Yatırımdan Önce Hangi Riskler Ayrıştırılmalı?
Taşınmazı satın almak, tesisi kiralamak ve işletmeci şirketin payını devralmak farklı riskler doğurur. Satın alınan şey ile devralınan izin ve borçlar aynı değildir. Hukukî incelemede mülkiyet ve kullanım hakkı, ruhsat durumu, önemli sözleşmeler, davalar ve çalışan yükümlülükleri birlikte değerlendirilir. Mali ve teknik inceleme gerektiğinde ilgili uzmanlarla eşgüdüm kurulur.
Turizm yatırımlarının hukukî yapılandırılması
- Yatırımın şirket, taşınmaz, finansman, işletme ve marka modeli bakımından hukukî çerçevesinin oluşturulması
- Otel, tatil köyü, apart otel, kamping, turizm kompleksi, sağlıklı yaşam tesisi, temalı tesis ve diğer turizm yatırımlarına ilişkin hukuk incelemesi
- Yatırım öncesi tapu, takyidat, imar, ruhsat, tahsis, kira, teşvik, sözleşme ve dava kayıtlarının koordineli değerlendirilmesi
- Yatırımcı, taşınmaz sahibi, yüklenici, işletmeci, marka sahibi ve finansman kuruluşu arasındaki sorumlulukların düzenlenmesi
- Yatırım takvimi ile idari başvuru, sözleşme, inşaat ve işletmeye açılma koşullarının uyumlaştırılması
Kamu taşınmazı tahsisi, turizm teşvikleri ve yatırım belgeleri
- Kamu taşınmazlarının turizm yatırımlarına tahsisine ilişkin ilan, şartname, başvuru ve sözleşme süreçlerinin hukukî incelenmesi
- Tahsis öncesi yeterlik, mali yükümlülük, teminat, yatırım süresi, kapasite ve kullanım koşullarının değerlendirilmesi
- Tahsis devri, şirket ortaklık yapısındaki değişiklikler, süre uzatımı, ek alan ve yatırım programı değişikliği işlemleri
- Tahsis bedeli, hasılat payı, teminat, yatırım yükümlülüğü, iptal ve geri alma uyuşmazlıkları
- Turizm yatırımı belgesi, teşvik unsurları ve bağlantılı yatırım izinlerinin somut proje bakımından değerlendirilmesi
Otel kira, işletme, yönetim ve franchise sözleşmeleri
- Otel ve turizm tesisi kira sözleşmeleri ile hasılat kirası modellerinin hazırlanması ve müzakeresi
- Otel yönetim, işletme, teknik hizmet, marka, franchise, lisans ve rezervasyon sistemi sözleşmeleri
- İşletme süresi, yönetim ve teşvik ücretleri, bütçe, performans testi, mal sahibinin onay hakları ve kilit personel hükümleri
- Mobilya, donanım ve ekipman yatırımları; yenileme bütçesi, demirbaş, bakım, sigorta ve sermaye harcaması sorumlulukları
- Sözleşmenin devri, kontrol değişikliği, temerrüt, step-in hakları, fesih, devir teslim ve işletmenin tasfiyesi süreçleri
Otel ve turizm tesisi alım-satımı, devir ve hukukî inceleme
- Turizm tesisi taşınmazının veya tesisi işleten şirket paylarının satın alınmasına yönelik hukukî inceleme
- Tapu, imar, yapı, ruhsat, turizm belgesi, tahsis, kira, çevre, işçilik, vergi, dava, sigorta ve önemli sözleşme risklerinin incelenmesi
- İşletme ruhsatı, turizm belgesi, tahsis veya sözleşmelerin devir ve kontrol değişikliği hükümlerinin belirlenmesi
- Hisse veya varlık satış sözleşmesi, beyan ve tekeffüller, tazmin hükümleri, kapanış koşulları ve teminatların hazırlanması
- Devir sonrası işletme devamlılığı, personel, rezervasyon, marka, tedarik, veri ve lisans geçiş planının oluşturulması
İmar, inşaat, kıyı, sit ve kültür varlığı izinleri
- Turizm yatırımının imar planı, plan notu, yapılaşma koşulları ve kullanım kararları bakımından incelenmesi
- Yapı ruhsatı, proje değişikliği, yenileme, güçlendirme, yapı kullanma izni ve ruhsat eki projelere ilişkin hukukî süreçler
