İmar Planı Değişikliğinde Değer Artış Payına İtiraz: Hesaplama, Muafiyetler ve İptal Davası

Maliklerin talebiyle yapılan bazı uygulama imar planı değişikliklerinde taşınmazın değerinde oluşan artışın yüzde 90’ı değer artış payı olarak alınır. Bu oran, taşınmazın toplam satış değerine uygulanmaz. Plan değişikliği öncesi ve sonrası değer arasındaki fark esas alınır. Hesap, kapsam veya istisna hataları idari başvuru ve dava konusu olabilir. 22 Kasım 2025 tarihli Yönetmelikteki 7 günlük bedel itirazı ile mahkemede dava açma süresi farklıdır.

Değer artış payı nedir, hangi işlemlerden ayrılır?

Değer artış payının temel dayanağı 3194 sayılı İmar Kanunu’nun ek 8. maddesidir. Uygulama ayrıntıları, 22.11.2025 tarihli ve 33085 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Uygulama Yönetmeliğinde düzenlenmiştir. Önceki 2020 Yönetmeliği yürürlükten kaldırılmıştır; eski metindeki sürelerin bugün aynen kullanılmaması gerekir.

Bu pay; düzenleme ortaklık payı, yapı ruhsatı harcı, yol harcamalarına katılma payı veya gelir vergisindeki değer artışı kazancı değildir. İsim benzerliği, aynı hesap ve dava yolunun uygulanmasını sağlamaz. İdarenin ödeme yazısında “imar bedeli” gibi genel bir ifade kullanılmışsa, kanuni dayanak ve işlem türü açıklattırılmalıdır.

Her plan değişikliği değer artış payı doğurur mu?

Hayır. Önce değişikliğin Yönetmeliğin kapsamına girip girmediği incelenir. Taşınmaz maliklerinin tamamının talebi, değişikliğin türü, planın hangi idarece ve nasıl onaylandığı, artış bulunup bulunmadığı ve istisnalar birlikte değerlendirilir. Taşınmazın piyasa değerinin genel ekonomik koşullarla yükselmiş olması tek başına bu payın sebebi değildir.

Yönetmelik; belirli şartlarla ada bazında yoğunluk, nüfus, kat veya fonksiyon değişikliklerini ve parsel bazındaki bazı kullanım değişikliklerini düzenler. Her fonksiyon değişikliği için sınırsız planlama hakkı tanınmış değildir. Kamu yararı, şehircilik ilkeleri ve sosyal-teknik altyapı koşulları ayrıca sağlanmalıdır. Payı ödemeyi kabul etmek, hukuka aykırı bir planı hukuka uygun hâle getirmez.

İdarenin resen yaptığı değişiklik

İdarece resen onaylanan uygulama planı değişiklikleri ile resen nazım plan değişikliğine uyum amacı taşıyan uygulama planı teklifleri bakımından Yönetmelikte istisna bulunmaktadır. Dosyada değişikliği kimin başlattığı ve talebin gerçek niteliği araştırılmalıdır. Sadece son dilekçede malikin imzasının bulunması, bütün sürecin malik kaynaklı olduğunu kanıtlamayabilir.

Yüzde 90 hesabı nasıl yapılır?

Önce eski plan koşullarındaki taşınmaz değeri ile yeni koşullardaki değeri belirlenir. Pozitif fark üzerinden yüzde 90 hesaplanır. Değerleme, yalnızca yeni projenin toplam satış gelirine veya komşu projenin ilan fiyatına dayanamaz. Mevcut yapı, tesis, eklenti ve diğer muhdesatın bedeli Yönetmelikteki taşınmaz değerlemesine dahil edilmez.

Bu tablo yalnızca matematiği gösterir; bir ekspertiz veya gerçek taşınmaz değerlendirmesi değildir. Muafiyet, geçiş hükmü, TÜFE güncellemesi ve ödeme tarihi sonucu değiştirebilir. Özellikle eski tahakkuklarda bütün dosyalara güncel yüzde 90 oranını doğrudan uygulamak doğru değildir.

Değerleme raporuna hangi yönlerden itiraz edilir?

DAP sistemi üzerinden otomatik atanan en az iki yetkili gayrimenkul değerleme kuruluşunun raporu alınır. Kıymet takdir komisyonu, mevzuattaki alt sınır ve gerekçe kuralları çerçevesinde değerlendirme yapar. Raporlarda eski ve yeni durum değerlerinin ayrı gösterilmesi gerekir. Komisyonun ulaştığı sonuç denetlenebilir gerekçeye dayanmalıdır.

Emsallerin tarihi, konumu, kullanım biçimi, yapılaşma hakkı ve gerçekleşmiş işlem niteliği kontrol edilmelidir. Eski plan değeri düşük, yeni plan değeri gerçekçi olmayan ölçüde yüksek kabul edilmişse fark yapay biçimde büyüyebilir. Yanlış parsel veya yüzölçümünün hesaba katılması da doğrudan tutarı etkiler. İtiraz, bu somut hataları belgelemelidir.

