Taşınmazın rezerv yapı alanında kalması, malikin kararın hukuka uygunluğunu idari yargıda denetletmesine engel değildir. Ancak dava, yalnızca “binam sağlam” itirazına dayandırılmamalıdır. Alanı belirleyen kararın yetkisi, sınırları, dayanak belgeleri ve 6306 sayılı Kanun’un amacıyla bağlantısı incelenmelidir. Bu Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlerde özel dava süresi, tebliğden itibaren 30 gündür. Rezerv alan kararı, imar planı, tahliye ve mülkiyet devri birbirinden ayrılarak takip edilmelidir.
Rezerv yapı alanı ne anlama gelir?
6306 sayılı Kanun’un 2. maddesindeki rezerv yapı alanı, bu Kanun kapsamındaki uygulamalarda kullanılmak üzere belirlenen alanı ifade eder. TOKİ’nin veya idarenin talebi üzerine yahut resen Bakanlıkça belirlenebilir. Güncel Uygulama Yönetmeliği’nin 4. maddesi uyarınca dosya Kentsel Dönüşüm Başkanlığının teklifi üzerinden Bakanlığa ulaşır. Belediyenin proje açıklaması veya müteahhidin hazırladığı tanıtım paftası tek başına bu idari kararın yerine geçmez.
Rezerv alan, riskli alan ve riskli yapı aynı şey midir?
Hayır. Riskli yapı tespiti belirli bir yapının teknik durumuna; riskli alan kararı daha geniş bir alanın kanuni koşullarına ilişkindir. Rezerv yapı alanı ise dönüşüm uygulamasında kullanılacak alan statüsüdür. Her biri farklı yetki, belge ve işlem zinciri içerir. Riskli yapı tespitine özgü itiraz yolu, rezerv alan kararına otomatik olarak uygulanamaz.
2023 yılında tanımdan “yeni yerleşim alanı olarak” ibaresi çıkarılmıştır. Bu nedenle rezerv alanın yalnızca boş, henüz yerleşilmemiş araziden oluşabileceği düşüncesi güncel düzenlemeyi yansıtmaz. Buna karşılık değişiklik, idarenin kararını gerekçesiz alabileceği anlamına gelmez. Belirleme işlemi yine kanuni amaç, kamu yararı ve ölçülülük bakımından denetlenir.
Rezerv alan kararı tapuyu kendiliğinden değiştirir mi?
Alan statüsünün belirlenmesi, tek başına bütün tapuların idareye geçmesi veya bütün binaların derhâl yıkılması sonucunu doğurmaz. Uygulamanın ilerleyen aşamalarında planlama, hak sahipliği, anlaşma, tahliye, satış veya kamulaştırma gibi farklı işlemler gündeme gelebilir. Her aşamanın hukuki dayanağı ve itiraz konusu ayrı değerlendirilir.
Malik açısından ilk iş, duyduğu proje bilgisini resmî işlemle eşleştirmektir. Tapu bilgileri, koordinatlı sınır paftası ve kararın eki karşılaştırılmalıdır. Aynı mahallede yer almak, parselin mutlaka rezerv alan sınırı içinde kaldığını göstermez. Özellikle kısmen kapsanan parsellerde pafta ile tapu kaydının uzman tarafından çakıştırılması gerekir.
Özel başvuruda yüzde 30 devir veya ödeme şartı nedir?
6306 sayılı Kanun’un 3/7. maddesi, gerçek kişiler veya özel hukuk tüzel kişilerinin kendi taşınmazları için rezerv yapı alanı belirlenmesini istemelerinde özel bir koşul öngörür. Yapılaşmaya esas arsa metrekaresinin yüzde 30’unun mülkiyetinin devrine muvafakat edilmesi veya aynı miktarın değerinin Başkanlığa verilmesi gerekir. Yönetmelikte ilgili kamu bağlantılı kuruluşlar bakımından istisna da bulunmaktadır.
Bu koşul, rezerv alanda kalan her malikten otomatik yüzde 30 kesinti yapılacağı şeklinde yorumlanamaz. Özel malik başvurusu ile resen alan belirlenmesi ayrılmalıdır. Ayrıca bu düzenleme, İmar Kanunu’nun 18. maddesindeki düzenleme ortaklık payıyla aynı işlem değildir. İdarenin yazısında hangi hükme dayanıldığı, başvuruyu kimin yaptığı ve devir taahhüdünün kapsamı incelenmeden kesintinin hukuki niteliği belirlenemez.
