Turizm Tesisi Devri ve Kiralanması: Ruhsat, Turizm Belgesi ve Sözleşme Riskleri

Bir turizm tesisini satın almak veya kiralamak, o tesisi mevcut ruhsat ve belgelerle işletme hakkını kendiliğinden kazandırmaz. Önce işlemin taşınmaz satışı, ticari işletme devri, şirket payı devri, kira ya da yönetim sözleşmesi olup olmadığı belirlenmelidir. Ardından tapu ve kullanım hakkı, işyeri açma ve çalışma ruhsatı, turizm belgesi, işletmeci kaydı ve geçmiş borçlar aynı işlem dosyasında incelenmelidir. Güvenli bir devirde bedelin ödenmesi, gerekli izinler ile fiilî teslimin gerçekleşmesine bağlanır.

Özellikle 2026 yılında basit konaklama belgelerinin devrine getirilen sınırlama, bazı eski tesislerin kat mülkiyeti durumuna ilişkin istisna ve Anayasa Mahkemesinin iptal kararının yürürlüğe girmiş olması, önceki yıllarda kullanılan sözleşmelerin yeniden değerlendirilmesini gerektiriyor. Bu makale, 12 Ekim 2026 itibarıyla erişilen düzenlemeler ve ilgili kararlar üzerinden otel, pansiyon, kırsal turizm tesisi, kamping, mobil ev tesisi ve benzeri işletmelerde devir ve kiralamanın temel hukuki sorunlarını açıklamaktadır. Her tesisin belge türü ve taşınmaz statüsü kendi dosyası üzerinden belirlenir.

Turizm tesisi devrinde gerçekte ne satın alınıyor?

Taşınmaz, işletme ve şirket birbirinden farklıdır

Bir otelin binası ayrı kişiye, içindeki demirbaşlar işletmeciye, marka başka bir şirkete ait olabilir. Turizm belgesinde görünen kişi ile belediye ruhsatındaki işletmeci de aynı olmayabilir. “Otelin tamamını devrediyorum” ifadesi bu farklı hakları tek başına birleştirmez. Sözleşmenin konusu, hak sahibinin kimliği ve devredilecek unsurlar ekleriyle gösterilmelidir.

Taşınmaz satışı, bağımsız olarak yapılıyorsa taşınmaz devrinin resmî şekil ve tescil kurallarına tabidir. İşletmenin taşınmazı kiraladığı durumda ise bina satın alınmadan işletme devralınabilir. Bina satın alındığında da mevcut kira kendiliğinden yok olmaz; TBK m.310 uyarınca yeni malik kural olarak kira sözleşmesinin tarafı olur. Satış sözleşmesindeki “kiracısız teslim” taahhüdü, kiracının kanuni haklarını ortadan kaldırmaz. [1]

Ticari işletmenin bütün olarak devri, TTK m.11/3'ün özel düzenlemesine tabidir. Kanun, yazılı sözleşme ile ticaret siciline tescil ve ilan öngörür; devre konu malvarlığı unsurlarının ayrı ayrı tasarruf işlemleri yapılmadan birlikte devredilebilmesini düzenler. Bu özel yol ile tek başına bina satışı karıştırılmamalıdır. Devir kapsamına alınan taşınmaz, marka ve diğer sicilli hakların belirlenmesi ve ilgili sicillerin güncellenmesi ayrıca takip edilir. [2; 3]

Pay devrinde şirket varlığını sürdürür. Otelin maliki, kiracısı veya belge sahibi olan şirket aynı tüzel kişi olarak kalabilir; değişen ortaklarıdır. Bunun karşılığında şirketin eski vergi, işçilik, rezervasyon, kredi ve dava riskleri de şirket bünyesinde kalır. Pay alıcısı, sadece görünen binayı değil şirketin mali geçmişini de ekonomik olarak üstlenmiş olur. Ortak sıfatıyla kişisel sorumluluk ise şirket türüne ve borcun özel düzenlemesine göre ayrıca değerlendirilir. [2; 16]

Sözleşmenin adı ve faturanın açıklaması yeterli değildir

“Demirbaş satışı” başlığı altında çalışanlar, müşteri ilişkileri, işletme adı, rezervasyon sistemi ve faaliyet düzeni birlikte aktarılıyorsa işlemin gerçek içeriği işletme devri bakımından incelenir. Buna karşılık tek bir aracın veya birkaç mobilyanın satışı, her durumda bütün işletmenin devri anlamına gelmez. Faaliyetin devamlılığı ve devredilen unsurların işlevi önemlidir.

Limited şirket pay devrindeki şekil ve şirket onayı hükümleri ile anonim şirket paylarının devri aynı değildir. Limited şirkette TTK m.595 çerçevesindeki yazılılık, imzaların noter onayı ve şirket sözleşmesindeki düzenlemeye göre genel kurul onayı; anonim şirkette ise payın türü ve devir sınırlamaları değerlendirilir. Sicil müdürlüğünün işlem listesi, esas sözleşme ve pay kayıtları birlikte kontrol edilmelidir. [2; 27]

Birleşme veya devralma kontrol değişikliği doğuruyorsa rekabet hukuku incelemesi de gerekir. Her küçük tesis işlemi bildirim gerektirmez; işlem niteliği ve güncel ciro eşikleri değerlendirilir. Bildirime tabi bir işlemin fiilen erken uygulanmasını önleyecek kapanış koşulu sözleşmeye konulur. [26]

Turizm belgesi ile işyeri ruhsatı devralana nasıl geçer?

Aynı tesise ait belgeler farklı hukuki işlevler taşır

Turizm belgesi tesisin turizm mevzuatındaki konumunu gösterirken işyeri açma ve çalışma ruhsatı yetkili idarenin işyerinin faaliyetini ruhsatlandırmasına ilişkindir. Yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi ise yapının imar hukuku bakımından durumuyla ilgilidir. Bunlardan birinin bulunması diğerindeki eksikliği genel olarak gidermez. [4; 5]

İşyeri ruhsatında yeniden düzenleme ne zaman mümkündür?

İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmelik m.8, ruhsattaki faaliyet konusu, faaliyet alanı ve adres değişmeden işyerinin devredilmesinde, başvuru üzerine mevcut dosya esas alınarak yeni işletmeci adına tekrar ruhsat düzenlenmesini öngörür. Bununla birlikte işletmecinin kusurundan kaynaklanan, fiziki duruma veya dosyaya ilişkin mevzuata aykırılıklar giderilmeden yeni ruhsat düzenlenemez. Mevcut ruhsatın bulunması, aykırılıkların yeni işletmeci bakımından önemsiz olduğu anlamına gelmez. [4]

Aynı maddede ortak alınması veya ortağın ayrılması nedeniyle yeni ruhsat düzenlenmeyeceği belirtilir. Ancak bu hüküm, başka bir tüzel kişinin fiilen işletmeyi devralmasını salt ortak değişikliği gibi göstermeye elvermez. İşletmeci, vergi kimliği, sözleşmeler ve fiilî yönetim birbiriyle karşılaştırılır. İşyeri sahibinin ölümü için mirasçılar adına intibak düzenlenmiştir; adres değişikliği ise yeniden ruhsatlandırmayı gerektirir. [4]

Pratikte başvuru öncesinde ruhsat dosyasının örneği alınmalı, kapasite ve faaliyet alanı gerçek durumla eşleştirilmeli, idarenin eksiklik yazıları istenmelidir. Mevzuatta belirli bir işlem için öngörülen süre, bütün devirler için genel bir “ruhsatsız çalışma süresi” kabul edilmemelidir.