Yönetmelik, rapor değerleri arasındaki yüzde 20’den fazla farkın ve gerçeği yansıtmama değerlendirmesinin bulunduğu durumlarda ek inceleme mekanizması öngörür. Bu oran, malikin yalnızca yüzde 20’yi aşan hatalarda dava açabileceği anlamına gelmez. Daha düşük bir hata da işlem üzerinde hukuken etkili olabilir. Uzman görüşü, mahkeme bilirkişisinin inceleyeceği soruların kurulmasına yardımcı olur.

Hangi istisnalar ve geçiş hükümleri önemlidir?

Riskli alan, rezerv alan ve riskli yapı parseli

Riskli alanlar ile rezerv yapı alanları Yönetmeliğin istisna düzenlemesindedir. Riskli yapı bulunan münferit parsellerde ise farklı bir sistem vardır: emsale esas inşaat alanındaki en fazla yüzde 20 artışa kadar olan değişiklikler bakımından istisna öngörülür; üstündeki kısmın paya tabi olması gündeme gelir. Bu kavramlar aynı kabul edilmemelidir.

Kamu yatırımları ve diğer istisnalar

Kamu yatırımları ve kamu mülkiyetindeki alanlar, mazbut ve mülhak vakıf alanları ile Yönetmelikte sayılan diğer özel durumlar ayrıca incelenmelidir. Bazı cephe hattı ve yaklaşma mesafesi düzeltmeleri ancak yoğunluk ve diğer şartlar korunuyorsa kapsam dışında kalabilir. Bir düzeltmeye “teknik işlem” adının verilmesi, koşullar araştırılmadan istisna sağlamaz.

Başvuru ve tahakkuk tarihinin etkisi

20.02.2020 öncesi resmî kayıtlı belirli plan teklifleri, 04.07.2024 öncesi ve sonrası tahakkuklar ve 12.12.2024 öncesi riskli yapı başvuruları için ayrı geçiş hükümleri vardır. Bu tarihler farklı hukuki konulara ilişkindir. Başvuru tarihi, plan onayı, riskli yapı şerhi ve tahakkuk tarihi aynı çizelgede gösterilmelidir. Böylece eski borca yeni oran veya yeni başvuruya eski istisna yanlış uygulanmaz.

Yedi günlük itiraz ve ödeme bildirimi

Güncel Yönetmeliğin 12. maddesi uyarınca belirlenen değer artışı ve pay ilgilisine tebliğ edilir. Malik, 7 gün içinde bedele itirazını ve/veya peşin ya da taksitle ödeme tercihini yazılı bildirir. Komisyon itirazı 7 gün içinde değerlendirerek nihai sonucu bildirir. Bu idari aşama, yargısal denetimin yerine geçmez.

Nihai bedelin kabul edilmemesi veya payın ödenmeyeceğinin bildirilmesi hâlinde önceki plana dönüş işlemlerine başlanması düzenlenmiştir. Dolayısıyla yalnızca ödeme yapmamak, plan hakkını koruyan bir itiraz yöntemi değildir. Malik, hangi işleme karşı hangi korumayı istediğini açıkça belirtmelidir. Bedele itiraz, planın kendisine itiraz ve önceki plana dönüş kararına itiraz farklı sonuçlar doğurabilir.

Plan askısında yapılan itiraz nedeniyle değişiklik olursa değerleme ve tahakkuk da revize edilmelidir. Fazladan parselin hesaba katılması veya sisteme yanlış tutar girilmesi gibi maddi hatalarda yeni tahakkuk düzenlenmesine ilişkin hükümler bulunur. Bu nedenle rapor ile ödeme ekranındaki rakamların uyumu da kontrol edilmelidir.

Peşin ödeme, taksit ve tapu şerhi

Yönetmelik, süresinde peşin ödemede yüzde 10 indirim ve toplam dört taksit seçeneği öngörür. İlk ödeme tahakkuku izleyen bir ay içinde yapılır; sonraki taksitlerde düzenlemedeki aylık TÜFE artışları dikkate alınır. Ödeme yöntemi zamanında bildirilmez veya ödeme aksarsa indirim ve güncelleme bakımından farklı sonuçlar ortaya çıkar.

Payın tamamı ödenmeden satış, devir, bağış, talep üzerine arazi ve arsa düzenlemesi ile ruhsata esas belge ve yapı ruhsatı işlemlerine ilişkin kısıtlar bulunur. Tapudaki şerh bu nedenle ayrıca önemlidir. Borcu dava etmek veya bir bölümünü ödemek, bütün kısıtları kendiliğinden kaldırmaz. Ödeme sonrasında şerhin kaldırılması için idarenin tapuya yapacağı bildirim izlenmelidir.