Hangi hukuka aykırılıklar ileri sürülebilir?
Yetki, sınır ve dosya belgeleri
Kararı hangi makamın aldığı, yetki devri bulunup bulunmadığı ve karar eklerinin tamam olup olmadığı kontrol edilir. Yönetmelik, koordinatlı hâlihazır harita, uydu görüntüsü veya ortofoto, kamu taşınmazlarının listesi gibi belgeler öngörür. Yeni yerleşim alanı olarak belirleme bakımından gözlemsel verilere dayanan gerekçe raporu da düzenlenmiştir. Her dosyada, işlem tarihinde yürürlükte bulunan madde esas alınmalıdır.
Kanuni amaç ve ölçülülük
Dilekçede yalnızca projenin ekonomik değer yaratacağı belirtilmesi yeterli değildir. Hangi parselin neden kapsama alındığı, uygulamanın dönüşüm ihtiyacıyla ilişkisi ve malikin somut itirazlarının değerlendirilip değerlendirilmediği gösterilmelidir. Gelir getirici uygulamalar mevzuatta öngörüldüğünden, “projede gelir var” iddiası tek başına iptal sebebi sayılamaz. Esas sorun, gelirin kanuni amaçtan kopuk bir müdahaleyi gizleyip gizlemediğidir.
Plan kararlarının ayrıca incelenmesi
Rezerv alan belirlemesi hukuka uygun olsa bile sonraki plan değişikliği ayrı nedenlerle hukuka aykırı olabilir. Yoğunluk artışı, ulaşım yükü, sosyal donatı dengesi ve üst ölçek plan uyumu plan davasının konusudur. Alan kararını dava etmek, sonraki planın dava süresini kendiliğinden korumaz. Plan ve uygulama işlemleri için ayrı tarih çizelgesi hazırlanmalıdır.
İtiraz ve dava süresi nasıl takip edilir?
6306 sayılı Kanun’un 6/9. maddesindeki 30 günlük özel süre esas alınır. Tebliğ, ilan, elektronik bildirim veya öğrenme bakımından somut işlemin tabi olduğu usul ayrıca araştırılır. Dava süresi değerlendirilirken yalnızca yazının düzenlendiği tarih değil, kişiye hangi tarihte ve hangi yöntemle bildirildiği önemlidir.
| Belge veya işlem | Kontrol edilecek nokta |
|---|---|
| Rezerv yapı alanı kararı | Karar tarihi, sayısı, makam ve sınır eki |
| Tebligat veya ilan kaydı | Başlangıç tarihi ve usulün geçerliliği |
| İdari itiraz | Süresinde yapılıp yapılmadığı ve talebin içeriği |
| Sonraki plan veya tahliye işlemi | Bağımsız dava konusu ve kendi süresi |
İYUK’un 11. maddesi kapsamında süresinde yapılan ve işlemin kaldırılmasını, geri alınmasını veya değiştirilmesini isteyen başvurunun süreye etkisi değerlendirilebilir. Salt bilgi edinme dilekçesiyle aynı sonuç varsayılmamalıdır. Başvuruya cevap beklenirken özel dava süresinin geçirilmesi önemli bir risktir. Aynı talebi tekrar etmek de geçmiş süreyi kendiliğinden yeniden başlatmaz.
Kim dava açabilir, hangi mahkemeye başvurulur?
Parsel maliki, taşınmazı üzerindeki işlemle kişisel, güncel ve meşru menfaat bağı bulunduğunda iptal davası açabilir. Kiracı, sınırlı ayni hak sahibi veya diğer ilgililer bakımından menfaat ilişkisi ayrıca gösterilmelidir. Bir mahallede yaşamak veya projeye genel olarak karşı olmak her durumda yeterli kabul edilmez.
Belirli taşınmazlara ilişkin rezerv alan kararının iptali, kural olarak taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesinde istenir. Riskli alan kararına ilişkin görev kuralları rezerv alan işlemine aynen taşınmamalıdır. Davalı idare de yalnızca görüş yazan veya projeyi tanıtan kuruma göre değil, kesin ve yürütülebilir işlemi tesis eden makama göre belirlenir.
Yürütmenin durdurulması nasıl gerekçelendirilir?
Dava açılması işlemi kendiliğinden durdurmaz. İYUK’un 27. maddesi çerçevesinde açık hukuka aykırılık ile telafisi güç veya imkânsız zarar koşulları birlikte açıklanmalıdır. “Mülkiyet hakkım ihlal ediliyor” ifadesinin yanında yakındaki tahliye tarihi, uygulama ihalesi, devir işlemi veya fiilî müdahale tehlikesi belgelenmelidir.
