Taşınmazdan enerji nakil hattı veya boru hattı geçirilmesi, tapunun tamamının idareye geçmesini gerektirmeyebilir. Kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı kurulduğunda malik mülkiyetini korur; ancak kullanma yetkileri hattın gerektirdiği ölçüde sınırlanır. Ödenecek bedelin temel ölçüsü, yalnız güzergâhın yüzölçümü değil, kurulan hakkın taşınmazın bütününde oluşturduğu değer azalmasıdır. Hattın güzergâhına karşı iptal davası ile bedelin belirlenmesi farklı yargı yollarında incelenir.
“Tapu bende kaldığına göre ödeme yapılmaz mı?”, “Direk yeri ile hat koridoru aynı bedelle mi hesaplanır?” ve “Bahçemdeki boru hattı için hangi kuruma başvurmalıyım?” soruları, öncelikle müdahalenin hukuki dayanağının belirlenmesini gerektirir. Bu yazı, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu çerçevesinde irtifakın kapsamını, değerleme belgelerini ve başvuru yollarını açıklar. Mevzuat ve karar incelemesinin tarihi 13 Ekim 2026'dır.
İrtifak Kamulaştırması Mülkiyeti Nasıl Etkiler?
Mülkiyet devri ile kullanım sınırlaması arasındaki fark
2942 sayılı Kanun'un 4. maddesi, amaç için yeterli olması hâlinde taşınmazın belirli kesimi, yüksekliği, derinliği veya kaynak üzerinde irtifak kurulmasına imkân verir. Bu yöntem, kamu hizmetinin gerektirdiğinden daha geniş bir mülkiyet müdahalesinin önlenmesini sağlar. Kurulan hakkın sınırları; kamulaştırma kararı, proje, kroki, anlaşma veya mahkeme hükmü ve tapu kaydı birlikte incelenerek belirlenir.
Bir enerji hattında direğin zemine oturduğu bölümün mülkiyeti alınabilir; iletkenlerin geçtiği bölümde ise irtifak kurulabilir. Boru hattında da sürekli irtifak alanı ile yapım sırasında kullanılan geçici çalışma alanı farklı olabilir. Her projede aynı model uygulanmadığından, dosya görülmeden bütün koridorun mülkiyetinin alındığı veya bütün kullanımın yasaklandığı söylenemez.
Tapuda irtifak varsa malik neler yapabilir?
Malik, hakkın kapsamıyla bağdaşan kullanımlarını sürdürür. Tarımsal faaliyet, ağaç dikimi, yapılaşma, kazı veya kot değişikliği bakımından hattın teknik özellikleri ve uygulanacak özel mevzuat önemlidir. Borunun yer altında bulunması, yüzey kullanımının sınırsız olduğu anlamına gelmez. Buna karşılık “hat geçiyor” denilmesi de parseldeki her faaliyetin kendiliğinden yasaklandığını göstermez.
Yapılaşma sınırı, güvenlik mesafesi ve bakım erişimi gibi koşullar yazılı olarak ilgili kurumdan alınmalıdır. Bir projeye ait mesafenin bütün enerji veya doğal gaz hatları için geçerli olduğu varsayılamaz. İmar durumu ile hat işletmecisinin görüşü birlikte değerlendirilmelidir.
İrtifak Hakkı Bedeli Nasıl Hesaplanır?
Esas ölçü taşınmazın tamamındaki değer azalmasıdır
Kanun'un 11. maddesine göre irtifak nedeniyle taşınmazın tamamında ortaya çıkan değer düşüklüğü gerekçeleriyle gösterilir. Önce taşınmazın hukuken esas alınacak tarihteki değeri belirlenir; ardından irtifakın kullanım ve piyasa değeri üzerindeki etkisi incelenir. Arsa, tarım arazisi ve üzerindeki yapı veya tesisler için uygulanacak değerleme ölçütleri aynı değildir. Bedel davasının genel işleyişi Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Tescil Davası yazısında ayrıca açıklanmıştır.
Değer düşüklüğünü etkileyebilecek hususlar arasında hattın parselin ortasından veya kenarından geçmesi, parselin geometrisi, direk yerleri, güvenlik mesafeleri, tarım makinelerinin hareketi, sulama düzeni ve mevcut yapılaşma koşulları yer alır. Bunların her biri somut verilerle açıklanmalıdır. Sadece “yüzde on değer kaybı uygundur” denilen bir rapor, oran ile taşınmazın özellikleri arasındaki bağlantıyı göstermiyorsa itiraz konusu yapılabilir.