Turizm belgesi devri ile işletmeci şerhi aynı işlem değildir

Kültür ve Turizm Bakanlığının belge devri açıklamasında, turizm yatırımı belgesinin devri için eski ve yeni belge sahibinin iradesi; işletme belgesinin devrinde ise yeni kişi adına düzenlenmiş işyeri açma ve çalışma ruhsatı dâhil ilgili belgeler önem taşır. İşletmeci şerhinde belge sahibi korunur, ayrı işletmecinin kaydı düzenlenir. Başvurular Bakanlığın elektronik başvuru sistemi üzerinden yürütülür. [7]

2019/1 sayılı Tebliğ m.13, şirket unvanı veya tür değişikliği, ana faaliyet işletmecisi, alt ünite işletmecileri ve belge devrini ayrı durumlar olarak düzenler. Ana faaliyete ilişkin işletmeci/kiracı şerhi ile restorandaki veya başka bir alt ünitedeki işletmeci kaydı aynı koşullara tabi tutulamaz. Özel tesis, özel konaklama ve gastronomi tesislerinde devir veya ana faaliyet işletmecisi değişikliği ayrıca yerinde denetim ve Değerlendirme Kurulu incelemesini gerektirebilir. [6]

Tebliğde bazı evrak eksiklikleri için üç ay; belirli para cezası sonrası eksik evrakın tamamlanması için otuz gün düzenlenmiştir. Başvurusuz farklı işletmeci tespitinde yaptırım ve süre mekanizması ayrıca vardır. Hangi sürenin işletildiği, eksiklik yazısının hukuki dayanağından anlaşılmalıdır. Süreler birbirinin yerine kullanılamaz; basit konaklama belgesindeki özel devir yasağı da bu genel işlemlerle aşılmaz. [6; 8]

2634 sayılı Kanun m.33/f, Bakanlığa bilgi verilmeden yatırım veya işletmenin bütününün devredilmesi, kiraya veya işletmeciye verilmesini yaptırıma bağlar. İşlem dosyasında bildirim ve başvuru alındıları saklanmalıdır. Kanun metnindeki başlangıç ceza tutarı, yıllık yeniden değerleme ve tesis türü hükümleri uygulanmadan işlem yılının ödenecek tutarı olarak kullanılamaz. [28]

Eski belgeli tesislerin ruhsat istisnası devirde kaybolabilir

Turizm Tesislerinin Niteliklerine İlişkin Yönetmelik geçici m.1/3, belirtilen eski kanunların yürürlüğünden önce verilen bazı turizm işletmesi belgelerinin işyeri ruhsatı yerine geçmesini düzenler. Fakat ayrıca işyeri ruhsatıyla belgelendirilmemiş bu tesislerde ilave yapılaşma, belge sahibi değişikliği veya ana faaliyet işletmecisi değişikliği olduğunda işyeri açma ve çalışma ruhsatı istenir. Bu nedenle “yıllardır yalnız turizm belgesiyle çalışıyor” açıklaması devirden sonraki durumu tek başına kanıtlamaz. [5]

Basit konaklama belgesinde 2026 devir yasağı ne değiştiriyor?

Satış ve kira planı belge türüne göre yeniden kurulmalıdır

26 Ağustos 2026 tarihli, 33352 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan değişiklikle Yönetmeliğin m.7/8 hükmüne göre basit konaklama turizm işletme belgesi, ölüme bağlı tasarruf veya miras yoluyla intikal dışındaki nedenlerle devredilemez. Aykırılık tespitinde 2634 sayılı Kanun m.34/1-e'ye göre valilikçe işlem yapılması öngörülür. Bu sınırlama yayım tarihinde yürürlüğe girmiştir. [8; 9]

Yasak, bütün turizm işletmesi belgelerinin devrini yasaklayan genel bir kural değildir. Basit konaklama belgesine özgüdür. Bununla birlikte basit belgeli bir tesiste işletmenin yeni kişiye bırakılması planlanırken “belge de bedelin içinde” şeklindeki vaat hukuken güvenilir kabul edilemez. Yeni kişinin hangi belgeyi, hangi şartlarla alabileceği önceden araştırılmalıdır; herkese açık yeni bir basit belge başvuru hakkı bulunduğu varsayılamaz.

Şirket paylarının devri de ayrı değerlendirilir. Belge sahibi şirket aynı kalıyorsa her pay devri kendiliğinden belge devri değildir. Buna karşılık fiilî işletmecinin başka kişiye geçirilmesi, tahsis şartları veya şirkete özgü bildirim yükümlülükleri ayrıca incelenir. Bu ayrım, yasağı dolanmak üzere görünürde işlem yapılabileceği anlamına gelmez.

1 Kasım 2026 yükümlülükleri devir bütçesini etkiler

Değişiklikle eklenen m.8/A'nın (a), (b), (c), (d), (e) ve (f) bentleri 1 Kasım 2026'da yürürlüğe girer. Resepsiyon, yiyecek saklama, ilk yardım, havuz ve oda donanımına ilişkin bu hükümler bakımından 12 Ekim 2026 tarihinde ileri tarihli bir uyum yükümlülüğü vardır. Temizlik, bakım ve haşere mücadelesine ilişkin (ç) bendi ise ertelenen bentler arasında değildir. Devir yasağı gibi bu bent de 26 Ağustos 2026'da yürürlüğe girmiştir. [9]

Örneğin devirden sonra karşılanacak havuz personeli veya oda donanımı maliyeti, satıcının geçmiş gider tablolarında görünmeyebilir. Yatırım hesabında mevcut durum, yürürlüğe girecek şartlar ve yenileme maliyeti ayrı sütunlarda gösterilmelidir. Belgenin geçmişte düzenlenmiş olması, gelecekteki uyum maliyetini ortadan kaldırmaz.

Anayasa Mahkemesinin iptal kararı devir dosyasını nasıl etkiler?

İptal edilen kurallar ile devam eden yetkiler ayrılmalıdır

Anayasa Mahkemesinin 17.10.2024 tarihli, E.2021/100, K.2024/174 sayılı kararı 24.03.2025 tarihli, 32851 sayılı Resmî Gazete'de yayımlandı. Burada ele alınan iptal hükümleri dokuz aylık erteleme sonunda 24.12.2025'te yürürlüğe girdi. Karar; 2634 sayılı Kanun m.5/7'deki faaliyet ve ruhsat iptali mekanizmasını, m.5/10'u ve geçici m.11'in üçüncü ve dördüncü fıkralarını da etkiler. [10]

Mahkeme, ilgili belgelendirme koşullarının kanuni çerçevesinin çizilmemesini; teşebbüs özgürlüğü ve mülkiyet hakkının kanunla sınırlanması ilkeleri açısından değerlendirmiştir. Ayrıca m.5/10'daki altyapı katılım payı kuralını kendi anayasal ölçütleriyle incelemiştir. Bu karar, Bakanlığın bütün turizm belgelendirme ve denetim yetkilerinin sona erdiği anlamına gelmez. Belge alma yükümlülüğü ile iptal edilen yaptırım zinciri ayrılmalıdır. [10; 28]

Nitekim 2634 sayılı Kanun m.5'te, işyeri ruhsatı verilen konaklama işletmelerinin ruhsat tarihinden itibaren altı ay içinde turizm işletmesi belgesi alması ve belgesi iptal edilen konaklama işletmelerinin tebliğden itibaren altı ay içinde yeniden belge alması hükümleri bulunmaktadır. Bu yükümlülüklerin devamı, iptal edilmiş m.5/7'deki otomatik ruhsat iptali sonucunun aynen uygulanabileceği anlamına gelmez. [28]

Geçmiş kapatma kararı bulunan tesis nasıl incelenir?

