Widerspruch gegen den Wertsteigerungsanteil bei einer Bebauungsplanänderung: Berechnung, Ausnahmen und Anfechtungsklage

Bei einigen auf Antrag der Eigentümer vorgenommenen Änderungen des Durchführungs-Bebauungsplans werden 90 Prozent der beim Grundstück entstandenen Wertsteigerung als Wertsteigerungsanteil (değer artış payı, DAP) erhoben. Dieser Satz wird nicht auf den gesamten Verkaufswert des Grundstücks angewandt. Maßgeblich ist die Differenz zwischen dem Wert vor und nach der Planänderung. Fehler bei der Berechnung, beim Anwendungsbereich oder bei den Ausnahmen können Gegenstand eines Verwaltungsantrags und einer Klage sein. Der 7-tägige Widerspruch gegen den Betrag nach der Verordnung vom 22. November 2025 und die Klagefrist vor Gericht sind unterschiedliche Fristen.

Was ist der Wertsteigerungsanteil und wovon ist er abzugrenzen?

Die wesentliche Grundlage des Wertsteigerungsanteils ist der zusätzliche Artikel 8 des Bebauungsgesetzes Nr. 3194. Die Einzelheiten der Anwendung sind in der Verordnung über die Anwendung des Wertsteigerungsanteils bei Bebauungsplanänderungen (İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Uygulama Yönetmeliği) geregelt, die im Amtsblatt (Resmî Gazete) Nr. 33085 vom 22. November 2025 veröffentlicht wurde. Die frühere Verordnung von 2020 ist aufgehoben; die Fristen des alten Textes sollten heute nicht unverändert verwendet werden.

Dieser Anteil ist weder ein Erschließungsbeitrag im Umlegungsverfahren (düzenleme ortaklık payı) noch eine Baugenehmigungsgebühr, ein Beitrag zu den Straßenbaukosten oder ein Gewinn aus Wertsteigerung im Sinne der Einkommensteuer. Ähnliche Bezeichnungen führen nicht dazu, dass dieselbe Berechnung und derselbe Rechtsweg gelten. Verwendet das Zahlungsschreiben der Verwaltung einen allgemeinen Begriff wie „Bebauungsgebühr“ (imar bedeli), sollten die gesetzliche Grundlage und die Art des Verwaltungsakts geklärt werden.

Löst jede Planänderung einen Wertsteigerungsanteil aus?

Nein. Zunächst wird geprüft, ob die Änderung in den Anwendungsbereich der Verordnung fällt. Der Antrag aller Eigentümer des Grundstücks, die Art der Änderung, von welcher Behörde und wie der Plan genehmigt wurde, das Vorliegen einer Steigerung und die Ausnahmen werden gemeinsam beurteilt. Dass der Marktwert des Grundstücks durch die allgemeine wirtschaftliche Lage gestiegen ist, ist für sich genommen kein Grund für diesen Anteil.

Die Verordnung regelt unter bestimmten Voraussetzungen Änderungen von Dichte, Bevölkerung, Geschosszahl oder Funktion auf Ebene des Baublocks (ada) sowie einige Nutzungsänderungen auf Ebene des Flurstücks. Für jede Funktionsänderung ist nicht unbegrenztes Planungsrecht eingeräumt. Das öffentliche Interesse, die Grundsätze des Städtebaus und die Voraussetzungen der sozialen und technischen Infrastruktur müssen zusätzlich erfüllt sein. Die Zustimmung zur Zahlung des Anteils macht einen rechtswidrigen Plan nicht rechtmäßig.

Von Amts wegen vorgenommene Änderung der Verwaltung

Für von der Verwaltung von Amts wegen genehmigte Änderungen des Durchführungsplans sowie für Durchführungsplanvorschläge, die der Anpassung an eine von Amts wegen vorgenommene Änderung des Rahmenplans dienen, enthält die Verordnung eine Ausnahme. In der Akte sind zu klären, wer die Änderung angestoßen hat und welchen Charakter der Antrag tatsächlich hatte. Die bloße Unterschrift des Eigentümers unter dem letzten Antrag beweist nicht unbedingt, dass der gesamte Vorgang vom Eigentümer ausging.

Wie wird die Berechnung der 90 Prozent vorgenommen?

Zunächst werden der Wert des Grundstücks nach den alten Plan-Bedingungen und sein Wert nach den neuen Bedingungen bestimmt. Die 90 Prozent werden auf die positive Differenz berechnet. Die Bewertung darf nicht allein auf den gesamten Verkaufserlös des neuen Projekts oder auf den Inserationspreis eines Nachbarprojekts gestützt werden. Der Wert vorhandener Gebäude, Anlagen, Zubehör und sonstiger Bauten und Anpflanzungen (muhdesat) wird in die Grundstücksbewertung nach der Verordnung nicht einbezogen.