- Kıyı, sahil şeridi, milli park, orman, mera, tarım arazisi, doğal veya arkeolojik sit ve kültür varlığı kısıtlarının değerlendirilmesi
- Koruma kurulu, belediye, bakanlık ve diğer yetkili idarelerin izin ve kararlarına yönelik başvurular
- İmar para cezası, yapı tatil tutanağı, yıkım, ruhsat iptali ve plan kararlarına karşı idari başvuru ve davalar
Vergi, teşvik ve mali yükümlülüklerin hukukî boyutu
- Turizm yatırımı ve işletmesinin vergi, harç, fon, turizm payı ve konaklama vergisi yönünden hukukî değerlendirilmesi
- Tahsis, kira, yönetim, franchise, komisyon, yabancı para ve sınır ötesi ödemelerin vergisel sözleşme hükümleri
- Yatırım teşvikleri, muafiyetler, KDV uygulamaları ve mali yükümlülüklere ilişkin uyuşmazlıklarda mali danışmanlarla koordinasyon
- Vergi incelemesi, tarhiyat, ceza, ödeme emri, haciz ve bağlantılı idari veya yargısal başvurular
- Uluslararası işletme yapılarında çifte vergilendirme, işyeri, stopaj ve transfer fiyatlandırması risklerinin ilgili uzmanlarla değerlendirilmesi
Uluslararası turizm işlemleri ve yabancı yatırımcılar
- Yabancı yatırımcıların Türkiye’de turizm yatırımı, şirket kuruluşu, ortak girişim, tesis edinimi ve işletme modelleri
- Yabancı marka, otel yönetim şirketi, seyahat acentası veya tur operatörüyle yapılan sınır ötesi sözleşmeler
- Uygulanacak hukuk, yetki, tahkim, sözleşme dili, vergi, döviz, veri aktarımı ve yaptırım hükümlerinin değerlendirilmesi
- Yurt dışındaki kişi veya şirketlerin Türkiye bağlantılı turizm uyuşmazlıklarında çok dilli hukukî hizmet
- Yabancı ülkede işlem veya yerel hukuk görüşü gereken konularda ilgili ülkede yetkili profesyonellerle koordinasyon
Sözleşmede Yalnız Bedel ve Süreye Bakmayın
Yönetim ve franchise modellerinde bütçeyi kimin onaylayacağı, yatırım harcamaları, marka standartları, performans ölçümü, sigorta ve fesih sonrası geçiş açık olmalıdır. Döviz, vergi ve yurt dışı ödeme hükümleri işlemin tarafları ve yapısı üzerinden değerlendirilir; bütün turizm sözleşmelerine uygulanabilecek tek bir döviz veya vergi kuralı yoktur.
Devir dosyasında izin ve sözleşme onayları kapanış şartı olarak ele alınır. Kapanışta rezervasyonların, avansların, personelin, dijital hesapların ve misafir verilerinin nasıl aktarılacağı planlanır. Geçmiş dönem borçlarının sözleşmede paylaşılması, kamu kurumları veya üçüncü kişilerin haklarını kendiliğinden ortadan kaldırmaz.
Dosyanızda Çalışma Yaklaşımımız
İlk incelemede işlem yapısını, eksik belgeleri ve kapanışı etkileyen izinleri belirleriz. Sözleşme risklerini öncelik sırasına koyar; müzakere, teminat ve devir sonrası sorumluluklar için seçenekleri açıklarız.
Antalya Merkezli ve Türkiye Bağlantılı Hizmet
Güneş & Güneş Hukuk Bürosu, 1999’da Kemer’de kurulmuş olup 2007’den bu yana Antalya merkezli olarak faaliyet göstermektedir. Türkiye genelindeki turizm işlemleri; dosyanın görev, yetki, belge ve temsil koşullarına göre planlanır. Türkçe, İngilizce, Almanca ve Rusça iletişim imkânı ile yurt dışındaki kişi ve şirketlerin Türkiye bağlantılı dosyaları da değerlendirilebilir.
İlk Görüşmede Gerekli Bilgiler
Faaliyet veya uyuşmazlık türünü, tesisin yerini, taraf sıfatınızı ve talebinizi kısaca belirtin. Sözleşme, ruhsat, karar ve bildirim kayıtlarını hazırlayın. Yaklaşan işlem, seyahat veya başvuru tarihini ilk iletişimde bildirin. Dosyaya özel belgeler, güvenli paylaşım ve temsil yöntemi görüşmede netleştirilir.
Hazırlık Listesini İndirin · PDF