Devir konusu tesiste daha önce turizm belgesi veya işyeri ruhsatı iptal edilmişse yalnız kararın sonucu öğrenilmemelidir. İşlemin tarihi, dayandığı madde, tebliği, dava açılıp açılmadığı, yürütmenin durdurulması ve kesinleşme durumu birlikte incelenir. Bir normun iptali, her eski bireysel işlemi kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Öte yandan iptal edilen kuralın bugün hâlâ yürürlükteymiş gibi kullanılmasına da itiraz edilebilir.

2026 tarihli basit konaklama düzenlemesinin varlığı ile bu düzenlemenin kanuni dayanağına ilişkin olası yargısal tartışma birbirinden ayrıdır. Önceki AYM kararı, daha sonra çıkarılan yönetmelik hükmünü kendiliğinden iptal etmiş değildir. İşlem planı yürürlükteki kural dikkate alınarak kurulmalı; hukuka aykırılık iddiası varsa uygun yargı yolunda ileri sürülmelidir. Sözleşme, olası dava sonucunu kesin izin vaadine dönüştürmemelidir.

Otel kiralaması çatılı işyeri kirası mı, ürün kirası mı?

İşletmeye elverişli bina ile gelir getiren işletme bütünü ayrımı

Otel kiralamasında tek başına sözleşme başlığı belirleyici değildir. Bina mı, yoksa kurulmuş ve işletildiğinde gelir üreten organizasyon mu kiralanmaktadır? Donanım, müşteri çevresi, işletme hakkı, ruhsat durumu ve tarafların üstlendiği işletme yükümlülüğü birlikte değerlendirilir. TBK m.357, ürün veren şey veya hakkın kullanılması ve ürünlerinin elde edilmesini ürün kirasının merkezine yerleştirir. Kira bedelinin sabit belirlenmesi, tek başına ürün kirasını dışlamaz; ciro üzerinden hesaplanması da tek başına yeterli değildir. [1]

İlhan Helvacı'nın otel kirasına ilişkin hukuki mütalaasında, işletme ruhsatları ve otel niteliğini koruyarak işletme yükümlülüğüyle birlikte kiralanan beş yıldızlı tesis, ürün kirası olarak değerlendirilmiştir. Bu görüş belirli bir sözleşmenin incelenmesine dayanır; bütün otellere uygulanacak otomatik sınıflandırma veya bir mahkeme kararı değildir. [24]

Ruhsatın özel mevzuat gereği devredilemediği bir modelde, ürün kirası tartışması ruhsatın sözleşmeyle kendiliğinden devredildiği varsayımı üzerine kurulamaz. Özel hukukta sözleşmenin niteliği ile kamu hukukunda işletmecinin izin durumu ayrı sorulardır. Tarafların “ürün kirasıdır” yazması da emredici çatılı işyeri hükümlerinin uygulanmasını gerektiğinde engellemez.

Tablodaki süreler kira borcunda temerrüt bağlamındadır; her tahliye veya fesih sebebine uygulanmaz. Uyarlama, ayıp, önemli sebep ve kira bedelinin tespiti farklı hukuki kurumlar olduğundan birbirlerinin yerine kullanılmamalıdır. [1]

Mevcut kiracının işletmeyi devretmesi

TBK m.323 bakımından kira ilişkisinin devri kiraya verenin yazılı rızasını gerektirir; işyeri kiralarında haklı sebep olmaksızın rıza vermekten kaçınılamaz. İşletme devrinde TTK m.11/3'ün kiracılık hakkına ilişkin hükmü ile bu kuralın birlikte uygulanması öğretide tartışmalıdır. İşlem güvenliği bakımından kiraya verenin açık yazılı katılımını almak, bu tartışmayı sonradan tahliye davasında çözmeye çalışmaktan daha öngörülebilirdir. [1; 2]

Üç taraflı metinde yeni kiracı, başlangıç tarihi, mevcut borçlar, teminat, eski kiracının durumu ve kira süresi açıkça yer almalıdır. “İşletmeyi devralmayı kabul ediyorum” ifadesinin, kira ilişkisine rıza ve eski borçlardan ibra anlamına gelip gelmediği belirsiz bırakılmamalıdır. Alt kira, kira ilişkisinin devri ve yönetim hizmeti farklıdır; eski kiracının taraf olarak kalıp kalmadığı özellikle gösterilir.

İşyeri kirasında devreden kiracının TBK m.323'teki birlikte sorumluluğu, sözleşmenin bitimine kadar ve en fazla iki yıldır. Bu süre, işletme borçlarındaki TBK m.202 süresi ile aynı başlangıç ve kapsamı taşımaz. [1]

Kira, döviz ve yatırım giderleri nasıl düzenlenmelidir?

Sözleşme, sabit kira ile ciro payını ayırmalı; ciroya hangi tahsilatların girdiğini, iadeleri, platform komisyonlarını, vergileri, kur dönüşümünü ve denetim yöntemini tanımlamalıdır. Bakım ile yapısal yenileme, yangın tedbiri ile isteğe bağlı dekorasyon aynı bütçeye belirsiz biçimde yüklenmemelidir. Harcamanın onayı, yatırımın kime ait olacağı ve erken sona ermede amorti edilmeyen kısmın hesabı ayrıca yazılmalıdır.

2008-32/34 sayılı Tebliğ m.8/4, Bakanlıktan belgeli konaklama tesislerinin işletilmesi amacıyla kiralanmasına ilişkin döviz istisnası bakımından önemlidir. Hazine ve Maliye Bakanlığının açıklaması, ilgili ticari alt alanların işletilmesi amacıyla kiralanmasını da değerlendirir. Ancak “turizm işi yapılıyor” demek her sözleşme bakımından yeterli değildir; belge, taraflar ve işlem türü eşleştirilir. Dövizle bedel belirleyebilmek, uygulanacak kira hukukunun bütün emredici kurallarından muafiyet sağlamaz. [12]

Arazi, yapı ve kamu tahsisinde hangi devir engelleri araştırılmalı?

Tapu incelemesi sahadaki kullanım ile birleştirilmelidir

Tapu kaydı; ipotek, haciz, irtifak, intifa, kira şerhi, dava ve tedbir kayıtlarıyla birlikte değerlendirilir. Bunların her biri satışı aynı biçimde engellemez; fakat kullanım, finansman, cebri satış veya teslim riskini etkileyebilir. Hangi kaydın kapanışta kaldırılacağı, hangi yükün bedelde dikkate alınarak kabul edileceği tek tek belirlenmelidir.

