При некоторых изменениях плана застройки, вносимых по просьбе собственников, 90 процентов прироста стоимости недвижимости взимается в виде доли прироста стоимости (değer artış payı, DAP). Эта ставка применяется не к общей продажной стоимости недвижимости. За основу берётся разница между стоимостью до и после изменения плана. Ошибки в расчёте, в определении сферы применения или в применении изъятий могут стать предметом административного обращения и иска. 7-дневное возражение против суммы по Положению от 22 ноября 2025 года и срок обращения в суд — это разные сроки.
Что такое доля прироста стоимости и чем она отличается от других платежей?
Основой доли прироста стоимости служит дополнительная статья 8 Закона о застройке № 3194. Подробности применения урегулированы Положением о применении доли прироста стоимости при изменении плана застройки (İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Uygulama Yönetmeliği), опубликованным в Официальном вестнике (Resmî Gazete) № 33085 от 22 ноября 2025 года. Прежнее Положение 2020 года утратило силу; сроки из старого текста сегодня не следует использовать в неизменном виде.
Эта доля не является долей участия в землеустройстве (düzenleme ortaklık payı), сбором за разрешение на строительство, взносом на дорожные расходы или доходом от прироста стоимости по подоходному налогу. Сходство названий не означает, что применяются тот же расчёт и тот же порядок судебной защиты. Если в письме администрации с требованием об оплате использовано общее выражение, например «градостроительный платёж» (imar bedeli), следует уточнить законное основание и вид акта.
Влечёт ли каждое изменение плана долю прироста стоимости?
Нет. Сначала проверяется, подпадает ли изменение под сферу применения Положения. Совместно оцениваются просьба всех собственников недвижимости, вид изменения, каким органом и как утверждён план, имеется ли прирост, а также изъятия. Рост рыночной стоимости недвижимости вследствие общей экономической конъюнктуры сам по себе не является основанием для этой доли.
Положение при определённых условиях регулирует изменения плотности, численности населения, этажности или функции на уровне квартала (ada), а также некоторые изменения вида использования на уровне участка. Для любого изменения функции неограниченное право планирования не предоставлено. Дополнительно должны быть соблюдены общественный интерес, принципы градостроительства и условия социальной и технической инфраструктуры. Согласие оплатить долю не делает незаконный план законным.
Изменение, внесённое администрацией по собственной инициативе
В отношении изменений плана застройки, утверждённых администрацией по собственной инициативе, и предложений по плану застройки, направленных на приведение в соответствие с изменением генерального плана, внесённым по собственной инициативе, в Положении предусмотрено изъятие. В деле следует выяснить, кто инициировал изменение, и каков действительный характер просьбы. Одной лишь подписи собственника на последнем заявлении может быть недостаточно, чтобы доказать, что весь процесс был инициирован собственником.
Как рассчитываются 90 процентов?
Сначала определяются стоимость недвижимости при прежних условиях плана и её стоимость при новых условиях. 90 процентов исчисляются от положительной разницы. Оценка не может опираться только на общую выручку от продажи нового проекта или на объявленную цену соседнего проекта. Стоимость существующих зданий, сооружений, принадлежностей и прочих неотделимых улучшений (muhdesat) в оценку недвижимости по Положению не включается.
| Полностью условный пример | Сумма |
|---|---|
| Стоимость при прежних условиях плана | 10 000 000 TL |
| Стоимость при новых условиях плана | 14 000 000 TL |
| Прирост, возникший из-за изменения плана | 4 000 000 TL |
| 90 процентов прироста | 3 600 000 TL |
| Сумма при оплате единовременно со скидкой 10 процентов в рамках условий | 3 240 000 TL |
Эта таблица показывает лишь арифметику; она не является экспертной оценкой или оценкой реальной недвижимости. Изъятие, переходное положение, индексация по индексу потребительских цен (TÜFE) и дата оплаты могут изменить результат. В частности, нельзя непосредственно применять нынешнюю ставку в 90 процентов ко всем делам со старыми начислениями.
По каким основаниям можно оспорить отчёт об оценке?
Запрашиваются отчёты не менее чем двух уполномоченных организаций по оценке недвижимости, автоматически назначаемых через систему DAP. Комиссия по оценке стоимости (kıymet takdir komisyonu) проводит оценку в рамках правил о нижней границе и обосновании, установленных нормами. В отчётах стоимость прежнего и нового состояния должна быть указана отдельно. Вывод комиссии должен опираться на обоснование, поддающееся проверке.