Açıklayıcı hesap örneği
Yalnız hesap mantığını göstermek üzere, irtifak öncesindeki değeri 4.000.000 TL olan bir taşınmazın, teknik ve ekonomik inceleme sonunda irtifak nedeniyle 3.640.000 TL değerinde kaldığı kabul edilsin. Bu varsayımda irtifak karşılığı 360.000 TL'dir. Örnek, mahkemelerin her dosyada yüzde dokuz kayıp uygulayacağı anlamına gelmez; iki değer arasındaki farkın nasıl okunacağını gösterir.
Direk yeri ayrıca mülkiyet kamulaştırmasına konu edilmişse, bu bölümün bedeli ve irtifak hesabı birbiriyle uyumlu kurulmalıdır. Aynı alan veya zarar iki kez eklenmemeli; ayrı bir bedel kalemi de diğer hesabın içinde olduğu varsayılarak dışarıda bırakılmamalıdır. Kamulaştırma projesinin kendisinin yaratacağı varsayımsal değer artışı, Kanun'un 11. maddesindeki sınırlama gözetilmeden malik aleyhine indirim gerekçesi yapılamaz.
Sabit oranla hesap yapmak neden sakıncalıdır?
Uygulamada farklı hat ve taşınmaz türleri için içtihatlarda tartışılan oranlarla karşılaşılır. Ancak bunları bütün parsellere uygulanacak kanuni tarife olarak sunmak doğru değildir. Özellikle kaybın irtifak alanına mı, bütün parsel değerine mi uygulandığı açık değilse aynı yüzde tamamen farklı sonuçlar verir. Bilirkişi raporu, kullandığı yaklaşımı ve somut olayla bağlantısını denetlenebilir biçimde açıklamalıdır.
Enerji Nakil Hattında İzdüşüm ve Salınım Alanı
Enerji hattının harita üzerindeki izdüşümü ile iletkenlerin hareketi ve güvenlik koşulları nedeniyle etkilenen alan aynı olmayabilir. Bu farklılık, tapuda kurulacak hakkın kapsamı ve değer kaybının hesabı bakımından önem taşır. İnceleme yalnız paftadaki çizgi üzerinden yapılmamalı; projenin elektrik ve harita mühendisliği verileri de değerlendirilmelidir.
Anayasa Mahkemesi Genel Kurulunun Kübra Yıldız ve diğerleri kararı, 28 Temmuz 2022 tarihli ve B. No: 2018/32734 sayılıdır. Kamulaştırmasız geçirilen enerji hatları nedeniyle açılan davada, farklı alan ve hesap yaklaşımları kullanılmıştır. AYM, hükmedilen tazminatın gerçek değer azalmasını yansıtıp yansıtmadığının ilgili ve yeterli gerekçeyle ortaya konulmadığını değerlendirmiştir. Aleyhe yargılama giderlerinin tazminata etkisi de ihlal incelemesinin ayrı bir bölümüdür.
Bu karar, her enerji hattında mutlaka tek bir alan hesabının kullanılacağı şeklinde okunmamalıdır. Kararın pratik önemi, teknik uyuşmazlığın gerekçesiz tercihle çözülemeyeceğini göstermesidir. Malik, raporlar arasındaki farkın neden kaynaklandığını, hangi alanın hangi kullanım kısıtını temsil ettiğini ve bunun bedele etkisini açıklatmalıdır. Kararın erişilebilir tam metni kaynakçada gösterilmiştir.
Boru Hattında Hangi Zararlar Araştırılır?
Boru hattında kalıcı kullanım sınırlaması ile yapım sırasında oluşan zararların ayrılması gerekir. Ürün kaybı, sökülen ağaçlar, bozulan sulama sistemi, yüzey toprağının niteliği ve geçici çalışma alanının kullanımı aynı hukuki ve teknik başlık altında değerlendirilmeyebilir. Talebin hangi zarar için ileri sürüldüğü, zararın kimin faaliyetiyle doğduğu ve daha önce ödenip ödenmediği belirlenmelidir. Parselin yalnız bir bölümünün etkilendiği durumlarda Kısmi Kamulaştırma ve Kalan Bölümde Değer Kaybı yazısı da yol gösterebilir.
Örneğin kalıcı irtifak için belirlenen bedel, yüklenicinin proje koridoru dışında bıraktığı molozun veya ayrıca bozduğu sulama tesisinin zararını otomatik olarak içermez. Buna karşılık ağaç değeri raporda zaten hesaba katılmışsa aynı zarar yeniden istenemez. Müdahale öncesi ve sonrası tarihli fotoğraflar, ürün kayıtları, bakım giderleri ve proje sınırları bu ayrımın kurulmasına yardımcı olur.
