayına ilişkin istisnalar da kendi kapsamları içinde uygulanmalıdır.

Sıkça Sorulan Sorular

Airbnb için ayrı bir ruhsat mı alınır?

Airbnb’ye özgü ayrı bir kamu ruhsatı yoktur. Faaliyet 7464 kapsamındaysa turizm amaçlı kiralanan konut izin belgesi gerekir. Tesis niteliğindeki işletmelerin belge ve işyeri ruhsatı sistemi farklı olabilir. [1]

Evi yalnız bir haftalığına kiralamak için de izin gerekir mi?

Evet. Kanun kapsamındaki konutun ücretli olarak tek seferde yüz gün veya daha kısa süreyle kiralanması genel olarak izin gerektirir. Faaliyetin yılda bir kez yapılması tek başına istisna oluşturmaz. [1, m.1–3]

Tam yüz günlük sözleşme izin dışında mı kalır?

Hayır. Tam yüz gün kapsamdadır; genel kapsam dışı sınır tek seferde yüz günden uzun kiralamadır. Uzun sözleşmelerdeki özel tekrar yaptırımı ayrıca değerlendirilir. [1]

Müstakil villam için bütün sitenin onayını almam gerekir mi?

Müstakil konutun idari başvurusunda olağan malik onayı rejiminden ayrılan kurallar bulunur. Ancak müstakillik tapu ve proje üzerinden belirlenir; yönetim planı ve komşuluk yükümlülükleri devam eder. [2] [3] [6]

Komşulardan biri onay vermezse mahkeme onun yerine izin verir mi?

Olağan başvuruda gerekli oybirliğinin yerine sırf kiralama gelirinden yoksun kalındığı gerekçesiyle otomatik yargısal izin geçtiği söylenemez. Kararın kapsamı, temsil sorunu, istisna ve somut uyuşmazlık ayrı değerlendirilir. [1] [6]

Kiracı, malikin yazılı onayıyla evi günlük kiraya verebilir mi?

Malikin genel alt kira onayı, mesken kiracısının kendi adına ve hesabına turizm amaçlı yeniden kiralamasına ilişkin özel yasağı kaldırmaz. Yetkili acentanın izin sahibi adına aracılığı farklıdır. [1, m.3/5–7]

Başvuruyu yaptım, izin çıkmadan rezervasyon alabilir miyim?

Başvuru kaydı izin belgesi değildir. Kanun izin belgesinin sözleşmeden önce alınmasını ister. Belgesiz ilan ve aracılık da ayrıca yaptırım konusu olabilir. [1] [12]

Başvuru otuz günde mi, altmış günde mi sonuçlanır?

Güncel Yönetmelikte başvurunun sonuçlandırılması için altmış gün; belge düzenlendikten sonraki denetim için otuz gün öngörülür. İki süre farklı işlemlere ilişkindir. [2, m.6]

İzin belgesi kaçak yapıyı veya tarladaki bungalovu yasallaştırır mı?

Hayır. İzin, imar planını ve binanın kullanım fonksiyonunu değiştirmez; imar ve kıyı mevzuatı açısından kendiliğinden hak doğurmaz. Önce taşınmazın yapı ve kullanım durumu incelenmelidir. [2, m.5/A]

AYM iptalinden sonra basit konaklama belgesi tamamen kalktı mı?

Hayır. Belge türü ve bütün belgelendirme yetkisi kaldırılmamıştır. İptal edilen otomatik yaptırım hükümleri ile yürürlükte kalan veya sonradan değişen hükümler ayrı okunmalıdır. Bu karar konut kiralama izinlerini de bütünüyle kaldırmamıştır. [4] [5]

Misafirden kimlik fotokopisi almalı mıyım?

Kimlik bildirimi yükümlülüğü devam eder. Ancak KVKK’nın 2025/2120 sayılı ilke kararı uyarınca gerekli bilgilerin alınması ile T.C. kimlik kartı fotokopisinin saklanması farklıdır; gereksiz kopya kaydı yapılmamalıdır. [13]

Danıştay kararı Airbnb gelirlerini vergiden muaf mı tuttu?