Onaylı proje ile fiilî durumun karşılaştırılması kritik önemdedir. Pazarlamada gösterilen oda sayısı, havuz, teras, ek bungalov, restoran veya otoparkın tümü mevcut izinlere dâhil olmayabilir. Teknik inceleme, hukuki dosyadan bağımsız bir bina gezisiyle sınırlanmamalıdır; her alanın projedeki ve ruhsattaki karşılığı gösterilmelidir. Son denetim tutanağı ile eski aykırılığın giderildiğine dair belge birlikte istenir.

Kırsal turizm, agroturizm, retreat, bungalov veya tiny house adları taşınmazın tarım, orman, kıyı ya da korunan alan statüsünü değiştirmez. Mobil konaklama biriminin sahipliğini devralmak da araziyi turizm amaçlı kullanma hakkını kendiliğinden sağlamaz. İnceleme, tesis türüne uygun planlama ve sektörel izin dosyalarını kapsamalıdır; satın alma işlemi mevcut aykırılıkları hukuka uygun hâle getirmez.

31 Ağustos 2026 kat mülkiyeti istisnası neden önemlidir?

Turizm Tesislerinin Niteliklerine İlişkin Yönetmelik m.13/8, konaklama birimleri üzerinde kat mülkiyeti, kat irtifakı ve benzeri haklara ilişkin sınırlamalar içerir. 31 Ağustos 2026 tarihli, 33356 sayılı Resmî Gazete'deki değişiklikle geçici m.1/8'e sınırlı bir istisna eklenmiştir: hükümdeki 1 Haziran 2019 öncesi ticari plan kullanımı, belgeli tesis ve aynı malike ait konaklama birimleri koşulları birlikte incelenir. [5]

Bu istisna, her otelin odalarının ayrı kişilere serbestçe satılabileceği anlamına gelmez. Tapuda bağımsız bölüm görülmesi ile turizm mevzuatındaki belgelendirilebilirlik aynı soru değildir. Özellikle bazı odaların farklı alıcılara devri, “aynı malik” koşulunu etkileyebileceğinden parçalı satışın belge üzerindeki sonucu kapanıştan önce değerlendirilmelidir.

Kamu taşınmazında süre ve izin yatırımın temel değeridir

Kamu taşınmazı üzerindeki tesislerde özel mülkiyetteki otel satışından farklı bir yapı vardır. Devralınmak istenen değer; tahsis, kiralama, kullanma izni veya üst hakkıyla sınırlı olabilir. Kamu Taşınmazlarının Turizm Yatırımlarına Tahsisi Hakkında Yönetmelik ve tesise özgü tahsis dosyası, devir ve hisse değişikliği süreçleri bakımından incelenir. Yetkili komisyon ve Bakanlık işlemleri ile tapu ve özel sözleşme işlemleri birbirini ikame etmez. [11]

Kalan kullanım süresi, ödenmemiş bedeller, teminatlar, yatırımın tamamlanma yükümlülüğü ve tahsis iptali riski değerlemeye girer. Yönetmeliğin m.23–25 hükümleri, belge ve tahsis ilişkisi ile sürenin sona ermesinde tesislerin akıbetini düzenler. Devir bedelini uzun yıllara yayarak geri kazanmayı planlayan alıcı, hakkın bitişini ve süre uzatımının garanti olup olmadığını özellikle hesaplamalıdır. Kamu sözleşmesi incelenmeden uzun bir alt kira verilmesi de güvenli değildir. [11]

Geçmiş borçlardan kim sorumlu olur?

Ticari borçları sözleşme dışında bırakmak ne sağlar?

TBK m.202, malvarlığı veya işletmenin aktif ve pasifleriyle devralınmasında alacaklılara bildirim yahut kanundaki ilan üzerine devralanın borçlardan sorumluluğunu düzenler. Eski borçlunun birlikte sorumluluğu iki yıl devam eder; başlangıç, borcun muaccel olup olmamasına göre değişir. Bildirim veya ilan yapılmadıkça bu iki yıllık süre başlamaz. Bu hüküm, devralanın bütün borçlardan yalnız iki yıl sorumlu olduğu anlamına gelmez. [1]

Pasiflerin kapsam dışında bırakılmasının alacaklıya etkisi öğretide tartışmalıdır. Işık Aslı Han, alacaklıların korunması ve emredicilik yaklaşımını savunur; irade serbestisini esas alan karşı görüşleri de inceler. Bu tartışma, “eski borçlar satıcıya aittir” maddesinin alacaklılara karşı kesin koruma sağladığı varsayımını haklı kılmaz. İşlem planında dış sorumluluk ihtimali korunmalı; sözleşmedeki tahsis, rücu ve teminat mekanizmaları bunun üzerine kurulmalıdır. [23]

Borç listesinin yalnız muhasebe mizanından ibaret bırakılması yetersizdir. Dava, icra takibi, müşteri avansı, koşullu iade, uzun dönem tedarik taahhüdü ve henüz tahakkuk etmemiş inceleme riskleri ayrıca sorulmalıdır. “Bilinmeyen borç” için sorumluluk sınırı, ihbar zamanı, teminat süresi ve belgeli istisnalar belirlenebilir; ancak bunların üçüncü kişiye karşı etkisi kanundan bağımsız varsayılmamalıdır.

Çalışanlar ve SGK borcu

4857 sayılı İş Kanunu m.6 kapsamındaki işyeri devrinde mevcut iş sözleşmeleri hak ve borçlarıyla devralana geçer. Hizmet süresine bağlı haklarda önceki işe giriş tarihi korunur. Devir öncesinde doğmuş ve devir tarihinde ödenmesi gereken borçlar bakımından eski işverenin birlikte sorumluluğu iki yılla sınırlıdır. Devir, tek başına işverenin fesih veya işçinin haklı fesih sebebi değildir; kanundaki diğer fesih sebepleri ve özel istisnalar saklıdır. [13]

Kıdem tazminatında 1475 sayılı Kanun m.14'ün özel düzenlemesi vardır. Devredenin kendi çalıştırdığı dönem ve devir tarihindeki ücret üzerinden sorumluluğu ayrıca hesaplanır. İş Kanunu m.6'daki iki yıllık sınır, kıdem tazminatının bütün rejimine taşınmamalıdır. İzin bakiyeleri, fazla çalışma, primler ve mevsimlik çalışma dönemleri de personel teslim çizelgesinde bulunmalıdır. [14]

5510 sayılı Kanun m.89 ise eski işverenin Kuruma olan prim, gecikme cezası, gecikme zammı ve diğer ferilerinden oluşan borçları için yeni işverenin birlikte sorumluluğunu ayrıca düzenler. Aksine sözleşme Kuruma karşı geçerli değildir. SGK borcu yoktur belgesi işlem dosyasına alınır; fakat belgenin tarihi ve kapsadığı kayıtlar ile sonradan tespit edilebilecek yükümlülükler ayrıca incelenir. [15]

Pay devri ve kamu borçları

Pay satın alındığında borçlu şirket değişmez. Limited şirkette 6183 sayılı Kanun m.35, şirketten tahsil edilemeyen veya tahsil edilemeyeceği anlaşılan kamu alacakları bakımından pay oranına bağlı ortak sorumluluğunu ve devir öncesi borçlarda devreden ile devralanın durumunu düzenler. Bu sonuç her anonim şirket pay sahibine aynı şekilde uygulanamaz. Kanuni temsilcinin sorumluluğu da ortak sorumluluğuyla özdeş değildir; görevi, dönemi ve ilgili özel hüküm ayrı incelenir. [16]

Bu süreler genel bir zamanaşımı tablosu değildir. Borcun türüne özgü zamanaşımı, hak düşürücü süre, takip şartları ve devir nedeniyle doğan ek sorumluluk birbirinden ayrılmalıdır. Borcu ödeyen tarafın diğer tarafa rücu hakkı da sözleşme ve kanuni rejime göre ayrıca değerlendirilir.