Hat tamamlandıktan sonra arazinin eski kullanımına uygun hâle getirilip getirilmediği de kayda alınmalıdır. Geçici işgalin sona ermesi ile sürekli irtifakın başlaması arasındaki dönem, başvuru ve hesap bakımından ayrıca incelenir. Zarar talebinin kamulaştırma dosyasında mı yoksa ayrı bir dava yoluyla mı ileri sürüleceği, işlem ve sorumluluk türüne göre belirlenir.
Hangi Uyuşmazlık Hangi Mahkemede Görülür?
| Uyuşmazlık | Temel başvuru yolu | İncelenecek başlıca belge |
|---|---|---|
| Kamulaştırmanın veya güzergâhın hukuka aykırılığı | İdari yargıda iptal davası | Kamu yararı kararı, onay, proje ve bildirim |
| İrtifak veya direk yeri bedeli | Asliye hukuk mahkemesindeki bedel ve tescil süreci | Tapu, değerleme ve bilirkişi raporu |
| Usulüne uygun kamulaştırma olmadan fiilî müdahale | Müdahalenin niteliğine göre, fiilî el atmada adli yargı | Müdahale tarihi, işletmeci ve fiilî durum |
| Proje dışında veya yapım sırasında ayrıca oluşan zarar | Sorumluluk ilişkisinin niteliğine göre belirlenen dava | Zarar tespiti, faaliyet ve ödeme kayıtları |
2942 sayılı Kanun'un 14. maddesindeki kamulaştırma işlemine karşı dava açma süresi, 10. madde kapsamında yapılan mahkeme tebligatıyla bağlantılı otuz günlük özel süredir. İlan veya özel bildirim durumu ayrıca incelenir. İdareyle görüşme yapılması bu süreyi kendiliğinden korumaz. Acele kamulaştırma kararı bulunuyorsa, bu kararın dava yolu ve ivedi yargılama usulü ayrıca değerlendirilir. Kamulaştırma yapılmadan hat geçirilmesi hâlinde açılacak dava için Kamulaştırmasız Fiilî El Atma Davası yazısına bakılabilir.
İdari dava açılması her aşamayı kendiliğinden durdurmaz. Yürütmenin durdurulması talebi somutlaştırılmalı; bedel davasıyla ilişkinin kurulması için idari dava bilgileri ilgili mahkemeye sunulmalıdır. 2024 ve 2025 tarihli AYM iptalleri nedeniyle eski kaynaklardaki mutlak yürütmeyi durdurma belgesi şartı güncel kural gibi aktarılmamalıdır. Ayrıca tescilin kesinliği hakkındaki AYM E.2025/190, K.2026/38 kararının ertelenmiş yürürlük tarihi 21 Şubat 2027 olduğundan, karar tarihi ile yürürlük tarihi birbirinden ayrılmalıdır.
Bilirkişi Raporuna İtiraz Nasıl Somutlaştırılır?
Bedelin düşük bulunduğunu söylemek tek başına yeterli bir teknik itiraz oluşturmaz. Hangi verinin yanlış olduğu ve doğru verinin sonucu nasıl etkileyebileceği gösterilmelidir. Raporun tebliğinden itibaren HMK'nın 281. maddesindeki kural olarak iki haftalık süre gözetilir. Kanundaki koşullar varsa ek süre talebi, ilk süre içinde yapılmalıdır.
Dosyaya özgü inceleme şu sorular üzerinden kurulabilir:
- İrtifak alanı, direk yeri ve geçici çalışma alanı ayrı gösterilmiş midir?
- Hattın bütün parsel üzerindeki etkisi mi, yalnız koridor yüzölçümü mü incelenmiştir?
- Arsa veya arazi niteliği ve değerleme tarihi doğru belirlenmiş midir?
- Emsal satışlar ya da tarımsal gelir verileri taşınmazla karşılaştırılabilir midir?
- Önceki irtifaklar ve önceki ödemeler ayrı gösterilmiş midir?
- Güvenlik ve yapılaşma kısıtları ilgili kurumun güncel teknik görüşüne dayanıyor mu?
- Raporlar arasındaki yöntem ve sonuç farklılıkları açıklanmış mıdır?