Hayır. İncelenen karar gelirin hangi kazanç türünde değerlendirileceğiyle ilgilidir ve 2022 dönemine ilişkindir. İzin zorunluluğunu kaldırmadığı gibi bütün kiralama gelirleri için vergi muafiyeti de yaratmaz. [9] [10]

2026’da izinsiz kiralamanın ilk cezası ne kadardır?

İlk tespitte kiralanan her konut için 180.617 TL ve belge alınması için on beş günlük süre söz konusudur. Devam eden ihlal ile diğer ihlal türlerinde farklı tutarlar uygulanır. [11]

Cezaya itiraz etmek için iki hafta mı, on beş gün mü var?

Kabahatler Kanunu m.27 kapsamındaki ilk başvuruda genel süre on beş gündür. İtiraza açık hâkim son kararına karşı m.29’daki süre iki haftadır. Özel görev hükmü ve bağlantılı idari işlem bulunup bulunmadığı ayrıca incelenir. [14]

İzin başvurusuna altmış günde cevap gelmezse izin alınmış sayılır mı?

Hayır. Başvurunun sonuçlandırılma süresi kendiliğinden izin yaratmaz. Cevapsızlıkta İYUK m.10, kesin olmayan veya sonradan gelen cevap ve dava süreleri ayrıca değerlendirilir. [2] [15]

Konutun izni iptal edilince misafir sözleşmeleri de hemen sona erer mi?

7464 sayılı Kanun m.5/2, mevcut kullanıcıların haklarının sözleşme süresi sonuna kadar devamını düzenler. Bu koruma, kamu güvenliği nedeniyle alınmış ayrı bir tedbiri veya tehlikeli kullanımı ortadan kaldırmaz. [1]

Misafir çıkış tarihinde evi boşaltmazsa kilidi değiştirebilir miyim?

Sürenin bitmesi zorla tahliye yetkisi vermez. İlişkinin niteliğine uygun geri verme, dava veya icra yolu ve varsa arabuluculuk şartı değerlendirilmelidir. [1, m.3/9] [22] [24]

Komşuya verilen konut kiralama iznine dava açılabilir mi?

Menfaati etkilenen kişi bakımından mümkün olabilir. Danıştay İDDK’nin E.2025/105, K.2025/671 sayılı kararı, uygulama işleminin mutlaka davacı adına kurulmasını gerekli görmemiştir. Öğrenme tarihi ve menfaat bağı kanıtlanmalı; esasa ilişkin iptal sonucu peşinen varsayılmamalıdır. [23]