İmza ve ödeme öncesi hukuki inceleme nasıl yapılır?

Belge odası sadece belge toplamak için kurulmaz

İncelemenin amacı, bir klasörün dolması değil, işlem kararını değiştirebilecek hususların ortaya çıkarılmasıdır. Her belge için düzenleyen kurum, tarih, muhatap, kapsanan alan ve yürürlük durumu kaydedilmelidir. Devir konusu şirket birden fazla tesis işletiyorsa borçların ve izinlerin hangi tesise ait olduğu ayrılmalıdır.

Bir ruhsatın taranmış kopyası yerine, mümkün olduğunda yetkili kurum kaydıyla doğrulama yapılmalıdır. Tapudaki malik ile sözleşmeyi imzalayan şirket farklıysa aradaki kira, işletme, vekâlet veya tahsis zinciri kurulmalıdır. Dosyada açık kalan husus “sorun yok” olarak işaretlenmez; kapanış koşulu, fiyat düzeltmesi veya teminat gerektiren mesele olarak tanımlanır.

Değerleme, faaliyet devamlılığı ve izin maliyeti

Geçmiş ciro, satın alınan işletmenin gelecekte aynı kapasiteyle çalışabileceğini kanıtlamaz. Hukuken kullanılabilir oda sayısı, sezon kaybı, acente anlaşmalarının devamı ve zorunlu yenileme giderleri gelir tahminini değiştirebilir. Resmî kapasite dışında gelir üreten alanlar, değerleme raporunda açıklanmadan bedelin içine alınmamalıdır.

Mali müşavir ve teknik uzmanın çalışması hukuki incelemeyle birleştirilmelidir. Vergi, harç, KDV, damga vergisi ve varsa teşviklerin devamı bakımından işlem modeli önemlidir. Bina satışı, işletme devri ve pay devri için tek bir vergi sonucu kabul edilmez. Sözleşmede brüt bedel, vergilerin ekonomik yükü, fatura ve kapanış hesabı açıkça belirlenir; sözleşme vergi idaresinin kanuni muhatabını değiştirmez.

Devir ve kira sözleşmesinde hangi hükümler bulunmalı?

Ön koşullar ve kapanış birbirinden ayrılmalıdır

İmza tarihinde taraflar bağlayıcı yükümlülükler üstlenebilir; fiilî teslim ve bedelin serbest bırakılması ise belirli koşulların gerçekleşeceği kapanış tarihine bırakılabilir. Bu yapı, izinlerin belirsiz olduğu işlemlerde önemlidir. Koşulların gerçekleşmesi için kimin başvuracağı, masrafı kimin karşılayacağı, son tarih ve başarısızlık hâlinde ne olacağı açıkça yazılmalıdır.

İdari iznin kesin alınacağını vaat etmek yerine, hangi kararın veya belgenin kapanış için yeterli olacağı tanımlanmalıdır. İdarenin olumsuz kararına karşı dava açılması, tarafları süresiz bekleme yükümlülüğü altında bırakmamalıdır. İzin alınamaması tarafın yanlış beyanından kaynaklanıyorsa bunun sonucu ile dışsal mevzuat değişikliğinin sonucu aynı olmayabilir.

Uygulanabilir sözleşme düzeni örneği

Bir kapanış şartı şu unsurları birlikte kapsayabilir: devralan adına gerekli işyeri ruhsatı işleminin tamamlanması; ilgili turizm belge devri veya şerhinin tesis edilmesi; varsa tahsis makamı ve kiraya veren onayının alınması; kaldırılması kararlaştırılan takyidatların kaldırılması; çalışan ve rezervasyon listelerinin imzalanması. Sonrasında eş zamanlı bedel aktarımı ve teslim yapılır. Bu bir hukuki yapı önerisidir; belirli bir tesise aynen uygulanacak hazır sözleşme hükmü değildir.

Bir başka düzenleme, kapanıştan önceki döneme ait ve sonradan ortaya çıkan borçlar için bedelin belirli kısmının kararlaştırılan süreyle güvence altında tutulmasıdır. Hangi belgenin kesinti doğuracağı, satıcının savunmaya katılması, kesinleşme gerekip gerekmediği ve kullanılmayan kısmın iadesi belirlenir. Güvence miktarı dosyadaki gerçek risklere dayanmalı; keyfî bir oran kullanılmamalıdır.

Teminat mektubu, bloke hesap, kefalet veya diğer güvenceler aynı değildir. Özellikle kişisel teminatların geçerlilik şekli, kapsamı ve gerektiğinde eş rızası gibi koşullar ayrıca incelenir. Sözleşmeye “garantördür” yazılması, işlemin gerçek hukuki niteliğini tek başına belirlemez. [1]

Yönetim sözleşmesi, marka ve sigorta

Yönetici şirket yalnız hizmet mi veriyor, yoksa tesisi kendi adına mı işletiyor? Personeli kim işe alıyor, faturayı kim kesiyor, banka hesabını kim kullanıyor ve idareye karşı işletmeci kim görünüyor? Yönetim sözleşmesi bu sorulara tutarlı cevap vermelidir. Sadece kâr paylaşım oranını yazmak yeterli değildir.

Franchise ve marka lisanslarında işletmeci veya kontrol değişikliği onayı, asgari standartlar, yenileme yatırımı ve fesih hükümleri kontrol edilir. Alan adı, sosyal hesap, rezervasyon yazılımı ve fotoğraf arşivinin devri için sahiplik ve kullanım hakkı doğrulanır. Bir hesabın şifresinin verilmesi, yazılım veya marka lisansının geçerli biçimde devredildiğini kanıtlamaz.

Müzik lisansı da devir incelemesine dâhil edilmelidir. 16 Haziran 2026 tarihli Tebliğ değişikliği, genel mahallerde müzik kullanılan tesislerin ilgili lisans belgesini başvuruya eklemesine ilişkin düzenlemeyi değiştirmiştir. Geçici m.5'teki 31 Aralık 2026 ek süresi, hükümde tanımlanan konaklama dışındaki mevcut belgeli tesisler içindir; bütün otellere verilmiş yeni bir süre gibi uygulanamaz. Lisansın işletmeci ve kullanım kapsamıyla uyumu teslim dosyasında gösterilir. [25]

Sigorta bakımından sigortalı işletmeci, faaliyet, kapasite, risk değişikliği ve geçmiş olay bildirimleri incelenir. Devir gününde poliçenin teminat boşluğu oluşturup oluşturmadığı sigortacıyla netleştirilmelidir. Kredi sözleşmesindeki kontrol değişikliği veya teminat hükümleri de pay devrinde dahi izin ya da erken ödeme riski doğurabilir.