Diese Tabelle zeigt nur die Rechenweise; sie ist weder ein Wertgutachten noch die Beurteilung eines tatsächlichen Grundstücks. Eine Ausnahme, eine Übergangsregelung, die Anpassung nach dem Verbraucherpreisindex (TÜFE) und der Zahlungszeitpunkt können das Ergebnis verändern. Insbesondere bei älteren Festsetzungen ist es nicht richtig, den heutigen Satz von 90 Prozent unmittelbar auf alle Akten anzuwenden.

In welchen Punkten kann das Bewertungsgutachten angegriffen werden?

Es werden Gutachten von mindestens zwei zugelassenen Immobilienbewertungsgesellschaften eingeholt, die über das DAP-System automatisch zugewiesen werden. Die Wertermittlungskommission (kıymet takdir komisyonu) nimmt ihre Bewertung im Rahmen der Untergrenzen- und Begründungsregeln der Vorschriften vor. In den Gutachten müssen die Werte des alten und des neuen Zustands getrennt ausgewiesen werden. Das Ergebnis der Kommission muss auf einer überprüfbaren Begründung beruhen.

Datum, Lage, Nutzungsart, Baurecht und Art des tatsächlich abgeschlossenen Geschäfts der Vergleichsobjekte müssen geprüft werden. Wird der Wert nach altem Plan niedrig und der Wert nach neuem Plan unrealistisch hoch angesetzt, kann die Differenz künstlich anwachsen. Auch die Berücksichtigung eines falschen Flurstücks oder einer falschen Fläche wirkt sich unmittelbar auf den Betrag aus. Der Widerspruch sollte diese konkreten Fehler belegen.

Die Verordnung sieht einen zusätzlichen Prüfmechanismus vor, wenn zwischen den Gutachtenwerten eine Abweichung von mehr als 20 Prozent besteht und die Bewertung nicht der Wirklichkeit entspricht. Dieser Satz bedeutet nicht, dass der Eigentümer nur bei Fehlern von mehr als 20 Prozent klagen kann. Auch ein geringerer Fehler kann rechtlich auf den Verwaltungsakt durchschlagen. Eine fachliche Stellungnahme hilft, die vom gerichtlichen Sachverständigen zu prüfenden Fragen zu formulieren.

Welche Ausnahmen und Übergangsbestimmungen sind wichtig?

Risikogebiet, Reservegebiet und Flurstück mit riskantem Gebäude

Risikogebiete und Reservebaugebiete fallen unter die Ausnahmeregelung der Verordnung. Für einzelne Flurstücke mit einem einsturzgefährdeten Gebäude gilt dagegen ein anderes System: Für Änderungen bis zu einer Erhöhung der für die Geschossflächenzahl maßgeblichen Baufläche um höchstens 20 Prozent ist eine Ausnahme vorgesehen; der darüber hinausgehende Teil kann dem Anteil unterliegen. Diese Begriffe dürfen nicht gleichgesetzt werden.

Öffentliche Investitionen und sonstige Ausnahmen

Öffentliche Investitionen und im öffentlichen Eigentum stehende Flächen, Flächen der Stiftungen der Typen mazbut und mülhak (vakıf) sowie die übrigen in der Verordnung aufgezählten Sonderfälle sind gesondert zu prüfen. Einige Korrekturen von Baulinien und Abstandsflächen können nur dann außerhalb des Anwendungsbereichs bleiben, wenn Dichte und die übrigen Voraussetzungen gewahrt bleiben. Dass eine Korrektur als „technischer Vorgang“ bezeichnet wird, begründet ohne Prüfung der Voraussetzungen keine Ausnahme.

Auswirkung des Antrags- und Festsetzungsdatums

Für bestimmte vor dem 20. Februar 2020 amtlich registrierte Planvorschläge, für Festsetzungen vor und nach dem 4. Juli 2024 und für Anträge zu riskanten Gebäuden vor dem 12. Dezember 2024 bestehen jeweils gesonderte Übergangsbestimmungen. Diese Daten betreffen unterschiedliche Rechtsfragen. Antragsdatum, Plangenehmigung, Vermerk zum riskanten Gebäude und Festsetzungsdatum sollten in derselben Übersicht dargestellt werden. So wird weder der neue Satz auf eine alte Schuld noch die alte Ausnahme auf einen neuen Antrag angewandt.