Görevli mahkeme ve dava süresi

Değer artış payı para olarak tahsil edildiği için otomatik olarak vergi mahkemesinin görevine girmez. İmar mevzuatından doğan bu uyuşmazlıkların idare mahkemesinde görülmesi yönünde güncel yargısal yaklaşım bulunmaktadır. Taşınmazın bulunduğu yer, İYUK’un 34. maddesi bakımından önem taşır. Ancak yazının gerçekten DAP tahakkuku mu, başka bir harç mı veya ayrı tahsil işlemi mi olduğu önce belirlenmelidir.

DAP işlemi için özel bir dava süresi bulunmadığında idare mahkemesinde genel süre 60 gündür. Yönetmelikteki 7 günlük bedel itirazı bu süreyle karıştırılmamalıdır. Kesin işlemin tebliği ve İYUK’un 11. maddesi kapsamındaki başvurunun süreye etkisi somut dosyada hesaplanır. İdari itirazın reddinden sonra her durumda sıfırdan 60 gün başlayacağı varsayılmamalıdır.

İptal talebiyle birlikte, şartları varsa yürütmenin durdurulması istenebilir. Açık hukuka aykırılığın yanında tapu devrinin veya ruhsatın engellenmesinin somut zararı gösterilmelidir. Ödenmiş tutar bakımından iade ve faiz talebi ayrıca kurulmalı; Yönetmeliğin 13/4. maddesindeki idarelerin payları oranında sorumluluğu dikkate alınmalıdır.

Anayasa Mahkemesi kararı: Eski yüzde 100 kuralının iptali

Anayasa Mahkemesi 18.05.2023 tarihli, E.2020/42, K.2023/99 sayılı kararında, eski düzenlemede artan değerin tamamının alınmasını öngören ibareyi iptal etmiştir. Mahkeme, kamunun değer artışından pay almasının meşru amacını kabul etmekle birlikte artışın tamamının alınmasını malik yönünden aşırı külfet olarak değerlendirmiştir.

Bu karar, değer artış payının bütünüyle ortadan kaldırıldığı veya sonraki yüzde 90 düzenlemesinin de kendiliğinden iptal olduğu anlamına gelmez. Güncel işlemlerde yeni kanuni düzenleme ve 2025 Yönetmeliği esas alınır. Eski döneme ait tahakkuklarda ise işlem tarihi, iptal kararının yürürlük etkisi ve geçiş hükümleri ayrıca incelenir. Kararın ölçülülük değerlendirmesi ile bugünkü somut bedel hesabı birbirinden ayrılmalıdır.

Sonuç

Değer artış payına itirazda ilk soru yalnızca tutarın yüksekliği değildir: işlem kapsamda mı, istisna var mı, hangi tarihli kurallar uygulanıyor ve artış doğru mu hesaplanmış? Eski ve yeni plan değerlerinin karşılaştırılması, komisyon gerekçesi ve ödeme takvimi birlikte incelenmelidir. Yedi günlük idari aşama ile dava süresinin ayrı izlenmesi, plan hakkı ve mali yükümlülüğün birlikte korunmasına yardımcı olur.

İlgili yazılar: Rezerv yapı alanı kararına itiraz

Sık Sorulan Sorular

Taşınmazın değerinin yüzde 90’ı mı alınır?

Hayır. Kapsamdaki plan değişikliğinin doğurduğu değer artışı üzerinden hesap yapılır; toplam taşınmaz değeri üzerinden değil.

Yedi günlük itirazı kaçırırsam dava hakkı kesin olarak biter mi?

İdari itiraz ile dava süresi farklıdır. Kesin işlem ve tebliğ tarihi incelenerek yargısal süre ayrıca belirlenir; gecikmeden değerlendirme gerekir.

Anayasa Mahkemesi kararı nedeniyle hiç ödeme yapılmaz mı?

Eski yüzde 100 kuralının iptali, güncel DAP yükümlülüğünü bütünüyle kaldırmaz. İşlem tarihi ve yeni düzenlemeler birlikte incelenir.

Taksitle ödeme yaparken taşınmazı satabilir miyim?

Yönetmelik, payın tamamı ödenmeden satış ve bazı diğer işlemleri sınırlar. Taksit kabulü tek başına şerhin kaldırılması anlamına gelmez.

Kaynakça

• 3194 sayılı İmar Kanunu — ek m.8.
• İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Uygulama Yönetmeliği, 22.11.2025, RG 33085.
• AYM E.2020/42, K.2023/99 — karar ve erişim sayfası.
• 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu.
• Görevli mahkemeye ilişkin güncel kararları aktaran inceleme — Av. Arb. Aynur Oğuz Ekmekçi, 07.05.2026. Bu ikincil kaynakta aktarılan kararların tamamına doğrudan erişilemediğinden, burada ayrıca doğrulanmış tam karar analizi olarak sunulmamıştır.