Rezervasyonlar, müşteri avansları ve kişisel veriler nasıl teslim edilir?

Alınan para ile verilecek hizmet aynı listede gösterilmelidir

Devir tarihinde otelde kalan misafirler, sonraki sezon için ödenen avanslar ve henüz tahsil edilmemiş acente alacakları ayrı listelenmelidir. Her rezervasyon için hizmet tarihi, tahsilat, iade koşulu, komisyon, vergi ve chargeback riski kaydedilir. “Rezervasyonlar devralana aittir” cümlesi, paranın kimde kaldığı veya iadeyi kimin yapacağı açıklanmadığında yeni uyuşmazlık üretir.

TBK m.202'deki borçlardan sorumluluk ile m.205'teki sözleşmenin devri aynı kurum değildir. Acente, tedarikçi, müşteri veya platform sözleşmesinin bütünüyle aktarılabilmesi; karşı tarafın rızası, sözleşmedeki izin hükümleri ve özel kurallara göre incelenir. İşletme devri yapıldı diye her üçüncü kişi sözleşmesinin aynı şartlarla devam edeceği varsayılmamalıdır. [1]

Müşteri verisi sınırsız devredilebilir bir demirbaş değildir

6698 sayılı Kanun bakımından veri işleme ve aktarımın hukuki sebebi, amacı, kapsamı, aydınlatma ve güvenlik yükümlülükleri ayrıca değerlendirilir. Aktif rezervasyonun yürütülmesi için gerekli bilgiler ile geçmiş yıllara ait pazarlama listesi aynı ihtiyaca dayanmaz. Sağlık veya esenlik programlarında özel nitelikli veriler varsa bunların koşulları ayrıca ele alınmalıdır. [17]

İnceleme aşamasında alıcıya bütün müşteri veritabanını açmak yerine mümkün olan ölçüde toplulaştırılmış veya anonim bilgiler kullanılmalıdır. Kapanışta hangi verinin, hangi hukuki sebep ve erişim yetkisiyle aktarıldığı kaydedilir. Eski işletmecinin bütün kayıtlara erişimini sürdürmesi veya saklanması zorunlu belgeleri hemen silmesi de uygun bir teslim yöntemi değildir. Yurt dışındaki rezervasyon veya bulut sistemleri için Kanunun güncel m.9 aktarım düzeni ayrıca uygulanır. [17]

İzin alınamazsa veya devirden sonra tesis kapatılırsa hangi yol izlenir?

İdari işlem ile sözleşme ihlali için ayrı talepler gerekir

Ruhsat veya belge başvurusunun reddi, iptal veya kapatma işlemi idari yargıda; satıcının yanlış beyanı, bedel iadesi, kira ve tazminat talepleri ise ilişkinin niteliğine göre adli yargıda incelenir. İdari işlemin iptali için açılan dava, satıcıdan ödenen bedelin iadesini kendiliğinden sağlamaz. Satıcıya karşı dava da idari işlemin yürütmesini kendiliğinden durdurmaz.

İYUK m.7'de özel süre bulunmadıkça idare mahkemesinde genel dava süresi altmış gündür. Usulüne uygun m.11 başvurusu işlemeye başlayan süreyi durdurur; ret veya otuz günlük zımni ret sonrasında kalan süre devam eder. Dava açılması işlemi kendiliğinden durdurmaz. Yürütmenin durdurulması için açık hukuka aykırılık ve telafisi güç veya imkânsız zarar koşulları birlikte ortaya konulmalıdır. Süre hesabında somut tebligat ve özel kanun mutlaka incelenir. [20]

Dilekçe dosyasında ruhsat ve turizm belgeleri, başvuru alındıları, denetim tutanakları, tebligatlar, önceki mahkeme kararları ve projeler bulunmalıdır. Devam eden rezervasyonlar ile çalışan ve finansman yükümlülükleri zararın somutlaştırılmasına yardımcı olabilir. Ruhsat iptali, turizm belgesi iptali ve ayrıca uygulanan kapatma işlemi farklı makamlarca tesis edilmişse her işlemin dava konusu ve süresi ayrı değerlendirilir.

Görevli mahkeme ve arabuluculuk işlem türüne göre değişir

Taşınmaz kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda, tarafların tacir olması tek başına sulh hukuk mahkemesinin görevini kaldırmaz. 6325 sayılı Kanun m.18/B, kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuğu düzenler; ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin istisna saklıdır. Ticari uyuşmazlıklarda TTK m.5/A'nın kapsadığı para talepleri; iş uyuşmazlıklarında 7036 sayılı Kanun m.3 ayrıca değerlendirilir. Kamu hukuku işleminin iptal yetkisi, tarafların tahkim veya yetki anlaşmasıyla özel bir hakeme aktarılamaz. [18; 19; 2; 29]

Yargı kararları devir uygulamasına ne söylüyor?

Yargıtay: Avansın kime ve hangi ilişki için ödendiği ispatlanmalıdır

Yargıtay 11. Hukuk Dairesinin 20.03.2024 tarihli, E.2022/5759, K.2024/2270 sayılı kararında, gerçekleşmeyen otel devri nedeniyle ödendiği ileri sürülen avansın iadesi tartışılmıştır. Yazılı sözleşmenin bulunmaması, ödemenin şirket yöneticisinin kişisel hesabına yapılması ve ödeme açıklaması dâhil deliller, davalı şirketle bağlantının ispatı bakımından değerlendirilmiştir. Bölge adliye mahkemesinin ret kararı onanmıştır. [21]

Karar, her kişisel hesaba ödemenin hukuken değersiz olduğu şeklinde genelleştirilemez. İşlem hazırlığı açısından çıkarılacak ders; borçlu ve alacaklının kimliğini, temsil yetkisini, ödeme sebebini ve teslim koşullarını aynı yazılı belge zincirinde buluşturmaktır. Ödeme hesabı sözleşmede belirlenmeli, dekont açıklaması işlemi tanımlamalı, tutar ticari kayıtlara tutarlı biçimde işlenmelidir. Sonradan yalnız tanık veya yazışma ile ilişkiyi kurmaya çalışmak ispat riskini artırır.

Danıştay: Ruhsat ve belge kayıtları birlikte takip edilmelidir

Danıştay 6. Dairesinin 29.06.2021 tarihli, E.2020/5791, K.2021/9052 sayılı kararında, Bodrum'daki bir otelin işyeri ruhsatının iptali ve belge devri talebinde bulunulmaması bağlamındaki turizm belgesi iptali incelenmiştir. Önceki bozma ve ısrar süreçlerinin ardından verilen davanın reddi kararı onanmıştır. [22]

Bu kararın doğrudan gösterdiği sonuç kendi uyuşmazlığındaki onamadır. Karar 2024 tarihli AYM kararı ve 2026 düzenlemelerinden önceki hukuki çerçeveye aittir. Bu nedenle bugün her ruhsat veya belge sorununun otomatik aynı sonucu doğuracağı iddiasına dayanak yapılamaz. Güncel işlemde maddi olay, yürürlükteki dayanak ve sonraki norm değişiklikleri karşılaştırılmalıdır.