Kaynakça

• [1] 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun; kabul: 25.10.2023, RG: 02.11.2023/32357, özellikle m.1–6. TBMM kabul metni; konsolide metin.
• [2] Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması Faaliyetlerinin Düzenlenmesine İlişkin Yönetmelik; RG: 28.12.2023/32413. Güncel konsolide metin.
• [3] Kültür ve Turizm Bakanlığı, Yatırım ve İşletmeler Genel Müdürlüğü. Başvuru kategorileri; il müdürlüklerince değerlendirilen başvuruların koşulları.
• [4] AYM, 17.10.2024, E.2021/100, K.2024/174; RG: 24.03.2025/32851. AYM karar kaydı; gerekçeli kararın metni. İlgili iptallerin yürürlük tarihi: 24.12.2025.
• [5] Basit Konaklama Tesisleri ile Plaj İşletmelerinin Belgelendirilmesine İlişkin Yönetmelik; RG: 25.09.2021/31609; değişiklik: 26.08.2026/33352. Konsolide metin ve ileri yürürlük tarihleri.
• [6] AYM, 25.12.2025, E.2025/147, K.2025/275; RG: 02.04.2026/33212. AYM karar kaydı; karar metni kaydı. İptal isteminin reddi; inceleme konusu m.3/3’ün ilgili cümle bölümüdür.
• [7] Danıştay 4. Daire, 16.12.2025, E.2024/690, K.2025/6680. Karar metni kaydı. Olağan konut ve yüksek nitelikli konutlarda acenta/işletme ayrımı; sonraki kanun yolu sonucu doğrulanmamıştır.
• [8] Danıştay 4. Daire, 02.10.2024, E.2024/2802, K.2024/5325. Karar metni kaydı. Süre yönünden ret; İDDK’nin 20.03.2025 tarihli E.2025/105, K.2025/671 sayılı kararıyla bozulmuştur; [23] ile birlikte okunmalıdır.
• [9] Danıştay 3. Daire, 14.04.2025, E.2024/6160, K.2025/1856. Karar metni kaydı; kararın yayımlandığı İstanbul Barosu Dergisi, 2025/6. Uyuşmazlık 2022 dönemine ilişkindir.
• [10] Gelir İdaresi Başkanlığı, 23.01.2026 tarihli “Kiraya Verilen Gayrimenkulün Vergilendirilmesi” başlıklı, turizm amaçlı kiralama izni ve ticari kazanç mükellefiyetine ilişkin özelge kaydı. İdari görüşün kapsamı, yargı kararından ayrı değerlendirilmiştir.
• [11] Kültür ve Turizm Bakanlığı YİGM, 19.12.2025, E-53990694-858-7696314 sayılı yazı eki. 7464 sayılı Kanun kapsamında 2026 idari para cezaları resmî cetveli.
• [12] Kültür ve Turizm Bakanlığı, 14.08.2026, E-29753132-010.06.01-8759033, 2026/4 sayılı Genelge. Bakanlık duyurusu; imzalı genelge.
• [13] Kişisel Verileri Koruma Kurulu, 06.11.2025, 2025/2120 sayılı ilke kararı. Konaklama hizmetlerinde T.C. kimlik belgesi fotokopisi kaydı hakkında karar.
• [14] 5326 sayılı Kabahatler Kanunu, özellikle m.3, 27–29; 7499 sayılı Kanun’un süre değişikliği ve geçiş hükmü. Konsolide metin.
• [15] 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu, özellikle m.7–8, 10–11 ve 27. Konsolide metin.
• [16] 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun komşuluk hükümleri; uygulama ilişkisi için AYM E.2025/147, K.2025/275, özellikle komşuluk ve özel hukuk korumasına ilişkin gerekçe.
• [17] Ticaret Bakanlığı, Mesafeli Sözleşmeler Hakkında Bilgilendirme; Mesafeli Sözleşmeler Yönetmeliği, belirli tarihli konaklamada cayma hakkı istisnası, m.15/1-g.
• [18] 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu. Konsolide metin; AYM iptal şerhleri ve yürürlükte kalan hükümler birlikte okunmalıdır.
• [19] Konut Kiralama Yönetmeliği değişikliği, RG: 10.10.2025/33043. Değişiklik metni. Başta m.5/A olmak üzere güncel izin ve işletme hükümleri.
• [20] Konut Kiralama Yönetmeliği değişikliği, RG: 25.11.2025/33088. Değişiklik metni. Bir belgede birden fazla konut bakımından m.10/3 düzenlemesi.
• [21] Onur Altınkan, “7464 Sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına Dair Kanun Çerçevesinde Konutların Kısa Süreli Kiralanması”, ASBÜ Hukuk Fakültesi Dergisi, 6/2 (2024), s.2129–2183. DergiPark çevrim içi yayım tarihi: 03.01.2025. DOI: 10.47136/asbuhfd.1559017. Künye ve özet; tam metin. Karşılaştırmalı yaklaşım için kullanılmış; güncel izin şartları mevzuattan ayrıca doğrulanmıştır.
• [22] Hakkı Mert Doğu, “Turizm Amaçlı Konut Kirası Sözleşmesi”, Erciyes Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 19/2 (2024), s.609–633; özellikle s.627–630. Künye; tam metin. Sözleşmenin sona ermesi, geri verme ve arabuluculuk tartışması.
• [23] Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu, 20.03.2025, E.2025/105, K.2025/671. Tam kararın yeniden yayımı; ikinci tam metin. 4. Dairenin E.2024/2802, K.2024/5325 sayılı süre ret kararının oybirliğiyle bozulması. Bozma sonrası esas sonucu doğrulanmamıştır.
• [24] 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, m.18/B; Adalet Bakanlığı mevzuat kaydı. Ayrıca 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.4 ve tüketici işlemlerinde 6502 sayılı Kanunun görev ve başvuru hükümleri.

Kaynak ve mevzuat kontrolü: 11–12 Ekim 2026. Bazı karar veri tabanları oturum veya abonelik isteyebilir. Bu metin genel hukuki bilgilendirme niteliğindedir; somut taşınmaz ve işlem dosyasının incelenmesinin yerini tutmaz.