Необходимо проверять дату, местоположение, вид использования, права застройки и характер совершённой сделки в отношении аналогов. Если стоимость по прежнему плану принята низкой, а по новому плану — нереалистично высокой, разница может быть искусственно увеличена. Учёт неверного участка или площади также непосредственно влияет на сумму. Возражение должно документально подтверждать эти конкретные ошибки.
Положение предусматривает механизм дополнительной проверки, если разница между значениями в отчётах превышает 20 процентов и имеется оценка о том, что они не отражают действительность. Это не означает, что собственник вправе обратиться в суд только при ошибках свыше 20 процентов. Меньшая ошибка также может иметь юридическое значение для акта. Заключение специалиста помогает сформулировать вопросы, которые будет исследовать судебный эксперт.
Какие изъятия и переходные положения важны?
Зона риска, резервная зона и участок с аварийным зданием
Зоны риска и резервные зоны застройки относятся к положению об изъятиях Положения. Для отдельных участков, на которых находится аварийное здание, действует иная система: для изменений в пределах увеличения строительной площади, учитываемой при расчёте коэффициента застройки, не более чем на 20 процентов предусмотрено изъятие; часть сверх этого может облагаться долей. Эти понятия не следует отождествлять.
Государственные инвестиции и прочие изъятия
Государственные инвестиции и территории, находящиеся в государственной собственности, территории вакфов типов мазбута и мюльхак (mazbut и mülhak vakıf), а также иные особые случаи, перечисленные в Положении, необходимо проверять отдельно. Некоторые корректировки линии застройки и расстояний отступа могут оставаться вне сферы применения, только если сохраняются плотность и прочие условия. Присвоение корректировке названия «техническая процедура» не создаёт изъятия без проверки условий.
Влияние даты обращения и даты начисления
Отдельные переходные положения предусмотрены для определённых предложений по плану, официально зарегистрированных до 20 февраля 2020 года, для начислений до и после 4 июля 2024 года и для обращений по аварийным зданиям до 12 декабря 2024 года. Эти даты относятся к разным правовым вопросам. Дату обращения, утверждение плана, отметку об аварийном здании и дату начисления следует показать в одной таблице. Так новая ставка не будет применена к старому долгу, а старое изъятие — к новому обращению.
Семидневное возражение и уведомление об оплате
В соответствии со статьёй 12 действующего Положения определённый прирост стоимости и доля вручаются заинтересованному лицу. Собственник в течение 7 дней письменно сообщает о своём возражении против суммы и/или о выборе единовременной оплаты либо оплаты в рассрочку. Комиссия рассматривает возражение в течение 7 дней и сообщает окончательный результат. Этот административный этап не заменяет судебный контроль.
Если окончательная сумма не принимается или сообщается, что доля не будет оплачена, Положение предусматривает начало процедур возврата к прежнему плану. Поэтому одна лишь неоплата не является способом возражения, сохраняющим право на план. Собственнику следует прямо указать, против какого акта и какой защиты он добивается. Возражение против суммы, возражение против самого плана и возражение против решения о возврате к прежнему плану могут повлечь разные последствия.
Если в связи с возражением, поданным во время вывешивания плана, вносится изменение, оценка и начисление также должны быть пересмотрены. На случай материальных ошибок, таких как учёт лишнего участка или внесение в систему неверной суммы, предусмотрены положения о составлении нового начисления. Поэтому следует проверять и соответствие цифр в отчёте и на экране оплаты.
Единовременная оплата, рассрочка и отметка в реестре недвижимости
Положение предусматривает скидку 10 процентов при единовременной оплате в срок и в общей сложности четыре взноса. Первый платёж вносится в течение месяца после начисления; по последующим взносам учитывается ежемесячное увеличение по TÜFE, предусмотренное регулированием. Если способ оплаты не сообщён вовремя или оплата задерживается, наступают различные последствия для скидки и индексации.