Kararların ortak pratik sonucu

AYM'nin kanunilik denetimi, Danıştayın idari işlem incelemesi ve Yargıtayın sözleşme kaynaklı ispat değerlendirmesi farklı hukuki sorunları çözer. Birinin sonucunu diğerinin yerine geçirmek, devir dosyasını eksik bırakır. İşlem güvenliği; açık sözleşme, doğrulanmış izinler, doğru taraf ve izlenebilir ödeme kaydıyla sağlanır.

Devir günü ve sonrasında uygulanacak işlem sırası

İlk aşamada işlem modeli kesinleştirilir; belge ve borç incelemesinin sonucu yazılı rapora bağlanır. Ardından sözleşme, açıklama ekleri ve gerekli üçüncü kişi onayları tamamlanır. İdari başvurular ile şirket ve sicil işlemleri, birbirlerinin ön koşulları gözetilerek yürütülür. Faaliyetin hangi gün, hangi kişi adına sürdürüleceği belirsiz bırakılmaz.

Kapanışta varlık sayımı, sayaçlar, kasa, rezervasyon bakiyesi, anahtarlar, kullanıcı yetkileri ve bakım kayıtları teslim tutanağına bağlanır. Ödeme koşulları gerçekleşmeden bütün bedelin serbest bırakılması önlenir. Bir geçiş dönemi öngörülüyorsa faturalar, personel yönetimi, müşteri iadeleri ve acil durum sorumluluğu o dönem için ayrıca tanımlanır.

Sonraki aşamada bildirim ve ilanlar, ruhsat ve belge kayıtları, banka ve sigorta düzenlemeleri, platform hesapları ve veri erişimleri kontrol edilir. Bildirimlerin yapılması için sözleşmede bir kişinin görevli gösterilmesi yeterli değildir; alındı ve sonuç belgeleri kapanış dosyasına eklenmelidir. Her taraf kendi sorumluluk süresini ve teminatın sona erme tarihini takip eder.

Sonuç

Turizm tesisinin ekonomik değeri; binası, konumu ve cirosu kadar aynı faaliyeti hukuka uygun biçimde sürdürebilme imkânına bağlıdır. Bu yüzden devir veya kiralama, tek bir sözleşmenin imzalanmasına indirgenmemelidir. Taşınmaz, işletme, şirket, çalışanlar, rezervasyonlar ve idari izinler birlikte değerlendirilmelidir.

2026 itibarıyla basit konaklama belgesinin özel devir sınırlaması, eski belgeli tesislerin ruhsat koşulları, kat mülkiyeti istisnası ve AYM kararının etkileri işlem modelini değiştirebilir. Belirsizlikler satış vaadiyle örtülmek yerine kapanış koşulları, açıklama ekleri, fiyat hesabı ve uygun güvencelerle karşılanmalıdır. Böylece taraflar neyi, hangi izinle, hangi borç ve süreyle devraldıklarını bilerek karar verebilir.

Güneş & Güneş Hukuk Bürosunun turizm hukuku ile kira hukuku hizmetlerine ilişkin bilgiler, somut işlemde ihtiyaç duyulan incelemenin kapsamının belirlenmesine yardımcı olabilir. Bu yazı genel hukuki açıklamadır; belirli bir tesis için hukuki sonuç, belge ve sözleşmeler incelenerek belirlenir.

Sıkça Sorulan Sorular

Oteli satın alınca turizm işletmesi belgesi de bana geçer mi?

Kendiliğinden geçmez. Taşınmazın alıcısı ile belge sahibinin değişip değişmediği belirlenir. Gerekliyse belge devri veya işletmeci şerhi işlemi yapılır. Ayrıca işyeri ruhsatı, kullanım hakkı ve tesise özel izinler incelenir. [5; 6; 7]

Basit konaklama belgesiyle birlikte tesis satılabilir mi?

Taşınmazın veya işletmenin devri ile belgenin devri ayrıdır. 26 Ağustos 2026'dan itibaren basit konaklama belgesi, ölüme bağlı tasarruf veya miras yoluyla intikal dışında devredilemez. Yeni işletmecinin hangi belgeyi alabileceği ayrıca araştırılmalıdır. [8; 9]

Şirket payını satın almak ruhsatı yenilemeyi her zaman gerektirir mi?

Hayır. Aynı tüzel kişi işletmeci olarak kalıyor ve yalnız ortakları değişiyorsa bu durum başka bir şirketin işletmeyi devralmasıyla aynı değildir. Ancak tahsis, kontrol değişikliği, şirket kayıtları ve özel bildirim yükümlülükleri ayrıca incelenir. [4; 11]

Belediye ruhsatı olan bir otelde başka incelemeye gerek var mı?

Vardır. Mevcut ruhsatın geçerliliği, gerçek faaliyetle uyumu, proje durumu, turizm belgesi ve son denetimler kontrol edilir. Özellikle devir sırasında yeni ruhsat düzenlenmesini engelleyebilecek aykırılıklar araştırılır. [4; 5]

Anayasa Mahkemesi Bakanlığın ruhsat ve belge yetkisini tamamen kaldırdı mı?

Hayır. E.2021/100, K.2024/174 sayılı karar belirli kanun hükümlerini iptal etmiştir. Belgelendirme yükümlülüğü, denetim yetkisi ve iptal edilen faaliyet/ruhsat mekanizması ayrı değerlendirilir. Önceki her ruhsat iptali de kendiliğinden ortadan kalkmaz. [10; 28]

Kiraya veren işletme devrine onay vermek zorunda mı?

TBK m.323 uyarınca kira ilişkisinin devri için yazılı rıza aranır; işyeri kirasında haklı sebep yoksa rızadan kaçınılamaz. Ticari işletme devrindeki özel hükümlerle ilişki ayrıca değerlendirilmelidir. İşlemde açık yazılı rıza alınması uyuşmazlık riskini azaltır. [1; 2]

Her otel kiralaması ürün kirası mıdır?

Hayır. Kiralananın ve devredilen işletme organizasyonunun gerçek içeriği önemlidir. Sadece bina kiralanmasıyla çalışır işletme bütününün kiralanması aynı olmayabilir. Sözleşmenin adı veya kira bedelinin ciroya bağlanması tek başına belirleyici değildir. [1; 24]

Otel kirasında ödeme ihtarı otuz gün mü, altmış gün mü olmalıdır?

Kira temerrüdünde çatılı işyeri rejiminde TBK m.315 gereğince en az otuz; ürün kirasında m.362 gereğince en az altmış günlük süre söz konusudur. Önce kira ilişkisinin niteliği belirlenir. Bu süreler bütün tahliye sebeplerine uygulanmaz. [1]

Eski borçları almadığımı sözleşmeye yazmak yeterli mi?

Bu hüküm taraflar arasındaki hesap ve rücu için önemlidir; üçüncü kişilere karşı her borcu ortadan kaldırmaz. TBK m.202, işçilik, SGK ve kamu alacaklarının özel rejimleri ayrı incelenir. Gerektiğinde bedelden güvence ayrılması ve borçların doğrudan kapatılması planlanır. [1; 13; 15; 16]

Çalışanlar devir nedeniyle bütün haklarını kaybeder mi?