Mahkemeden eksik hususların tamamlattırılması, ek rapor veya koşulları varsa yeni bilirkişi incelemesi istenebilir. Özel uzman görüşü de teknik itirazın açıklanmasına yardımcı olabilir; ancak mahkemeyi kendiliğinden bağlamaz. Keşfin değeri, arazide görülen her unsurun dava konusu hak ve hesap yöntemiyle ilişkilendirilmesindedir.
Eski İrtifak, Yeni Hat ve Sorumlu Kurum
Taşınmazda daha önce hat bulunması, yeni hattın hiçbir bedel doğurmayacağı anlamına gelmez. Önceki irtifakın kapsamı, ödendiği belirtilen bedel, yeni hattın konumu ve ek kullanım sınırlaması karşılaştırılmalıdır. Aynı kaybın yeniden ödenmesi ile yeni müdahalenin bedelsiz bırakılması arasında ayrım yapılır. İşlemin hukuka aykırılığı için açılacak idari dava ise Kamulaştırma İşleminin İptali Davası yazısında ele alınmıştır.
Tapuda yazılı kurum, hattı fiilen işleten şirket ve yapım işini üstlenen yüklenici aynı kişi olmayabilir. Elektrik dağıtımında veya enerji projelerinde işletme ilişkileri değişmiş olabilir. Bu nedenle yalnız direk üzerindeki işarete bakılarak dava yöneltilmemeli; kamulaştırma dosyası, tesisin aidiyet kaydı ve devir belgeleri araştırılmalıdır. Hat güzergâhı değişmiş veya tesis kaldırılmışsa irtifakın terkini meselesi de bedel uyuşmazlığından ayrı olarak ele alınır.
Sonuç
Enerji ve boru hattı uyuşmazlıklarında doğru başlangıç, hangi hakkın alındığını ve hangi kullanımın sınırlandığını belirlemektir. İrtifak bedeli, proje çizgisinin yüzölçümüyle sınırlı bir hesap değildir; taşınmazın tamamındaki gerçek değer azalmasının açıklanmasını gerektirir. İptal davası süresi, bedel davası, rapor itirazı ve ayrıca oluşan zararlar aynı dosya takvimi içinde fakat kendi koşullarıyla yönetilmelidir.
İlgili yazılar: Kamulaştırılan Taşınmazı Geri Alma Hakkı ve Süreler; Riskli Yapı Tespitine İtiraz ve İptal Davası; Yıkım Kararına İtiraz ve İptal Davası; İrtifak Kamulaştırması
Sıkça Sorulan Sorular
Tapu bende kalırsa yine bedel ödenir mi?
Evet. Kamulaştırma yoluyla kurulan irtifak, mülkiyet devredilmese de taşınmazda değer azalması yaratabilir. Bedel, Kanun'un 11. maddesindeki ölçütlerle belirlenir.
Direk yeri ve hat geçişi aynı şey midir?
Hayır. Direk alanı mülkiyet kamulaştırmasına, hat geçişi irtifaka konu olabilir. Somut projenin kroki ve tescil talebi incelenmelidir.
Boru yer altında olduğu için ödeme yapılmayabilir mi?
Yer altında bulunması tek başına bedelsizlik gerekçesi değildir. Kazı, yapılaşma, ağaçlandırma veya bakım erişimi gibi sınırlamaların değere etkisi araştırılır.
İdarenin teklifini kabul etmezsem hakkımı kaybeder miyim?
Anlaşmanın sağlanmaması bedelin yargısal olarak belirlenmesine yol açabilir. Bununla birlikte imzalanan uzlaşma ve devir belgelerinin sonuçları farklıdır; belge imzalanmadan kapsamı incelenmelidir.
Hattın kaldırılmasını bedel davasında isteyebilir miyim?
Bedelin belirlenmesi ile hattın hukuki dayanağının veya müdahalenin kaldırılmasının denetimi aynı talep değildir. Kamulaştırma bulunup bulunmadığına göre uygun dava ve görevli mahkeme belirlenir.
Kaynakça
- 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, özellikle m.4, 8, 10, 11, 14, 15 ve 27.
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, özellikle m.281, 282 ve 293.
- 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu, özellikle m.20/A ve 27.
- AYM, Kübra Yıldız ve diğerleri [GK], 28.07.2022, B. No: 2018/32734: resmî karar kaydı, erişilebilir tam metin.
- AYM, 25.12.2024, E.2024/101, K.2024/232: karar metni.
- AYM, 10.07.2025, E.2025/148, K.2025/141: karar metni.
- AYM, 12.02.2026, E.2025/190, K.2026/38: karar metni. RG 21.05.2026; ilgili iptal hükmü için dokuz aylık yürürlük ertelemesi.