Пока доля не оплачена полностью, действуют ограничения на продажу, передачу, дарение, перераспределение земель и участков по заявлению, а также на документы, служащие основанием для разрешения, и на действия по разрешению на строительство. Поэтому отметка в реестре недвижимости имеет самостоятельное значение. Оспаривание долга в суде или оплата его части сами по себе не снимают всех ограничений. После оплаты следует отслеживать уведомление администрации в реестр недвижимости о снятии отметки.
Компетентный суд и срок обращения в суд
Поскольку доля прироста стоимости взыскивается в денежной форме, она не подпадает автоматически под подсудность налогового суда. Существует современный судебный подход, согласно которому такие споры, вытекающие из градостроительного законодательства, рассматриваются в административном суде. Место нахождения недвижимости важно для статьи 34 Закона об административном судопроизводстве № 2577 (İYUK). Однако сначала необходимо определить, является ли письмо действительно начислением DAP, иным сбором или отдельным актом взыскания.
Если для акта DAP специальный срок не установлен, общий срок в административном суде составляет 60 дней. 7-дневное возражение против суммы по Положению не следует путать с этим сроком. Вручение окончательного акта и влияние на срок обращения по статье 11 İYUK рассчитываются в конкретном деле. Не следует предполагать, что после отклонения административного возражения в любом случае начнётся новый 60-дневный срок.
Вместе с требованием об отмене при наличии условий можно просить о приостановлении исполнения. Помимо явной незаконности необходимо показать конкретный ущерб от блокировки передачи в реестре недвижимости или разрешения. Требование о возврате уплаченной суммы и процентах нужно формулировать отдельно; следует учитывать ответственность администраций в пропорции их долей по статье 13/4 Положения.
Решение Конституционного суда: отмена прежнего правила о 100 процентах
Конституционный суд в решении от 18 мая 2023 года, E.2020/42, K.2023/99, отменил формулировку прежней нормы, предусматривавшую изъятие всего прироста стоимости. Признав законную цель участия государства в приросте стоимости, суд оценил взимание всего прироста как чрезмерное бремя для собственника.
Это решение не означает, что доля прироста стоимости упразднена полностью или что последующая норма о 90 процентах сама собой отменена. По текущим операциям применяются новая законодательная норма и Положение 2025 года. По начислениям прежнего периода отдельно проверяются дата акта, действие решения об отмене по времени и переходные положения. Оценку соразмерности судом следует отделять от сегодняшнего конкретного расчёта суммы.
Заключение
При возражении против доли прироста стоимости первый вопрос — не только размер суммы: входит ли акт в сферу применения, есть ли изъятие, правила какой даты применяются и правильно ли рассчитан прирост? Сравнение стоимости по прежнему и новому плану, обоснование комиссии и график платежей следует изучать вместе. Раздельное отслеживание семидневного административного этапа и срока обращения в суд помогает защитить право на план и финансовое обязательство вместе.
Связанные статьи: Возражение против решения о резервной зоне застройки
Часто задаваемые вопросы
Взимается ли 90 процентов стоимости недвижимости?
Нет. Расчёт производится от прироста стоимости, вызванного изменением плана в пределах сферы применения, а не от общей стоимости недвижимости.
Если я пропущу семидневное возражение, закончится ли право на иск окончательно?
Административное возражение и срок обращения в суд различаются. Дата окончательного акта и вручения проверяется, а судебный срок определяется отдельно; оценка нужна без промедления.
Не платится ли вообще ничего из-за решения Конституционного суда?
Отмена прежнего правила о 100 процентах не снимает действующее обязательство по DAP полностью. Дата акта и новые нормы проверяются вместе.
Могу ли я продать недвижимость, пока плачу в рассрочку?
Положение ограничивает продажу и некоторые другие действия до полной оплаты доли. Принятие рассрочки само по себе не означает снятия отметки.
Источники
- Закон о застройке № 3194 — дополнительная статья 8.
- Положение о применении доли прироста стоимости при изменении плана застройки, 22 ноября 2025 года, Официальный вестник № 33085.
- Конституционный суд E.2020/42, K.2023/99 — решение и страница доступа.
- Закон об административном судопроизводстве № 2577.
- Обзор, излагающий современные решения о компетентном суде — адвокат, арбитр Aynur Oğuz Ekmekçi, 7 мая 2026 года. Поскольку не все решения, изложенные в этом вторичном источнике, были доступны непосредственно, он представлен здесь не как отдельно проверенный полный анализ решений.