Hayır. İş Kanunu m.6 kapsamındaki işyeri devrinde iş sözleşmeleri hak ve borçlarıyla geçer. Hizmet süresine bağlı haklar korunur. Kıdem, ücret ve izin kalemleri ayrı hesaplanır; sırf devir yapılması otomatik fesih sebebi değildir. [13; 14]

Devirden iki yıl sonra bütün eski borçlar sona erer mi?

Hayır. İki yıllık süreler farklı hükümler altında farklı kişiler için düzenlenmiştir. Devralanın ticari borç sorumluluğu, eski işverenin sorumluluğu, kıdem ve SGK borçları tek bir süreye bağlanamaz. [1; 13; 14; 15]

Kamu arazisindeki oteli özel sözleşmeyle devralabilir miyim?

Sözleşme tek başına yeterli kabul edilemez. Tahsis, kullanım veya üst hakkının devre elverişliliği, kurum izni, kalan süre ve sözleşme koşulları incelenmelidir. Pay devri de tahsis dosyasındaki yükümlülükler bakımından kontrol edilir. [11]

Önceden alınan rezervasyonların parasını kim iade eder?

Müşteriye karşı sorumluluk, sözleşme ilişkisi ve kanuni rejime göre belirlenir. Tarafların kendi aralarında yaptığı paylaşım müşterinin haklarını kendiliğinden azaltmaz. Tahsilat ve hizmet yükümlülüğü rezervasyon bazında teslim listesine yazılmalıdır. [1]

Müşteri listesini işletmeyle birlikte serbestçe aktarabilir miyim?

Hayır. İşleme ve aktarım şartları, amaç, veri türü, aydınlatma ve güvenlik yükümlülükleri değerlendirilir. Aktif rezervasyon bilgileri ile pazarlama listesi aynı kapsamda değildir. Yurt dışına aktarım varsa güncel KVKK m.9 rejimi de incelenir. [17]

İzin çıkmazsa ödediğim kaporayı mutlaka geri alır mıyım?

Otomatik bir sonuç yoktur. Ödemenin hukuki niteliği, sözleşmedeki koşullar, izin alınamamasının nedeni ve tarafların kusuru önemlidir. İade şartı, son tarih ve ödeme hesabı imzadan önce açıkça belirlenmelidir. [1; 21]

Ruhsat iptaline dava açılması tesisi açık tutmaya yeter mi?

Tek başına yeterli değildir. İdari dava açılması kural olarak işlemin yürütmesini durdurmaz. Yürütmenin durdurulması koşulları ayrıca gösterilmeli; belge iptali, ruhsat iptali ve kapatma işlemlerinin her biri bakımından hukuki durum değerlendirilmelidir. [20]

Kaynakça

1. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, özellikle m.202, 205, 237, 310, 315, 322–323, 344, 347, 357–369 ve kişisel teminat hükümleri. Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanlığı metni.

2. 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu, özellikle m.5/A, 11/3, 490 ve devamı, 595. Konsolide kanun metni.

3. Ticaret Sicili Yönetmeliği, RG 27.01.2013, 28541; ticari işletme devri ve sicil hükümleri. Yönetmelik metni.

4. İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmelik, RG 10.08.2005, 25902, m.8. Konsolide metin; m.8 metni.

5. Turizm Tesislerinin Niteliklerine İlişkin Yönetmelik, RG 01.06.2019, 30791, özellikle m.13/8 ve geçici m.1; 31.08.2026 tarihli, 33356 sayılı RG değişikliği. Konsolide metin.

6. Turizm Tesislerinin Niteliklerine İlişkin Yönetmeliğin Uygulanmasına Dair Tebliğ, No.2019/1, RG 27.11.2019, 30961, özellikle m.13. Bakanlık metni; değişiklik kaydı.

7. Kültür ve Turizm Bakanlığı, Yatırım ve İşletmeler Genel Müdürlüğü, “Belge Devri Talebi”. Başvuru açıklaması.

8. Basit Konaklama Tesisleri ile Plaj İşletmelerinin Belgelendirilmesine İlişkin Yönetmelik, RG 25.09.2021, 31609, özellikle m.7/8 ve 8/A. Konsolide metin.

9. Aynı Yönetmelikte Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik, RG 26.08.2026, 33352, özellikle m.1, 2 ve 4. Yayımlanan değişiklik metninin aktarımı.

10. Anayasa Mahkemesi, 17.10.2024, E.2021/100, K.2024/174; RG 24.03.2025, 32851, özellikle §§36–66, 206–229 ve hüküm bölümü. Resmî karar kaydı; tam karar metninin aktarımı.

11. Kamu Taşınmazlarının Turizm Yatırımlarına Tahsisi Hakkında Yönetmelik, RG 21.07.2006, 26235, özellikle m.15, 17, 23–26. Bakanlık metni.

12. Hazine ve Maliye Bakanlığı, Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karara İlişkin 2008-32/34 sayılı Tebliğ hakkında sıkça sorulan sorular, özellikle soru 34; Kasım 2025 tarihli dosya. Bakanlık açıklaması.

13. 4857 sayılı İş Kanunu, m.6. Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanlığı metni.

14. 1475 sayılı İş Kanunu'nun yürürlükteki 14. maddesi. Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanlığı metni.

15. 5510 sayılı Sosyal Sigortalar ve Genel Sağlık Sigortası Kanunu, m.89/1. Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanlığı metni.

16. 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun, m.35 ve mükerrer m.35. Konsolide metin.

17. 6698 sayılı Kişisel Verilerin Korunması Kanunu, özellikle m.4–6, 8–12. Konsolide metin.

18. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, m.18/A ve 18/B. Konsolide metin.

19. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, özellikle m.4. Konsolide metin.

20. 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu, özellikle m.7, 11, 27 ve 28. Konsolide metin.

21. Yargıtay 11. Hukuk Dairesi, 20.03.2024, E.2022/5759, K.2024/2270. Tam karar metninin aktarımı.

22. Danıştay 6. Dairesi, 29.06.2021, E.2020/5791, K.2021/9052. Tam karar metninin aktarımı.

23. Han, Işık Aslı. “Türk Borçlar Kanununun 202. Maddesi Işığında Ticari İşletme Devrinde Pasiflerin Devir Kapsamı Dışında Bırakılmasının Geçerliliği.” Türkiye Adalet Akademisi Dergisi, Yıl 11, Sayı 38, Nisan 2019, s.131–161. Tam metin.

24. Helvacı, İlhan. “16. Ürün (Hasılat) Kirası – Otel Kirası.” Hukuki Mütalaalar, Cilt III, çevrim içi metin, özellikle paragraflar 17–25. Mütalaa.

25. 2019/1 sayılı Tebliğde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ, RG 16.06.2026, 33282. Değişiklik metninin aktarımı.

26. 4054 sayılı Rekabetin Korunması Hakkında Kanun, m.7 ve 10–11. Konsolide metin.

27. Bodrum Ticaret Odası, “L.T.D. Hisse Devri ve Veraseten Hisse Devri”. Sicil işlem açıklaması.

28. 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu, özellikle m.5, 30, 33–34 ve geçici m.11. Konsolide metin.

29. 7036 sayılı İş Mahkemeleri Kanunu, m.3. Kanun metni.

Kaynaklara erişim ve bu metnin araştırma kontrol tarihi: 12.10.2026.