Der siebentägige Widerspruch und die Zahlungsmitteilung

Nach Artikel 12 der geltenden Verordnung werden die festgestellte Wertsteigerung und der Anteil dem Betroffenen zugestellt. Der Eigentümer teilt innerhalb von 7 Tagen schriftlich seinen Widerspruch gegen den Betrag und/oder seine Wahl zwischen Barzahlung und Ratenzahlung mit. Die Kommission prüft den Widerspruch innerhalb von 7 Tagen und teilt das endgültige Ergebnis mit. Diese Verwaltungsstufe ersetzt die gerichtliche Kontrolle nicht.

Wird der endgültige Betrag nicht akzeptiert oder wird mitgeteilt, dass der Anteil nicht gezahlt wird, sieht die Verordnung die Einleitung der Maßnahmen zur Rückkehr zum früheren Plan vor. Allein die Nichtzahlung ist daher kein Widerspruchsverfahren, das das Planrecht wahrt. Der Eigentümer sollte klar angeben, gegen welchen Verwaltungsakt er welchen Schutz begehrt. Der Widerspruch gegen den Betrag, der Widerspruch gegen den Plan selbst und der Widerspruch gegen die Entscheidung über die Rückkehr zum früheren Plan können unterschiedliche Folgen haben.

Kommt es aufgrund eines Widerspruchs während der Planauslegung zu einer Änderung, müssen auch Bewertung und Festsetzung überarbeitet werden. Für materielle Fehler, etwa die Berücksichtigung eines zusätzlichen Flurstücks oder die Eingabe eines falschen Betrags in das System, bestehen Vorschriften zur Erstellung einer neuen Festsetzung. Deshalb sollte auch die Übereinstimmung der Zahlen im Gutachten mit denen auf dem Zahlungsbildschirm geprüft werden.

Barzahlung, Ratenzahlung und Grundbuchvermerk

Die Verordnung sieht bei fristgerechter Barzahlung einen Nachlass von 10 Prozent und insgesamt vier Raten vor. Die erste Zahlung erfolgt innerhalb eines Monats nach der Festsetzung; bei den späteren Raten werden die in der Regelung vorgesehenen monatlichen TÜFE-Erhöhungen berücksichtigt. Wird die Zahlungsweise nicht rechtzeitig mitgeteilt oder gerät die Zahlung ins Stocken, ergeben sich für Nachlass und Anpassung unterschiedliche Folgen.

Solange der Anteil nicht vollständig gezahlt ist, bestehen Beschränkungen für Verkauf, Übertragung, Schenkung, Land- und Grundstücksneuordnung auf Antrag sowie für die der Genehmigung zugrunde liegenden Unterlagen und die Vorgänge der Baugenehmigung. Der Vermerk im Grundbuch ist deshalb gesondert von Bedeutung. Die gerichtliche Anfechtung der Schuld oder die Zahlung eines Teils hebt nicht von selbst alle Beschränkungen auf. Nach der Zahlung ist die Mitteilung der Verwaltung an das Grundbuchamt zur Löschung des Vermerks zu verfolgen.

Zuständiges Gericht und Klagefrist

Weil der Wertsteigerungsanteil in Geld erhoben wird, fällt er nicht automatisch in die Zuständigkeit des Finanzgerichts. Es gibt eine aktuelle gerichtliche Linie, wonach solche aus dem Bebauungsrecht entstehenden Streitigkeiten vor dem Verwaltungsgericht verhandelt werden. Der Belegenheitsort des Grundstücks ist für Artikel 34 des Verwaltungsprozessgesetzes (İYUK) von Bedeutung. Zuvor ist jedoch zu klären, ob das Schreiben tatsächlich eine DAP-Festsetzung, eine andere Gebühr oder einen gesonderten Einziehungsakt betrifft.

Gibt es für einen DAP-Akt keine besondere Klagefrist, beträgt die allgemeine Frist vor dem Verwaltungsgericht 60 Tage. Der 7-tägige Widerspruch gegen den Betrag nach der Verordnung darf mit dieser Frist nicht verwechselt werden. Die Zustellung des endgültigen Verwaltungsakts und die Wirkung eines Antrags nach Artikel 11 des İYUK auf die Frist werden im konkreten Fall berechnet. Es sollte nicht angenommen werden, dass nach der Zurückweisung des Verwaltungswiderspruchs in jedem Fall 60 Tage von Neuem zu laufen beginnen.