Mahkemenin vereceği geçici koruma, talep edilen ve denetlenen işlemin kapsamıyla ilgilidir. Sonradan ortaya çıkan farklı bir uygulama için ek hukuki adım gerekebilir. Bu nedenle dava açıldıktan sonra e-Devlet, tebligat, belediye ve ilgili idare duyurularının izlenmesi sürdürülmelidir.
Danıştay kararı: Gelir getirici uygulama tek başına iptal nedeni değildir
Danıştay Altıncı ve Dördüncü Daireleri müşterek heyetinin 15.02.2024 tarihli, E.2023/1709, K.2024/985 sayılı kararında, rezerv alan ve buna dayanan plan değişiklikleri birlikte incelenmiştir. İlk derece mahkemesinin iptal yaklaşımını uygun bulan istinaf kararı bozulmuştur. Heyet, somut parselde gelir ve hasılat getirici uygulamanın mevzuattaki imkânını ve alanın sağlıklı yaşam çevresi oluşturma amacıyla bağlantısını değerlendirmiştir.
Karar, “rezerv alan için her parselde riskli bina bulunmalıdır” şeklindeki mutlak iddiayı desteklemez. Bununla birlikte bütün rezerv kararlarını hukuka uygun sayan genel bir izin de değildir. Planların esasının ayrıca incelenmesi gerektiği belirtilmiştir. Karardaki eski mevzuat açıklamaları ile tetkik hâkimi görüşü, güncel hüküm veya heyetin nihai sonucu gibi aktarılmamalıdır. Erişilebilir karar metni kaynakçada yer almaktadır.
Dava dosyasında hangi belgeler bulunmalı?
Tapu kaydı, malik ve pay bilgileri, resmî karar ve ekleri, koordinatlı pafta, tebligat evrakı, başvuru alındısı ve idarenin cevabı temel belgelerdir. Sonraki plan paftaları, proje raporları ve tahliye yazıları da işlem zincirini ortaya koyar. Teknik itiraz varsa şehir plancısı, harita mühendisi veya ilgili uzman incelemesiyle parselin konumu ve uygulama etkisi açıklanmalıdır.
Keşif ve bilirkişi talebi genel bırakılmamalıdır. Sınırın belirlenmesindeki teknik gerekçe, komşu parsellerle farklı muamelenin nedeni, proje ile mevcut kullanım arasındaki ilişki gibi sorular somutlaştırılabilir. Bilirkişi hukuki sonucu belirlemez; mahkemenin değerlendireceği teknik veriyi açıklar.
Sonuç
Rezerv yapı alanı uyuşmazlığında etkili hukuki koruma, doğru işlemin süresinde dava edilmesiyle başlar. Alan statüsü, planlama ve mülkiyet uygulamaları ayrı ayrı izlenmeli; iddialar parselin gerçek durumu ve işlem dosyasıyla desteklenmelidir. Binanın sağlamlığı veya projede gelir bulunması tek başına sonucu belirlemez. Yetki, gerekçe, kanuni amaç ve ölçülülük birlikte değerlendirilir.
İlgili yazılar: Kentsel dönüşümde arsa payı satışı; Kentsel dönüşüm kira yardımı; İmar planında değer artış payı
Sık Sorulan Sorular
Evim sağlam ise rezerv alan kararı iptal edilir mi?
Sağlamlık tek başına yeterli değildir. Rezerv alan ile riskli yapı tespitinin hukuki koşulları farklıdır; kararın tüm dayanakları incelenir.
Rezerv alan ilanıyla tapum devlete geçer mi?
Alan belirlemesi tek başına otomatik mülkiyet devri değildir. Sonraki devir, satış veya kamulaştırma işlemleri kendi hukuki koşullarına tabidir.
Belediyeye dilekçe vermek davayı ve uygulamayı durdurur mu?
Başvurunun içeriğine ve zamanına göre dava süresine etkisi olabilir; uygulamayı kendiliğinden durdurmaz. Yürütmenin durdurulması için mahkeme kararı gerekir.
Yüzde 30 şartı bütün rezerv alan maliklerine uygulanır mı?
Hayır. Özel kişilerin kendi taşınmazları için yaptığı rezerv alan başvurusuna ilişkin koşul ile resen belirleme birbirinden ayrılmalıdır.