Zusammen mit dem Aufhebungsantrag kann, wenn die Voraussetzungen vorliegen, die Aussetzung des Vollzugs beantragt werden. Neben der offensichtlichen Rechtswidrigkeit ist der konkrete Schaden darzulegen, der durch die Blockade der Grundbuchübertragung oder der Genehmigung entsteht. Für den bereits gezahlten Betrag sind Rückerstattung und Zinsen gesondert geltend zu machen; dabei ist die Haftung der Verwaltungen im Verhältnis ihrer Anteile nach Artikel 13/4 der Verordnung zu berücksichtigen.

Entscheidung des Verfassungsgerichts: Aufhebung der früheren 100-Prozent-Regel

Das Verfassungsgericht hat in seiner Entscheidung vom 18. Mai 2023, E.2020/42, K.2023/99, die Formulierung in der früheren Regelung aufgehoben, die die Erhebung der gesamten Wertsteigerung vorsah. Das Gericht erkannte den legitimen Zweck an, die Allgemeinheit an der Wertsteigerung teilhaben zu lassen, wertete die Erhebung der gesamten Steigerung aber als übermäßige Belastung des Eigentümers.

Diese Entscheidung bedeutet nicht, dass der Wertsteigerungsanteil insgesamt entfallen ist oder dass die spätere 90-Prozent-Regelung von selbst aufgehoben wurde. Für aktuelle Vorgänge gelten die neue gesetzliche Regelung und die Verordnung von 2025. Bei Festsetzungen aus der früheren Zeit werden das Datum des Verwaltungsakts, die Wirkung der Aufhebungsentscheidung auf das Inkrafttreten und die Übergangsbestimmungen gesondert geprüft. Die Verhältnismäßigkeitsprüfung des Gerichts ist von der heutigen konkreten Betragsberechnung zu trennen.

Fazit

Bei einem Widerspruch gegen den Wertsteigerungsanteil geht es zuerst nicht nur um die Höhe des Betrags: Ist der Vorgang vom Anwendungsbereich erfasst, besteht eine Ausnahme, welche Regeln welchen Datums werden angewandt und ist die Steigerung richtig berechnet worden? Der Vergleich der Werte nach altem und neuem Plan, die Begründung der Kommission und der Zahlungsplan sind gemeinsam zu prüfen. Die getrennte Beobachtung der siebentägigen Verwaltungsstufe und der Klagefrist hilft, das Planrecht und die finanzielle Verpflichtung gemeinsam zu schützen.

Verwandte Beiträge: Widerspruch gegen eine Entscheidung über ein Reservebaugebiet

Häufig gestellte Fragen

Werden 90 Prozent des Grundstückswerts erhoben?

Nein. Berechnet wird auf die Wertsteigerung, die die Planänderung im Anwendungsbereich ausgelöst hat, nicht auf den gesamten Grundstückswert.

Endet das Klagerecht endgültig, wenn ich den siebentägigen Widerspruch versäume?

Der Verwaltungswiderspruch und die Klagefrist sind verschieden. Das Datum des endgültigen Verwaltungsakts und der Zustellung wird geprüft und die gerichtliche Frist gesondert bestimmt; eine Beurteilung ohne Verzögerung ist erforderlich.

Wird wegen der Entscheidung des Verfassungsgerichts überhaupt nichts gezahlt?

Die Aufhebung der früheren 100-Prozent-Regel beseitigt die aktuelle DAP-Verpflichtung nicht insgesamt. Das Datum des Verwaltungsakts und die neuen Vorschriften werden gemeinsam geprüft.

Kann ich das Grundstück verkaufen, während ich in Raten zahle?

Die Verordnung beschränkt Verkauf und einige andere Vorgänge, bis der Anteil vollständig gezahlt ist. Die Annahme der Ratenzahlung bedeutet für sich genommen nicht, dass der Vermerk gelöscht wird.

Quellen

• Bebauungsgesetz Nr. 3194 — zusätzlicher Artikel 8.
• Verordnung über die Anwendung des Wertsteigerungsanteils bei Bebauungsplanänderungen, 22. November 2025, Amtsblatt Nr. 33085.
• Verfassungsgericht E.2020/42, K.2023/99 — Entscheidung und Zugangsseite.
• Verwaltungsprozessgesetz Nr. 2577.
• Überblick zu aktuellen Entscheidungen über das zuständige Gericht — Rechtsanwältin und Schiedsrichterin Aynur Oğuz Ekmekçi, 7. Mai 2026. Da die in dieser Sekundärquelle wiedergegebenen Entscheidungen nicht alle unmittelbar zugänglich waren, wird sie hier nicht als gesondert überprüfte vollständige Entscheidungsanalyse dargeboten.